Đánh Giá Công Tác Quản Lý Nhà Nước Về Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Trong Thị Trường Bất Động Sản Tại Địa Bàn Thị Xã Phú Thọ - Tỉnh Phú Thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP THÁI NGUYÊN - 2010 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC NÔNG THÁI NGUYÊN – 2010 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả Đặng Thị Phương Thúy LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên Môi trường; phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú Thọ, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy tận tình giúp đỡ trình hoàn thành Luận văn Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập Phòng Tài nguyên Môi trường; phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú Thọ, thầy giáo, cô giáo, bạn bè đồng nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viên suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Đặng Thị Phương Thúy MỤC LỤC STT Nội dung Trang (2) (3) (1) Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 2.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.1.2 2.1.1.3 2.1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản Các phận cấu thành thị trường bất động sản 4 5 2.1.2 Các loại thị trường bất động sản Đặc điểm thị trường bất động sản 2.1.3 Những yếu tố cấu thành tác động đến thị trường bất động sản 2.1.3.1 Cung cầu bất động sản 2.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản 10 2.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 11 2.1.4.1 Nhà nước 11 2.1.4.2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 11 2.1.4.3 Các tổ chức trung gian 12 2.1.4.4 Khung pháp lý sách Nhà nước 12 2.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đất đai 13 2.3 Đất đai, sở hữu đất đai quyền sử dụng đất 15 2.3.1 Khái niệm 15 2.3.2 Chế độ sở hữu sử dụng đất đai nước ta từ năm 1945 20 đến 2.4 Những đặc thù thị trường quyền sử dụng đất nước ta 24 2.4.1 Khái niệm hình thành thị trường quyền sử dụng đất 24 nước ta 2.4.2 Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam 28 2.5 Nội dung quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất 32 2.6 Vai trò Nhà nước việc quản lý thị trường quyền sử 35 dụng đất 2.6.1 Vai trò Nhà nước việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 35 2.6.2 Vai trò Nhà nước việc điều tiết nguồn cung 36 2.6.3 Vai trò Nhà nước việc điều tiết nguồn cầu 41 2.7 Quản lý thị trường đất đai số nước giới 43 2.7.1 Quản lý thị trường đất đai Australlia 43 2.7.2 Quản lý thị trường đất đai Trung Quốc 45 2.7.3 Quản lý thị trường đất đai Hàn Quốc 46 Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48 3.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu 48 3.2 Nội dung nghiên cứu 48 3.3 Phương pháp nghiên cứu 48 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 50 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 50 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 50 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 53 4.2 Thực trạng vấn đề đặt việc quản lý 58 phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thị xã Phú Thọ 4.2.1 58 4.2.2 Giai đoạn trước năm 1993 Giai đoạn từ năm 1993 đến 60 4.2.2.1 Thực trạng quy hoạch sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ 63 4.2.2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 68 quản lý hồ sơ địa 4.2.2.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 71 giải phóng mặt 4.2.2.4 Thực trạng công tác thông tin quản lý nguồn lực đất đai 75 4.2.2.5 Thực trạng sách tài đất đai 76 4.2.2.6 Thực trạng công tác chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền 87 sử dụng đất 4.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất thị 88 trường BĐS địa bàn thị xã Phú Thọ 4.3.1 Những kết tích cực 88 4.3.2 Những hạn chế 89 4.3.3 4.4 4.4.1 4.4.1.1 4.4.1.2 4.4.2 Nguyên nhân Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS Mục tiêu quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS 91 95 95 95 Mục tiêu 95 Quan điểm Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 98 4.4.2.1 4.4.2.2 4.4.2.3 Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý điều tiết thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS 98 108 Các giải pháp thị trường 110 Giải pháp hạn chế đầu ổn định thị trường đất đai Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 112 5.1 Kết luận 112 5.2 Đề nghị 115 TÀI LIỆU THAM KHẢO 116 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Nội dung Trang (1) (2) (3) 4.1 Diện tích loại đất 51 4.2 Tỷ lệ đóng góp khối ngành vào quy mô tăng trưởng 53 kinh tế thị xã Phú Thọ 4.3 Tỷ lệ đóng góp thị xã Phú Thọ vào quy mô tăng trưởng 54 tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2001-2005 4.4 Dân số thị xã Phú Thọ năm 2009 54 4.5 Diện tích đất phi nông nghiệp 64 4.6 Phân bổ diện tích loại đất đến năm 2015 thị xã 64 4.7 Tình hình thực dự án sử dụng đất thị xã Phú Thọ 66 từ năm 2001 đến năm 2005 4.8 Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 69 4.9 Tình hinnhf thực công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử 73 dụng đất thị xã Phú Thọ giai đoạn 2007-2008 4.10 Tình hình giải phóng mặt từ năm 2006 đến năm 2009 73 4.11 Một số diện tích sử dụng sai mục đích bị Nhà nước thu hồi 74 4.12 Số hộ biết thông tin quy hoạch đất đai 76 4.13 Giá đất Nhà nước quy định thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 78 2004-2010 4.14 Giá đất thị trường thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 80 2004-2007 4.15 Kết điều tra giá đất thị xã Phú Thọ 81 4.16 Kết thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009 83 4.17 Kết thu tiền thuê đất giai đoạn 2004-2009 84 4.18 Kết thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2004-2009 85 4.19 Kết thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009 86 10 quyền người sử dụng đất Do vậy, quan Nhà nước có thẩm quyền nên quy định thời gian thực dự án theo quy hoạch phê duyệt, đồng thời dự án chưa thực thực thời gian dài người sử dụng đất thực các quyền theo quy định Luật Đất đai Hầu hết dự án sau phê duyệt thường không cắm mốc giới thực địa, điều gây khó khăn việc xác định cụ thể đất thuộc phạm vi diện tích dự án ảnh hướng đến quyền lợi đất liền kề Khi dự án phê duyệt cần phải thực nghiêm túc công bố công khai quy hoạch Đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng quy hoạch sử dụng đất Thực nghiêm túc việc đình xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng trái phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương lĩnh vực quản lý xây dựng Nhà tự phát nguyên nhân thúc đẩy đời phát triển tràn lan tình trạng mua bán đất "trao tay", chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với quy định pháp luật Thống nội dung công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển kinh tếxã hội, quy hoạch sử dụng đất quy hoạch phát triển không gian) để khắc phục tình trạng trùng lặp, chồng chéo quy hoạch, gây khó khăn, lãng phí thời gian tiền vốn trình đầu tư Hiện địa bàn thị xã Phú Thọ có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất song có bất cập Quy hoạch không xét duyệt chặt chẽ, thiếu quy hoạch chi tiết Việc xây dựng quy hoạch chưa tính hết tất yếu tố, việc dự báo chưa xác, chưa khoa học, trình độ, kỹ thuật xây dựng quy hoạch Phú Thọ chưa đáp ứng với yêu cầu, chất lượng 114 quy hoạch chưa khoa học, song lại lồng ghép với lợi ích cá nhân dẫn đến quy hoạch vốn lại Do vậy, cần phải tiến hành rà soát, kiểm tra nhằm khắc phục hạn chế nêu để thức hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần thông tin sâu rộng quy hoạch thức tới người dân nhiều hình thức để người dễ dàng tiếp cận tìm hiểu Đồng thời cần kết nối quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển ngành phát triển đô thị tổng thể Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có tham gia rộng rãi cộng đồng dân cư, nhà quản lý kinh tế nhà nghiên cứu đồng thời phải lồng ghép yếu tố phát triển quan hệ ngành kinh tế, giảm thiểu cách tối đa chồng chéo, lãng phí quy hoạch, quy hoạch phải mang tính khả thi Nếu khả làm quy hoạch hạn chế, phải thuê chuyên gia có trình độ, không nên sử dụng quy hoạch chất lượng gây tổn hại lớn cho kinh tế Đối với quy hoạch treo, dự án treo địa bàn thị xã Phú Thọ cần phải rà soát lại toàn bộ, đặc biệt dự án bàn giao đất sau 12 tháng chưa triển khai, đánh giá phân tích tính hiệu kinh tế dự án, tính khả thi huỷ bỏ toàn làm lại, có tính khả thi phần điều chỉnh lại tạo điều kiện giúp đỡ nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn Xúc tiến đẩy nhanh việc thực nội dụng phương án quy hoạch sử dụng đất phê duyệt; Tăng cường công tác tra, giám sát phát vi phạm công tác quy hoạch quản lý quy hoạch - Hoàn thiện chế sách tài chính: Chính sách tài quyền sử dụng đất BĐS thu tiền sử dụng đất, thuế, thuế chuyển quyền, thuế nhà, đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, giá đất có ảnh hưởng lớn đến thị trường quyền sử dụng đất tác động đến phát triển kinh tế 115 xã hội thị xã Nếu sách hợp lý góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách Ngược lại chế sách không phù hợp kìm hãm phát triển tăng trưởng kinh tế Thực tế vấn đề năm qua có chuyển biến tích cực Tuy nhiên, số vấn đề tồn đặt thiếu quy định chế tài nhà, công cụ thuế tài chưa phát huy hết hiệu + Về thu tiền sử dụng đất thuê đất Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nhằm khuyến khích nhà đầu tư vào dự án phát triển đô thị, giúp cho hộ gia đình, cá nhân có điều kiện lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả điều kiện sống gia đình Đồng thời việc giao đất theo định quan nhà nước có thẩm quyền, cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực tính công khai, minh bạch giá theo thị trường; thực đánh thuế chiếm hữu đất đai, BĐS luỹ tiến theo số lượng giá trị BĐS chiếm hữu + Hoàn thiện sách thuế đất nhằm điều tiết qúa trình đô thị hoá, chủ yếu tập trung vào thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất Chính sách thuế đất nhằm điều tiết, phân phối lại khoản thu nhập từ đất đai đảm bảo quản lý Nhà nước đất đai thị trường BĐS + Tổ chức thực tốt sách bồi thường hỗ trợ tái định cư theo Luật đất đai năm 2003 Đối với dự án sản xuất , kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nhà đầu tư thực nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà thực thu hồi đất Bồi thường tài sản đất phải xác định giá trị phù hợp với thực tế 116 - Về chế giá, giá vấn đề quan trọng thị trường quyền sử dụng đất bên cạnh yếu tố đặc điểm BĐS, giá quyền sử dụng đất tính thuế BĐS Giá BĐS chịu tác động thị trường thời điểm giao dịch giá BĐS gần với giá trị tổ chức định giá có chuyên môn lĩnh vực Trong thời điểm sử dụng khung giá đất quy định Nhà nước để tham khảo đối chiếu thông tin thị trường Nhưng tương lai có hệ thống thông tin BĐS hoàn chỉnh, công khai minh bạch, Phú Thọ không cần phải sử dụng đến khung giá đất Ngoài ra, chế, sách đấu giá quyền sử dụng đát, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất, chế bán đấu giá BĐS nguồn thông tin hiệu hình thành nên giá hợp lý quyền sử dụng đất thị trường Công cụ hành nên có tác dụng mức độ đinh, công cụ kinh tế mang tính định thị trường Vì vậy, cần cập nhật sửa đổi pháp lệnh thuế nhà, đất sử dụng đất nông nghiệp văn pháp quy vấn đề cũ có nhiều nội dung không phù hợp với điều kiện thị trường 4.4.2.2 Các giải pháp thị trường Quản lý điều tiết nhà nước thị trường quyền sử dụng đất phải hạn chế đến mức thấp can thiệp mệnh lệnh hành Nhà nước quản lý điều tiết phải tuân theo quy luật thị trường quy luật cung, cầu, đảm bảo bình ổn giá đất đai phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân - Nhà nước cần tham gia trực tiếp vào cung ứng đất đai thông qua công cụ tài chính, quy hoạch công cụ liên quan khác như: Mở rộng đô thị, mở rộng đường giao thông; mở rộng thị trường cho thuê; giảm ách tắc 117 thủ tục đầu tư, cần thay đổi chế đầu tư để tăng cường cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất, giải ách tắc đền bù GPMB…Tuy nhiên khả cung đất trực tiếp Nhà nước hạn chế, việc tổ chức đấu giá đất chưa nhiều, chưa đáp ứng cầu đất đối tượng Trên thực tế, nhiều tổ chức, cá nhân thực có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh dịch vụ phải tìm kiếm đất từ nguồn cung khác thuê lại, mua lại doanh nghiệp, cá nhân có đất Hơn nữa, thời gian dài số đối tượng lợi dụng chế hai giá buông lỏng quản lý đất đai quyền để trục lợi, đầu thông qua việc xin cấp quyền giao đất thuê đất vượt nhu cầu sử dụng thực tế mình, chí nhu cầu sử dụng đất xin giao, thuê để giá đất cao nhượng lại để kiếm lời Nguồn cung đất đô thị có hạn, dân số đô thị tiếp tục gia tăng, nên lỗ hổng cung cầu đất đô thị Phú Thọ chắn ngày lớn Do đó, để khắc phục tình trạng đầu đất đai chống lãng phí sử dụng đất nhằm đảm bảo cho đối tượng có nhu cầu thực đất đai có khả tiếp cận nguồn đất đô thị kiềm chế tăng giá đất đai, UBND thị xã Phú Thọ can thiệp vào thị trường đất đô thị nhằm điều tiết quan hệ cung cầu theo số hướng sau: - Tiếp tục đổi chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo nên sân chơi bình đẳng cho tất thành phần kinh tế Đây giải pháp quan trọng để quyền điều tiết nguồn cung đất đô thị, mà cầu đất lớn Cần thực triệt để việc đấu giá đấu thầu quyền sử dụng đất cho tất mục đích sử dụng dất - Thực công khai dự án phát triển nhà đô thị, từ quy hoạch, tiến độ đến phương thức mua bán tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư 118 có lực thực dự án, tạo cạnh tranh lành mạnh pháp luật, khuyến khích doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác tham gia đấu thầu bỏ vốn đầu tư phát triển khu đô thị Trên sở đó, tạo đa dạng nguồn cung đất đô thị - Tiếp tục cải tiến thủ tục pháp lý tăng cường hỗ trợ giao dịch đất đai như: tiếp tục cải cách hành lĩnh vực quản lý đất đai, tăng cường dịch vụ công đất đai , cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, thực chế " cửa" việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai, mua bán BĐS; xác định rõ phạm vi, quyền hạn cấp quyền, quan chức việc quản lý đất đai bảo đảm không người nào, không tổ chức lạm dụng quyền quản lý đất đai để cố tình gây phiền hà, khó khăn giao dịch chuyển nhượng đất đai, nhu cầu đáng, pháp luật bảo hộ Các quan chức không tự ý làm luật riêng mà phép cụ thể hoá, chi tiết hoá quy định pháp luật; giá đất hình thành theo tương quan cung, cầu Khi đó, giá thị trường đất giá công nhận để làm tính toán tiêu liên quan thuế không nên áp đặt giá đất cách cứng nhắc theo khung giá 4.4.2.3 Giải pháp hạn chế đầu ổn định thị trường đất đai: - Thứ nhất, cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần công nghệ hoá có kết nối thông suốt liệu thông tin địa toàn quốc Có kiểm soát việc tích tụ đất đai chủ thể sử dụng đất, làm sở cho việc hạn chế đầu đất đai Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc điều tiết thị trường đất đai; tăng cường kỷ cương nâng cao 119 tính nghiêm minh pháp luật quản lý thị trường đất đai BĐS Đó là, tổ chức tốt việc tuyên truyền giáo dục pháp luật đất đai BĐS cho người dân Cần sử dụng hình thức tuyên truyền giáo dục đa dạng phù hợp với đối tượng cụ thế, trọng việc tuyên truyền giáo dục thông qua phương tiện thông tin đại chúng hoạt động sở dân cư, mạng internet; nghiên cứu bổ sung vào văn luật luật quy định cụ thể rõ ràng trách nhiệm, quyền hạn cấp quyền, người đứng đầu quan quản lý nhà nước cấp quản lý nhà nước đất đai quan hệ đất đai địa bàn để nâng cao ý thức trách nhiệm quan cán quản lý việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai thị trường đất đai; tăng cường công tác giám sát kiểm tra, kiểm soát việc thực sách pháp luật Nhà nước quản lý nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời xây dựng chế để xã hội hoá công tác giám sát, kiểm tra, kiểm soát; xử lý kiên nghiêm minh vi phạm sách pháp luật quản lý đất đai quản lý thị trường đất đai đối tượng vi phạm tổ chức hay cá nhân - Thứ hai, quy định hợp lý, sử dụng có hiệu công cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách tài đất đai coi hoàn thiện, việc đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai phải tác dụng hạn chế đầu Chẳng hạn, đất mà người sử dụng đất tích tụ vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao bình thường, theo cách tính luỹ tiến Cách làm thực số nước phát triển giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản ví dụ điển hình Để giảm nạn đầu đất đai, Chính phủ nước quy định thuế luỹ tiến đánh vào giá trị đất đai, tuỳ thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thông qua việc "công nghệ hoá" Đây 120 việc không dễ dàng điều kiện Việt Nam, không thực muốn tâm thực - Thứ ba, chủ động tổ chức quản lý hoạt động hệ thống giao dịch mua bán quyền sử dụng đất BĐS Mọi tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh, môi giới đất đai BĐS phải đăng ký kinh doanh chấp hành đầy đủ quy định pháp luật - Thứ tư, tổ chức đấu thầu công khai, nghiêm túc pháp luật việc sử dụng đất thuộc dự án phát triển nhà phát triển khu đô thị; quy định rõ hạn mức sử dụng đất đô thị đánh thuế cao đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp có chủ không sử dụng, đồng thời kiên thu hồi loại đất không sử dụng thời hạn theo quy định - Thứ năm, đền bù giải phóng mặt bằng, nhà ở, đất ở, chủ yếu đền bù nhà ở, đất Đối với đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp bị thu hồi chủ yếu đến bù việc đào tạo nghề góp vốn đơn vị sản xuất kinh doanh, hạn chế đến mức thấp đền bù trực tiếp tiền Đồng thời xây dựng khung giá đất hợp lý, sát với gía thị trường 121 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Từ phân tích đánh giá mặt lý luận thực trạng quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn vừa qua, đề tài đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất - lĩnh công tác quản lý nhà nước nước ta, lại giữ vị trí quan trọng, có tác động ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế xã hội Dưới xin rút số kết luận từ kết nghiên cứu: Thị trường đất đai Việt Nam nói chung, thị trường đất đai Phú Thọ nói riêng giai đoạn hình thành phát triển, mang đặc trưng kinh tế Việt Nam : phát triển, chuyển đổi sang kinh tế thị trường định hướng XHCN hội nhập Do công tác quản lý nhà nước lĩnh vực giai đoạn hình thành có biến đổi quan trọng, từ Luật đất đai năm 1993 ban hành với quy định giao đất ổn định, lâu dài cho người sử dụng gắn với quyền sử dụng đất mở rộng gần sát với quyền sở hữu Sau Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, Nhà nước ban hành văn pháp quy để cụ thể hoá quy định luật, việc thừa nhận đất đai có giá loại hàng hoá đặc biệt Nhờ quan hệ chuyển nhượng mua bán quyền sử dụng đất ngày phổ biến, sôi động trở thành lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày rõ nét góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tiến trình công nghiệp hoá, đai hoá Tuy nhiên nhiều bất cập thành tố thị trường, hệ thống chế 122 sách việc quản lý điều hành quan quản lý nhà nước lĩnh vực Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát thể tập trung chỗ quan hệ cung-cầu đất đai quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn thiếu quản lý điều tiết cách chặt chẽ hữu hiệu quan quản lý nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng thời gian dài chưa nhận thức cách đầy đủ vị trí, vai trò thị trường đất đai phát triển kinh tế- xã hội, nên chưa thức thừa nhận thị trường đất đai, từ chưa có chủ trương, sách biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vừa vận động theo quy luật thị trường, đồng thời vận động theo định hướng Nhà nước Trong nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đấ đại lại nhu cầu thực tế, thiết yếu có xu hướng ngày gia tăng Do vậy, hầu hết quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai năm qua phải vận động thị trường không thức Phần lớn hoạt động chuyển nhượng, mua bán thị trường đất đai nằm tầm kiểm sóat Nhà nước Việc chuyển nhượng mua bán đất đai Phú Thọ năm qua chủ yếu thực theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý không thực nghĩa vụ tài ( nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan lộn xộn Các ” văn phòng nhà đất”, ” trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh không nộp thuế cho Nhà nước Theo ước tính có tới 70-80% lượng giao dịch thị trường nhà đất diễn dạng quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay Nguyên nhân chủ yếu tình trạng 123 buông lỏng quản lý nhà nước thị trường BĐS nói chung, thị trường đất đai nói riêng cụ thể: - Do chưa ý mức tới thị trường BĐS chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường Do quan nhà nước không quản lý tổ chức cá nhân tham gia vào thị trường đất đai , BĐS - Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa coi trọng chưa tổ chức thực tốt Trong nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà làm mặt để sản xuất kinh doanh tăng nhanh với tiến trình đẩy nhanh trình CNH, HĐH làm cho nhu cầu sử dụng đất vượt cung Điều làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao khuyến khích hoạt động đầu đất đai Hiện tượng đầu đất đai diễn phổ biến đa dạng, quan quản lý nhà nước lại chưa quan tâm chưa có biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát ngăn ngừa tượng đầu - Thông tin thị trường đất đai chưa ý nên người có nhu cầu sử dụng đất thực khó tiếp cận với thông tin cần thiết xác Đây điều kiện cho thông tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi người môi giới đầu đất phát huy tác dụng tiêu cực Vấn đề quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất lĩnh vực nước ta Đối tựợng quản lý lại đa dạng phong phú phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp nhiều lĩnh vực khác đời sống kinh tế xã hội Trong lực, trình độ thời gian người nghiên cứu có hạn chế định nên không tránh khỏi thiếu sót mong giúp đỡ thầy giáo, cô giáo, nhà nghiên cứu khoa học góp ý kiến để làm phong phú thêm sở lý luận 124 giải pháp hữu hiệu góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam nói chung, Phú Thọ nói riêng 5.2 Đề nghị Hình thành, tổ chức quan Nhà nước có trách nhiệm quản lý thị trường BĐS Cơ quan chịu trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản tránh tình trạng dàn trải, phân tán cấp quản lý Thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch mục đích sử dụng có tác dụng định hướng cho giao dịch bất động sản địa bàn định Phải có định hướng, biện pháp tài bản: Tạo lập thị trường vốn hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Nghiên cứu sửa đổi sách thu thuế liên quan đến thị trường BĐS như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ Đào tạo cán có kiến thức chuyên môn công tác quản lý thị trường BĐS 125 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo công tác quản lý tài nguyên, môi trường nhà đất địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2000; 2001; 2002; 2003; 2004 ; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; tháng đầu năm 2010 Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2005; 2006; 2007; 2008, 2009 Bộ Nội vụ 2002, Những vấn đề nhà nước quản lý hành nhà nước, nhà xuất trị quốc gia Bộ Luật dân năm nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1995 GS, TS Hoàng Việt, PGS, TS Hoàng Văn Cường, Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh ( 2002), Giáo trình khoa học quản lý, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Học Viện hành quốc gia, Giáo trình hoạch định phân tích sách công Học viện hành quốc gia, Hành công, nhà xuất thống kê Học viện Hành quốc gia, Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xúât Đại học quốc gia Hà Nội 10 Luật Đất đai năm 1993, 2003 văn hướng dẫn thi hành 11 Luật Kinh doanh Bất động sản, nhà xuất trị Quốc gia 12 Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quy định quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 13 Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quy định mua bán kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nước 14 Nghị định 87/CP năm 1994 quy định khung giá đất 126 15 Nghị định 188/2004 NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất để thay Nghị định 87/CP Chính phủ 16 Nghị định 38/2001/NĐ-CP ngày 23/11/2001 thu tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thay Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 17 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 18 Nghị 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS 19 Nghị hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi sách đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa đại hoá đất nước 20 PGS, TS Võ Kim Sơn, Phân cấp quản lý nhà nước, lý luận thực tiễn, Nhà xuất Chính trị quốc gia 21 PGS, TS Phạm Kim Giao, Giải pháp thiết lập trật tự, kỷ cương quản lý nhà nước đô thị, nhà xuất tư pháp 22 Phạm Kim Dung, Những quy định chuyển quyền sử dụng đất luật dân năm 2005, nhà xuất tư pháp 23 PTS, Đinh Văn Mậu, PTS Phạm Hồng Thái ( 1997), Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nhà xuất trị quốc gia, Hà nội 24 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam 1946, 1959, 1980, 1992, Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2002 Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Quyết định số 674/2003/QĐ-UBND ngày 28/12/2003 UBND tỉnh Phú Thọ 127 26 Quyết định số 4722/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 UBND tỉnh Phú Thọ 27 Trường đại học khoa học tự nhiên, Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất bất động sản 28 TS Trần Thị Cúc, Quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta nay, Nhà xuất Tư pháp 29 Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhà xuất trị quốc gia 128 [...]... trạng quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ 12 - Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ 1.3... quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề `tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ " 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài - Phân tích... là Nhà nước và một chủ sử dụng đất Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 32 Đây là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận tài sản hợp pháp của họ Như vậy người sử dụng đất hợp pháp đã xác lập sự chiếm dụng, còn quyền định đoạt thuộc quyền chủ sở hữu là Nhà. .. Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước cá thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi của người bị quản lý nhằm mục đích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địa phương Từ khái niệm trên cho thấy quản lý nhà nước về đất đai bao hàm các yếu tố sau: - Chủ thể quản lý nhà nước về đất đai... thể sử dụng đất: là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong và ngoài nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam ở nước ngoài, người nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất 23 + Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: dưới góc độ quản lý hành chính nhà nước, chính các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp dưới cũng là đối tượng chịu sự quản lý của... và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính; + Khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính; bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; + Quản lý quy hoạch và kế hoạch việc sử dụng đất; + Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất; + Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền. .. nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu 28 thuế sử dụng đất, thuế thu nhập thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với... trường này chủ yếu là thông qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”) * Xem xét theo khu vực địa lý: Có thể phân thị trường bất động sản theo từng khu vực, từng địa phương như: thị trường ở các tỉnh, thành phố, quận, huyện, thị xã hoặc thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành * Xem xét theo giá trị sử dụng của bất động sản: gồm thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công. .. bất động sản - Các chính sách của Nhà nước có liên quan đến bất động sản như: Thuế, quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng - Mức độ phát triển của các thị trường: Tiền tệ, chứng khoán - Các yếu tố của môi trường vĩ mô như: GDP, tốc độ đô thị hóa - Giá cả bất động sản hiện tại và tương lai - Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản - Giá cả hàng hóa dịch vụ có liên quan đến việc tạo ra bất động sản -. .. hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh 14 2.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố - Theo nghĩa đầy đủ: Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong một khoảng thời