3. Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty MBAMC 1 Những quy định cụ thể
3.2.6. Định giá lợi thế quyền thuê đối với đất thuê trả tiền hàng năm
• Đối với đất thuê trả tiền hàng năm không tính giá trị quyền sử dụng đất, chỉ ước tính lợi thế quyền thuê. Chuyên viên định giá phải thực tiến khảo sát và đánh giá khả năng cho thuê lại của đất.
• Các đất thuê ở các khu vực xa, nằm ở các vị trí thuận lợi, hạ tầng kỹ thuật yếu kém... không có khả năng tạo ra chênh lệch giữa giá khả năng cho thuê hoặc cho thuê lại trên thị trường so với đơn giá cho thuê của nhà nước thì không tính lợi thế thương mại của đất, chỉ tính giá trị công trình trên đất (nếu có).
• Cách tính lợi thế quyền thuê
- Phương pháp ước tính chênh lệch lợi thế quyền thuê:
V = (P – N) x
Trong đó:
+ P là đơn giá có khả năng thuê và cho thuê lại thửa đất trên thị trường trong 1 năm
+ N là đơn giá Nhà nước cho thuê + i là hệ số chiết khấu
+ n là số năm sử dụng còn lại của thời hạn thuê
Lưu ý khi sử dụng phương pháp trên, thẩm định viên phải tiến hành đánh giá một số các tiêu chí sau:
+ Kiểm tra nội dung trên hợp đồng thuê quy định đến quyền được chuyển nhượng, thế chấp hoặc cho thuê lại. Nếu theo quy định của hợp đồng, đất thuê nằm không được chuyển nhượng hoặc cho thuê lại thì không được áp dụng phương pháp này.
+ Thực hiện đánh giá khả năng khai thác và mức độ dễ dàng cho thuê lại thửa đất.
- Phương pháp lợi thế quyền thuê dựa trên văn bản hướng dẫn Nhà nước:
Trường hợp áp dụng: đối với các thửa đất bị hạn chế về mặt thông tin trên thị trường, không có các thông tin để thực hiện ước tính khả năng chênh lệch lợi thế quyền thuê của BĐS thẩm định.
V = (P) x
Trong đó:
