“ Hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản thế chấp tại công ty CP sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam( V Reex) “ PAGE LỜI MỞ ĐẦU Đồng hành cùng sự phát triển ấn tượng của nền kinh tế Việt Nam trong[.]
Các khái niệm về định giá và định giá Bất động sản
1.1 Khái niệm về định giá Bất động sản a Khái niệm định giá Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, tính pháp lý vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt.
Theo từ điển Oxford “ Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”. b Khái niệm về định giá Bất động sản Định giá Bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất ( nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập, vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, về mục đích sử dụng Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố.
Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS Vì vậy việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc người định giá cần giải quyết.
Theo chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO) ông Greg Mc Namara : “Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó Do đó, định giá giá trị Bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai ông A.F Milington, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “Nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lính vực nhất định Bất động sản ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân”.
Từ các quan điểm trên ta thấy định giá Bất động sản là một nghệ thuật và khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
1.2 Vai trò của định giá Bất động sản
Công tác định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng ngày càng trở nên quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống của chúng ta.
- Định giá BĐS và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan.
- Giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nhà nước nói chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng.
- Tạo điều kiện huy động vốn được thuận lợi, là điểm quan trọng giúp TT có thể phuc hồi khi suy thoái và tăng trưởng nhanh chóng.
- Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia mua bán, trao đổi BĐS trên thị trường.
1.3 Các căn cứ và nguyên tắc định giá Bất động sản
1.3.1 Các căn cứ định giá Bất động sản a Thị trường Bất động sản
Các yếu tố chính trị pháp lý : Sự thay đổi về đường lối chính sách, pháp luật của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Các chính sách pháp lý có tác động gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. Các chính sách pháp lý có tác động trực tiếp như chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam; cho người nước ngoài được mua chung cư, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
Các yếu tố kinh tế vĩ mô như : Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; tình hình cung- cầu trong khu vực, chỉ số giá cả các loại hàng hóa, tăng trưởng, chu kỳ kinh tế Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; số lượng các lô thửa đất trống trong vùng Mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) Các yếu tố này có tác động lên giá trị của BĐS trong vùng Sự tăng giảm của các yếu tố này dẫn đến sự thay đổi trong giá của BĐS.
Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ đặc biệt quan trọng đối với người dân Việt Nam Nếu phong thủy tốt thì người mua sẵn sàng trả giá cho BĐS cao hơn so với mức định giá trước đó. b Pháp luật về định giá Bất động sản
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của Ủy ban thường vụ khóa 10.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai.
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá.
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá.
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2).
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành
06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 3).
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD- CSXD ngày 14/12/1996 của bộ trưởng bộ xây dựng.
- Căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ xây dựng công bố theo từng thời kỳ.
- Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2011.
- Căn cứ vào một số văn bản luật khác của Quốc hội, Chính phủ, thành phố Hà Nội liên quan tới lĩnh vực xây dựng, bất động sản.
- Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do khách hàng cung cấp.
- Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng.
- Căn cứ vào sự hài lòng về tính chính xác các đánh giá của công ty từ khách hàng đã từng thực hiện dịch vụ định giá BĐS, để có thể xây dựng cơ sở về giá hợp lý của BĐS trong giao dịch. c Các căn cứ thuộc về bản thân Bất động sản
Vị trí của bất động sản: Đối với rất nhiều nhà kinh doanh BĐS nổi tiếng trên thế giới thì yếu tố vị trí được đặt lên hàng đầu trong chiến lược kinh doanh và câu nói quen thuộc của họ là “vị trí, vị trí và vị trí” Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả
Giới thiệu chung về công ty
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty
Công ty CP Dịch vụ Hàng không Thăng long (TASECO) được thành lập theo giấy đăng ký kinh doanh số: 0103005285 ngày 24/02/2005 Công ty đăng ký thay đổi lần 10 ngày 18/08/2009.SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG (TASECOLAND) là đơn vị trực thuộc Công ty Cổ phần Dịch vụ Hàng Không Thăng Long, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, tư vấn, quản lý và tiếp thị bất động sản.
Tên Tiếng Anh: THANG LONG AIR TASECO LAND JOINT STOCK
Trụ sở chính: Tầng 1 số 43 Nguyễn Khang - P Trung Hòa - Q Cầu Giấy - TP
Website: http://www.tasecoland.com
Vốn điều lệ: 10.000.000.000 đồng Việt Nam
Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long (TESECOLAND) là một trong những sàn giao dịch đầu tiên được Bộ Xây dựng cấp phép hoạt động theo công văn số 1143/BXD-QLN ngày 13/6/2008.
Tuy mới thành lập năm 2009 nhưng công ty đã có đội ngũ cán bộ nhân viên hùng hậu, năng động, nhiệt tình, có kiến thức tổng hợp trong lĩnh vực BĐS Điều đó tạo nên sự vững chắc cho sự phát triển của công ty trong tương lai. Đến nay, TESECOLAND đi vào hoạt động được ngần 3 năm với định hướng trở thành sàn giao dịch BĐS có hệ thống dịch vụ và mạng lưới thông tin tốt nhất Việt Nam, với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về BĐS Công ty có ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết mình; với mục tiêu chung là phát triển công ty thành một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực dịch vụ BĐS, trở thành sàn giao dịch BĐS số 1 miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án BĐS và giới kinh doanh BĐS cũng như những người có nhu cầu mua, bán BĐS.
2.1.2 Lĩnh vực hoạt động a.Môi giới BĐS b.Tư vấn thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng BĐS c Quảng cáo BĐS d.Định giá BĐS e.Đấu giá BĐS f.Tư vấn vay mua BĐS
Sàn giao dịch bất động sản TASECOLand có cơ cấu tổ chức gồm 01 Giám đốc,
01 Phó giám đốc, và các phòng nghiệp vụ Cơ cấu tổ chức, số lượng nhân viên của sàn do Giám đốc sàn giao dịch bất động sản quyết định:
1 Hội đồng quản trị quyết định bổ nhiệm Giám đốc sàn;
2 Phó Giám đốc sàn do Giám đốc sàn bổ nhiệm;
3 Phòng Hành chính – tổng hợp;
5 Phòng Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các bộ phận: Môi giới, quảng cáo, tư vấn, định giá, đấu giá, quản lý bất động sản.
2.1 4 Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của từng bộ phận
- Giám đốc sàn giao dịch là người điều hành hoạt động thường xuyên của sàn giao dịch bất động sản, chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và Hội đồng cổ đông về hoạt động kinh doanh và các vấn đề khác của sàn giao dịch bất động sản;
- Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Công ty Cổ phần Bất động sản Hàng không Thăng long - TASECO do Hội đồng quản trị Công ty bổ nhiệm.
- Xây dựng kế hoạch, chương trình hoạt động của sàn giao dịch trình Ban Tổng Giám đốc phê duyệt;
- Ban hành bảng giá phí dịch vụ bất động sản và niêm yết công khai tại sàn giao dịch Phí dịch vụ có thể thay đổi tùy thuộc vào tình hình biến động thị trường, chiến lược phát triển của Công ty, cũng như những thỏa thuận riêng thể hiện trong hợp đồng với khách hàng;
- Được Tổng Giám đốc ủy quyền ký đóng dấu Công ty Cổ phần Bất động sản Hàng không Thăng long - TASECO xác nhận bất động sản được giao dịch qua sàn theo quy định Thông tư hướng dẫn số 13 của Bộ Xây dựng;
- Chỉ đạo và đôn đốc các bộ phận thực hiện các dịch vụ theo quy định của pháp luật;
- Được Tổng Giám đốc ủy quyền ký kết hợp đồng dịch vụ, hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê, các giấy tờ tài liệu khác, ký duyệt các khoản thu chi từ hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc phục vụ cho hoạt động của sàn giao dịch;
- Trình Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc các phương án tổ chức, cơ cấu bộ máy, bố trí nhân sự phù hợp với hoạt động của sàn giao dịch;
- Quản lý nhân sự, phân công, bố trí công việc cho từng phòng, nhân viên của sàn giao dịch;
- Hưởng lương, thưởng và các chế độ đãi ngộ khác theo quy định của Công ty.
- Báo cáo định kỳ hàng tuần cho Hội đồng quản trị, Giám đốc về tình hình hoạt động, nhân sự của sàn giao dịch;
- Chịu trách nhiệm cá nhân về các quyết định của mình trước Hội đồng quản trị, Giám đốc;
- Kịp thời báo cáo và xin ý kiến chỉ đạo của Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc đối với các trường hợp đột xuất, phát sinh không thuộc thẩm quyền của mình;
- Điều hành hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của sàn theo quy định của pháp luật, Quy chế này và các quy định, điều lệ công ty;
- Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc và hỗ trợ nhân viên làm việc đạt hiệu quả cao nhất;
- Đề xuất Hội đồng quản trị và Tổng Giám đốc các chế độ lương thưởng, phụ cấp, tiền hoa hồng, môi giới áp dụng tại sàn;
- Được quyền bổ nhiệm 01 Phó Giám đốc sàn.
-Làm việc dưới quyền giám đốc sàn ,chịu trách nhiệm hỗ trợ cho giám đốc sàn
*Phòng hành chính- Tổng hợp
- Phòng hành chính – tổng hợp là đơn vị của sàn giao dich, trực thuộc sự chỉ đạo và điều hành trực tiếp của Giám Đốc sàn Đứng đầu Phòng Hành chính – Tổng hợp là Trưởng, Phó Phòng Tổng hợp do Tổng Giám đốc bổ nhiệm theo cơ chế tuyển chọn;
- Nhân lực : 1 trưởng phòng, 1 phó phòng ,3 nhân viên dưới quyền
- Chức năng hoạt động : a Chuẩn bị và cùng phòng chức năng thương thảo hợp đồng với khách hàng, theo dõi việc thực hiện hợp đồng; b Chịu trách nhiệm liên quan đến các vấn đề tài chính của sàn giao dich; c Thực hiện các nghiệp vụ về thu phí dịch vụ, chi tiền từ các hoạt động giao dịch; d Theo dõi việc thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản do các phòng ban khác thực hiện có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ các hợp đồng dịch vụ và các chứng từ có liên quan đến thanh quyết toán hợp đồng; e Quản lý và có biện pháp thu hồi các khoản nợ; f Lập sổ sách kế toán và lưu giữ các chứng từ tài chính, kế toán; g Thực hiện các công việc khác được giao như lao động, nhân sự, bảo hiểm xã hội, các công việc khác; h Hỗ trợ tốt các phòng ban khác thực hiện công việc được phân công; i Lập báo cáo định kỳ về hoạt động của sàn; j Lưu trữ hồ sơ các dịch vụ sàn đã thực hiện.
- Phòng kinh doanh là đơn vị của sàn giao dịch, trực thuộc sự chỉ đạo và điều hành trực tiếp của Giám đốc sàn Đứng đầu Phòng kinh doanh là Trưởng Phòng kinh doanh do Tổng Giám đốc bổ nhiệm theo cơ chế tuyển chọn.
- Chức năng ,nhiệm vụ : a Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản của sàn giao dịch theo quy định của pháp luật và Quy chế này; b Thực hiện và kết hợp với các Công ty thành viên để thực hiện các dịch vụ môi giới, tư vấn đầu tư dự án, phân phối tiếp thị độc quyền dự án, quảng cáo bất động sản, kết hợp với các Công ty Định giá để thực hiện dịch vụ định giá tài sản, bán đấu giá tài sản; c Khai thác, tìm kiếm nguồn hàng; d Tìm kiếm khách hàng, bán các sản phẩm của công ty, các sản phẩm khác đang niêm yết tại sàn giao dịch; e Chăm sóc khách hàng, và các chế độ hậu mãi khác; f Đề xuất các phương án kinh doanh, hoạt động kinh doanh bất động sản cho Giám đốc sàn và Ban Tổng Giám đốc.
Thực tế áp dụng quy trình định giá tại công ty Cổ phần sàn giao dịch BĐS Thăng Long Tasecoland
Để thấy rõ quy trình định giá BĐS tại công ty CP sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long chúng ta hãy xem xét quy trình định giá ở BĐS cụ thể mà công ty định giá Công tychỉ tiếp nhận những hồ sơ định giá cho các BĐS từ khu vực Ninh Bình trở lại các tỉnh miền Bắc Hầu hết các BĐS mà công ty tiếp nhận định giá có quy trình giống nhau Chúng ta xem xét quy trình định giá ở trường hợp cụ thể sau : ngày 13/10/2011 nhận hồ sơ yêu cầu định giá Bất động sản của Ông Nguyễn Văn Tiến tại địa chỉ : Phường Hồng Mai, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội để thế chấp.
Giai đoạn tiếp nhận hồ sơ : Trong ngày 17/10/2011 công ty tiếp nhận các hồ sơ định giá BĐS chuyển từ Ngân hàng Tecombank trong đó có hồ sơ yêu cầu định giá của Ông Nguyễn Văn Tiến Bộ phận này gồm 5 người phụ trách tiếp nhận các hồ sơ liên quan đến khách hàng và hồ sơ liên quan đến BĐS cần định giá chuyển đến từ ngân hàng Techcombank của ông Tiến
Hồ sơ liên quan đến khách hàng gồm có : 1- Tên : Ông Nguyễn Văn Tiến; 2- Địa chỉ : Căn hộ 1102, tầng 11 nhà B11B Khu Đô thị mới Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội; 3- Số điện thoại : 04 8325622
Hồ sơ liên quan đến BĐS gồm có hồ sơ pháp lý và hồ sơ nhà đất :1-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) của mảnh đất cần định giá mang tên Nguyễn Văn; 2- Bản vẽ đo đạc diện tích ( trích lục); 3- Bản vẽ thiết kế nhà đất.
Hồ sơ liên quan đến việc thủ tục định giá tại công ty: 1- Phiếu đề nghị định giá theo mẫu của ngân hàng Techcombank, phiếu này đã nêu đầy đủ thông tin của người gửi và người yêu cầu định giá 2- Phiếu theo dõi của văn phòng và phiếu khảo sát theo mẫu ban hành của Tasecoland.
Bộ phận văn phòng kiểm tra về mặt thời gian, pháp lý và các thông tin của khách hàng và các hồ sơ định giá phù hợp với các quy định của công ty Sau khi hoàn tất thủ tục kiểm tra tiến hành nhập dữ liệu vào máy tính Khi đã có đầy đủ các hồ sơ như trên thì bộ phận văn phòng đóng dấu xác nhận và chuyển hồ sơ xuống văn phòng khảo sát, đánh giá BĐS Thường thì thời gian kiểm tra cho mỗi hồ sơ từ 15-30 phút.
Giai đoạn khảo sát, đánh giá Bất động sản định giá : Bộ phận khảo sát đánh giá gồm có 5 người Sau khi tiếp nhận hồ sơ định giá, văn phòng chuyển hồ sơ xuống cho người phụ trách phân công công việc định giá Người này có trách nhiệm phân công người đi khảo sát, đánh giá BĐS của ông Tiến Do BĐS cần định giá thuộc Quận Cầu Giấy nên nhân viên đi thực tế được yêu cầu có kết quả khảo sát định giá trong vòng 1 ngày làm việc kể từ khi tiếp xúc với khách hàng Với BĐS cần định giá này thì có 2 nhân viên định giá nhận nhiệm vụ đi khảo sát đánh giá BĐS với phương tiện cá nhân 2 nhân viên khi nhận các hồ sơ định giá đã đến địa điểm cần định giá BĐS tại : Căn hộ 1102, tầng 11 nhà B11B Khu Đô thị mới Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội
Công việc của nhân viên đi khảo sát, đánh giá BĐS : Xác định các yếu tố vềBĐS cần định giá :Vị trí toạ lạc BĐS (vẽ sơ đồ đường phố, ngõ, hướng, chụp ảnh);Thông tin nhà (Năm xây dựng, năm cải tạo, hiện trạng) ; Các lợi thế thương mại(Làm cửa hàng, văn phòng giao dịch, khách sạn, nhà hàng ); Nhận định sơ bộ về giá đất, giá trị Công trình Nhận xét sơ bộ các lợi thế và hạn chế của BĐS Trong quá trình này các định giá viên phải liên lạc trước với chủ sở hữu- Ông NguyễnVăn Tiến, để sắp xếp thời gian hẹn gặp và thu thập thông tin Sau đó thu thập các thông tin cần thiết và xem xét các căn hộ ở trong khu vực để sử dụng làm BĐS so sánh Qua quá trình làm việc thì định giá đã thu thập được các số liệu sau:
Các mô tả được từ BĐS cần định giá Địa điểm định giá: Căn hộ 1102, tầng 11 nhà B11B Khu Đô thị mới Nam
Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội; Tài sản là Bất động sản cần định giá theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD-165544, thửa đất số , tờ bản đồ số 00', do Uỷ ban nhân dân quận Cầu Giấy, cấp ngày 15/10/2011
Bảng 2.8 Các đặc điểm kinh tế kỹ thuật của Căn hộ 1102, tầng 11 nhà B11B Khu Đô thị mới Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội Đất ở xây dựng chung cư Nhà ở căn hộ chung cư
Giấy tờ pháp lý Sổ đỏ Giấy tờ pháp lý GCNQSH
Nhà ở Diện tích đất vườn M2 Diện tích căn hộ thực tế 116 m2 Diện tích đất thực tế: 1070.5 m2 Diện tích căn hộ được cấp 116 m2 Diện tích đất được cất 1070.5 m2 Số năm đã sử dụng 0
Chiều ngang thửa đất M Năm cải tạo 2006
Chiều rộng của ngõ, đường:
Khoảng cách từ nhà đến đường chính:
Hình dạng thửa đất Đa giác Diện tích sân, ngõ m2
Lợi thế thương mại Không Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình
Sàn, trần ốp gỗ tự nhiên
Nhận định: (tr đ/m2) Nhận định: (tr đ/m2 XD) 30
( Nguồn : Phòng định giá công ty V-Reex)
Bảng 2.9 Đặc điểm hạ tầng kỹ thuật Căn hộ 1102, tầng 11 nhà B11B Khu Đô thị mới Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội
Giao thông Thuận lợi, căn hộ ở tầng 11
Gần chợ; Siêu thị Cách siêu thị Big C 400m
Gần trường học Cách trường học 400m
Gần bệnh viện Cách bệnh viện 800m
Hạ tầng xã hội Tốt
( Nguồn : Phòng định giá công ty Tasecoland)
Bất động sản cần định giá nằm ở Quận Cầu giấy là một trong những quận có sự phát triển về cơ sở hạ tầng kinh tế khá hoàn chỉnh của Hà Nội Trong đó ở đây tập trung rất nhiều trường học, chợ, bến xe, công viên, doanh nghiệp lớn Ở đây có con đường lớn đi qua, các khu đô thị mới, các chung cư đang được tập trung xây dựng tại đây Theo quy hoạch của thành phố, trung tâm Hà Nội sẽ chuyển về Mỹ Đình, là một trong những lợi thế trong tất cả các hoạt động tại khu vực này Nhưng hiện nay khu vực Nam Trung yên đang bị phàn nàn về tình trạng thấp kém hạ tầng, an ninh, môi trường nên có những giảm giá nhất định cho các BĐS tại đây.
Nhân viên định giá còn phải nhận biết tình hình cung- cầu BĐS ở khu vực định giá Chọn lọc, tìm kiếm các thông tin:
- Thông tin về các BĐS tương đồng : Định giá viên đến địa điểm định giá sau đó tìm hiểu thông tin qua ban quản lý tòa nhà, người dân ở khu vực sống ở chung cư đó để có thể lựa chọn được các thông tin cần thiết về BĐS tương đồng với BĐS cần định giá Nhân viên định giá đã tiến hành liên lạc và sử dụng cácBĐS trong cùng tòa nhà Nam Trung Yên với điều kiện như sau:
Bảng 2.10 Sơ đồ vị trí tương đối các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu
Các thông tin chi tiết về các điều kiện so sánh thu thập từ 3 BĐS được chọn làm BĐS so sánh được thể hiện ở bảng dưới Cũng là những thông tin mà các định giá viên khi đi khảo sát, đánh giá BĐS phải thu thập.
BĐS SS2 BĐS MT BĐS SS1
BĐS SS3 Đường Thái Thịnh
Bệnh viện Nội Tiết Đường Láng Hạ Đường Tây Sơn- Ngã Tư Sở
Bảng 2.11 Thông tin các Bất động sản so sánh Thông tin BĐS So sánh 1 BĐS So sánh 2 BĐS So sánh 3 Địa chỉ vị trí tương đồng vị trí tương đồng vị trí tương đồng
Diện tích căn hộ được cấp m2 65 77 84
Diện tích xây dựng thực tế m2 65 77 84
Tổng diện tích sử dụng m2 65 77 84
Tỷ lệ chất lượng công trình còn lại 0% 0% 0% Đơn giá xây dựng mới công trình trđ 0 0 0 Ước tính giá trị công trình trên đất trđ 0 0 0
Quyền sở hữu TQSH TQSH TQSH
Pháp lý GCNQSH nhà ở GCNQSH nhà ở GCNQSH nhà ở Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường
Phương thức thanh toán Ngay Ngay Ngay
Chi phí sau khi mua trđ 0 0 0
Thời điểm bán / Định giá Đã bán 6/2011 Đã bán 03/2011 Đã bán 02/2011
Vị trí giao thong Vị trí 1; đường 10 m
Quy mô/ hình dáng/ diện tích Kém hơn Kém hơn Kém hơn
Môi trường và hạ tầng xã hội Tốt Tốt Tốt
Lợi thế kinh doanh/ thương mại Không Không Không
Thông tin liên hệ kiểm tra các Bất động sản so sánh
Họ & tên Trần Văn Nam Nguyễn Văn Hà Đồng Thị Mơ Địa chỉ 0 0 0 Điện thoại 04.832 56.64 04 832 23.34 04.832 78.81
( Nguồn : Phòng định giá công ty Tasecoland)
Đánh giá về quy trình hoạt động định giá Bất động sản tại công ty Tasecoland
Hệ thống trang thiết bị, cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn tương đối hiện đại tạo điều kiện phục vụ một cách tốt nhất cho hoạt động của sàn Hệ thống trang thiết bị bao gồm: hệ thống máy tính, hệ thống máy chiếu, hệ thống điều hòa, máy in, máy phô tô copy, hệ thống mạng internet, hệ thống điện thoại ….
Toàn bộ các thông tin về tình hình hoạt động của sàn giao dịch BĐS, các thông tin về BĐS đều được kết nối giữa các phòng ban với nhau bằng hệ thống internet nội bộ, tạo điều kiện cho các phòng ban, các bộ phận truy cập thông tin một cách nhanh nhất, tiện lợi nhất.
Các file về thông tin BĐS và các file lưu giữ những thông tin quan trọng đều được bảo mật bằng mật khẩu, mỗi nhân viên trong công ty đều được trang bị mỗi người một máy tính riêng để đảm bảo tính bảo mật cho mỗi cá nhân.
Trong hoạt động định giá, các chuyên viên cũng rất linh hoạt trong việc sử dụng các phương pháp cũng như trình bày báo cáo định giá Với những BĐS nhỏ, nhà ở dân cư phổ biến trên thị trường thì việc điều chỉnh các chênh lệch giữa các BĐS so sánh chỉ mang tính tương đối, việc định giá diễn ra nhanh hơn và khách hàng chóng lấy được kết quả hơn Khi đó các chuyên viên định giá dựa vào hệ thống dữ liệu của Công ty, thông tin mình thu thập được và kinh nghiệm của bản thân để trực tiếp đưa ra giá thị trường của BĐS Quá trình điều chỉnh để đi đến kết quả cuối cùng thường được lược bỏ trong báo cáo định giá làm cho báo cáo định giá đơn giản và dễ hiểu hơn với khách hàng.
Tương tự như vậy, phần tính tổng giảm giá tích lũy trong phương pháp định giá cũng chỉ được thực hiện ở ngoài mà không đưa vào báo cáo định giá Tuy nhiên, khi khách hàng yêu cầu, các phép điều chỉnh này vẫn có thể được trình bày đầy đủ mà báo cáo vẫn được giao đúng hẹn
Còn với những BĐS có giá trị lớn, có khả năng tạo thu nhập hay khả năng phát triển, Công ty thường phải sử dụng nhiều phương pháp để định giá và việc tính toán phải rất chi tiết tỉ mỉ Các số liệu được thu thập cẩn thận và tính toán trên máy,quy trình định giá cũng phải cẩn thận hơn và diễn ra theo đúng trình tự Sau khi hoàn thành sản phẩm, các bảng biểu và phép tính luôn được trình bày rõ ràng, đính kèm với báo cáo định giá, giúp khách hàng có cái nhìn tổng quan nhất, cả về giá trị, khả năng sinh lời và khả năng phát triển của BĐS.
Hệ thống trang thiết bị, máy móc kỹ thuật phục vụ tại sàn chưa được thường xuyên, không gian làm việc của nhân viên tại sàn còn chật hẹp, nhân viên chưa có một chỗ làm việc chuyên nghiệp, đang còn tình trạng sử dụng chung Diện tích sàn quá nhỏ, làm cho khách hàng khi đến sàn không có cảm giác như là một sàn giao dịch mà cảm giác như một trung tâm môi giới
Công tác cập nhật thông tin về BĐS chưa được đầy đủ, ví dụ: Chụp ảnh BĐS, quay phim BĐS và các khu vực xung quanh BĐS để khách hàng hiểu hơn về BĐS.
Chưa xây dựng được một quy trình môi giới, và phát triển chuỗi môi giới hoàn chỉnh, các chuyên viên môi giới làm việc chủ yếu thông qua cảm tính, mỗi người một phong cách, chưa có sự kết hợp hoàn chỉnh trong quá trình làm việc giữa các chuyên viên môi giới Thêm vào đó thì trong tình hình thị trường BĐS hiện nay khá trầm lắng các giao dịch không nhiều nên hoạt động môi giới của sàn hầu như không nhận nữa mà chỉ tập trung vào hoạt động định giá tài sản thế chấp cho ngân hàng Techcombank.
Công tác quản lý tại sàn còn lỏng lẻo, mô hình tổ chức không gian tại sàn chưa phù hợp, chưa có bàn tiếp khách và tiếp nước khi khách hàng đến tham quan sàn Điều đó sẽ tạo ra một cảm giác ngột ngạt đối với khách hàng.
Hiện nay, công tác tuyển dụng và đào tạo tại sàn chưa chặt chẽ, quá trình tuyển dụng còn sơ sài sẽ dẫn đến sự lựa chọn nguồn nhân lực cho sàn sẽ không chính xác trong hiện tại và cả tương lai, ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động của sàn Việc mở các lớp đào tạo về kỹ năng, nghiệp vụ chuyên môn chưa được triển khai và hoàn thiện đầy đủ, mặc dù đã có một đội ngũ giảng viên hùng hậu nhưng vẫn chưa tổ chức được các buổi đào tạo cho nhân viên.
Số lượng nhân viên làm việc tại sàn chưa nhiều, vì vậy luôn phải có sự luân chuyển làm việc ở các phòng ban khác nhau, cũng có nghĩa nhân viên phải đảm nhận nhiều công việc khác nhau, dẫn đến hiệu quả công việc không cao, mà lại tạo nên áp lực làm việc cho nhân viên.
Do số lượng định giá viên của Tasecoland còn ít nên không nhận được quá nhiều hồ sơ định giá cùng một lúc Nhân viên định giá của công ty khá trẻ nên còn thiếu kinh nghiệm, đối với các BĐS có tính phức tạp trong việc định giá như nhà xưởng, các công trình công nghiệp… thì thường không tiếp nhận định giá Về việc tiếp nhận hồ sơ định giá, hiện nay có rất nhiều khách hàng ảo, giả giấy tờ nhà đất để yêu cầu định giá. Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào tham gia vào hoạt động kinh doanh thương mại thì hệ thống thông tin là điều vô cùng quan trọng Có được một cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin tốt sẽ giúp cho công việc diễn ra chính xác, nhanh chóng hơn Công ty hoạt động trong lĩnh vực Bất động sản thì sự cần thiết, nhạy bén với thông tin thị trường là điều không thể thiếu để tạo ra tính chuyên nghiệp và chất lượng hoạt động Trong công ty không có phòng ban phụ trách việc thu thập, phân tích, đánh giá thông tin mà mỗi phòng ban sẽ tự tạo cơ sở dữ liệu riêng cho mình.
Sàn giao dịch được hình thành trong lúc thị trường BĐS trầm lắng, các giao dịch BĐS không nhiều, nên doanh thu không nhiều, dẫn đến việc tập trung vốn để đầu tư cho các lĩnh vực chưa cao, đây vừa là khó khăn cũng vừa là thách thức đối với sàn Vì vậy, hoạt động của sàn chưa được sôi nổi và khí thế để tạo động lực cho cán bộ và nhân viên làm việc.
Hoạt động của các Sàn giao dịch BĐS Thăng Long còn đang mới mẻ, chưa có một quy tắc hoạt động hoàn chỉnh và chuyên nghiệp Các quy định của Nhà nước về sàn chuẩn còn chưa rõ ràng, nên việc thành lập một mô hình hoạt động hiệu quả còn chưa cao Mặt khác, thị trường BĐS tại Việt Nam hoạt động hiện tại chưa theo quy luật nào, thường xuyên biến động lên xuống thất thường, nên công tác tổ chức các hoạt động tại sàn cũng phải biến động sao cho phù hợp với thị trường.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY
Phương hướng nhiệm vụ hoạt động trong thời gian tới của công ty
- Tập trung sức lực và trí tuệ của tập thể Công ty phấn đấu hoàn thành vượt kế hoạch được Hội đồng quản trị giao năm 2011 khoảng 12%
- Triển khai thực hiện các công tác trọng tâm sau:
Theo sát và thực hiện dứt điểm các hợp đồng dịch vụ đã thực hiện nhưng chưa xong và các hợp đồng đã ký và đang thực hiện;
Triển khai đề án xây dựng và phát triển Website của Công ty, kết hợp kết nối chặt chẽ với Website của mạng các sàn phong phú và cập nhật kịp thời về nội dung, sinh động về hình thức;
Triển khai mở rộng thực hiện tư vấn môi giới các dự án lớn trong nước và nước ngoài…
Tập trung thực hiện công tác thu hồi công nợ Rà soát và có biện pháp thu hồi công nợ cũ từ trước năm 2011 Xử lý thu nợ dứt điểm phát sinh trong năm 2011.
Thực hành tiết kiệm triệt để trong sử dụng tài sản và chi phí quản lý của Công ty; Giảm tối đa chi phí văn phòng phẩm, điện thoại, điện, nước, xăng xe; Nâng cao ý thức bảo vệ tài sản chung và phòng chống cháy nổ trong Công ty.
- Rà soát sắp xếp lại, hợp lý hoá tổ chức bộ máy Công ty và thực hiện công tác quy hoạch bồi dưỡng cán bộ để chuẩn bị nguồn nhân lực đáp ứng việc triển khai đa dạng hoá hoạt động của Công ty
- Tăng cường công tác quản lý cán bộ, nâng cao ý thức chấp hành kỷ luật lao động trong Công ty, thực hiện theo đúng Quy chế làm việc và các quy định của Công ty; Đặc biệt yêu cầu các cán bộ lãnh đạo Công ty các cấp nêu gương về chấp hành kỷ luật lao động của Công ty.
- Đẩy mạnh công tác đoàn thể (Đảng, Công đoàn, Đoàn Thanh niên) trong Công ty; Tiếp tục bồi dưỡng kết nạp thêm đảng viên mới
Các mục tiêu chiến lược cụ thể
- Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện mô hình hoạt động và tổ chức nhân sự tại sàn.
- Thực hiện việc tuyển dụng để tăng số lượng cán bộ, nhân việc làm việc tại sàn.
- Bước đầu xây dựng được cơ sở phát triển hệ thống môi giới trên các khu vực.
- Đạt lợi nhuận 3 – 5 tỷ và lợi nhuận cho cổ đông 30% trên vốn điều lệ.
- Đưa công tác định giá trở thành thế mạnh nòng cốt của công ty và tập trung phục vụ cho công tác định giá tài sản đảm bảo nợ vay.
- Xây dựng công tác đấu giá tài sản và giao dịch các chứng chỉ đầu tư dự án
- Hoàn thiện công tác định giá, môi giới, đấu giá và thực hiện từng bước phát triển hệ thống phòng giao dịch tại Hà Nội.
- Đạt mức tăng trưởng bình quân 30% năm và ổn định tỷ lệ lợi nhuận trên vốn.
- Tiếp tục xây dựng sàn giao dịch trở thành uy tín số 1 của miền Bắc về dịch vụ định giá và đấu giá, đặc biệt trong hệ thống ngân hàng.
- Xây dựng một hệ thống sàn giao dịch tiêu chuẩn số 1 miền Bắc về cung cấp các dịch vụ tài chính và pháp lý bao gồm:
+ Chứng thực, bảo lãnh pháp lý các giao dịch bất động sản.
+ Bảo lãnh phát hành, mua bán các trái phiếu, tín phiếu dự án.
+ Kết hợp với các ngân hàng để thu xếp và tư vấn tín dụng cho các dự án.
- Cung cấp các dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp: Ủy thác quản lý, môi giới, định giá, đấu giá,… Phát triển mạng lưới các phòng giao dịch và sàn giao dịch trên toàn quốc.
- Đạt thị phần kinh doanh dịch vụ BĐS từ 20 – 30%.
Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản thế chấp
Hoạt động định giá hiện nay ngày càng được chú trọng và phát triển tại ViệtNam Các công ty định giá cũng dần khẳng định tên tuổi của mình như công ty CP giám định và Thẩm định Việt Nam (VIVACO), công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC), công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính HàNội… với kinh nghiệm nhiều năm trong hoạt động định giá BĐS thì chất lượng định giá của các công ty có uy tín hơn đối với các khách hàng Để có thể cạnh tranh được với các công ty định giá trong thời kỳ kinh tế ngày càng phát triển này thì yêu cầu đặt ra là công ty phải hoàn thiện hơn nữa trong công tác định giá của mình Một trong những bước quan trọng trong việc định giá đó là thiết lập quy trình định giá tốt nhất để tạo điều kiện cho công việc định giá diễn ra nhanh chóng, chất lượng, đảm bảo đúng yêu cầu đặt ra.
3.2.1 Nâng cao chất lượng nhân viên
Hiện tại việc đào tạo chuyên viên về định giá của Việt Nam nói chung và tại các công ty làm về định giá tại Việt Nam nói riêng là chưa đáp ứng được yêu cầu về nghiệp vụ đề ra Quá trình đào tạo chủ yếu là lý thuyết, chưa kết hợp việc thực hành thực tế, hệ thống các môn cơ sở phục vụ cho việc đào tạo về định giá là chưa phù hợp… đó là vấn đề mà chúng ta cần phải điều chỉnh cho hợp lý Bên cạnh đó, không thể thiếu sự hợp tác đào tạo quốc tế đối với ngành thẩm định giá Việt Nam và để thực hiện được cần phải có nguồn kinh phí lớn trong khi kinh phí cho việc đào tạo tại Việt Nam còn rất hạn chế
Công ty nên có kế hoạch cho việc bồi dưỡng và tuyển dụng các nhân viên định giá có được kiến thức và kinh nghiệm làm việc tốt nhất Lựa chọn các khóa học nâng cao cho nhân viên định giá, học tập các kinh nghiệm định giá từ các chuyên gia trong ngành Tham gia các hội thảo về định giá để học tập, trao đổi kinh nghiệm, trau dồi kiến thức cho bản thân Do định giá là một lĩnh vực cần nhiều đến sự nhạy bén của định giá viên trong việc nhận định các thay đổi của thị trường tác động đến giá trị BĐS nên việc định giá viên có kinh nghiệm là điều rất cần thiết. Bên cạnh việc có kiến thức vững trong lĩnh vực định giá thì định giá viên cần phải kết hợp với thực tế BĐS trên thị trường.
Phân công công việc cho các nhân viên một cách rõ ràng để công việc diễn ra nhanh chóng Thường xuyên đánh giá, kiểm tra chất lượng nhân viên để có thể thấy được những ưu nhược điểm của từng định giá viên để có phát huy tốt nhất khả năng mỗi nhân viên Bố trí phù hợp từng nhóm công tác giữa các nhân viên để có thể bổ sung hỗ trỡ nhau trong quá trình làm việc.
Có kế hoạch tuyển dụng các nhân viên có kinh nghiệm cũng như khả năng làm việc tốt để nâng cao hiệu quả công việc Các kỳ tuyển dụng cần phải có các nhân viên chuyên môn kiểm tra chất lượng ứng viên Có kế hoạch đào tạo nhân viên mới để có thể nhanh chóng làm quen với môi trường cũng như công việc của công ty Tránh tình trạng nhân viên không quen việc làm sai sót dẫn đến thiệt hại cho công ty.
Có kế hoạch cho các chế độ đãi ngộ đối với các nhân viên để tạo động lực cho nhân viên làm việc Tạo môi trường làm việc nghiêm túc, khẩn trương Có mối quan hệ tốt giữa ban lãnh đạo trong công ty đối với nhân viên cũng như các nhân viên với nhau Không ngừng trao đổi học hỏi giữa các nhân viên với nhau tạo sự gắn kết và tinh thần hỗ trợ giúp đỡ nhau trong công việc.
3.2.2 Hoàn thiện bộ máy tổ chức của công ty
Bộ máy tổ chức trong công ty là một trong những hệ thống quan trọng trong việc đề ra các phòng ban thực hiện công việc Tổ chức, sắp xếp sao cho phù hợp cân đối giữa các bộ phận sẽ giúp cho công việc đạt hiệu quả cao Lãnh đạo trong công ty phải giám sát các phòng ban, xem xét vấn đề nhân sự và cân đối công việc của các nhân viên để nhanh chóng chuyển đổi hay cơ cấu lại cho phù hợp với công ty.
Sự thay đổi trong thị trường nói chung và thị trường Bất động sản nói riêng diễn ra không ngừng, công ty sẽ có những thay đổi nhất định trong lĩnh vực hoạt động của mình Khi có sự thay đổi trong các hoạt động, cũng như việc thu hẹp hay mở rộng quy mô công ty thì cần có sự cơ cấu bộ máy tổ chức hợp lý Với các lĩnh vực công ty đã hoạt động có hiệu quả nên tiếp tục duy trì đội ngũ phòng ban Công ty hiện nay hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực định giá thì cần có những điều chỉnh cho phù hợp về nhân sự giữa các phòng ban
Bộ máy công ty có ổn định và phù hợp thì mới giúp cho việc tiến hành công việc được nhanh chóng, dễ dàng Quy trình định giá BĐS là một chuỗi các công việc được thực hiện tuần tự qua các phòng ban trong tổ chức công ty Khi có sự bố trí hợp lý trong bộ máy sẽ giúp cho quy trình này diễn ra đúng như kế hoạch Bên cạnh đó bộ máy công ty còn thể hiện được tính chuyên nghiệp và khoa học trong hệ thống làm việc.
Là công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS công ty nên thành lập một phòng chuyên phụ trách việc thu thập, đánh giá, phân tích thông tin Tạo cơ sở dữ liệu cho hoạt động của công ty Thị trường BĐS tại Việt Nam còn khá nhiều bất cập trong việc minh bạch thông tin thị trường, pháp lý vì thế cần tạo một cơ sở thông tin chính xác vững chắc làm tiền đề cho sự phát triển hệ thống làm việc cho công ty Đội ngũ nhân viên phụ trách trong việc thu thập, đánh giá thông tin này cần là những người có kỹ năng và kinh nghiệm giỏi
3.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản
Thiết lập quy trình định giá Bất động sản là một trong những công việc cần thiết và quan trọng của mỗi công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá Quy trình định giá là một quá trình thực hiện công việc logic, chặt chẽ Trong đó, các định giá viên phải tuân thủ từng bước tiến hành công việc trong quy trình của công ty, không được tự ý cắt bỏ quá trình hay công đoạn nào trong đó Có được một quy trình phù hợp với công việc cũng như nhân lực của mỗi công ty sẽ giúp cho việc định giá diễn ra nhanh chóng, và kết quả định giá chính xác.
Thiết lập một quy trình định giá hoàn chỉnh hơn nữa, cán bộ trong công ty nên thường xuyên xem xét công việc thực hiện của mình Nên có bộ phận giám sát việc thực hiện công việc của định giá viên Quy định thời gian về việc trong việc rà soát chất lượng công việc của từng định giá viên, tìm ra những ưu điểm và hạn chế trong quy trình định giá của công ty Tiến hành thiết lập quy trình định giá cho phù hợp với cơ cấu tổ chức, cũng như nhân lực của công ty Quy định rõ ràng hơn nữa trong công việc của từng bước trong quy trình định giá để dễ dàng hơn trong thực hiện công việc của định giá viên Lắng nghe các đóng góp của các định giá viên về tiến trình thực hiện công việc, những khó khăn, vướng mắc để đề ra phương pháp giải quyết Nên xem xét, học tập quy trình định giá ở các tài liệu chuyên môn cũng như các doanh nghiệp khác để tiến hành điều chỉnh, bổ sung thêm cho quy trình của công ty.
Xây dựng hệ thống thông tin, trong quy trình định giá BĐS thì việc quan trọng nhất để xác định giá trị của BĐS đó là thu thập các thông tin, dữ liệu phục vụ cho công tác định giá Khi mà hiện nay thị trường không ngừng phát triển, hệ thống thông tin liên tục thay đổi, nếu không cập nhật thường xuyên thì thông tin sẽ trở nên lỗi thời, thiếu chính xác Công việc này rất khó khăn, đòi hỏi kinh nghiệm và kỹ năng của chuyên viên định giá Cần phải tiến hành một cách cẩn thận, cụ thể trên từng khu vực mà công ty tiếp nhận hồ sơ định giá cũng như tổng quan thị trường.
Có được một hệ thống thông tin chính xác về thị trường, pháp luật sẽ giúp cho công việc của định giá viên tiết kiệm thời gian và hiệu quả hơn Việc thu thập, đánh giá thông tin vô cùng quan trọng nó thể hiện tính chuyên nghiệp của định giá viên Xây dựng hệ thống thông tin, lưu trữ thông tin này để hỗ trợ công tác định giá Trang bị những công nghệ hiện đại, lắp đặt những phần mềm tiện ích, có khả năng tích hợp thông tin từ các phòng ban, từ nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo vừa cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, chính xác, vừa tiết kiệm được chi phí, thời gian, công sức cho cán bộ thẩm định Ngoài ra, cần lưu tâm đến việc bảo mật thông tin hơn nữa, tăng cường hơn nữa cho đầu tư hệ thống bảo mật thông tin tránh trường hợp bị đột nhập, phá hoại làm rối loạn dữ liệu.
Mặt khác, công ty nên mở rộng hơn nữa hoạt động quảng bá hình ảnh kết hợp với nguồn thông tin bên ngoài như thông qua báo chí và thêm một số kênh truyền hình nổi tiếng (hiện nay Công ty đang cộng tác với kênh truyền hình Shopping) Đây là nguồn thông tin bổ sung, hoàn thiện cho hệ thống thông tin quảng cáo tới từng đối tượng khách hàng Báo chí và truyền hình thực hiện chức năng cung cấp thông tin khách quan cho công chúng nên sẽ phản ánh đầy đủ về những sự kiện, vấn đề đã và đang diễn ra trong đời sống xã hội Trên cơ sở những thông tin thu thập được từ nhiều nguồn, đánh giá khách hàng đúng với thực chất vốn có sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định và hạn chế rủi ro cho Công ty.
Kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với Bộ xây dựng & Bộ tài chính
Bộ Tài chính là cơ quan của Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà nước về: tài chính (bao gồm: ngân sách nhà nước, thuế, phí, lệ phí và thu khác của ngân sách nhà nước, dự trữ nhà nước, tài sản nhà nước, các quỹ tài chính nhà nước, đầu tư tài chính, tài chính doanh nghiệp, tài chính hợp tác xã và kinh tế tập thể); hải quan; kế toán; kiểm toán độc lập; giá; chứng khoán; bảo hiểm; hoạt động dịch vụ tài chính và dịch vụ khác thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ; thực hiện đại diện chủ sở hữu phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
Bộ Xây dựng là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về: xây dựng; kiến trúc, quy hoạch xây dựng; hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; phát triển đô thị; nhà ở và công sở; kinh doanh bất động sản; vật liệu xây dựng; quản lý nhà nước các dịch vụ công trong các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ theo quy định của pháp luật.
Bộ cần xây dựng hệ thống các tiêu chuẩn định giá BĐS phù hợp với tiêu chuẩn định giá quốc tế vì nước ta hệ thống định giá còn non trẻ và thiếu kinh nghiệm so với thế giới Sự phù hợp trong hệ thống các tiêu chuẩn định giá trong nước và quốc tế cũng góp phần hòa hợp nền kinh tế nước ta với thế giới Bên cạnh đó Bộ cũng phải đưa ra những hướng dẫn cụ thể, minh bạch giúp doanh nghiệp nắm rõ luật, chuẩn mực để hoạt động kinh doanh dễ dàng hơn Bộ cần sửa đổi những quy định mang tính chất thủ tục hành chính Các thủ tục hành chính thường rất rườm rà, cắt giảm hoặc sửa đổi những thủ tục này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp áp dụng Bộ nên bổ sung kênh thông tin kết nối với các doanh nghiệp, dể doanh nghiệp có thể tham gia đóng góp ý kiến xây dựng những văn bản không còn phù hợp, từ đó để Bộ có thể đưa ra những văn bản phù hợp hơn cho các doanh nghiệp sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng áp dụng hơn.
3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước Định giá Bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản nhằm mục đích đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, công bằng và ổn định các hình thức thuế và lệ phí mà chủ sở hữu Bất động sản phải nộp theo quy định của pháp luật.
Hoạt động của thị trường Bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất và Bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất, giá nhà ở lên quá cao, đặc biệt là ở đô thị Điều này gây cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực, tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức Quản lý Nhà nước về Bất động sản còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường Bất động sản bị buông lỏng Hệ thống pháp luật nước ta đang trong giai đoạn hoàn thiện, bổ sung chưa tạo ra khuôn khổ pháp lý và hành lang an toàn, đảm bảo cho hoạt động của các doanh nghiệp Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà nước về giá Bất động sản Cơ quan về giá Bất động sản chưa được xác lập, hiện có nhiều cơ quan tham gia vào nhiệm vụ này như Bộ tài chính ( Ban vật giá, Cục công sản), Bộ tài nguyên và Môi trường ( Vụ đăng kiểm, thống kê đất đai) nhưng chức năng, nhiệm vụ chưa được phân công, phân cấp rõ ràng, cụ thể.
Vì vậy Nhà nước phải tạo ra một môi trường kinh tế- chính trị- văn hóa- xã hội ổn định, bền vững làm tiền đề cho các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh Tổ chức các bộ máy chuyên trách thực hiện nhà nước về giá Bất động sản cụ thể hơn nữa Đồng thời tiếp tục hoàn thiện, bổ sung hệ thống pháp lý rõ ràng, nghiêm minh phù hợp với xu hướng phát triển chung của thị trường BĐS Việt Nam Cần có các chính sách khuyến khích, thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp.