II ĐẶC ĐIỂM THỬA ĐẤT
3.Đánh giá ưu, nhược điểm trong quá trình thực tế
3.1 Ưu điểm
Với kinh nghiệm dày dặn trong nhiều năm công tác, công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam đã thu hút được số lượng hồ sơ thẩm định khá lớn với số lượng khách hàng tìm đến công ty ngày càng đông. Chính điều này đã khẳng định được uy tín của làm việc và chất lượng hoạt động của công ty nhưng trong số đó không thể không kể đến nỗ lực làm việc hết mình của các cán bộ công nhân viên chức trong công ty đã phấn đấu hết sức đem lại kết quả tốt nhất phục vụ công tác thẩm định giá cho khách hàng,
Quy trình định giá bất động sản thế chấp bắt đầu từ khâu kiểm tra hồ sơ về tài sản thế chấp cho đến khâu thu thập thông tin từ các nguồn và tiến hành phân tích, đưa ra kết quả định giá bất động sản thế chấp đều được công ty quy định khá chặt chẽ, cụ thể và chi tiết giúp các thẩm định viên có thể làm việc theo chu trình, chính xác và chuyên nghiệp hơn. Hơn nữa, những thông tin giá cả, thị trường đều được công ty thường xuyên cập nhập tạo cho hoạt động định giá tại công ty ngày càng vững mạnh hơn, giúp các thẩm định viên đưa ra những kết quả định giá sát với giá chuyển nhượng tại thời điểm thẩm định trên thị trường và hoàn toàn lấy được sự hài lòng của khách hàng, đồng thời việc so sánh đối chiếu dễ dàng hơn để có thể sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá tùy thuộc vào từng loại bất động sản cụ thể, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí hơn.
Trong những năm vừa qua, sự thành công của công ty không chỉ đạt được nhờ sự nỗ lực của bản thân mà còn do sự thuận lợi, tạo điều kiện cho hoạt động vay vốn bằng bất động sản thể chấp của các cấp lãnh đạo, chính quyền Nhà nước Việt Nam khi ban hành các chính sách pháp luật, các văn bản đất đai có liên quan đến thẩm định giá góp phần làm thông tin cơ sở xác định giá trị bất động sản ngày càng xác thực và chất lượng, thị trường bất động sản ngày càng phát triển hơn Và điều cuối cùng cũng là yếu tố đóng vai trò quan trọng, đó chính là sự phối hợp, tuân thủ chấp hành của khách hàng trong việc thực hiện các điều khoản trong hợp đồng.
3.2 Nhược điểm
- Hệ thống văn bản pháp luật về bất động sản chưa thống nhất, còn tồn tại nhiều sự bất cập so với thực tế.
Mặc dù hệ thống văn bản pháp luật về thế chấp bất động sản đã được ban hành rất nhiều, nhưng vẫn chưa được thống nhất với nhau hoàn toàn về nội dung, các văn bản pháp luật quy định về quyền sở hữu tài sản trên đất và việc đăng ký quyền sử dụng đất hầu như chỉ mang tính định hướng, chưa đi sâu vào thực tế và vẫn còn nhiều vướng mắc chưa được đúng với thực tế. Các văn bản điều chỉnh thị trường, thủ tục cấp giấy chứng nhận chồng chéo lên nhau làm khả năng điều tiết thị trường xuất hiện nhiều hạn chế, gây khó khăn cho người dân.
Ủy ban nhân dân thành phố khi ban hành khung giá đất và đơn giá xây dựng thường ban hành rất cứng nhắc viớ giá thấp hơn chỉ bằng 20-30% giá thực tê trên thị trường do Bộ Tài chính có thẩm quyền quản lý giá bất động sản, nhưng khi thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng lại thuộc bộ xây dựng nên rất khó để thống nhất giá trị bất động sản trong cùng một khung giá chính xác, khi áp dụng khung giá và đơn giá xây dựng vào công tác thẩm định dẫn đến hiện tượng giá trị của bất động sản vô hình bị giảm đi rất nhiều, gây sự không chính xác cho quá trình thẩm định.
- Quy trình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất còn rườm rà và chậm chạp Nhà nước ban hành các thông tư hướng dẫn, quy định cụ thể quy trình thực hiện thế chấp quyền sở hữu đất, quyền sử dụng bất động sản yêu cầu các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, người sở hữu bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm phòng tránh các sai phạm liên quan đến việc thế chấp bất động sản như cùng lúc thế chấp bất động sản cho nhiều cá nhân, tổ chức khác nhau… và đảm bảo cho cá nhân, tổ chức nhận thế chấp an toàn khoản vốn của mình cung cấp cho bên thế chấp. Mặc dù nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện thuận lợi giúp cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng nhưng công tác này vẫn rất chậm chạm và còn nhiều hạn chế. Nguyên nhân là do việc quản lý đất đai không được tính toán kỹ, quy hoạch ngay từ đầu khiến cho ở các thành phố, đô thị lớn, nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp bất động sản diễn ra rất mạnh thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại càng chậm hơn, dẫn đến mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến sự chính xác của hoạt động trong thị trường bất động sản, lệch lạc thông tin thu thập được và tất yếu ảnh hưởng tới kết quả định giá bất động sản thế chấp.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin giá bất động sản so sánh còn hạn chế
Hệ thống cơ sở dữ liệu về thông tin giá bất động sản dùng làm bất động sản so sánh còn chưa được quan tâm và sáng lọc kỹ càng khiến cho việc tìm kiếm thông tin
giá bất động sản so sánh tương tự trên thị trường còn nhiều khó khăn, thông tin thu thập được còn nặng về rủi ro và phức tạp.
Việc tìm kiếm các bất động sản so sánh hầu hết được thu thập trên báo, tờ rơi hoặc trên internet. Rất khó có thể áp dụng khu giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành vì giá ban hành thường rất cứng nhắc và mang nặng tính lý thuyết, trong khi giá thị trường có thể cao hơn gấp nhiều lần khiến cho giá bất động sản thế chấp bị giảm nhẹ, vô hình chung là giá bất động sản thẩm định thiếu chính xác, chưa phản ánh đúng giá giao dịch trên thị trường bất động sản, khiến cho công tác quản lý không hiệu quả.
Đặc biệt là một số bất động sản ít giao dịch, giao dịch ngầm hoặc rất khó có thể tìm được giá so sánh như các bất động sản ở khu vực trung tâm thành phố, khu vực riêng biệt dành cho những cán bộ cao cấp nhà nước,.. thì việc định giá trở nên rất khó khăn khi cơ sở dữ liệu thông tin bất động sản không đầy đủ chính xác.
- Kết quả thẩm định chưa linh hoạt so với thị trường.
Thị trường bất động sản luôn biến đổi liên tục để phù hợp với thị hiếu ngày càng cao của khách hàng, trong khi đó các quy định thẩm định giá chưa được điều chỉnh để thích ứng với sự thay đổi đó và dần trở nên cứng nhắc và lỗi thời. Vì thế tình trạng khiếu nại điều chỉnh kết quả thẩm định không những tồn tại mà ngày càng trở nên phổ biến hơn. Nên thẩm định viên không nhạy bén mà áp dụng một cách cứng nhắc theo các quy định đã được ban hành thì đôi khi kết quả thẩm định không thể xác thực với thị trường hiện tại. Chính vì vậy cán bộ thẩm định viên cần tuân thủ đúng các quy định của nhà nước và các cơ quan có liên quan về thẩm định giá bất động sản thế chấp, nhưng đồng thời tạo sự linh động nhạy bén đối với thị trường bất động sản để có thể đưa ra kết quả thẩm định chính xác, phù hợp nhất.
- Thị trường bất động sản biến động không ổn định
Kể từ năm 1993 hình thành thị trường bất động sản đến nay đã được hơn 20 năm hoạt động, nhưng các nhân tố hình thành nên thị trường này vẫn chưa ổn định nên xu hướng và vị thế trên thị trường là rất khó có thể nắm bắt được. Mặt khác hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật còn nhiều kẽ hở, khiến cho việc kiểm soát thị trường rất khó khăn, các giao dịch do nhà nước quy định, hiện tượng đầu cơ xây dựng các căn hộ cao cấp, biệt thự giá cao quá nhiều so với các căn hộ phù hợp với thu nhập trung bình và thấp dẫn đến khi lãi suất ngân hàng biến động làm ảnh hưởng nặng nề đến thị trường bất động sản. Chính những điều này làm việc dự báo xu thế giá cả của thị trường rất khó, khiến các thông tin trên thị trường trở nên kém chính xác, vô hình ảnh hưởng xấu đến công tác thẩm định.
CHƯƠNG 3:
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ
VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFAVIETNAM)