Hoàn thiện quy trình định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản thăng long tasecoland

“ Hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản thế chấp tại công ty CP sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam( V Reex) “ PAGE LỜI MỞ ĐẦU Đồng hành cùng sự phát triển ấn tượng của nền kinh tế Việt Nam trong[.]

LỜI MỞ ĐẦU Đồng hành phát triển ấn tượng kinh tế Việt Nam năm qua Định giá trở thành dịch vụ cần thiết cho thành phần kinh tế việc thực nghiệp vụ tài sản Thị trường đầu tư khác biệt, thị trường tài sản mang tính đặc thù, nhiều nhân tố khó định lượng, Do cần phải có trình độ quốc tế định giá Hiện nay, giao dịch bất động sản diễn phổ biến thị trường Bất động sản tài sản có giá trị lớn người dân việc sử dụng hoạt động mua bán , chuyển nhượng ,thế chấp , góp vốn ngày nhiều việc xác định giá trị bất động sản vơ cần thiết để có định đắn với bất động sản Nhưng lại có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để xác định , đánh giá xác giá chúng cần có nhận định chuyên gia có kinh nghiệm am hiểu thị trường đồng thời cần có kiến thức chuẩn định giá bất động sản Hơn định giá bất động sản vốn khâu đóng vai trị then chốt q trình xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, muốn định giá bất động sản phải thẩm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài , qua giúp người mua bất động sản khơng bị vướng vào rắc rối khơng đáng có giao dịch bất động sản Lâu nay, nước ta việc định bất động sản tiến hành cách tự phát, tổ chức định giá chưa chuyên nghiệp, trình độ lực cán định giá thấp, hệ thống văn pháp luật liên quan đến bất động sản chưa thống thiếu đồng ít, chưa chặt chẽ Bởi mà việc nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản vấn đề vô quan trọng cấp thiết Đã có nhiều doanh nghiệp thành lập để hoạt động lĩnh vực BĐS, số cơng ty Cổ phần sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Tasecoland Được thành lập góp vốn cổ động lớn công ty dần tạo uy tín có chỗ đứng thị trường BĐS Sau thành lập cơng ty trải qua trình hoạt động với thay đổi công ty thị trường BĐS Tuy công ty với nỗ lực đội ngũ quản lý nhân viên công ty đem lại cho công ty bước đầu thành công Cùng với phát triển thị trường BĐS công ty ln cố gắng hồn thiện máy tổ chức, nhân viên chất lượng họat động kinh doanh để đứng vững thị trường BĐS Công ty hoạt động nhiều lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS môi giới, quản lý, định giá, đấu giá… Trong hoạt động định giá mạnh chủ đạo công ty thời gian gần Trên giới, nghề định giá xuất từ lâu thừa nhận nghề có vai trị quan trọng kinh tế Nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường khoa học Và thời điểm, địa điểm cụ thể cho giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng bên bán bên mua lĩnh vực khác Các lĩnh vực xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp… Định giá có mặt nước ta từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa Nó phát triển mạnh toàn quốc vào khoảng năm 2005 Hiện chủ yếu định giá Bất động sản phục vụ nhu cầu chấp, bán, đền bù giải phóng mặt bằng… Hoạt động định giá nước ta nhiều hạn chế Xuất phát từ vấn đề lý luận thực tiễn em xin lựa chọn đề tài “Hồn thiện quy trình định giá Bất động sản công ty Cổ phần sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Tasecoland” làm chuyên đề tốt nghiệp Mục đích chuyên đề thực tập - Hệ thống hóa vấn đề lý luận định giá Bất động sản, đặc biệt quy trình định giá Bất động sản - Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình định giá công ty CP sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Tasecoland Đối tượng phạm vi nghiên cứu chuyên đề thực tập - Đối tượng nghiên cứu : Bất động sản, quy trình định giá Bất động sản - Phạm vi nghiên cứu : Quy trình định giá cơng ty CP sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Tasecoland Phương pháp nghiên cứu chuyên đề thực tập - Phương pháp thống kê; điều tra khảo sát để thu thập liệu hoạt động công ty đưa kết luận dựa số liệu đó, dự báo tình hình phát triển hoạt động hoạt động định giá công ty thời gian tới - Phương pháp khảo cứu tài liệu thu thập số liệu xem xét lý luận vấn đề hoạt động định giá phục vụ cho việc viết - Phương pháp vấn cán công ty để thu thập số liệu phương thức tiến hành công việc cán công ty Kết cấu chuyên đề thực tập tốt nghiệp : Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, danh mục chữ viết tắt, tài liệu tham khảo, mục lục, danh mục bảng biểu, chuyên đề gồm có chương: Chương : Cơ sở khoa học định giá Bất động sản Chương : Quy trình định giá Bất động sản công ty CP sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Tasecoland Chương : Giải pháp hồn thiện quy trình định giá Bất động sản công ty CP sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Tasecoland Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn tận tình TS.Nguyễn Minh Ngọc giúp đỡ nhiệt tình Ban giám đốc anh chị công ty CP sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long để em hồn thành chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Các khái niệm định giá định giá Bất động sản 1.1 Khái niệm định giá Bất động sản a Khái niệm định giá Định giá loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, tính pháp lý vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn liền với thị trường Định giá tài sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng lý thuyết định giá khái niệm kinh tế có số khác biệt Theo từ điển Oxford “ Định giá giá trị tài sản ước lượng quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường, thời điểm, theo tiêu chuẩn cho mục đích định” b Khái niệm định giá Bất động sản Định giá Bất động sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá BĐS thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất ( có) Trong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản, khơng thể mà tách chúng hồn tồn độc lập, BĐS đơn vị thống nhất, thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, mục đích sử dụng Hơn BĐS tài sản không di dời nên giá trị BĐS luôn chịu tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS không giống nhau, chúng tùy thuộc vào loại BĐS, vị trí BĐS Vì việc xác định quyền BĐS, yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS khó khăn, phức tạp cơng việc người định giá cần giải Theo chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO) ông Greg Mc Namara : “Định giá giá trị Bất động sản việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do đó, định giá giá trị Bất động sản áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng” Theo chủ nhiệm khoa kinh doanh kinh tế đất đai ông A.F Milington, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá định nghĩa “Nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể lính vực định Bất động sản thời điểm cụ thể” Đây giai đoạn người định giá đưa ý kiến mơ hình tốn, tìm kiếm tất kiện liên quan đến lợi ích BĐS lĩnh vực liên quan, xem xét tất kiện sau đưa quan điểm cá nhân” Từ quan điểm ta thấy định giá Bất động sản nghệ thuật khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường, bao gồm lĩnh vực đầu tư 1.2 Vai trò định giá Bất động sản Cơng tác định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng ngày trở nên quan trọng kinh tế đời sống - Định giá BĐS tư vấn giá đất có tác dụng làm cơng khai, minh bạch giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu xác khách quan - Giúp nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý nhà nước nói chung quản lý thị trường BĐS nói riêng - Tạo điều kiện huy động vốn thuận lợi, điểm quan trọng giúp TT phuc hồi suy thối tăng trưởng nhanh chóng - Làm tăng số lượng giao dịch BĐS thị trường, đảm bảo lợi ích bên tham gia mua bán, trao đổi BĐS thị trường 1.3 Các nguyên tắc định giá Bất động sản 1.3.1 Các định giá Bất động sản a Thị trường Bất động sản Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối sách, pháp luật Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Các sách pháp lý có tác động gián tiếp khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng Các sách pháp lý có tác động trực tiếp sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam; cho người nước ngồi mua chung cư, sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố; sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; sách thuế Nhà nước BĐS Các yếu tố kinh tế vĩ mô : Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng; tình hình cung- cầu khu vực, số giá loại hàng hóa, tăng trưởng, chu kỳ kinh tế Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng; số lượng lô đất trống vùng Mức giá bình quân loại đất vùng; tỷ lệ thuế mức thuế suất; mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp nước, cấp điện, thơng tin liên lạc…) Các yếu tố có tác động lên giá trị BĐS vùng Sự tăng giảm yếu tố dẫn đến thay đổi giá BĐS Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nơi tăng lên cân cung – cầu bị phá vỡ Mặt khác, yếu tố khác vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ đặc biệt quan trọng người dân Việt Nam Nếu phong thủy tốt người mua sẵn sàng trả giá cho BĐS cao so với mức định giá trước b Pháp luật định giá Bất động sản + Căn pháp lý - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 Ủy ban thường vụ khóa 10 - Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá - Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 phủ thẩm định giá - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 trưởng tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2) - Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC trưởng tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 3) - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 trưởng xây dựng - Căn suất vốn đầu tư xây dựng công trình Bộ xây dựng công bố theo thời kỳ - Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2011 - Căn vào một số văn bản luật khác của Quốc hội, Chính phủ, thành phố Hà Nội liên quan tới lĩnh vực xây dựng, bất động sản + Các khác - Căn hồ sơ, giấy tờ pháp lý khách hàng cung cấp - Căn việc đánh giá thực tế bất động sản khách hàng - Căn vào hài lịng tính xác đánh giá cơng ty từ khách hàng thực dịch vụ định giá BĐS, để xây dựng sở giá hợp lý BĐS giao dịch c Các thuộc thân Bất động sản Vị trí bất động sản: Đối với nhiều nhà kinh doanh BĐS tiếng giới yếu tố vị trí đặt lên hàng đầu chiến lược kinh doanh câu nói quen thuộc họ “vị trí, vị trí vị trí” Khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những Bất động sản nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn BĐS nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: Một kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Kích thước, hình thể hay diện tích mảnh đất cịn phụ thuộc vào mục đích sử dụng người mua, tác động đến giá trị BĐS Ví dụ Hà Nội với mục đích để kinh doanh trung tâm thương mại diện tích tối ưu với mặt tiền, gần trung tâm thành phố đường giao thông lớn… Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi Bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá bất động sản thấp, ngược lại giá cao Ví Hà Nội vùng BĐS trũng Tân Mai, Giáp Bát thường có giá thấp so với vùng có vị trí tương đồng Địa hình cịn tạo cho BĐS lợi kinh doanh tạo giá trị tăng thêm cho BĐS Hình thức (kiến trúc, thiết kế) bên ngồi Bất động sản : (đối với BĐS nhà cơng trình xây dựng khác): Nếu hai Bất động sản có giá xây dựng nhau, Bất động sản có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại Các yếu tố kiến trúc thể phong cách riêng, niềm tự hào cho người sở hữu Đặc điểm mặt đất lịng đất : (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví tượng thổ nhưỡng Hà Nội gây nhiều thiệt hại cho cơng trình lún đất năm Các cơng trình xây dựng theo lối cũ khơng tính đến lún đất bị xuống cấp nghiêm trọng gây giảm giá trị cơng trình… Yếu tố mơi trường : mơi trường không gian sống người sinh vật Là yếu tố bao quanh ảnh hưởng trực tiếp lên sống hàng ngày người Nó lành hay bị nhiễm, n tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: Những BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại 1.3.2 Các nguyên tắc định giá Bất động sản Giá trị BĐS hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn… Khi nghiên cứu q trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét vận dụng quy luật nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất định giá BĐS phân tích yếu tố tác động đến q trình hình thành giá trị tài sản cụ thể, nguyên tắc hướng dẫn cần thiết tiến hành định giá Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng nguyên tắc để đưa kết luận giá trị BĐS Trong hệ thống định giá BĐS có tất 12 nguyên tắc phục vụ cho hoạt động định giá BĐS Một là, nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt Một BĐS đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy BĐS sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt phản ánh mặt sau đây: – Về mặt vật chất, BĐS đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng ( cho nhiều người cho người cụ thể) Hai là, nguyên tắc cung- cầu Giá trị BĐS xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Sự khác biệt mặt vật lý kinh tế- xã hội BĐS phản ánh quan hệ cung cầu giá BĐS Ba là, nguyên tắc thay Đối với BĐS có sử dụng tương tự thay cho Giá trị BĐS xác định tác động qua lại lẫn BĐS thay cho Giá trị BĐS có xu hướng thiết lập chi phí mua BĐS thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay Bốn là, nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn BĐS có tác động đến tổng giá trị tài sản Sự có mặt thiếu vắng phận cấu thành làm giảm tăng giá trị BĐS nhiều chi phí để tạo Đây nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản định giá viên xác định mức sử dụng tốt có hiệu BĐS Năm là, nguyên tắc cân Sự cân thể cân đất cơng trình, phận cơng trình Bất cân xảy làm cho BĐS giảm giá trị Các yếu tố cấu thành BĐS đạt mức hữu dụng cao Sáu là, nguyên tắc thay đổi Giá trị BĐS thay đổi theo thay đổi yếu tố thị trường tác động bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, mơi trường sách Giá trị thay đổi theo thời gian, theo thị hiếu tiêu dùng Giá trị BĐS phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bảy là, nguyên tắc phù hợp 10