CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT Khái niệm thẩm định giá đất tài sản đất * Khái niệm giá đất Khái niệm giá đất theo Luật đất đai có thay đổi Theo luật Đất đai 2003 giá quyền sử dụng đất (giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dung đất Luật đất đai 2013 có định nghĩa khái quát hóa hơn, hù hợp với phát triển đa dạng Theo Khoản 19 Điều Luật Đất đai năm 2013: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất * Khái niệm tài sản đất Theo quy định khoản Điều Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Nhà riêng lẻ theo quy định Luật Nhà ở; Cơng trình xây dựng khác; Cây lâu năm, rừng sản xuất rừng trồng vật khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật * Khái niệm thẩm định Thẩm định xem xét, đánh giá đưa kết luận mang tính pháp lí văn vấn đề tổ chức cá nhân có chun mơn, nghiệp vụ thực Thẩm định hoạt động chủ thể tiến hành nhằm mục đích kiểm tra, đánh giá theo tiêu chí định Tuy nhiên, với lĩnh vực khác nhau, thẩm định lại mang định nghĩa khác * Thẩm định giá Điều Luật giá năm 2012: Thẩm định giá việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá * Khái niệm thẩm định giá đất Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất số tiền ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, cơng trình vật kiến trúc gắn liền với đất) mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp thẩm định giá phù hợp quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thơng lệ quốc tế Vai trị Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất Đối tượng thẩm định đa dạng gồm động sản, bất động sản, doanh nghiệp, dự án đầu tư, thiết kế, cơng trình xây dựng, Thẩm định dần khẳng định chức tính hiệu kinh tế đối tượng khách hàng Có thể kể đến vai trò thẩm định sau: - Thẩm định góp phần đảm bảo tính xác việc xác định giá trị tài sản nhiều mục đích cơng - Thẩm định làm giảm gánh nặng hạn chế rủi ro xác định trách nhiệm, ví dụ trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm bảo hiểm, - Thẩm định góp phần tạo phương thức giải bất đồng bên tranh chấp - Thẩm định góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển hiệu thị trường 3 Nguyên tắc phương pháp Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Chính phủ quy định phương pháp định giá đất Có thể thấy việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với tiêu chí nêu Nguyên tắc giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất nhiều mức giá đất thị trường nên tiêu chí bị thiếu hay khơng thỏa mãn quy định pháp luật đất đai khơng thực Đồng thời, phương pháp xác định giá đất phổ biến đươc quy định rõ điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP góp phần định giá đất xác so với trước * Theo điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá Phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập rịng thu bình qn năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành * Theo Điều Luật Đất đai 2013 áp dụng phương pháp định giá đất: Yêu cầu thông tin áp dụng phương pháp định giá đất: a) Các thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất sở liệu đất đai, giá đất sàn giao dịch bất động sản, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất (sau gọi giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực Trường hợp khu vực định giá đất khơng đủ thơng tin thu thập thông tin khu vực lân cận với khu vực có đất cần định giá; b) Khi áp dụng phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn thông tin quy định Điểm a Khoản khu vực định giá đất thời điểm gần với thời điểm định giá đất Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất: a) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; b) Phương pháp chiết trừ áp dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; c) Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất; d) Phương pháp thặng dư áp dụng để định giá đất có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí ước tính; đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho trường hợp quy định Khoản Điều 18 Nghị định này." Trên Cơ Sở Lý Luận Về Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất hy vọng giúp cho bạn phần trình viết khóa luận Nếu bạn có khó khăn việc tìm kíếm đề tài hay triển khai nội dung cho làm liên hệ với teamluanvan.com để cung cấp dịch vụ viết khóa luận trọn gói bạn nhé!!!! ... định theo tiêu chuẩn thẩm định giá * Khái niệm thẩm định giá đất Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất số tiền ước tính giá trị quy? ??n sở hữu bất động sản (quy? ??n sử dụng đất, quy? ??n sở. .. dụng để định giá đất cho trường hợp quy định Khoản Điều 18 Nghị định này." Trên Cơ Sở Lý Luận Về Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất hy vọng giúp cho bạn phần trình viết khóa luận Nếu... giá phù hợp quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thơng lệ quốc tế Vai trị Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất Đối tượng thẩm định đa dạng gồm động sản, bất động sản, doanh nghiệp,