Phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan đến lợi nhuận có thể thu được do sử dụng BĐS. Được sử dụng trong những trường hợp có mức độ
độc quyền nhất định về BĐS, bởi vì việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Cần chú ý rằng phương pháp này người định giá BĐS cố gắng ước lượng giá trị thuê BĐS chứ không phải giá trị vốn của nó. Lợi nhuận có thể thực hiện trên cơ sở lợi nhuận hàng năm.
Công thức:
Tổng lợi nhuận = Tổng thu nhập – Giá trị những thứ mua cho kinh doanh Lợi nhuận ròng = Tổng lợi nhuận – Chi phí hoạt đông (loại trừ tiền thuê)
Trong thực tế phương pháp này thường được sử dụng trong định giá khách sạn, các tài sản nhà đất công cộng, và đôi khi dùng để định giá rạp chiếu phim, nhà hát. Nó thường được sử dụng để đánh giá mức thuế, và giá trị hàng năm nhận được có liên quan trực tiếp đến giá trị bị đánh thuế.
• Bước tiến hành:
- Ước tính tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh liên quan đến BĐS mang lại.
- Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó.
- Tính các khoản lãi trên vốn mà người thuê nhà bỏ ra kinh doanh, tiền thưởng công cho người thuê vì rủi ro và tháo vát của người đó.
- Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh, trả lãi trên vốn của người thuê nhà, tiền thưởng công do rủi ro và tháo vát. Phần còn lại được coi là hợp lý để trả cho việc thuê nhà đất.
• Ưu nhược điểm của phương pháp:
- Ưu điểm: phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, nó thích hợp với việc xác định giá trịn BĐS không có giao dịch trên thị trường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đóng góp của BĐS.
- Nhược điểm: để xác định được tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và kỹ năng quản lý kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạt động của ngành nghề kinh doanh, do đó tỷ lệ phân bổ giữa BĐS và lợi nhuận kinh doanh nhiều khi chỉ mang tính chru quan của người định giá. Cách tính thu nhập
được tạo ra từ BĐS trong phương pháp này không cao như phương pháp so sánh hay phương pháp vốn hóa.
