Đánh giá giá trị lợi thế thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê nhà nước thuộc công ty cổ phần tập đoàn hanaka của công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản việt nam (vae)

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến giáo viên hướng dẫn PGS.TS Vũ Trí Dũng Thầy tận tình giúp đỡ, bảo em để giúp em có định hướng tốt suốt trình làm chuyên đề thực tập Em xin chân thành cảm ơn anh Đặng Trọng Nghĩa anh chị công ty Cổ phần Giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em q trình thực tập cơng ty Do thời gian nghiên cứu có hạn, kiến thức chuyên môn chưa vững nên chuyên đề em không tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đóng góp ý kiến thầy để chun đề em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng LỜI CAM ĐOAN Qua thời gian thực tập Công ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam(VAE), nhờ giúp đỡ nhiệt tình giảng viên mơn thẩm định giá thầy giáo PGS.TS Vũ Trí Dũng, anh Đặng Trọng Nghĩa anh chị công ty em hồn thiện chun đề tốt nghiệp với đề tài “Đánh giá giá trị lợi thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê Nhà nước thuộc cơng ty Cổ phần tập đồn HANAKA Cơng ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam ( VAE)” Em xin cam đoan công trình nghiên cứu em Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2016 Sinh viên Nguyễn Thị Lan Phương SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN PHẦN MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu chương nội dung CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM ( VAE) VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY 1.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE).10 1.1.1 Giới thiệu chung công ty .10 1.1.2 Các lĩnh vực hoạt động cơng ty .10 1.2 Hoạt động kinh doanh công ty 12 1.2.1 Phương châm hoạt động 12 1.2.2 Hoạt động thẩm định giá 12 1.2.3 Quy trình thẩm định giá 13 1.2.4 Các dự án công ty thực 14 CHƯƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ LỢI THẾ THƯƠNG MẠI QUYỀN PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM THUỘC CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN HANAKA TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN BẮC NINH 2.1 Lý thuyết đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm 21 2.1.1 Đất đai 21 2.1.2 Đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm .21 2.1.3 Một số điểm lưu ý đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm 22 2.1.4 Giá đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm .22 2.1.5 Thẩm định giá đất thuê 25 2.1.6 Nguyên tắc thẩm định giá đất thuê 25 2.1.7 Phương pháp thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm 28 2.2.2 Phương pháp thẩm định giá khu đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm 39 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM (VAE) .59 SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng 3.1 Cơ sở xác định định hướng phát triển công ty VAE với hoạt động đánh giá giá trị lợi đất thuê 59 3.1.1 Thuận lợi 59 3.1.2 Hạn chế 60 3.1.3 Định hướng phát triển công ty 61 3.2 Đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế công ty VAE hoạt động thẩm định giá giá trị lợi thương mại đất thuê 62 PHẦN KẾT LUẬN 65 SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG Sơ đồ 1.1.: Sơ đồ máy tổ chức công ty 10 Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định giá công ty VAE 13 Bảng 1.1: Thẩm định giá phục vụ mục đích .12 Bảng 1.2: Một số dự án công ty thực 14 Bảng 2.1: Giá trị lợi khu đất 271.444,2 m2 từ năm 2017 đến năm 2057 39 Bảng 2.3: Giá trị lợi khu đất 25.508,1 m2 từ năm 2017 đến năm 2057 .44 Bảng 2.4: Bảng so sánh đất tương tự với tài sản cần thẩm định .52 SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VAE Công ty Cổ phần giám định thẩm định giá tài sản Việt Nam BĐS Bất Động Sản NHTM Ngân hàng thương mại VNĐ Việt Nam đồng NSNN Ngân sách Nhà nước TMCP Thương mại cổ phần TSSS Tài sản so sánh TSĐG Tài sản định giá UBND Ủy ban nhân dân SXKD Sản xuất kinh doanh TW Trung ương SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng PHẦN MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Trong kinh tế thị trường nay, kinh tế Việt Nam năm qua có bước tiến quan trọng phát triển mạnh mẽ Việc nhập tổ chức thương mại WTO, ký kết hiệp định xuyên Thái Bình Dương TTP đưa “Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn Đông Nam Á” (trưởng kinh tế khu vực châu Á Thái Bình Dương- ơng Glenn Maguire) Cùng với phát triển mạnh mẽ kinh tế dịch vụ thẩm định giá cần phát triển cách chuyên nghiệp để theo kịp với kinh tế thị trường đáp ứng đầy đủ yêu cầu tư vấn giá trị, giá tài sản giúp chủ thể tài sản bên có liên quan đưa định đắn tài sản Qua làm minh bạch thị trường, thúc đẩy việc phát triển thị trường tài sản, tạo điều kiện cho tồn cầu hóa hội nhập kinh tế giới Như nhu cầu cấp bách việc vận hành kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam đời bước vào sống Tuy non trẻ ngành thẩm định giá Việt Nam phát triển chiều sâu chiều rộng Các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá cung cấp hầu hết dịch vụ như: đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm, địa điểm giúp cho quan chức năng, tổ chức, cá nhân có sở định giá trị tài sản khách quan liên quan đến việc xác lập sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản Đặc biệt điều kiện kinh tế phát triển để hội nhập với quốc tế công ty cần mở rộng địa bàn hoạt động kinh doanh dẫn tới nhu cầu thuê đất, mua đất diễn sôi Nhận thức tầm quan trọng vai trị xu hướng phát triển, mức độ, phạm vi ảnh hưởng tính thời hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thành phần kinh tế xã hội, em lựa chọn đề tài “Đánh giá giá trị lợi thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê Nhà nước thuộc cơng ty Cổ phần tập đồn HANAKA Cơng ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE)” để phân tích, lập luận đưa quan điểm cá nhân hoạt động thẩm định giá SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu việc nghiên cứu đề tài phân tích nghiệp vụ thẩm định giá BĐS Cơng ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) nói chung nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộp Nhà nước hàng năm nói riêng Từ thấy thực trạng, cần thiết hoạt động thẩm định giá BĐS, thành đạt được, đồng thời phát phân tích nguyên nhân hạn chế, bất cập tồn để đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá Công ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động thẩm định giá lợi thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê thuộc Công ty Cổ phần tập đoàn HANAKA bao gồm sở thẩm định giá, nguyên tắc thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá Công ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) thực Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phương pháp thu thập xử lý thơng tin, phương pháp hệ thống hóa phân tích, phương pháp điều tra thực tế Kết cấu chương nội dung Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, nội dung chuyên đề gồm phần chính:  Chương 1: Giới thiệu Cơng ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) hoạt động kinh doanh công ty  Chương 2: Thẩm định giá giá trị lợi thương mại quyền phát triển dự án khu đất th thuộc Cơng ty Cổ phần tập đồn HANAKA thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh  Chương 3: Đề xuất hoạt động thẩm định giá Công ty Cổ Phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam (VAE) Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Vũ Tiến Dũng giảng viên môn định giá, anh Đặng Trọng Nghĩa anh chị công ty cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM ( VAE) VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CƠNG TY 1.1 Giới thiệu Cơng ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) 1.1.1 Giới thiệu chung công ty Công ty Cổ phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam có tên giao dịch tiếng anh Viet Nam assessment and evaluation assets joint stock company hay gọi tắt VAE -Địa chỉ: Lô 76 ngõ 136 đường Trung Kính, phường n Hịa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội -Điện thoại: 04.62696839 Fax: 04.62698439 -Mã số thuế: 0104979887 -Tài khoản: 0021000318744 – Tại ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội -Website: http://giamdinhthamdinh.com Công ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) cấp giấy chứng nhận kinh doanh số 0104979887 ngày 17/11/2010 phòng đăng ký kinh doanh – Sở kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá tài việc cho phép cơng ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam phép hành nghề thẩm định giá theo Luật giá Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản hàng năm Thẻ thẩm định viên giá Bộ tài cấp Cơng ty có chi nhánh số nhà 10D2B tập thể văn phịng phủ, phố Vạn Phúc, phường Liễu Giai, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội 14 văn phòng đại diện Hải Dương, Bắc Ninh, Thanh Hóa, TP Hồ Chí Minh, Vĩnh Long….trải dài từ Bắc đến Nam phù hợp với hoạt động rộng khắp công ty 1.1.2 Các lĩnh vực hoạt động cơng ty Cơng ty Cổ phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam (VAE) có năm kinh nghiệm hoạt động lĩnh vực thẩm định giá, thành lập chuyên SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 10 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng gia uy tín, có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá cơng ty có hoạt động thẩm định giá đa dạng Công ty cung cấp dịch vụ: thẩm định giá tài sản, hàng hóa dự án (động sản, bất động sản) tổ chức cá nhân nước, đánh giá uy tín doanh nghiệp, định giá giá trị tài sản vơ hình, quyền phát triển dự án, quyền khai thác mỏ, lợi kinh doanh, giá trị cổ phiếu, tài sản sở hữu trí tuệ, xác định giá trị doanh nghiệp, bán đấu giá tài sản theo yêu cầu khách hàng, kinh doanh môi giới tài sản; tư vấn đầu tư, kinh doanh mua – bán doanh nghiệp (không bao gồm tư vấn pháp luật tài chính), tư vấn đấu giá tài sản, tư vấn marketing, xuất nhập mặt hàng công ty kinh doanh, dịch vụ tư vấn đấu thầu, tư vấn dự án lập dự án đầu tư, kinh doanh BĐS, dịch vụ tư vấn, môi giới, quản lý BĐS, tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức đào tạo nhân lực lĩnh vực xây dựng dịch vụ khác 1.1.3 Sơ đồ máy tổ chức Sơ đồ 1.1.: Sơ đồ máy tổ chức cơng ty Hội đồng quản trị Tổng giám đốc Phịng P hành P kinh P thẩm P kiểm VP đại kế tốn doanh định sốt diện Cộng tác viên SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 64 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng 3.1.2 Khó khăn Do bất động sản có tính đặc thù cao đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật, khối lượng văn quản lý Nhà nước văn bản, quy định liên quan quản lý sử dụng đất quan địa phương đặc thù đất nhiều bất cập chồng chéo với Vì khối lượng cơng việc cần làm q trình thẩm định nhiều đơi cịn gặp nhiều khó khăn Việc khảo sát thị trường thông tin tài sản so sánh cịn gặp nhiều khó khăn việc đánh giá phụ thuộc nhiều vào thẩm định viên Các hình thức thu thập thơng tin chủ yếu vấn, chụp ảnh khảo sát thông tin qua mạng qua điện thoại nên nhiều hạn chế chất lượng thơng tin đánh giá chất lượng cịn lại nhà, cơng trình vật kiến trúc đất Hơn nữa, việc thẩm định viên công ty cịn kinh nghiệm nên việc đánh giá yếu tố tài sản so sánh nhiều hạn chế cảm tính, điều ảnh hưởng lớn đến kết thẩm định giá Do đặc điểm bất động sản thuộc đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm thường có diện tích lớn, vị trí nơi có tiềm khai thác nên thường nhiều thời gian chi phí cho thẩm định viên khảo sát Tuy nhiên, nhân lực công ty VAE cịn mỏng kinh phí chi cho chi phí lại thẩm định viên hạn chế Điều ảnh hưởng nhiều tâm lý thẩm định viên kết thẩm định Trong trình thẩm định giá đất thuê đặc điểm đất thuê trả tiền hàng năm có thường có diện tích lớn nên đòi hỏi đội ngũ thẩm định viên nhiều người, nhiên thẩm định viên làm việc độc lập, chưa có kết hợp, hỗ trợ lẫn dẫn đến công việc chưa hiệu Hơn cơng ty chưa có quy định trách nhiệm thẩm định viên dự án dẫn đến thời gian thẩm định kéo dài ảnh hưởng đến việc đáp ứng yêu cầu khách hàng Đội ngũ nhân viên mỏng trẻ, phần lớn cử nhân tốt nghiệp có 1-3 năm kinh nghiệm lĩnh vực bất động sản nên thiếu kỹ kinh nghiệm thẩm định giá Đối với thương vụ thẩm định giá đất thuê tương đương phức tạp cơng ty HANAKA cơng ty thiếu thẩm định viên đảm nhận Trong trường hợp vậy, trực tiếp giám đốc, phó giám đốc phải tiến hành trực tiếp thẩm định giá, có dự án khác khó khăn cho ban lãnh đạo việc đạo dự án SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 65 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Cơng ty có năm kinh nghiệm hoạt động thẩm định giá nên chưa tiếp cận nhiều khách hàng tiềm năng, thương vụ thẩm định thường có giá trị nhỏ, đơn giản chưa có nhiều thương vụ lớn thẩm định giá đất thuê công ty cổ phần tập đồn HANAKA 3.1.3 Định hướng phát triển cơng ty với hoạt động đánh giá giá trị đất thuê Từ thuận lợi khó khăn nêu trên, cơng ty Cố phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam (VAE) xác định tầm nhìn vươn lên khẳng định vị doanh nghiệp mũi nhọn thẩm định giá thị trường Nhận thấy, đánh giá giá trị đất thuê hoạt động thẩm định phát triển mạnh tương lai công ty có định hướng cụ thể nâng cao dịch vụ thẩm định giá hoạt động đánh giá giá trị đất thuê để mang lại hài lòng khách hàng Cụ thể: - Công ty xây dựng sở hệ thống văn pháp luật, văn quy hoạch riêng đất địa phương, tiêu chuẩn sử dụng định giá đất…nhằm cập nhật nguồn tài nguyên đa dạng cho thẩm định viên tham khảo giảm bớt thời gian thẩm định giá đáp ứng yêu cầu khách hàng -Cung cấp cho thẩm định viên điều kiện tốt chi phí sinh hoạt, chi phí phát sinh khảo sát khu đất hay bất động sản lớn để tránh khó khăn xảy với thẩm định viên nhằm hạn chế rủi ro đạo đức nhân viên thẩm định - Tổ chức cho nhân viên khóa bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn, tham gia lớp tập huấn Hội thẩm định giá, Bộ tài tổ chức Thường xuyên cho nhân viên tham gia buổi hội thảo, tọa đàm thẩm định giá đất nói riêng hoạt động thẩm định giá nói chung nhằm tích lũy kinh nghiệm cần thiết cho thương vụ thẩm định giá khác - Thuê chuyên viên thẩm định giá thương vụ lớn để vừa giải nhu cầu khách hàng cách nhanh chóng vừa giúp nhân viên học hỏi kinh nghiệm cách trực tiếp -Đối tượng khách hàng tương lai mà công ty hướng đến ngân hàng, khách hàng có nhu cầu mua thuê đất để sản xuất kinh doanh Đây loại khách hàng có nhu cầu lớn thẩm định giá bất động sản, bất động sản chấp - Thường xuyên có dịch vụ chăm sóc khách hàng thư cảm ơn, quà tri ân khách hàng thân thiết để tạo niềm tin với khách hàng giữ mối quan hệ thân thiết công ty với khách hàng tương lai SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 66 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng 3.3 Đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế công ty VAE hoạt động thẩm định giá giá trị lợi thương mại đất thuê -Về quy trình thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Phải tuân theo qui trình thẩm định giá chung: Thẩm định viên giá cần tuân thủ theo bước thông qua tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để bước thực quy trình thẩm định giá BĐS logic chặt chẽ Vì tuân theo quy trình thẩm định giá chung theo quy định Bộ tài giải pháp quan trọng việc nâng cao tính chuyên nghiệp tính xác kết thẩm định giá Công ty VAE Thẩm định viên không tự ý cắt bỏ bước hay công đoạn thẩm định giá mà phải tiến hành dựa sở có BĐS áp dụng pháp luật q trình BĐS nói chung đất th nói riêng -Tăng tính hợp lý xác thơng tin sử dụng trình thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Thông tin thị trường đóng vai trị quan trọng thị trường BĐS nói chung đặc biệt quan trọng nghiệp vụ thẩm định giá BĐS thuê nhà nước nói riêng Hơn nữa, thơng tin đóng vai trị số liệu ban đầu trình thẩm định giá Vì để có kết thẩm định giá xác, thuyết phục địi hỏi khắt khe khách hàng, thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin BĐS mục tiêu đảm bảo nguyên tắc độc lập, trung thực, tin cậy Thẩm định viên không hồn tồn dựa vào thơng tin, liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh làm rõ tính hợp lý thông tin, tránh đưa vào sử dụng thông tin thiếu xác chịu ảnh hưởng ý kiến khách hàng Bên cạnh đó, thẩm định viên cịn phải điều tra thu thập thông tin thị trường Công việc khó khăn địi hỏi kĩ kinh nghiệm thẩm định viên Tuy nhiên giảm bớt hạn chế cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể rộng rãi thực tế địa phương thị trường tận dụng sở liệu có cơng ty Sau thu thông tin cần thiết, việc đánh giá chất lượng, nhận định điều chỉnh yếu tố so sánh để lượng hóa tài sản thẩm định từ thông tin thu vô quan trọng, thể trình độ chun viên thẩm định giá SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 67 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng bước khơng thể thiếu trước sử dụng phương pháp thẩm định giá Thẩm định viên phải lựa chọn, điều chỉnh liệu sở khách quan để từ đưa định tính tốn hợp lý -Xây dựng hệ thống thông tin Sự thiếu minh bạch thông tin thị trường có ảnh hưởng lớn đến phát triển lành mạnh thị trường BĐS Thực tế, thơng tin thị trường cịn nhiều bất cập, chưa rõ ràng, minh bạch, thiếu xác, khó tiếp cận để ước tính cách xác giá trị BĐS Thẩm định viên cần có đủ yếu tố đầu vào trình thẩm định giá Đó thơng tin BĐS cần thẩm định yếu tố thị trường quan trọng góp phần vào thành cơng q trình thẩm định giá Trong xu phát triển nay, công nghệ thông tin giữ vai trò quan trọng phát triển xã hội nói chung kinh tế nói riêng Kế thừa phát huy sáng tạo thành tựu khoa học công nghệ việc xây dựng hệ thống thơng tin riêng cho giải pháp vơ quan trọng Cơng ty nên có hệ thống sở liệu riêng để làm ngân hàng liệu tham khảo cho công ty dự án khác, tạo điều kiện thuận lợi, tiết kiệm chi phí công sức cho thẩm định viên Với công trình có quy mơ lớn có kỹ thuật phức tạp nên kết hợp với đơn vị chuyên mơn thiết kế, xây dựng, kiểm định, địa để có kết chun mơn làm sở cho thẩm định giá -Bồi dưỡng nhân sự, sách, mơi trường làm việc văn hóa cơng ty Để trở thành thương hiệu mạnh có uy tín chiếm thị phần lớn thị trường BĐS nói chung, nghiệp vụ định giá đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm nói riêng đồng thời nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá tăng tính khoa học tiến hành thực công tác Công ty nên tổ chức cho cán học khố học chuyên sâu, khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn thẩm định giá BĐS đáp ứng nhu cầu thực công tác định giá cơng ty Đồng thời Cơng ty th số chuyên gia lĩnh vực để tăng thêm khả đánh giá cách tồn diện Cơng ty nên tuyển thêm người có kinh nghiệm, sinh viên thuộc chuyên ngành thẩm định giá hay tài sản có khả SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 68 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng chun mơn, để bổ sung nguồn nhân lực thiếu hụt bổ sung cho hoạt động thẩm định giá ngày có yêu cầu cao Việc chun mơn hố giúp cơng tác thẩm định giá BĐS công ty tiến hành nhanh hơn, xác Cơng ty nên có sách khen thưởng lúc cho thành viên, nhằm cổ vũ, động viên, khích lệ tinh thần làm việc cá nhân, đồng thời kích thích tự giác u thích cơng việc nhân viên Cùng với sách khích lệ nhân viên cần có quy định khiển trách, xử phạt rõ ràng nhân viên, thẩm định viên chưa chấp hành tốt quy định cơng ty nói chung, nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản nói riêng nhằm hạn chế rủi ro đạo đức nhân viên q trình thẩm định giá Ngồi ra, mơi trường làm việc văn hóa cơng sở yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu làm việc cá nhân công ty Do vậy, công ty cần tạo môi trường làm việc động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, dễ hịa đồng cá nhân không thực tốt nhiệm vụ, chức mà cịn phát huy hết lực thân, chủ động việc giải vấn đề phát sinh cách tốt -Tăng cường học hỏi công ty lớn lĩnh vực thẩm định giá Công ty hoạt động năm lĩnh vực thẩm định giá, thời gian không ngắn chưa đủ dài để cơng ty tích lũy kinh nghiệm cần thiết Do đó, cơng ty cẩn tăng cường học hỏi, nâng cao trình độ từ cơng ty có uy tín lĩnh vực thẩm định giá nhằm nâng cao chuyên môn uy tín doanh nghiệp Cơng ty nên cử nhân viên đến học hỏi cơng ty trao đổi công ty thông qua buổi giao lưu, tọa đàm nhằm trao đổi kinh nghiệm kỹ khác để thẩm định viên dễ dàng thực thẩm định giá -Tăng cường quảng bá hình ảnh cơng ty Trước tình hình dịch vụ thẩm định giá thẩm định giá bất động sản ngày phát triển mạnh mẽ đa dạng, cơng ty VAE cần có chiến lược quảng bá thương hiệu, uy tín để thu hút khác hàng, đồng thời tìm hiểu luật đất đai để xác định giá đất xác, ngồi cịn tư vấn thêm cho khách hàng hình thức đầu tư kinh doanh hiệu với lơ đất Cơng ty tư vấn miễn phí, trực tiếp website cơng ty thắc mắc liên quan đến quy định SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 69 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng pháp luật hay cập nhật luật ban hành để tạo uy tín riêng cho công ty tạo kênh liệu thơng tin cho khách hàng thuận lợi q trình tìm hiểu dịch vụ cơng ty PHẦN KẾT LUẬN Thị trường bất động sản dần sôi động trở lại nhờ phát triển kinh tế thu hút đầu tư doanh nghiệp nước nước sau thời gian dài đóng băng Việc phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS nói riêng dịch vụ thẩm định giá nói chung nhân tố quan trọng thiết yếu kinh tế thị trường rào cản giá ảo tự phát, góp phần làm lành mạnh thị trường BĐS Tuy nhiên đôi với hội thách thức cho nghề thẩm định giá với tuổi đời non trẻ Các chuyên gia thẩm định giá chưa có nhiều kinh nghiệm đào tạo Trước thách thức đó, cơng ty VAE bước đầu khẳng định vị lĩnh vực thẩm định giá nói chung thẩm định giá đất thuê Nhà nước hàng năm nói riêng Để đạt kết phấn đấu không ngừng nhân viên cơng ty phải kể đến phận chủ chốt- thẩm định giá Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá cơng ty cịn nhiều hạn chế thiếu nhân lực, q trình thẩm định giá cịn gặp nhiều khó khăn mặt thơng tin Do đó, cơng ty phải bước khắc phục để hạn chế thiếu sót, vấn đề tuyển dụng đào tạo cán thẩm định giá yêu cầu thiết, cần trọng nhằm đạt mục tiêu đặt Đề tài nghiên cứu sở khoa học thẩm định giá BĐS nói chung thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm nói riêng Về mặt lý luận, đề tài nghiên cứu làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, giá đất thuê nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất thuê, phân tích rõ nội dung thẩm định giá đất thuê, nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá đất thuê cần thiết nguyên tắc thẩm định giá BĐS đồng thời phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 70 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Ngồi ra, đề tài sâu thực nghiệm nghiệp vụ định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm công ty VAE thông qua hợp đồng cụ thể, ưu điểm, nhược điểm, tồn nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng Trên sở vướng mắc, tồn đề tài đưa giải pháp nhằm khắc phục vấn đề bất cập đặt đề xuất số giải pháp quy trình định giá, cải thiện chất lượng nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin số giải pháp khác Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Vũ Trí Dũng thầy cô chuyên ngành thẩm định giá anh Đặng Trọng Nghĩa tập thể cán công nhân viên Công ty Cổ phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam(VAE) tạo điều kiện cho em hoàn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp SV: Nguyễn Thị Lan Phương 71 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 72 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng PHỤ LỤC 1: Bản đồ vị trí khu đất Cơng ty HANAKA PHỤ LỤC 2: Ảnh trạng khu đất 445.947,7m Cơng ty Cổ phần tập đồn HANAKA SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp SV: Nguyễn Thị Lan Phương 73 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp SV: Nguyễn Thị Lan Phương 74 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 75 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng PHỤ LỤC 3: Ảnh trạng khu dự án FLC SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 76 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng PHỤ LỤC 4: Bảng tổng hợp thông tin TSSS khu dự án FLC STT Yếu tố so sánh TS định giá TSSS1 TSSS2 TSSS3 4.300,0 104 120 100 Đất thổ cư, Giả định phân A Tổng diện tích lớp lơ (m2) đất với diện tích 4.300 m2 đất thổ cư Đất thổ cư, mặt mặt đường đường QL2C cũ QL2C, giáp bờ Đất trống Gần sông Hồng cổng làng An Lão Gần bến phà Xuôi, cách TSTĐG Vĩnh Thịnh khoảng 200m Cách TSTĐG khoảng 1km Thời điểm giao dịch B Đất thổ cư, thôn An Lão Xuôi, xã Vĩnh Thịnh; lô đất mặt đường QL2C Cách cổng UBND xã Vĩnh Thịnh 20m Cách TSTĐG khoảng 500m Thời điểm chuyển Thời điểm Giao dịch thành nhượng, tháng rao bán công tháng 01/2014 tháng 5/2015 6/2015 Đơn giá bán thương lượng (không bao gồm Chưa biết tài sản đất) 3.2 00.000 3.000.000 000.000 2.500.000 3.000.000 3.000.000 (đồng/m2) Giá đất theo QĐ UBND tỉnh (đồng/m2) C C1 C2 C3 Các yếu tố điều chỉnh giá Căn pháp Sổ đỏ lý chủ Quy mơ Vị trí, lợi kinh doanh Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ 4.300,0 104,0 120,0 100,0 Lô đất dự án Lô đất trống Lô đất trống Gần trường Tổ hợp nghỉ mặt đường QL2C mặt mầm non, cấp 1, dưỡng thể cũ, gần cổng làng đường QL2C cấp xã Vĩnh thao đa chức An Lão Xuôi Khu cũ Gần bến Thịnh; gần trạm FLC vực tập trung dân phà Vĩnh y tế xã Khu vực SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 77 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Travel, xã Vĩnh Thịnh, huyện Vĩnh Tường Cách trung tâm huyện Thịnh Cách Vĩnh Tường khu trung khoảng 6km, tâm xã VT cách trục cư đơng đúc, khoảng đường từ cầu thích hợp làm cửa 500m Khu Vĩnh Thịnh hàng buôn bán vực tập trung xuống địa nhỏ lẻ Gần khu dân cư đông phận tỉnh Vĩnh vực trung tâm xã đúc, thích Phúc 5km; hợp làm cửa cách trung tâm hàng buôn xã Vĩnh Thịnh bán nhỏ dân cư đông đúc Thích hợp làm cửa hàng bn bán nhỏ khoảng 500m, cách bến phà Vĩnh Thịnh 1km C4 Hạ tầng Hạ tầng đồng Hạ tầng khu dân khu dự án cư hữu Hạ tầng khu dân cư hữu Hạ tầng khu dân cư hữu Môi trường, vệ C5 Môi trường, sinh tốt; an an ninh ninh trật tự Bình thường Bình thường Tây Bắc (buổi Tây Bắc (buổi chiều nắng chiếu chiều nắng gắt) chiếu gắt) Bình thường đảm bảo C6 Hướng Đơng Bắc Anh Đảm Liên hệ (0912 904 391) Anh Trọng (0982 479 348) Đông Bắc Anh Hợp (0945 965 566) DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 78 GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định xác định giá đất theo quy định pháp luật Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo định số 24/2005, 77/2005, 192/2008 Bộ tài Luật đất đai năm 2003 - Nhà xuất Chính trị quốc gia Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài - Trường cao đẳng tài quản trị kinh doanh Các văn pháp lý liên quan đến định giá doanh nghiệp pháp lệnh giá, luật doanh nghiệp, luật đất đai, luật xây dựng, luật dân Báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá công ty VAE Báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá công ty VVFC SV: Nguyễn Thị Lan Phương Lớp: Thẩm định giá 55 ... triển dự án khu đất thuê thuộc Công ty Cổ phần tập đoàn HANAKA bao gồm sở thẩm định giá, nguyên tắc thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá Công ty Cổ phần giám định thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE). .. thành phần kinh tế xã hội, em lựa chọn đề tài ? ?Đánh giá giá trị lợi thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê Nhà nước thuộc công ty Cổ phần tập đồn HANAKA Cơng ty Cổ phần giám định thẩm định. .. cáo thẩm định giá công ty VAE Vậy giá trị lợi thương mại quyền phát triển dự án khu đất doanh nghiệp là: 19,723,000,000 đồng Vậy kết thẩm định giá giá trị lợi thương mại quyền phát triển dự án khu