THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK SVTH : HUỲNH THỊ KIM TÀI MSSV : 04124066 : : DH04QL LỚP : 2004 – 2008 KHÓA NGÀNH : Quản Lý Đất Đai Mẫu bìa - TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2008 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN HUỲNH THỊ KIM TÀI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK Giáo viên hướng dẫn: ThS Võ Văn Việt Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: - Tháng năm 2008 - LỜI CẢM ƠN Con xin chân thành cảm ơn gia đình ln dành tình yêu thương cho con, tạo điều kiện cho suốt q trình học tập để có ngày hơm Con xin khắc ghi suốt đời Em xin cám ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai Bất Động sản, toàn thể q thầy dạy dỗ, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quí báu cho em làm hành trang bước vào sống Em xin chân thành cản ơn thầy Võ Văn Việt nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ dẫn cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cám ơn đến anh chị Phòng thẩm định giá tài sản Hội sở thuộc Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam (Eximbank) tận tình dẫn, truyền đạt kinh nghiệm giúp đỡ em trình thực đề tài Tôi xin cảm ơn bạn lớp Quản lý Đất đai khố 30 ln giúp đỡ, chia sẻ suốt thời gian học tập, sinh hoạt trường HUỲNH THỊ KIM TÀI Ngành Quản lý đất đai Huỳnh Thị Kim Tài TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Huỳnh Thị Kim Tài, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK” Giáo viên hướng dẫn: ThS Võ Văn Việt, Phòng Đào Tạo Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Trong thực tế thẩm định giá xem trái tim tất hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh tế chịu tác động khái niệm giá trị, mà thẩm định giá hiểu cách đơn giản ước tính giá trị tài sản thị trường Thẩm định giá có vai trị quan trọng việc giúp đưa định có liên quan tới việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, kinh doanh tài sản cố định đặc biệt chấp vay vốn Đây nhu cầu ngày lớn xã hội Với mục tiêu tìm hiểu, đánh giá quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn thực tế nay, đề tài tiến hành nghiên cứu nội dung: tìm hiểu, đánh giá quy trình, phương pháp thẩm định giá cho mục đích chấp vay vốn Eximbank, qua vận dụng quy trình, phương pháp để thẩm định giá bất động sản cụ thể Phương pháp dùng để nghiên cứu chủ yếu phương pháp thu thập thông tin phương pháp thẩm định giá bất động sản Đề tài thực Phòng thẩm định giá Ngân hàng Eximbank - Chi nhánh Chợ Lớn thời gian từ tháng 04 đến tháng 07 năm 2008 Sau 04 tháng thực đề tài, đạt kết quả:  Tìm hiểu sơ nét nghiệp vụ thẩm định giá ngần hàng Eximbank  Vận dụng quy trình phương pháp thẩm định Ngân hàng để ước tính giá trị chấp cho bất động sản cụ thể phục vụ cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng Eximbank  Qua trình thực hiện, thân học hỏi thêm nhiều kiến thức, tích lũy nhiều kinh nghiệm chun mơn, nâng cao thêm hiểu biết cho thân ii Ngành Quản lý đất đai Huỳnh Thị Kim Tài MỤC LỤC Trang tóm tắt ii Mục lục iii Danh sách Bảng - Biểu - Sơ đồ - Các chữ viết tắt .iv ĐẶT VẤN ĐỀ .Trang PHẦN I : TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Bất động sản 2 Thị trường bất động sản Thế chấp vay vốn Thẩm định giá bất động sản I.1.2 Cơ sở pháp lý 20 I.2 Nội dung, phương pháp nghiên cứu 20 I.2.1 Nội dung nghiên cứu 20 I.2.2 Phương pháp nghiên cứu 20 PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 II.1 Giới thiệu Ngân Hàng Eximbank 22 II.1.1 Quá trình hình thành phát triển 22 II.1.2 Các dịch vụ Eximbank 22 II.1.3 Thế chấp vay vốn Eximbank 23 II.1.4 Cơ cấu tổ chức 24 II.1.5 Thành tựu đạt năm gần 24 II.2 Phòng thẩm định giá 24 II.2.1 Sự hình thành phát triển 24 II.2.2 Chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức 25 II.2.3 Nghiệp vụ quy trình thẩm định giá 26 II.2.4 Ưu điểm hạn chế phòng thẩm định giá tài sản 30 II.3 Thẩm định giá bất động sản cụ thể cho mục đích chấp vay vốn 30 II.3.1 Thông tin tài sản thẩm định 30 II.3.2 Đặc điểm bất động sản 31 II.3.3 Những pháp lý để thẩm định giá 31 II.3.4 Thẩm định theo phương pháp so sánh giá bán 32 II.3.5 Thẩm định theo phương pháp thặng dư 41 KẾT LUẬN 51 iii Ngành Quản lý đất đai Huỳnh Thị Kim Tài DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐSGĐ BĐSSS : : QSDĐ : DTSXD : DTSKD : Bất động sản giả định Bất động sản so sánh Quyền sử dụng đất Diện tích sàn xây dựng Diện tích sàn kinh doanh DANH SÁCH CÁC BẢNG Nội dung bảng Trang Bảng I.1 Đơn giá xây dựng theo cấp nhà 33 Bảng II.2 Tổng hợp đặc điểm bất động sản 36 Bảng II.3 Đặc điểm khác biệt BĐSSS với BĐSGĐ 37 Bảng II.4 Điều chỉnh tổng hợp đơn giá QSDĐ 39 Bảng II.5 Tổng hợp diện tích BĐSTĐ 42 Bảng II.6 Thông tin giá bán hộ chung cư địa bàn quận Bình Thạnh 44 Bảng II.7 Phương án giá bán hộ chung cư giả định 46 Bảng II.8 Doanh thu ước tính 47 Bảng II.9 Bảng báo giá khái tốn xây dựng cơng trình 47 Bảng II.10 Tổng hợp chi phí xây dựng 49 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ I.1 Quy trình thẩm định giá 19 Sơ đồ II.1 Cơ cấu tổ chức nhân phòng thẩm định giá tài sản Eximbank 25 Sơ đồ II.2 Quy trình thẩm định phịng thẩm định giá tài sản Eximbank 27 Sơ đồ II.3 Vị trí bất động sản thẩm định 40 DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình II.1 Chung cư Thế Kỷ 21 44 Hình II.2 Chung cư Bắc Đinh Bộ Lĩnh 45 Hình II.3 Chung cư Ngơ Tất Tố 45 Hình II.4 Chung cư Nguyễn Ngọc Phương 46 iv Ngành Quản lý đất đai Huỳnh Thị Kim Tài ĐẶT VẤN ĐỀ Trước xu tồn cầu hố ngày đẩy mạnh, Việt Nam không ngừng mở rộng quan hệ, hợp tác với nước khu vực giới dần khẳng định vị trường quốc tế Hiện nay, kinh tế nước ta nói chung kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng phát triển mạnh mẽ, thu hút nhiều nguồn đầu tư nước nhiều lĩnh vực, đặc biệt thị trường bất động sản Đây thị trường lại có vai trị, có đóng góp to lớn cho kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản hoạt động dựa giá trị bất động sản giao dịch, mà việc xác định giá trị bất động sản lại thực thông qua hoạt động thẩm định giá Do thẩm định giá bất động sản xem trái tim tất hoạt động bất động sản, hay mở rộng thực tế coi thẩm định giá trái tim tất hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh tế chịu tác động khái niệm giá trị Thẩm định giá hiểu việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thơng lệ quốc tế Thẩm định giá có vai trò quan trọng việc giúp đưa định có liên quan tới việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, kinh doanh tài sản cố định, chấp… Hiện nay, nhu cầu vốn xã hội ngày gia tăng thúc đẩy nhu cầu thẩm định giá cho mục đích chấp vay vốn hầu hết ngân hàng, công ty địa ốc công ty chuyên biệt chức thẩm định giá Bộ Tài Chính cho phép hoạt động Nhưng thẩm định giá ngành nên cơng tác thẩm định giá cịn gặp nhiều khó khăn bất cập Với mục đích tìm hiểu, đánh giá quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn thực tế nay, tiến hành đề tài “Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng Eximbank” Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu, đánh giá quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Eximbank Qua đó, áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá Eximbank để thẩm định giá cho bất động sản cụ thể phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Eximbank Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Eximbank Phạm vi nghiên cứu: đề tài thực phòng Thẩm định giá ngân hàng Eximbank, thời gian từ tháng 04/2008 đến tháng 07/2008 tập trung nghiên cứu quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Trang Ngành Quản lý đất đai Huỳnh Thị Kim Tài PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học 1) Bất động sản a) Khái niệm bất động sản Bất động sản thuật ngữ rộng tài sản đất đai, cơng trình xây dựng dùng cho mục đích cư trú, giải trí, nơng nghiệp, cơng nghiệp, kinh doanh thương mại Bất động sản ám đến đất đai tất cơng trình xây dựng cách vĩnh viễn khu đất, bao gồm hệ thống cống rãnh thoát nước hạng mục cơng trình cố định khác Nói vắn tắt, bất động sản bao gồm đất đai tất thứ gắn vững lâu dài (Đồn Văn Trường, 2000) Khoản điều 174 Bộ luật dân Việt Nam (2005) quy định: bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo đó, ta hiểu bất động sản bao gồm tài sản không di dời bao gồm: đất đai, cơng trình gắn liền với đất đai, vật thể gắn liền với cơng trình đó… khơng phải tất tài sản gắn liền với đất đai, gắn liền với cơng trình đất gọi bất động sản Những tài sản gọi bất động sản chúng “không di dời hay di dời không đáng kể cho chức chúng khơng bị thay đổi” (Lý Hưng Thành) b) Thuộc tính bất động sản: Bất động sản gọi loại hàng hóa đặc biệt thuộc tính: * Tính bất động: Chúng ta khơng thể di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác Vị trí tọa lạc bất động sản hay vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sở hạ tầng xã hội, sở hạ tầng kỹ thuật, mơi trường sinh thái, mơi trường kinh doanh… có nghĩa giá bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi bất động sản tọa lạc * Tính khơng đồng nhất, đa dạng: Hiếm có hai bất động sản giống hệt (ít mặt vị trí, vị trí bất động sản nhất) Do giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản Các đặc điểm cụ thể làm cho bất động sản khác biệt bao gồm: − Vị trí: yếu tố định đến giá, đất vị trí trung tâm có sở hạ tầng tốt giá cao khu vực ngoại thành − Kích thước: thể hình thù lơ đất (vng vắn, nở hậu, tóp hậu ) hình thù lơ đất yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản Kích Trang Ngành Quản lý đất đai Huỳnh Thị Kim Tài thước lô đất không ảnh hưởng đến thiết kế kiến trúc mà cịn có ảnh hưởng tích cực đến tâm lý người sử dụng − Hướng: theo quan niệm phong thuỷ hướng nhà phải phù hợp với tuổi chủ nhà Do vậy, hướng nhà đất đặc điểm quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản − Hiện trạng nhà đất: thể tình trạng sử dụng nhà, đất (để ở, sản xuất kinh doanh ) Bất động sản khu vực có mơi trường kinh doanh thuận lợi sử dụng để hiệu sử dụng không đạt tối ưu * Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số nên lâu dài đất đai ngày trở nên khan giá đất có xu hướng tăng lên Sự gia tăng ngày nhanh dân số cộng với tốc độ phát triển kinh tế ngày cao làm cho nhu cầu nhà ở, đất đất sản xuất kinh doanh ngày lớn Hơn nữa, tính bất động góp phần làm cho bất động sản trở nên khan mang tính độc quyền * Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản, đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, có đời sống kinh tế lâu dài Do đất đai có thời gian sử dụng vơ hạn, cơng trình đất thường đầu tư để xây dựng khai thác lâu dài, giá đất đai bị dài hạn có xu hướng tăng lên c) Đặc trưng bất động sản: * Khả co giãn cung bất động sản kém: Nhìn chung nguồn cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá do: − Tổng cung toàn đất đai cố định (quỹ đất đai không đổi); − Việc cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn (để hay để sản xuất kinh doanh); − Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch đất đai thời kỳ Do vậy, khơng thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch * Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Vì bất động sản tài sản có giá trị cao nên việc mua bán bất động sản cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều làm cho chi phí giao dịch bất động sản cao lên * Khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt: Do giá trị bất động sản lớn thời gian mua bán giao dịch dài nên dẫn đến khả chuyển hoá thành tiền mặt bất động sản linh hoạt Chính điều mà trường hợp người chủ bất động sản có nhu cầu chuyển nhanh bất động sản thành tiền mặt họ thường phải chấp nhận mức giá thấp giá thị trường * Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ: Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Luật đất đai 2003) tính chất quan trọng đất đai đời sống kinh tế - trị - xã Trang Ngành Quản lý đất đai Huỳnh Thị Kim Tài hội nên Nhà nước thường có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất tài sản đất Các công cụ quản lý nhà nước thị trường bất động sản như: ban hành văn quy phạm pháp luật, điều tiết nguồn vốn đầu tư, đề chủ trương phát triển qua thời kỳ, quy định thuế,… 2) Thị trường bất động sản a) Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hiểu cách khái quát: tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định (Thái Bá Cẩm) Thị trường bất động sản mơi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực việc mua bán bất động sản thông qua chế giá Giá bất động sản xác định thị trường bất động sản Thị trường bất động sản địa điểm mà bất động sản mua bán người mua người bán mà khơng có hạn chế hoạt động Mỗi bên nhạy cảm trước quan hệ cung cầu yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định khả năng, kiến thức nắm bắt tính hữu dụng bất động sản, nhu cầu ước muốn bên b) Đặc trưng thị trường bất động sản − Khơng có thị trường trung tâm − Thị trường mang tính chất địa phương, thị trường nhà ở: tính bất động bất động sản tạo nên Ta di chuyển đất đai từ nơi sang nơi khác, vị trí bất động sản cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên, điều kiện sở hạ tầng xã hội, sở hạ tầng kỹ thuật nơi mà bất động sản tọa lạc Do đó, ta khơng thể di chuyển đất đai từ nơi thừa (như vùng đồi núi) xuống nơi thiếu (như vùng đồng bằng), từ nơi đất tốt xuống nơi đất xấu − Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo: đặc điểm bất động sản, phương pháp tiến hành giao dịch buôn bán thiếu thông tin cần thiết cho giao dịch − Tính khơng cơng khai thị trường làm cho thơng tin giá khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu thông tin thị trường − Là thị trường nhạy cảm với biến động kinh tế, trị: thể rõ gia nhập WTO, thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng… thực − Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, tiền tệ c) Các khu vực thị trường bất động sản Thị trường bất động sản phân chia theo khu vực Bao gồm thị trường nhà ở, thị trường văn phòng, thị trường cửa hàng bán lẻ, thị trường công nghiệp thị trường tài sản đặc biệt khác * Thị trường nhà gồm: Trang BĐSSS2 23/12 Nơ Trang Long, quận BT Mô tả: Nhà cấp 2, nằm hẻm rộng 5m - 6m, khu dân cư đông đúc, môi trường an ninh, cách đường Nơ Trang Long 20m, cách bất động sản thẩm định km, cách trung tâm quận khoản < 1km, kết cấu gồm + lầu, nhà vừa xây, có vị trí đẹp, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức DT khn viên: 4m x 18.3m = 73.2m2; DT sàn xây dựng: 292.8 m2 Mức giá rao bán: 3.600 triệu đồng Giá bán: 3.240 triệu đồng Chất lượng cịn lại cơng trình 100 % Giá trị cịn lại cơng trình: 100% x x 292,8 = 1.464 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 3.240 – 1.464 = 1.776 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.776 / 73,2 = 24,26 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm từ 24,26 triệu đồng/m2 đến 24,91 triệu đồng/m2 Mức chênh lệch trên: Mức chênh lệch dưới: 24,91  18,90 x100%  24,13% 24,91 24,26  17,85 x100%  26,42% 24,26  Khi tiến hành điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất cho nhóm bất động sản có độ rộng hẻm 3m - 4m lên hẻm 5m - 7m ta phải cộng thêm từ 24,13% 26,42% làm trịn 24% - 26%  Điều chỉnh chênh lệch nhóm bất động sản có độ rộng hẻm 5m – 7m với nhóm bất động sản có độ rộng hẻm >7m ( mức chênh lệch hẻm 5m – 7m so với hẻm >7 ) Để tiến hành điều chỉnh ta xem xét bất động sản sau nhóm: Nhóm I: nhóm bất động sản nằm hẻm >7m BĐSSS1 215/25 Nguyễn Xí, phường 13, quận BT Mơ tả: Nhà cấp 2, nằm gần ngả Nơ Trang Long, khu vực yên tĩnh, khu công chức nhà nước, nằm hẻm >7m, cách tài sản thẩm định 600 m, kết cấu gồm lầu + + sân thượng, nhà xây dựng năm 2004, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức.Có giấy tờ pháp lý đầy đủ DT khuôn viên: 4,2m x 17m = 71,4m2; DT sàn xây dựng: 257,9m2 Mức giá rao bán: 3.330 triệu đồng Giá bán: 2.997 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (80 – 4) x 100 % / 80 = 95 % Giá trị cịn lại cơng trình: 95 % x x 257,9 = 1.225,03 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 2.997 – 1.225 = 1.771,98 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 24,82 triệu đồng/m2 BĐSSS2 215/149 Nguyễn Xí, phường 13, quận BT Mô tả: Nhà nằm gần ngả Nơ Trang Long, khu vực yên tĩnh, khu công chức nhà nước, nằm hẻm >7m, cách tài sản thẩm định 700 m, kết cấu gồm lầu + + sân thượng, nhà xây dựng năm 2004, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức Vị trí DT khn viên: 4m x 17m = 68m2; DT sàn xây dựng: 238m2 Mức giá rao bán: 3.150 triệu đồng Giá bán: 2.835 triệu đồng Chất lượng cịn lại cơng trình: (80 – 4) 100 % / 80 = 95 % Giá trị cịn lại cơng trình: 95 % x x 238 = 1.130,5 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 2.835 – 1.130,5 = 1.704,5 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.704,5 / 68 = 25,07 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm từ 24,82 triệu đồng/m2 đến 25,07 triệu đồng/m2 Cả bất động sản nhóm có mức độ tương đồng cao Tương đồng vị trí, hình dáng, pháp lý, mơi trường NHĨM II: nhóm bất động sản nằm hẻm có độ rộng 5m -7m BĐSSS1 23/30 Nơ trang Long, quận BT Mô tả: nhà cấp 3, nằm hẻm 5m, cách Nơ Trang Long 50m, cách bất động sản thẩm định 1,9 km, cách quận < 1km, kết cấu gồm trệt, phòng tắm, phòng ngủ, gần chợ, trường học, nhà xây năm 2006, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức Diện tích xd: x 15.4 = 61,6 m2 Diện tích sàn xd = 61,6m2 Mức giá rao bán: 1.900 triệu đồng Giá bán: 1.710 triệu đồng Chất lượng cịn lại cơng trình: (40 – 2) x 100 % / 40 = 95 % Giá trị lại cơng trình: 95 % x 3x 61,6 = 175,56 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 1.710 - 175,56 = 1.534,44 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.534,44 / 61,6 = 24,91 triệu đồng/m2 BĐSSS2 23/12 Nơ Trang Long, quận BT Mô tả: Nhà cấp 2, nằm hẻm rộng 5m - 6m, khu dân cư đông đúc, môi trường an ninh, cách đường Nơ Trang Long 20m, cách bất động sản thẩm định km, cách trung tâm quận khoản < 1km, kết cấu gồm + lầu, nhà vừa xây, có vị trí đẹp, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vuông vức DT khuôn viên: 4m x 18.3m = 73.2m2; DT sàn xây dựng: 292.8 m2 Mức giá rao bán: 3.600 triệu đồng Giá bán: 3.240 triệu đồng Chất lượng cịn lại cơng trình 100 % Giá trị cịn lại cơng trình: 100% x x 292,8 = 1.464 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 3.240 – 1.464 = 1.776 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.776 / 73,2 = 24,26 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm từ 24,26 triệu đồng/m2 đến 24,91 triệu đồng/m2 Mức chênh lệch trên: Mức chênh lệch dưới: 24,91  25,07  0,6% 24,91 24,26  24,82  2,3% 24,26  Khi tiến hành điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất cho nhóm bất động sản có độ rộng hẻm >7m hẻm chuẩn ta phải trừ khoảng -0,6% đến 2,3% làm tròn -1% đến -2%  Tổng hợp chênh lệch độ rộng hẻm: Độ rộng hẻm Mức chênh lệch (%) Hẻm rộng 5m – 7m 0% Hẻm rộng 7m (-1%) – (-2%)  Điều chỉnh chênh lệch nhóm bất động sản có diện tích 60m2 – 80m2 với nhóm bất động sản có diện tích 80m2 BĐSSS1 5/53 Nơ trang Long, quận BT Mô tả: nhà cấp 2, nằm hẻm 5m, kết cấu gồm + lầu đúc, tấm, gần chợ, trường học, khu dân cư sầm uất, an ninh tốt, nhà xây dựng năm 2003, giấy tờ hợp lệ, hình dáng tương đối vng vức Vị trí: nhà nằm hẻm 5m, cách Nơ Trang Long 70m, cách bất động sản thẩm định km, cách trung tâm quận < 1km DT khuôn viên: 7m x 15m = 105m2; DT sàn xây dựng: 300 m2 Mức giá giao dịch: 4.500 triệu đồng Giá bán: 4.050 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (80 – 5) x 100 % / 80 = 94 % Giá trị cịn lại cơng trình: 94 % x x 300 = 1.410 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 4.050 – 1.410 = 2.640 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 2.640 / 105 = 25,14 triệu đồng/m2 BĐSSS2 3/32 Nơ Trang Long, quận BT Mô tả: Nhà cấp 4, nằm hẻm rộng 6m, khu dân cư đông đúc, an ninh, ô tô vào thuận tiện, nhà xây dựng năm 2005, hướng Bắc, giấy tờ hợp lệ Vị trí: nằm hẻm rộng 6m, cách đường Nơ Trang Long 50m, cách bất động sản thẩm định 2,2 km, cách quận khoản < 1km DT khuôn viên: 5m x 16.6m = 83m2; DT sàn xây dựng: 83 m2 Mức giá giao dịch: 2.700 triệu đồng Giá bán: 2.430 triệu đồng Chất lượng cịn lại cơng trình: (20 – 3) x 100 % / 20 = 85 % Giá trị cịn lại cơng trình: 85% x 1,8 x 83 = 126,99 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 2.430 – 126,99 = 2.303,01 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 2.303,01 / 83 = 27,75 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất : 25,14 triệu đồng/m2 đến 27,75 triệu đồng/m2 Nhóm II: nhóm bất động sản có diện tích 60m2 – 80m2 BĐSSS1 23/30 Nơ trang Long, quận BT Mô tả: nhà cấp 3, nằm hẻm 5m, cách Nơ Trang Long 50m, cách bất động sản thẩm định 1,9 km, cách quận < 1km, kết cấu gồm trệt, phòng tắm, phòng ngủ, gần chợ, trường học, nhà xây năm 2006, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức Diện tích xd: x 15.4 = 61,6 m2 Diện tích sàn xd = 61,6m2 Mức giá rao bán: 1.900 triệu đồng Giá bán: 1.710 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (40 – 2) x 100 % / 40 = 95 % Giá trị cịn lại cơng trình: 95 % x 3x 61,6 = 175,56 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 1.710 - 175,56 = 1.534,44 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.534,44 / 61,6 = 24,91 triệu đồng/m2 BĐSSS2 23/12 Nơ Trang Long, quận BT Mô tả: Nhà cấp 2, nằm hẻm rộng 5m - 6m, khu dân cư đông đúc, môi trường an ninh, cách đường Nơ Trang Long 20m, cách bất động sản thẩm định km, cách trung tâm quận khoản < 1km, kết cấu gồm + lầu, nhà vừa xây, có vị trí đẹp, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức DT khuôn viên: 4m x 18.3m = 73.2m2; DT sàn xây dựng: 292.8 m2 Mức giá rao bán: 3.600 triệu đồng Giá bán: 3.240 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình 100 % Giá trị cịn lại cơng trình: 100% x x 292,8 = 1.464 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 3.240 – 1.464 = 1.776 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.776 / 73,2 = 24,26 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm từ 24,26 triệu đồng/m2 đến 24,91 triệu đồng/m2 Mức chênh lệch trên: 24,91  27,75  11,4% 24,91 Mức chênh lệch dưới: 24,26  25,14  3,6% 24,26  Với kết ta điều chỉnh cho nhóm bất động sản có diện tích >80m2 nhóm chuẩn ta phải trừ khoảng từ -3,6% đến -11,4%, làm tròn từ -4% đến -11%  Tổng hợp chênh lệch quy mơ diện tích: Diện tích Diện tích 60m2 – 80m2 Mức chênh lệch (%) 0% Diện tích 80m2 (-4%) – (-11%)  Điều chỉnh hệ số chênh lệch nhóm bất động sản nằm vị trí cách quận 1km – 2km với nhóm bất động sản cách quận >2km ( mức chênh lệch vị trí cách quận 1km – 2km với vị trí cách quận > 2km), yếu tố khác xem tương đồng Để tiến hành điều chỉnh ta xem xét nhóm bất động sản sau: NHĨM I: nhóm bất động sản cách quận >2km Bất động sản so sánh : 445/11 Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh Mơ tả: nhà cấp 3, xây dựng năm 2002, hình dáng vng vức,1 có kết cấu + lầu, gồm phòng khách, bếp, phòng ngủ, phòng tắm, nằm khu dân cư sầm uất, gần chợ, có giấy tờ hợp lệ Vị trí: nằm hẻm 8m, cách Nơ Trang Long 100m, cách bất động sản thẩm định 400m Diện tích khn viên: 4,2m x 20m = 84m2 Diện tích sàn XD: 160m2 Giá rao bán: 2.200 triệu đồng Giá bán: 1.980 triệu đồng Đơn giá xây dựng: triệu đồng / m2 Chất lượng cịn lại cơng trình: 40  x100%  90% 40 Giá trị cịn lại cơng trình: 90 % x x 160 = 432 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 1.980 – 432 = 1.548 triệu đồng Giá trị 1m2 đất: 1.548 / 84 = 18,43 triệu đồng Bất động sản so sánh : 445/15D Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh Mô tả: nhà cấp 4, xây dựng năm 2006, hình dáng vng vức, gác lửng, gồm phịng khách, bếp, 1phòng ngủ, 1phòng tắm, nằm khu dân cư sầm uất, gần chợ, có giấy tờ hợp lệ Vị trí: nằm hẻm 8m, cách Nơ Trang Long 100m, cách bất động sản thẩm định 400m Diện tích khn viên: 5m x 11m = 55m2 Diện tích sàn XD: 80m2 Giá rao bán: 1.300 triệu đồng Giá bán: 1.170 triệu đồng Đơn giá xây dựng: 1,8 triệu đồng / m2 Chất lượng cịn lại cơng trình: 20  x100%  90% 20 Giá trị lại cơng trình: 90 % x 1,8 x 80 = 129,6 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 1.170 – 129,6 = 1.040,4 triệu đồng Giá trị 1m2 đất: 1.040,4 / 55 = 18,92 triệu đồng Nhận xét: bất động sản nhóm tương đồng vị trí, nằm hẻm nên có môi trường sống Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm từ 18,43 triệu đồng/m2 đến 18,92 triệu đồng/m2 Nhóm II: nhóm bất động sản nằm vị trí cách quận 1km – 2km BĐSSS1 215/25 Nguyễn Xí, phường 13, quận BT Mô tả: Nhà cấp 2, nằm gần ngả Nơ Trang Long, khu vực yên tĩnh, khu công chức nhà nước, nằm hẻm >7m, cách tài sản thẩm định 600 m, kết cấu gồm lầu + + sân thượng, nhà xây dựng năm 2004, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức.Có giấy tờ pháp lý đầy đủ DT khn viên: 4,2m x 17m = 71,4m2; DT sàn xây dựng: 257,9m2 Mức giá rao bán: 3.330 triệu đồng Giá bán: 2.997 triệu đồng Chất lượng cịn lại cơng trình: (80 – 4) x 100 % / 80 = 95 % Giá trị cịn lại cơng trình: 95 % x x 257,9 = 1.225,03 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 2.997 – 1.225 = 1.771,98 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 24,82 triệu đồng/m2 BĐSSS2 215/149 Nguyễn Xí, phường 13, quận BT Mơ tả: Nhà nằm gần ngả Nơ Trang Long, khu vực yên tĩnh, khu công chức nhà nước, nằm hẻm >7m, cách tài sản thẩm định 700 m, cách trung tâm quận từ 1km – 2km, kết cấu gồm lầu + + sân thượng, nhà xây dựng năm 2004, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức Vị trí DT khn viên: 4m x 17m = 68m2; DT sàn xây dựng: 238m2 Mức giá rao bán: 3.150 triệu đồng Giá bán: 2.835 triệu đồng Chất lượng cịn lại cơng trình: (80 – 4) 100 % / 80 = 95 % Giá trị lại cơng trình: 95 % x x 238 = 1.130,5 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 2.835 – 1.130,5 = 1.704,5 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.704,5 / 68 = 25,07 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm từ 24,82 triệu đồng/m2 đến 25,07 triệu đồng/m2 Cả bất động sản nhóm có mức độ tương đồng cao Tương đồng vị trí, hình dáng, pháp lý, mơi trường Mức chênh lệch trên: 25,07  18,92  24,5% 25,07 Mức chênh lệch dưới: 24,82  18,43  25,7% 24,82  Với kết ta điều chỉnh cho nhóm bất động sản vị trí cách quận > 2km nhóm chuẩn ta phải cộng thêm khoảng từ 24,5% đến 25,7 %, làm tròn từ 25 % đến 26 %  Điều chỉnh hệ số chênh lệch nhóm bất động sản có vị trí cách quận 1km – 2km với nhóm bất động sản có vị trí cách quận 7m, cách tài sản thẩm định 600 m, kết cấu gồm lầu + + sân thượng, nhà xây dựng năm 2004, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức.Có giấy tờ pháp lý đầy đủ DT khuôn viên: 4,2m x 17m = 71,4m2; DT sàn xây dựng: 257,9m2 Mức giá rao bán: 3.330 triệu đồng Giá bán: 2.997 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (80 – 4) x 100 % / 80 = 95 % Giá trị cịn lại cơng trình: 95 % x x 257,9 = 1.225,03 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 2.997 – 1.225 = 1.771,98 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 24,82 triệu đồng/m2 BĐSSS2 215/149 Nguyễn Xí, phường 13, quận BT Mô tả: Nhà nằm gần ngả Nơ Trang Long, khu vực yên tĩnh, khu công chức nhà nước, nằm hẻm >7m, cách tài sản thẩm định 700 m, cách trung tâm quận từ 1km – 2km, kết cấu gồm lầu + + sân thượng, nhà xây dựng năm 2004, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức Vị trí DT khn viên: 4m x 17m = 68m2; DT sàn xây dựng: 238m2 Mức giá rao bán: 3.150 triệu đồng Giá bán: 2.835 triệu đồng Chất lượng cịn lại cơng trình: (80 – 4) 100 % / 80 = 95 % Giá trị cịn lại cơng trình: 95 % x x 238 = 1.130,5 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 2.835 – 1.130,5 = 1.704,5 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 1.704,5 / 68 = 25,07 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm từ 24,82 triệu đồng/m2 đến 25,07 triệu đồng/m2 Cả bất động sản nhóm có mức độ tương đồng cao Tương đồng vị trí, hình dáng, pháp lý, mơi trường Nhóm II: nhóm bất động sản nằm vị trí cách quận 7m, cách tài sản thẩm định 1,5km, nhà xây dựng năm 2004, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức.Có giấy tờ pháp lý đầy đủ DT khuôn viên: 6m x 13m = 78m2; DT sàn xây dựng: 78m2 Mức giá rao bán: 2.650 triệu đồng Giá bán: 2.385 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (40 – 4) x 100 % / 40 = 90 % Giá trị lại cơng trình: 90 % x x 78 = 210,6 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 2.385 – 210,6 = 2.174,4 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 27,88 triệu đồng/m2 BĐSSS2 phường 7, Nơ Trang Long, quận BT Mô tả: Nhà cấp 4, nằm khu vực đông đúc, nằm hẻm >7m, cách tài sản thẩm định >1km, cách trung tâm quận từ 20m ( mức chênh lệch chiều sâu đất ≤20m với chiều sâu >20m), yếu tố khác xem tương đồng Để tiến hành điều chỉnh ta xem xét bất động sản sau: NHĨM I: nhóm bất động sản có chiều sâu ≤20m, cách q1 20m, cách q1 từ 1km – 2km BĐSSS1 hẻm 255, Nơ Trang Long, phường 13, quận BT Mô tả: Nhà cấp 4, trệt, nát, nằm hẻm 5m - 7m, cách tài sản thẩm định 400 m, nằm gần cầu, không ngập nước, có sân vườn, hướng Đơng Nam, thống mát, an ninh, hình dáng vng vức.Có giấy tờ pháp lý đầy đủ DT khuôn viên: 4m x 35m = 140m2; DT sàn xây dựng: 4m x 17m = 68m2 Mức giá rao bán: 2.600 triệu đồng Giá bán: 2.340 triệu đồng Chất lượng cịn lại cơng trình: 0% Giá trị cịn lại cơng trình: triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 2.340 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 16,71 triệu đồng/m2 BĐSSS2 hẻm XH, Nơ Trang Long, phường 7, quận BT Mô tả: Nhà cấp 3, nằm hẻm 6m, cách tài sản thẩm định 700 m, cách trung tâm quận từ 1km – 2km, kết cấu gồm lầu + trệt, phòng ngủ, nhà xây dựng năm 2004, giấy tờ hợp lệ, hình dáng vng vức, gần chợ Vị trí DT khn viên: 7m x 23m = 161m2; DT sàn xây dựng: 310m2 Mức giá rao bán: 4.050 triệu đồng Giá bán: 3.645 triệu đồng Chất lượng lại cơng trình: (80 – 4) 100 % / 80 = 90 % Giá trị cịn lại cơng trình: 90 % x x 310 = 837 triệu đồng Giá trị quyền sử dụng đất: 3.645 – 837 = 2.808 triệu đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 2.808 / 161 = 17,44 triệu đồng/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất nhóm từ 16,71 triệu đồng/m2 đến 17,44 triệu đồng/m2 Nhận xét: nhóm bất động sản tương đồng nhau, nhóm I nằm vị trí tốt nhóm II, đó, trước điều chỉnh mức chênh lệch chiều sâu đất, ta cần điều chỉnh vị trí nhóm I nhóm II ( điều chỉnh vị trí cách q1 20m 25% – 29% Thông tin thu thập thị trường: Độ rộng hẻm Hẻm rộng 3m - 4m : 74% – 76% Hẻm rộng 5m – 7m : 100% Hẻm rộng > 7m : 101% – 102% Diện tích Diện tích 80m : 100% : 104% – 111% Khoảng cách tới quận Cách quận 2km : 74% – 75% Chiều sâu đất Chiều sâu đất ≤ 20m : 100% Chiều sâu >20m : 71% - 75% Nhận xét: Giá bất động sản nằm hẻm 3m – 4m có giá thấp nhiều so với bất động sản nằm hẻm 5m – 7m bất lợi mà hẻm mang lại như: khó kinh doanh, mua bán, khó khăn việc lại Giá bất động sản có chiều sâu >20m thấp nhiều so với có chiều sâu < 20m tính bất lợi việc kinh doanh, mua bán, thẩm mỹ nhà Thống kê điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất khu vực Với bất động sản chọn làm chuẩn: 100% * Độ rộng hẻm Hẻm rộng 5m – 7m: 100% Hẻm rộng 3m – 5m : 74% - 76% Hẻm rộng > 7m: 101% - 102 % * Quy mơ diện tích Diện tích từ 60m2 - 80m2: 100% Diện tích < 60m2: 90 % - 93% Diện tích >80m2: 104 % - 111% * Vị trí ( khoảng cách tới trung tâm quận nhất) Khoảng cách 1km – 2km: 100 % Khoảng cách < 1km: 110% - 111 % Khoảng cách > 2km: 74 % - 75 % * Chiều sâu đất Chiều sâu ≤ 20m: 100% Chiều sâu > 20m: 71% - 79% ... định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng Eximbank? ?? Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu, đánh giá quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Eximbank Qua... pháp lý để thẩm định giá a Cơ sở giá trị thẩm định Quá trình thẩm định dựa vào - Mục đích: kết thẩm định để phục vụ cho mục đích chấp vay vốn, tìm giá trị chấp bất động sản Giá trị chấp giá trị... nghiệp vụ thẩm định giá ngần hàng Eximbank  Vận dụng quy trình phương pháp thẩm định Ngân hàng để ước tính giá trị chấp cho bất động sản cụ thể phục vụ cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng Eximbank