IV Giá thuê trước VAT 394.970 426.510 402.243 408
2.3.1.3. Kết quả thu được từ phương pháp thu nhập.
Phương pháp thu nhập là phương pháp chủ đạo mà các TĐV sử dụng trong quá trình tìm ra giá trị BĐS cần TĐG. Khi sử dụng phương pháp này, các TĐV đã phải tính rất nhiều loại thu nhập thu được từ BĐS tại thời điểm hiện tại cũng như trong tương lai để có thể xác định được chính xác giá trị BĐS. Vì là phương pháp chủ đạo, các bước thực hiện cần rõ ràng và chính xác để đưa ra được kết quả chính xác và hợp lý nhất, nên các TĐV cũng cần có những cơ sở để áp dụng đúng theo cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập. Bởi vậy, khi áp dụng phương pháp này, các TĐV mất khá nhiều thời gian cho việc tính toán để đưa ra kết quả thẩm định của mình.
Thuận lợi.
Kết quả thu được từ phương pháp so sánh và phương pháp chi phí đã tạo cơ sở vững chắc giúp các TĐV có thể áp dụng phương pháp thu nhập dễ dàng hơn. Khi có đơn giá thị trường trung bình của BĐS, các chi phí xây dựng của công trình trên đất, từ đó các TĐV sẽ tiến hành tính toán các thu nhập theo đúng các số liệu có được.
Nhờ có quy trình làm việc hợp lý, và các phương pháp hỗ trợ nhau, các TĐV dễ dàng có được kết quả chính xác về giá trị BĐS cần TĐG.
Để tìm ra các kết quả NPV cuối cùng có căn cứ cơ sở khoa học, công ty đã tìm ra được một tỷ lệ chiết khấu phù hợp để đưa vào tính toán. Các dữ liệu và thông số tính toán sau khi đã có sự điều chỉnh được đưa vào một phần mềm tính toán đã được công ty lập trình sẵn. Điều này đã làm cho việc tính toán trở nên đơn giản và không bị sai xót.
Hạn chế.
Đối với các bất động sản này, người ta thường sử dụng nhiều phương pháp trong đó có một phương pháp là chủ đạo, các phương pháp khác sẽ có tính chất tham khảo bổ sung cho phương pháp chính đó. Trên thực tế hoạt động của công ty, khi định giá các bất động sản có giá trị lớn, công ty cũng sử dụng nhiều phương
pháp tổng hợp để cho ra kết quả cuối cùng. Tuy nhiên, công ty không coi phương pháp nào là chính. Họ cho rằng các phương pháp được sử dụng ở đây là như nhau. Bởi vậy giá trị cuối cùng của bất động sản chính là tổng bình quân của giá trị từng phương pháp sử dụng..Trên thực tế, bất động sản sẽ đáp ứng mục đích của nhà đầu tư, đó là xây dựng các cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Nếu xét theo mục đích đó thì việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản phải phù hợp với mục đích của nhà đầu tư. Do đó phương pháp chủ đạo ở đây phải là phương pháp thu nhập. Khi đó ta phải coi giá trị của bất động sản được định giá theo phương pháp này là gần đúng với thực tế nhất, hai phương pháp còn lại sẽ là cơ sở để so sánh và có sự điều chỉnh giá bất động sản theo phương pháp thu nhập.