II ĐẶC ĐIỂM THỬA ĐẤT
A THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN
401.500.000 498.000.000 680.000.000 BCHI TIẾT TÍNH TOÁN
I Giá trị đất (đồng) 401.500.000 498.000.000 680.000.000 II Đơn giá QSDĐ
(đồng/m2)
5.500.000 6.000.000 8.500.000III Nhận xét III Nhận xét
1 Pháp lý Tương đồng Tương đồng Tương đồng 2 Quy mô, kích thước Kém lợi thế
hơn
Tương đồng Tương đồng 3 Hình dáng Lợi thế hơn Kém lợi thế
hơn
Tương đồng 4 Vị trí, giao thông, lợi
thế kinh doanh
Tương đồng Tương đồng Tương đồng
5 Hướng Kém lợi thế
hơn
Tương đồng Tương đồng 6 Điều kiện cơ sở hạ
tầng nội bộ
Lợi thế hơn Tương đồng Tương đồng 7 Môi trường an ninh,
hạ tầng kỹ thuật xung quanh
Tương đồng Tương đồng Tương đồng
• Diễn giải
Các yếu tố như pháp lý (chiểm tỷ trọng 15%); quy mô kích thước (chiếm tỷ trọng 10%); hình dáng (chiếm tỷ trọng 10%); vị trí giao thông, lợi thế kinh doanh (chiếm tỷ trọng 30%); hướng (chiếm tỷ trọng 10%); mặt tiền (chiếm tỷ trọng 15%); môi trường an ninh, hạ tầng kỹ thuật xung quanh (chiếm tỷ trọng 10%); làm ảnh hưởng đến giá trị của lô đất. Mỗi yếu tố đóng góp một tỷ lệ nhất định vào giá trị của lô đất. Vì vậy, dựa trên ba tài sản so sánh tương đồng với tài sản thẩm định, Tổ thẩm định
biến động về số lần điều chỉnh, số điều chỉnh tuyệt đối, số điều chỉnh thuần để đưa ra giá trị của tài sản thẩm định.
+ Pháp lý: Tất cả các TSSS và TSTĐ đểu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Do vậy, tổ thẩm định đề nghị đánh giá các tài sản cùng đạt 10 điểm.
+ Quy mô, kích thước: Tùy vào nhu cầu của khách hàng khi có mục đích sử dụng nhất định mà lựa chọn quy mô phù hợp. Tuy nhiên TSSS1 có diện tích nhỏ hơn so với các TSSS khác, vì vậy lợi thế về quy mô kém hơn. Do vậy, tổ thẩm định đề nghị đánh giá TSSS1 đạt 9 điểm, TSTĐ và các TSSS khác cùng đạt 10 điểm.
+ Hình dáng: Qua khảo sát thực tế các tài sản cho thấy, các lô đất có kiểu dáng khác nhau, song TSSS1 có kiểu dáng vuông vức, TSTĐ và TSSS3 có hình dáng chữ nhật, TSSS2 có kiểu dáng hình chữ nhật song không đẹp bằng các TSSS khác. Do vậy, Tổ thẩm định đề nghị đánh giá TSSS1 đạt 10 điểm, TSTĐ và TSSS3 9,5 điểm và TSSS2 đạt 9 điểm.
+ Vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh: Cả 3 TSSS và TSTĐ đều nằm trong các thôn của xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm, đều nằm trong ngõ sâu trong khu dân cư, nên Tổ thẩm định đánh giá đều đạt 9 điểm.
+ Hướng: Các lô đất có hướng Nam và cận Nam thường được ưu tiên khi chọn mua nhà ở, nên TSTĐ, TSSS2 và TSSS3 có hướng Tây Nam và Đông Nam dễ giao dịch hơn so với các TS khác. Do vậy, Tổ thẩm định đề nghị đánh giá TSTĐ, TSSS2 và TSSS3 đạt 10 điểm, TSSS1 đạt 9 điểm.
+ Mặt tiền: TSSS1 có mặt tiền tương đối rộng là 8,3m, còn TSSS3 có mặt tiền trung bình 5m, các tài sản khác có mặt tiền hẹp hơn là 3,7m và 3,8m. Do vậy, Tổ thẩm định đề nghị đánh giá TSSS1 đạt 10 điểm, TSSS3 đạt 9 điểm; TSTĐ và TSSS3 đều đạt 8 điểm.
+ Môi trường an ninh, hạ tầng kỹ thuật xung quanh: Các tài sản đều có điều kiện về môi trường an ninh, hạ tầng kỹ thuật tương đồng nhau. Do vậy, Tổ thẩm định đề nghị đánh giá các tài sản cùng đạt 10 điểm.
• Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS TT Tiêu chí điều chỉnh TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 Tỷ trọng Giá TSSS 5.500.000 6.000.000 8.500.000 1 Pháp lý 10,00 10,00 10,00 10,00 15% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00 0,00 0,00 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 0
2 Quy mô, kích thước 10,00 9,00 10,00 10,00 10% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 1,11 0,00 0,00
3 Hình dáng 9,50 10,00 9,00 9,50 10% Tỷ lệ điều chỉnh (%) -0,50 0,56 0,00
Mức điều chỉnh (đồng/m2) -27,500 33,333 0 4 Vị trí, giao thông, lợi thế
kinh doanh 9,00 9,00 9,00 9,00 30% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00 0,00 0,00 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 0 5 Hướng 10,00 9,00 10,00 10,00 10% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 1,11 0,00 0,00 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 61,111 0 0 6 Mặt tiền 8,00 10,00 8,00 9,00 15% Tỷ lệ điều chỉnh (%) -3,00 0,00 -1,67 Mức điều c hỉnh (đồng/m2) -165,000 0 -141,667 7 Môi trường an ninh, hạ
tầng kỹ thuật xung quanh
10,00 10,00 10,00 10,00 10% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00 0,00 0,00 Mức điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 0 Mức giá chỉ dẫn 5.429.722 6.033.333 8.358.333 Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh 4 1 1 Số điều chỉnh thuần 70.278 33.333 141.667 Số điều chỉnh tuyệt đối 314.722 33.333 141.667
Đơn giá (đồng/m2)
(Lấy theo giá bình quân gia quyền của ba mức giá chỉ dẫn)
6.607.130
Làm tròn (đồng/m2) 6.607.000
Giá trị quyền sử dụng đất (đồng) 548.381.000 Trong đó: Tỷ lệ điều chỉnh (%) = [(Số điểm TSTĐ – Số điểm TSSSj)/Số điểm TSSSj]*Tỉ trọng i (i: Tiêu chí (1-> 7; j: Tài sản so sánh 1->3)
Mức điều chỉnh (đồng/m2) = Giá TSSSj * Tỷ lệ điều chỉnh.
Theo thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Tổ thẩm định xác định đơn giá đất bằng bình quân gia quyền của ba mức giá chỉ dẫn.
Vậy đơn giá đất ở của tài sản thẩm định giá là: 6.607.000 đồng/m2
Giá trị quyền sử dụng đất tại thửa đất số 12, tờ bản đồ số 39+40, thôn Linh Quy Đông, xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 878466, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
số 1374, số QĐ: 731/QĐ-UB, MS 5621517 của UBND huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội cấp ngày 31/8/2006 có diện tích là 83 m2 là: 548.381.000 đồng
(Bằng chữ: Năm trăm bốn mươi tám triệu ba trăm tám mươi mốt nghìn đồng)