II ĐẶC ĐIỂM THỬA ĐẤT
2. Kiến nghị hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
đích thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM)
2.1 Hoàn thiện cơ chế thế chấp bất động sản.
Luật pháp Nhà nước cũng quy định khi thế chấp bất động sản, hai bên thế chấp và nhận thế chấp cần ký kết đầy đủ các hợp đông vay vốn, hợp đồng đảm bảo và hợp
được nhà nước công nhận, điều này khiến cho người thế chấp không thể vi phạm hợp đồng bằng các hình thức chuyển nhượng, cho, tặng… hoặc bất cứ các hình thức nào khác.
Nhưng điều bất cập ở đây là khi công chứng và làm các thủ tục thế chấp bất động sản, cơ quan chức năng sẽ ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản đem thế chấp là bất động sản này đã được thế chấp trong khi ở mục ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi:” Người được cấp giấy không được tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm bất kỳ nội dung nào trong giấy chứng nhận và sơ đồ. Khi mất giấy chứng nhận, phải báo ngay với cơ quan có thẩm quyền”, điều này gây khó dễ cho bên thế chấp khi đã thanh toán đầy đủ nợ cho bên nhận thế chấp và đem bán vì trong thị trường bất động sản, bất động sản đã được thế chấp rất khó có thể giao dịch được vì người mua lo sợ những bất cập có thể xảy ra khi mua bất động sản đó, chính điều này làm bất động sản đã bị thế chấp bị ép giá một cách nặng nề, ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng thế chấp.
Xuất phát từ thực tế như vây, cần đề nghị các cơ quan chức năng cũng như Bộ tài nguyên và môi trường nhà nước xem lại cơ chế khi thế chấp bất động sản, nhất là bước ghi các thông tin thế chấp vay vốn tổ chức tín dụng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân. Các cơ quan liên quan chỉ cần lập một hồ sơ theo dõi tình trạng đặc điểm của bất động sản trong khu vực, khi khách hàng thế chấp đã thanh toán toàn bộ sổ nợ cho tổ chức tín dụng thì đem giấy tờ gốc đến xác nhận với cơ quan chức năng, cơ quan chức năng sẽ xóa thông tin thế chấp cho khách hàng ở hồ sơ theo dõi, vừa không làm mất tính thẩm mĩ cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa có thể tránh được sự không hợp lý trong việc quản lý hồ sơ về bất động sản
2.2 Ban hành các quy định mới về cải cách thủ tục định giá bất động sản thế chấp thế chấp
Cho đến hiện nay thị trường bất động sản mới xuất hiện ở nước ta được gần 20 năm, điều này cho thấy thị trường còn rất non trẻ và đầy biến động. Những năm gần đây xuất hiện hoạt động định giá bất động sản ở nước ta và trở thành một thành phần không thể thiếu trong hoạt động của thị trường bất động sản, nhưng hoạt động này còn rất mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn, hơn nữa các văn bản pháp luật hướng dẫn, định hướng về hoạt động này lại rất sơ sài, chỉ quy định các trường hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các trường hợp phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá, gây nhiều cản trở cho các cơ quan liên quan đến hoạt động định giá bất động sản.
Vì vậy cấp thiết đề nghị các cơ quan có thẩm quyền nhà nước và chính phủ cũng các bộ có liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật về định giá, từ đó thông qua các văn bản pháp lý để đẩy mạnh quản lý các hoạt động thẩm định giá bất động sản trong thị trường. Đồng thời quy định điều chỉnh, xây dựng hành lang pháp l, quản lý chặt chẽ các cơ sở đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, hoàn chỉnh hoạt động thẩm định giá để tạo cơ sở cải thiện hoạt động này, giúp cho việc định giá diễn ra suôn sẻ, hợp lý nhất.
2.3 Đào tạo nhân lực lĩnh vực thẩm định giá bất động sản,
Trong các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thì yếu tố con người chiếm vị trí quan trọng nhất, ảnh hưởng lớn đén kết quả thẩm định. Không thể phủ nhận được những lợi ích có thể đem lại nâng cao hiệu quả công việc khi tuyển dụng được đội ngũ công nhân viên định giá trình độ cao là rất nhiều. Nhưng hiện nay đa số những người làm về thẩm định giá bất động sản không được đào tạo chính quy mà thường được tuyển dụng từ nhiều lĩnh vực khác nhau dẫn đến ít kinh nghiệm và chuyên môn không được vững chắc.
Chính vì thế cải thiện, nâng cao công tác đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, kĩ thuật định giá bất động sản thế chấp cho thẩm định viên là việc quan trọng nhất cần làm. Việc đào tạo cần hướng đến cả hai mặt đạo đức và trình độ nghiệp vụ của nhân viên thẩm định. Xây dựng hệ thống cơ sở thông tin dữ liệu đất đai phục vụ hoạt động thẩm định giá bất động sản.
KẾT LUẬN
Trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay, sự liên kết giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ vô cùng quan trọng. Bất động sản là tài sản có giá trị, thường được dùng để thế chấp với số vốn đầu tư lớn, song với tính chất phức tạp và đặc thù của nó mà việc định giá trở nên rất khó khăn và còn nhiều hạn chế. Việc định giá bất động sản còn đang trên đà phát triển và vẫn rất mới mẻ tại Việt Nam cả về thực tiễn và lý luận. Tuy nhiên nó cũng đã nhanh chóng trở thành công cụ quan trong, là bước thiết yếu trong lĩnh vực thế chấp bất động sản. Nó đảm bảo được hạn chế các rủi ro trong quá trình thế chấp bất động sản cũng như khó khăn trong việc giải ngân nguồn vốn cho vay thế chấp. Vì thế, việc nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp là một vấn đề cấp thiết luôn được quan tâm.
Với đề tài này, em mong muốn góp một phần nhỏ của mình vào để xuất những giải pháp để khắc phục khó khăn còn tồn tại trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính VIệt Nam. Đề tài tổng hợp lại những cơ sở khoa học, pháp luật, những quy định cụ thể liên quan đến định giá bất động sản thế chấp. Lấy ví dụ cụ thể là thực trạng thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích thế chấp tại công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính VIệt Nam (VFAVIETNAM). Do kiến thức hạn hẹp và kinh mghiệm vẫn chưa nhiều nên bài viết không tránh khỏi những sai sót, tuy nhiên em sẽ cố gắng khắc phục và hoàn thiện bài viết của mình tốt nhất trong khả năng có thể.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn….. và công ty TNHH THẩm định giá và tư vấn tài chính VIệt Nam (VFAVIETNAM) đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp này. Rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô và Công ty để đề án hoàn thiện hơn nữa.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai 2003 2. Luật dân sự 2005
3. Luật kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản pháp luật khác
4. Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp đảm bảo tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam.
5. Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
6. Chuyên đề, luận văn về định giá tài sản đảm bảo của trường Học viện Ngân hàng
7. Giáo trinh định giá bất động sản.
8. Các webside: http://batdongsanhanoi.com http://thamdinhgia.org/
http://google.com.vn ….
9. Báo cáo thẩm định giá của công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM)
10. Hồ sơ năng lực của công ty VFAVIETNAM 11. Các tài liệu tham khảo khác.