3. Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS
1.4.2.2. Các bước tiến hành khi thẩm định giá bất động sản.
Bước 1: Xác định giá trị mảnh đất (lưu ý mảnh đất là trống, sẵn sàng cho mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất).
Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hay chi phí tái tạo công trình.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy công trình như: hao mòn tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài …
Chi phí thay thế - giảm giá trị công trình = giá trị hiện tại của công trình
Ước tính hao mòn của các công trình phụ trên mảnh đất ấy (tương tự như công trình chính).
Bước 4: Giá trị BĐS được ước tính bằng công thức :
Giá trị mảnh đất + Giá trị hiện tại của công trình + Giá trị hiện tại của công trình phụ = Giá trị của BĐS.
Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với những thiếu sót cá nhân nào đã đưa vào tính chi phí. Nếu cần thiết thực hiện điều chỉnh như phương pháp so sánh.
1.4.2.3. Ưu và nhược điểm.
Ưu điểm
Được sử dụng thích hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
Nhược điểm
Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường.
Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Việc ước tính một số khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng.