Thẩm định giá tài sản gắn liền trên đất thuộc quyề- 123docz.net

II ĐẶC ĐIỂM THỬA ĐẤT

A THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN

2.3.2 Thẩm định giá tài sản gắn liền trên đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Công ty Cổ phần Nhựa Bắc Giang tại Km 01 Hoàng Hoa Thám, thành phố Bắc

của Công ty Cổ phần Nhựa Bắc Giang tại Km 01 Hoàng Hoa Thám, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

Các thông tin ban đầu:

- Đơn vị yêu cầu thẩm định giá: Công ty cổ phần Nhựa Bắc Giang.

+ Địa chỉ: Km 01, đường Hoàng Hoa Thám, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. + Điện thoại: 0240 3855553; Fax: 0240 385553

- Tài sản thẩm định giá: Tài sản gắn liền trên đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Công ty Cổ phần Nhựa Bắc Giang tại Km 01 Hoàng Hoa Tham, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang gồm: Nhà 2 tầng khu văn phòng; nhà xưởng số 01; Nhà xưởng số 02; Nhà xưởng số 03; Nhà xưởng số 04; Nhà xưởng số 4+5; Nhà kho khu 2 tầng; Tường rào sắt; Nhà xe; Nhà ăn; Cổng; Nhà vệ sinh; Sân bê tông; Nhà bán mái xường 3; Nhà bán mái xưởng 4; Nhà bán xưởng mới xây thuộc dự án.

- Địa điểm thẩm định giá: Thành phố Bắc Giang, Tỉnh Bắc Giang.

- Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản nhằm phục vụ cho công tác thế chấp tại Ngân hàng.

- Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10 năm 2013

- Đơn vị thẩm định giá: Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM)

+ Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội

+ Điện thoại: 04 6272 6789 / 04 6282 6789; Fax: 0439 845 673 Căn cứ pháp lý thẩm định giá:

• Văn bản pháp quy về thẩm định giá

- Căn cứ luật giá số: 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012

- Căn cứ nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá.

- Căn cứ các quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính: Số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3).

• Các văn bản pháp quy về xây dựng, thuế, phí

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý Dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 04/2008/TT-BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn quản lý đường đô thị;

- Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ Xây dựng về quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP mgày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý Dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Thông tư liên tịch số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Bộ Xây dựng – Tài chính – Ban Vật giá Chính phủ về hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê;

- Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 của Bộ Xây dựng về việc dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc;

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03: 2009/BXD về phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, ban hành kèm theo Thông tư số 33/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 09 năm 2009 của Bộ Xây dựng;

- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng Về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng”;

- Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 của Bộ Xây dựng về việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2012;

- Quyết định số 150/2012/QĐ-UBND ngày 30/5/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng đơn giá bồi thường nhà, vật kiến trúc thay thế bảng giá số 3 của bản quy định kèm theo quyết định số 36/2011 QĐ-UBND ngày 27/01/2011 của UBND tỉnh Bắc Giang.

- Chỉ số giá xây dựng Quý IV năm 2012 kèm theo Quyết định số 07/QĐ-SXD ngày 16/01/2013 của Sở Xây Dựng tỉnh Bắc Giang về việc công bố chỉ số giá xây dựng công trình tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2012 trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

- Chỉ số giá xây dựng quý III năm 2013 kèm theo quyết định số 171/QĐ-SXD ngày 15/10/2013 của Sở Xây Dựng tỉnh Bắc Giang về việc công bố chỉ số giá xây dựng công trình tháng 7,8,9 và quý III năm 2013 trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

• Các văn bản pháp quy và tài liệu khác.

- Căn cứ hợp đồng cung cấp thẩm định giá tài sản số 165/HĐTĐG- VFAVIETNAM ngày 14/10/2013 giữa Công ty cổ phần Nhựa Bắc Giang và Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam;

- Kết quả khảo sát thực tế tài sản thẩm định giá tại thời điểm tháng 10/2013 - Cơ sở dữ liệu của công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt

- Quá trình thu thập nghiên cứu hồ sơ, tài liệu do Công ty Cổ phần Nhựa Bắc Giang cung cấp và qua tiến hành khảo sát thực địa, thực tế thị trường của tài sản, VFA VIETNAM đánh giá tổng quan về đặc điểm của tài sản gắn liền trên đất như sau:

Tài sản và đặc điểm của tài sản:

TT TÀI SẢN ĐẶC ĐIỂM DIỆN TÍCH (m2) NĂM SỬ DỤNG 1 Nhà 2 tầng khu văn phòng

Dạng nhà bê tông cốt thép kích thước 5x23,6m. gồm 02 tầng, mỗi tầng gồm 06 phòng và hành lang và cầu thang bên ngoài: Mỗi phòng có kết cấu giống nhau, kích thước mỗi phòng 3x7,2m; cao 2,5m. Nền lát gạch ceramic (30x30). Gồm 01 cửa sổ 2 cánh bằng gỗ. Cửa ra vào phía ngoài bằng panel gỗ kính, bên trong là cửa nhôm kính. Tường gạch dày 22cm. Trần bê tông.

236 2000

2 Nhà xưởng số 01

Kích thước 14x30,6m; cao 3,5m

Nền xi măng. Tường xây gạch dày 22cm, cao khoảng 3,5m; phần trên là khung thép được liên kết với cột đỡ mái. Xà gỗ thép chạy dọc nhà, mái fibro xi măng. 434,52 2000 3 Nhà xưởng số 02 Kích thước 14x30,6m; cao 3,5m

Nền xi măng. Tường xây gạch dày 22cm, cao khoảng 3,5m; phần trên là khung thép được liên kết với cột đỡ mái. Xà gỗ thép chạy dọc nhà, mái fibro xi măng. 434,52 2000 4 Nhà xưởng số 03 Kích thước 14x30,6m; cao 3,5m

Nền xi măng. Tường xây gạch dày 22cm, cao khoảng 3,5m; phần trên là khung thép được liên kết với cột đỡ mái. Xà gỗ thép chạy dọc nhà, mái fibro xi măng. 434,52 2000 5 Nhà xưởng số 04 Kích thước 14x30,6m; cao 3,5m

Nền xi măng. Tường xây gạch dày 22cm, cao khoảng 3,5m; phần trên là khung thép được liên kết với cột đỡ mái. Xà gỗ thép chạy dọc nhà, mái fibro xi măng.

434,52 2000

6 Nhà kho khu 2

Kích thước 9,1x27,7m

Nhà 01 tầng, bê tông cốt thép. Gồm 07 gian, mỗi

tầng gian có 01 cửa ra vào panel 02 cánh bằng gỗ. Tường dày 22cm. Sàn lát gạch nung. 7 Nhà xưởng sản xuất số 4+5

Gồm 02 xưởng có kích thước giống nhau 11,7x14,7m. Tường gạch dày 22m, cao 3,5m, trát vừa xi măng, phần trên là khung thép được liên kết với cột đỡ mái. Xà gỗ thép chạy dọc nhà, mái lợp fibro xi măng

344 2003

8 Bán mái xưởng 3

Kích thước 9x11,6m

Cột đỡ mái bằng thép, phần trên là khung thép được liên kết với cột đỡ mái. Xà gỗ thép chạy dọc nhà, mái lợp tôn sóng. Nền xi măng

104,4 2007

9 Bán mái xưởng 4

Kích thước 9x11,6m

Cột đỡ mái bằng thép, phần trên là khung thép được liên kết với cột đỡ mái. Xà gỗ thép chạy dọc nhà, mái lợp tôn sóng. Nền xi măng

104,4 2007 10 Nhà xưởng mới xây thuộc dự án

Nhà 01 tầng, kích thước 24x40m. Có 8 gian, bước gian 5m trong đó 02 gian làm kho, 06 gian làm xưởng sản xuất.

Nhà được thiết kế BTCT mác 200, có thiết diện 320x220, dài 6m. Vì kèo sắt khẩu độ 24m. Mái gác xà gồ tôn U120x50x4, lợp tôn liên doanh. Nóc nhà cao 9,6m. Tường xung quanh và tường ngăn giữa kho và xưởng xây gạch đặc dày 22cm, trát vừa xi măng.

Trên tường có hệ thống bằng tôn U100x50x3 đỡ bưng.

Cửa người đi 02 cánh khung bằng thép, hộp bịt tôn dày 1,2 mm. Cửa sổ kính trắng dày 05mm, khung nhôm. Nền 02 gian nhà kho gần sàn BTCT mác 200. Nền 6 gian nhà xưởng bê tông mác 200.

Rãnh thoát nước chạy xung quanh nhà.

960 2007

11 Nhà vệ sinh mới

Có kích thước 3x6m; cao 2,5m. Nền lát gạch men 30x30 cm, tường xây gạch dày 20cm. Khung + cột + bê tống cốt thép, chia thành 02 phòng. Trần lợp mái fibro xi măng. Cửa gỗ panel 1 cánh.

18 2002

nhà 2 tầng

13 Nhà ăn Kích thước 9x12m; cao 4m

Nhà cấp 4, 01 tầng, tường gạch dày 22cm. Nền lát gạch nung. Trần mái tôn, ốp nhựa cách nhiệt.

108 2000

14 Nhà xe Gồm 02 nhà xe:

Nhà xe số 01: Khung thép, mái tôn, kích thước 2,2x23m. Cửa panel khung thép, lưới thép B40. Nhà xe số 02: Khung thép, mái tôn, kích thước 5x20,4m 152,6 2000 15 Cổng, tường rào sắt Cổng rộng 4m gồm 2 trụ cột bê tông cốt thép, cổng trượt tự động bằng thép.

Tường rào: Móng xây gạch dày 30cm, trát vừa xi măng. Tường rào có 6 trụ cột bê tông cốt thép cao 1,5m, khoảng cách giữa mỗi trụ là 1,5m ở giữa hai trụ là hàng rào sắt cao 1,5m

2000

Hiện trạng của tài sản

TT TÀI SẢN HIỆN TRẠNG

1 Khu nhà 2 tầng văn phòng

Tài sản đang trong quá trình sử dụng có dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp. Kết cấu bằng gạch (móng, cột, tường…) có lớp trát vữa có dấu hiệu bong tróc, ẩm mốc, thấm nước. Tường xuất hiện các vết nứt dài.

2 Nhà xưởng số 01

Tài sản đang trong quá trình sử dụng, có dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp. Kết cấu bằng gạch (móng, cột, tường…) có lớp trát vữa có dấu hiệu bong tróc, ẩm mốc. Tường xuất hiện các vết nứt nhỏ. Nền có dấu hiệu xuống cấp do thời gian. Xà thép có dấu hiệu han gỉ

3 Nhà xưởng số 02

4 Nhà xưởng số 03

5 Nhà xưởng số 04

khu 2 tầng Lớp trát vữa có dấu hiệu bong tróc, ẩm mốc. Trần nhà, tường, cột trụ có vết nứt. Nền có dấu hiệu xuống cấp do thời gian.

7 Nhà xưởng sản xuất số 4+5

Tài sản đang trong quá trình sử dụng, có dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp. Lớp trát vữa có dấu hiệu bong tróc, ẩm mốc…Nền có dấu hiệu xuống cấp do thời gian. Xà thép có dấu hiệu han gỉ. Mái fibro xi măng có dấu hiệu hư hỏng

8 Bán mái xưởng 3

Tài sản đang trong quá trình sử dụng có dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp. Khung cột, kết cấu đỡ mái, và mái còn khá mới. Nền có dấu hiệu xuống cấp do thời gian.

9 Bán mái xưởng 4

10 Nhà xưởng mới xây thuộc dự án

Tài sản đang trong quá trình sử dụng có dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng. Tường gạch bao xung quanh có dấu hiệu bong tróc vữa. Kết cấu bê tông xuất hiện vết nứt nhỏ.

11 Nhà vệ sinh mới

Tài sản đang trong quá trình sử dụng, có dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp. Kết cấu bằng gạch (móng, tường..) lớp trát vữa có dấu hiệu bong tróc, ẩm mốc. Mái có dấu hiệu hư hỏng. Nền có dấu hiệu xuống cấp do thời gian.

12 Sân bê tông sau nhà 2 tầng

Tài sản đang trong quá trình sử dụng, có dấu hiệu hư hỏng, bong tróc.

13 Nhà ăn Tài sản có dấu hiệu xuống cấp. Tường có lớp trát bảo vệ bong tróc, xuất hiện các vết nứt, ẩm mốc. Sàn gạch đã cũ. Trần có dấu hiệu xuống cấp.

14 Nhà xe Tài sản có dấu hiệu xuống cấp. Mái tôn có dấu hiệu hư hỏng. Khung thép có nhiều chỗ han gỉ.

15 Cổng , tường rào sắt

Trục cổng có dấu hiệu xuống cấp, hệ thống cống trượt vẫn hoạt động tuy nhiên đã xuất hiện han gỉ. Móng trụ tường rào có dấu hiệu bong tróc, ẩm mốc.

 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH

• Xác định nguyên giá của tài sản

Đối với tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc có thể xác định nguyên giá theo hai cách - Nguyên giá mới của Nhà cửa, vật kiến trúc được xác định trên cơ sở áp Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2012 dùng quyết định dố 439/QĐ-BXD ngày

Giá trị công trình tài sản trên đất được tính toán theo công thức:

Diện tích đất xây dựng x Đơn giá xây dựng trước thuế x Hệ số trượt giá

- Nguyên giá mới của Nhà cửa, vật kiến trúc được xác định trên cơ sở quyết định của UBND tỉnh về việc ban hành đơn giá nhà cửa, vật kiến trúc áp dụng cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh. Tổ thẩm định sử dụng đơn giá bồi thường trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đế áp dụng tính toán nguyên giá mới của tài sản

Giá trị công trình tài sản trên đất được tính toán theo công thức:

Diện tích đất xây dựng x Đơn giá bồi thường theo quy định

• Xác định chất lượng còn lại của tài sản

- Giá trị còn lại của Nhà cửa, vật kiến trúc được xác định trên cơ sở kết quả kiểm kê, đánh giá thực tế hiện trạng của từng tài sản, đồng thời tham khảo khung thời gian sử dụng tài sản tại Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; Thông tư số 13/LB-TT ngày 18/4/1994 của Liên Bộ Xây dựng – Tài chính – Vật giá Chính phủ và Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 của Bộ Xây dựng về việc dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc.

• Xác định Hệ số trượt giá

VFA VIETNAM vận dụng vào chỉ số giá xây dựng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang