BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh, năm 2015 CAO THỊ MỸ LINH BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MIN[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CAO THỊ MỸ LINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh, năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CAO THỊ MỸ LINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) MÃ SỐ: 60310105 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Tp Hồ Chí Minh, năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh ứng dụng cho công tác quản lý nhà nước đất đai” kết trình nghiên cứu tác giả Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hoàn toàn trung thực chưa công bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung Tp HCM, ngày tháng Người cam đoan Cao Thị Mỹ Linh năm 2015 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắc Diễn giải AN An ninh BĐS Bất động sản CTXD Cơng trình xây dựng CLCL Chất lượng cịn lại DTKV Diện tích khn viên ĐVT Đơn vị tính HD Hình dáng KCMT Khoảng cách mặt tiền LTKD Lợi kinh doanh MT Môi trường QĐ Quyết định Tp HCM Thành phố Hồ Chí Minh TRĐ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC HÌNH Diễn giải Hình Hình 3.1 Khung phân tích Hình 3.2 Xác định vị trí Hình 3.3 Trường hợp cách lề đường từ 100 m trở lên DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Bảng diễn giải biến mô hình nghiên cứu Bảng 4.1 Kết hồi quy mặt tiền lần đầu Bảng 4.2 Kết kiểm định mơ hình hồi quy đơn Bảng 4.3 Kết hồi quy tất biến khơng có biến trục giao thơng Bảng 4.4 Kết mơ hình hồi quy mặt tiền lần Bảng 4.5 Bảng ma trận hệ số tương quan (mặt tiền) Bảng 4.6 Kết hồi quy có trọng số Bảng 4.7 Kết hồi quy hẻm lần đầu Bảng 4.8 Kết hồi quy hẻm lần Bảng 4.9 Bảng ma trận hệ số tương quan (hẻm) Bảng 4.10 Bảng 4.11 Chênh lệch kết phương trình hồi quy phương pháp so sánh (mặt tiền) Chênh lệch kết phương trình hồi quy phương pháp so sánh (hẻm) MỤC LỤC CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.Lý chọn đề tài 1.2.Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu 1.2.2.Câu hỏi nghiên cứu 1.3.Đối tượng nghiên cứu 1.4.Phạm vi nghiên cứu 1.5.Phương pháp nghiên cứu: 1.6.Nội dung nghiên cứu 1.7.Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1.Cơ sở lý luận đất đai: 2.1.1.Định nghĩa đất đai: 2.1.2.Phân loại đất đai: 2.2.Thẩm định giá hàng loạt: 2.2.1.Khái niệm thẩm định giá hàng loạt: 2.2.2.Các mơ hình thẩm định giá hàng loạt: 10 2.3.Thẩm định giá hàng loạt công tác quản lý nhà nước đất đai: 11 2.3.1.Quản lý nhà nước đất đai: 11 2.3.2.Nguyên tắc quản lý Nhà nước đất đai: 12 2.3.3.Xác định giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai: 13 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 17 3.1.Tổng quan nghiên cứu có liên quan 17 3.1.1.Những nghiên cứu liên quan đến yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: 17 3.1.2.Những nghiên cứu liên quan đến xây dựng mơ hình thẩm định giá 19 3.2.Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt địa bàn quận Bình Thạnh 21 3.2.1.Khung phân tích: 21 3.2.2.Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Bình Thạnh: 22 3.2.3.Định dạng biến lựa chọn mơ hình: 26 3.2.3.1.Định dạng biến: 26 3.2.3.2.Lựa chọn mơ hình:Theo đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng mơ hình cộng dựa cách tiếp cận so sánh: 34 3.2.4.Mô tả liệu: 36 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 39 4.1.Mơ hình hồi quy mặt tiền 39 4.1.1.Kết hồi quy: 39 4.1.2.Kiểm định mơ hình khắc phục: 45 4.2.Mơ hình hồi quy hẻm: 49 4.2.1.Kết hồi quy: 49 4.2.2.Kiểm định mơ hình khắc phục: 52 4.3.Ứng dụng ước tính giá đất địa bàn quận Bình Thạnh 55 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58 5.1.Kết luận: 58 5.2.Đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt công tác quản lý Nhà nước đất đai: 59 5.2.1.Đề xuất ba lĩnh vực ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt: 59 5.2.2.Đề xuất xây dựng hành lang pháp lý cho thẩm định giá hàng loạt: 60 5.2.3.Đề xuất xây dựng quy trình thực thẩm định giá hàng loạt: 61 5.3.Hạn chế đề tài: 63 5.4.Kiến nghị: 64 CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện cần cho hoạt động sản xuất đời sống, đối tượng điều chỉnh sách Nhà nước liên quan sách thuế sử dụng đất, bồi thường, thu hồi đất, giao thuê đất Trong quy trình quản lý Nhà nước đất đai thành tựu đạt đáng kể, song bên cạnh khơng bất cập, vướng mắc trình thực Hiện nay, nước ta tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn pháp luật đất đai để khắc phục bất cập công tác quản lý, công tác bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, cơng tác tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thị đặc biệt, trung tâm kinh tế lớn khu vực nước, có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội nước, tăng trưởng thành phố có đóng góp quan trọng từ nguồn thu nghĩa vụ tài từ đất đai Tuy nhiên, bảng giá đất nhà nước ban hành hàng năm thấp chưa phản ánh giá trị thị trường đất gây bất cập công tác thu tiền sử dụng đất, đánh thuế đất, công tác bồi thường giải phóng mặt Để khắc phục bất cập địi hỏi phải nâng cao chất lượng cơng tác điều tra giá đất hàng năm địa bàn thành phố tạo minh bạch, công việc xác định nghĩa vụ tài đất đai, chống thất thoát tài sản Nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước Với khối lượng công việc lớn q trình xây dựng bảng giá đất, địi hỏi phải áp dụng phương pháp, cách thức thực khoa học, tiết kiệm thời gian, chi phí Tuy nhiên, nước ta chủ yếu sử dụng phương pháp thẩm định giá truyền thống, số nước giới áp dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt, phương pháp phân tích hồi quy thẩm định giá cho khu vực dựa liệu thu thập từ thực tế thị trường cách khách quan khoa học Phương pháp sử dụng rộng rãi cho công tác quản lý Nhà nước, đặc biệt để tính thuế tài sản Tiếp bước số nghiên cứu trước đây, tác giả tiếp tục nghiên cứu vấn đề Với tâm niệm trên, tác giả định chọn đề tài “Xây dựng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Nhận dạng lượng hóa yếu tố tác động đến giá đất để xây dựng mơ hình để thẩm định giá đất hàng loạt, từ đề xuất ứng dụng kết cơng tác quản lý Nhà nước đất đai 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu Những yếu tố tác động đến giá trị đất địa bàn quận Bình Thạnh? Khả ứng dụng kết mơ hình công tác quản lý nhà nước đất đai nào? 1.3 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mơ hình thẩm định giá đất địa bàn quận Bình Thạnh Đối tượng khảo sát thông tin BĐS giao dịch thành cơng giao dịch địa bàn quận Bình Thạnh 1.4 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu địa bàn quận Bình Thạnh Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu khoảng thời gian từ tháng 12/2014 đến tháng 03/2015 1.5 Phương pháp nghiên cứu: Tác giả sử dụng phương pháp sau để nghiên cứu đề tài này: 54 Sử dụng kiểm định Histogram Normality Test Eview Kết kiểm định cho thấy Prob (=0,4824) lớn mức ý nghĩa 5%, tức chấp nhận giả thiết H0, phần dư theo phân phối chuẩn Kiểm định phù hợp mơ hình hẻm Xem kết bảng ta thấy hệ số xác định hiệu chỉnh Adjusted R_squared 0,873817 nghĩa mơ hình hồi quy tuyến tính xây dựng phù hợp với tập liệu đến 87,38% Hay nói cách khác 87,38% khác biệt đơn giá đất giải thích khác biệt biến độc lập mơ hình Sử dụng thống kê F để kiểm định giả thiết cho mơ hình độ phù hợp mơ hình hồi quy tổng thể Kiểm định xem xét mối quan hệ tuyến tính biến phụ thuộc biến độc lập, với giả thiết H0: Kết hồi quy từ có giá trị F-statistic 119,4943 giá trị Prob(Fstatistic) = 0,000000