Đánh giá và định hướng phát triển công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt - VIETCPA
MỤC LỤC
Khái quát những đặc điểm cơ bản về công ty TNHH Kiểm toán Viêt (VIETCPA)
Quá trình hoạt động của VIETCPA tuy có nhiều khó khăn, trở ngại, nhưng với tinh thần đoàn kết, tích cực, chủ động và sáng tạo của tập thể Cán bộ nhân viên VIETCPA, của lãnh đạo công ty và sự ủng hộ nhiệt tình của các ban ngành, địa phương, cá nhân, tổ chức đã tạo nên sức mạnh để VIETCPA luôn kiên định chính sách chất lượng của mình “ Uy tín - Chất lượng - Hiệu quả” đồng thời không ngừng tuân thủ những nguyên tác cơ bản của một đơn vị Kiểm toán đó là “ Độc lập - Trung thực - Khách quan”. Sự hình thành, hoạt động và phát triển của VIETCPA nằm trong trào lưu chung phát triển của hai lĩnh vực Kiểm toán - Thẩm định giá, đồng thời góp phần vào sự hình thành và phát triển mô hình của ngành mới, là một trong.
Thực trạng công tác định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt – VIETCPA
Thực trạng phương pháp Định giá BĐS của Công ty
- Bước 2: thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các TS cùng loại hoặc tương tự để có thể so sánh được với TS cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc thời điểm gần với thời gian định giá. - Bước 1: ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất thoe nguyên tắc xác định giá đất quy hoạch tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, UBNN các Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương.
Khách hàng
- Bước 1: xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định Pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án. - Bước 3: ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá thời điểm cần TĐG.
Khái quát về BĐS cần định giá
- Bước 2: ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá hiện tại tai thời điểm TĐG. - Khảo sát hiện trạng thực tế tại 18Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội do yêu cầu thẩm định của Công ty TNHH Ẩm thực The KAfe.
Cơ sở thẩm định giá
Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trường hợp cụ thể công ty còn áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phương ban hành. Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và cong nhiều tranh cãi, ảnh hưởng đến kết quả định giá.
Phương pháp thẩm định
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá về: Mục dích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng, kích thước, tính năng kĩ thuật, tính năng sử dụng thuê văn phòng. Thực tế trên thị trường giao dịch hiện nay, giá giao dich trên địa bàn và khu vực lân cận có đặc điểm tương tự tại 18 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, TP Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá, chủ yếu là các giao dịch với diện tích bình quân trong khoảng 50m2 đến 100m2, tương xứng với tài sản cần thẩm định giá về quy mô.
Kết quả khảo sát và lập luận mức giá cuối cùng
Điều chỉnh các bất động sản so sánh là điều chỉnh giá bán tại số 10 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, TP Hà Nội về tài sản thẩm định theo các đặc điểm về vị trí, pháp lý, hạ tầng kỹ thuật và các đặc điểm kinh tế ký thuật khác tại khu vực tài sản thẩm định giá. Theo thống kê kinh nghiệm, thông tin thị trường và một số tài liệu thu thập, trong tổng thể giá trị bất động sản, vị trí bất động sản mang tính chất quyết định đến mức giá, quy mô kích thước hình dáng, cảnh quan của bất động sản.
Kết quả thẩm định
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ ). Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên số liệu khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường.
Những hạn chế kèm theo kết quả thẩm định giá
Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hiện hành. - Tại thời điểm thẩm định giá, đang có sự biến động của thị trường khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Những quyền và lợi ích cá nhân của Thẩm định viên liên qua đến tài sản cần thẩm định giá
Vì vậy, kết quả thẩm định giá sẽ bị ảnh hưởng bởi điều kiện thương mại bất ổn của thị trường.
Đánh giá về công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt
Hạn chế của hoạt động định giá BĐS tại VIETCPA
Một phần do các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực Thẩm định giá còn thiếu đồng bộ, chưa thống nhất, việc cập nhật các văn bản hướng dẫn còn chậm, chưa kịp thời, do vậy ít nhiều cũng gây ra khó khăn cho hoạt động Thẩm định giá của công ty. Hệ thống văn bản quy phạm Pháp luật quy định về hoạt động Thẩm định giá còn chưa thực sự nhất quán, thậm chí còn mâu thuẫn nhau; điều đó đã gây ra nhiều bất cập, lúng túng trong việc chỉ đạo và thực hiện hoạt động Thẩm định giá từ cấp trên tới các Thẩm định viên buộc họ phải nắm chắc lý thuyết và vận dụng vào từng hoàn cảnh, từng trường hợp định giá cụ thể để hoàn thành công việc.
Nguyên nhân của các hạn chế trong công tác thẩm định giá tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt – VIETCPA
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa có sự nhất quán, thậm chí còn mâu thuẫn; cụ thể là quy định về hoạt động Thẩm định giá tài sản theo quy định của Pháp lệnh giá và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá không đồng nhất với quy định của Luật Kinh doanh BĐS và nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh BĐS. Nội dung chương trình đào tạo và cấp thẻ hành nghề Thẩm định viên về giá chủ yếu dựa vào giáo trình thu thập trong nước và nước ngoài mà chưa phụ thuộc vào tình hình kinh tế thực tế của Việt Nam, chưa có giáo trình mang tính chất chuẩn mực và chính thống.
Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới 1. Định hướng phát triển chung
Định hướng phát triển dịch vụ Định giá BĐS trong thời gian tới BĐS sản nói chung và định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực hoạt động
Cùng với định hướng phát triển chung của toàn công ty, trong thời gian tới, Công ty TNHH Kiểm Toán Việt xác định phát triển dịch vụ định giá trở thành hoạt động chính của công ty. Trong tương lai xa hơn, với tiềm năng có sẵn, Công ty TNHH Kiểm Toán Việt phấn đấu trở thành doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu và từng bước hội nhập với đội ngũ TĐV của Việt Nam và quốc tế.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản công ty TNHH Kiểm toán Việt
Thông tin do khách hàng cung cấp chưa chắc đã là thông tin chính xác nhất, có những yếu tố thẩm định không chỉ dựa trên giấy tờ sổ sách mà phải thâm nhập trực tiếp vào thực tế ( ví dụ như hệ thống điện đường, giao thông, cấp thoát nước, trình độ dân trí, trật tự an ninh,.) Bởi vậy đòi hỏi TĐV phải điều tra thực tế để nắm bắt chính xác nhất tình trạng BĐS, cung như tránh lấy các giao dịch ảo trên thị trường làm TSSS định giá. + Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, như: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí môi giới, các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản và các giấy tờ xác định chủ quyền đối với chúng, như: giấy tờ QSD đất, giấy phép xây dựng.., các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa và bảo hành công trình.
Một số kiến nghị với Nhà nước
Các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế, không để chồng chéo, mâu thuẫn. Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp lý về định giá còn thiếu và chưa toàn diện, thiếu đồng bộ nên không thể kiểm soát được hoạt động này.Điều này làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình và các phương pháp định giá của các TĐV.Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống các văn bản này sao cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các TĐV trong quá trình áp dụng.