2.1. GIỚI THIỆU CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ TÀI CHÍNH VIỆT NAM.
Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) tiền thân là Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính, đơn vị Thẩm định giá đầu tiên được thành lập, hoạt động có uy tín nhất với số lượng Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam.
Tên Công ty : Công ty Định giá và Tài chính Việt Nam.
Tên giao dịch : VIET NAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY JOINT STOCK COMPANY (VVFC)
Tên viết tắt : VVFC
Địa chỉ giao dịch : Số 3 Thụy Khuê- phường Thụy Khuê- Quận Đống Đa- TP. Hà Nội Điện thoại : 0804 3139, 0804 4499, 0804 4995, 04.3843 2171, 04.2242 4092 Fax : 04.3847 2271 (Văn phòng) 04.3728 1550 (Phòng Nghiệp vụ) Website : www.vvfc.vn 2.1.1. Quá trình hình thành.
Được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ và Ban Tổ chức Chính Phủ, tháng 02 năm 1998 Trưởng ban Ban Vật giá Chính Phủ thành lập Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ theo Quyết định số 14/1998-QĐ-BVGCP, đánh dấu sự ra đời của ngành Thẩm định giá tại Việt Nam.
Ngày 19 tháng 9 năm 2002, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 122/2002/QĐ-TTg sát nhập Ban Vật giá Chính phủ vào Bộ Tài chính. Ngày 25 tháng 7 năm 2003, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký Quyết định số 112/2003/QĐ-BTC
chuyển Trung tâm Thẩm định giá thành đơn vị trực thuộc Bộ Tài chính.
Thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá, tháng 12 năm 2007 Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính chính thức chuyển đổi thành Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) theo Quyết định số 3004/2007/QĐ-BTC ngày 6/9/2007 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Giấy Chứng nhận Đăng kí kinh doanh số 0103021238 ngày 10/12/2007 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hà Nội cấp.
2.1.2. Các lĩnh vực hoạt động chính.
- Định Giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hoá và dự án (động sản, bất động sản) của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
- Đánh giá uy tín doanh nghiệp.
- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh. - Xác định giá trị doanh nghiệp.
- Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng.
- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (động sản, doanh nghiệp).
- Tổ chức điều tra (trừ lĩnh vực Nhà nước cấm), nghiên cứu ứng dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật.
- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá. - Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp (không bao gồm tư vấn pháp luật và tài chính).
- Tư vấn đấu giá tài sản.
- Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh.
- Dịch vụ Giám định hàng hóa tài sản là Động sản, Bất động sản. - Dịch vụ tư vấn đấu thầu; Tư vấn dự án và lập dự án đầu tư.
- Tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức và đào tạo nhân lực trong lĩnh vực xây dựng. - Kinh doanh BĐS.
- Dịch vụ Tư vấn, môi giới, quản lý BĐS. - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS.
2.1.3. Đội ngũ nghề nghiệp.
Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp có trình độ, năng động, sáng tạo, có tính thần trách nhiệm cao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn Thẩm định giá do Nhà nước ban hành cũng như các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được chấp nhận chung.
Cán bộ nghiệp vụ của Công ty 100% tốt nghiệp đại học và trên đại học, trong đó gần 30% là thạc sỹ hoặc đang theo học cao học. Đội ngũ nhân viên được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục do Bộ Tài chính, các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức. Bên cạnh đó, cán bộ của VVFC luôn có ý thức tự trau dồi học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật. VVFC luôn là doanh nghiệp có số lượng Thẩm định viên về giá nhiều nhất
tại Việt Nam.
2.1.4. Phương châm và tôn chỉ hành động.
Cam kết "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp" đã trở thành phương châm, giá trị và niềm tin của VVFC, và giờ đây trở thành một phần không thể tách rời trong văn hóa của Công ty, đòi hỏi VVFC phải không ngừng tự đổi mới và phát triển. Tôn chỉ hành động:
“Nhu cầu của bạn + Chất lượng của chúng tôi = Thành công của chúng ta”
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ TÀI CHÍNH VIỆT NAM. CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ TÀI CHÍNH VIỆT NAM.
2.2.1. Hợp đồng thẩm định giá.
Theo Hợp đồng thẩm định giá số 823/HĐ-VVFC/NV1 đã ký ngày 21/10/2011 ký giữa Tập đoàn Dầu khí Việt Nam và Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam về việc thẩm định đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sát thị trường của khu 4.373,9m2 đất do Tập đoàn Dầu khí Việt Nam đang quản lý và sử dụng tại số 18
Láng Hạ, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội. Mục đích thẩm định giá.
Để Tập đoàn Dầu khí Việt Nam làm cơ sở tham khảo trình các Sở, Ngành liên quan của Hà Nội xác định giá thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thời điểm thẩm định giá. Tại thời điểm quý IV năm 2011. Tài sản thẩm định giá.
Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sát thị trường của khu 4.373,9m2 đất do Tập đoàn Dầu khí Việt Nam đang quản lý và sử dụng tại số 18 Láng Hạ, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội.
Cơ sở giá trị và nguyên tắc thẩm định giá.
•Cơ sở giá trị thẩm định giá - Giá trị thị trường.
- Giá trị phi thị trường.
•Nguyên tắc thẩm định giá.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. - Nguyên tắc cung - cầu.
- Nguyên tắc đóng góp.
Các phương pháp thẩm định giá. - Phương pháp so sánh.
- Phương pháp chi phí. - Phương pháp thu nhập.
Đối với BĐS thẩm định, phương pháp thu nhập được sử dụng là phương pháp chủ đạo, với thành phần là các phương pháp chi phí, phương pháp so sánh để đạt được quan điểm thị trường.
2.2.2. Thực hiện thẩm định bất động sản.
sản.
Căn cứ Công văn cam kết diện tích của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam. Diện tích sàn văn phòng kinh doanh của tòa nhà là 17.835,7m2 ( đính kèm 05)
Thực trạng tài sản thẩm định giá.
- Pháp lý: Quyền sử dụng 4.373,9m2 đất tại số 18 Láng Hạ, quận Ba Đình theo Giấy chứng nhận số AB-180795 do UBND Thành phố Hà Nội cấp ngày 09/8/2006 cho Tập đoàn Dầu khí Việt Nam;
+ Thời hạn sử dụng: 50 năm kể từ ngày 28/11/2003 đến 28/11/2053; + Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Vị trí: Khu đất nằm tại số 18 Láng Hạ, quận Ba Đình (vị trí 1đường Láng Hạ, nằm tại vị trí ngã tư Láng Hạ - Huỳnh Thúc Kháng), Thành phố Hà Nội;
+ Hướng Đông Nam tiếp giáp đường Láng Hạ;
+ Hướng Tây Nam tiếp giáp đường Huỳnh Thúc Kháng;
+ Các hướng còn lại tiếp giáp công viên Thành Công, công viên Indra-Gandhi; Hiện trạng sử dụng.
- Khu đất đã xây dựng trụ sở Làm việc của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam với 1 tầng hầm, 19 tầng nổi, 1 tầng kỹ thuật và 3 tầng tum mái. Công trình được hoàn thành và đưa vào sử dụng từ cuối tháng 12 năm 2008; Các hạng mục, chi tiết của công trình còn mới, chưa có hiện tượng nứt, lún, xuống cấp.
- Sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
Khu đất tại khu vực nội thành, tập trung nhiều trụ sở cơ quan, tòa nhà văn phòng như Nhà hát ca múa nhạc Việt Nam, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Đài phát thanh và truyền hình Hà Nội, Nhà hát Âu Cơ, Trung tâm văn thư lưu trữ Hà Nội, Trụ sở Tập đoàn Bưu chính Viễn Thông, Khách sạn Oasis, khách sạn Fotunar, Trung tâm chiếu phim Quốc gia, tòa nhà Vinaconex ...
Các hướng tiếp cận:
+ Trung tâm TP Hà Nội -> Láng Hạ -> BĐS Thẩm định.
2.2.2.2. Sử dụng phương pháp so sánh để tìm ra đơn giá thị trường bình quân tại thời điểm hiện tại. thời điểm hiện tại.
Quá trình điều tra thông tin thị trường thuê văn phòng tại khu vực lân cận bất động sản thẩm định, thu được các thông tin cụ thể như sau:
Bảng 2.1. Số liệu các BĐS so sánh và BĐS TĐG BĐS Các tiêu chí 1. Vị trí, giao thông Tòa nhà HITTC số 185 Giảng Võ, phường Cát Linh Tòa nhà TĐL số 22 Láng Hạ, quận Đống Đa Tòa nhà số 14 Láng Hạ, quận Ba Đình Tòa nhà số 18 Láng Hạ, ngã tư Láng Hạ - Huỳnh Thúc Kháng, quận Ba Đình Đơn giá đất SXKS trên bảng giá đất UBND 28.200.000 25.000.000 27.000.000 32.400.000