LỜI MỞ ĐẦU Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài Trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trưởng mạnh, những năm gần đây Việt Nam được xem là một tron[.]
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài: Trong điều kiện kinh tế mở cửa liên tục tăng trưởng mạnh, năm gần Việt Nam xem kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu giới Nhu cầu vốn đầu tư tăng cao nên hoạt động ngân hàng sôi động Đáp ứng nhu cầu đó, ngân hàng thương mại cổ phần VPBank đẩy mạnh dịch vụ cho vay chấp bất động sản cách lập phòng định giá tài sản đảm bảo Đó để định giá bất động sản, giúp xác định cụ thể giá trị bất động sản Với chiến lược trở thành ngân hàng bán lẻ tốt Việt nam, chi nhánh mạnh VPBank, VPBank Hà Nội trọng vào khách hàng doanh nghiệp quốc doanh vừa nhỏ, cá nhân, hộ gia đình Vì chất lượng hoạt động dịch vụ ngân hàng cần phải trọng định hướng phát triển Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản Việt Nam gặp nhiều hạn chế môi trường pháp lý chưa đầy đủ, hạn chế hiểu biết dân cư hoạt động định giá Do đó, nhiệm vụ đặt ngân hàng khắc phục hạn chế để nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối an toàn lợi nhuận Là sinh viên năm cuối học nghiệp vụ định giá, sở kết hợp nghiên cứu lý luận thực tiễn thời gian thực tập VPBank em chọn tên đề tài: Thực trạng giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản ngân hàng thương mại VPBank” để nghiên cứu Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: - Làm rõ sở khoa học định giá bất động sản - Áp dụng lý luận nêu để thấy rõ thực trạng định giá bất động sản ngân hàng thương mại VPBank - Một sỗ giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản hiệu ngân hàng thương mại VPBank Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản ngân hàng thương mại VPBank, tập trung vào phương pháp định giá bất động sản mà ngân hàng sử dụng Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu ngân hàng VPBank – chi nhánh Hà Nội Phương pháp nghiên cứu: - Duy vật biện chứng - Duy vật lịch sử - Điều tra thu thập số liệu - Thống kê tốn học - Phân tích so sánh Kết cấu nội dung đề án: Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, mở đầu kết luận nội dung, đề án gồm chương: Chương I: Cơ sở khoa học định giá bất động sản Chương II: Thực trạng định giá bất động sản ngân hàng thương mại VPBank Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản VPBank Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Minh Ngọc, người hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành đề án Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VPBANK I Tổng quan định giá bất động sản Khái niệm mục đích định giá 1.1 Khái niệm Định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế 1.2 Mục đích - Bảo tồn tài sản + Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản + Bảo hiểm tài sản, bồi thường đánh giá tài sản - Mua bán tài sản đơn hạng mục - Biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp + Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh xí nghiệp liên doanh + Hợp sát nhập doanh nghiệp + Bán doanh nghiệp + Cho thuê - Chuyển nhượng bất động sản - Bồi thường - Thế chấp: Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt bất động sản vật chấp Gía trị vật chấp phải ứng với giá trị thị trường Chuyên đề thực tập tốt nghiệp tài sản thời điểm chấp thích ứng với tài khoản Mục đích để bảo đảm an toàn cho ngân hàng Thực tế an tồn khơng thể khơng định tính chuẩn xác việc định giá giá bất động sản chấp - Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá - Hạch toán kế toán: Thuế khoá quốc gia tài sản tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…Một số quốc gia lấy giá thị trường hành làm sở để tính thuế Do cần phải tiến hành định giá nộp thuế Vì cần có người chun mơn tính thuế quan định thuế - Nghiệp vụ toán: Doanh nghiệp tiến hành toán toán tài sản, tách nhập, người có quyền lợi hưu quan địi hỏi lấy tiền đền bù tài sản cần tiến hành bán hoá giá biến đổi Như cần nhà chuyên môn định giá đưa kết luận định giá toán hành doanh nghiệp làm cho việc xử lý tài sản có - Phục vụ tư vấn Khái niệm đặc điểm bất động sản 2.1 Khái niệm Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định - Đất đai: phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản); Phải đất đai xác định chủ quyền; Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đất đai phải lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng là: Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản, công cụ lao động); cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải bất động sản như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); cơng trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định (các cơng trình tơn giáo; di sản văn hố giới quốc gia; cơng trình quốc gia khơng lượng hố giá trị…khơng coi bất động sản) - Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; cơng trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lị) tài sản pháp luật quy định 2.2 Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: Đất đai hàng hoá đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi họ sinh sông Quyền sử dựng đất Chuyên đề thực tập tốt nghiệp nằm thị trường bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều có tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, ngun nhân tái ao giá đất khác dù có vị trí kế cận - Tính khơng đồng nhất: Mỗi người sinh trái đất cần có chỗ ở, đất gắn liền đời sống người, có ảnh hưởng đến quan điểm cách nhìn vào vấn đề đối tượng mua, kể nhu cầu họ Trong thời kỳ bao cấp thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hoá đa dạng phức tạp nên ta khó thể tìm tài sản giống hồn tồn mà tương đồng đặc điểm, mà giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Giả sử hai bất động sản nằm khu vực giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán đặc điểm cụ thể bất động sản đó, tất điều chứng minh cho không đồng bất động sản kinh tế thị trường - Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất tong nước 329.314,5km2 mật độ dân số 252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn) + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hố đại hố làm cho diện tích đất nơng nghiệp giảm + Do nhu cầu lao động thành thị cao nơng thơn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu chỗ tăng lên phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai cơng trình đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên n hiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Nó tham gia vào q trình tái sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai hưởng lợi ích đất mang lại thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, bất động sản nhân đôi Điều thể đời sống kinh tế bền vững 2.3 Đặc trưng bất động sản - Khả co giãn cung bất động sản kém: Nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: + Tổng cung toàn đất đai cố định: Ở muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi + Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế tự nhiên nêu mặt hạn chế quy hoạch hạn chế bật việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ Thế nên thông thường không nên tuỳ tiện chuẩn mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán Chuyên đề thực tập tốt nghiệp giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua “cò” nên phải trả thêm chi phí cho người mơi giới, đồng thời phát triển đất tài sản nước theo hướng công nghiệp hố đại hố, sách pháp luật nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển nay, tất làm cho chi phí mua-bán giao dịch bất động sản tăng - Khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt: Bất động sản tài sản hàng hoá đặc biệt tài sản, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, việc chuyển hố thành tiền mặt sản linh hoạt Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu có bất động sản tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp cắt miếng để bán có tiền mặt mà phải kéo dài, nhiều bỏ lỡ nhiều hội - Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ: Chính bất động sản có tầm qua trọng kinh tế, xã hội trị quốc gia nên nhà nước cần phải có quy định điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản bất động sản chịu can thiệp trực tiếp nhà nước Định giá bất động sản 3.1 Khái niệm Định giá giá bất động sản ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp Ở nhiều nước cá nhân có quyền BĐS quyền sở hữu, quyền thuê, quyền sử dụng Nhưng Việt Nam Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Hiến pháp có quy định là: Đất thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước đại diện nhân dân quản lý; đất nước ta khơng thuộc sở hữu cá nhân Nên nhắc đến giá trị quyền đất giá trị quyền sử dụng đất giá trị quyền thuê theo hợp đồng Còn bất động sản cơng trình xây dựng đất (khơng phải đất đai) cá nhân Việt Nam có quyền sau: Quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu nghĩa có đầy đủ quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt Như định giá giá trị bất động sản đơn việc xem có kết tinh lao động quan điểm Mác; mà ước tính giá trị lợi ích bất động sản mang lại cho quyền nêu 3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản - Nguyên tắc sử dụng cao hiệu : Bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản, sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng hợp pháp không hợp pháp Một bất động sản sử dụng cách cao hiệu tức thời điểm định giá bất động sản sử dụng hợp pháp, đem lại thu nhập dòng lớn khoảng thời gian định có khả cho thu nhập ròng lớn Khái niệm cao hiệu thường giới hạn khoảng thời gian định thu nhập cao coi cao hiệu có thu nhập nhỏ thu nhập lâu dài thời gian kéo dài phụ thuộc vào lĩnh vực đầu tư, người định giá,sự phân tích thị trường kinh nghiệm Sử dụng cao hiệu sở cho nhà đầu tư phân tích, đánh giá thị trường dự báo - Nguyên tắc cung - cầu giá thị trường bất động sản : Giá thị trường bất động sản xác định tác động qua lại cung – cầu, Chuyên đề thực tập tốt nghiệp có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung cầu, giải thích khác giá bất động sản vùng, đô thị hay đường phố đô thị Như định giá bất động sản, người định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu bất động sản, đánh giá nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động cung - cầu bất động sản - Nguyên tắc thay đổi : Giá thị trường bất động sản không giữ nguyên tác động nhân tố :tự nhiên, môi trường, pháp luật, kinh tế, xã hội … nhân tố biến động làm thay đổi giá bất động sản thị trường, khơng chúng cịn làm thay đổi xu hướng thị trường bất động sản, nhu cầu vật chất tinh thần, sở thích ưu tiên người tiêu dùng thay đổi không ngừng Bởi người định giá bất động sản khơng phải dự đốn thị trường mà cịn phải dự đốn biến động thị trường bất động sản tương lai - Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai : Khi ước tính giá trị ta ln dựa triển vọng tương lai, định giá bất động sản phải có nhiệm vụ dự kiến khoản lợi ích mà người sở hữu bất động sản nhận được, dự tính người mua hay người chủ sở hữu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường bất động sản Ngồi ngun tắc trên, định giá bất động sản, người định giá cần phải dựa nguyên tắc : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân sử dụng đất phát triển, nguyên tắc hoà hợp, nguyên tắc thay đổi mơ hình kinh tế – xã hội, nguyên tắc giảm giá trị bất động sản khác ... Cơ sở khoa học định giá bất động sản Chương II: Thực trạng định giá bất động sản ngân hàng thương mại VPBank Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản VPBank Em xin... sỗ giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản hiệu ngân hàng thương mại VPBank Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản ngân hàng thương mại VPBank, ... phương pháp định giá Kết định giá Những hạn chế kết định giá 3.4 Phương pháp định giá bất động sản Mỗi phương pháp định giá BĐS có ưu hạn chế định Việc lựa chọn phương pháp thích hợp để định giá