Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản của Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal )

Qua thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản Châu Á AsiaReal , được tiếp cận với môi trường làm việc ở sàn, em nhận thấy môi giớibất động sản là một trong những lĩnh vực hoạt độ

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nghề môi giới bất động sản đã phát triển từ rất lâu và rất mạnh mẽ ở nhiềunước trên thế giới Ở Việt Nam là nghề môi giới phát triển chưa lâu,tuy nhiên nghề

có vị trí khá quan trọng trong cuộc sống xã hội, và nghề môi giới đang dần trở nênchuyên nghiệp Hiện nay, để được hành nghề môi giới bất động sản phải có chứngchỉ hành nghề Điều này đảm bảo tính chuyên nghiệp và hiệu quả, hoạt động môigiới không chuyên nghiệp sẽ nhanh chóng bị đào thải khi thị trường ngày càng khókhăn Vì vậy đây là cơ hội phát triển cho nghề môi giới bất động sản và thúc đẩythị trường bất động sản phát triển bền vững, làm lành mạnh và minh bạch

Nắm bắt được xu thế phát triển của thị trường bất động sản và yêu cầu củanhững điều kiện khách quan, Tập đoàn tư vấn đầu tư Châu Á (AsiaInvest) đã mởthêm Sàn giao dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal) chuyên về lĩnh kinh doanh bấtđộng sản Qua thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản Châu Á( AsiaReal ), được tiếp cận với môi trường làm việc ở sàn, em nhận thấy môi giớibất động sản là một trong những lĩnh vực hoạt động chính trong sàn giao dịch bấtđộng sản của công ty Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal ) đã trở thànhmột trong những công ty có uy tín hiện nay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sảnnói chung và dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng Trong điều kiện thị trườngbất động sản Việt Nam còn khá mới mẻ, đặc biệt thị trường bất động sản đóngbăng trong thời gian vừa qua, sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal ) sẽ cónhiều cơ hội để phát triển hoạt động môi giới bất động sản Đặc biệt trong thờigian vừa qua, việc tham gia liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 đã đemlại cho công ty nhiều cơ hội cũng như thách thức trong hoạt động kinh doanh củacông ty trong tương lai Sau khi tìm hiểu thực tế hoạt động kinh doanh của công tycùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn, em quyết định lựa chọn

đề tài sau làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp: “Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản của Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal )”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Hệ thống cơ sở lý luận của hoạt động môi giới bất động sản

- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh về môi giới bất độngsản của Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal )

- Đề xuất những giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác môi giới bấtđộng sản tại sàn giao dịch bất động sản Châu Á

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bấtđộng sản Châu Á ( AsiaReal )

- Phạm vi không gian: Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal )

- Phạm vi thời gian: Từ năm 2010 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài có sử dung các phương pháp như: Phương pháp hệ thống, Phươngpháp loogic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê…

Đặc biệt sử dụng kiến thức chuyên ngành và kiến thức kinh tế chung trongphân tích và đánh giá thực trạng hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sảnChâu Á

5 Kết cấu của đề tài: Gồm 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận của hoạt động môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới của Sàn giao dịch bất động sản

Châu Á ( AsiaReal )

Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao

dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal) trong thời gian tới

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT

ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Trên thực tế, môi giới xuất hiện rất nhiều, môi giới được hiểu nôm na là khi các bên phát sinh các mối quan hệ mà không tự giải quyết hay giải quyết không hiệu quả, có người thứ ba có đủ điều kiện giải quyết và sẵn sàng giải quyết

Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt: "chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một

tổ chức, một hãng ) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan

hệ trong giao tiếp, kinh doanh"

Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấuhiểu trong việc giải quyết các vấn đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với nhau

Khái niệm về môi giới bất động sản:là hoạt động của người thứ ba có đủ kĩ năng để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương

vụ giao dịch về bất động sản ”

Môi giới bất động sản theo nghĩa hẹp chỉ là kết nối các thương vụ với nhau Cho người bán gặp người mua hoàn thành thương vụ là nhiệm vụ của nhà môi giớihoàn thành Tuy nhiên theo nghĩa rộng thì môi giới không chỉ đơn thuần là kết nối các bên trong thương vụ, mà nó còn bao gồm cả một dãy các hoạt động xung quanh thương vụ

1.1.1.2 Vai trò của môi giới bất động sản

Trước hết chúng ta cần nhắc lại đặc điểm của hàng hóa bất động sản, để thấy được tại sao cung và cầu bất động sản lại cần một bên trung gian

Thứ nhất, bất động sản gắn liền với các quyền năng phức tạp mà những người tham gia mua bán trao đổi không có khả năng, trình độ chuyên môn để có thể xử lývấn đề.

Thứ hai, bất động sản khó so sánh, nó có rất nhiều các đặc tính khác nhau tác động rất lớn tới giá trị của bất động sản

Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tựnhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng Nó còn do tính chất không tái tạo được của đất, mang tính khan hiếm nên có tính chất đầu cơ nhiều hơn hàng hóa khác

Thứ tư, những người tham gia mua bán trao đổi bất động sản không có đủ kinh nghiệm nên rất dễ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện

Ta có thể thấy được môi giới có vai trò kết nối các thương vụ mua – bán, thuê –cho thuê… và tìm ra hướng giải quyết các quan hệ lợi ích như tài chính, giá cả, thời gian, tiền bạc để mang lại lợi ích cao nhất cho các bên khách hàng

Chính vì vậy, môi giới là một nhà trung gian trung hòa các lợi ích giữa các bên,giúp lành mạnh hóa và phát triển thị trường

1.1.2 Điều kiện kinh doanh và nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản

1.1.1.1 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Thị trường bất động sản ở nước ta đang còn sơ khai Kinh doanh bất độngsản còn khá mới mẻ Chính vì vậy việc kiểm soát của nhà nước đối với thị trườngbất động sản ở nước ta là vô cùng quan trọng Nhà nước đã ban hành nhiều quyđịnh để điều chỉnh, kiểm soát hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp.Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11(Điều 8) quy định điều kiện đểkinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:

-“Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanhnghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định củapháp luật”

-“Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ítnhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”

-“Cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập pải đăng kíkinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.(Trích trong luật kinh doanh bất động sản )

1.1.2.2 Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản

Để đảm bảo lợi ích cho nhà môi giới và phát triển theo con đường chuyênnghiệp và ổn định Các nguyên tắc chung được hình thành đề ra những trách nhiệm

mà nhà môi giới cần phải thực hiện theo Theo quy định tại Điều 5 Luật kinhdoanh bất động sản:

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước phápluật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bêntham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái vớiquy định của pháp luật

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định củaLuật kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan.Hoạt đọng kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch Nguyên tắc đóđược quy định trong luật kinh doanh bất động sản ( Điều 44) như sau:

- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ phápluật

- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhàmôi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bấtđộng sản

- Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sảnlàm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản đượchưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bất động sản

1.1.3 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản khá nhạy cảm, vì bất động sản là tài sản cógiá trị lớn, mang tính khan hiếm Lợi nhuận của nó đem lại khá cao Chính vì vậyđạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh bất động sản là rất quan trọng Ở nước ta,hiện nay nhà nước vẫn chưa có điều luật cụ thể nào về đạo đức nghề nghiệp tronghoạt động môi giới bất động sản Nhưng để nghề môi giới ở nước ta phát triển theohướng chuyên nghiệp, tạo được hình ảnh tốt trong mắt khách hàng Các nhà môigiới phải cùng nhau đưa ra được những quy chuẩn đạo đức nghề nghiệp chung,điều chỉnh các lợi ích, hoạt động chung khi, từ đó tạo dựng được lòng tin đối vớikhách hàng.

- Tuân thủ pháp luật: Tổ;;chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sảnphải chấp hành nghiêm;;chỉnh, tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luậttrong hoạt động kinh doanh của mình, vì đây là một ngành nghề nhạy cảm, cóđiều kiện, liên quan đến;;quyền sở hữu, quyền sử dụng;;và là tài sản lớn nhất củamỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình

-Tôn trọng khách hàng: Có khách hàng thì hoạt động môi giới bất động sản

mới tồn tại và sự;;cạnh tranh giữa các tổ chức cá nhân cùng kinh doanh ngànhnghề này là một tất yếu khách quan Để tồn tại;;và phát triển, cũng như các ngànhnghề kinh doanh khác, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi;;giới bất động sản phảihoạt động làm sao để ngày càng có nhiều thêm khách hàng đến với mình Đây làchữ “tín” là “thương hiệu” của tổ chức, cá nhân hành nghề cần phải có khi kinhdoanh trong cơ chế thị trường Do vậy, muốn thành công trong kinh doanh;;thìviệc tôn trọng khách hàng, làm hài;;lòng khách hàng, coi khách hàng là “ thượngđế” phải là phương châm hành động của người kinh doanh

-Trung thực, khách quan: nhà môi giới phải;;thẳng thắn, trung thực và cóchính kiến rõ ràng;;trong phân tích các yếu tố tác động đến việc môi giới Môi giớiviên phải từ chối môi giới khi xét thấy không có đủ;;điều kiện hoặc khi bị chi phốibởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả môi giới Môi giới viên phảikhách quan, công bằng, tôn trọng sự thật;;và không được thành kiến, thiên vị trongviệc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích;;các yếu tố tác động đến việc

môi giới, cũng như trong việc đối xử, thương lượng, đàm phán cho các bên kháchhàng Nhà;;môi giới không được tiến hành việc môi giới khi;;những ý kiến môigiới đã được đề ra có chủ ý từ trước Tiền dịch vụ môi giới;;bất động sản phảiđược xác định một cách độc lập.

-Bí mật: Doanh;;nghiệp, tổ chức môi giới, môi giới viên không được tiết lộnhững thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng;;hay kết quả môi giới với bất kỳngười ngoài nào khác, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép

-Công khai, minh bạch: Doanh nghiệp, tổ chức;;môi giới, môi giới viên phảicông khai;;những thông tin, điều kiện hạn;;chế về bất động sản với khách hàng.Mọi tài liệu;;thể hiện tính pháp lý và đặc;;điểm kỹ thuật của bất động sản và kếtquả môi giới phải;;được thể hiện đầy;;đủ, công khai, rõ ràng

-1.2 Quy trình môi giới bất động sản

Quy trình môi giới bất động sản là các bước để nhà môi giới thực hiện một

thương vụ môi giới bất động sản Đối với mỗi thương vụ nhà môi giới phải vậndụng linh hoạt, không áp dụng cụ thể một quy trình cho các thương vụ khác nhau.Điều đó mang tính máy móc và hiệu quả không cao Tùy từng trường hợp nhà môigiới cần phải có cách tiếp cận và sử lý tình huống riêng Quy trình môi giới bấtđộng sản nói chung cần tuân thủ các bước sau:

1.2.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản và xử lý thông tin

Kinh doanh bất động sản thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng Sở hữuđược nguồn thông tin đa dạng, dồi dào và chính xác Để thành công, nhà môi giớiphải có thật nhiều thông tin Do đó có thể nói rằng bước thu thập thông tin vềcung, cầu bất động sản là bước vô cùng quan trọng của mỗi nhà môi giới Tuynhiên việc thu thập thông tin về cung cầu bất động sản chỉ là bước đầu giúp nhàmôi giới xây dựng được cơ sở dữ liệu về bất động sản và khách hàng cho mình.Việc xử lý thông tin đó cũng vô cùng quan trọng và quyết định chất lượng thôngtin

a) Thông tin về nguồn cung bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi cung cấp nguồn cung bất động sản chính Ta

có thể phân loại thị trường bất động sản theo những cách sau:

 Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin vô cùng dồi dào, cậpnhật nhất thường xuyên về nhu cầu bán, cho thuê, đặc biệt là từ Internet Báo giấy

“Mua và bán”, “Thị trường bất động sản”, “ Thị trường chứng khoán”, …rất nhiềucác lại tạp chí về bất động sản có thể tìm thấy trêm thị trường Những vấn đề liênquan đến BĐS luôn được đăng tải khá đầy đủ và chi tiết trên chuyên mục về bấtđộng sản, hay các trong web về bất động sản nổi tiếng như batdongsan.com,rongbay.com,… Ngoài những thông tin có sẵn, nhà môi giới cũng có thể sử dụngbáo chí, internet để đăng tin tìm kiếm thông tin về cầu bất động sản về tất cả cácloại loại BĐS

 Văn phòng môi giới: Nguồn thông tin về cung vô cùng phong phú thứ haichính là từ các đồng nghiệp của chính các nhà môi giới đồng nghiệp Cần tạo dựngđược mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý đối giữa các nhà môigiới với nhau Điều này tưởng chừng như không quan trọng nhưng đó lại là nguồnthông tin cung khá tốt và có sẵn và hữu ích đỡ tốn nhiều công sức tiền bác để tìmkiếm Những thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giới

 Những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS đó là Cơquan Nhà nước, Các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có nguồn cungBĐS lớn công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như

Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoach và Đầu tư, Bộ Thương mai,

 Cơ quan đấu giá cũng là nơi cung cấu khá nhiều thông tin về cung bấtđộng sản

 Đi thực tế: Đây là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đi tìm hiểuthực tế để phát hiện những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới Cũng

có thể trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm BĐS tại các khu vực, tòa nhà, khu phố

mà nhà môi giới cần tìm

1.3.1.2 Thông tin về cầu BĐS: Phân loại đối tượng cầu BĐS

- Người mua BĐS: tiêu dùng mục đích để ở, mua để đầu tư, hay mua chỉ

nhằm mục đích bảo toàn vốn

- Người thuê BĐS: làm văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đạilý; thuê kinh doanh dịch vụ, thương mại; thuê sản xuất kinh doanh( công nghiệp,nhà xưởng, mặt bằng sản xuõt); thuờ nhà để ở

- Tín dụng, thế chấp: ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư tài chính, công tybảo hiểm

b) Thông tin về cầu bất động sản

Khi thu thập thông tin về cầu bất động sản, cần phân loại đối tượng cầu bất

động sản để từ đó nhà môi giới có những cách tiếp cận với khách hàng một cáchtốt nhất Nhà môi giới cũng cần phân biệt được giữa nhu cầu và cầu thực tế đểcung cấp dịch vụ đúng đối tượng

- Người mua bất động sản: nhà môi giới cần tìm hiểu kĩ đặc tính về nhu cầungười mua bất động sản, mục đích sử dụng bất động sản đó Có thể là nhu cầu vềđầu tư, có thể là nhu cầu để ở Ở đây có các loại khách hàng mua bất động sản nhưsau:

 Người tiêu dùng: Cần phải tìm hiểu khách hàng đang có nhu cầu tiêudùng loại bất động sản như thế nào nào: Nhà ở, biệt thự, nhà thổ cư, nhàchung cư, bất động sản nghỉ dưỡng hay bất động sản dịch vụ

 Người đầu tư: Mua để đầu tư tiền nhàn rỗi

 Bảo toàn vốn

 Thuê làm văn phòng, công sở, để ở hay chi nhánh, phòng giao dịch, đạilý

 Thuê bất động sản để kinh doanh hàng hóa, công ty dịch vụ, thương mại

 Thuê bất động sản để làm nơi sản xuất và tiêu thụ sản phẩm : nhà xưởng,mặt bằng sản xuất

 Thuê nhà ở

c) Xử lý thông tin

Sau khi thu thập được thông tin về cung cầu bất động sản, nhà môi giới cầnphải kiểm độ chính xác, độ tin cậy của các dữ liệu Sau đó tiến hành phân loại

cung, bất động sản: bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, bất động sản côngnghiệp , hay phân loại theo mục đích của chủ sở hữu: bất động sản để bán, bấtđộng sản để cho thuê đồng thời cũng phải phân loại cầu bất động sản: kháchhàng có nhu cầu mua, khách hàng có nhu cầu thuê bất động sản Đây là tiền đềcho việc giới thiệu cho khách hàng những bất động sản đúng yêu cầu.

1.2.2 Kết hợp cung cầu bất động sản.

Sau khi sử lý xong số liệu thu thập được ở trên, nhà môi giới phân tích đánhgiá, xem xét lại bất động sản một lần nữa để kết hợp cung và cầu để khách hàng cómột bất động sản ưng ý nhất

a)Xem xét bất động sản

Có thể khẳng định rằng đối tượng tham gia thương vụ chính là bất động sảnhay nói cách khác là các yếu tố thuộc về bất động sản Trước khi bước vào thương

vụ môi giới bất động sản, nhà môi giới cần phải trực tiếp xem xét bất động sản để

có thể nắm bắt về bất động sản một cách tốt nhất Qua đó nhà môi giới có thể đánhgiá chân thực về bất động sản Khi xem xét, kiểm tra bất động sản nhà môi giớicần chú ý những yếu tố sau:

- Vị trí bất động sản: Một đặc điểm nổi bật của bất động sản là bất động sản có

vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Chính vìđặc điểm này mà người mua hoặc thuê bất động sản quan tâm đến vị trí của bấtđộng sản trước tiên Khi xem xét bất động sản, nhà môi giới phải chú ý đến sự tiệnlợi của vị trí bất động sản như: hướng, hình dạng mảnh đất, khoảng cách đến cácphương tiện công cộng, đường giao thông chính, bãi đỗ xe, công viên, trường học,bệnh viện, siêu thị Giá của một bất động sản có vị trí đẹp, thuận tiện, phù hợpvới yêu cầu của khách hàng đương nhiên sẽ cao hơn giá của bất động sản tương tự

ở những vị trí không tốt như ở trong ngõ sâu, hẻm nhỏ, đường giao thông xấu Nhà môi giới cũng nên phân loại bất động sản theo khu vực vì khách hàng có nhucầu về bất động sản tìm đến nhà môi giới luôn yêu cầu nhà môi giới tìm cho họmột bất động sản ở một khu vực cụ thể nào đó Giới thiệu được với khách hàng

những bất động sản ở đúng khu vực họ yêu cầu là một thành công đầu tiên của nhàmôi giới trong giao dịch với khách hàng.

- Kiến trúc, kỹ thuật của bất động sản: Đây là yếu tố quan trọng thứ hai sauyếu tố vị trí của bất động sản Với yếu tố kiến trúc bất động sản, khi xem xét nhàmôi giới chỉ nên ghi lại chứ không nên đánh giá đẹp hay xấu vì mỗi khách hàng có

gu thẩm mĩ riêng Có khách hàng thích kiến trúc hiện đại, sang trọng, có người lạithích kiến trúc đơn giản hay tinh tế Kiến trúc của một bất động sản đôi khi mangtính chất quyết định đối với việc lựa chọn bất động sản của khách hàng Tình trạng

kỹ thuật của bất động sản cũng là một yếu tố đáng quan tâm Khách hàng sẽ quantâm xem bất động sản có an toàn và tiện dụng hay không Vì vậy nhà môi giới cầnphải đánh giá được tình trạng kỹ thuật của bất động sản Nhà môi giới có thể nhờ

sự giúp đỡ của các nhà địa chất, kỹ sư xây dựng, kỹ sư kiến trúc để đánh giá tìnhtrạng kỹ thuật một cách chính xác nhất

- Nội thất của bất động sản: Khi xem xét bất động sản, nhà môi giới phải quan sát

về nội thất, trang thiết bị bên trong bất động sản Nếu đó là bất động sản cho thuê thìnhà môi giới cần hỏi rõ chủ sở hữu xem có cho người thuê sử dụng trang thiết bịkhông hay mang đi chỗ khác Đối với bất động sản bán thì phải thỏa thuận với chủ sởhữu về những trang thiết bị bán kèm cùng bất động sản và giá cả của chúng Việc làmnày là cần thiết để không gây tranh chấp về sau

Trong quá trình xem xét bất động sản, nhà môi giới cũng cần tìm hiểu hoàncảnh của chủ sở hữu bất động sản, đặc biệt với những bất động sản thuộc đồng sởhữu của nhiều người Trong trường hợp này nên thống nhất những người chủ sởhữu ủy quyền bán cho một người để thuận tiện trong việc kí kết hợp đồng và giaodịch bất động sản Việc tìm hiểu, đánh giá chủ sở hữu bất động sản sẽ giúp nhàmôi giới tìm được khách hàng thuê hoặc mua bất động sản phù hợp

b) Xác định khách hàng có nhu cầu về bất động sản

Thông thường thị trường bất động sản được thúc đẩy bởi người mua vàngười thuê bất động sản Nhà môi giới trong quá trình hoạt động phải tìm ra đâu là

khách hàng tiềm năng, đâu là người chỉ thăm quan, tò mò không có ý định gì cụthể Cũng cần nhận biết khách hàng thuộc tầng lớp nào của xã hội, có đặc tính gì,khả năng tài chính đến đâu để nhà môi giới đưa ra những bất động sản thích hợp.Khả năng tài chính của người mua bất động sản là một yếu tố quan trọng mà nhàmôi giới cần tìm hiểu Nhà môi giới cần xác định được khách hàng có bao nhiêutiền, có từ những nguồn nào và bao giờ có Vấn đề này sẽ quyết định thời gian thựchiện thương vụ môi giới và thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán.

Nhà môi giới phải nắm bắt được nhu cầu của khách hàng về bất động sản: vịtrí, diện tích, giá cả để có thể giới thiệu với khách hàng những bất động sản phùhợp Thông thường đòi hỏi của người thuê cụ thể, chính xác hơn và họ thường đưa

ra quyết định nhanh hơn người mua bất động sản Vì vậy nhà môi giới cần phảixác định rõ từng đối tượng khách hàng để cung cấp dịch vụ cho phù hợp

c) Kết hợp cung cầu bất động sản

Sau khi đã tìm hiểu rõ về bất động sản cũng như nhu cầu của khách hàng thìnhà môi giới sẽ đưa khách hàng đi tham quan những bất động sản mà nhà môi giớithấy phù hợp với họ Trong quá trình tham quan, nhà môi giới cũng nên tư vấn,giúp khách hàng lựa chọn bất động sản để khách hàng đưa ra quyết định, sớm điđến giai đoạn ký kết hợp đồng

1.2.3 Ký kết và thực hiện hợp đồng môi giới

Sau khi đã khách hàng đồng ý lựa chọn bất động sản mà nhà môi giới giớithiệu thì hai bên sẽ đi đến việc kí kết hợp đồng Chỉ có thể nói một thương vụ môigiới thành công khi nhà môi giới và khách hàng kí kết hợp đồng bằng văn bản vớinhau Lúc này cả hai bên đã thống nhất về bất động sản và giá cả của bất động sản.Thông thường việc kí kết và thực hiện hợp đồng môi giới trải qua ba giai đoạn:

a) Kí kết hợp đồng khởi điểm

Hợp đồng khởi điểm là khi khách hàng đồng ý mua căn hộ và đặt cọc mộtkhoản tiền để chắc chắn rằng khách hàng chắc chắn mua căn hộ đó Hợp đồng khởi

điểm là cam kết thể hiện sự thống nhất giữa các bên tham gia Ngay khi kí kết hợpđồng công chứng, nhà môi giới có thể nhận được một phần tiền hoa hồng môi giới.

b) Kí kết hợp đồng công chứng

Đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng từ người bán sangngười mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/-80%) và thanh toán thù lao cho nhà môi giới(nếu có) Khi kí kết hợp đồng côngchứng, bất động sản lúc này đã chuyển quyền sở hữu sang người mua

c) Giao nhận bất động sản

Đây là thời điểm mà bất động sản được giao chuyển sang người mua, đồng

thời tất cả các vật dụng, đồ đạc của chủ sở hữu cũ sẽ được chuyển đi khỏi bất độngsản lúc này người mua thanh toán toàn bộ khoản tiền còn lại trong hợp đồng Vàlúc này thương vụ môi giới coi như hoàn thành Thời điểm này cũng là lúc nhà môigiới thể hiện sự quan tâm, chăm sóc khách hàng sau thương vụ Nhà môi giới hỗtrọ khách hàng trong thủ tục pháp lý phát sinh

1.2.4 Hỗ trợ khách hàng sau khi hoàn thành thương vụ môi giới

Sau khi kết thúc thương vụ môi giới, nhà môi giới còn phải tiếp tục hỗ trợkhách hàng giải quyết những vấn đề phát sinh sau thương vụ Có thể là giúp kháchhàng thủ tục vào tên hợp đồng mua bán đối với nhà dự án, hay thủ tục chuyểnnhượng đối với căn hộ mua bán lại hoặc chỉ đơn giản là giúp khách hàng làm quenvới bất động sản Việc làm này sẽ khiến mối quan hệ khách hàng - nhà môi giới trởnên gần gũi hơn, thông cảm với nhau hơn, và uy tín của nhà môi giới được nângcao hơn Bên cạnh đó, việc hỗ trợ khách hàng sau thương vụ, giữ liên lạc vớikhách hàng sẽ tạo được quan hệ bắc cầu và nhà môi giới có thể có thêm nhiềukhách hàng mới thông qua sự giới thiệu của khách hàng cũ

1.3 Kỹ năng môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản khi mới hình thành thường bị xã hội gọi với cái tênthiếu thiện cảm là “cò” Mọi người coi đó là nghề buôn nước bọt để kiếm tiền, mộtcông việc dễ dàng mà lợi nhuận lại cao Ngày nay, khi môi giới bất động sản đãchính thức là một nghề thì ngày càng bị Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn, sự cạnhtranh trên thị trường mạnh mẽ hơn Vì vậy nhà môi giới ngày càng phải hoàn thiệnnhững kỹ năng môi giới của bản thân để có thể cung cấp cho khách hàng dịch vụtốt nhất Một nhà môi giới thiếu những kỹ năng cần thiết sẽ bị đào thải khỏi thịtrường trong tương lai Một nhà môi giới chuyên nghiệp cần trang bị cho mìnhnhững kỹ năng sau:

1.3.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng

Hợp đồng là bản cam kết thể hiện quyền và nghĩa vụ trách nhiệm của cácbên Khi có các quan hệ phát sinh liên quan đến lợi ích, hợp đồng sẽ là văn bảnđược dùng để thỏa thuận, thống nhất các bên đề phải lấy hợp đồng để làm cơ sởkhi thực hiện và điều chỉnh các hành vi Hợp đồng còn dùng để giải quyết cáctranh chấp phát sinh Trong đặc thù của nghề môi giới, viêc tranh chấp là rất dễxảy ra, đòi hỏi các điều khoản trong hợp đồng phải rõ ràng cụ thể, tránh mập mờkhó hiểu dễ dẫn đến tranh chấp sau này Nhà môi giới phải trang bị cho mình kỹnăng soạn thảo hợp đồng để phục vụ cho công việc Nhà môi giới cần nắm vững

độ phát triển cao hơn cần phải nghĩ đến việc bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với

những thiệt hại liên quan đến những hoạt động nghề nghiệp cho nhà môi giới vàđưa vào hợp đồng.

Hiện nay trên thế giới, các nhà môi giới có xu hướng kí kết một dạng hợpđồng môi giới được gọi là hợp đồng độc quyền Dạng hợp đồng độc quyền này chophép nhà môi giới độc quyền bán bất động sản của chủ sở hữu trong một thời giannhất định

Có hai dạng hợp đồng độc quyền ( Nguồn internet )

- Độc quyền tuyệt đối: Là dạng độc quyền mà khi môi giới bán và được nhậnhoa hồng cho dù thực tế việc bán bất động sản do chính chủ sở hữu tìm đượckhách hay bất kì ai bán bất động sản đó có thể do văn phòng môi giới khác bán bấtđộng sản

- Độc quyền tương đối: Là dạng độc quyền bán tuy nhiên chủ sở hữu cũng cóquyền tự bán mà không phải trả hoa hồng cho nhà môi giới, tuy nhiên văn phòngmôi giới khác không được phép bán bất động sản Cũng có văn phòng môi giớiquy định ngược lại là dù đã kí hợp đồng môi giới độc quyền nhưng văn phòng môigiới khác vẫn dược phép bán nhưng chủ sở hữu lại không có quyền tự bán bấtđộng sản Một dạng khác là văn phòng môi giới trước đây chủ sở hữu đã đăng kíbán vẫn có quyền bán bất động sản cho dù sau đó chủ sở hữu có kí hợp đồng độcquyền với nhà môi giới hiện tại

Hợp đồng dịch vụ môi giới cũng phải quy định rõ các trường hợp vi phạmhợp đồng và vấn đề bồi thường nếu vi phạm hợp đồng

- Thông tin cá nhân của khách hàng: Họ và tên, họ và tên bố mẹ, địa chỉthường trú, tạm trú, số CMNN hay hộ chiếu, địa chỉ liên lạc, số điện thoại, tìnhtrạng hôn nhân

- Thông tin về bất động sản bán: loại bất động sản, diện tích bất động sản, cácquyền liên quan đến bất động sản, mục đích sử dụng bất động sản, giấy chứngnhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, sổ hồng ), hóa đơn đóng thuế đất hàngnăm

Trong hợp đồng khởi điểm cần xác định 4 mốc thời gian quan trọng:

- Thời gian cắt hộ khẩu khỏi địa chỉ bán

- Thời gian di chuyển đồ đạc

- Thời gian kí hợp đồng chính thức

- Thời gian các khoản thanh toán

c) Hợp đồng công chứng

Để đi đến hợp đồng công chứng (hợp đồng chính thức) đòi hỏi cần có sự

chuẩn bị nhất định của nhà môi giới Nhiệm vụ của nhà môi giới là thu thậpđầy đủ tất cả các giấy tờ cần thiết để kí kết Nhà môi giới cần cung cấp chocác bên bản danh sách cụ thể những giấy tờ cần thiết và phải thông báo mứcphí Trong hợp đồng công chứng cũng phải thống nhất phương thức trả tiềngiữa các bên, thời hạn trả thù lao môi giới và hoa hồng môi giới cho nhà môigiới

1.3.2 Kỹ năng thu thập thông tin

a) Thu thập thông tin về bất động sản

Khi thu thập những thông tin về bất động sản Nhà môi giới phải đến tận nơi

xem xét và đưa ra những nhận xét chân thực và khách quan Xem xét về vị trí củabất động sản và đưa ra những nhận định đánh giá về bất động sản đó Nhà môi giớiphải đứng trên giác độ khách quan trung thực, không che giấu đi những khuyếtđiểm nhằm thay đổi giá trị của bất động sản Đặc biệt, đối với những yếu tố nhưtình trạng pháp lý, kỹ thuật của bất động sản, nhà môi giới nên xin ý kiến của các

chuyên gia về luật, kỹ sư để có những nhận định đúng đắn và mang tính chuyênmôn cao Ngoài ra nhà môi giới cần xây dựng cho mình mối quan hệ tốt đẹp vớicác cấp chính quyền, các ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, giao thông,địa chính, ngân hàng, tòa án, các văn phòng luật sư, công chứng và cơ quan có liênquan khác… Điều này sẽ giúp ích cho nhà môi giới rất nhiều trong việc xử lý tìnhhuống phát sinh.

Ngoài ra vấn đề tâm linh cũng rất quan trọng và có khi mang tính chất quyếtđịnh của thương vụ Mỗi nhà môi giới cần trang bị cho mình một số kiến thức vềphong thủy Khi tư vấn khách có thể tạo thêm được niềm tin của khách hàng

b) Thu thập thông tin về khách hàng

Đây là công việc khá quan trọng đối với nhà môi giới Khi tiếp xúc vớikhách hàng nhà môi giới phải khéo léo tìm hiểu được càng nhiều thông tin vềkhách hàng càng tốt Từ thông tin của khách hàng giúp nhà môi giới hiểu đượckhách hàng nhiều hơn, có thể đặt mình vào vị trị của khách hàng Thấu hiểu đượctâm tư tình cảm của khách hàng Trong việc thu thập thông tin về khách hàng, nhàmôi giới phải thân thiện, khéo léo gợi chuyện, tránh cho khách hàng cảm giác bịhỏi cung Nhà môi giới phải tạo cho khách hàng cảm giác tin cậy, an toàn để kháchhàng sẵn sàng chia sẻ thông tin Khi thu thập thông tin về khách hàng, nhà môigiới cần đảm bảo với khách hàng là sẽ giữ bí mật những thông tin đó (trừ trườnghợp pháp luật yêu cầu phải tiết lộ) Từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới đãphải nắm bắt từ khách hàng những thông tin sau đây: Những thông tin ban đầu vềkhách hàng, địa chỉ của khách hàng, phương thức liên lạc với khách hàng, cácthương vụ liên quan đến khách hàng và liên quan đến bất động sản, khả năng tàichính của khách hàng Nhà môi giới phải cố gắng tìm hiểu về khách hàng mộtcách kĩ càng nhất để có thể lựa chọn giới thiệu cho khách hàng bất động sản phùhợp nhất đáp ứng được mong đợi của họ, cung cấp dịch vụ môi giới một cách tốtnhất và tiết kiệm được thời gian của nhà môi giới cũng như của khách hàng

1.3.3 Kỹ năng xử lý và quản lý thông tin

a) Kỹ năng xử lý thông tin

Sau khi thu thập thông tin đầy đủ về bất động sản Việc tiếp theo quan trọng nhất

và đòi hỏi khá nhiều về kĩ năng cũng như là mối quan hệ của nhà môi giới Thôngtin thu thấp được cần phải được xử lý để tạo nên một lượng thông tin có giá trị.Những số liệu thu thập được có thể đúng hoặc có thể sai, nhà môi giới cần sử dụngkinh nghiệm kĩ năng của mình để đánh giá, phân tích để có được nguồn thông tin

có chất lượng cao Các số liệu phải trải qua quá trình phân tích, kiểm tra, đánh giá

mà ta gọi là “chu kỳ xử lý dữ liệu” (Hình 1.1)

Hình 1.1: Chu kỳ xử lý dữ liệu (Theo nguồn Internet)

Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn cập nhật và luôn được làm mới.Việc xử lý thông tin đòi hỏi khá nhiều thời gian và công sức đôi khi là tốn khánhiều về tiền bạc

b) Kỹ năng quản lý thông tin

Thông tin thu thập được chính là công sức, tiền bạc chính vì vậy cần phải cóbiện phấp quan lý và bảo vệ các kết quả thu thập đươc việc quản lý, bảo vệ chúng

là một nhiệm vụ quan trọng của nhà môi giới

Trong các văn phòng mối giới, thông tin khá được bảo mật Những thông tinriêng luôn được lưu trữ Tài liệu có liên quan khách hàng được lưu trữ trên máytính cá nhân và được cái đặt mật khẩu bảo mật và chỉ nhà môi giới mới biết Trongcác văn phòng có trang bị máy hủy tài liệu để đảm bảo bảo mật Điều này rất quantrọng vì các thông tin liên quan đến khách hàng nếu để lộ có thể ảnh hưởng trựctiếp đến thương vụ

Nhà môi giới cũng có thể mua số liệu từ các tổ chức khác nhưng phải lưu ý

độ chính xác và tin cậy của số liệu

1.3.4 Kỹ năng giao dịch với khách hàng

a) Kỹ năng giao dịch trực tiếp

Đây là kĩ năng quan trọng đối với nhà môi giới Khi gặp khách hàng, ấntượng đầu tiên về hình ảnh trong mắt khách hàng là vô cùng quan trọng Điều nàyđòi hỏi nhà môi giới phải chú ý đến ngoại hình cử chỉ, cách ăn mặc Làm sao đểtọa được thiện cảm đối với khách hàng Thiện cảm thông thường chỉ được hìnhthành ở 30s đầu tiên khi tiếp xúc Vì vậy nhà môi giới cần phải tận dụng được thờigian quý báu này để bộc lộ được hết khả năng và ưu điểm của mình Làm sao đểthuyết phục được khách hàng và tạo tin tưởng đối với khách hàng

b) Kỹ năng thư thoại

Nhà môi giới phải có kỹ năng tốt trong việc soạn thảo thư từ, văn bản, phảibiết cách viết quảng cáo, đơn chào hàng, thư từ trao đổi, đơn từ tới các cơ quanNhà nước Để soạn thảo nên mốt thư thoại tốt, ngoài những thông tin đánh giákhách quan Cách trình bày cần phải làm sao để thu hút được người đọc

Nhà môi giới phải hiểu được rằng nhiệm vụ của họ là tạo ra những phản ứngtích cực từ khách hàng nên phải tìm những từ ngữ thích hợp nhất để viết thư Khitrả lời thư cần thể hiện được sự tôn trọng khách hàng và luôn ở trạng thái chủđộng.

1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản

1.4.1 Yếu tố chủ quan

Chất lượng nguồn nhân lực là yếu tố vô cùng quan trọng và ảnh hưởng trựctiếp đến hoạt động môi giới Việc đào tạo một cách cơ bản có hệ thống đội ngũ cácnhà môi giới là một bước đi mang tính chiến lược đòi hỏi có sự kết hợp từ nhànước đến bản thân các nhà môi giới Vấn đề đặt ra là để việc đào tạo nguồn nhânlực đạt kết quả cao thì việc tổ chức các trung tâm đào tạo cũng phải được quy định

rõ ràng, chi tiết cụ thể hơn Việc kiểm soát chất lượng giảng dạy, tổ chức thi và cấpchứng chỉ tại các trung tâm cũng cần phải được tiến hành thường xuyên Bên cạnh

đó là việc cung cấp giáo trình, nội dung bài giảng chung cho các trung tâm đào tạo

để việc kiểm soát chất lượng đào tạo dễ dàng và có hệ thống hơn Để khắc phụcthực trạng này nhà nước cần phải có quy định rõ ràng hơn nữa về quy chế đào tạo

và cấp chứng chỉ cũng như cần kiểm soát chặt chẽ các cơ sở đào tạo để đảm bảocác cơ sở này là có chất lượng tránh tình trạng đào tạo ảo bằng cấp thật Đồngthời các nhà môi giới cũng nên chịu khó học hỏi hoàn thiện bản thân, thườngxuyên tham gia các hội thảo về bất động sản, về thị trường bất động sản Điều nàycũng giúp cho các nhà môi giới xây dựng hoàn chỉnh hơn cơ sở dữ liệu của mình.Các hội thảo thường đề cập về những vấn đề chuyên sâu, và qua đó nhà môi giới

có cơ hội tự đào tạo, học hỏi thêm rất nhiều kiến thức, thông tin Ngoài ra đây cũng

là cơ hội gặp gỡ các nhà chuyên môn, rất có lợi cho công việc của các nhà môigiới

- Chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản nó thể hiện ở cách làm việc củanhân viên Sự nhiệt tình chăm sóc khách hàng, giúp khách hàng giải quyết các vấn

đề phát sinh Hoặc là các dịch vụ đi kèm sau bán hàng Chất lượng dịch vụ môi

giới bất động sản, nhất là yếu tố năng lực phục vụ của nhân viên ảnh hưởng rấtmạnh đến sự hài lòng của khách hàng mua bất động sản Phải để cho khách hàngđược sử dụng những dịch vụ tốt nhất, đảm bảo khách hàng được hài lòng nhất Lấyđược lòng tin khách hàng là điều vô cùng quan trọng và cần thiết của một nhà môigiới Từ đó tạo nên những mối quan hệ để tạo tiền đề cho các giao dịch sau này.Bởi vì khách hàng sẽ là cầu nối cho các giao dịch tiếp theo sau này.

- Ảnh hưởng của công nghệ thông tin đối với hoạt động môi giới BĐS.Việctoàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của vănphòng môi giới Công nghệ thông tin giúp nhà môi giới tiếp cận thông tin nhanhhơn từ nhiều nguồn khác nhau Tin học hoá đang được ứng dụng trong nhiềungành kinh tế, công nghệ thông tin giúp quản lý công việc hiệu quả Ứng dụngcông nghệ thông tin trong lĩnh vực môi giới tư vấn là cần thiết để tăng cường tínhchuyên nghiệp, giảm các chi phí, nâng cao năng suất làm việc Từ đó giảm đượccác chi phí liên quan đến khách hàng giao dịch, tạo ra được tính cạnh tranh cao đốivới các đối thủ Phạm vi hoạt động của các nhà môi giới sẽ được mở rộng và sốlượng khách hàng sẽ tăng nhanh Từ những phân tích đã cho thấy công nghệ thôngtin ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động môi giới tư vấn Nhà môi giới cần phải nâng cao

kỹ năng trong tiếp cận công nghệ hiện đại và làm chủ nó, tạo ra tính cạnh tranh, hiệuquả công việc

1.4.2 Yếu tố khách quan

- Tác động của Nhà nước :

Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động còn khá mới mẻ ở Việt Nam

và được Nhà nước thừa nhận Theo luật pháp Việt Nam, bất động sản là tài sảnquốc gia, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vì vậy chỉ có Nhà nước mới có thẩmquyền quyết định trong các vấn đề liên quan đến đất đai,bất động sản Điều nay cónghĩa là các cá nhân không có quyền mua bán đất đai, bất động sản Mọi hành vimua bán đều không được công nhận Đây là một cản trở lớn trong hoạt động kinhdoanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói riêng

Luật đất đai 1993 ra đời đã tạo những tiền đề cho thị trường bất động sảnViệt Nam phát triển Luật đất đai 1993 là một mốc quan trọng để Nhà nước banhành những văn bản pháp luật tiếp theo như: Luật đất đai 2003, Luật kinh doanhbất động sản, Luật nhà ở Các văn bản pháp luật này thể hiện những bước tiến cơ

bản trong xây dựng luật Luật đất đai 2003 mở rộng tối đa quyền của người sửdụng đất Đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạiquyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.Như vậy đối với dịch vụ môi giới bất động sản, đây có thể coi là một trong nhữngyếu tố tích cực tạo điều kiện cho dịch vụ này phát triển.

Luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2003 là bộ luật đầu tiên về kinhdoanh bất động sản Đây là cơ sở đầu tiên để doanh nghiệp làm căn cứ để tiến hànhhoạt động kinh doanh của mình

Một số quy định đối với doanh nghiệp môi giới về điều kiện để thành lậpdoanh nghiệp như: Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có

ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản Trường hợp tổ chức kinhdoanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉmôi giới bất động sản Một thực tế ở Việt Nam hiện nay đó là chúng ta có rất ít cácđơn vị, các tổ chức có chức năng đào tạo một cách chuyên nghiệp về môi giới ,định giá và các công ty môi giới hiện nay phần lớn chưa đáp ứng được yêu cầunày Để đáp ứng yêu cầu của Nhà nước, Công ty đã và đang tiến hành cho nhânviên tham gia các khoá học về đào tạo nhân viên môi giới và định giá

- Tác động tài chính

Hiện nay thị trường BĐS của Việt Nam phát triển không đều giữa các vùng

và khu vực Một số vùng có tốc độ tăng trưởng chậm, ảnh hưởng tới kinh doanhBĐS của các doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng tới các ngân hàng cho vay thếchấp tín dụng Việc cho vay tín dụng đối với kinh doanh BĐS cần có biện phápkiểm soát chặt chẽ, tránh tình trạng đẩy các ngân hàng rơi vào các khoản nợ cầm

cố, tín thanh khoản kém Như vậy giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính cần

có sự hỗ trợ lẫn nhau, tạo ra tính ổn định đối với thị trường nói chung Thị trườngBĐS muốn phát triển thì cần có sự hỗ trợ từ phía thị trường tài chính Thành côngcủa các tập đoàn kinh doanh BĐS trên thế giới chính là dựa vào dòng vốn ổn định,

sự lưu thông vốn dễ dàng và tự do Tuy nhiên khi Việt Nam trở thành thành viêncủa tổ chức thương mại WTO, thị trường dịch vụ tài chính sẽ được mở rộng, các

ngân hàng nước ngoài sẽ thâm nhập sâu vào thị trường tài chính, nguồn vốn nướcngoài sẽ chảy vào lĩnh vực có tiềm năng phát triển Các ngân hàng nước ngoài đưa

ra các sản phẩm dịch vụ BĐS rất phong phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp trong

xã hội có thể sử dụng Do vậy các ngân hàng cần phải có những đổi mới nhanhchóng nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS qua đóthúc đẩy thị trường BĐS phát triển Để tránh tình trạng phát triển quá nóng và bình

ổn thị trường, cần phải cân đối nguồn tài chính sẵn có và kết hợp nguồn vốn củanước ngoài Như vậy sẽ đáp ứng được cung cầu trên thị trường BĐS, các giao dịchdiễn ra nhiều hơn, có nhiều hơn sự lựa chọn Các nguồn hàng BĐS gia tăng, cần tạo

ra sự phân phối hợp lý, các thông tin được cung cấp tới khách hàng đầy đủ và chínhxác hơn Do vậy hoạt động kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng rất lớn từ định chế tàichính

- Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS

Từ những bài học về thị trường BĐS trong các giai đoạn phát triển, đối vớiViệt Nam và các nước trên thế giới cho thấy tính bất ổn tự nhiên theo một quy luậtnhất định Thị trường BĐS có thể bùng nổ và sụt giảm tuỳ theo giai đoạn thời kỳ

và tốc độ phát triển của nó Thị trường BĐS tạo ra những dao động mạnh và có thểkhông trùng lặp theo chu kỳ phát triển kinh tế Những cơn địa chấn do thị trườngBĐS gây lên ảnh hưởng đến hầu hết các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân.Ngoài các giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, tồn tại chu kì daođộng tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kì kinh tếchung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trườngBĐS cũng xảy ta chậm hơn Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giaiđoạn kinh tế phát triển mạnh, vốn đầu tư được tập trung vào những ngành mũinhọn, có hiệu quả kinh tế cao Lợi nhuận thu được từ đó thường hấp dẫn hơn làviệc đầu tư vào BĐS Ngược lại trong giai đoạn kinh tế tăng trưởng chậm lại hoặcsuy thoái thì luồng vốn chảy vào thị trường BĐS cũng giảm đáng kể, do lượng vốnkhông thể quay vòng nhanh, tính thanh khoản thấp Thị trường BĐS ổn định vàchuẩn mực thì có thể không chịu tác động lớn từ tình trạng suy thoái kinh tế Quy

luật trên thường diễn ra tại các nước kinh tế phát triển, tại Việt Nam thị trườngBĐS vẫn còn nhiều sự bất ổn trong hoạch định chính sách cho phát triển thịtrường Tính bất ổn của thị trường BĐS Việt Nam tạo ra sự thiếu minh bạch, đặcbiệt là các hoạt động môi giới, kinh doanh khó kiểm soát, từ đó người tham giagiao dịch trên thị trường khó khăn cho việc lựa chọn hàng hoá BĐS và nhà tư vấn,môi giới.

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI CỦA SÀN GIAO

DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHÂU Á (ASIAREAL)

2.1 Giới thiệu chung về sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal )

2.1.1 Giới thiệu tập đoàn tư vấn đầu tư Châu Á (AsiaInvest)

2.1.1.1 Giới thiệu chung

- Tên Công ty: TẬP ĐOÀN TƯ VẤN VÀ ĐẦU TƯ CHÂU Á

singapore:

Tòa nhà six Battery Road, Singapore 049909

2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển

2.1.1.2.1 Quá trình hình thành

AsiaInvest được thành lập năm 2007 hoạt động theo mô hình tập đoàn với thànhviên là các công ty:

o Công ty Luật TNHH Châu Á (AsiaLaw)

o Công ty TNHH Thẩm định giá Đất việt (VLand)

o Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn Tài chính Á Châu (AFCC)

o Công ty TNHH Nguồn Lực CFO (CFOcapital)

o Sàn giao dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal)

Sơ đồ tổ chức tập đoàn tư vấn và đầu tư Châu Á ( AsiaInvest):

2.1.1.2.3 Lĩnh vực kinh doanh:

MUA BÁN - SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP (M&A)

Sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế và sự gia tăng các nguồn vốn đầu

tư vào Việt Nam đã và đang tạo cơ hội cho một thị trường M&A phát triển mạnh

mẽ Thông qua hoạt động M&A, các doanh nghiệp trong nước có thể dễ dàng tiếpcận được với các nguồn vốn đầu tư bên ngoài nhằm tập trung nguồn lực, mở rộngquy mô, tạo sức cạnh tranh mạnh mẽ, gia tăng giá trị thương hiệu, uy tín trên thịtrường

Với đội ngũ chuyên gia tư vấn giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, luật

và sự hợp tác chặt chẽ với các doanh nghiệp, các tổ chức tài chính trong và ngoàinước, AsiaInvest tự hào là công ty có thể cung cấp tới khách hàng một giải phápM&A trọn gói bao gồm nhưng không giới hạn trong các nội dung sau:

- Xây dựng chiến lược, phương án M&A

- Tìm kiếm và lựa chọn đối tượng M&A;

- Đánh giá tiềm năng và xác định giá trị doanh nghiệp M&A;

- Tư vấn lựa chọn phương thức M&A (LBO, thâu tóm, chuyển đổi cổphiếu…);

- Hỗ trợ đàm phán;

- Tư vấn về thủ tục pháp lý liên quan;

- Tư vấn tái cấu trúc và hoàn thiện các giải pháp quản trị doanh nghiệp sau M&A

Với hệ thống mạng lưới rộng lớn của mình, AsiaInvest hoàn toàn tự tin vào khảnăng hỗ trợ khách hàng tìm kiếm và giới thiệu các đối tác tiềm năng trong và ngoàinước để thực hiện các giao dịch M&A

TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

AsiaInvest cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp trong toàn bộ quá trình chuẩn bị

và triển khai dự án cho các hoạt động đầu tư bất động sản

Dịch vụ của AsiaInvest được thiết kế phù hợp với yêu cầu của từng khách hàng cho mọi công đoạn triển khai dự án

Chuẩn bị đầu tư dự án:

- Hỗ trợ tìm kiếm các cơ hội phát triển và đầu tư bất động sản,

- Tư vấn tìm kiếm, đánh giá năng lực và lựa chọn các đối tác tiềm năng cùng triển khai dự án,

- Hỗ trợ thẩm định về mặt pháp lý đối với dự án đầu tư,

- Cung cấp các thông tin thị trường liên quan đến dự án,

- Lập phương án nghiên cứu khả thi

Tư vấn và hỗ trợ triển khai dự án:

- Tư vấn lập dự án đấu thầu xin giao, thuê đất,

- Tư vấn đàm phán giá và phương thức thanh toán trong chuyển nhượng dự án,

- Hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý chuyển nhượng bất động sản,

- Lập hồ sơ dự án để trình và xin phê duyệt của các cơ quan quản lý chức năng,

Tư vấn và thu xếp vốn:

- Tư vấn lựa chọn phương thức huy động vốn hiệu quả và hỗ trợ triển khai,

- Tư vấn quản lý và kiểm soát dòng tiền của dự án

Cung cấp thông tin đầu tư bất động sản:

- Cung cấp các báo cáo nghiên cứu thị trường và hoạt động đầu tư bất động sản,

- Đánh giá tiềm năng của dự án và phân tích khách hàng tiềm năng,

Tư vấn quản lý, điều hành và triển khai dự án, tư vấn khai thác, vận hành và kinh doanh hậu dự án, kết nối đầu tư bất động sản trong và ngoài nước

TƯ VẤN QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP

Để nâng cao sức mạnh cạnh tranh trên thị trường trong nước và quốc tế, cácdoanh nghiệp Việt Nam cần không ngừng đổi mới, tăng cường năng lực điều hành,quản trị rủi ro và tối ưu hóa việc sử dụng các nguồn lực Các chuyên gia tư vấn tàichính giàu kinh nghiệm của AsiaInvest sẵn sàng trợ giúp khách hàng trong các lĩnhvực:

-Tư vấn xây dựng chiến lược sản xuất kinh doanh: Bao gồm định hướng vềphát triển các sản phẩm, dịch vụ phù hợp nhu cầu thị trường và thế mạnh của từngdoanh nghiệp nhằm tăng khả năng cạnh tranh và đảm bảo tốc độ tăng trưởng bềnvững

- Tư vấn tái cấu trúc vốn: Bao gồm xây dựng các phương án huy động và sửdụng có hiệu quả các nguồn vốn theo chiến lược trung hạn và dài hạn trong cácgiai đoạn phát triển cụ thể Bên cạnh đó, AsiaInvest sẽ tư vấn các giải pháp đểluôn đảm bảo tính khả thi của chiến lược huy động vốn và tính hiệu quả về tàichính cho doanh nghiệp

-Tư vấn quản lý rủi ro tài chính: Bao gồm việc xác định, đánh giá các ảnhhưởng của những thay đổi bất lợi đến kết quả hoạt động chung của doanh nghiệpnhư biến động của môi trường pháp lý, lãi suất, tỷ giá hối đoái, giá của cổ phiếu,trái phiếu, các khoản đầu tư dài hạn…và đưa ra các giải pháp quản trị phù hợp

- Tư vấn xây dựng hệ thống quản trị nội bộ: Chúng tôi sẽ tư vấn xây dựng hệthống kiểm soát nội bộ phù hợp với từng doanh nghiệp đáp ứng tối đa các yêu cầu

về quản lý và hoạch định chiến lược của Công ty Hệ thống kiểm soát nội bộ sẽbảo đảm các hoạt động kinh doanh và đầu tư của Công ty được thực hiện mộtcách hiệu quả; các thông tin tài chính được cung cấp một cách đầy đủ, kịp thời, tin

cậy và các hoạt động của công ty luôn tuân thủ luật pháp và các quy định hiệnhành.

DỊCH VỤ GIÁ TRỊ GIA TĂNG

Với thế mạnh của các đơn vị thành viên, cùng với sự hợp tác của các đối táctrong và ngoài nước, bên cạnh các dịch vụ mua bán – sáp nhập doanh nghiệp, tưvấn đầu tư bất động sản và tư vấn quản trị doanh nghiệp, AsiaInvest còn cung cấpmột số dịch vụ chuyên nghiệp sau:

- Dịch vụ tài chính doanh nghiệp: Tư vấn và thu xếp vốn, tư vấn tái cơ cấu

tài chính doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa, tư vấn niêm yết tại thị trường chứngkhoán Mỹ và Singapore, tư vấn tuân thủ đạo luật Sarbanes-Oxley 404 của Ủy ban

chứng khoán Mỹ - SEC …

- Tư vấn tuyển dụng nhân sự cấp cao;

- Đào tạo chuyên ngành quản trị doanh nghiệp;

- Tư vấn Pháp luật: Thành lập doanh nghiệp, đầu tư nước ngoài, giải thểdoanh nghiệp, chuyển nhượng bất động sản, tranh chấp lao động, dịch vụ sở hữu

trí tuệ;

- Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn thuế;

- Dịch vụ Thẩm định giá: Xác định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá dự ánđầu tư, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá bất động sản, thẩm định giátrị thương hiệu…

- Các dịch vụ hậu cần hỗ trợ hoạt động kinh doanh và đầu tư

2.1.2 Giới thiệu về sàn giao dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal)

2.1.2.1 Giới thiệu chung

Sàn giao dịch Bất động sản Châu Á (AsiaReal) là đơn vị trực thuộc Tập đoàn Tư

vấn và Đầu tư Châu Á (AsiaInvest) AsiaReal được điều hành bởi đội ngũ chuyêngia giàu kinh nghiệm, năng động, tận tâm cùng các nhân viên tư vấn chuyên

nghiệp, hoạt động với tôn chỉ cung cấp các dịch vụ Bất động sản tốt nhất, uy tínnhất cho khách hàng.

AsiaReal đặc biệt có thế mạnh trong lĩnh vực tư vấn thủ tục đầu tư Bất độngsản, cung cấp dịch vụ phân phối sản phẩm dự án Bất động sản qua sàn, môi giớiBất động sản Khách hàng của AsiaReal là các tổ chức và cá nhân trong và ngoàinước đến từ Nga, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore, Đức…

Dịch vụ chất lượng - Giá cả hợp lý - Tối đa lợi ích của khách hàng luôn là

những tiêu chí hàng đầu khi cung cấp dịch vụ cho khách hàng của AsiaReal Bên cạnh đó, với sự hậu thuẫn của Tập đoàn AsiaInvest - Nhà tư vấn chính của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các đơn vị thành viên trong tập đoàn, khách hàng đến với AsiaReal có thể yên tâm lựa chọn cho mình Bất động sản phù hợp nhất

Sàn AsiaReal nằm ở một quận trung tâm thành phố Hà Nội (quận Hoàn Kiếm), là nơi gần các trung tâm thương mại lớn và có giao dịch thuận

tiện AsiaReal có một đội ngũ các nhà đầu tư đối tác hùng hậu với tiềm lực tài chính mạnh; mạng lưới các nhà môi giới và cộng tác viên rộng khắp, hoạt động hiệu quả từ Bắc vào Nam sẽ là những lợi thế để quảng bá cho sản phẩm của các chủ đầu tư

2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản Châu Á

KHỐI MARKETING

BỘ

PHẬN

KẾ TOÁN

PHÒNG KINH

PHÒNG KINH

PHÒNG KINH

PHÒNG KINH

2.1.2.3 Các dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal)

• Tư vấn Đầu tư Bất động sản

• Tiếp thị và Phân phối Bất động sản

• Môi giới Bất động sản

• Quảng cáo Bất động sản

• Định giá Bất động sản

• Quản lý Bất động sản

TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Với hiểu biết sâu rộng trong lĩnh vực đầu tư Bất động sản, các chuyên gia của Asiareal sẽ giúp quý khách hàng có được giải pháp tối ưu và hiệu quả nhất chocác hoạt động đầu tư Bất động sản Dịch vụ của AsiaReal được thiết kế phù hợp với yêu cầu của từng khách hàng cho mọi công đoạn triển khai dự án:

- Chuẩn bị đầu tư dự án

- Tư vấn và hỗ trợ triển khai dự án

- Tư vấn và thu xếp vốn

- Tư vấn thiết kế sản phẩm

- Cung cấp thông tin đầu tư Bất động sản

- Tư vấn quản lý, điều hành và triển khai dự án

- Tư vấn khai thác, bán hàng, vận hành và kinh doanh hậu dự án

- Kết nối đầu tư Bất động sản trong và ngoài nước

TIẾP THỊ VÀ PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN

Nắm vững thông tin và xu thế phát triển của thị trường, am hiểu sâu về các sản phẩm Bất động sản, cùng với những cơ sở nghiên cứu và phân tích thị trường, các chuyên gia giàu kinh nghiệm của AsiaReal đảm bảo sẽ đưa ra những chiến lược quảng cáo, tiếp thị, phân phối, cho thuê và bán các sản phẩm Bất động sản một cách hợp lý và hiệu quả nhất cho chủ đầu tư và khách hàng

- Gia tăng lợi nhuận đối với các sản phẩm Bất động sản;

- Định hướng và khai thác tốt những phân khúc thị trường tiềm năng của từng nhóm sản phẩm;

- Tổ chức chuyên nghiệp và hiệu quả các hoạt động quảng cáo mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê Bất động sản là nhà ở riêng lẻ, nhà đất dự án, văn phòng,khu công nghiệp

Với hệ thống khách hàng tiềm năng rộng lớn, mối quan hệ sâu rộng trong giới đầu tư Bất động sản trong và ngoài nước, hệ thống các nhà đầu tư thứ phát hùng hậu, cùng với mạng lưới các nhà môi giới và cộng tác viên rộng khắp, quy trình quản lý chuyên nghiệp và hiệu quả, AsiaReal tin tưởng sẽ mang đến cho chủ đầu tư dịch vụ Phân phối Bất động sản chất lượng cao, linh hoạt và hiệu quả theo nhu cầu riêng biệt của mỗi chủ đầu tư Bất động sản, bao gồm:

- Tiếp thị bán và phân phối: Dự án khu dân cư, Khu đô thị mới, Căn hộ cao cấp

- Tiếp thị cho thuê: Tòa nhà văn phòng, Trung tâm thương mại, Khu công nghiệp

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Môi giới Bất động sản là một trong những dịch vụ mà AsiaReal luôn quan tâm chú trọng đẩy mạnh và cam kết mang lại những giá trị làm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng

AsiaReal có đội ngũ nhân viên năng động, nhiệt tình và am hiểu sâu về thị trường Bất động sản sẽ giúp khách hàng tiết kiệm thời gian trong việc tìm kiếm khách để bán, mua, chuuyển nhượng hoặc cho thuê Bất động sản

Hệ thống dữ liệu thông tin phong phú, đa dạng, rộng khắp; thủ tục nhanh gọn, thuận tiện cùng với dịch vụ hỗ trợ hoàn chỉnh, đặc biệt là những đánh giá chuyên nghiệp trung thực về tính thanh khoản của Bất động sản đầu tư sẽ giúp khách hàng có thể chọn mua được Bất động sản phù hợp nhất (hoàn chỉnh về pháp

lý và phù hợp về giá cả)

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

AsiaReal có đội ngũ quản lý và nhân viên năng động, chuyên nghiệp, các đốitác nhiều kinh nghiệm, cùng với phương thức quản lý hiện đại sẽ đem đến cho các chủ đầu tư và khách hàng những giải pháp hoàn hảo trong các khâu: lập dự toán ngân sách quản lý, xây dựng bộ máy quản lý, bảo vệ, vệ sinh, bảo trì và vận hành các trang thiết bị kỹ thuật cho các dịch vụ:

- Quản lý Cao ốc văn phòng;

- Quản lý Trung tâm thương mại;

- Quản lý Căn hộ cao cấp

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản của Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal ) từ năm 2010 đến nay

2.2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh chung của công ty

Qua một thời gian hoạt động trên thị trường bất động sản, Sàn giao dịch bấtđộng sản Châu Á (AsiaReal) đã đạt được kết quả khá khả quan trên hầu hết cáclĩnh vực, có những bước tiến vẵng chắc và ổn định trong kinh doanh, đạt được vịthế nhất định trên thị trường bất động sản

Về hoạt động môi giới và kinh doanh bất động sản, công ty đã kí kết các hợpđồng phân phối độc quyền các dự án chung cư thương mại để bán Có thể kể đếnmột số dự án tiêu biểu sau:

-Dự án khu chung cư The Pride – chủ đầu tư công tỷ cổ phần đầu tư Hải Phát.

The Pride là công trình tọa lạc trên đường Lê Văn Lương kéo dài, bao gồm

04 tòa tháp cao 35 và 45 tầng ( Không kể tầng hầm ) khối tháp 45 tầng được bố trítại trung tâm của công trình Bốn tòa tháp sử dụng chung một khối để 6 tầng và 1tầng hầm Tầng 1, 2 được bố trí là trung tâm thương mại, vui chơi giải trí và cáckhu vực phụ trợ, tầng 3 và 4 bố trí các khu vực đỗ xe và các dịch vụ khác, tầng 5được bố trí các khu vực thể thao và dịch vụ chăm sóc sức khỏe, bể bơi với diệntích 744m2 và khu vực hoạt động công cộng của cộng đồng dân cư tòa nhà và câyxanh, tầng 6 là dịch vụ nhà ở, văn phòng cho thuê

Với các loại diện tích 74m2, 80m2, 88m2, 95m2, 100m2 và 145m2 mức giáchỉ từ 15.5tr/m2 ( đã bao gồm đầy đủ nội thất và thuế VAT ) dự án gây sốt trên thịtrường và đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu Tư Hải Phát

Lập dự án và thiết kế ý tưởng: Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và phát triển kiếntrúc I.D.E.A và Sunjin Engineering & Architectual ( Hàn Quốc )

Thiết kế kỹ thuật công trình: Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và phát triển kiến trúcI.D.E.A và WSP Hong Kong ltd

Quản lý giám sát dự án: Liên doanh ACO - CAVIAN (Australia)