II ĐẶC ĐIỂM THỬA ĐẤT
1.Một số giải pháp nâng cao hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản nhằm mục đích thế chấp tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tà
sản nhằm mục đích thế chấp tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam.
1.1Phương hướng hoạt động của công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam tài chính Việt Nam
Phương hướng nhiệm vụ phát triển cho công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam trong thời gian tới là tiếp tục triển khai chiến lược đổi mới, xây dựng, củng cố chất lượng để có thể phát triển thành một công ty vững mạnh về mọi mặt. Trong đó, mục tiêu cụ thể của công ty cho hoạt động phát triển kinh doanh các năm tới là:
- Tăng cường marketing, quảng cáo để giới thiệu công ty, tăng thêm tầm nhìn của công ty đối với công chúng, đa dạng hóa các loại hình hoạt động thế chấp mà công ty hiện đang cung cấp, như thế chấp bất động sản, cho vay để tu sửa bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất nhà nước, thế chấp để du học trong nước, nước ngoài… để đáp ứng nhiều hơn nhu cầu của khách hàng,
- Tăng cường đầu tư vốn vào cơ sở vật chất, kỹ thuật để tăng tính cạnh tranh, đồng thời đẩy mạnh hoạt động kinh doanh và mở rộng chi nhánh công ty để nâng cao chất lượng thẩm định và giành lấy thị phần trong thị trường bất động sản,
- Cần thường xuyên nâng cao, kiểm tra chất lượng, tăng cường công tác giám sát và chỉ đạo việc điều hành công việc của cán bộ công nhân viên theo đúng pháp lý và quy định của công ty, đồng thời tăng cường huấn luyện nghiệp vụ thẩm định giá cho nhân viên để có thể đảm bảo tốt nhất công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp.
1.2 . Giải pháp hoàn thiện nâng cao công tác định giá bất động sản nhằm mục đích thế chấp của công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt mục đích thế chấp của công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam
1.2.1 Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá
Để có thể hoàn thiện công tác chuyên môn, công ty cần sử dụng thuần thục các phương pháp định giá, tăng độ chính xác bằng cách thẩm định, đối chiếu nhiều lần dùng 1 hay nhiều phương pháp khác nhau sau đó đối chiếu kết quả để có thể chọn lọc ra kết quả có giá trị khả thi nhất, khẩn trương hoàn thành các phương pháp định giá bất động sản thế chấp theo hướng giá trị thực tế thị trường, đặc biệt trong đó là 2 phương pháp chủ yếu: Phương pháp chi phí và phương pháp so sánh.
Về phương pháp chi phí, để không gây những thiệt hại về lợi ích của khách hàng, cũng như làm mất uy tín của công ty, khi áp dụng phương pháp này cần kết hợp
bất động sản tại địa phương vì giá đất thị trường bất động sản thường cao hơn khung giá đất ban hành.
Trong phương pháp so sánh, để tránh tình trạng định giá bất động sản thế chấp không đúng, không chính xác làm ảnh hưởng đến giá trị bất động sản định giá, các thông tin bất động sản so sánh cần được tìm hiểu kỹ càng và so sánh cẩn thận để không bị sai lệch so với giá trị thực, hơn nữa không nên tìm quá ít bất động sản so sánh, ít nhất từ 3-5 bất động sản so sánh để việc định giá được chính xác, thuyết phục hơn, đảm bảo được uy tín công ty cũng như quyền lợi của khách hàng.
Ngoài ra, công ty cần kiểm tra kỹ lưỡng, cần thận thông tin, giá cả thị trường bất động sản thế chấp để từ đó lưu trữ một khung giá đất của riêng công ty một cách hoàn chỉnh nhất bằng cách sử dụng các nhân viên thẩm định, điều tra trực tiếp tham khảo giá tại các khu vực thị trường mục tiêu để đề phòng trước được sự giảm hoặc tăng giá của bất động sản thế chấp do sự ảnh hưởng của các nhân tố khác liên quan đến thế chấp bất động sản.
1.2.2 Nâng cao trình độ cán bộ đội ngũ công ty.
Trong số các lợi thế của Công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, một lợi thế thể hiện rõ nhất chính là đội ngũ nhân viên thẩm định năng động, trẻ và có kinh nghiệm rất tốt trong công việc. Song với thị trường bất động sản biến động mạnh, phức tạp và đang trên đà tăng lên thì công ty vẫn cần phải thường xuyên theo dõi, cập nhật thông tin bất động sản cũng như liên tục mở các khóa huấn luyện chuyên môn về giá cho nhân viên để phục vụ tốt nhất cho công tác định giá.
Hoạt động định giá bất động sản thế chấp phụ thuộc hầu hết vào kinh nghiệm chuyên môn cũng như lý luận chủ quan của từng cá nhân nên đạo đức của thẩm định viên cũng là một phần không thể thiếu, ảnh hưởng lớn đến kết quả định giá mà thẩm định viên xác định được, vì vậy không chỉ kiến thức chuyên môn được đề cao mà cả đạo đức của thẩm định viên cũng cần được đề cao không kém. Công ty cần thực hiện tổ chức các buổi hội thảo để chia sẻ kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp giữa các tổ chức tín dụng để tăng cường bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ nắm bắt được các văn bản pháp luật mới, học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm để từ đó ứng dụng lý thuyết vào thực tế, tăng khả năng tiếp cận và phân tích thông tin nhanh nhất, khái quát nhất.
Quan trọng nhất, công ty cần phân tích, giám sát thường xuyên để tìm ra được lĩnh vực chủ yếu của từng nhân viên công ty, để từ đó phân công lĩnh vực phù hợp với kỹ năng từng người để có thể tiến sâu hơn, đem lại hiệu quả tốt hơn cho việc định giá.
1.2.3 Tăng cường xây dựng hệ thống nguồn thông tin hỗ trợ quá trình thẩm định định
Trong giai đoạn thị trường bất động sản biến động mạnh mẽ như hiện nay, các thông tin về bất động sản như giá, đặc điểm, cung cầu… ngày càng phong phú và đa dạng. Vì thế cần thiết phải có hệ thống lưu trữ và xử lý thông tin phục vụ cho công tác
quản lý bất động sản thế chấp để có thể lựa chọn những thông tin cần thiết một cách nhanh chóng, chính xác nhất giúp cho việc lấy thông tin so sánh, đối chiếu bất động sản, từ đó tiết kiệm được chi phí, công sức và thời gian cho công ty.
Ngoài ra công ty cần xây dựng một chương trình chung cho cả phòng để có thể giúp đỡ nhau cũng như chia sẻ kinh nghiệm giữa các thẩm định viên trong công ty, giúp cho việc quản lý những nghị định, công văn, văn bản mới được nhà nước sở tại ban hành được dễ dàng hơn.
Việc cập nhật quản lý thông tin liên quan đến thẩm định bất động sản có thể diễn ra qua các nguồn khác nhau như:
+ Hoạt động thẩm định của khách hàng công ty được lưu trữ lại. + Các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua công ty. + Giá đất đền bù giải tỏa được Nhà nước công bố.
+ Kết quả bán đấu giá BĐS do tổ chức bán đâu giá thực hiện. + Các nguồn thông tin khác.
Điều này có ý nghĩa rất lớn trong việc giúp thẩm định viên trong công ty tìm kiếm thông tin tham khảo, cũng như tăng cường độ công việc của nhân viên nhưng vẫn đảm bảo tính hiệu quả, từ đó làm tăng uy tín, chất lượng làm việc tại công ty.
1.2.4 Tạo dựng các hệ thống chi nhánh văn phòng đại diện nhằm mở rộng cơ hội chiếm lĩnh thị trường. cơ hội chiếm lĩnh thị trường.
Với thị trường bất động sản đang phát triển ngày càng lớn mạnh như hiện nay, công ty sẽ không thể đáp ứng và thực hiện tốt được hết tất cả các nhu cầu đa dạng của khách hàng. Chính vì thế, điều cấp thiết cần làm đối với công ty là đánh giá chính xác và xác định tiềm năng của thị trường hiện tại để từ đó mở rộng các chi nhánh nhằm khai thác triệt để các lợi thế so sánh và vận dụng triệt để thế mạnh của công ty.
Để có thể mở rộng thị trường, trước hết công ty cần xác định rõ những điều kiện và mục tiêu mở rộng thị trường, mục tiêu cần hướng đến những điều kiện cụ thể để có thể hướng tập trung nguồn vốn vào các mục tiêu đã đặt ra. Sau đó công ty cần dự đoán môi trường kinh doanh sẽ mở rộng trong tương lai, dự báo được biến động cung cầu trong thị trường bất động sản và xây dựng các chiến lược dự phòng vì tương lai rất khó để có thể ước lượng được chính xác. Điều tiếp theo cần làm là thu thập các thông tin liên quan và kết hợp với thời cơ chín muổi được xác định để có thể phát triển thị trường một cách tốt nhất.