3. Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty MBAMC 1 Những quy định cụ thể
3.2.1. Định giá giá trị công trình xây dựng trên đất
• Quy định tính diện tích hợp pháp của công trình:
- Trường hợp công trình xây dựng trên đất có giấp phép xây dựng hoặc đã được xác nhận trên giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất mà qua việc kiểm tra thực tế phù hợp với nội dung trên giấy tờ pháp lý thì diện tích tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế trên giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế công trình.
- Đối với nhà có quy mô và diện tích xây dựng thực tế lớn hơn diện tích xây dựng trên giấy phép xây dựng hoặc phần diện tích ghi trên giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thì chỉ định giá phần diện tích được cấp phép xây dựng.
- Đối với công trình không có giấy phép xây dựng hoặc chưa đăng ký quyền sở hữu công trình trên giấy chuyển nhượng thì không tính giá trị công trình xây dựng trên đất.
- Đối với nhà ở tại vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa không thuộc khu đô thị, khu vực chưa có quy hoạch xây dựng được phê duyệt thì phải có biên bản xác nhận hiện trạng nhà trên đất (số tầng, tổng diện tích sàn xây dựng, năm xây dựng...) do cơ quan có thẩm quyền xác nhận thì được tính theo diện tích xây dựng thực tế của công trình.
- Chỉ tiến hành định giá và tính giá trị công trình trên đất đối với các công trình còn công năng sử dụng, các công trình trên đất đã xuống cấp, hư hỏng nhiều, kiến trúc không phù hợp, nhà tạm, nhà cấp 4 sẽ không được tính giá trị vào giá trị của tài sản đảm bảo.
• Phương pháp sử dụng: sử dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình trên đất.
• Đối tượng áp dụng: ước tính giá trị các công trình, vật kiến trúc xây dựng trên đất như nhà ở, nhà xưởng, trụ sở cơ quan, văn phòng.
- Nguyên tắc 1: đơn giá công trình xây dựng là đơn giá xây dựng đối với các công trình xây dựng mới tại thời điểm thẩm định. Khi thẩm định công trình xây dựng cụ thể, nhân viên thẩm định phải đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ còn lại phù hợp.
- Nguyên tắc 2: nhân viên thẩm định giá phải đánh giá kết cấu móng của công trình xây dựng (móng xử lý cọc, móng không xử lý cọc) để xác định đơn giá xây dựng cho phù hợp.
+ Đối với móng được ép bằng cọc bê tông: Giá trị công trình xây dựng bằng 115% giá trị công trình xây dựng tương tự có móng không xử lý cọc.
+ Đối với móng được ép bằng cây cừ, tràm hoặc vật liệu khác có tác dụng tương tự: Giá trị công trình xây dựng bằng 110% giá trị công trình xây dựng tương tự có móng không xử lý cọc. • Công thức tính: Giá trị còn lại của công trình (đồng) = Diện tích sàn xây dựng (m2) x
Đơn giá xây dựng mới (đồng/m2) x
Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình (%)
CLCL của CT (%) = ∑ (% tỷ trọng kết cấu chính CT x % CLCL các kết cấu chính)
