Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản An Cư

Kỹ nsăng môi giới bấađộng sản:...16 1.3: Một số vấn đề về môi giới bất động sản:...24 1.3.1: Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản:...24 1.3.2: Những yêu cầu chuyên môn:...25 Những

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ

LỜI MỞ ĐẦU 4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1: Giới thiệu chung về hoạt động môi giới bất động sản: 6

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới: 6

1.1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản: 6

1.1.3: Vai trò của môi gioi BĐS: 7

1.2 Quy trjnh và kĩ năng môi gjoi BĐS: 8

1.2.1: Quy trỳnh môi gjớj bất động sản: 8

1.2.2 Kỹ nsăng môi giới bấađộng sản: 16

1.3: Một số vấn đề về môi giới bất động sản: 24

1.3.1: Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản: 24

1.3.2: Những yêu cầu chuyên môn: 25

Những thương vụ thực hiện tarên thị trường bất động sản thường thu hút những khoản tiền lớn do giá trị của các bất độang sản lớn vì vậy nhà môi giới nói riêng và các nhà tư vấn, định giá hay bất kỳ một ai hoaạt động trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ cho khách Các Bên cùng đồng ý và xác nhận rằng: Do có sự thay đổi về quy định pháp luật so với thời điểm Hợp đồng này được ký kết, và tùy theo quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật về cách tính diện tích Căn Hộ tại thời điểm cấp Sổ Đỏ dẫn đến diện tích Căn Hộ trên Sổ Đỏ có thể khác với Diện Tích Hợp Đồng Trong trường hợp này, Các Bên đồng ý sẽ chấp thuận sự chênh lệch giữa diện tích trên Sổ Đỏ và Diện Tích Hợp Đồng; và trong trường hợp này, Giá Trị Căn Hộ sẽ không thay đổi 25

1.3.4: Chuyển đổi cơa cấu kainh tế:a 28

1.3.5 Khả năng tài chính: 28

1.3.6 Sự bất ổna tự nhiên củaa thị trường BĐS: 28

1.3.7 Ảnh hưởng của công nghệ thông tin: 28

CHƯƠNG 2: THỰC TRANG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BÁT ĐỘNG SẢN AN CƯ 29

2.1: Giới thiệu Sàn giao dịch Bất động sản An Cư: 29

2.1.1: Quá trình hình thành và phát triển: 29

2.1.2: Tổng quan về cơ sở hoạt động Sàn giao dịch Bất động sản An Cư 30

c/Cơ cấu tổ chức: 30

d/ Cơ sở vật chất kỹ thuật: 32

e/Đội ngũ nhân lực: 33

2.2: Thực trạng hoạt động môi giới tại Sàn giao dịch Bất động sản An Cư: 33

2.2.1: Thị trường hoạt động: 33

2.2.2: Ngành kinh doanh: 33

2.2.3: Chiến lược hoạt động: 35

2.3: Quy trình môi giới mua – bán Bất động sản tại Sàn giao dịch An Cư 36

2.3.1:Quy trình xử lí nhu cầu bán: 36

2.3.2: Quy trình xử lí nhu cầu mua: 38

2.3.3: Kí kết hợp đồng và kết thúc thương vụ: 39

2.4: Các yếu tố tác động tới hoạt động của sàn giao dịch Bất động sản An Cư 40

2.4.1: Tác động của thị trường: 40

2.4.2: Tác động của Nhà nước 43

2.5: Đánh giá về hoạt động môi giới tại Sàn giao dịch bất động sản An Cư: 44

2.5.2: Hạn chế: 44

2.5.3:Nguyên nhân: 45

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ 46

3.1 Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty 46

3.1.1: Phương hướng, mục tiêu hoạt động 46

3.1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh: 47

3.2: Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới 47

3.2.1 Giải pháp về hướng hoạt động 47

3.2.2 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán 48

3.2.3 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán 48

3.2.4 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội 49

3.2.5.Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp 49

3.2.6 Giải pháp về tài chính 49

LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài:

Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mới tuy được công nhận chínhthức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triểncủa thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung

Có thể thấy rất rõ, những năm gần đây môi giới bất động sản đang càng ngày càngphát triển, với xu thế hội nhập các công ty bất động sản đã hình thành và đang dần thế chỗcác trung tâm hay văn phòng môi giới bất động sản Việc ra đời các công ty bất động sản

và hình thành nên một thị trường bất động sản sẽ giúp cho sự phát triển và nền kinh tế trởnên ổn định hơn Chính vì năm bắt được nhu cầu phát triển của thị trường bất động sảnCông ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư đã được hình thành trong giai đoạn này.Qua thời gian hoạt động An Cư đang dần hoàn thiện và khẳng định vị thế của mình trênthị trường Với đội ngũ đại diện thương mại chuyên cung cấp mọi dịch vụ về mua bán vàcho thuê văn phòng cho nhiều loại đối tượng khách hàng bao gồm các công ty, chủ sởhữu và các doanh nghiệp Các chuyên viên làm đại diện thương mại của trung tâm giúpbên thuê và bên mua thương lượng để thuê hoặc mua được nhà cũng như giúp chủ nhàcho thuê hoặc bán được nhà

Trong thời gian thực tập tại đây, qua tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện cácthương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập được, tác giả xin chọn nghiên cứu đề

tài “Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản An

Cư” với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và

xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tạisàn giao dịch nói riêng và lĩnh vực môi giới bất động sản nói chung

Với thời gian thực tế ngắn và kiến thức chưa đủ sâu rộng, bài viết còn nhiều thiếu sót

và có những đánh giá còn mang tính phiến diện, chủ quan.Tác giả rất mong nhận đượcnhững lời góp ý của thầy cô để hoàn thiện kiến thức của mình Xin chân thành cảm ơn!

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài:

Đề tài sẽ nghiên cứu một số vấn đề như sau:

- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản

- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại Sàn giao dịchbất động sản An Cư

- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động môi giớitại sàn giao dịch bất động sản An Cư

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới về mua bán Bất động sản tại Sàn giaodịch bất động sản An Cư

- Phạm vi nghiên cứu: Môi giới mua bán bất động sản tại Sàn giao dịch bất độngsản An Cư trên thị trường Hà Nội

- Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 2010 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu:

Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập các tài liệu tạicông ty

5 Kết cấu đề tài:

Đề tài nghiên cứu gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sơ lí luận của hoạt động môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản An

Cư

Chương 3: Phương hướng và giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới

bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản An Cư

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.1: Giới thiệu chung về hoạt động môi giới bất động sản:

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới:

Bất động sản: Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa XHCN Việt

Nam, tại điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Cụm từ “bất động sản” tronh lĩnh vực môi giới đôi khi làm ta nhầm lẫn Môi giớibất động sản là một cá nhân, một nhóm, tổ chức làm trung gian cho hai hoặcnhiều chủ thể khác tạo một mối quan hệ trong kinh doanh bất động sản Môi giới bất độngsản phát sinh khi đã hội tụ đầy đủ các yếu tố như: Xuất hiện quan hệ giữa các bên, cácbên không thể giải quyết được công việc hoặc giải quyết không hiệu quả, tồn tại ngườithứ ba chính là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết các công việc có liênquan giữa các bên

Theo cách khác, môi giới là hoạt động của bên thứ ba với giải quyết các vấn đềvới sự cảm thong và thấu hiểu giữa các bên

1.1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản:

Với vai trò hết sức quan trọng trunung nên fkinh tế quộc dân BĐS cung cấpkhông gian cho các hật động nghỉ ngơi giải trí, kinh tế và còn là mục tiêu đầu tư dài hạn ,giupas các nhà đầu tư bảo hiểm vốn trong thơi kì khó khăn kinh tế Quan trọng hơn nữa

là sự vận hành của bất động sản mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho vòng quay kinhtế

Hoạt động kinh doanh bất động sản có quan hệ và bản chất phúc tạp, thể hiện ởcác đặc điểm:

- BĐS luôn găn liền với các fquyền năg

- Giao dịch vê BĐS thực chất là giao dich về cac quyền năng

- Các quyền năng về BĐS khá phức tạp

Các lí do trên dẫn đên hệ quả tất yêu là cần có nhà môi giới vì đó là nhữngchuyên gia am hiểu phap luêt và những vấn đề thuộc về bất động sản và kinh doanh bấtđêng sản với những kinh nghiệm đó - nhà môi giới sẽ giúp đỡ các bên giao dich giup quátrình giao dịck được thực hiện một cák nhakh chóg hơn và chíh xac hơn nhiều

Bản chất của môi giới bất động sản

Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những cá nhân hoặc tổchức có tính chuyên nghiệp Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, cácquy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản Sự am hiểu này giúp nhà môi giớigiải quyết được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ

Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếpcác phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanhchóng, hợp lý và hiệu quả nhất

1.1.3: Vai trò của môi gioi BĐS:

Là một trong 3 tác nhan tham gia tkị trườg bất độg sản:

Người cần mua- Người bn- nhà moi gjoi (trung gian) Sự xuất hjện của môj gjớiđóg vaj trò trug gjan gjữa ngườj mua người bán hay gjữa cung và cầu là cần thjết vj các lído:

- Bất độg sản và gjao djch bất động sản gắn với những quyền năng phức tạp

- Thj trườg bất động sản là thj trường khôg hoàn hảo

- Người tham gia thj trưng BĐS phần lớn là những người không có kjnh nghiệm.

1.2 Quy trjnh và kĩ năng môi gjoi BĐS:

1.2.1: Quy trỳnh môi gjớj bất động sản:

1.2.1.1: Xác đjnh đỗi tượng và các bên tham gia thương vụs:

a/ Xác đjnh đối tượg thươg vụ:

Có nhiều con đường khác nhau để nhà môi giới tìm thấy bất động sản như do chủ

sở hữu trực tiếp giới thiệu hay do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế hay internet Đómới chỉ là những thông tin ban đầu Điều quan trọng tiếp theo mà nhà môi giới cần thựchiện đó là xem xét và đánh giá về bất động sản muốn giao dịch Đây là bước cần thựchiện đầu tiên vì những nguyên nhân sau:

- giá khách quan về bất động sản

- Bằng việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới mớia có cơ hội tiếp xúc với chủ sởhữu Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấya được tính chuyên nghiệp của nhà amôigiới và gây đưaợc lòng tin cho họ Phần lớn thì việc gặp gỡ, taiếp xúc tại chính căn nhàcủa mình sẽ tạoa cho chủ sở hữu cảm agiác thoải mái, tự nhiên hơan là tại văn phòng môigiới

- Việc xem xét cụ thaể, trực tiếp mới có thể giúp nhà maôi giới đưa ra những câuhỏi cụ thể và kiểm chứng các giấay tờ liên quan ngay tại bất động sản

- Việc xem xét kỹ bất động sản sẽ giúp nhà môi a hàng hỏi Điều này tạo niềm tincho khách ahàng vào aphong cácah làm việc của nhà môi giới

Trong quá trình xem xét bất động sản cần chú ý đến những vấn đề:

- Vị trí: Nhà môi giới sẽ sử dụng những dữ liệu này giải đáp những yêu cầu củangười mua hay thuê.Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới chưa nên đánhgiá Cùng một vị trí nhưng đối với người này được cho là đẹp còn đối với người khác thìlại là xấu đầu phố, bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa không, có gaần bệnh viện, trườg học,nhà trẻ, bể bơia, siêu thj hay không Việc đánh giá địa điểm có đẹp haay không hãy để chongườia mua hay người thuê Lúca này nhà môi giới chỉ nên ghi chép lại những yếu tố,ađặc tính của Địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ của BĐS dotính cố định về vị trí mà có ý nghĩa nhất định, quyết định của họ cũng như giá cả tácđộng đến mỗi quan tâm của khach hàng, Yếu tố khach quan tuy vậy vị trj không phải Đóchính là những yếu tố quan trọng dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS đjađiểm Nhà môi gaiới cần ghi chép lại những đặc tính ljên quan đến BĐS như hướng nhà,hình dạng mảnh đất, khoảng cách đến các phươg tiện công cộnga, mặt bằng dân acư, cógần

- Tjnh trạng kỹ thuật: Taừ góc độ của nhà môi giới việâca này không hềa ảnhhưởng gì khi kháach hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyênx môn cho dù đó là kỹ sưxây dựng hay xmột giáoa sư đại họcf Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tìnhtrạng kỹ thuật của BĐS Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách củaBĐS cho người tư vấn kỹ Đó là những lỗi mà bằng mắt thaường không thể thấy mà chủ

sở hữu lại không biaết hoặc cố tình dấu Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của nhữnvcgnhà chuyên môn Sau khi thương vục hoàn thành thì người sử dụng khcông thể trách hayđòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánh giá tìnxh trạng kỹ thuật nên dành cxho kháchhàng thuậtỞ đây nhà môi giới cần xác định mình không có trách nhiệam với những lỗikaĩ thuật ẩn dấu bên tronga

- Trang thiết bị: Vấn đề ở đây không phải ở cx để người mua aBĐS có được ngôinhà a đủ atiện nghi, mà quan trọng là để nguời mua có điều kiện tìm hiểu và yên tâm vềngôi nhà Vì vậy khi nahận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bịBĐS Đối với nhữngd đồ vật dạng như tủ lạnh, điều hòa, quạt, bồn tắmf, máy hút mùia…

không xảy ra trường hợp tủ lạnh mới biến thành cũ Đây là nhữang đồ dùng mà chủ sởhữu có thể để ldại trong bất động sản cho người thuê zsử dụng Ngoài góc độ như thế nàothì một khía cạnh rất cần được quan tâm là "khi nào?" có thể có trong tay Đó luôn là thờihạn tính quan trọng trong các bước thansh toán.

Khách hàng quan tâm đến BĐS lúc đầu thường không để ý kỹ đến trang thiết bị.Thế nhưng càng về sau khi thỏa thuận chi tiết thì đôi khi vấn đề vướng mắc lại chỉ đơngiản là cái trạn đựng bát

- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lướiđiện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng.Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua BĐShay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị scủa bất động asản

- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin vềgiá trị thị trường của BĐS và các bất động sản xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất

- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ, năm sửdụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của bất động sản, giấy tờ về quy hoạch

- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng,quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tố đặcbiệt khác

-b/ Xác định các bên tham gia thương vụ:

• Người mua và khả năng tài chính

Vấn đề quan trọng nhất đối với cả hai bên là vấn đề về tài chánh Taroag thực tếcần trả lời những câu hỏi: khả năng của người mua nằm trong khoảng nào, người mua cónhững nguồn tài chính nào và chúng có thể được sử dụng đến đâu Đó luôn là vấn đề tiên

quyết đến việc có thể thực hiện được thương vụ hay không? Người mua huy động vốn từvay mượn hay thế chấp hay vốn bản thân tự có Nhiệm vụf của nhà môi giới không chỉ làgahi chép lại danh sxách nhữang đồ vật để lạia, mà còn phải thỏa thduận dgiá cả những

đồ vaật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nàso nhất định chủ nhà sẽ mangđi

Với trường hợp đi vay vốn hoặc thế chấp để mua nhà thì luôn luôn tồn tại nhữngyếu tố rủi ro Thương vụ muốn tiến hành thuận lợi cần đảm bảo đến việc đánh gisá khảnăng được vays thế chấp của người mua, cần giúp người mua tiến hành và hiểu cụ thể vềviệc vay thế chấp này, hiểu rõ thủ tục Trong một số trường hợp đòi hỏi nhaà môi gifớiphải đưa ra phán đoán nhanh, tìm hiểu và tính toán được người mua sẽ mua bao nhiêu,khi nào

Tình trạng cá nhân của người mua luôn cần được để ý ngoài những năng lục vàcác vấn đề khác.Có rất nhiều trường hợp người mua chưa đủ tuổi (16 tuổi) hoặc có thểkhông là người Việt Nam thì họ cần có những giấy tờ cần thiết riêng Không pfhải lúc nàonhà môi giới cũng có thể bifết hết được nội dung cũng như thời gian nàfo có thể nhậnđược đầy đủ giấdy tờ cần thiết (ví dụ việc básn nhà cho Việt kiều) Chính người bán sẽđòi được kiểm tra năng lựfc tài chínsh của sngười mua để xem người muas có thực sự cófkhả năng hay không hàng mới có thể chủ động nắm bắt được tiến trình phát triển nhữngyêu cầu của khách

Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chufyển giaos nhiệm vụnày cho người bán Tuy nhiên nhiều trường hợp thì người mua và người bán đều không

đủ khả năng kiểm tra, nhưng dù sao điều đó cũng nói lên phần nào về người mua Nhàmôi giới trongs trường hợp này không aphải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề và theosát để có kế hoạch hành động khi cần

1.2.1.2 Lập hồ sơ thương vụ môi giới:

Cần chuản bị hồ sơ thươnwg vụ từ lúc tiếp nhận các nhu cầu thuê, mua, Bán,quản lí khác nhau từ khách hàng Khaách hàng trong quá trình tiến hành thương vụdnhiều lúc aphải tự đi giảia quyếtd các thủ tụca giấy tờ và cần luôn luôn theo sát và cậpnhật thông tin về khách hàng, các bước thực hiện giao dịch Việc thu aathập và xác địdnhcác aloại giấy tờ caần bắt đầu thực hiện ngday sau khi kí hợp đồng maôi giới Luôn hoạtđộng trên tiêu chí đánh giá chủ quan Vadì vậy chaỉ nên phaoto copy chúng còn abản gốc

để chủ sdở ahữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợpCần bímật kiểm tdra và theo dõia, giúp ađỡ, và ở nhữngd giaia đoạn cần thiết (hoặa nếu có sựcan thiệp từ phía nhà môi giới chắc chắn sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàngaluônluôn yên tâm và tạo dựng sự tin tưởng trong mọi trường hợp, mọi tình huống xẩy ra đều

có phương án giải quyết

Nhà môai giới cần có những thông tin cá nhân sau đây từ lúca bắt đầu công việcchung với akhách hàng

- Họ và tên

- Người thân trong gia đình

- Địa chỉ thường trú

Số điện thoại bàn và di động

- Giấy tờ tùy thân và các văn bản liên quan

- Đăng kí tạm trú tạm vắng hoặc sổ hộ khấu

- Nơi đăng kí hộ khẩu thường trú

Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:

- Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương (sổ đỏ, hồng…)

- Hợp đồng ủy quyền, công chưngs về việc mua, bán, trao tặng…

- Giấy chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế

Công việc tiếp theo chỉ được tiếp tục khi chúng ta đã có đầy đủ các loại giấy tờtrên Trong suốt quá tsrình diễn ra thươnsg vụ, thừa kế củastòa án, bản cam kết cần thuthập thêm các loại giấy tờ cả hai bên đều cần có liên quan chứng minh tình trạsng sônnhân, bản chsia tài sản, , hồ sơ xsây dựng, giấy phép các loại…

Khách hàng đôi khi cảm thấy nhàm chán do quá trình chờ đợi hoàn tất các loạigiấy tờ, công chứng, thù tục liên quan quá lâu Một khi các bên thống naahất đưaợc cácđiều khoản của hợp đồng, cần phải xác nhận các thỏa thuận ngay lập tức để chúng không

bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lạa) Có những thỏa thuận không phải lúc nào cũng có thểghi lại ngay tạo chỗ Cách giải quyết tốt nhất là nhà môi giới cần lập những thỏa thuậnchắc chắn cho cả 2 bên

1.2.1.3 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới:

Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới

aấn đề arấta quan trọng tronag mọi thưaơng vụ trêan thị trường BĐaSa là phảithoả thuận về aời han thực hiện các bước của tahươang vụ Việc xác định các giai đoaạnthực ahiện thoả thauận đaòi hỏi nhà môi giới a việcs thực hiện thươnga avụ có thể chia ralàm baa giai đoạn:a

- GĐ1: Kí kết hợp đồndkhởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%),đồng thời d đáồng khởi a rõ những tránsdh nhiệms của người msua, chỉ rõ sự hợp đồngbất động sản cần được chỉ rõ các yêu tố liên quan đến pháp lí hoặc kĩ thuận và các vấn đềkhác liên quan

- GĐ2: Thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi kí kết các hợp đồng công chứng,khi đó hai bên cần thống nhất thanh toán các khoản như trong hợp đồng với tỉ lệ nhất định( thường là trên 80%)

- GĐ3: Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đikhỏi BĐS, giao tdrả BsĐS cáng s đĩ cĩ lượd tiền nhà cịn lạdai theo giá cá tdahỏa thuận.

Bên mua cĩ quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, chothuê để ở, tặng cho và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật về nhà ở sau khiđược cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đĩ

Trong trường hợp chưa nhận bàn giao căn hộ từ Bên bán nhưng Bên mua thựchiện chuyển nhượng hợp đồng này cho người thứ ba thì các bên phải thực hiện đúng thủtục theo quy định tại Thơng tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của BộXây dựng

Trong cả hai trường hợp nêu tại khoản 1 và 2 của Điều này, người mua nhà ởhoặc người nhận chuyển nhượng hợp đồng đều được hưởng quyền lợi và phải thực hiệncác nghĩa vụ của Bên mua quy định trong hợp đồng này và trong Bản nội quy quản lý sử

dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng nàyCác baước hoạt aiaển hình của nhà mơi gisi:

a Tìms kiếam thơng tin:

- Tìm akiếm b ất động saản cần bán, cho thuê

- Xaem xét bấat động sản amột cách atỷ mỷ

- Điều tra, phân tí ch mơi trưaờng xunsg quanh, hạ tầng skỹ thuật, tình atrạng kỹ sthuậtcủa dbất động sản

- Ksiểm tra về tình traạng pháp lý

- Cung cấp các tdơng tin cần thiết về thươngsvụ cho chủ sở hữu

- Tìm kiếm k hách hàng cĩ hu cầu athuê, muaa aBĐS

b G iá BĐS được bán

- Ghi chésp miêu tả bất đaộng sản dhú ý điểm khác biệt của BĐS vớscác BĐS khác

- Soạn aảo nhữnaga qauảng cáo báo chí và tà i liệsu cung cấp thdônga tain về BĐS

- Thiết lập scơ sở dữ liệu riêng svề những BĐaS muốn bán

-Xây dựng cơ sở dữ liệathông tin về khách hàng mua

-Tìm hsiểu, phân tsích cụ thể,áchính xác về nhud cầu của những khács hàng mua vàs cácđiều kiệan liên q uan đến thương vụaa

- Tận dụng những t hông tin aaphản hồi từ những a

- Chia sẻ, sấp cho các baên tham gia những thô ng tin cần thiết về khía scạnh pháp lý,athuế và phí liêna quan đến thương vụ

c Gi sao dịch với k hách hàng:

- Thaỏa thuận với c hủ sở hữu hững điềau khoản sdịch vụ amôi giới

- L ên kế ho áành đ ộng phục vụ sho sviệc bán

- Giớ i thiệu cho khácsh h àng mua BĐsS pha hợp với dnahu csầu

- Kdí kết hợp đsồang dịch vụ môhbi giới

- Tham gia thực áidn các thoả thuận thee hợp đồnsag ần chi trảa

- Hỗ strợ trongaviệc giải quyết cá van đề tạ cơ duan Nhà nưd, cshính quysềan l n quansến thưdơng avụ

d Kết t húc thương v ụ:

- T ham gia vào quá trìanh g iao nhận bấ t độdn g sản

- Kết thú c thương vụ, nhận hoa haồng theo tah ỏa hợp đồng dị h vdụ môi g iới

- Giải quayếtacác vấn đề sasu thươn g vụ

1.2.2 Kỹ nsăng môi giới bấađộng sản:

1.2.2.1: Kỹ năng soan thảso hsp đồng:

a/ Hợp đ ồng dịch vdụa môi gisới:

Hợpda đồnga dịch vụ môi sgiới áà bản qdy đaịnh phạam vi nhsng trách nhi ệmcủa nhà môi giới Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xádc định xaesma côngviệc củ a nhà môi giới chỉ hạn chế với những chức n ănga bình thườdng hsay có thêmtrách nhiệm đặ c biệt nào khác Hợp đồng phải đ ợc Mỗ i một nhà môi giới có thể, thậmchí là cần phải tự soạn thả o cho mình mẫdu hợp đồ ng về môi gidới Tr ong khi soạnthảo cần c ân nhắc cẩn thận c ác quy định mà nhà môi giới cho rằng chú ng qua n trọn g nhất và hợp lí nh ất Vì vậy mà ở đâ y chúng ta

Các dạsng hợp đồng maôi giới:

- Tự soạan thảo

- Dạng tình hduống, caó 4 tìnhd huống cơ bản:aạng độc quyền bán nhưng chủ sở

hữu cũng có quyền tdbán mà không phải trả hoad hồng cho nhà môi giới, tuynhiên các văn phòng môi giới khác không được phép bán

Cũng có văn phòngfmôi giới lạif quy định ngược lại là dù đã kí hợp đồng độcquyền thì văn phòfng môi giới khác vẫn có fquyền bán nhưng chfủ sở hữu lại không được

tự bán (Ví dụ như tự đăfngf quảng cáo trên báo) Một dạng khác là vănf phòng fmôi giớitrước đây chủ sở hdữu đã đăng kí bán vẫn có quyền bán tiếp BĐS, cho dù sau đó chủ sởhữu có kí hợp đồng độc qayền với nhà môi giớid hiện tại f

- Độc quayền tuyệt đối: là dạng độc qduyền bán dvà được nhdận hoa hồng cho

dù thực tế việc bán do chính chủ sở hữu tìm được khách, hay do văn phòng môi giới khácbán

Tùy từng trường hợp cụ thể mà các bên tham gia giao dịch sẽ cung thỏa thuận vàthống nhất về hợp đồng môi giới Tuy nhiên hợp đồng môi giới cần có đủ các nội dungquy định tại chương V điều 74 của luật kinh doanh BĐS Các nội dung chính cần có: Tên,

địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; đối tượng và nội dung môi giới; yêu cầu

và kết quả dịch vu môi giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môigiới; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranhchấp; các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

b/ Hợp đồng khởi điểm:

Quyền của Bên bán:

a) Có quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền theo đúng thỏa thuận

b) Có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà theo đúng các bước thỏa thuận;

c) Có khả năng yêu cầu các cơ quan chức năng hoặc các bên cung cấp thiết bị điên,nước, Nếu bên mua không thực hiện đúng các quy định hoặc các điều khoản thỏa thuận

có trong hợp đồng

d) Được đề xuất hoặc bác bỏ đề xuất về thiết kế hoặc của bên mua nếu các đề xuất thayđổi đó không hợp lệ hoặc làm ảnh hưởng đến thiết kế chung của tòa nhà hoặc liên quanđến các vấn đề kĩ thuật khác

e) Toàn quyền sở hữu về phần sở hữu riêng và quản lý khai thác dịch vụ các diện tíchkhác ngoài quy định về sở hữu riêng và chung trong Hợp đồng này

f) và một số quyền khác

2 Nghĩa vụ của Bên bán:

a) Đảm bảo các điều kiện về vật chất, cơ sở, thiết kế chuẩn như đã phê duyệt, đúng nhưkhi bàn giao, Bên mua có thể sử dụng và sinh hoạt bình thường;

Nguồn cung cấp điện, nước sinh hoạt do các cơ quan chức năng cụng cấp

b) Các thiết kế trong căn hộ phải quân thủ đúng theo quy định của bộ xây dựng (thiết kếcăn hộ và quy hoạch xây dựng sẽ không bị thay đổi trong trường hợp có yêu cầu của cơquan thẩm quyền );

c) Giám sát, đánh giá, kiểm tra chất lượng xây dựng, kiến trúc kỹ thuật và mỹ thuật theođúng thiết kế đề ra, theo các quy chuẩn hiện hành.

d) Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho Bên mua Thực hiện bảohành đối với căn hộ và nhà chung cư theo quy định tại Điều 9 của hợp đồng này;

đ) Chuyển nhượng căn hộ đúng thời điểm bàn giao trong hợp đồng

e) Nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán căn hộ theoquy định của pháp luật;

Những điều khoản cơ bản của hợp đồng chính thức

 Thời hạn kí kết hợp đồng chính thức

Bản thân hợp đồng khởi điểm không đòi hỏi phải tuân theo một mẫu nhất địnhnào Tuy vậy sau khi kí hợp đồng khởi điểm mà một bên không chịu kí tiếp hợp đồngchính thức thì bên còn lại có thể đòi bồi thường do họ đã trông đợi vào thương vụ này.Trong hợp đồng khởi điểm cần ghi rõ những thông tin: họ và tên, họ và tên bố mẹ, nơiđăng kí thường trú và tạm trú, số chứng minh thư và ngày cấp, nơi cấp (nếu là hộ chiếuthì ghi cả hạn sử dụng), tình trạng hôn nhân

Các loại bất động sản bán, quyền về bất động sản, các luyaatj liên quân vv…vluôn phải được lảm rõ Cũng cần xác định chủ sở hữu có được BĐS bằng cách nào, vàothời điểm đó chủ sở hữu đang ở trong tình trạng hôn nhân nào, BĐS có nằm trong hợpđồng tài sản vợ chồng không, bất động sản bản có đang trong tình trạng thừa kế, thế chấphay chủ nhà không còn hôn nhân hay không

Nếu BĐS có đường điện thoại cần thỏa thuận xem chủ sở hữu sẽ để lại hay không Vấn đềnày có những cách giải quyết sau:

 Thời gian kí kết hợp đồng chính thức

c/ Hợp đồng chính thức:

lắng, cần giải thích rõ quá trình kí hợp đồng công chứng và thời điểm thanh toán tiền

1.2.2.2 Kỹ năng thu thập thông tin:

a/ Thu thập thông tin về bất động sản:

Đây cũng là câu ndói nằm lòng của các dnhà môi agiới Vấn đề ndày cho thấytầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ với các cấp chính quyền, các ngànhnhư: xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, giao thông, địa chính, ngân hàng,d tòa dán; cádc vănphòng luật sư, côngd chứng, và các văn phòng môi giớdi Sẽ rất khó khăn khi khdai thác

từ chủ sở hữu nếaud nhà môi giới không có kỹ năng.Ngày nay khoa học cũng chứngminhd được có trường hợp từ trường, tia đất hay thậm chí là chất phóndg xạ gâdy ảnhhưởng đến BĐS., họ đạt được nhữdng thành công lớn màdcác nhà môi giớdi giỏi dnghiệp

vụ khác phải mơ ước

Để có được những thông tin dạng này có thể tìm hiểu từ hàng xómd xung quanhhay người quen của chủ sở hữuNgoài các dạng thông tin đã nói đdến ở những phần trên,

có một dạng thông tin thường là không có cơ sở rõ ràng nhưng ndhiều khi lại mang tínhquyết định đối với thương vụ, nhất là khi nhà môi giới phục vụ cd dMột ngôi nhà mà chủ

sở hữu sống trong đó làmđăn thất bát liên tục, hoặc hay bị ốm đau,d cho dù chưa rdõnguyên nhân thì căn nhà cũng sẽ khó bán Để có được những thông tin chính xác mỗi nhàmôdi giới dđều phải xây dựng cdho mình một phong cách, cách tiếp cận và xử lí riêndg.Vấn đề này dựa trên nền tảng kiến thức vaddề tâm lí, năng lực ứng xử, giao tiếp "Nhấtthân, nhì quen"d vấn đề này đặc biệt đúng với thị trường dViệt Naam dThực tế cho thấy

có những nhà môi giới năng lực chưa phdải là giỏi nhưng với sự quen biết rộng và sâucủa mình khácBằng con đường dnày chúng ta mớd có thể hiểu rõ hơn về BĐS

b/ Thu thập thông dtin từ khách hàng:d

Nếu nhà môi giới nhận đưdợc tdhông tin rằng khách hàng thích BĐS đó, họ cầnbắt tay ngay vào việc thực hiện tất dcả nhữngd động tádc có thể, không để kdhách hàngphải tự mình suy tính, giúp khách hàfng đưa ra những quyết định đúng Nhà môi giới cầndành nhiều thời gian, sựd chú ý vào những thông stin phản hồi nhận được từ khdách hàngliên quan đến BĐS mdà họ cdung cấp Trong các trường hợp phát sinh cần tham gia giải

khách hàng phải chuẩn bfị lần lượt nhiều bước, trong khi nhiềfu người không chịu thựchiện nhiệm vụ này Cách này có thể làm cho nhà môi giới thu thập thêm thông tin kháchhàng, đồng thời cũng có thêm được những thông tin về BĐS Ngay stừ buổi nóichuyệnđầu tiên nhà môi giới đã phải nắm bdắt được từ khách hàng những thông tin cơbản đó

Việc này cũng được thdc hiện cả trong khi nhàd môi giới cùng kdhách hàng xemxét BĐS.d

Những thông tain ban đầu về BĐS, khả năng tài chính, thaương vụ liên quan,giới hạn thời gian, liêdn lạc với khách hàng, xemd xét BĐS, những vấn đề về thủ tdục,ghi chép nhữndg thông tin thu lượm được, môt số chú ý chính mà nhà môi giới nắm được,kiểm tra, cập nhật thông tin về BĐS

Các thôndg tin phản hồi từ khách hàngd rất quan trọng.Vì vậy nhà môi giới phảigiúp họ trong những việc như:

 Giúp đỡ khách hàng chufẩn bị về mặt tài chính

 Thuyết phục, chứng minh cho khách hàng rằng tại sao họ lại cần sự giúp đỡ củamột nhà môi giới BĐS có trìnfh độ

 Giúp khách hàng xác định cho mình những mốc thời gian thực hiện

 Giúp khách hàng ổn định về mặt tinh thần trước khi thực hiện thương vụ

Bằng cách nàdy nhà môi giới sẽ tiết kiệdm được nhiều thời gian mấdt đi mộtcách vô ích khi phải giới thiệu cho khách hàng những ngôi dn dthường khá dài, quá trìnhsau đó lại diễn ra thuận lợi hơn rất nhiều

c/ Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin:

Chu kỳ này được thể hiện qua sơ đồ dưới đây

Dữ liệu đã đc xử lý (Processed data)

Sự lý giải, suy luận (Interpretation)

Thông tin (Information)

Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn được cập nhật và làm mới Đặc biệttrong thị trường BĐS thì cóf những thông tin ngày hôdm nay còn “mới” nhưng đến ngàyhôm sau đã trở nên “lỗi thời” Việsc sàng lọc những dữ kiện mà ta thu được về một BĐS

để đưa vào xử lý nhiều khi đòi hỏi rất nhiều thời gian công sức vàs thậm chí là cả tiềnbạc

Có rất nhiều dạng thông stin khác nhau về BĐS, về khách hàng hay về thị trườngBĐS Đối với BĐS có thể phân loại chúng theo các dự án, theo vùng, theo dạng BĐS,theo công năng sử dụng, theos mức giá hay giá trị, theo đơn vị thời gian như: các giaodịch đã thực hiện trong quá khứ, giao dịch hiện tại và những dự án trong tương lai Có thểsắp xếp theo thời gian gồm khách hàng trong squá khứ, hiện tại và khách shàng tiềmnăng Lúc này năng lực tài chính của khách hàng cần được phân phối lại, chia ra hợp lí.Đối với những nhà môi giới chuyên phục vụ cho thị trường người nước ngoài thì cầnphân loại khách hàng theo quốc tịch Trong đó cần ghi rõ những đặc điểm, sở thích mangtính dân tộc

Thông tin có vai Nhà môi giới cần tự cân nhắc trong việc được - mất khi quyếtđịnh mua số liệu Giá cả số liệu Không ai có quyền phô tô, mang thông tin, tài liệu ra khỏivăn phòng Mọi file thông tin đều phải phụ và bảo vệ thông tin là vấn đề sống còn Thôngthường, trong các văn phòng môi giới, chỉ có sâu, và qua đó nhà môi giới có cơ Hội tựđào tạo, Việc tham gia các Hội thảo về BĐS, về thị trường BĐS cũng giúp cho nhà môigiới xây dựng hoàn chỉnh hơn cơ sở dữ liệu nhà môi giới mới có quyền tiếp cận và xửdụng thông học tin của trò vô cùng quan trọng và đặc biệt với nghề môi giới thì thông tin

là yếu tố mang tính quyết định, mình được đặt password, giấy tờ cần thiết phải được cấtgiữ cẩn thận, văn phòng môi giới cũng cần trang bị máy hủy tài liệu để bảo đảm tính bảomật

Nhà môi giới cũng có thể mua số liệu của các tổ chức khác nhau Tuy nhiên tạicác nước phát triển,

Chỉ nên mua những số liệu nào thực sự có ích, phục vụ cụ thể cho thương vụ.CácHội thảo thường đề cập về những vấn đề chuyên của mình là lợi thế của nhà môi giới vì

vậy quản lý hỏi thêm rất nhiều kiến thức, thông tin Đây cũng là cơ hội gặp gỡ các nhàchuyên môn số liệu này là khá đắt thuộc vào chất lượng cũng như số lượng thông tin

1.2.2.3 Kỹ năng giao dịch với khách hàng:

Đối với khách hàng mua, đòi hỏi ngýời môi giới phải dành thời gian nhiều hõn vàdùng nhiều kỹ nãng hõn cả Nhu cầu mua một sản phẩm bất ðộng sản khác rất nhiều sovới mua một sản phẩm bất kì Nhưng lí do quan trọng nhất còn là những thủ tục pháp líđầy rẫy những rắc rối mà không phải ai cũng biết cách xoay sở Bấy nhiêu lí do đây cũng

đủ cho một người muốn bán sản phẩm của mình cảm thấy khó khăn khi họ không phảingười trong ngành hoặc từng làm nghề môi giới

Cần phải nhấn mạnh với người bán rằng việc tự bán sản phẩm sẽ làm họ rất mất thìgiờ và hơn nữa với một người không có kỹ năng thì sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong mặc

Chưa kể nếu muốn tự bán thì người đó sẽ phụ thuộc vào những quảng cáo củariêng mình mà thực chất thì phạm vi quảng cáo sẽ rất nhỏ hẹp khi họ tự làm và sẽ gặpphiền toái khi liên tục bị người lạ viếng thăm

Việc tìm kiếm nguồn hàng cũng đòi hỏi người môi giới cần phải trang bị cho mìnhmột số kỹ năng nhất định Muốn có nguồn hàng tốt và chắc chắn thì người môi giới phảibiết đàm phán và thuyết phục khách hàng bán nhằm tạo nên một số lợi thế nhất định choriêng mình Người môi giới lúc này trong vai trò người bán cần có sự thấu hiểu tâm líkhách hàng và làm chủ được quá trình mua bán của họ

Cần phải hiểu rõ nhu cầu thực sự của người mua là nhu cầu về vật chất, nhu cầu

về xã hội, nhu cầu tâm linh hay là nhu cầu thỏa mãn bản thân

Để đạt được sự tin tưởng cũng như đẩy nhanh tiến độ một thương vụ, người môigiới cần phải hỗ trợ khách hàng một trong số các yếu tố sau tùy từng trường hợp:

- Giúp đỡ khách hàng chuẩn bị về mặt tài chính

Chuẩn bị tinh thần cho khách hàng thực hiện thương vụ

- Thuyết phục, chứng minh cho khách hàng rằng tại sao họ lại cần sự giúp đỡ củamột nhà môi giới BĐS có trình độ

- Giúp khách hàng xác định cho mình những mốc thời gian

- Giúp khách hàng quyết định, nói chung nên sống ở vùng nào, điều kiện ra sao

1.3: Một số vấn đề về môi giới bất động sản:

1.3.1: Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản:

- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật caủa Việt Nam Mọi hành vi, độngthái trong môi giới không được phaép sai lệch

Hoạt động môi giới phải dựa trên nềan tảng kiến thức chuyên môn và kinhnghiệm thực tế với ý thức trách anhiệm cao nhất Môi giới phải dựu trên công bằng vàminh bạch về thông tin

- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghaiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏxuyên suốt toàn bộ quá trình táac nghiệp

- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng,đảm bảo lợi ích của các bên kháach hàng, hài hoà lợi ích củaa khách hàng và nhà môigiới

* Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chauyên môn của nhàmôi giới bất động sản Để đăng ký kinah daoanh dịch vụ môi giới abất động sản, các tổchức, cá nhân cần đáp ứng đủ các ađiều kiện sau:

- Cá nhân kinh doanh dịch vụa môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinhdoanh theo quy định của pháp luật và caó chứng chỉ môi giới bất động sản

- Tổ chức cá nhân khi kinh doaanh dịch vụ bất động phải có tư cách pháp nhânđăng ký kinh doanah dịch vụ bất động sản theo hợp pháp

- Cần ít nhất có một người đủ điều kiện tham gia vào chuyên môn môi giới bấtđoongj sản

- Tổ chức, cá nhân khi kinh daoanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệphoặc hợp tác xã Phải có vốn pháp định avà đăng ký kinh doanh bất động sản theo quyđịnh của pháp luật

1.3.2: Những yêu cầu chuyên môn:

Những thương vụ thực hiện tarên thị trường bất động sản thường thu hútnhững khoản tiền lớn do giá trị của các bất độang sản lớn vì vậy nhà môi giớinói riêng và các nhà tư vấn, định giá hay bất kỳ một ai hoaạt động trong lĩnhvực cung cấp các dịch vụ cho khách Các Bên cùng đồng ý và xác nhận rằng:

Do có sự thay đổi về quy định pháp luật so với thời điểm Hợp đồng này được

ký kết, và tùy theo quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền theoquy định pháp luật về cách tính diện tích Căn Hộ tại thời điểm cấp Sổ Đỏ dẫnđến diện tích Căn Hộ trên Sổ Đỏ có thể khác với Diện Tích Hợp Đồng Trongtrường hợp này, Các Bên đồng ý sẽ chấp thuận sự chênh lệch giữa diện tích

trên Sổ Đỏ và Diện Tích Hợp Đồng; và trong trường hợp này, Giá Trị Căn Hộ

sẽ không thay đổi

- Các Bên xác nhận rằng Bên Bán có trách nhiệm và sẽ nỗ lực hỗ trợ Bên Mua chođến khi Bên Mua nhận được Sổ Đỏ Trường hợp có sự chậm trễ trong việc cấp Sổ Đỏ vìcác lý do khách quan ngoài khả năng kiểm soát của Bên Bán sẽ không bị coi là lỗi củaBên Bán;

- Các Bên cùng đồng ý rằng bất kỳ và tất cả các loại thuế, phí và lệ phí (kể cả lệphí trước bạ) phát sinh liên quan đến việc xin cấp Sổ Đỏ cho Bên Mua, sẽ do Bên Muachịu trách nhiệm thanh toán Bên Mua có nghĩa vụ thanh toán cho Bên Bán tất cả cáckhoản chi phí phát sinh theo quy định pháp luật và theo yêu cầu của các cơ quan có thẩmquyền và các chi phí thực tế hợp pháp khác trong quá trình tiến hành các thủ tục xin cấp

Sổ Đỏ nói trên và trước khi nhận Sổ Đỏ

1.3.3: Những yếu atố ảnh hưởnga đến sự phát triển nghề mô i giới bất động sản

* Ảnh hưởng trực tiếp:

Bên Bán có quyền yêu cầu Bên Mua nộp đầy đủ các giấy tờ, các loại thuế, phí và

lệ phí để làm thủ tục cấp Sổ Đỏ cho Bên Mua theo quy định của pháp luật và theo yêu cầucủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp Bên Mua tự nguyện làm thủ tục xincấp Sổ Đỏ);

Bên Bán có quyền ngừng hoặc yêu cầu các nhà cung cấp dịch vụ ngừng cung cấpđiện, nước, gas và các dịch vụ tiện ích khác nếu Bên Mua vi phạm Quy chế quản lý nhàchung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Nội Quy Khu Căn Hộ đính kèm Hợp Đồng này;

Bên Bán được toàn quyền sở hữu, quản lý, khai thác, kinh doanh và các quyềnđịnh đoạt hợp pháp khác theo quy định của pháp luật đối với Phần Sở Hữu Riêng CủaBên Bán và các hạng mục khác không thuộc Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Mua và Phần

Sở Hữu Chung;

Bên Bán được quyền thực hiện các biện pháp xử lý tài sản đảm bảo theo quy địnhcủa pháp luật và các thỏa thuận được ký giữa Bên Bán, Bên Mua và ngân hàng trongtrường hợp Bên Mua ký hợp đồng tín dụng thế chấp Hợp Đồng này mà vi phạm hợp đồngtín dụng với ngân hàng (nếu có);