Thực trạng thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích thế chấp tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM)

TRƯỜNG HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH ======***====== CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: Thực trạng thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích chấp công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam (VFAVIETNAM) Hà Nội, ngày … tháng… năm… MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thẩm định giá lĩnh vực tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nước phát triển kinh tế theo chế thị trường Quan trọng sau năm 1970 với xuất thị trường tài quốc tế, đầu tư ngày phát triển nhanh chóng, tầm quan trọng thẩm định giá ttrong thị trường ngày nhận thấy rõ rệt Trong giai đoạn kinh tế hội nhập nay, tồn cầu hóa xu ngày tăng mạnh hoạt động tín dụng trở nên quan trọng, đóng vai trị trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần lớn đến phát triển kinh tế Đầu năm 2007, VIệt Nam trở thành thành viên thức tổ chức thương mại quốc tê WTO, lợi đồng thời thách thức lớn kinh tế Việt Nam non trẻ đà hội nhập phát triển Do nhu cầu vay vốn nhằm mục đích sản xuất kinh doanh hàng hóa hay mục đích đầu tư khác trở nên sôi động, kéo theo nhu cầu chấp vay vốn ngân hàng ngày cao Chính cần thiết cơng tác thẩm định giá quan tâm sâu sắc lĩnh vực nên em định chọn đề tài : “ Thực trạng thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích chấp cơng ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) Với đề tài này, ngồi mục đích tìm hiểu lĩnh vực thẩm định giá chấp, đồng thời hoàn thiện nâng cao thêm vốn kiến thức, qua đề tài giúp tìm hiểu thêm khả ứng dụng thực tế áp dụng học nghiên cứu, em hi vọng đóng góp phần vào hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản công ty, làm hoạt động ngày uy tín, chất lượng hiệu Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống sở lý luận liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích chấp công ty đề xuất kiến nghị nâng cao chất lượng cho công tác định giá bất động sản chấp công ty Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp áp dụng trình nghiên cứu đề tài là: Thống kê, thu thập, xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích so sánh, vật biện chứng, vật lịch sử, phân tích tổng hợp… Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu sâu hoạt động thẩm định giá BĐS cy TNHH thẩm định giá tư vấn tài VFA VIETNAM Thời gian nghiên cứu số liệu, văn liên quan từ năm 2007 đến 2014 Nội dung nghiên cứu Nghiên cứu thực trạng phương pháp hoàn thiện nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá sở lý thuyết khoa học Thực tiễn hoạt động thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích chấp vay vốn công ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài VFA VIETNAM CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM) I Giới thiệu chung công ty VFA VIETNAM Công ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam viết tắt VFA VIETNAM, doanh nghiệp thành lập theo loại hình cơng ty trách nhiệm hữu hạn VFA VIETNAM Bộ Tài Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội công nhận doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động lĩnh vực Thẩm định giá Tư vấn tài VFA VIETNAM đội ngũ nhân có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, động, sáng tạo gồm thẩm định viên giá, chuyên gia tài – kế tốn, kỹ sư chun ngành, cơng ty ln hướng tới cung cấp dịch vụ thẩm định giá tư vấn tài cách hồn hảo nhất, thời gian ngắn với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng Với phương châm làm việc “ Độc lập – Khách quan – Uy tín – Chất lượng”, dịch vụ VFA VIETNAM cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ quy định hành Nhà nước về: tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, quy định tài chính, chuẩn mực kế tốn,… VFA VIETNAM cam kết “Cung cấp dịch vụ cách chuyên nghiệp” “Địa tin tưởng, lựa chọn xác khách hàng” trở thành giá trị, niềm tin nét văn hóa VFA VIETNAM Tên công ty: Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam, tên viết tắt VFA VIETNAM Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội Tel: 04 6272 6789; 046282 6789 Fax: 0439 845 673 Website: http://vfavietnam.com.vn Email: info@vfavietnam.com.vn Tài khoản: + 1125129564015- Ngân hàng Techcombank chi nhánh Hai Bà Trưng, Hà Nội + 102010001506602- Ngân hàng Cổ phần thương mại Công thương Việt NamChi nhánh Láng Hòa Lạc Văn phòng đại diện: 2.1 Tại thành phố Hồ Chí Minh - Địa chỉ: Số 387-389 Hai Bà Trưng, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh - Tel: 0862 768 686 - Email: thanhphohochiminh@vfavietnam.com.vn; - Website: http://vfavietnam.com.vn 2.2 Tại tỉnh Bắc Giang: -Địa chỉ: Số 09, ngõ 49, đường Đào Sư Tích, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang; -Tel: 0917176862 2.3 Văn phòng đại diện tỉnh Yên Bái - Địa chỉ: Số 740 đường điện biên, tổ 44, Phường Minh tân, TP Yên Bái, Tỉnh Yên Bái, Việt Nam - Tel: 843 854 470/ Fax: 843 854 470 - Email: dinhthuy73@gmail.com - Webside: http://vfavietnam.com.vn II Cơ sở pháp lý hoạt động: -Bộ Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005; -Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005; -Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012; -Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính Phủ Thẩm định giá; -Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính Phủ Thẩm định giá; -Giấy Chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số 0105658766 Phòng Đăng ký kinh doanh số – Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 21/11/2011 đăng ký thây đổi lần thứ ngày 06/6/2012; -Thông báo số 332/TB-BTC ngày 29/11/2011 Bộ Tài việc cơng bố Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá danh sách thẩm định viên giá đủ tiêu kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2011; -Thông báo số 58 BT-BTC ngày 20/01/2013 Bộ Tài việc cơng bố danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2012; -Thông báo số 59/TB-BTC ngày 20/01/2012 Bộ Tài việc công bố danh sách thẩm định viên giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá năm 2012; - Thông báo số 450/TB-BTC ngày 30/11/2012 việc công bố danh sách doanh nghiệp thẩm định giá, Danh sách thẩm định viên giá đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2012 - Thông báo số 48/TB-BTC ngày 24/01/2013 việc công bố Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá, danh sách thẩm định viên giá đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2013 Phần II Các dịch vụ cơng ty cung cấp I DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ: - Thẩm định giá bất động sản; - Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị ) - Xác định giá trị doanh nghiệp; - Thẩm định dự án đầu tư; - Thẩm định giá trị vơ hình; Thẩm định giá bất động sản: Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, giao dịch bất động sản tổ chức tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch q trình giao dịch tài sản Thông qua hoạt động thẩm định giá bất động sản, VFA VIETNAM tự hào đóng góp sức lực trí tuệ cho phát triển mạnh thị trường bất động sản Việt Nam, phát triển thành công đối tác 1.1 Mục đích thẩm định giá bất động sản: - Mua bán, chuyển nhượng, chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố lý; - Giao đất, cho thuê đấy, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời; - Đầu tư, góp vốn liên doanh; - Tư pháp; - Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; - Chứng minh lực tài tổ chức cá nhân; - Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản; - Tính thuế hạch tốn sổ sách, báo cáo tài chính; - Các mục đích khác I.2 Bất động sản thẩm định bao gồm: - Nhà biệt thự- nhà phố- hộ; - Nhà xưởng- Kho tang; - Khách sạn- Resort- nhà hàng- cao ốc; - Đất đai cơng trình xây dựng đất; - Trang trại- cơng trình cơng nghiệp dân dụng; - ……… Thẩm định giá động sản (máy móc, thiết bị): a Mục đích thẩm định giá máy móc, thiết bị: - Mua sắm tốn từ nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; - Bán, chuyển nhượng, chấp, vay vốn ngân hàng, cầm cố, lý; - Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp; - Phục vụ thuê tài chính; - Bảo hiểm; - Tính thuế hạch tốn sổ sách kế tốn, báo cáo tài chính; - Đền bù giải tỏa; - Tư vấn, lập dự án đầu tư;… b Máy móc, thiết bị thẩm định giá bao gồm: - Các loại dây chuyền sản xuất- dây chuyền công nghệ; - Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ; - Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan, tàu, thuyền; - Các máy móc, thiết bị lĩnh vực: Y tế, khoa học, giáo dục, phát thanh, truyền hình, văn hóa, thể dục thể thao, mạng phần mềm tin học, nội thất, vật tư xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt nhân, hệ thống kiểm tra an toàn xạ hạt nhân,… Xác định giá trị doanh nghiệp: Hiện nay, theo xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, cạnh tranh ngày khốc liệt, với chủ trương đường lối phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam việc cổ phần hóa, mua – bán, sáp nhập, hợp nhất,… tiến trình, giải pháp doanh nghiệp ngày có vai trị quan trọng, kết doanh nghiệp cho thấy tranh tổng quát giá trị doanh nghiệp, sở quan trọng phục vụ việc đưa định đầu tư, cổ phần hóa, mua – bán, sáp nhập, hợp nhất,… a Mục đích xác định giá trị doanh nghiệp: - Cổ phần hóa; - Mua – bán, sáp nhập, hợp nhất, liên doanh, chuyển đổi hình thức; - Thành lập giải thể doanh nghiệp; - Thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng; - Chứng minh lực tài chính; - Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu công chúng; - Có giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu kinh doanh; - Cở sở cho tổ chức, cá nhân công chúng đầu tư định đầ tư vào loại chứng khoán doanh nghiệp phát hành thị trường tài b Các loại doanh nghiệp bao gồm; - Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước; - Doanh nghiệp tư nhân - Công ty cổ phần; - Công ty trách nhiệm hữu hạn Thẩm định Dự án đầu tư: Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo cơng trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn định Việc lựa chọn định đầu tư vào dự án vô quan trọng nhà đầu tư, VFA VIETNAM mang lại thông tin kết hữu ích để nhà đầu tư có định đắn việc sử dụng đồng vốn sở hữu Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án vẽ thiết kế sở Đây để triển khai cho vẽ thiết kế kỹ thuật vẽ thi công sau Tổng mức đầu tư dự án giá trị đầu tư xây dựng dự án Không phải bất cư cơng trình xây dựng vào phải lập dự án Các cơng trình thơng thường chia thành loại nhóm A, nhóm B, nhóm C,…và loại cơng trình phân chia vào mức giá trị đầu tư công trình theo loại cơng trình Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm: - Sự cần thiết mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất… - Mơ tả quy mơ, diện tích xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình, phương án kỹ thuật, công nghệ công suất… - Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư phân đoạn thực hiện, - Đánh giá tác động mơi trường, giải pháp phịng chống cháy nổ, yêu cầu an ninh, quốc phòng,… - Tổng mức đầu tư dự án, khả thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án hoàn trả vốn, tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinnh tế, hiệu xã hội dự án,… - Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định hiệu dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI,… Tư vấn giới thiệu dịch vụán đầu tư: Mục đích thẩm định Dự thẩm Hoàn thiện tài liệu kỹ thuật, tài liệu định giá (miễn phí) - Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng; pháp lí TS thẩm định giá - Vay vốn ngân hàng; - Góp vốn liên doanh; Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thơng tin lập - Cổ phần hóa thành lập doanh nghiệp; KH sơ thời gian, chi phí thẩm - TÍnh thuế hạch tốn sổ sách, báo cáo tài chính; định sở giá trị Xác định - Các mục đích khác Lựa chọn phương pháp TĐ Quy trình thực dịch vụ thẩm định giá Kí hợp đồng thẩm định giá Khảo sát, nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin Lập kế hoạch chi tiết thẩm định giá So sánh sở liệu nội Thực nghiệp vụ thẩm định Lấy ý kiến chun gia Tính tốn kết thẩm đinh Phát hành chứng thư thẩm định Thông báo sơ kết thẩm định Nghiệm thu, lý hợp đồng Lập báo cáo TĐ Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá II TƯ VẤN TÀI CHÍNH: VFA VIETNAM có đội ngũ chun gia tài – kế tốn có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, động, sáng tạo với thông hiểu môi trường kinh doanh, pháp luật Việt nam, kinh nghiệm lĩnh vực kiểm toán tư vấn, hiểu rõ lĩnh vực kinh doanh khách hàng, VFA VIETNAM hỗ trợ, tư vấn nhằm đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng sử dụng dịch vụ chuyên ngành Dịch vụ tư vấn thuế: - Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế doanh nghiệp; - Quản lý rủi ro thuế; - Cơ cấu kinh doanh có hiệu cho mục đích tính thuế; - Sốt xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp; - Lập hồ sơ giải trình xin hoàn thuế; - Xin ưu đãi thuế; - Đại diện khách hành làm việc với quan thuế; - Đưa ý kiến ảnh hưởng chi phí thuế việc xử lý kế toán;… Dịch vụ tư vấn giải đáp doanh nghiệp: - Tư vấn doanh nghiệp; - Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán ghi sổ kế tốn; - Sốt xét tồn diện hoạt động Doanh nghiệp; - Tư vấn Tái cấu tài Doanh nghiệp; - Dịch vụ cấp phép kinh doanh đầu tư;… III DỊCH VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN VỀ GIÁ TÀI SẢN, HÀNG HÓA VÀ DỊCH VỤ: - Theo định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 Bộ Xây dựng việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2012 Đơn giá xây dựng Nhà tầng xây tường gạch mái tôn (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) là: 1.790.000 đồng/m Vậy nguyên giá xây dựng Nhà ăn = 108m2 x 1.790.000 đồng/m2/1,1 x 31,67% x 106,37% = 59.204.037,35 đồng 14) Nhà xe Đánh giá lại chất lượng lại: + Năm thẩm định giá 2013 + Năm xây dựng đưa vào sử dụng 2000 + Thời gian sử dụng tài sản theo thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 4-25 25/4/2013  Giá trị phần trăm lại = – (2013 – 2000)/15 35% Đánh giá nguyên giá - Diện tích: 152,6 m2 - Theo định số 150/2012/QĐ-UBND ngày 30/5/2012 UBND tỉnh Bắc Giang, đơn giá bồi thường Bán mái có kết cấu: Cột kèo, xà gồ (địn tay) làm sắt loại (sắt góc, sắt hộp 40-60, thép loại) lợp tôn Austnam màu, khơng có tường bao che là: 570.000 đồng/m2 Vậy giá trị lại Nhà để xe là: = 152,6m2 x 570.000 đồng/m2 x 35% = 11.597.600 đồng 15) Cổng, tường rào Đánh giá chất lượng lại +Năm thẩm định giá + Năm xây dựng đưa vào sử dụng + Thời gian sử dụng tài sản theo thơng tư 203/2009/TT-BTC  Giá trị phần trăm cịn lại Đánh giá nguyên giá - Nguyên giá: 42.976.183 đồng - Vậy giá trị lại rào Cổng, tường = 42.976.183 x 35% = 5.730.158 đồng 49 2013 2000 6-25 35% BẢNG TỔNG HỢP GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CÁC HẠNG MỤC CƠNG TRÌNH TRÊN ĐẤT TT TÊN TÀI SẢN 10 11 12 13 14 15 DIỆN (m2) Nhà tầng khu văn phòng 236 Nhà xưởng số 01 434,52 Nhà xưởng số 02 434,52 Nhà xưởng số 03 434,52 Nhà xưởng số 04 434,52 Nhà kho khu tầng 252,1 Nhà xưởng sản xuất số 4+5 344 Bán mái xưởng 104,4 Bán mái xưởng 104,4 Nhà xưởng xây thuộc dự 960 án Nhà vệ sinh 18 Sân bê tông sau nhà tầng Nhà ăn 108 Nhà xe 152,6 Cổng, tường rào sắt TỔNG CỘNG TÍCH GIÁ TRỊ CÒN LẠI (Đồng) 445.059.042,4 199.457.602,1 199.457.602,1 199.457.602,1 199.457.602,1 347.393.800 207.766.107 33.919.560 33.919.560 2.361.646.080 4.347.756 16.994.577 59.204.037,35 11.597.600 5.730.158 4.325.408.686 Vậy tổng giá trị tài sản gắn liền đất thuộc quản lý, sử dụng Công ty Cổ phần Nhựa Bắc Giang 4.325.408.686 đơng Làm trịn 4.325.410.000 đồng (Bằng chữ: Bốn tỷ ba trăm hai mươi lăm triệu bốn trăm mười nghìn đồng) NHẬN XÉT CHUNG Có thể thấy bất động sản ví dụ nêu nằm khu vực khác nhau, thuộc tỉnh thành phố khác Điều tạo khác biệt việc áp dụng khung giá đất thành phố giá trị thị trường Bất động sản Hơn nữa, Bất động sản đất trống nên việc định giá đơn giản hơn, xoay quanh việc xem xét giá đất khu vực lân cận thị trường để xác định giá trị bất động sản Cịn Bất động sản ví dụ đất gắn liền với nhà xưởng nên việc định giá bao gồm định giá đất định giá nhà xưởng, ngồi việc xác định giá đất cịn phải xác định giá nhà để áp dụng phương pháp phù hợp vào định giá Trong ví dụ có phương pháp sử dụng chủ yếu phương pháp chi phí phương pháp so sánh Khi áp dụng phương pháp chi phí để định giá bất động sản, giá trị quyền sử dụng đất áp dụng theo khung giá nhà nước ban hành, đồng thời điều chỉnh kết hợp với giá thị trường để phù hợp với thỏa thuận bên Giá trị nhà đất xác định dựa vào đơn giá xây dựng địa phương 50 Khi áp dụng phương pháp so sánh để định giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản có đặc điểm tương đồng sử dụng để làm sở so sánh với bất động sản cần định giá Tuy nhiên, việc so sánh mang tính chất chủ quan người thẩm định Thơng qua ví dụ trên, ta nắm phần quy trình định giá cơng ty khâu xác định hồ sơ kiểm tra thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá cuối khâu xác định giá trị bất động sản mục tiêu, thể tính chun nghiệp cơng tác thẩm định công ty Đánh giá ưu, nhược điểm trình thực tế 3.1 Ưu điểm Với kinh nghiệm dày dặn nhiều năm công tác, công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam thu hút số lượng hồ sơ thẩm định lớn với số lượng khách hàng tìm đến cơng ty ngày đơng Chính điều khẳng định uy tín làm việc chất lượng hoạt động cơng ty số khơng thể khơng kể đến nỗ lực làm việc cán công nhân viên chức công ty phấn đấu đem lại kết tốt phục vụ công tác thẩm định giá cho khách hàng, Quy trình định giá bất động sản chấp khâu kiểm tra hồ sơ tài sản chấp khâu thu thập thông tin từ nguồn tiến hành phân tích, đưa kết định giá bất động sản chấp công ty quy định chặt chẽ, cụ thể chi tiết giúp thẩm định viên làm việc theo chu trình, xác chun nghiệp Hơn nữa, thông tin giá cả, thị trường công ty thường xuyên cập nhập tạo cho hoạt động định giá công ty ngày vững mạnh hơn, giúp thẩm định viên đưa kết định giá sát với giá chuyển nhượng thời điểm thẩm định thị trường hoàn toàn lấy hài lòng khách hàng, đồng thời việc so sánh đối chiếu dễ dàng để sử dụng linh hoạt phương pháp định giá tùy thuộc vào loại bất động sản cụ thể, giúp tiết kiệm thời gian chi phí Trong năm vừa qua, thành công công ty không đạt nhờ nỗ lực thân mà thuận lợi, tạo điều kiện cho hoạt động vay vốn bất động sản thể chấp cấp lãnh đạo, quyền Nhà nước Việt Nam ban hành sách pháp luật, văn đất đai có liên quan đến thẩm định giá góp phần làm thơng tin sở xác định giá trị bất động sản ngày xác thực chất lượng, thị trường bất động sản ngày phát triển Và điều cuối yếu tố đóng vai trị quan trọng, phối hợp, tuân thủ chấp hành khách hàng việc thực điều khoản hợp đồng 51 3.2 Nhược điểm - Hệ thống văn pháp luật bất động sản chưa thống nhất, tồn nhiều bất cập so với thực tế Mặc dù hệ thống văn pháp luật chấp bất động sản ban hành nhiều, chưa thống với hoàn toàn nội dung, văn pháp luật quy định quyền sở hữu tài sản đất việc đăng ký quyền sử dụng đất mang tính định hướng, chưa sâu vào thực tế nhiều vướng mắc chưa với thực tế Các văn điều chỉnh thị trường, thủ tục cấp giấy chứng nhận chồng chéo lên làm khả điều tiết thị trường xuất nhiều hạn chế, gây khó khăn cho người dân Ủy ban nhân dân thành phố ban hành khung giá đất đơn giá xây dựng thường ban hành cứng nhắc viớ giá thấp 20-30% giá thực tê thị trường Bộ Tài có thẩm quyền quản lý giá bất động sản, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng lại thuộc xây dựng nên khó để thống giá trị bất động sản khung giá xác, áp dụng khung giá đơn giá xây dựng vào công tác thẩm định dẫn đến tượng giá trị bất động sản vô hình bị giảm nhiều, gây khơng xác cho trình thẩm định - Quy trình thực chấp quyền sử dụng đất rườm rà chậm chạp Nhà nước ban hành thông tư hướng dẫn, quy định cụ thể quy trình thực chấp quyền sở hữu đất, quyền sử dụng bất động sản yêu cầu cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, người sở hữu bất động sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm phòng tránh sai phạm liên quan đến việc chấp bất động sản lúc chấp bất động sản cho nhiều cá nhân, tổ chức khác nhau… đảm bảo cho cá nhân, tổ chức nhận chấp an tồn khoản vốn cung cấp cho bên chấp Mặc dù nhà nước có nhiều sách tạo điều kiện thuận lợi giúp cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn nhanh chóng cơng tác chậm chạm nhiều hạn chế Nguyên nhân việc quản lý đất đai khơng tính tốn kỹ, quy hoạch từ đầu khiến cho thành phố, đô thị lớn, nhu cầu chuyển nhượng, chấp bất động sản diễn mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại chậm hơn, dẫn đến nhiều thời gian, ảnh hưởng đến xác hoạt động thị trường bất động sản, lệch lạc thông tin thu thập tất yếu ảnh hưởng tới kết định giá bất động sản chấp - Hệ thống sở liệu thơng tin giá bất động sản so sánh cịn hạn chế Hệ thống sở liệu thông tin giá bất động sản dùng làm bất động sản so sánh chưa quan tâm sáng lọc kỹ khiến cho việc tìm kiếm thơng tin 52 giá bất động sản so sánh tương tự thị trường cịn nhiều khó khăn, thơng tin thu thập cịn nặng rủi ro phức tạp Việc tìm kiếm bất động sản so sánh hầu hết thu thập báo, tờ rơi internet Rất khó áp dụng khu giá đất Ủy ban nhân dân thành phố ban hành giá ban hành thường cứng nhắc mang nặng tính lý thuyết, giá thị trường cao gấp nhiều lần khiến cho giá bất động sản chấp bị giảm nhẹ, vơ hình chung giá bất động sản thẩm định thiếu xác, chưa phản ánh giá giao dịch thị trường bất động sản, khiến cho công tác quản lý không hiệu Đặc biệt số bất động sản giao dịch, giao dịch ngầm khó tìm giá so sánh bất động sản khu vực trung tâm thành phố, khu vực riêng biệt dành cho cán cao cấp nhà nước, việc định giá trở nên khó khăn sở liệu thông tin bất động sản không đầy đủ xác - Kết thẩm định chưa linh hoạt so với thị trường Thị trường bất động sản biến đổi liên tục để phù hợp với thị hiếu ngày cao khách hàng, quy định thẩm định giá chưa điều chỉnh để thích ứng với thay đổi dần trở nên cứng nhắc lỗi thời Vì tình trạng khiếu nại điều chỉnh kết thẩm định tồn mà ngày trở nên phổ biến Nên thẩm định viên không nhạy bén mà áp dụng cách cứng nhắc theo quy định ban hành đơi kết thẩm định khơng thể xác thực với thị trường Chính cán thẩm định viên cần tuân thủ quy định nhà nước quan có liên quan thẩm định giá bất động sản chấp, đồng thời tạo linh động nhạy bén thị trường bất động sản để đưa kết thẩm định xác, phù hợp - Thị trường bất động sản biến động khơng ổn định Kể từ năm 1993 hình thành thị trường bất động sản đến 20 năm hoạt động, nhân tố hình thành nên thị trường chưa ổn định nên xu hướng vị thị trường khó nắm bắt Mặt khác hệ thống văn quy phạm pháp luật nhiều kẽ hở, khiến cho việc kiểm sốt thị trường khó khăn, giao dịch nhà nước quy định, tượng đầu xây dựng hộ cao cấp, biệt thự giá cao nhiều so với hộ phù hợp với thu nhập trung bình thấp dẫn đến lãi suất ngân hàng biến động làm ảnh hưởng nặng nề đến thị trường bất động sản Chính điều làm việc dự báo xu giá thị trường khó, khiến thơng tin thị trường trở nên xác, vơ hình ảnh hưởng xấu đến công tác thẩm định CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ 53 VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFAVIETNAM) Một số giải pháp nâng cao hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản nhằm mục đích chấp cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam 1.1 Phương hướng hoạt động công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Phương hướng nhiệm vụ phát triển cho công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam thời gian tới tiếp tục triển khai chiến lược đổi mới, xây dựng, củng cố chất lượng để phát triển thành công ty vững mạnh mặt Trong đó, mục tiêu cụ thể cơng ty cho hoạt động phát triển kinh doanh năm tới là: - Tăng cường marketing, quảng cáo để giới thiệu công ty, tăng thêm tầm nhìn cơng ty cơng chúng, đa dạng hóa loại hình hoạt động chấp mà công ty cung cấp, chấp bất động sản, cho vay để tu sửa bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất nhà nước, chấp để du học nước, nước ngoài… để đáp ứng nhiều nhu cầu khách hàng, - Tăng cường đầu tư vốn vào sở vật chất, kỹ thuật để tăng tính cạnh tranh, đồng thời đẩy mạnh hoạt động kinh doanh mở rộng chi nhánh công ty để nâng cao chất lượng thẩm định giành lấy thị phần thị trường bất động sản, - Cần thường xuyên nâng cao, kiểm tra chất lượng, tăng cường công tác giám sát đạo việc điều hành công việc cán công nhân viên theo pháp lý quy định công ty, đồng thời tăng cường huấn luyện nghiệp vụ thẩm định giá cho nhân viên để đảm bảo tốt công tác thẩm định giá bất động sản chấp 1.2 Giải pháp hồn thiện nâng cao cơng tác định giá bất động sản nhằm mục đích chấp công ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam 1.2.1 Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá Để hồn thiện công tác chuyên môn, công ty cần sử dụng thục phương pháp định giá, tăng độ xác cách thẩm định, đối chiếu nhiều lần dùng hay nhiều phương pháp khác sau đối chiếu kết để chọn lọc kết có giá trị khả thi nhất, khẩn trương hồn thành phương pháp định giá bất động sản chấp theo hướng giá trị thực tế thị trường, đặc biệt phương pháp chủ yếu: Phương pháp chi phí phương pháp so sánh Về phương pháp chi phí, để khơng gây thiệt hại lợi ích khách hàng, làm uy tín công ty, áp dụng phương pháp cần kết hợp khung giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố ban hành với giá đất thị trường 54 bất động sản địa phương giá đất thị trường bất động sản thường cao khung giá đất ban hành Trong phương pháp so sánh, để tránh tình trạng định giá bất động sản chấp khơng đúng, khơng xác làm ảnh hưởng đến giá trị bất động sản định giá, thông tin bất động sản so sánh cần tìm hiểu kỹ so sánh cẩn thận để không bị sai lệch so với giá trị thực, khơng nên tìm q bất động sản so sánh, từ 3-5 bất động sản so sánh để việc định giá xác, thuyết phục hơn, đảm bảo uy tín cơng ty quyền lợi khách hàng Ngồi ra, công ty cần kiểm tra kỹ lưỡng, cần thận thông tin, giá thị trường bất động sản chấp để từ lưu trữ khung giá đất riêng cơng ty cách hồn chỉnh cách sử dụng nhân viên thẩm định, điều tra trực tiếp tham khảo giá khu vực thị trường mục tiêu để đề phòng trước giảm tăng giá bất động sản chấp ảnh hưởng nhân tố khác liên quan đến chấp bất động sản 1.2.2 Nâng cao trình độ cán đội ngũ công ty Trong số lợi Công ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam, lợi thể rõ đội ngũ nhân viên thẩm định động, trẻ có kinh nghiệm tốt công việc Song với thị trường bất động sản biến động mạnh, phức tạp đà tăng lên cơng ty cần phải thường xun theo dõi, cập nhật thông tin bất động sản liên tục mở khóa huấn luyện chun mơn giá cho nhân viên để phục vụ tốt cho công tác định giá Hoạt động định giá bất động sản chấp phụ thuộc hầu hết vào kinh nghiệm chuyên môn lý luận chủ quan cá nhân nên đạo đức thẩm định viên phần thiếu, ảnh hưởng lớn đến kết định thẩm định viên xác định được, khơng kiến thức chun mơn đề cao mà đạo đức thẩm định viên cần đề cao không Công ty cần thực tổ chức buổi hội thảo để chia sẻ kinh nghiệm định giá bất động sản chấp tổ chức tín dụng để tăng cường bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ nắm bắt văn pháp luật mới, học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm để từ ứng dụng lý thuyết vào thực tế, tăng khả tiếp cận phân tích thơng tin nhanh nhất, khái quát Quan trọng nhất, công ty cần phân tích, giám sát thường xun để tìm lĩnh vực chủ yếu nhân viên công ty, để từ phân cơng lĩnh vực phù hợp với kỹ người để tiến sâu hơn, đem lại hiệu tốt cho việc định giá 1.2.3 Tăng cường xây dựng hệ thống nguồn thông tin hỗ trợ trình thẩm định Trong giai đoạn thị trường bất động sản biến động mạnh mẽ nay, thông tin bất động sản giá, đặc điểm, cung cầu… ngày phong phú đa dạng Vì cần thiết phải có hệ thống lưu trữ xử lý thông tin phục vụ cho công tác 55 quản lý bất động sản chấp để lựa chọn thơng tin cần thiết cách nhanh chóng, xác giúp cho việc lấy thông tin so sánh, đối chiếu bất động sản, từ tiết kiệm chi phí, cơng sức thời gian cho cơng ty Ngồi cơng ty cần xây dựng chương trình chung cho phịng để giúp đỡ chia sẻ kinh nghiệm thẩm định viên công ty, giúp cho việc quản lý nghị định, công văn, văn nhà nước sở ban hành dễ dàng Việc cập nhật quản lý thông tin liên quan đến thẩm định bất động sản diễn qua nguồn khác như: + Hoạt động thẩm định khách hàng công ty lưu trữ lại + Các giao dịch bất động sản thực thông qua công ty + Giá đất đền bù giải tỏa Nhà nước công bố + Kết bán đấu giá BĐS tổ chức bán đâu giá thực + Các nguồn thông tin khác Điều có ý nghĩa lớn việc giúp thẩm định viên cơng ty tìm kiếm thơng tin tham khảo, tăng cường độ công việc nhân viên đảm bảo tính hiệu quả, từ làm tăng uy tín, chất lượng làm việc cơng ty 1.2.4 Tạo dựng hệ thống chi nhánh văn phòng đại diện nhằm mở rộng hội chiếm lĩnh thị trường Với thị trường bất động sản phát triển ngày lớn mạnh nay, công ty đáp ứng thực tốt hết tất nhu cầu đa dạng khách hàng Chính thế, điều cấp thiết cần làm cơng ty đánh giá xác xác định tiềm thị trường để từ mở rộng chi nhánh nhằm khai thác triệt để lợi so sánh vận dụng triệt để mạnh cơng ty Để mở rộng thị trường, trước hết công ty cần xác định rõ điều kiện mục tiêu mở rộng thị trường, mục tiêu cần hướng đến điều kiện cụ thể để hướng tập trung nguồn vốn vào mục tiêu đặt Sau cơng ty cần dự đốn mơi trường kinh doanh mở rộng tương lai, dự báo biến động cung cầu thị trường bất động sản xây dựng chiến lược dự phịng tương lai khó để ước lượng xác Điều cần làm thu thập thông tin liên quan kết hợp với thời chín muổi xác định để phát triển thị trường cách tốt Kiến nghị hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích chấp Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) 2.1 Hồn thiện chế chấp bất động sản Luật pháp Nhà nước quy định chấp bất động sản, hai bên chấp nhận chấp cần ký kết đầy đủ hợp đông vay vốn, hợp đồng đảm bảo hợp đồng chấp; hợp đồng phải chứng thực sở công chứng 56 nhà nước công nhận, điều khiến cho người chấp vi phạm hợp đồng hình thức chuyển nhượng, cho, tặng… hình thức khác Nhưng điều bất cập công chứng làm thủ tục chấp bất động sản, quan chức ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất động sản đem chấp bất động sản chấp mục ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi:” Người cấp giấy không tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm nội dung giấy chứng nhận sơ đồ Khi giấy chứng nhận, phải báo với quan có thẩm quyền”, điều gây khó dễ cho bên chấp toán đầy đủ nợ cho bên nhận chấp đem bán thị trường bất động sản, bất động sản chấp khó giao dịch người mua lo sợ bất cập xảy mua bất động sản đó, điều làm bất động sản bị chấp bị ép giá cách nặng nề, ảnh hưởng đến lợi ích khách hàng chấp Xuất phát từ thực tế vây, cần đề nghị quan chức Bộ tài nguyên môi trường nhà nước xem lại chế chấp bất động sản, bước ghi thông tin chấp vay vốn tổ chức tín dụng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân Các quan liên quan cần lập hồ sơ theo dõi tình trạng đặc điểm bất động sản khu vực, khách hàng chấp tốn tồn sổ nợ cho tổ chức tín dụng đem giấy tờ gốc đến xác nhận với quan chức năng, quan chức xóa thơng tin chấp cho khách hàng hồ sơ theo dõi, vừa khơng làm tính thẩm mĩ cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa tránh khơng hợp lý việc quản lý hồ sơ bất động sản 57 2.2 Ban hành quy định cải cách thủ tục định giá bất động sản chấp Cho đến thị trường bất động sản xuất nước ta gần 20 năm, điều cho thấy thị trường non trẻ đầy biến động Những năm gần xuất hoạt động định giá bất động sản nước ta trở thành thành phần thiếu hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động mẻ lý luận thực tiễn, văn pháp luật hướng dẫn, định hướng hoạt động lại sơ sài, quy định trường hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị tài sản chấp, cịn trường hợp phức tạp th tổ chức có thẩm quyền định giá, gây nhiều cản trở cho quan liên quan đến hoạt động định giá bất động sản Vì cấp thiết đề nghị quan có thẩm quyền nhà nước phủ có liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật định giá, từ thơng qua văn pháp lý để đẩy mạnh quản lý hoạt động thẩm định giá bất động sản thị trường Đồng thời quy định điều chỉnh, xây dựng hành lang pháp l, quản lý chặt chẽ sở đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, hoàn chỉnh hoạt động thẩm định giá để tạo sở cải thiện hoạt động này, giúp cho việc định giá diễn suôn sẻ, hợp lý 2.3 Đào tạo nhân lực lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, Trong yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản yếu tố người chiếm vị trí quan trọng nhất, ảnh hưởng lớn đén kết thẩm định Không thể phủ nhận lợi ích đem lại nâng cao hiệu công việc tuyển dụng đội ngũ cơng nhân viên định giá trình độ cao nhiều Nhưng đa số người làm thẩm định giá bất động sản không đào tạo quy mà thường tuyển dụng từ nhiều lĩnh vực khác dẫn đến kinh nghiệm chun mơn khơng vững Chính cải thiện, nâng cao công tác đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, kĩ thuật định giá bất động sản chấp cho thẩm định viên việc quan trọng cần làm Việc đào tạo cần hướng đến hai mặt đạo đức trình độ nghiệp vụ nhân viên thẩm định Xây dựng hệ thống sở thông tin liệu đất đai phục vụ hoạt động thẩm định giá bất động sản 58 KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường nước ta nay, liên kết thị trường bất động sản thị trường tài tiền tệ vơ quan trọng Bất động sản tài sản có giá trị, thường dùng để chấp với số vốn đầu tư lớn, song với tính chất phức tạp đặc thù mà việc định giá trở nên khó khăn nhiều hạn chế Việc định giá bất động sản đà phát triển mẻ Việt Nam thực tiễn lý luận Tuy nhiên nhanh chóng trở thành công cụ quan trong, bước thiết yếu lĩnh vực chấp bất động sản Nó đảm bảo hạn chế rủi ro trình chấp bất động sản khó khăn việc giải ngân nguồn vốn cho vay chấp Vì thế, việc nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp vấn đề cấp thiết quan tâm Với đề tài này, em mong muốn góp phần nhỏ vào để xuất giải pháp để khắc phục khó khăn cịn tồn hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Công ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài VIệt Nam Đề tài tổng hợp lại sở khoa học, pháp luật, quy định cụ thể liên quan đến định giá bất động sản chấp Lấy ví dụ cụ thể thực trạng thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích chấp công ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài VIệt Nam (VFAVIETNAM) Do kiến thức hạn hẹp kinh mghiệm chưa nhiều nên viết khơng tránh khỏi sai sót, nhiên em cố gắng khắc phục hoàn thiện viết tốt khả Một lần em xin chân thành cảm ơn… công ty TNHH THẩm định giá tư vấn tài VIệt Nam (VFAVIETNAM) nhiệt tình giúp đỡ em hồn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp Rất mong nhận đóng góp thầy Cơng ty để đề án hoàn thiện 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003 Luật dân 2005 Luật kinh doanh bất động sản 2006 văn pháp luật khác Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 Về việc ban hành Quy định thực biện pháp đảm bảo tiền vay hệ thống Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 việc bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Chuyên đề, luận văn định giá tài sản đảm bảo trường Học viện Ngân hàng Giáo trinh định giá bất động sản Các webside: http://batdongsanhanoi.com http://thamdinhgia.org/ http://google.com.vn … Báo cáo thẩm định giá công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) 10 Hồ sơ lực công ty VFAVIETNAM 11 Các tài liệu tham khảo khác 60 ... lí tài cơng Nhà nước hoạt động 10 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM) Thẩm định giá bất động sản. .. CHUNG VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM) I Giới thiệu chung công ty VFA VIETNAM Công ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam viết tắt VFA VIETNAM, doanh... cao Chính cần thiết cơng tác thẩm định giá quan tâm sâu sắc lĩnh vực nên em định chọn đề tài : “ Thực trạng thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích chấp cơng ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài Việt