3. Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS
1.4.3.2. Các bước tiến hành khi thực hiện phương pháp
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như:
chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp, …
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu.
Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết như là quá trình vốn hoá và được thể hiện đơn giản như sau :
Như vậy có 2 bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất vốn hóa
Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác BĐS (cung cấp hàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế.
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản. Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t. i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu).
n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm)
Trong đó:
I: thu nhập ròng hàng năm r: tỷ lệ chiết khấu
Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn trong vô hạn:
Trong đó:
I1: thu nhập ròng ở năm thứ nhất I1 = I0 (1+k) I0: là thu nhập ròng ở năm hiện hành. i: tỷ lệ chiết khấu
k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm
1.4.3.3. Ưu và nhược điểm.
Ưu điểm
Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản.
Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm
Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, …
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán.
Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.