3. Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS
1.4.5. Phương pháp lợi nhuận.
1.4.5.1. Cơ sở luận.
Đây là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp này dựa vào lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh để ước tính giá trị hàng năm của BĐS. Giá trị hàng năm của BĐS phụ thuộc vào khả năng khai thác BĐS để sinh lời hàng năm. Khả năng sinh lời càng cao thì tiền thuê BĐS càng cao và do đó giá trị BĐS càng lớn.
Công thức: Giá thị trường = lãi ròng hàng năm x YP (số năm hoàn vốn).
trong đó: YP=1/i (i: lãi xuất bình quân ngành của loại hình kinh doanh).
Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này bao gồm: rạp chiếu phim, nhà hát, tiệm ăn, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, trường đua thể thao, công viên,… 1.4.5.2. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận.
Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề đã đăng ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm xăng có thể đăng ký mở các dịch vụ có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mini,…
Bước 2: xác định tổng chi phí, bao gồm:
-Chi phí nguyên, nhiên liệu, vật tư: hàng hoá, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh, như nguyên liệu, thực phẩm đồ uống phục vụ cho tiệm ăn. Xăng dầu
trong các cây xăng là chi phí vật tư nguyên liệu…sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra được lợi nhuận ròng.
- Chi phí lãi vay ngân hàng.
- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công lao động bán thời gian của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, ga, điện thoại, sửa chữa, duy tu của hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…
Bước 3: Xác định lợi nhuận ròng
Lợi nhuận ròng là phần còn lại sau khi trừ tổng chi phí, tiền công trả cho chủ doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp, khoit ổng doanh thu
Bước 4: Áp dụng công thức tính ra giá trị của BĐS.