IV Giá thuê trước VAT 394.970 426.510 402.243 408
2 Phương pháp chi phí
3.2.2.1. Hoàn thiện cách xác định giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất trong phương pháp chi phí.
phương pháp chi phí.
Trong TĐG nhằm ước lượng giá trị lô đẩt bằng phương pháp chi phí thì TĐV phải ước lượng giá trị còn lại của công trình. Và muốn ước lượng giá trị còn lại của công trình thì phải xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình đó.
Việc tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình hoặc xác định giá trị còn lại của công trình đó có thể thực hiện theo các giải pháp:
Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình theo tuổi đời.
•Xác định trực tiếp tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình.
-Tuổi đời vật lý.
-Tuổi đời kinh tế.
-Tuổi đời sổ sách.
-Tuổi đời thực tế.
-Tuổi đời kinh tế còn lại.
•Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình từ các bất động sản so sánh. Bước 1. Thu nhập giá giao dịch của các BĐS so sánh từ thị trường, chọn các BĐS có công trình kiến trúc và chức năng sử dụng có tính tương đồng cao về mức độ hao mòn so với công trình cần định giá đất.
Bước 2. Ước lượng giá đất.
Bước 3. Ước lượng giá trị còn lại của công trình. Bước 4. Ước lượng chi phí xây dựng mới công trình. Bước 5. Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình. Bước 6. Xác định tỷ lệ chất lượng hiện tại của công trình. Bước 7. Ước lượng tuổi đời thực tế của công trình.
Bước 8. Xác định tỷ lệ hao mòn bình quân hàng năm của dạng công trình. Bước 9. Ước lượng tỷ lệ hao mòn bình quân hàng năm chung cho dạng công trình.
Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình theo kết cấu chính.
Dựa vào tỷ lệ hao mòn của các kết cấu chính công trình như móng, nền, sàn, tường vách, trần, kết cấu đỡ mái, mái để ước tính tỷ lệ chất lượng còn lại của toàn bộ công trình.
Bước 1. Xác định tỷ lệ đóng góp của các kết cấu chính vào các giá trị công trình.
Bước 2. Xác định tỷ lệ hao mòn của từng kết cấu chính.( theo hệ 100%). Bước 3. Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình.
Xác định giá trị hao mòn theo giải pháp chi tiết.
•Giá trị hao mòn vật chất.
•Giá trị hao mòn chức năng.
•Giá trị hao mòn kinh tế.
Theo quan điểm của em thì ba giải pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình và giá trị còn lại của công trình đều có tính chủ quan và kết quả có tính tương đối nhằm hỗ trợ TĐV vận dụng phương pháp chi phí trong TĐG BĐS.