Đánh giá quy trình thẩm định giá đất cho mục đích bồi thường của dự án thành phần 1a đầu tư tân vạn–nhơn trạch,giai đoạn 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG TP.HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA DỰ ÁN THÀNH PHẦN 1A ĐẦU TƯ TÂN VẠN–NHƠN TRẠCH,GIAI ĐOẠN 1,THUỘC DỰ ÁN ĐƯỜNG VÀNH ĐAI Họ tên sinh viên: Nguyễn Thanh Tùng MSVS: 0850110046 Lớp, Khóa: K08_KTTN Giảng viên hướng dẫn:Th.s Trần Thị Diễm Nga Thành phố Hồ Chí Minh, THÁNG 2–2023 LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận trước hết em xin gửi đến quý thầy, cô giáo khoa Kinh tế Tài Nguyên trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường TP.HCM lời cảm ơn chân thành Đặc biệt, em xin gửi đến cô Trần Thị Diễm Nga, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hồn thành báo cáo thực tập với lời cảm ơn chân thành sâu sắc Cuối em xin cảm ơn Ban lãnh đạo, anh chị phòng Kinh tế đất Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em có hội làm việc trau dồi kiến thức suốt trình thực tập đơn vị Đồng kính chúc thầy trường Đại học Tài Ngun Môi Trường TP.HCM, Ban lãnh đạo anh chị phòng Kinh tế đất – Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM dồi sức khỏe đạt nhiều thành cơng sống TP Hồ Chí Minh, ngày……tháng……năm 2023 Sinh viên Nguyễn Thanh Tùng NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Họ tên sinh viên: Nguyễn Thanh Tùng Lớp: 08 – Kinh tế tài nguyên thiên nhiên Tên đề tài: Đánh giá Quy trình Thẩm định giá đất cho mục đích bồi thường Dự án thành phần 1A đầu tư Tân Vạn–Nhơn Trạch, giai đoạn 1, thuộc dự án đường Vành đai Nhận xét: Thành phố Hồ Chí Minh, ngày……tháng…… năm 2023 ĐƠN VỊ THỰC TẬP (Ký tên đóng dấu) NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Họ tên sinh viên: Nguyễn Thanh Tùng Lớp: 08 – Kinh tế tài nguyên thiên nhiên Tên đề tài: Đánh giá Quy trình Thẩm định giá đất cho mục đích bồi thường Dự án thành phần 1A đầu tư Tân Vạn–Nhơn Trạch, giai đoạn 1, thuộc dự án đường Vành đai Tiến độ thái độ sinh viên: – Mức độ liên hệ với giáo viên: – Tiến độ thực hiện: Nội dung báo cáo: – Thực nội dung: – Thu nhập xử lý số liệu thực tế: – Khả hiểu biết thực tế lý thuyết: Hình thức trình bày: Một số ý kiến khác: Đánh giá giáo viên HD: (…./10) (Chất lượng báo cáo: tốt, khá, trung bình, yếu) Thành phố Hồ Chí Minh, ngày……tháng……năm 2023 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Trần Thị Diễm Nga MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .ii Lý chọn đề tài iii Mục đích báo cáo iv Đối tượng nghiên cứu iv Phạm vi nghiên cứu iv Phương pháp nghiên cứu iv Kết cấu báo cáo thực tập tốt nghiệp v Lời cầu thị vi CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Lý thuyết thẩm định giá bất động sản 1.2 Quy trình thẩm định giá 1.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.3.1 Phương pháp so sánh 1.3.2 Phương pháp chiết trừ 10 1.3.3 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 13 1.3.4 Quy định lựa chọn phương pháp định giá đất 14 1.4 Quy trình phối hợp thẩm định giá cho mục đích thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Sở Tài nguyên Môi trường 15 1.5 Lý thuyết thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 17 1.6 Tổng quan nghiên cứu trước 17 TÓM TẮT CHƯƠNG 20 CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA DỰ ÁN THÀNH PHẦN 1A ĐẦU TƯ TÂN VẠN– NHƠN TRẠCH, GIAI ĐOẠN 1, THUỘC DỰ ÁN ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 21 2.1 Giới thiệu khu vực nghiên cứu 21 2.1.1 Giới thiệu Thành Phố Thủ Đức 21 2.1.2 Giới thiệu Sở Tài nguyên Môi trường 22 2.1.3 Phòng Kinh Tế Đất 23 2.2 Giới thiệu Dự án thành phần 1A đầu tư Tân Vạn–Nhơn Trạch, giai đoạn 1, thuộc dự án Đường Vành Đai 23 2.3 Đánh giá quy trình phối hợp xác định giá đất Sở Tài nguyên Môi trường “Dự án thành phần 1A đầu tư Tân Vạn–Nhơn Trạch, giai đoạn 1, thuộc dự án Đường Vành Đai 3” 25 2.4 Ưu điểm nhược điểm quy trình 44 2.4.1 Ưu điểm quy trình 44 2.4.2 Nhược điểm quy trình 46 2.5 Tổng kết đánh giá 47 TÓM TẮT CHƯƠNG 49 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN HỆ SỐ GIÁ ĐẤT TẠI SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG 50 3.1 Kiến nghị 50 3.2 Một giải pháp hồn thiện quy trình 51 Kết luận 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 Phụ lục I vii Phụ lục II xviii DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ Hình 2.1: Bản đồ Thành Phố Thủ Đức Hình 2.2: Bản đồ dự án đường vành đai 3– Giai đoạn Bảng 2.1: Quy trình thẩm định thực tế theo văn dự án Bảng 2.2: Quy trình phối hợp cơng tác xác định giá đất cho mục đích bồi thường hỗ trợ tái định cư thực tế Dự án Bảng 2.3: Bảng tính hệ số giá đất cho mục đích bồi thường hỗ trợ dự án BBT trình Sở Tài ngun Mơi trường Bảng 2.4: Bảng tính hệ số giá đất cho mục đích hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp dự án BBT trình Sở Tài ngun Mơi trường Bảng 2.5: Bảng tính chênh lệch (%) giá đất dự án dự án duyệt trước i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT BBT CP ĐGĐ NĐ – CP QĐ QĐ – BGTVT QĐ – BTNMT QĐ – UBND QĐ–TTg STNMT– KTĐ TB – HĐTĐGĐ TP.HCM TT – BTC TT – BTNMT TTr – HĐTĐG– TCV TTr – HĐTĐGĐ TTr – STNMT– KTĐ UBND UBND – BBT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ Ban Bồi Thường Chính phủ Định giá đất Nghị định – Chính phủ Quyết Định Quyết định – Bộ Giao Thông Vận Tải Quyết định – Bộ Tài nguyên Môi trường Quyết định – Ủy Ban Nhân Dân Quyết định – Thủ Tướng Sở Tài nguyên Môi trường – Kinh tế Đất Thông báo – Hội đồng thẩm định giá Đất Thành phố Hồ Chí Minh Thơng tư – Bộ Tài Thơng tư – Bộ Tài ngun Mơi trường Tờ trình – Hội đồng Thẩm định giá Đất – Tổ Chuyên Viên Tờ trình – Hội đồng Thẩm định giá Đất Tờ trình – Sở Tài nguyên Môi trường–Kinh tế Đất Ủy ban nhân dân Ủy ban nhân dân – Ban Bồi Thường ii LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hiện nay, dân số giới ngày gia tăng chạm đến mốc tỷ người nửa cuối năm 2022 Rất nhiều câu hỏi đặt nguồn lực thiên nhiên có đủ đáp ứng cho nhu cầu tăng cao ngày Đặc biệt đất đai, nguồn tài nguyên đặc thù tăng thêm, đứng trước mật độ dân số cao mà nguồn lực đất đai đứng yên có giới hạn Do vấn đề quy hoạch đất đai nhiều nước nói chung nước ta nói riêng vấn đề cấp thiết hàng đầu cần giải Đơn cử Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố đơng dân đầu tàu kinh tế nước, việc quy hoạch đất đai phải chỉnh chu, hợp lý cơng tác bồi thường, giải phóng mặt phải nghiêm túc, công bằng, đảm bảo quyền lợi cho người dân Trong dự án công nay, bật lên Dự án đường Vành đai nhân dân phủ quan tâm tính liên kết địa phương (kết nối Thành phố Hồ Chí Minh với Long An, Bình Dương, Đồng Nai) tính liên kết vùng, giải tỏa áp lực ùn tắc giao thông cho tuyến đường chính, kết nối giao thương tỉnh lân cận, mang ý nghĩa thúc đẩy phát triển kinh tế Thành Phố tỉnh lân cận nói riêng tồn đất nước nói chung Đặc biệt giai đoạn dự án khởi công khu vực Tân Vạn–Nhơn Trạch Cũng theo đó, việc tiến hành thẩm định giá đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư quyền cấp quan quản lý thực hiện, triển khai nhanh chóng Việc tính tốn thực quy trình thẩm định hệ số giá đất, mức hỗ trợ tìm việc làm Nhà nước thu hồi đất việc nhạy cảm, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, sống mưu sinh người dân có đất bị dính quy hoạch Địi hỏi cơng tác thẩm định giá đất, quy trình thực phải xác, cơng bằng, sát với thực tế dự án để hạn chế ảnh hưởng tiêu cực tác động đến quyền lợi người dân Để tìm hiểu đánh giá quy trình thẩm định thực tế dự án diễn tiếp cận với dự án cách khách quan nhất, tác giả tiến hành thực nghiên cứu Sở Tài ngun Mơi trường – nơi có nhiệm vụ việc thẩm định hệ số giá đất bồi thường,mức hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp để trình Ủy ban nhân dân phê duyệt tiến hành thực nghiên cứu: “Đánh giá Quy trình Thẩm định iii giá đất cho mục đích bồi thường Dự án thành phần 1A đầu tư Tân Vạn– Nhơn Trạch, giai đoạn 1, thuộc dự án đường Vành đai 3” Mục đích báo cáo Đánh giá việc thực quy tình thẩm định giá đất kết phục vụ cho công tác đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt Xác định ưu, nhược điểm công tác thẩm định giá Đề xuất số giải pháp cải thiện quy trình thẩm định giá phục vụ cho mục đích đề bù dự án chọn Đối tượng nghiên cứu Quy trình thẩm định hệ số bồi thường, hỗ trợ việc làm Sở Tài Nguyên Môi Trường “Đánh giá Quy trình Thẩm định giá đất cho mục đích bồi thường Dự án thành phần 1A đầu tư Tân Vạn–Nhơn Trạch, giai đoạn 1, thuộc dự án đường Vành đai 3” Phạm vi nghiên cứu Không gian: Phường Long Trường, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh Thời gian: Tháng 12 năm 2022 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp định tính: Thơng tin liệu dự án tìm kiếm từ sách vở, tài liệu nhằm phục vụ mục đích phân tích đánh giá chuyên sâu, thu thập thông qua tài liệu cung cấp Bao gồm số liệu sơ cấp số liệu thứ cấp Số liệu sơ cấp có tác giả khảo sát, thu thập Số liệu thứ cấp số liệu đơn vị thực tập cung cấp tham khảo từ nguồn thơng tin thống tin cậy Ngồi ra, thông tin đề tài cơng bố, tư liệu sách báo, tạp chí, niên giám thống kê, website nguồn thông tin bổ ích q trình nghiên cứu tác giả Phương pháp định lượng: Các phương pháp thống kê số liệu, tổng hợp số liệu, so sánh số liệu thu thập sử dụng nghiên cứu Phân tích theo phương pháp tổng hợp số liệu: Tiến hành tính tốn, tổng hợp đơn giá đất dự án tỷ lệ % chênh lệch với mức giá dự án lân cận khác phê duyệt iv Kết luận Báo cáo đề cập tới số vấn đề lý luận chung quy trình thẩm định hệ số giá đất cho mục đích bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phương pháp quy trình thực tế dự án Phân tích thực trạng đánh giá việc vận dụng quy trình lý thuyết vào thực tế Tuy thân quy trình lý thuyết cịn có mặt hạn chế đổi mới, mang tính áp dụng cao vào thực tiễn so với quy trình trước Và cơng tác thực quy trình thẩm định hệ số giá đất dự án thực cách khoa học, hợp lý, phù hợp với pháp lý, chuẩn mực quy định hành, phù hợp với sách, chế độ quản lý kinh tế hành Nhà nước Báo cáo nêu vấn đề sau: Thứ nhất, khái quát quy trình thẩm định hệ số giá đất cho mục đích bồi thường, hỗ trợ, chuyển đổi nghề, tái định cư Thứ hai, trình bày thực trạng áp dụng quy trình vào thực tế dự án Thứ ba, dựa sở lý thuyết quy trình so sánh với việc áp dụng vào thực tế, so sánh với quy trình cũ để tìm ưu điểm, nhược điểm từ đúc kết kiến nghị, giải pháp để hồn thiện quy trình cơng tác thẩm định hệ số giá đất cho mục đích bồi thường, hỗ trợ, chuyển đổi nghề, tái định cư Về sở thực tập Phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên Môi trường theo nhận xét tác giả quan thực tập phù hợp sinh viên ngành liên quan đến môi trường, tùy vào đặc thù ngành học mà đơn vị có phịng ban khác phù hợp để hướng dẫn sinh viên Đặc biệt phòng Kinh tế đất nơi tác giả thực tập đơn vị chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân Thành phố cơng tác đấu giá, bồi thường, giải phóng mặt phù hợp với ngành thẩm định giá Ở tác giả chia kinh nghiệm thực tiễn, tiếp xúc với khơng quy trình thẩm định giá đất tổ chức tư vấn mà quy trình thẩm định hệ số giá đất – chức khơng thể thiếu Phịng Kinh tế đất Qua hiểu rõ cơng tác thẩm định giá vấn đề pháp lý công tác thẩm định giá 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư số 158/2014/TT–BTC ngày tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04 Bộ Tài Chính (2015), Thông tư số 28/2015/TT–BTC ngày tháng năm 2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07, 08 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT–BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 30 tháng 06 năm 2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2017), Thông tư số 33/2017/TT–BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 29 tháng 09 năm 2017 Quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ–CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai sửa đổi,bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai Cao Ngọc Ánh Dương (2020), “Hoàn thiện cơng tác thẩm định giá đất nhằm mục đích bồi thường giải phóng mặt quận 06 – TPHCM” Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ–CP Chính Phủ ngày 15 tháng năm 2014 Quy định Giá Đất Hay Sinh Trần Bích Vân, 2012, Nguyên lý Thẩm định giá Luật dân (2015) 58 Luật đất đai (2013) Nguyễn Thế Phượng, 2011, Giáo trình Thẩm định giá Bất động sản Nguyễn Văn Hiếu (2017), “Định giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất Việt Nam” Sở Tài nguyên Môi Trường (2022), Công văn số 10488/STNMT–KTĐ Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cập nhật phụ lục hướng dẫn theo trình tự lập, thẩm định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường hỗ trợ tái định cư dự án địa bàn thành phố Trần Văn Kiên (2014), “Đánh giá cơng tác đền bù, giải phóng mặt số dự án địa bàn Huyện Mù Căng Chải, Tỉnh Yên Bái” UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 2760/QĐ–UBND Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 16 tháng năm 2022 Quy chế phối hợp công tác xác định giá đất cụ thể địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 28/2022/QĐ–UBND ngày 15 tháng năm 2022 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Ban hành quy định hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi địa bàn thành phố năm 2022 UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 665/QĐ–UBND Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 17 tháng năm 2017 ban hành Quy chế hoạt động Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố Hồ Chí Minh UBND thành phố Thủ Đức (2022) , Bản đồ quy hoạch https://ttqh–thuduc.tphcm.gov.vn/ban–do–quy–hoach 59 Phụ lục I Quy chế phối hợp công tác xác định giá đất cụ thể địa bàn Tp.HCM 1 vii viii ix x xi xii xiii xiv xv xvi xvii Phụ lục II Bản đồ vị trí Dự án thành phần 1A thuộc dự án đầu tư Tân Vạn–Nhơn Trạch, giai đoạn 1, thuộc dự án đường Vành Đai xviii