Thực trạng nghiệp vụ thẩm định bất động sản nhằm mục đích vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần phương nam ở thành phố hồ chí minh

7 tạp và lạ lẫm đối với sinh viên ngành định giá, nhưng lần này ta sẽ được xem xét, nhìn nhận và đánh giá công tác thẩm định tài sản cũng như thẩm định tín dụng ở một ngân hàng mà trước

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

THỰC TRẠNG NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG NAM Ở TPHCM

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 04/2011

2

CÁC TỪ VIẾT TẮT SỬ DỤNG

3

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ SỬ DỤNG

1 Sơ đồ 1.1 - Tổ chức bộ máy quản lí của công ty

2 Sơ đồ 1.2 – Bản đồ vị trí khu vực tài sản

4

MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: Tổng quan cơ sở lý thuyết 3

1.1 Tổng quan về bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm 3

1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản 3

1.2 Phương pháp thẩm định 5

1.2.1 Phương pháp so sánh 5

1.2.2 Phương pháp chi phí 7

1.2.3 Phương pháp thu nhập 7

1.2.4 Phương pháp thặng dư 9

1.2.5 Phương pháp lợi nhuận 10

CHƯƠNG 2: Thực trạng về hoạt động định giá BĐS trong Ngân hàng TMCP Phương Nam tại Tp.HCM 11

2.1 Quá trình hình thành và phát triển ngân hàng 11

2.2Cơ cấu tổ chức và chức năng của các phòng ban 12

2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong thời gian qua 12

2.4 Đánh giá chung về hoạt động kinh doanh của PNB 13

2.5 Đôi nét về chi nhánh Đại Nam 13

2.6 Quy trình thực hiện nghiệp vụ định giá bất động sản tại PNB 14

2.7 Thực hiện thẩm định hồ sơ mẫu 15

CHƯƠNG 3: Quy trình xét duyệt cho vay 31

3.1 Những hồ sơ cần có trong một hợp đồng vay 31

3.2 Quy chế cho vay của PNB 31

3.3 Quy định cho vay tại PNB 32

5

3.4 Hồ sơ mẫu 32 3.5 Nhận xét và các hạn chế 35

KẾT LUẬN 36

6

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Mục tiêu nghiên cứu

Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước những năm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20 Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định Trong kinh tế thị trường, thẩm định gía tài sản là một loại hình nghệ thuật và hoạt động dịch vụ ngày càng phổ biến, cần thiết, được nhiều doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình quan tâm Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau

Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau, ví dụ như:

 Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê tài sản

 Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,…

 Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

 Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;.v.v

 Làm cơ sở để đấu giá công khai …

Và trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới hiện nay có các dạng chủ yếu sau:

 Thẩm định giá động sản

 Thẩm định giá doanh nghiệp

 Thẩm định giá các lợi ích tài chính

 Thẩm định giá nguồn tài nguyên

 Thẩm định giá tài sản vô hình

 Thẩm định giá thương hiệu

Nhưng ở đề tài này tài sản được chọn là nhà ở nên ta sẽ dùng loại hình hoạt động thẩm định giá bất động sản để nghiên cứu và đưa ra mức giá cho tài sản nhằm mục đích thế chấp vay vốn Đây không còn là một đề tài phức

7

tạp và lạ lẫm đối với sinh viên ngành định giá, nhưng lần này ta sẽ được xem xét, nhìn nhận và đánh giá công tác thẩm định tài sản cũng như thẩm định tín dụng ở một ngân hàng mà trước giờ các bạn trường ta chưa thấy thực hiện – Ngân hàng TMCP Phương Nam (Southern Bank)

2 Phương pháp nghiên cứu

Dựa trên những bộ hồ sơ mẫu đã được thực hiện định giá, ta sẽ nghiên cứu

và tìm ra được tại sao lại có mức giá như vậy, đã sử dụng những phương pháp nào, quy trình thực hiện, nhận xét, đánh giá

3 Phạm vi nghiên cứu: loại hình nhà ở như nhà phố, nhà hẻm…

4 Bố cục của đề tài gồm có 3 chương

- Chương 1: Tổng quan cơ sở lý thuyết

- Chương 2: Thực trạng về hoạt động định giá BĐS trong Ngân hàng TMCP Phương Nam tại Tp.HCM

- Chương 3: Quy trình xét duyệt cho vay

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất

 Khái niệm liên quan khác

- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính

- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: là bản đồ được lập tại thời điểm đầu

kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch

- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức

từ tài sản (theo Luật Dân sự 2005)

- Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ

bỏ quyền sở hữu đó

- Quyền chiếm hữu: quyền nắm giữ, quản lý tài sản

1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản

 Các thuộc tính của bất động sản

- Tính bất động: đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, dù đã được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó có tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau

- Tính không đồng nhất:

Mọi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền với đời sống con người, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản

9

Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nên kinh tế thị trường hiện nay

- Tính khan hiếm:

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Theo Tổng cục Thống kê diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2 Diện tích đất đai giảm có rất nhiều nguyên nhân:

Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt là vùng nông thôn)

Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm

Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:

Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không

có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất

xã hội nhưng đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững

Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững

Cung ứng phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về quy hoạch và đây là hạn chế nổi bật nhất Bởi vì việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

- Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao

10

dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa; chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua – bán giao dịch bất động sản tăng

- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội

- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ: chính vì bất động sản

có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc

sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước

- Thời gian thu thập thông tin: phải là khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Những thông tin được đưa ra trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường…của tài sản

so sánh so với tài sản cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh so với tài sản cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của tài sản so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền)

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của tài sản so sánh đến thời điểm xác định giá của tài sản cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tài sản so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Bước 4: Xác định giá của tài sản cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 tài sản so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

 Thuận lợi của phương pháp so sánh: dễ hiểu và dễ sử dụng Phản ánh trực tiếp hoạt động thực tế của thị trường Thường được chấp nhận bởi tòa án, chính phủ và công chúng

 Bất lợi của phương pháp so sánh: đôi khi khó có được các giao dịch tương tự Việc điều chỉnh theo sự khác biệt cần sự phán xét và cần kinh nghiệm

Nó thường khó bảo vệ và giải thích một cách thỏa đáng Thường khó thu được mọi thông tin xác đáng về từng vụ bán Các dữ liệu nhất thiết liên quan đến các giao dịch quá khứ Phương pháp này không thể được áp dụng trong thực tế với loại nhà

ít khi được bán

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tối ưu và nguyên tắc thay thế

 Sử dụng cho các tài sản dùng cho mục đích đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy lọc dầu, nhà máy hóa chất vì

đó là những tài sản ít có chứng cứ thị trường; thẩm định cho mục đích bảo hiểm

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất, coi như miếng đất đó trống và giả định rằng miếng đất đó được sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính các khoản chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng có trên miếng đất

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá do hao mòn tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân

Bước 4: Khấu trừ số tiền giảm giá do hao mòn tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để

có được giá trị hiện tại của công trình

Bước 5: Cộng giá trị hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản

+

Chi phí xây dựng công trình

–

Hao mòn tích lũy của công trình

 Hạn chế của phương pháp chi phí:

- Do phương pháp chi phí phải dựa vào những dữ liệu thị trường, những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí

- Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

- Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính giảm giá tích lũy có thể mang tính chủ quan

- Thẩm định viên cần phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để áp dụng được phương pháp này

1.2.3 Phương pháp thu nhập

Tài sản tạo ra thu nhập thông thường được mua bán như một khoản đầu tư, khả năng tạo ra thu nhập là một yếu tố cơ bản đối với tài sản, một tài sản tạo ra thu nhập cao thì giá trị thị trường của nó càng cao (giả sử tỷ lệ rủi ro không đổi) Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng để phân tích khả năng tạo ra dòng

13

thu nhập trong tương lai của một tài sản sau đó vốn hóa dòng thu nhập này để tìm

ra giá trị hiện tại của tài sản

Phương pháp này cho rằng giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ tài sản đó Các nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu, dự kiến lợi ích tương lai, cung cầu, thay thế, tác động bên ngoài

Khả năng áp dụng và những giới hạn của phương pháp:

- Phương pháp thu nhập thích hợp trong thẩm định giá những bất động sản tạo ra thu nhập từ một loại hình kinh doanh như khách sạn, cửa hàng, văn phòng cho thuê…

- Phương pháp thu nhập cho thấy rõ những động thái của người mua tiềm năng đối với loại hình bất động sản tạo ra thu nhập

- Phương pháp thu nhập đòi hỏi một số thông tin phù hợp có sẵn trên thị trường

- Là một loại kỹ thuật vốn hóa dựa trên sử dụng tỷ lệ vốn hóa hoặc hệ số nhân vốn hóa rút ra từ thị trường, trong đó chỉ quan tâm đến thu nhập của năm đầu tiên từ tài sản

B Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) là một phương pháp vốn hóa nhằm chuyển đổi những lợi ích dự báo trong tương lai thành giá trị hiện tại theo một tỷ lệ chiết khấu thích hợp

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc lợi tích trong tương lai

 Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị tiềm năng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó

Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:

+ Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó

+ Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sự dụng hoặc cải tạo chung

+ Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó

Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản (dự kiến)

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của công trình xây dựng trên đất (dự kiến)

- Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc tính các chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau

15

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy

đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực

1.2.5 Phương pháp lợi nhuận:

 Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư

 Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xác định dòn thu nhập hiển thị cho tài sản Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 1: Ước tính tổng các thu nhập của bất động sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm khoản lãi trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh

Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa

Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức

lãi suất vốn hóa

 Những hạn chế

+ Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất

+ Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa

+ Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận + Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực + Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này

Kết luận chương I: Sau khi đã xem xét qua 5 phương pháp, ta nhận thấy phương pháp so sánh thích hợp làm phương pháp tính toán giá trị tài sản

16

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG

ĐỊNH GIÁ NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG NAM (PNB) TẠI TPHCM

2.1 Quá trình hình thành và phát triển

Được thành lập vào năm 1993 với vốn điều lệ ban đầu là 10 tỷ đồng Đến nay, Ngân hàng Phương Nam trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần phát triển mạnh, bền vững Bằng niềm tin vững chắc của khách hàng và lòng nhiệt huyết của Ban lãnh đạo cùng với đội ngũ nhân viên năng động và có tinh thần trách nhiệm Ngân Hàng TMCP Phương Nam (Southern Bank) đã có những bước đi đầy ấn tượng Trải qua nhiều thăng trầm, đến 2010 Ngân Hàng TMCP Phương Nam vốn điều lệ Ngân hàng Phương Nam là 3.049 tỷ đồng, mạng lưới hoạt động 105 chi nhánh, phòng giao dịch và các đơn vị trực thuộc trên toàn quốc; tổng tài sản đạt hơn 54.000 tỷ đồng

Trước những khó khăn của nền kinh tế thị trường còn non trẻ và sự tác động mạnh của cuộc khủng hoảng tài chính khu vực (1997), Ngân hàng Nhà nước đã chủ trương tập trung xây dựng hệ thống ngân hàng thương mại vững mạnh Theo chủ trương đó, Hội đồng Quản trị ngân hàng đã đề ra những chiến lược tạo tiền đề vững chắc cho sự phát triển sau này của Ngân hàng Phương Nam:

 Phát triển năng lực tài chính lành mạnh, vững vàng đáp ứng mọi nhu cầu hoạt động kinh doanh và phát triển kinh tế

 Xây dựng bộ máy quản lý điều hành có năng lực chuyên môn giỏi, đạo đức tốt và trách nhiệm cao Bảo đảm cho mỗi bước đi của Ngân hàng Phương Nam luôn đúng hướng, an toàn và phát triển bền vững

 Trải rộng mạng lưới hoạt động tại các vùng kinh tế trọng điểm của cả nước, góp phần tạo động lực tích cực cho phát triển kinh tế - chính trị - xã hội của từng khu vực, đưa Ngân hàng Phương Nam trở thành ngân hàng đa phần sở hữu lớn mạnh theo mô hình Ngân hàng thương mại cổ phần của Nhà nước và nhân dân Theo chiến lược đó, Ngân hàng Phương Nam đã tiến hành sáp nhập các ngân hàng và các tổ chức tín dụng trong giai đoạn 1997 – 2003:

1 Sáp nhập Ngân hàng TMCP Đồng Tháp năm 1997

2 Sáp nhập Ngân hàng TMCP Đại Nam năm 1999

3 Năm 2000 mua Qũy Tín Dụng Nhân Dân Định Công Thanh Trì Hà Nội

4 Năm 2001 sáp nhập Ngân hàng TMCP Nông Thôn Châu Phú

5 Năm 2003 Sáp nhập Ngân hàng TMCP Nông Thôn Cái Sắn, Cần Thơ

17

2.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng của các phòng ban

2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong thời gian qua

Luôn tích cực mở rộng quan hệ hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước Vào tháng 1 năm 2007, Ngân hàng United Overseas Bank (UOB), một trong những tập đoàn tài chính hàng đầu của Singapore, đã ký kết trở thành cổ đông chiến lược của Southern Bank với 10% cổ phần sở hữu Hiện nay, tỷ lệ bán cổ phiếu cho các đối tác nước ngoài của Southern Bank vẫn chưa bán hết tỷ lệ sở hữu của cổ đông nước ngoài tại Southern Bank theo tỷ lệ tối đa cho phép của Ngân Hàng Nhà Nước

Trong chiến lược sử dụng tối ưu tài nguyên bất động sản, Southern Bank đã chú trọng đầu tư vào việc sở hữu, xây dựng và nâng cấp nguồn vốn bất động sản thành các cơ sở khang trang, hiện đại tại những vị trí trọng yếu và các trung tâm tài chính lớn trên toàn quốc với diện tích sở hữu gần 220.000m2

đất Tính đến nay, Hội sở và phần lớn các chi nhánh, phòng giao dịch đều là tài sản của Southern Bank

Tại Tp.HCM, Southern Bank là chủ sở hữu của gần 28.000 m2

đất với tổng diện tích sử dụng đạt hơn 40.000m2 Sắp tới khi 04 cao ốc tổ hợp văn phòng - trung tâm thương mại và siêu thị được được khởi công xây dựng, đặc biệt là dự

án xây dựng tòa nhà Hội Sở 2 cấu trúc 11 tầng với tổng diện tích gần 1000 m2

tại số 44 – 50 – 52 – 54 Nguyễn Công Trứ, trung tâm tài chính chứng khoán

18

“Phố Wall” Việt Nam, sẽ nâng tổng diện tích sàn sử dụng bất động sản của ngân hàng tại khu vực lên hơn 76.000m2

Tại thị trường Hà Nội sau Sacombank, Southern Bank là ngân hàng thứ 2 đầu tư xây dựng và đưa vào hoạt động Sở Giao Dịch 2 Đây là đầu mối để Southern Bank khai thác hiệu quả hơn thị trường tài chính Hà Nội và phía Bắc

2.4 Đánh giá chung về hoạt động kinh doanh của PNB

 Thực hiện đúng các quy định, quy trình đã ban hành

 Giỏi chuyên môn, thạo nghiệp vụ

HÀI LÒNG KHÁCH HÀNG

 Đa dạng hóa sản phẩm

 Phục vụ tận tình Luôn luôn mang lại lợi ích cho khách hàng

 Ghi nhận và phản hồi nhanh chóng những ý kiến đóng góp của khách hàng NGÂN HÀNG PHƯƠNG NAM CAM KẾT

 Phát huy tiềm năng và sử dụng nguồn lực hiệu quả để cung cấp dịch vụ thanh toán quốc tế, tín dụng, huy động vốn và các dịch vụ khác của Ngân hàng có chất lượng phù hợp với yêu cầu của khách hàng thông qua việc áp dụng và cải tiến Hệ thống Quản lý chất lượng

 Tuân thủ thực hiện đúng, đầy đủ theo Luật các Tổ chức tín dụng, các quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các thông lệ Quốc tế và quy định của Ngân hàng Phương Nam

 Làm đúng quy trình ngay từ đầu, liên tục cải tiến chất lượng dịch vụ, để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng

 Hoàn thiện và nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn của đội ngũ Cán bộ Công nhân viên, hướng tới ngân hàng hiện đại, chuyên nghiệp

2.5 Đôi nét về chi nhánh Đại Nam

1 Kế toán ta ̣i quầy giao di ̣ch: Nhâ ̣n và chi trả gốc + lãi tiền gửi - In sổ phu ̣ - trả lời thắc mắc về lãi suất huy đô ̣ng

2 Kiểm soát ta ̣i quầy: Duyê ̣t chứng từ của các kế toán khác + Làm kết

19

chuyển cuối tháng VAT + Hạch toán nguồn nội bộ

3 Kế toán thanh toán trong nước, nước ngoài

_ Phòng kinh doanh, tín dụng: giao dịch (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên cho vay (Ngân hàng và các định chế tài chính) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp

và các chủ thể kinh tế khác), trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vốn gốc và lãi cho bên vay khi đến hạn thanh toán

2.6 Quy trình thực hiện nghiệp vụ định giá bất động sản tại PNB

Các bước phải thực hiện trong quá trình định giá:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá

 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá

 Mục đích định giá

 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá

 Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá

 Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc phải dựa trên cơ sở:

- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan

- Trong quá trình định giá, nếu thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa

ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho Ban lãnh đạo đơn vị và cho khách hàng

 Xác định thời điểm thầm định giá: việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản định giá phải được thực hiện ngay sau khi tiếp nhận

hồ sơ định giá từ khách hàng

 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết phục vụ cho việc định giá

 Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

 Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính

và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

 Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

 Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

 Khảo sát hiện trường:

- Vị trí thực tế của bất động sản

20

- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản

- Đối với công trình xây dựng dở dang, cần phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, cần phải chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

 Thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác độngcủa các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định giá

 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

 Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá

 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

 Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

 Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá

Phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần định giá

Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích định giá

Cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiềm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị tài sản định giá

Bước 6: Lập báo cáovà biên bản kết quả định giá

Nội dung báo cáo, biên bản định giá thực hiện theo tinh thần công văn số: 01/CV/QLN.2009 ngày 30/06/2009 của Công ty QLN & KTTS V/v

“Định giá tài sản đảm bảo”

2.7 Thực hiện thẩm định hồ sơ mẫu:

Tài sản thẩm định: Căn nhà số 453/66KA Lê Văn Sỹ, P.12, Q.3, TP.HCM do ông Lê Minh Hùng làm chủ sở hữu Diện tích đất 61,42 m2 Diện tích sử dụng 74,74m2 Hiện trạng nhà phố gồm trệt, gác gỗ và lửng, tỷ

lệ CLCL 50% Hẻm nhỏ 3m (cách hẻm lớn 6m khoảng 20m) Gần chợ, trường học, khu dân cư ổn định, an ninh, cách đường chính Lê Văn Sỹ 100m Có sổ hồng

- Bán kính đến trung tâm thành phố: khoảng 4km

- Điều kiện giao thông: thuận tiện

- Vị trí thuận lợi cho kinh doanh hay không: không

- Gần trường học, chợ, thuận tiện đi lại

- Quy mô lô đất: nhỏ

- Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất: 3.65m x 16.8 m

- Các đặc điểm vật chất liên quan đến công trình xây dựng trên đất

 Môi trường sống, cảnh quan: khu dân cư ổn định, an ninh, nhộn nhịp

 Những điều kiện mua bán: hợp pháp

 Cơ sở hạ tầng: CLCL 50%, hiện trạng nhà phố gồm trệt, gác gỗ và lửng

 Thời điểm thẩm định giá: 05/11/2010

 Mục đích thẩm định giá: thế chấp

 Thời điểm thế chấp: 10/11/2010