Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá đất làm căn cứ tính toán thu tiền sử dụng đất tại Công ty DATC
MỤC LỤC
Năng lực nghiệp vụ
Đội ngũ cán bộ của Công ty gồm các chuyên viên có nhiều năm công tác trong các lĩnh vực quản lý tài sản Nhà nước, tài chính đất đai tại Bộ Tài chính, nhiều cán bộ được đào tạo về tài chính đất đai, thẩm định giá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trường chuyên nghiệp; trong đó có 10 cán bộ tại Hà Nội, Huế và TP Hồ Chí Minh được Bộ Tài chính cấp thẻ Thẩm định viên về giá; 01 cán bộ được Viện Thẩm định giá Quốc tế Inspen (Malaysia) cấp. Kế thừa năng lực của Trung tâm Thông tin – Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản và Bất động sản thuộc Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài Chính), là đơn vị tư vấn đầu tiên và duy nhất của Nhà nước về các lĩnh vực tư vấn quản lý tài sản, bất động sản Nhà nước, tài chính đất đai, giá đất, các hình thức sử dụng đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư; di dời doanh nghiệp theo quy hoạch, các chính sách về thuế, nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất và các lĩnh vực tài chính liên quan đến tài sản, bất động sản.
4.204 (Nguồn: Phòng Kế toán Công ty)
Văn phòng Hà nội tuy không hoàn thành kế hoạch và trong năm ký rất ít các Hợp đồng thẩm định giá Bất động sản do thị trường bất động sản đóng băng, số thu chủ yếu là thẩm định giá máy móc thiết bị trong bối cảnh năm 2012 cũng là một cố gắng đáng khích lệ. Đánh giá, rà soát lại những điểm được và chưa được trong hoạt động thẩm định giá của Công ty để rút kinh nghiệm, tập trung chấn chỉnh lại một số điểm tồn tại hạn chế trong hoạt động Công ty theo mục tiêu quản lý của năm 2013 là: ‘Kỷ cương - Tiến độ - Chất lượng”.
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Đất và tiền sử dụng đất 1. Một số khái niệm cơ bản
Riêng trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất; đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”. Phân loại đất. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:. Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất:. - Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;. - Đất trồng cây lâu năm;. - Đất rừng sản xuất;. - Đất rừng phòng hộ;. - Đất rừng đặc dụng;. - Đất nuôi trồng thuỷ sản;. - Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:. - Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;. - Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;. - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp;. đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;. - Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;. - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;. - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;. - Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;. Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất a) Đặc điểm vật lí của đất. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông. hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc…) và cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…). Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có. Việc phát triển kết cấu hạ tầng được thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý các chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động…. Việc giá đất tăng ở những khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của người sử dụng đất. Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng: đường giao thông ở đó được hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô gì? Hệ thống thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào?.. Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được những yêu cầu khác. nhau của người sử dụng đất. Nhờ đó mà đất đai có thể tham gia vào thị trường bất động sản một cách dễ dàng hơn. Một khu đất không có kết cấu hạ tầng thì nhu cầu sử dụng đất đó không cao nên giá đất ở khu vực đó thấp là điều dễ hiểu. Ngược lại, cũng khu vực đó nếu được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu vực đó chắc chắn tăng lên lập tức kéo giá đất khu vực đó tăng cao. c) Quá trình đô thị hóa. Quá trình đô thị hoá là quá trình hình thành và phát triển đô thị, đó cũng là quá trình tập trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô thị hoá gắn liền với quá trình công nghiệp hoá đất nước, làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ hình thức nông thôn sang thành thị. Đó là một quá trình diễn ra một cách khách quan gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội, nó còn gắn liền với tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự phát triển của ngành nghề mới. Trình độ đô thị hoá phản ánh trình độ phát triển của lực lượng sản xuất, truyền thống văn hoá và phương pháp tổ chức đời sống xã hội. Như vậy đô thị hoá về hình thức là quá trình mở rộng diện tích và quy mô của đô thị trên cơ sở sát nhập các điểm dân cư nông thôn hoặc sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp cho xây dựng mới hoặc mở rộng đô thị. Đất đô thị là phần diện tích đất giới hạn được sử dụng để xây dựng các công trình đô thị như nhà ở, trụ sở các cơ quan hành chính, kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội, các cơ sở sản xuất xã hội, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị như: đường giao thông, mạng lưới chiếu sáng, lưới điện sinh hoạt, điện sản xuất, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp cấp thoat nước…phục vụ các nhu cầu lợi ích, công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác. Phần diện tích đất có giới hạn đó theo các quy mô khác nhau kết hợp với một số yếu tố cơ cấu dân số và cơ cấu kinh tế được Nhà nước quy định phân loại thành đô thị loại I đến loại V. Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng lên trong khi khả năng cung về diện tích đất đô thị là hữu hạn. Chính vì vậy việc khai thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao là yêu cầu rất quan trọng. Hiện nay, một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong xây dựng và phát triển đô thị ở nước ta là vấn đề quỹ đất cho xây dựng các công trình đô thị, đó là công việc liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính phủ đã có Nghị định. Tuy nhiên khung giá đó không hoàn toàn hợp lý khiến người dân không đồng tình dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên miên. Đó là một trong những khó khăn về giá mà Nhà nước ta cần phải giải quyết. Qua những phân tích trên ta có thể thấy rằng quá trình đô thị hoá có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất mà xu hướng là giá đất sẽ tăng lên. Đó là xu thế tất yếu của các nước đang trên đà phát triển như Việt Nam. d) Yếu tố cạnh tranh. Ảnh hưởng đến giá đất gồm có các yếu tố cạnh tranh về cầu, cung và trong nội bộ cung, cầu. Cầu về đất đai nói chung luôn luôn tăng vì vậy giá đất nói chung cũng tăng lên. Đối với cung đất đai: về tổng cung có thể coi là không đổi nhưng trong nội bộ cung đất đai vẫn có sự chuyển đổi như: chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sẽ làm cung đất phi nông nghiệp tăng, thu hồi đất cho phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp thì cung đất khu công nghiệp tăng…Nguồn cung đất cũng có thể tăng lên do khai hoang, phục hoá. Chúng ta có thể thấy rằng hiện nay cung đất xây nhà chung cư có xu hướng tăng lên. theo quy luật cung cầu, khi cung tăng lên thì giá giảm đi nhưng điều đó không hoàn toàn đúng với hàng hoá đặc biệt là đất đai. Mặc dù cung về đất xây nhà chung cư tăng nhưng thực tế giá không hề giảm mà giá đất sẽ chững lại hoặc có giảm nhưng không đáng kể. Việc giá đất chững lại chính là biểu hiện thị trường “đóng băng” như thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Một biểu hiện nữa của sự cạnh tranh về cung là: hai nguồn cung khác nhau về đất ở, khu vực nào có cơ sở hạ tầng tốt hơn, môi trường trong sạch hơn chắc chắn giá đất ở đó sẽ cao hơn. Vì thế diễn ra sự cạnh tranh trong nội bộ cung một loại đất, ai đầu tư tốt hơn sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn. Yếu tố cạnh tranh thực chất chính là quan hệ cung cầu. Đối với các loại hàng hoá thông thường sẽ tuân theo đúng quy luật đó nhưng đất đai thì không, giá cả của nó có phản ứng với sự thay đổi cung, cầu, tính cạnh tranh theo một cách khá đặc biệt. Trong điều kiện thị trường phát triển bình thường, sự thay đổi về cung hay cầu không làm giá đất biến động mạnh, nó sẽ giữ nguyên.Cung cầu về đất sẽ có ảnh hưởng rất mạnh mẽ đến giá khi thị trường có sự tăng đột biến về cung hay cầu nhưng chủ yếu là cầu tạo nên những cơn “sốt giá’ như ở nước ta những năm cuối thập kỷ 90 của thế kỷ XX. e) Chính sách tiền tệ. Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Ở các thời điểm khác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau tăng hay giảm. Mặt khác, đất đai có giá trị rất lớn, đối với một quốc gia nó chiếm khoảng 3/4 tổng tài sản của quốc gia còn đối với một cá nhân, gia đình đất đai là tài sản quan trọng nhất. Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền, nếu sức mua của đồng tiền tăng giá đất giảm, ngược lại nếu sức mua của đồng tiền giảm giá đất tăng. Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hoá lớn hơn, trong xu hướng giá đồng tiền đang tăng các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ “chững” lại vì người có ý định bán sẽ có tâm lý “ chờ” giá vì người ta cho rằng giá còn tiếp tục tăng. f) Yếu tố pháp lý.
Thẩm định giá đất
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh). Bước 4: phân tích, tổng hợp các mức giá chỉ dẫn và xác định mức giá của tài sản thẩm định. Thẩm định viên có thể lựa chọn một trong bốn cách sau để xác định mức giá của tài sản thẩm định:. - Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện. - Chọn mức giá có tần xuất xuất hiện nhiều nhất. - Tính trung bình cộng có trọng số các mức giá chỉ dẫn. e) Ưu điểm và nhược điểm. - Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. - Có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận. - Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác.. - Nếu chất lượng thông tin BĐS so sánh không tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá. - Các thông tin thường mang tính chất lịch sử. - Chứa đựng yếu tố chủ quan. Phương pháp thặng dư a) Khái niệm. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. b) Nguyên tắc áp dụng. - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất. - Nguyên tắc đóng góp. c) Các trường hợp áp dụng. Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển. Cụ thế như:. - Thẩm định giá đất trống có tiền năng phát triển để xây dựng các công trình trên đó. - Thẩm định đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất. d) Các bước tiến hành. Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án phát triển dự kiến, có tính đến quy hoạch, cung cầu, quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm thẩm định giá. Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư phát triển, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm thẩm định giá. e) Ưu và nhược điểm.
Một số quy định hiện hành về thu tiền sử dụng đất
- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất đó được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. c) Các trường hợp khác khi có quy định của Chính phủ. Trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thì được trừ số tiền đã bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp.
Thực trạng thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Công ty Cổ phần Tư vấn- Dịch vụ về Tài sản- Bất
Tổ thẩm định giá đánh giá phương pháp thặng dư dựa trên mục đích sử dụng đất và quy hoạch được phê duyệt của Dự án với các dữ liệu để tính toán doanh thu phát triển của Dự án đã được tham khảo thực tế giao dịch trên thị trường (Đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đơn giá xây dựng công trình..) cũng như việc tính toán chi phí phát triển của dự án căn cứ theo các quy định hiện hành của Nhà nước; Trong khi đó Phương pháp so sánh thực hiện dựa trên những thông tin thu thập tài sản so sánh có diện tích nhỏ, giá bán là giá đã bao gồm cả lợi nhuận kỳ vọng của chủ nhà (Do không có tài sản so sánh có cùng quy mô diện tích với tài sản thẩm định giá). Tiêu chí điều chỉnh: Vị trí, hạ tầng kỹ thuật chung của bất động sản mang tính quyết định đến mức giá bằng 50% tỷ trọng giá Bất động sản; Hình dáng, quy mô kích thước chiếm 20%; Hạ tầng chung của bất động sản chiếm 20% và 10% là các tiêu chí khác như an ninh, môi trường, hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu đất.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CĂN CỨ TÍNH TOÁN VÀ THU TIỀN SỬ
- Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại công ty DCSC
- Một số kiến nghị
Nhưng có một điều không hợp lí ở đây, đó là thẩm định viên sẽ phải lục lọi trong một núi thông tin để tìm ra được một hay một vài thông tin nào đó mà anh ta không biết chắc là nó có tồn tại trong núi thông tin đó hay không, như vậy thì thay vì tìm trong hệ thống thông tin bừa bãi đó, thẩm định viên nên đi khảo sát thực tế hay dùng một cách truyền thống nào đó để chắc chắn sẽ có được thông tin cần thiết. Xây dựng hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở cho việc thẩm định giá Đây cũng là một hệ thống quan trọng cần phải xây dựng để làm cơ sở pháp lý cho việc thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất hàng năm, nhưng so với hệ thống thông tin nghiệp vụ đã đề cập ở trên thì hệ thống này có quy mô nhỏ hơn nhiều, thế nên chỉ cần một nhóm nhỏ để xây dựng, và cũng không cần thiết phải chuyên trách.