THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍSẢN MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ THU THỦY BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH ĐỊNH GIÁ GIÁ BẤT BẤT ĐỘNG ĐỘNG SẢN SẢN THẨM CHO MỤC MỤC ĐÍCH ĐÍCH THẾ THẾ CHẤP CHẤP VAY VAY VỐN VỐN TẠI TẠI CHO CÔNG TY TY THẨM THẨM ĐỊNH ĐỊNH GIÁ GIÁ HOÀNG HOÀNG QUÂN QUÂN CÔNG Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : NGUYỄN THỊ THU THỦY : 05135104 Ký tên, ngày… tháng… năm 2009 : DH05TB : 2005 – 2009 : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- LỜI CẢM ƠN Con xin gửi lòng biết ơn kính trọng đến cha mẹ, gia đình ni dưỡng, dạy bảo khôn lớn trưởng thành Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm tạo điều kiện học tập thuận lợi cho em suốt năm học tập trường Em xin gửi lời tri ân sâu sắc đến thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản trường Đại học Nông Lâm truyền đạt kiến thức tạo điều kiện thuận lợi cho em thực luận văn Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Văn Tân tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Quân, đặc biệt anh Võ Xuân An–Trưởng phòng thẩm định tài sản, anh Hà Hoàng Hải- Chuyên viên thẩm định tài sản toàn thể anh chị cơng ty tận tình giúp đỡ em q trình thực tập thực đề tài Mặc dù cố gắng, song chắn luận văn nhiều thiếu sót Em mong nhận bảo thêm quý thầy cô, anh chị bạn Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn TÓM TẮT ♣ Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thu Thủy, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đai học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài:Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Quân Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Trưởng Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài chính, thị trường hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân Thơng qua hình thức chấp BĐS, tổ chức, cá nhân tiếp cận nguồn vốn vay để phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh để biết mức vay đòi hỏi tổ chức tín dụng phải xác định giá trị tài sản chấp Do cơng tác thẩm định giá BĐS có vai trị quan trọng điều kiện hàng đầu để tổ chức tín dụng định việc cho vay.Tuy nhiên ngân hàng, thường giá trị tài sản thẩm định thấp nhiều so với giá trị thực tế thị trường dẫn đến không đáp ứng đủ nhu cầu vốn khách hàng Trong công ty chuyên biệt lĩnh vực thẩm định giá lại có quy trình thẩm định cụ thể đầy đủ nên kết thẩm định khách quan xác Đứng trước vấn đề nêu thực đề tài: “Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn” Trên sở tơi tiến hành nghiên cứu nội dung sau: - Giới thiệu hoạt động Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân - Hoạt động thẩm định giá BĐS cho mục đích chấp vay vốn cơng ty - Ứng dụng phương pháp quy trình thẩm định giá để tiến hành thẩm định giá bất động sản chấp cụ thể, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp vốn hóa thu nhập để kiểm tra kết thẩm định Thông qua phương pháp nghiên cứu : điều tra, thu thập thông tin thị trường, thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp, phương pháp chuyên gia…đề tài đạt kết định : - Tiếp cận tìm hiểu thực tế hoạt động thẩm định giá BĐS Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn - Vận dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp vốn hóa thu nhập để tiến hành thẩm định giá bất động sản chấp cụ thể - So sánh, đối chiếu kết hai phương pháp để xác định giá trị BĐS chấp Tuy nhiên đề tài tập trung nghiên cứu BĐS chấp lô đất dự án mà chưa sâu nghiên cứu loại hình BĐS khác như: nhà chung cư, biệt thự, nhà xưởng nên chưa thể thấy hết khác biệt loại hình BĐS thẩm định Do đề tài gặp số hạn chế định MỤC LỤC ♣ Tiêu đề Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Bất động sản .2 Khái niệm BĐS .2 Các thuộc tính BĐS Các đặc trưng BĐS I.1.2 Thị trường BĐS Khái niệm Các đặc trưng thị trường BĐS Phân loại thị trường BĐS I.1.3 Thẩm định giá BĐS Khái niệm thẩm định giá BĐS Vai trị, mục đích đặc trưng thẩm định giá BĐS Các đối tượng thẩm định giá BĐS .6 4.Cơ sở giá trị thẩm định giá BĐS Nguyên tắc thẩm định giá BĐS 10 Các phương pháp thẩm định giá BĐS 12 1.1.4 Thế chấp BĐS 25 Khái niệm chấp BĐS 25 Vai trò chấp BĐS 25 I.1.5 Căn pháp lý 26 I.2 Giới thiệu Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn 26 I.2.1 Giới thiệu chung 26 I.2.2 Quá trình hình thành phát triển 26 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu 29 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 29 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 29 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 II.1 Hoạt động thẩm định giá BĐS Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn 30 II.1.1 Cơ cấu tổ chức thẩm định giá 30 II.1.2 Quy trình thẩm định giá 31 II.1.3 Đối tượng mục đích thẩm định giá BĐS 32 II.1.4 Hoạt động thẩm định giá công ty 32 II.2 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn 37 II.2.1 Tiếp cận BĐS thẩm định 37 Tiếp nhận hồ sơ, khảo sát phân tích sơ BĐS thẩm định 37 Mô tả BĐS thẩm định giá 37 Thời gian có hiệu lực giá trị ước tính 39 II.2.2 Phân tích thị trường BĐS khu vực BĐS thẩm định 39 II.2.3 Áp dụng phương pháp thẩm định giá 39 Thẩm định giá trị đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 40 Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp đầu tư kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu 47 II.2.4 Kết thẩm định giá BĐS 53 II.3 Nhận xét kết nghiên cứu đề tài số đề xuất 53 KẾT LUẬN 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ♣ Nội dung Trang Bảng 1: So sánh tổng hợp phương pháp 24 Bảng 2: Số lượng hợp đồng TĐGBĐS Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân năm 2008 33 Bảng 3: Phân loại BĐS thẩm định giá 34 Bảng 4: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm định giá 35 Bảng 5: Các BĐS so sánh 41 Bảng 6: Điều chỉnh yếu tố vị trí 43 Bảng 7: Điều chỉnh yếu tố diện tích 43 Bảng 8: Điều chỉnh yếu tố chiều rộng mặt tiền 44 Bảng 9: So sánh điều chỉnh yếu tố so sánh 44 Bảng 10: Kết thẩm định giá 46 Bảng 11: Thông tin dự án 48 Bảng 12: Tóm tắt chi phí xây dựng hạng mục 48 Bảng 13: Tổng chi phí đầu tư phát triển dự án 49 Bảng 14: Chi phí khác 49 Bảng 15: Vốn vay ngân hàng 50 Bảng 16: Kế hoạch trả nợ sau dự án hoàn thành 50 Bảng 17: Tóm tắt giá thuê 50 Bảng 18: Kết đầu tư dự án 51 Biểu 1: Số lượng hợp đồng TĐGBĐS Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn năm 2008 34 Biểu 2: Phân loại BĐS thẩm định giá 35 Biểu 3: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm định giá 36 Sơ đồ 1: Quy trình thẩm định giá BĐS .9 Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức thẩm định giá 30 Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá cơng ty 31 Hình 1: Hệ thống thẩm định giá Hoàng Quân 28 Hình 2: Hình ảnh lô đất thẩm định giá 37 Hình 3: Dự án Cao ốc văn phòng 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản thị trường có vị trí quan trọng tiềm lớn kinh tế quốc dân Tuy giai đoạn đầu trình hình thành, thị trường bất động sản nước ta góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho kinh tế, hỗ trợ cho ngành nghề phát triển, tạo điều kiện cho tổ chức, doanh nghiệp hộ gia đình, cá nhân tiếp cận với nguồn vốn để đẩy mạnh phát triển quy mô hoạt động sản xuất, kinh doanh Một cách tiếp cận nguồn vốn hoạt động vay vốn bất động sản tổ chức tín dụng thông qua việc chấp tài sản giá trị bất động sản Với sách tín dụng hợp lý chấp vay vốn tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân vay vốn, phát triển kinh tế Đây đòn bẩy hữu hiệu để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Do cơng tác thẩm định giá bất động sản có vai trị quan trọng điều kiện hàng đầu để tổ chức tín dụng định việc cho vay Đó ước tính giá trị tài sản, giúp chủ thể kinh tế đưa định tối ưu giá tài sản mà họ có quyền sở hữu hay đại diện pháp lý đầu tư, mua bán, cho thuê, góp vốn, chấp…Thẩm định giá tốt góp phần lành mạnh hóa thị trường, định hướng, ổn định giá bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho chủ thể, đặc biệt nâng cao hiệu kinh tế quốc dân Hiện hoạt động thẩm định giá trở thành loại hình dịch vụ có mặt nhiều cơng ty địa ốc ngân hàng Tuy nhiên thẩm định giá nước ta lĩnh vực nhiều mẻ, chưa có thống hồn thiện quy trình định giá dẫn đến việc xác định giá trị bất động sản không đồng gặp nhiều bất cập Nhất ngân hàng, thường giá trị tài sản thẩm định thấp nhiều so với giá trị thực tế thị trường dẫn đến không đáp ứng đủ nhu cầu vốn khách hàng Trong công ty chuyên biệt lĩnh vực thẩm định giá lại có quy trình thẩm định cụ thể đầy đủ nên kết thẩm định khách quan xác Đứng trước vấn đề nêu thực đề tài: “Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn” để từ thấy mơ hình tổ chức hoạt động quy trình thẩm định giá phục vụ cho mục đích vay vốn chấp tiếp cận công việc thẩm định giá thực tế cơng ty Từ đề xuất biện pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản ngày phát triển  Mục tiêu nghiên cứu Xác định giá trị bất động sản phù hợp với thực tế phục vụ cho mục đích chấp vay vốn  Đối tượng nghiên cứu Là giá trị bất động sản, đặc biệt giá trị bất động sản chấp  Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Quân dựa liệu thị trường khu vực Tp.Hồ Chí Minh tập trung nghiên cứu thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Đề tài nghiên cứu thời gian tháng ( từ 15/3/2009 đến 15/7/2009) Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Bất Động Sản Khái niệm BĐS Theo luật cổ La Mã, tài sản phân chia thành bất động sản động sản, theo bất động sản không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng…và tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Theo Bộ luật dân Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (Điều 181), BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác luật pháp quy định Thuật ngữ BĐS thẩm định giá BĐS hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm mặt vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm thấy được, sờ nắm đất đai, cơng trình đất Mặt pháp lý bao gồm bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, quyền sở hữu nhà, quyền cho thuê, quyền thừa kế…Thẩm định giá bất động sản phải ý đến mặt vật chất pháp lý Trong kỹ thuật định giá BĐS người ta không phân loại BĐS cách phân loại Bộ Luật Dân mà vào mục đích sử dụng BĐS để phân loại Căn tình hình thực tế nước ta, BĐS xếp thành loại sau đây:  BĐS để ở;  BĐS để tiến hành kinh doanh thương mại, dịch vụ (BĐS thương mại, dịch vụ);  BĐS để tiến hành sản xuất công nghiệp (BĐS công nghiệp);  BĐS để tiến hành sản xuất nơng nghiệp (BĐS nơng nghiệp); Các thuộc tính BĐS BĐS có đặc tính tính bất động, tính khơng đồng nhất, tính khan tính bền vững - Tính bất động : Người ta khơng thể di chuyển BĐS từ nơi sang nơi khác Mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng - Tính khơng đồng : Sự khác hình thể, vị trí, quy mơ, diện tích lơ đất cơng trình đất hình thành nên tính đa dạng bất động sản Thơng thường có BĐS giống hệt Do vậy, giá BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể BĐS - Tính khan : Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số Do lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên - Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cơng trình đất thường có tính bền vững cao Cuộc sống người gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy năm Tính hữu dụng đất đai cơng trình đất cải tạo bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài - Tính hữu dụng : Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản hay động sản tính hữu dụng Đất đai hữu dụng đất đai sinh sống, sản xuất Sự phát triển đất đai hữu dụng nằm cân với môi trường sinh thái, diện tích sản xuất diện tích đất Các đặc trưng BĐS  Khả co giãn cung cầu BĐS Nhìn chung, cung BĐS tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, khả co giãn thể mặt sau: - Sự phát triển đất đai bị hạn chế điều kiện tự nhiên môi trường - Việc xây dựng cơng trình đất địi hỏi nhiều thời gian, công sức tiền bạc - Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ  Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao BĐS loại tài sản có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu tư trung dài hạn, phải cân nhắc thận trọng, dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao  Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Do thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao nên dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt BĐS thường gắn liền với sống sinh hoạt người, có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu chịu thay đổi Khả thường giải việc cầm cố, chấp thay phải bán để chuyển sở hữu  Chịu can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước Theo Luật đất đai 2003, điều quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng quốc gia Là tài sản dân tộc đất nước Mọi biến động đất đai có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế trị quốc gia nên Nhà nước cần can thiệp quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển đổi bất động sản I.1.2 Thị trường BĐS Khái niệm Thị trường BĐS hệ thống quan hệ kinh tế, thơng qua giao dịch BĐS bên tham gia thực Thị trường BĐS hiểu cách khái quát, thông thường sau: “Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định” Đó thị trường hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp,… phạm vi không gian thời gian định Hoạt động thị trường tất yếu phải tuân theo quy luật thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục quốc gia Trang 10 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy + Đối với nhà có vị trí mặt tiền mà giao với ngả tư chiếm nhiều ưu hơn, thuận lợi nên cộng thêm 10% Do chọn tỷ lệ 110% Bảng 6: Điều chỉnh yếu tố vị trí Tiêu sánh chí so BĐS định thẩm BĐS so sánh Vị trí Mặt tiền + hẻm 6m Mặt tiền, ngã tư Tỷ lệ 105% 110% BĐS so sánh BĐS so sánh Mặt tiền Mặt tiền 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (*) - 4,54% + 5% + 5% Mức điều chỉnh - 0,456 lượng SJC/ m2 + 0,4365 lượng SJC/m2 + 0,505 lượng SJC/ m2  Hệ số điều chỉnh yếu tố diện tích Chọn BĐS thẩm định làm gốc, tiến hành điều chỉnh tăng giảm khác biệt diện tích BĐS.Vì BĐS thẩm định đất dự án nên diện tích lớn phù hợp thuận tiện để xây dựng dự án BĐS có diện tích nhỏ + Diện tích BĐS thẩm định 977,3m2, chọn tỷ lệ 100% + Diện tích BĐS so sánh 700m2, nên điều chỉnh giảm xuống 5% tỷ lệ 95% + Diện tích BĐS so sánh 100m2, nên điều chỉnh giảm xuống 10% cịn tỷ lệ 90% + Diện tích BĐS so sánh 3là 1000m2, gần tương đương với BĐS thẩm định nên tỷ lệ 100% Bảng7: Điều chỉnh yếu tố diện tích Tiêu sánh chí so BĐS định thẩm BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh 977,3m2 700m2 100 m2 1000m2 100% 95% 90% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (*) + 5,26% + 11,11% Mức điều chỉnh + 0,529 lượng SJC/ m2 Diện tích Tỷ lệ +0,97 lượng SJC/ m2  Hệ số điều chỉnh yếu tố chiều rộng mặt tiền Căn vào nguồn liệu thu thập từ Công ty nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền đến giá trị BĐS, nhận thấy yếu tố chiều rộng mặt tiền tác động đáng kể đến giá trị BĐS, từ nhiều nguồn số liệu tổng hợp BĐS có chiều rộng mặt tiền 4m-6m ưa chuộng (100%), chiều rộng mặt tiền lớn giá trị BĐS cao, nhiên lớn Trang 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy khó giao dịch khách hàng có khả chi trả Bảng 8: Điều chỉnh yếu tố chiều rộng mặt tiền Tiêu sánh chí so BĐS định thẩm BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh Chiều rộng mặt tiền 18m 22m 10m 24m Tỷ lệ 110% 115% 105% 120% Tỷ lệ điều chỉnh (*) - 4,35% + 4,76% - 8,3% Mức điều chỉnh - 0,437 lượng SJC/ m2 + 0,4155 lượng SJC/ m2 - 0,838 lượng SJC/ m2 Sau điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS so sánh với BĐS thẩm định, thống mức giá dẫn để đưa mức giá cuối thể giá trị BĐS thẩm định: Bảng 9: So sánh điều chỉnh yếu tố BĐS so sánh với BĐS thẩm định TT Yếu tố so sánh Tài sản cần thẩm định giá Tài sản so sánh Tài sản so sánh B Giá /m2 Chưa biết, cần thẩm định giá 10,05 lượng SJC/m2 8,73 lượng SJC/m2 10,1 lượng SJC/m2 C Tổng diện tích khn viên 977,3m2 700m2 100 m2 1000m2 D Điều chỉnh theo yếu tố so sánh D1 Vị trí (Lợi kinh doanh) Mặt tiền + hẻm 6m Mặt tiền, ngã tư Mặt tiền Mặt tiền Tỷ lệ 105% 110% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh - 4,54% + 5% + 5% Mức điều chỉnh - 0,456 lượng SJC/ m2 D2 + 0,4365 lượng SJC/m2 Tài sản so sánh + 0,505 lượng SJC/ m2 Diện tích 977,3m2 700m2 100 m2 1000m2 Tỷ lệ 100% 95% 90% 100% Tỷ lệ điều chỉnh + 5,26% + 11,11% Mức điều chỉnh + 0,529 lượng +0,97 lượng Trang 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy SJC/ m2 18m 22m 10m 24m 110% 115% 105% 120% Tỷ lệ điều chỉnh - 4,35% + 4,76% - 8,3% Mức điều chỉnh - 0,437 lượng SJC/ m2 + 0,4155 lượng SJC/ m2 - 0,838 lượng SJC/ m2 Chiều rộng mặt D3 tiền Tỷ lệ D5 SJC/ m2 Môi trường Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Phong thủy Bình thường Bình thường Bình thường Bình thường Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% 9,7 lượng SJC/ m2 10,55 lượng SJC/ m2 9,77 lượng SJC/ m2 Số lần điều chỉnh 3 Số điều chỉnh 0,364 lượng SJC/ m2 1,822 lượng SJC/ m2 0,333 lượng SJC/ m2 Số điều chỉnh tuyệt đối 1,422 lượng SJC/ m2 1,822 lượng SJC/ m2 1,343 lượng SJC/ m2 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D6 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh E Mức giá dẫn/m2 Thống mức giá dẫn G Nhìn vào bảng điều chỉnh, ta thấy tài sản so sánh có số lần điều chỉnh (2 lần), số điều chỉnh tài sản so sánh 0,333 lượng SJC/ m2 điều chỉnh gộp (điều chỉnh tuyệt đối) 1,343 lượng SJC/ m2 Như tài sản so sánh có điều chỉnh điều chỉnh gộp thấp tài sản so sánh nên ta chọn tài sản so sánh làm mức giá dẫn cho tài sản thẩm định Đơn giá đất / m2 ước tính cho tài sản thẩm định 9,77 lượng SJC/ m2 d Ước tính giá trị BĐS thẩm định Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy Diện tích chủ quyền không vi phạm lộ giới: 977,3 m2 Giá trị quyền sử dụng đất = giá thị trường QSDĐ (lượng SJC/m2) x diện tích đất (m2) = 9,77lượng SJC/m2 x 977,3 m2 = 9548,221 lượng SJC Làm tròn: 9548 lượng SJC Tương đương: 187.522.720.000 VNĐ (Một trăm tám mươi bảy tỷ năm trăm hai mươi hai triệu bảy trăm hai mươi nghìn đồng) Bảng 10: Kết thẩm định giá BĐS Stt Hạng mục Giá trị quyền sử dụng đất chủ quyền Tổng giá trị tài sản thẩm định giá Giá thị trường (lượng SJC) Thành tiền (VNĐ) 9548 187.522.720.000 9548 187.522.720.000 (Khảo sát giá vàng thời điểm thẩm định giá: 1lượng SJC = 19.640.000 VNĐ, giá vàng ngày 4/5/2009) Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp đầu tư kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy Hình 3: Dự án Cao ốc văn phòng  Tài sản thẩm định nằm khu dân cư đông đúc, thuận lợi cho việc xây dựng tòa nhà văn phòng, kinh doanh Tài sản thẩm định phù hợp quy hoạch để phát triển dự án xây dựng cao ốc văn phịng Do đó, phương pháp đầu tư dự án phù hợp để định giá trị phát triển lô đất  Địa điểm xây dựng dự án: 97A Nguyễn Văn Trỗi, P.12, Q.Phú Nhuận, Tp.HCM có diện tích 977,3 m2 thích hợp để phát triển dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê Theo quy hoạch dự án xây dựng cao ốc văn phịng kế cận, cơng ty đưa phương án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng khu vực thẩm định  Dự án trải rộng khu đất rộng 977,3 m2, mật độ xây dựng cho phép 62,3%, hệ số sử dụng đất 6,71 Bao gồm tầng hầm 12 tầng cao đất sân vườn, khơng gian mở 415,5 m2 Dự án xây dựng năm vòng đời dự án 50 năm  Từ kết nghiên cứu thị trường phân tích vị trí dự án, hy vọng dự án thu hút quan tâm khách hàng có nhu cầu việc lựa chọn địa điểm kinh doanh hay mở văn phòng đại diện Giá thuê phù hợp với kiến trúc đẹp, đầy đủ tiện nghi dịch vụ môi trường làm việc tốt yếu tố quan trọng việc thu hút khách hàng, giúp cho dự án chiếm ưu vượt trội so với dự án hữu khu vực, góp phần tăng tính đại đô thị địa bàn Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh Trang 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy a Thông tin liên quan đến dự án Đất trống, xây dựng Hạ tầng kỹ thuật tốt, giao thông thuận lợi, nằm vị trí trung tâm thành phố, đầy đủ điện, nước, điện thoại… Bảng 11: Thông tin dự án Hạng mục Thơng số Đơn vi tính Tổng diện tích đất dự án 977,3 m2 Mật độ xây dựng 62,3% DT khuôn viên Hệ số sử dụng đất 6,71 Thời gian xây dựng dự án DT sử dụng năm Diện tích xây dựng 561,7 m2 Diện tích sân vườn, không gian mở 415,5 m2 8.087,2 m2 872,5 m2 - Tầng hầm lửng 657 m2 - Khối văn phịng 6.557,7 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng - Tầng hầm  Chi phí xây dựng hạng mục: Chi phí xây dựng tầng hầm Chi phí xây dựng bao gồm Chi phí xây dựng khối văn phịng Chi phí xây dựng sân vườn, khơng gian mở  Chi phí xây dựng = (CPXD hạng mục x ĐGXD hạng mục) Bảng 12: Tóm tắt chi phí xây dựng hạng mục Hạng mục Diện tích sàn (m2) Đơn giá xây dựng (USD/m2) Tổng chi phí xây dựng (USD) Tầng hầm 1.529,5 750 1.147.125 Khối văn phòng 6.557,7 723 4.741.217 415,5 50 20.775 Diện tích sân vườn, khơng gian mở TỔNG CỘNG  5.909.117 Tổng chi phí đầu tư phát triển dự án: Trang 55 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy Dự án đầu tư xây dựng năm với kế hoạch đầu tư năm chiếm 60% tổng chi phí đầu tư , năm chiếm 40% tổng chi phí đầu tư.Cụ thể: Bảng 13: Tổng chi phí đầu tư phát triển dự án Tổng vốn đầu tư dự án Tổng cộng Năm Năm Tổng chi phí xây dựng 5.909.117 3.545.470 2.363.647 Chi phí thiết kế, tư vấn 118.182 118.182 Chi phí quản lý dự án 118.182 70.909 47.273 Dự phịng phí 590.912 354.547 236.365 Lãi vay thời gian xây dựng 619.092 223.365 395.728 Khấu hao 236.365 Tổng chi phí đầu tư 7.591.850 4.312.474 3.043.012 Bảng 14: Chi phí khác Hạng mục Thơng số Đơn vị tính Chi phí tư vấn thiết kế 2% Tổng chi phí xây dựng Chi phí quản lý dự án 2% Tổng chi phí xây dựng Dự phịng phí 10% Tổng chi phí xây dựng Lợi nhuận nhà đầu tư 20% Doanh thu Thuế thu nhập doanh nghiệp 25% Lợi nhuận Tỷ lệ chiết khấu 14% Lãi vay ngân hàng 10,5% Khấu hao 4,0% Tổng chi phí xây dựng Tỷ lệ vốn vay 60% Tổng chi phí xây dựng Hệ số kinh doanh 80% Tổng diện tích sàn xây dựng  Vốn vay ngân hàng: Dự án xây dựng dựa nguồn vốn chủ sở hữu chiếm 40% tổng chi phí xây dựng, chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng 60% tổng chi phí xây dựng, kế hoạch vay sau: + Năm 1: Vay 60% tổng số tiền vay + Năm 2: Vay 40% tổng số tiền vay Thời hạn vay năm, lãi suất tiền vay : 10,5%/năm Trang 56 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Như vậy:  Vốn vay = 60% x SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy Chi phí xây dựng = 60% x 5.909.117 = 3.545.470,26 (USD) = 60% x  vốn vay = 60% x 3.545.470,26 = 2.127.282,16 Vốn vay năm (USD) Tiền lãi năm = 10,5% x Vốn vay năm = 10,5% x 2.127.282,16 = 223.364,63 (USD) Vốn vay năm = 40% x  vốn vay = 40% x 3.545.470,26 = 1.418.188,10 (USD) Tiền lãi năm = 10,5% x (Vốn vay năm + Vốn vay năm + Tiền lãi năm nhất) = 10,5% x (1.418.188,10 + 2.127.282,16 + 223.364,63) = 395.727,66 (USD) Bảng 15: Vốn vay ngân hàng Hạng mục Vốn vay (60% chi phí xây dựng) Lãi vay(10.5%/năm) Tổng cộng Năm Năm 3.545.470,26 2.127.282,16 1.418.188,10 619.092,29 223.364,63 395.727,66 Bảng 16: Kế hoạch trả nợ sau dự án hoàn thành SDDK Năm Năm Năm Năm Năm 619.092,29 495.273,83 371.455,37 247.636,92 123.818,46 Gốc 123818,4579 123818,4579 123818,4579 123818,4579 123818,4579 Lãi 65004,69039 52003,75231 39002,81424 26001,87616 13000,93808 Tổng (Lãi+ vốn) 188823,1483 175822,2102 162821,2721 SDCK 495.273,83 371.455,37 247.636,92 149820,334 136819,396 123.818,46 0,00 b Kết đầu tư tài dự án  Doanh thu Doanh thu xác định yếu tố (hệ số kinh doanh đơn giá thuê) Bảng tóm tắt giá thuê hạng mục hệ số kinh doanh: Bảng 17:Tóm tắt giá thuê Hạng mục Đơn giá Đơn vị tính Giá thuê tầng hầm 7,5 USD/m2/tháng Giá thuê khu văn phòng 30 USD/m2/tháng Hệ số kinh doanh ( 80%)  Tỷ lệ chiết khấu Trang 57 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy - Tỷ lệ chiết khấu xác định việc tham khảo chứng thị trường Đó lãi suất mong ước nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản nhằm mục đích kinh doanh Lãi suất hình thành yếu tố: lãi suất tiền tệ, tỷ lệ lạm phát rủi ro dự kiến - Khi xác định tỷ suất chiết khấu nhà đầu tư tính đến yếu tố rủi ro có tính khoản nhà đầu tư, khả rủi ro tiền mặt, rủi ro tài nguồn vốn đầu tư lớn, rủi ro lãi xuất, rủi ro đầu tư vào dự án, rủi ro kinh doanh… - Thực tế, việc xác định tỷ lệ chiết khấu khơng đơn giản, địi hỏi nhà đầu tư phải có nhiều kinh nghiệm, hiểu biết tài sản dự đoán thị trường… Căn yếu tố đây, áp dụng mức chiết khấu 14% cho dự án Tỷ lệ chiết khấu phù hợp với mức chiết khấu sử dụng cho dự án đầu tư bất động sản Việt Nam  Kết đầu tư Bảng 18 : Kết đầu tư dự án Kết đầu tư Năm Năm Năm Năm Năm 4… 110.124,00 116.731,44 123.735,33 131.159,45 DOANH THU Tầng hầm Khu văn phòng 1.888.617,60 2.020.820,83 2.162.278,29 2.313.637,77 Tổng doanh thu 1.998.741,60 2.137.552,27 2.286.013,62 2.444.797,22 CHI PHÍ Tổng CPXD 5.909.117,1 Chi phí khác 827.276,39 Lãi vay 188.823,15 175.822,21 Khấu hao 236.364,68 236.364,68 Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế 162821,272 149820,334 236.364,68 236.364,68 1.573.553,77 1.725.365,38 1.886.827,66 2.058.612,20 393.388,44 431.341,34 471.706,92 514.653,05 1.180.165,33 1.294.024,03 1.415.120,75 1.543.959,15 Tỷ lệ chiết khấu (14%) Hiện giá 1.180.165,33 1.135.108,80 1.088.889,46 1.042.128,45 Trang 58 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy Giả định dự án đưa vào sử dụng 50 năm, tạo doanh thu 50 năm, tỷ lệ tăng giá thuê hàng năm 6% Trên thể bảng tính đến năm thứ (cụ thể xem bảng tính file excel)  doanh thu = Doanh thu tầng hầm + Doanh thu khối văn phòng = Hệ số kinh doanh x (Đơn giá thuê tầng hầm x DT sàn tầng hầm + Đơn giá thuê khối văn phòng x DT sàn khối văn phòng) x 12 Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí – Lãi vay – Khấu hao Thuế thu nhập doanh nghiệp = 25% x Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp Hiện giá năm t PVt = Rt(1+i)-t n Hiện giá NPV   Rt t 0 1i  t Với Rt: Lợi nhuận năm t i: Tỷ lệ chiết khấu n: Số năm hoạt động NPV 18.742.869,97 Tổng giá trị đất ( USD) 11.533.747,11 Giá trị đất ( USD/m2) 11.801,64 Tổng giá trị lơ đất (VNĐ) 205.139.226.053,70 Làm trịn 205.140.000.000,00 Như vậy, kết cho thấy NPV >0 chứng tỏ dự án có tính khả thi cao mặt tài Nếu đầu tư khai thác kịp thời hiệu mang lại cao tận dụng hội kinh doanh nhu cầu cao ốc văn phòng cho thuê tăng Thành phố Hồ Chí Minh c Đánh giá giá trị tài sản Sau tính tốn hiệu dự án, nhận thấy dự án khả thi nhiều mặt Theo nghiên cứu, lợi nhuận mong muốn chủ đầu tư đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại,…) khoảng 20% - 30% /vốn đầu tư chủ sở hữu Do đó, để xác định giá trị khu đất thẩm định, tơi dự tính lợi nhuận mong muốn tối thiểu chủ đầu tư 20% vốn chủ sở hữu Do đó: NPV = Giá trị đất + Giá trị cơng trình xây dựng + lãi nhà đầu tư  NPV = Giá trị đất + Giá trị cơng trình xây dựng + 20% Vốn chủ sở hữu  Giá trị đất = NPV - Giá trị cơng trình xây dựng - 20% Vốn chủ sở hữu = 18.742.869,97 - 5.909.117 - 827.276,39 - 20% x 0,4 x 5.909.117 = 11.533.747,11 (USD) Trang 59 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy Tương đương: 205.140.000.000 (VNĐ) (Hai trăm lẻ năm tỷ trăm bốn mươi triệu đồng ) II.2.4 Kết thẩm định giá  Phương pháp so sánh trực tiếp Giá trị lô đất = 187.522.720.000 (VNĐ)  Phương pháp đầu tư kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu Giá trị lô đất = 205.140.000.000 (VNĐ)  Nhận xét kết o Phương pháp so sánh sử dụng BĐS so sánh nhà phố có diện tích gần tương đồng với BĐS thẩm định giá, nằm tuyến đường với BĐS thẩm định giá Khi tiến hành hiệu chỉnh khác biệt BĐS so sánh để phù hợp với lô đất cần thẩm định giá phụ thuộc nhiều vào khả phân tích, nhận định chủ quan người định giá o Phương pháp đầu tư kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (NPV) dựa khoản thu nhập tương lai BĐS để xác định giá trị BĐS, phương pháp đưa yếu tố có tính thực tiễn mang tính định lượng hơn, phù hợp với điều kiện tác động lên giá trị lô đất khả trao đổi mua bán BĐS Tuy nhiên phương pháp phụ thuộc vào yếu tố giả định nên địi hỏi người định giá phải có kiến thức tài chính, xây dựng để tính tốn đưa kết hợp lý => Sau so sánh, phân tích, kết hợp kết phương pháp, thấy chênh lệch kết phương pháp 8,5% (nằm khoảng chấp nhận khơng q 10% chênh lệch) giá trị BĐS cần thẩm định giá bình quân kết phương pháp Như vậy, sau áp dụng phương pháp trên, xác định giá trị quyền sử dụng đất lô đất cần thẩm định giá là:196.331.360.000 VNĐ Làm tròn : 196.330.000.000 (VNĐ) Bằng chữ : Một trăm chín mươi sáu tỷ ba trăm ba mươi triệu đồng II.3 Nhận xét kết nghiên cứu đề tài  Nhận xét hoạt động công ty Trong q trình thực tập, tơi nhận thấy việc thẩm định giá tài sản Công Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn thực theo quy trình thống nhất, việc tính tốn xác, nhanh chóng đảm bảo chất lượng thẩm định Trung bình hồ sơ thẩm định giá tiến hành khoảng 2-3 ngày làm việc chuyên viên thẩm định, số hồ sơ dự án lớn kéo dài thời gian thẩm định vài ngày sau Việc xét duyệt kết thẩm định thực rõ ràng, cụ thể khách quan.Có thể nói Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn với đội ngũ nhân viên trẻ, động, có trình độ chun môn cao ngày thu hút tăng tín nhiệm, tin tưởng khách hàng có nhu cầu thẩm định giá tài sản công ty Tuy nhiên hoạt động thẩm định giá công ty gặp phải số khó khăn định Đó việc xác định giá trị tài sản trải qua khâu tính tốn thủ cơng, chưa có phần mềm chun dụng để hỗ trợ cho công tác thẩm định giá thực cách khoa học xác Sự điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS sử dụng phương pháp so sánh chủ yếu kinh nghiệm nhận định chủ quan nhân Trang 60 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy viên thẩm định, điều ảnh hưởng đến độ xác kết thẩm định tài sản  Nhận xét kết nghiên cứu Ở đề tài này, vận dụng phương pháp, quy trình kỹ thuật định giá Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn để thẩm định giá trị BĐS đất dự án: + Về phương pháp kỹ thuật điều tra, thu thập thông tin: Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp điều tra thông tin trực tiếp từ thị trường nhằm nâng cao tính xác thực thơng tin, độ tin cậy thơng tin có ảnh hưởng lớn đến kết thẩm định BĐS định giá Ngoài việc điều tra thu thập thông tin từ báo chí, internet kiểm tra lại chất lượng thơng qua việc gọi điện thoại trao đổi với chủ tài sản hay tiến hành khảo sát khu vực tọa lạc BĐS thẩm định Tuy nhiên đề tài thẩm định BĐS lô đất trống tìm BĐS so sánh nhà theo khảo sát khu vực đường Nguyễn Văn Trỗi hầu hết BĐS rao bán nhà cơng trình xây dựng, có khu đất trống nào, thông tin BĐS rao bán nhiều số lượng giao dịch hạn chế nên đề tài chọn BĐS so sánh với giá rao bán tiến hành ước tính giá bán BĐS nên hạn chế tính xác giá bán BĐS Do vậy, chất lượng thông tin thu thập mang tính tương đối + Về quy trình thực thẩm định giá: Quy trình xây dựng dựa quy trình phương pháp so sánh phương pháp thu nhập với bước thực có trình tự logic + Về phương pháp thẩm định giá kỹ thuật điều chỉnh khác biệt: Đề tài áp dụng phương pháp thẩm định giá Đó phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập (đầu tư) - Đối với phương pháp so sánh trực tiếp, tình hình thị trường bình ổn, khơng có dấu hiệu sốt nóng thời điểm trước nên việc áp dụng phương pháp hợp lý Các BĐS so sánh có vị trí gần với BĐS thẩm định nên thuận lợi trình so sánh Tuy nhiên điều chỉnh yếu tố khác biệt cịn gặp khó khăn khơng có quy chuẩn rõ ràng để áp dụng mà dựa vào khả phân tích, nhận định chủ quan người thực đề tài làm giảm độ xác kết thẩm định, đồng thời kế thừa tham khảo ý kiến người trước có kinh nghiệm thẩm định giá tài sản - Đối với phương pháp thu nhập sử dụng yếu tố giả định để xác định giá trị BĐS Lô đất thẩm định giá giả định đầu tư xây dựng cao ốc văn phịng cho th Từ đề tài tính tốn chi phí doanh thu hàng năm từ việc cho thuê BĐS từ xác định giá trị lơ đất cần thẩm định Vì dự án đầu tư đòi hỏi người định giá phải có kiến thức tài chính, xây dựng để tính tốn xác kết đầu tư Việc xác định tỷ lệ chiết khấu cách so sánh, rút từ lãi suất chiết khấu tài sản tương tự thị trường, nhiên tỷ lệ có tính đến phụ phí rủi ro nhà đầu tư, để xác định được, người định giá phải am hiểu, có khả phân tích dự đốn khoản rủi ro phát sinh tương lai Sau sử dụng phương pháp thẩm định giá trên, kết thẩm định có khoảng chênh lệch 8,5% , nằm giới hạn chấp nhận được, kết thẩm định hợp lý Trang 61 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy  Từ kết đạt tơi có số đề xuất cho hoạt động thẩm định giá ngày phát triển tốt hơn: - Thiết lập phần mềm chuyên dụng để hỗ trợ cho công tác thẩm định giá nhanh chóng xác - Nghiên cứu xây dựng hệ số yếu tố ảnh hưởng để điều chỉnh khác biệt BĐS so sánh với BĐS thẩm định - Thường xuyên cập nhập, bổ sung thông tin giá BĐS cách hệ thống vào ngân hàng sở liệu cơng ty để truy xuất dễ dàng tìm kiếm thơng tin cần thiết phục vụ cho công tác thẩm định giá - Đào tạo nguồn nhân lực có lực, trình độ chun mơn cao để hồn thành tốt cơng việc, đồng thời tuyển dụng thêm nguồn nhân lực sinh viên tốt nghiệp chuyên ngành có liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá để bổ sung mở rộng dịch vụ thẩm định giá tương lai Trang 62 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thu Thủy KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu, đề tài xây dựng mơ hình khái qt hoạt động thẩm định giá bất động sản giai đoạn Từ thấy thẩm định giá bất động sản trở thành nhu nhầu cấp thiết tình hình kinh tế nước ta, đặc biệt thị trường chấp vay vốn có tài sản đảm bảo bất động sản cơng tác thẩm định giá khơng thể thiếu trước tổ chức tín dụng đưa định cho vay khách hàng Có thể nói đề tài giải mục tiêu đề xác định giá trị bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn khách hàng thơng qua việc tìm hiểu tham gia vào công tác thẩm định giá Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn, qua có cách nhìn tổng quát hoạt động thẩm định giá cơng ty nói riêng địa bàn TPHCM nói chung, dần hồn thiện song khơng thể tránh khỏi hạn chế : thiếu thông tin thị trường, chưa thống quy trình thẩm định giá, áp dụng văn pháp luật tiêu chuẩn thẩm định giá nhiều bất cập Đề tài ứng dụng lý thuyết thẩm định giá để tiến hành thẩm định giá bất động sản cụ thể thơng qua việc áp dụng bước quy trình thẩm định giá cách logic khoa học Đề tài kết hợp hai phương pháp thẩm định giá phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp vốn hóa thu nhập để so sánh, phân tích đưa kết cách hợp lý, có tính thuyết phục Đối với phương pháp địi hỏi người nghiên cứu phải nắm vững quy trình, có khả phân tích, am hiểu vấn đề có nhiều kinh nghiệm xác định giá trị bất động sản sát với thực tế thị trường Mặc dù có nhiều cố gắng song đề tài khơng thể tránh khỏi mặt khiếm khuyết định, chưa sâu vào việc phân tích tìm hệ số hiệu chỉnh cách xác yếu tố khác biệt bất động sản so sánh bất động sản thẩm định, chủ yếu kế thừa tham khảo ý kiến người trước có kinh nghiệm thẩm định giá Ngồi thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn, cịn có nhiều mục đích khác mà đề tài chưa áp dụng để thực Đề tài thẩm định giá trị lô đất mà chưa xét đến loại bất động sản khác : nhà xưởng, hộ, biệt thự, nên chưa thấy rõ khác biệt loại hình bất động sản thẩm định Hiện nay, Bộ Tài Chính vừa ban hành thêm tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản Việt Nam, nhiên hầu hết công ty chưa áp dụng thống tiêu chuẩn dẫn đến có khác biệt kết thẩm định giá chênh lệch ảnh hưởng đến uy tín chất lượng thẩm định cơng ty Do vậy, nhà nước ta cần hoàn thiện văn pháp lý có quy định cụ thể thẩm định giá bất động sản để nâng cao hiệu cơng tác thẩm định giá, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung nước ta giai đoạn Trang 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách, luận văn : Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản - Đoàn Văn Trường - Năm 2000 Nhà xuất khoa học kỹ thuật Hà Nội Giáo trình Định giá đất - Ts.Hồ Thị Lam Trà, Ths.Nguyễn Văn Quân - Năm 2006 Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội Thẩm định giá bất động sản - Ths Ngô Thảo - Năm 2005 - Khoa Thẩm định giá Trường ĐH Marketing Hội thảo khoa học - Thị trường bất động sản - Thực trạng, nguyên nhân giải pháp -Năm 2006 Đề tài “Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Á Châu chi nhánh Bình Tân”- Phạm Ngọc Thanh Vi - Tháng 7/2008 Trường ĐH Nông Lâm TPHCM Đề tài “Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Á Châu – Đồng Nai”- Sỉn Minh Châu – Tháng 7/2007 - Trường ĐH Nơng Lâm TPHCM Tạp chí Bất Động Sản Tài liệu từ Internet : http://thamdinhgia.org www.nhadat.com.vn www.muaban.net www.diadiem.com www.giacabatdongsan.com www.horea.org.vn www.mof.gov.vn ... sau: - Hoạt động thẩm định giá BĐS cho mục đích chấp vay vốn Cơng Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân - Ứng dụng phương pháp quy trình thẩm định giá để tiến hành thẩm định giá bất động sản chấp cụ thể,... động thẩm định giá công ty 32 II.2 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn 37 II.2.1 Tiếp cận BĐS thẩm định 37 Tiếp nhận hồ sơ, khảo sát phân tích sơ BĐS thẩm. .. bất động sản cho mục đích chấp vay vốn Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn” Trên sở tơi tiến hành nghiên cứu nội dung sau: - Giới thiệu hoạt động Cơng Ty Thẩm Định Giá Hồng Qn - Hoạt động thẩm định giá