Thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà nội tại công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản datc (dcsc)

GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN - BẤT ĐỘNG SẢN DATC (DCSC)

Năng lực nghiệp vụ

Đội ngũ cán bộ của Công ty gồm các chuyên viên có nhiều năm công tác trong các lĩnh vực quản lý tài sản Nhà nước, tài chính đất đai tại Bộ Tài chính, nhiều cán bộ được đào tạo về tài chính đất đai, thẩm định giá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trường chuyên nghiệp; trong đó có 10 cán bộ tại Hà Nội, Huế và TP Hồ Chí Minh được Bộ Tài chính cấp thẻ Thẩm định viên về giá; 01 cán bộ được Viện Thẩm định giá Quốc tế Inspen (Malaysia) cấp bằng đào tạo Thẩm định giá viên quốc tế, 02 cán bộ được Trường Đại học Greenwich London cấp bằng Thạc sỹ Châu Âu về quản lý bất động sản và quản trị địa ốc.

Kế thừa năng lực của Trung tâm Thông tin – Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản và Bất động sản thuộc Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài Chính), là đơn vị tư vấn đầu tiên và duy nhất của Nhà nước về các lĩnh vực tư vấn quản lý tài sản, bất động sản Nhà nước, tài chính đất đai, giá đất, các hình thức sử dụng đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư; di dời doanh nghiệp theo quy hoạch, các chính sách về thuế, nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất và các lĩnh vực tài chính liên quan đến tài sản, bất động sản Sau 4 năm hoạt động, Trung tâm đã tạo được uy tín trong nhiều lĩnh vực tư vấn dịch vụ và có nhiều mối quan hệ tốt với các Bộ ngành và địa phương Đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá, Trung tâm đã hình thành 1 thương hiệu mạnh trên thị trường.

Kết hợp được thế mạnh đơn vị tư vấn của Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính với thế mạnh của Công ty Mua bán nợ để thực hiện các hoạt động tư vấn, dịch vụ về tài chính, tài sản và bất động sản.

Phương châm hoạt động của DCSC:

Phương châm hoạt động cao nhất của Công ty Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC (DCSC )là “ Golden Service makes Golden Value”.

DCSC chú trọng đầu tư nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ nhân viên, đề cao tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp, nhằm đạt được tối đa sự hài lòng và tin tưởng của khách hàng.

DCSC không ngừng đầu tư nghiên cứu, tận dụng mọi thế mạnh con người, công nghệ nhằm tạo ra những sản phẩm và dịch vụ chất lượng cao nhất, cung cấp cho khách hàng các sản phẩm dịch vụ nhanh chóng, chính xác, minh bạch và đúng pháp luật.

DCSC mong muốn và quyết tâm trở thành sự lựa chọn số một của các khách hàng thuộc mọi đối tượng và các nhà đầu tư trong, ngoài nước.

Chiến lược phát triển của DCSC:

DCSC tập trung vào 2 mảng chính:

- Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản: Trong các lĩnh vực hoạt động, tập trung vào những lĩnh vực có thế mạnh truyền thống của Trung tâm; Đặc biệt là tư vấn về tài chính đất đai, tài chính Doanh nghiệp, tư vấn dự án đầu tư bất động sản, thẩm định giá tài sản và bất động sản; Xác định giá trị doanh nghiệp; Đấu giá và đấu thầu tài sản.

- Đầu tư tài chính, đầu tư khai thác bất động sản và kinh doanh địa ốc Trên cơ sở đó mở sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, môi giới kinh doanh địa ốc; kinh doanh cơ hội đầu tư và các lĩnh vực hoạt động triển vọng khác.

Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ năm 2004 đến năm 2012

Trong thời gian qua, với quá trình làm việc tích cực của đội ngũ thẩm định viên, hiệu quả công việc cao, Công ty nhìn chung đã liên tục nâng doanh số của mình lên theo chiều hướng tăng dần (từ năm 2004 đến năm 2012) Để nhìn tổng quan vào thành quả làm việc của công ty, ta có thể tham khảo thống kê doanh số của Công ty từ năm 2004 đến 2012.

Bảng 1.1: Bảng thống kê tăng trưởng của công ty (2004 – 2012)

(Nguồn: Phòng Kế toán Công ty)

Kết quả hoạt động dịch vụ

Về thực hiện hợp đồng dịch vụ

Năm 2012, Công ty DCSC đã ký được 4.416 hợp đồng (bao gồm cả công văn đề nghị cung cấp dịch vụ), bằng 105% so với năm 2011 (4.204 hợp đồng); Trong đó:

Bảng 1.2: Thống kê hợp đồng dịch vụ tiếp nhận trên cả nước (2012) Đơn vị tính : Hợp đồng

Thẩm định giá Đấu giá

(Nguồn: Phòng Kế toán Công ty) Kết quả kinh doanh a) Doanh thu thực hiện năm 2012: 20.178 trđồng, đạt: 106% so với kế hoạch năm 2012 (chỉ đạt 78,2% so với năm 2011), cụ thể như sau:

Bảng 1.3: Doanh thu thực hiện (2012) Đơn vị tính: triệu đồng

TT Doanh Thực hiện Kế hoạch Thực hiện thu năm 2011 Năm 2012 năm 2012

1 Dịch vụ thẩm định giá 20.962 17.000 17.027

2 Dịch vụ bán đấu giá tài sản 1.669 1.100 960

Dich vụ môi giới và tư vấn giao dịch BĐS

(Nguồn: Phòng Kế toán Công ty)

Doanh số năm 2012 vượt mức kế hoạch giao 6% Tuy nhiên số thu năm 2012 giảm mạnh so với năm 2011: Mặc dù số lượng hợp đồng dịch vụ tăng 5% so với năm 2011, nhưng chủ yếu là các hợp đồng thẩm định máy móc thiết bị giá trị hợp đồng nhỏ nên doanh thu chỉ đạt 78% so với 2011; như vậy, kết quả hoạt động củaCông ty năm 2012 là hoàn thành về chỉ tiêu doanh số nhưng không đạt về chỉ tiêu lợi nhuận (chỉ đạt 77,2%); Trong đó 02 bộ phận không hoàn thành các chỉ tiêu kế hoạch về doanh số và lợi nhuận là Văn phòng tại Hà Nội và Chi nhánh Đà Nẵng;Chi nhánh TP Hồ Chí Minh tuy không hoàn thành kế hoạch giao nhưng tiếp tục hoạt động hiệu quả Văn phòng Hà nội tuy không hoàn thành kế hoạch và trong năm ký rất ít các Hợp đồng thẩm định giá Bất động sản do thị trường bất động sản đóng băng, số thu chủ yếu là thẩm định giá máy móc thiết bị trong bối cảnh năm 2012 cũng là một cố gắng đáng khích lệ Riêng Chi nhánh Huế hoàn thành vượt mức toàn diện cả hai chỉ tiêu chính được giao (126% so với kế hoạch) là một thành tích đáng biểu dương cho cả Công ty học tập.

Kết quả kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đất

Trong các hoạt động thẩm định giá của Công ty, thẩm định giá đất là một phần lớn, đóng góp 67,4% vào tổng doanh số của Công ty Tuy nhiên theo xu hướng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản còn tiếp tục ảm đạm, các dự án giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất ít phát sinh, nên ảnh hướng lớn đến doanh thu từ hoạt động thẩm định giá cũng như hoạt động môi giới bất động sản.

Mục tiêu phát triển của công ty trong thời gian tới

- Tiếp tục củng cố, phát triển các lĩnh vực hoạt động Công ty đang có hiệu quả theo hướng quản lý của Công ty đang thực hiện vì xác định năm 2012 sẽ còn rất khó khăn, nhất là trong lĩnh vực thẩm định giá Đánh giá, rà soát lại những điểm được và chưa được trong hoạt động thẩm định giá của Công ty để rút kinh nghiệm, tập trung chấn chỉnh lại một số điểm tồn tại hạn chế trong hoạt động Công ty theo mục tiêu quản lý của năm 2013 là: ‘Kỷ cương - Tiến độ - Chất lượng”.

- Triển khai việc huy động tổng lực nguồn vốn Công ty để mua sàn văn phòng kinh doanh theo phương án trình Hội đồng quản trị; Tổ chức quản lý và khai thác hiệu quả nguồn vốn đầu tư ngay trong năm 2013.

- Củng cố lại một số hoạt động của Công ty tại một số địa bàn hoạt động của Công ty theo nguyên tắc: “Hiệu quả - Ổn định - Phát triển”.

- Chấn chỉnh lại một bước công tác tổ chức, quản lý của Công ty, tạo động lực cho hoạt động Công ty và sự phấn đấu của từng cán bộ Công ty, tập trung sức mạnh tập thể ngay từ đầu năm để phấn đấu hoàn thành kế hoạch năm 2013.

Kế hoạch doanh thu, chi phí và lợi nhuận năm 2013:

Từ các căn cứ nêu trên, với mục tiêu đề ra kế hoạch xây dựng cần phù hợp với tình hình cụ thể của từng năm, bảo đảm đời sống cán bộ ổn định, lợi nhuận, cổ tức tăng hoặc ít nhất bằng năm 2012, Công ty xây dựng kế hoạch doanh thu, chi phí và lợi nhuận năm 2013 (không bao gồm kết quả kinh doanh từ hoạt động đầu tư mua sàn văn phòng Icon4) trình Hội đồng quản trị như sau: a) Kế hoạch doanh thu: 17 tỷ đồng; Trong đó các chỉ tiêu cụ thể như sau:

Bảng 1.4: Kế hoạch doanh thu năm 2013 Đơn vị tính: nghìn đồng

TT Doanh thu Kế hoạch năm

1 Dịch vụ thẩm định giá 16.000.000

2 Dịch vụ bán đấu giá tài sản 500.000

3 Hoạt động môi giới dịch vụ tài sản 150.000

4 Dịch vụ tư vấn (tư vấn thầu, tư vấn tài sản ) 300.000

(Nguồn: Phòng Kế toán Công ty) b) Chi phí: 15,5 tỷ đồng. c) Lợi nhuận trước thuế: 1,5 tỷ đồng.

Mục tiêu phát triển của công ty trong thời gian tới

BẤT ĐỘNG SẢN DATC(DCSC)

2.1 Đất và tiền sử dụng đất

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản a) Đất đai

Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau:

- “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.”

- “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. b) Quyền sử dụng đất Đồng thời Luật đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất như sau:

- “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưngvẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước. c) Tiền sử dụng đất

- Theo Luật Đất đai hướng dẫn “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.”

- Như vậy, theo Luật, tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người được trao quyền sử dụng phải thực hiện trước khi được sử dụng một trong các quyền về diện tích đất được trao.

+ Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH

Đất và tiền sử dụng đất

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản a) Đất đai

Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau:

- “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.”

- “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. b) Quyền sử dụng đất Đồng thời Luật đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất như sau:

- “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưngvẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước. c) Tiền sử dụng đất

- Theo Luật Đất đai hướng dẫn “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.”

- Như vậy, theo Luật, tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người được trao quyền sử dụng phải thực hiện trước khi được sử dụng một trong các quyền về diện tích đất được trao.

+ Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất

“ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”

+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

“ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm a và điểm b khoản này là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp Riêng trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất; đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

 Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

 Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất a) Đặc điểm vật lí của đất Đất đai là sản phẩm tự nhiên, có tính cố định không di dời được và có hạn trên phạm vi toàn cầu và trong phạm vi mỗi quốc gia Chính vị trí đã quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian của đất đai Vị trí đất đai cũng có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác, sử dụng đất Vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất Chẳng hạn như các đô thị gần các trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị, gần các đầu mối giao thông thì được khai thác, sử dụng triệt để và hiệu quả hơn so với vùng nông thôn hay những vùng xa xôi, điều kiện giao lưu kinh tế, đi lại khó khăn và do đó giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn Đất đai không thể sản sinh tuy nhiên nó có khả năng tái tạo Khả năng phục hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hay do hoạt động của con người Độ phì là một thuộc tính tự nhiên của đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước…cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển Lợi dụng khả năng tái tạo của đất mà trong lịch sử con người đã có những hình thức canh tác như: chế độ bỏ hoang, chế độ bỏ hoá, chế độ luân phiên cây trồng Ngày nay con người cải tạo, bồi dưỡng đất bằng các biện pháp kỹ thuật nhằm bảo vệ và tái sử dụng đất đai Tính hai mặt của đất đai có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong quá trình sử dụng đất Một mặt phải hết sức tiết kiệm đất đai, bố trí hợp lý các hoạt động sản xuất Mặt khác phải chú ý ứng dụng khoa học công nghệ để tăng khả năng phục hồi và tái tạo của đất.

Ngoài ra, các tính chất vật lý khác của đất đai như: vị trí, độ phì nhiêu, độ ẩm, tính bền vững… của đất cũng góp phần hình thành giá đất Chẳng hạn những loại đất có độ phì cao, độ ẩm, độ xốp lớn thì sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp là rất tốt nên trong loại đất nông nghiệp giá đất đó phải cao hơn những loại đất có điều kiện kém hơn Đối với đất nông nghiệp giá sẽ chủ yếu phụ thuộc vào chất đất (độ phì của đất) vì đó là yếu tố quan trọng nhất đối với cây trồng.

Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất: Nếu một mảnh đất ở trên nền một đất ao do mới vượt lên chắc chắn sẽ không bền vững bằng một mảnh đất trên nền đất đồi và giá cua hai mảnh đất đó sẽ khác nhau dù các yếu tố khác tương tự Đối với đất ở đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững của đất. b) Cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc…) và cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…). Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất Kết cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn Có thể thấy cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sở hạ tầng ở nông thôn Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có Việc phát triển kết cấu hạ tầng được thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý các chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động… Việc giá đất tăng ở những khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của người sử dụng đất Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng: đường giao thông ở đó được hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô gì? Hệ thống thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào? Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó

Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được những yêu cầu khác nhau của người sử dụng đất Nhờ đó mà đất đai có thể tham gia vào thị trường bất động sản một cách dễ dàng hơn Một khu đất không có kết cấu hạ tầng thì nhu cầu sử dụng đất đó không cao nên giá đất ở khu vực đó thấp là điều dễ hiểu Ngược lại, cũng khu vực đó nếu được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu vực đó chắc chắn tăng lên lập tức kéo giá đất khu vực đó tăng cao. c) Quá trình đô thị hóa

Thẩm định giá đất

2.2.1 Một số khái niệm cơ bản

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Như vậy, thẩm định giá quyền sử dụng đất là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất so với các giao dịch đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

2.2.2 Vai trò của thẩm định giá đất a) Đối với cá nhân

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hoá nói chung, đặc biệt là bất động sản được hình thành và hoạt động dưới sự kiểm soát của pháp luật khách đào tạo bất động sản quan, và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố Cùng một loại bất động sản tại một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng một loại bất động sản, thị trường giống nhau (nông thôn/thành thị/khu vực), nhưng tại thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Không phải đề cập đến bất động sản là các đặc điểm kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào các yếu tố này Cá nhân mua hoặc bán bất động sản không phải luôn được đào tạo về bất động sản, luôn có đủ thông tin và sự hiểu biết về các tính năng và cấu trúc của bất động sản, và do đó không thể đánh giá cao giá trị của thị trường bất động sản. Điều này có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh giá trị của tài sản.

Với sự tư vấn, giúp đỡ và đánh giá dự toán phản ánh giá giá trị thị trường của thẩm định giá bất động sản, các cá nhân khi tham gia thị trường bất động sản sẽ tránh được hoàn cảnh khó khăn không đáng có trong kinh doanh, trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm,… Ở đây, thẩm định giá bất động sản đóng vai trò như một thành viên quan trọng của trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản. b) Đối với nhà nước

Nhà nước, là chủ sở hữu của một lượng lớn các loại bất động sản, sẽ có rất nhiều bị ảnh hưởng (mất mát tài sản, mất lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu giá không phải là loại bất động sản thuộc sở hữu của nhà nước Cho đến nay, việc định giá đào tạo bất động sản tài sản đang được thực hiện bởi các sĩ quan xác định giá trị của hệ thống nhà nước (như các quan chức của Sở Tài chính, thuế quan chức ….) Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng các hoạt động tư vấn xác định giá trị từ hoạt động kinh doanh lĩnh vực dịch vụ bất động doah thực là không đào tạo bất động sản thể tránh khỏi.

Vì vậy, hoạt động xác định giá trị (của việc định giá nhà nước và doanh nghiệp) là một vai trò rất quan trọng đối với nhà nước Nhà nước định giá tài sản phải bao gồm:

+ Giá đất làm cơ sở cho việc đánh thuế sử dụng đất, sử dụng đất chuyển nhượng, thuế tài sản, đăng ký thuế, …

+ Định giá tài sản cho các mục đích của chứng khoán, bán, sáp nhập, cho thuê doanh nghiệp nhà nước

+ Giá bất động sản (đặc biệt là đất) cho các hoạt động bán đấu giá

+ Định giá đất và công trình của các doanh nghiệp nhà nước tham gia sản xuất liên doanh

+ Giá bất động sản để thanh lý tài sản

+ Bất động sản định giá cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm …

Xác định giá trị này phản ánh giá trị của thị trường bất động sản sẽ có tác động rất lớn trong việc đảm bảo doanh thu cho nhà nước, bảo đảm công bằng xã hội.Ngoài ra, thích hợp xác định giá trị của các giá trị bất động sản, bao gồm đặc biệt là đất đai, sẽ tạo ra động lực để phân phối đất đai – như là một nguồn vốn xã hội – một hợp lý và hiệu quả Nói cách khác, đất đào tạo bất động sản sẽ được phân phối cho người dân “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.” Khi tất cả tài nguyên đất được đánh giá theo giá trị thị trường và không có ưu đãi đặc biệt cho một nhóm người dùng cụ thể, đất sẽ được sử dụng một cách tốt nhất Trong thực tế ở nước ta hiện nay, có rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất đai Như vậy, mặc dù quyền sở hữu đất đai là toàn dân, nhưng điều này là tài sản quý giá bị lãng phí vì “bắt” của các cơ quan nhà nước đào tạo bất động sản chưa hợp lý, đặc biệt là đất ở vị trí tốt thuận tiện Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, do đó, cơ quan không có động lực để rời khỏi khu vực để tìm kiếm các khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê văn phòng không gian văn phòng hoặc nơi kinh doanh Nói cách khác, theo đào tạo bất động sản nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không có bảo đảm

2.2.3 Quy trình thẩm định giá đất

Quy trình thẩm định giá đất được áp dụng hiện nay tương tự như quy trình chung áp dụng cho thẩm định giá bất động sản, bao gồm các bước:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.

- Xác định nhiệm vụ thẩm định giá

Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá:

Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá

Thiết lập ngày có hiệu lực

Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

- Lên kế hoạch thẩm định giá:

Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của BĐS được mua/ bán/ cho thuê và đặc điểm của thị trường.

Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá: BĐS, thị trường, Thiết kế chương trình

Lập đề cương báo cáo

Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình

- Thẩm định hiện trạng BĐS thẩm định giá và các bất động sản so sánh

Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường:

+ Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành

+ Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận

Tiến hành thẩm định hiện trạng BĐS

- Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp

+Phân tích sử dụng hiệu quả nhất

+Phân tích bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá:

+ Sử dụng những dữ liệu đã thu thập và phân tích vào các phương pháp

+ Phân tích những mặt thuận lợi và hạn chế của các thông tin

- Ước lượng giá trị thị trường /phi thị trường BĐS thẩm định giá

+ Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá

+ Đưa ra giá trị thị trường của bất động sản thẩm định (giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường)

+ Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá

+ Đưa ra những hạn chế về kết quản thẩm định giá

- Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá BĐS

Báo cáo thẩm định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm định giá và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá.

Báo cáo thẩm định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị

Báo cáo thẩm định giá cần phải nêu được những nội dung chính sau đây:

+ Loại bất động sản cần thẩm định

+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế-kỹ thuật của bất động sản thẩm định

+ Cơ sở giá trị của thẩm định giá

+ Các căn cứ để thẩm định giá

+ Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

+ Kết quả thẩm định giá

+ Những hạn chế của kết quả thẩm định giá

2.2.4 Cơ sở thị trường làm căn cứ định giá đất

Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện)

2.2.5 Phương pháp thẩm định giá đất

2.2.5.1 Phương pháp so sánh a) Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang giao dịch trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. b) Nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.

- Nguyên tắc đóng góp. c) Các trường hợp áp dụng

Một số quy định hiện hành về thu tiền sử dụng đất

Các quy định được nêu dưới đây được trích dẫn từ nghị định số 198/2004/NĐ-

CP được Chính phủ ban hành ngày 3 tháng 12 năm 2004.

2.3.1 Căn cứ thu tiền sử dụng đất

Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.

Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.3.2 Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất a) Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư. b) Người đang sử dụng đất trong các trường hợp:

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất, đất sử dụng để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao;

- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất đó được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. c) Các trường hợp khác khi có quy định của Chính phủ.

2.3.3 Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất

 Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 33 Luật Đất đai 2003.

 Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Điều 35 Luật Đất đai 2003.

 Người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Đất đã sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003.

- Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được quy định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, nay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.3.4 Các hình thức thu tiền sử dụng đất

2.3.4.1 Thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất

 Giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 4 Nghị định 198 được Chính phủ ban hành năm 2004.

 Giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Nghị định Nghị định 198 được Chính phủ ban hành năm 2004

 Giao đất sử dụng có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

- Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm, thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Nghị định Nghị định 198 được Chính phủ ban hành năm 2004;

- Dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm

 Trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thì được trừ số tiền đã bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp.

2.3.4.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

 Đối với tổ chức kinh tế:

Thực trạng thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Công ty Cổ phần Tư vấn- Dịch vụ về Tài sản- Bất động sản

2.4.1 Các phương pháp thẩm định giá đất được sử dụng tại công ty Đối với các trường hợp thẩm định giá đất được sử dụng tại công ty, phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư.

“Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản”

“Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó”.

2.4.2 Trường hợp điển hình về thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại Công ty

2.4.2.1 Giá trị quyền sử dụng đất tại lô đất 1.14 HH đường Láng Hạ - Thanh Xuân, Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội (Mặt tiền đường Nguyễn Tuân)

Thời điểm thẩm định: Tháng 9 năm 2008.

 Đặc điểm tài sản thẩm định giá

Vị trí : Tại ô đất ký hiệu 1.14 HH đường Láng Hạ - Thanh Xuân (mặt đường Lê Văn

Thiêm), Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Đặc điểm Quy hoạch của bất động sản:

- Diện tích đất xây dựng công trình: 1.216 m2

- Tầng cao trung bình: 4 tầng

- Vị trí khu đất: VT1 đường Nguyễn Tuân.

- Đơn giá theo Quyết định số 150/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND TP.Hà Nội: VT1 đường Nguyễn Tuân: 18.000.000 đồng/m2.

- Khu đất nằm ngay mặt đường Nguyễn Tuân, gần sát với Làng Sinh Viên Hacinco, Khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, Khu đất có vị trí tương đối thu hút khách hàng về nhu cầu ở cao

- Hiên trạng khu đất: Hiện giờ vẫn là ô đất trống chưa có cơ sở hạ tầng đến từng khu đất ở,

 Cơ sở định giá : Giá trị thị trường.

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường’’ (TĐGVN01).

- Phương pháp so sánh trực tiếp.

 Thông tin khảo sát thị trường và các phân tích điều chỉnh giá thị trường

Tham khảo thông tin trên thị trường tại khu vực lân cận tài sản thẩm định

Bảng 2.1: Thông tin các tài sản so sánh

TSSS TSSS1 TSSS2 TSSS3 Địa chỉ

Thửa đất số 07 Khu 4.1 CC tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân.

Thửa đất số 2 Khu 4.1 CC tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân

Thửa đất số 04 Khu 4.1 CC tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân.

Vị trí VT2 đường Lê Văn

Pháp lý Đất đấu giá (Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 31/1/2007 của UBND Hà Nội) Đất đấu giá (Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 31/1/2007 của UBND Hà Nội) Đất đấu giá (Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 31/1/2007 của UBND Hà Nội)

(đồng/m2) 31.900.000 31.000.000 30.700.000 Đơn giá đất theo Quyết định số 150/QĐ-

Tạ Thị Minh Nguyệt: Đ/c Số 10 ngõ 68 đường Nguyên Hồng

Trương Ngọc Dũng: Đ/c Tổ 35 cụm 5 Phú Thượng, Tây

Hồ Đặng Xuân Trường: Đ/c P8 nhà G40 TT Thành Công, phường Thành Công, Ba Đình

Thời điểm khảo sát Tháng 7/2008 Tháng 7/2008 Tháng 7/2008

(Nguồn: Báo cáo thẩm định giá của công ty DCSC)

Giả định Dự án sẽ được chia thành những lô nhà có diện tích từ 100 – 150 m2 (Tổ thẩm định giá kiến nghị bình quân các lô đất trong Dự án là 120 m2, tầng cao trung bình 4; Mật độ xây dựng 75% để làm căn cứ so sánh với các tài sản so sánh đã được Tổ thẩm định điều tra, thu thập trên địa bàn lân cận với tài sản thẩm định giá).

Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh

Vị trí 8 8 8 10 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật, môi trường sống, 8 8 8 10 Điều kiện bán hàng (Thời gian hoàn thành dự án, số lượng giao dịch)

Tổng tỷ lệ % điều chỉnh 40% 40% 40%

Giá trị QSDĐ đã được điều chỉnh (đồng/m 2 ) 44.660.000 43.400.00

(Nguồn: Báo cáo thẩm định giá của công ty DCSC)

+ Kết luận: Đơn giá bán dự kiến quyền sử dụng đất của nhà thấp tâng là

+ Đơn giá xây dựng nhà 2.370.000 đ/m2 (Suất đầu tư xây dựng căn cứ công văn 1600/BXD – VP là 2.370.000 đ/m2/1,1; Chỉ số trượt giá xây dựng căn cứ Công văn số 1781/BXD – VP là 265/149)

Giá trị xây dựng tài sản thẩm định giá: (120 x 75% x 4) m2 x 2.370.000 đ/m2/1,1 x 265/149 = 1.379.487.492 đồng. Đơn giá xây dựng bình quân tính trên diện tích đất.

Do vậy, đơn giá bán dự kiến của tài sản thẩm định giá (Bao gồm cả nhà và đất) là: 43.680.000 đ/m2 + 11.495.729 đ/m2 = 55.175.729 đ/m2

 Kết quả thẩm định giá:

Tổ thẩm định giá đánh giá phương pháp thặng dư dựa trên mục đích sử dụng đất và quy hoạch được phê duyệt của Dự án với các dữ liệu để tính toán doanh thu phát triển của Dự án đã được tham khảo thực tế giao dịch trên thị trường (Đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đơn giá xây dựng công trình ) cũng như việc tính toán chi phí phát triển của dự án căn cứ theo các quy định hiện hành của Nhà nước; Trong khi đó Phương pháp so sánh thực hiện dựa trên những thông tin thu thập tài sản so sánh có diện tích nhỏ, giá bán là giá đã bao gồm cả lợi nhuận kỳ vọng của chủ nhà (Do không có tài sản so sánh có cùng quy mô diện tích với tài sản thẩm định giá) Vì vậy, Tổ thẩm định giá kiến nghị lấy Phương pháp thặng dư làm kết quả thẩm định giá

Tổng giá trị quyền sử dụng đất của Khu đất 1.14 HH đường Láng Hạ - Thanh Xuân, Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá (Làm tròn số) là

40.363.000.000 đồng (Bốn mươi tỷ ba trăm sáu mươi ba triệu đồng).

2.4.2.2 Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất 3.510 m2 và đơn giá thị trường đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của khu đất 6.863 m2 thuộc Dự án Công trình hỗn hợp thương mại dịch vụ và căn hộ HH3 tại lô đất CC6 thuộc khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

 Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

Khu đất có diện tích 10.373m2 có vị trí tại ô đất CC6 thuộc khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội có đặc điểm như sau: Khu đất nằm ở vị trí 2 đường Nguyễn Hữu Thọ (theo Quyết định số 51/2012/ QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND TP Hà Nội có đơn giá đất là 12.840.000 đồng/m2), có mặt tiền tiếp giáp với đường nội bộ của Lô CC6 (đường nội bộ này là đường cụt), khoảng cách từ khu đất đến đường Nguyễn Hữu Thọ khoảng 200m Đối diện mặt trước của dự án là vườn hoa của khu đô thị mới Linh Đàm.

Hình thức sử dụng đất:

Trong tổng diện tích 10.737m2 đất gồm có:

- 3.510m2 là đất giao có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

- 6.863m2 là đất thuê trả tiền hàng năm với thời hạn 50 năm.

Hiện trạng của khu đất :

Hiện khu đất là đất trống chưa có công trình xây dựng và nằm trong tổng mặt bằng chung của lô đất CC6 thuộc khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Hạ tầng xung quanh khu đất đã tương đối đầy đủ và đã khớp nối đồng bộ với hạ tầng chung của toàn khu đô thị mới Linh Đàm, giao thông đi lại thuận tiện, cảnh quan môi trường khá tốt, gần vườn hoa, công viên và các khu đô thị khác.

Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng :

Theo Bảng tổng hợp số liệu do chủ đầu tư cung cấp (theo Công văn số4074/QHKT-P2 ngày 09/12/2010 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội):

Bảng 2.3: Tổng hợp số liệu tài sản thẩm định giá

Diện tích sàn xây dựng (m2)

Diện tích sàn sử dụng (m2)

Sàn nhà trẻ DVTM Căn hộ

Tổng diện tích không bao gồm tầng áp mái

(Nguồn: Báo cáo thẩm định giá của công ty DCSC)

 Cơ sở thẩm định giá : Giá trị thị trường

“Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.” (TĐGVN 01).

 Nguyên tắc thẩm định giá:

Căn cứ các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (TĐGVN06).

 Phương pháp thẩm định giá:

 Phân tích, xác định giá trị quyền sử dụng đất khu đất thẩm định

A Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất 3.510 m 2 thuộc Dự án Công trình hỗn hợp thương mại dịch vụ và căn hộ HH3 tại lô đất CC6 thuộc khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.

Xác định doanh thu dự án:

 Xác định giá bán dự kiến nhà ở cao tầng (đ/m2).

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CĂN CỨ TÍNH TOÁN VÀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HÀNG NĂM TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ DATC

Định hướng chiến lược của công ty DATC trong công tác thẩm định giá bất động sản thuê nhà nước trả tiền hàng năm

3.1.1 Định hướng chiến lược phát triển chung của công ty DATC

Qua những năm hình thành và phát triển, Công ty DCSC đã khẳng định được vị thế của một trong những Công ty thuộc tốp đầu trong lĩnh vực thẩm định giá Việt Nam Trên cơ sở đánh giá toàn diện các yếu tố ngành nghề cùng với kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực này, Công ty DCSC xác định chiến lược để tiếp tục khẳng định vị thế hàng đầu của mình trên thị trường, đồng thời với nhận định tình hình chung năm 2013 với các nội dung lớn ảnh hưởng tình hình kinh tế nói chung và ngành thẩm định giá nói riêng:

Năm 2013 là năm thứ 3 Việt Nam thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội

5 năm 2011-2015, của chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2011-2020 Tình hình kinh tế thế giới năm 2013 dự báo biến động rất phức tạp, tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức trong bối cảnh nền kinh tế nước ta ngày càng hội nhập sâu rộng vào kinh tế thế giới… Vậy nên việc xây dựng kế hoạch kinh doanh – tài chính năm

2013 của Công Ty cần phù hợp với tình hình chung, bởi doanh thu, thị trường thẩm định giá cũng nằm trong bối cảnh chung đó.

Năm 2013, thị trường thẩm định giá có nhiều biến động, có những thuận lợi nhưng cũng không ít khó khăn Công ty DCSC đang trên đà phát triển, thương hiệu thẩm định giá DCSC đã có mặt tại thị trường Hà Nội và trong cả nước, đó là những thuận lợi Bên cạnh đó, số doanh nghiệp Thẩm định giá trên cả nước cũng tăng lên đáng kể (từ trên 40 doanh nghiệp năm 2009 đến nay đã có trên 50 doanh nghiệp và rất nhiều chi nhánh của các doanh nghiệp ở các địa phương, tỉnh thành và nhất là tại

Hà Nội) điều đó đòi hỏi công ty phải ngày càng nâng cao uy tín, chất lượng dịch vụ tạo sự cạnh tranh lành mạnh trên thị trường Thẩm định giá Năm 2013, chính phủ cắt giảm chi phí đầu tư những dự án không hiệu quả, giảm các khoản chi tiêu công,nhu cầu thẩm định giá sẽ giảm, nhu cầu bán đấu giá cũng giảm, để có doanh thu,đảm bảo đời sống việc làm của người lao động, đòi hỏi mọi thành viên của công tyDCSC phát huy những truyền thống, thành quả đạt được, đoàn kết nhất trí, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, khai thác nguồn hàng, mở rộng thị trường, tăng cường quản lý, tiết kiệm chi phí đầu vào Để đạt được mục tiêu đó, qua phân tích tình hình chung và đặc thù ngành thẩm định giá, ban lãnh đạo đã xác định tiếp tục phương châm trong năm 2013 là “Tăng tốc - An toàn - Hiệu quả - Chất lượng”, quan điểm chỉ đạo điều hành là “Linh hoạt - Quyết liệt”, cụ thể như sau:

- Cố gắng tiếp cận được nguồn vốn đầu tư từ ngân sách thành phố Hà Nội và trung ương.

- Cố gắng tiếp cận các công ty tài chính, quỹ tài chính, ngân hàng có nhiều nhu cầu thẩm định giá và bán đấu giá cho tài sản đảm bảo.

- Theo dõi và bám sát các dự án đấu giá đất của thành phố Hà Nội.

- Cử người làm công tác thẩm định giá tham gia học tập, nâng cao trình độ khi có các lớp tập huấn nghiệp vụ chuyên môn do Hội thẩm định giá, bộ tài chính tổ chức.

- Thực hành chi tiêu tiết kiệm, hiệu quả.

3.1.2 Định hướng chiến lược phát triển dịch vụ thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất hàng năm của công ty DCSC

Bên cạnh chiến lược phát triển chung cho hoạt động thẩm định giá, thẩm định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất hàng năm cũng có những chiến lược cho riêng mình Chính sách nhà nước về xác định đơn giá đất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ xác định lại toàn bộ giá đất kinh doanh phi nông nghiệp theo giá thị trường, dựa vào đó hội đồng thẩm định làm căn cứ tính tiền sử dụng đất hàng năm của các doanh nghiệp Trước tình hình đó, công ty DCSC có chiến quảng bá thương hiệu, uy tín của mình để thu hút khách hàng, đồng thời tìm hiểu luật đất đai mới để xác định giá đất chính xác, ngoài ra còn tư vấn thêm cho khách hàng hình thức đầu tư kinh doanh hiệu quả với lô đất.