IV Giá thuê trước VAT 394.970 426.510 402.243 408
2.2.2.4. Sử dụng phương pháp thu nhập để tính giá trị quyền sử dụng đất.
Công suất (hệ số lấp đầy) cho thuê được tính toán từ các phân tích thị trường BĐS hiện nay và xu hướng trong tương lai. Hệ số lấp đầy diện tích văn phòng cho thuê tại các tòa nhà luôn đạt 83%,
Doanh thu hàng năm diện tích dịch vụ cho thuê văn phòng:
408.000đồng/m2.tháng*17.835,7m2*12 tháng * 83% = 72.478.760.811 đồng
Chi phí vận hành:
Chi phí vận hành bao gồm các khoản như: Nhân sự quản lý và các chi phí văn phòng kèm theo, chi phí phải thuê ngoài như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước...
Các chi phí này được tính dựa trên kinh nghiệm chi phí thực tế của các tòa văn phòng cho thuê khác, tương đương 15% doanh thu là: 10.871.814.122 đồng;
Doanh thu từ trông xe tại tầng hầm, tầng 2 và sân đường nội bộ
Tổng diện tích sàn xây dựng của tầng hầm và tầng 2 là 2.895,3m2, và diện tích sân đường nội bộ là 2.062m2 sử dụng để xe ô tô và xe máy. Theo Quyết định số 04/2008/QĐ - BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng v/v ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng", tiêu chuẩn diện tích để xe ôtô là 25m2/ô tô, xe máy là 3m2/xe máy;
+ Số xe ô tô để tại tầng hầm và tầng 2 là 58 xe ô tô và 481 xe máy; + Số xe ô tô để tại sân đường nội bộ là 41 xe ô tô và 346 xe máy;
Doanh thu:
Tham khảo Quyết định số 47/2011/QĐ - UBND ngày 22/12/2011 của UBDN Thành phố Hà Nội thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ôtô trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Phí trông giữ xe ôtô (đến 9 chỗ ngồi) hợp đồng theo tháng trông giữ ôtô ngày và đêm tại các quận thuộc 4 quận nội thành, bên trong tòa nhà trung tâm thương mại, áp dụng cho khu vực quận Ba Đình là: 3.000.000 đồng/xe với xe để tại tầng hầm và 1.500.000đồng/xe.thg với xe để ngoài trời, với xe máy là 45.000 đồng/xe (chưa có thuế VAT). Công suất (hệ số lấp đầy) cho thuê được tính toán là: 100%.
Doanh thu hàng năm khu để xe tầng hầm, tầng 2 và sân đường nội bộ là:
{(58ôtô*3.000.000đ/xe.th + 41ôtô*1.500.000đ/xe.th + 827xemáy*45.000đ/xe.th)}*12th*100%= 3.272.580.000 đồng
Chi phí vận hành:
Chi phí vận hành bao gồm các khoản như: Nhân sự quản lý và chi phí phải thuê ngoài như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước...
Các chi phí này được tính dựa trên kinh nghiệm chi phí thực tế của các khu trông xe khác, tương đương 10% doanh thu là: 327.258.000 đồng;
Lợi nhuận trước thuế của bất động sản:
( 72.478.760.811 đ+ 3.272.580.000 đ) – ( 10.871.814.122đ+ 327.258.000đ) = 64.552.268.689 đồng.
Các thông số được sử dụng:
Tỷ suất chiết khấu được tính là 13,5%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 9%/năm, điều chỉnh tỉ lệ rủi ro
trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và biến động về lãi suất với hệ số 1,5 lần). Đây là tỷ suất chiết khấu được áp dụng phổ biến trong việc định giá BĐS tại Việt Nam.
Doanh thu cho thuê văn phòng và chỗ để xe ô tô theo bảng tính toán theo phương pháp Thu nhập dòng tiền chiết khấu, giá trị lũy kế dòng tiền quy về thời điểm hiện nay thời gian tính toán 70 năm là: 478.097.365.588 đồng (Chi tiết Phụ lục 02 đính kèm).
Giá trị quyền sử dụng đất tại số 18 Láng Hạ là:
478.097.365.588 đồng – 163.711.568.204 đồng = 314.385.797.384 đồng.Đơn giá đất SXKD phi nông nghiệp của bất động sản thẩm định: Đơn giá đất SXKD phi nông nghiệp của bất động sản thẩm định: 314.385.797.384 đồng/4.373,9m2 = 71.877.683 đồng/m2
So với giá UBND TP Hà Nội quy định năm 2011 gấp: 2,22 (lần).