THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG Á CHÂUTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG Á CHÂU
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG Á CHÂU” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRẦN PHONG LAM 05135012 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN PHONG LAM “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG Á CHÂU” Giáo viên hướng dẫn: Ts Hà Thúc Viên (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên, ngày…tháng… năm 2009 - Tháng năm 2009 - TÓM TẮT ♣ Sinh viên thực hiện: Trần Phong Lam, Khoa Quản lý Đất đai & Thị trường Bất động sản, Trường Đai học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Thẩm định giá Bất động sản nhà phố phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Á Châu” Giáo viên hướng dẫn: Ts.Hà Thúc Viên, Khoa Quản lý Đất đai Thị trường Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Thị trường BĐS lên xuống thất thường, giá BĐS biến động, Thẩm định giá Việt Nam hình thành coi cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, hiệu việc sử dụng đồng vốn, quản lý kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực nâng cao sức cạnh tranh thị trường Ngày chất lương sống người ngày tăng lên, nhu cầu phát triển ngày tăng, để có nguồn vốn để đầu tư khơng phải chuyện đơn giản Việc ngân hàng cho vay vốn cách nhận chấp tài sản tạo điều kiện thuận lợi cho người cần vốn mà cho ngân hàng, điều tạo nên sở đầu tư cho ngân hàng Vì công tác thẩm định giá BĐS quan trọng để tìm hiểu cơng tác thẩm định BĐS chấp, thực đề tài “Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Á Châu ” Trên sở tơi tiến hành nghiên cứu nội dung sau: Tổng quan Ngân hàng Á Châu; Phương pháp thẩm định giá BĐS chấp; Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp; Một số nhận xét đề xuất để hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định giá BĐS ACB Thông qua phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp mô tả, phương pháp thông tin thị trường, đề tài đạt số kết ban đầu: Nhận thức tầm quan trọng công tác thẩm định BĐS chấp; Vận dụng quy trình thẩm định giá BĐS; Một số phương pháp xác định giá đất giá nhà cho BĐS cụ thể; Đánh giá cách tổng quát nghiệp vụ thẩm định giá BĐS ACB; Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định giá BĐS ACB Tuy nhiên, Thẩm định giá BĐS nước ta lĩnh vực mẻ, hành lang pháp lý Thẩm định giá thiếu, việc vận dụng sở lý luận vào thực tiễn nhiều bất cập, đề tài tập trung nghiên cứu công tác thẩm định giá BĐS cho muc đích chấp vay vốn, đó, đề tài gặp số hạn chế định LỜI CẢM ƠN Con xin gởi lòng biết ơn kính trọng đến cha, mẹ, hai đấng sinh thành khổ công nuôi nấng, dạy dỗ, giúp đỡ cho có sống ngày hơm Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm tạo điều kiện học tập thuận lợi cho em suốt năm học tập trường Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến thầy cô khoa Quản lý đất đai bất động sản trường Đại học Nông Lâm hết lòng dạy dỗ, bảo ban để em có hành trang kiến thức vững bước vào đời Em thật lòng cám ơn Ts.Hà Thúc Viên tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cám ơn anh chị phòng Thẩm định giá Ngân hàng ACB nhiệt tình hướng dẫn em thời gian thực tập Tôi xin cám ơn bạn lớp DH05TB trao dồi kiến thức, gắn bó với tơi suốt thời gian vừa qua Mặc dù cố gắng, song chắn luận văn nhiều thiếu sót Em mong nhận bảo thêm quý thầy cô, anh chị bạn Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn Tp.Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng năm 2009 Sinh viên thực hiện, Trần Phong Lam MỤC LỤC ♣ Trang Tiêu đề ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Bất động sản gì? I.1.1.2 Thị trường bất động sản I.1.1.3 Thẩm định giá bất động sản I.1.1.4 Căn pháp lý I.2 Thế chấp Bất động sản PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu II.2 Thẩm định giá bất động sản nhà phố ACB II.2.1 Khái niệm nhà phố II.2.2 Căn Thẩm định II.2.3 Phương pháp thẩm định II.2.4 Giá trị nhà phố II.2.5 Xác định đơn giá đất thị trường II.2.6 Quy trình Thẩm định giá Bất động sản ACB II.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu II.3.1 Các thông tin chung quận Tân Bình Tp.HCM II.3.2 Vận dụng phương pháp để Thẩm định giá cho BĐS II3.3 Vận dụng phưong pháp TĐG cho BĐS theo khuôn mẫu ACB KẾT LUẬN 3 3 10 22 22 23 23 25 25 25 26 26 26 28 29 29 29 38 45 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ♣ Tài sản so sánh Bất động sản Ngân hàng ACB Công nghệ thông tin ngân hàng Khu công nghiệp Thẩm định giá Thành phố Hồ Chí Minh Thị trường bất động sản Đồng Việt Nam TSSS BĐS NH ACB TCBS KCN TĐG TP.HCM TT BĐS VNĐ : : : : : : : : : R# : Rộng khoảng DANH SÁCH CÁC BẢNG ♣ Nội dung bảng Trang Bảng II.1: Bảng thành tích xã hội cơng nhận 23 Bảng II.1 Bảng thông tin Tài sản so sánh 31 Bảng II.2 Bảng kết phân tích định tính 33 Bảng II.3 Bảng kết phân tích định lượng 34 Bảng II.5 : Đơn giá đất khu vực kinh doanh sầm uất đường nội 36 Bảng II.6 : Đơn giá đất khu vực kinh doanh không sầm uất đường nội 36 Bảng II.7: Đơn giá đất hẻm thuộc khu vực kinh doanh sầm uất 37 Bảng II.7: Đơn giá đất hẻm thuộc khu vực kinh doanh không sầm uất 37 Bảng II.9: Đơn giá đất hẻm phụ không phân biệt khu vực kinh doanh sầm uất hay không sầm uất 38 Bảng II.10: Đơn giá đất hẻm nhựa/bê tông/xi măng TH khoảng cách BĐS-MTĐ vượt 100m 38 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ ♣ Nội dung sơ đồ Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức công ty AREV Sơ đồ Quy trình thẩm định giá BĐS ACB Trang 24 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài : Bất động sản nước ta ngày phát triển mạnh tạo điều kiện thuận lợi cho nhà kinh doanh vào loại thị trường nhiều, xuất nhu cầu sử dụng tài đồng loạt tăng mạnh năm qua Do bất động sản loại loại tài sản có giá trị lớn, nên việc kinh doanh vào loại thị trường đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, dẫn đến thị trường có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn giải pháp tìm đến ngân hàng Tuy nhiên bỏ vốn vào thị trường chủ đầu tư cân nhắc việc thu lợi nhuận so với giá trị thực đất Vấn đề nhà đầu tư nước quan tâm hàng đầu điều họ cần làm tìm đến khả tư vấn nhà thẩm định giá bất động sản Để thận trọng việc cho vay củng nhận chấp tài sản cho khách hàng khâu thẩm định giá quan trọng, giúp khách hàng lẫn ngân hàng xác định giá trị tài sản thời điểm thẩm định có giá trị tránh rủi ro cần thiết cho ngân hàng Với mục đích nghiên cứu, tìm hiểu quy trình bước thẩm định giá BĐS cho mục đích thuế chấp vay vốn nhằm đề xuất phương pháp hợp lý hiệu cho thẩm định giá bất động sản Được đồng ý Khoa Quản Lý Đất Đai Thị Trường Bất Động Sản, hướng dẫn TS.Hà Thúc Viên giúp đở NH ACB thực đề tài “Thẩm định giá bất động sản nhà phố phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Á Châu Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Nắm bắt quy trình kỹ thuật phương pháp thẩm định giá nhà phố phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân Hàng Á Châu Xác định giá trị bất động sản nhằm mục đích thuế chấp vay vốn Đối tượng nghiên cứu đề tài: Đối tượng nghiên cứu nhà phố Các phương pháp thẩm định giá BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình thẩm định giá BĐS Đơn giá thị trường MTĐ Cách Mạng Tháng – ngã Bãy Hiền quận tân bình thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu đề tài: Mơ hình tổ chức, hoạt động, quy trình phương pháp thẩm định giá nhà phố phục vụ cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng Á Châu Thời gian nghiên cứu: khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến hết ngày 15/05/2009 Không gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1.Bất động sản gì? a/Khái niệm bất động sản - Theo Bộ luật Dân Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất, tài sản khác pháp luật qui định - Bất động sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể cố định gắn liền với đất đai vật thể tồn đất đai mà chức bị thay đổi tách rời khỏi đất đai Như vậy, cách hiểu phổ biến bất động sản là: bất động sản tài sản di dời, tồn ổn định lâu dài Theo tài sản coi bất động sản thỏa mãn điều kiện sau: yếu tố vật chất có ích cho người, chiếm giữ cá nhân cộng đồng, đo lường giá trị định, di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi, tồn lâu dài b/Các thuộc tính bất động sản : Tính bất động: Đây thuộc tính bất động sản, bất động sản có vị trí cố định khơng có khả di dời Thuộc tính bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Do đó, giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể, mà yếu tố vị trí yếu tố quan trọng định giá trị bất động sản Yếu tố vị trí xác định khoảng cách đến trung tâm, thương mại dịch vụ, điểm dịch vụ công cộng, văn hóa, y tế, giáo dục,… phụ thuộc vào khả tiếp cận Mặt khác bất động sản có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố vùng khu vực Tính nhất, độc đáo, cá biệt - Thuộc tính xuất phát từ tính “bất động”, khơng thể di chuyển bị ảnh hưởng yếu tố xung quanh Một mảnh đất, nhà, mặt địa thế, gần lặp lại thứ hai tương tự Một hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp cao giá hộ loại nhìn mặt đường Trong loại hộ nhìn hồ ấy, hồn tồn khác nhau, có thấy rỏ tàn hay dãy núi phía xa bên hồ, kế bên khơng thể có tầm nhìn vậy… Dĩ nhiên, “view” đẹp, độc đáo tạo giá trị tăng thêm Thuộc tính hỗ tương với xung quanh - Điều tất người biết rõ, hiểu giá trị miếng đất hay nhà bị ảnh hưởng nhiều từ miếng đất hay nhà xung quanh Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam Một khu nhà đẹp nằm gần mảnh đất xây dựng nhà máy xem như… hỏng Một cao ốc đẹp với hộ lộng lẫy nhìn xuống khu ổ chuột lụp xụp chẳng ý nghĩa Cho nên, xung quanh bất động sản nhiều lúc tạo giá trị cho lớn thân tạo Thuộc tính kinh doanh tính tốn đường dài Khi định đầu tư địa ốc cần có cam kết dài hạn vì, nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho lợi trước mắt quan trọng, tính đường dài thật chất loại kinh doanh Chẳng hạn, nhanh chóng đầu tư vào motel (nhà nghỉ) toạ lạc xa lộ có mật độ di chuyển cao định tốt, cần phải biết rằng, năm năm người ta có xây đường khác ngắn bỏ qua tuyến xa lộ hay không? (Ở Việt Nam, chục số đường đèo Hải Vân Đà Nẵng Huế trở nên vắng vẻ sau có đường hầm xuyên núi) Ngược lại, tính xây chợ hay siêu thị, khơng phải xây nơi đơng dân cư hay (vì đất đai đắt, cạnh tranh cao) mà phải xây đón đầu khu vực kế cận hoang vắng, dự đoán dần phát triển lan Hai thuộc tính “đường dài” nêu buộc nhà đầu tư địa ốc phải có nhìn bình tĩnh dài lâu đầu tư Nhà đầu tư cho xu tăng giá tiếp tục mãi thất bại nặng nề Thay vào đó, họ cần phân tích kỹ kinh nghiệm thành bại khứ cố gắng đánh giá diễn tương lai Thuộc tính đồng tiền lớn Vốn lớn bạn muốn đầu tư địa ốc Với nhiều người, nhà tài sản lớn gia đình Vì nên, người đầu tư nhà có vốn nhỏ mà làm được? Loại kinh doanh đòi hỏi nhiều tiền vốn liếng tự có nhà đầu tư Với hai yếu tố kích thước lớn dài hàn này, người mua nhà hay đầu tư nhà cần phải vay tiền Từ nảy sinh kỹ nghệ hùng hậu dịch vụ tài cho bất động sản Cũng tính phức tạp loại giao dịch này, nảy sinh thêm dịch vụ mơi giới bất động sản, người mua lẫn người bán cần tư vấn phân tích thị trường, đánh giá Thuộc tính tồn lâu dài - Hàng hóa hư hỏng có lúc hết “đát”, riêng bất động sản khơng Việc sinh lợi đất thay đổi theo giai đoạn, thân đất đai tồn vĩnh viễn Các cơng trình xây dựng nó, nhà ở, cửa hàng…, bảo trì tốt sử dụng hàng trăm năm, chí có nhà tồn vài kỷ (một dòng họ qua vài ba đời “mặt hàng” - tức nhà họ - ngun vẹn - Do đó, trừ nhà ở, bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) gần tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn (Khơng có tư liệu hay cơng cụ sản xuất sinh lợi lâu dài vậy) Tính khan hiếm: Diện tích mặt đất có hạn mở rộng không gian bề rộng cơng trình bất động sản dân số ngày tăng, nhu cầu bất động sản ngày cao Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam Đơn giá đất hẻm nhựa/bê tông/xi măng trường hợp khoảng cách từ BĐS đến MTĐ vượt 100m Bảng II.10: Đơn giá đất hẻm nhựa/bê tông/xi măng TH khoảng cách BĐS-MTĐ vượt 100m Khoảng cách từ BĐS-đầu hẻm Đơn giá đất thẩm định tối đa so với đơn giá đất BĐS có khoảng cách đến đầu hẻm >100m Từ 100m-200m 90% Từ 200m-300m 80% Từ 300m-400m 70% Từ 400m-500m 60% Trên 500m 50% Đơn giá đất hẻm đất: Đơn giá đất thị trừng hẻm đất tối đa =80% đơn giá đất thi trường hẻm nhựa/bê tơng/xi măng vị trí tương ứng (Nguồn: tài liệu ACB cung cấp) BĐS thẩm định Mô tả Bất Động Sản: + Về vị trí bất động sản: - Địa : 1111/10A CMT8,p7,Tân Bình,TPHCM - Vị trí : Hẻm R # 1,5m cách mặt tiền đường # 30m( Đường CMT8 ) Chứng từ pháp lý - Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số… - Tờ khai lệ phí trước bạ - Bản vẻ - Chứng từ cũ + Đăc điểm bất động sản: a)Về đất: - Mục đích sử dụng đất : Đất thị - Hình thức sử dụng đất : Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng thực tế : Lâu dài + Diện tích sử dụng: 60m2 - Diên tích sử dụng cơng nhận: 60m2 (5m x 12m ) b) Về tài sản gắn liền với đất : - Loại tài sản : nhà - Tiện nghi : Bình thường - Năm xây dựng: cũ + Số tầng : 1trệt + gác gỗ + Mái : Tole Trang 35 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam + Tường : gạch + Nền : Gạch bơng - Diện tích thực tế : 140m2 - Diện tích sử dụng cơng nhận : 140m2 Bất động sản so sánh 01: - Địa chi: 1061 CMT8 P7 Q Tân Bình, TPHCM - Vị trí:Mặt tiền đường - Cơ sỡ hạ tầng lợi kinh doanh:Tốt bất động sản thẩm định - Diện tích sử dụng: 72m2 ( 4m x 18m ) - Diện tích nhà: 346m2 ( Trệt+4 lầu ) - Giá rao bán: 690 L - Giá thương lượng : 680 L - Đơn giá thẩm định mặt tiền đường ước tính sau: + Giá trị tài sản gắn liền với đất: 346m2 x 3.000.000 đ/m2 1.920.000 đ/c =540 + Đơn giá ước tính [(6800 - 540 chỉ) / 72 m2 ) x 80% (ước tính giao dịch = 80% thương lượng ) # 70 chỉ/m2 Bất động sản so sánh 02: - Địa : 1122 CMT P4 Tân Bình, TPHCM - Vị trí : Mặt tiền đường - Cơ sở hạ tầng lợi kinh doanh : Tốt bất động sản thẩm định - Diện tích sử dụng : 44 m2 ( 4,4m x 10m) (Stt 79,2 m2 = 4,4m x 18m ) - Diện tích nhà : 112m2 (Trệt+1 lầu+sân thượng ) - Giá rao bán : 420 L - Giá thương lượng : 410 L - Đơn giá thị trường mặt tiền đường ước tính : + Giá trị tài sản gắn liền với đất : (112 m2 x 1.500.000 đ/m2) 1.920.000 đ/c #88 + Giá đất ước tính: [(4100c – 88c – 282c ( phần nhà nước đền bù S # 35,2m2 x 15.400.000đ/m2 #282 )] / 44m2 x75% (ước tính giao dịch = 75% giá trị thương lượng) #64 chỉ/m2 Kết thẩm định : 1) Quy hoạch sử dụng đất đến bất động sản tọa lạc: Bất động sản khộng thuộc khu vực quy hoạch giải tỏa 2) Mục đích sử dụng bất động sản : nhà 3) Khả chuyển nhượng : Bình thường 4) Đánh giá bất động sản : a) Giá trị bất động sản Trang 36 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam Khoản mục Theo đơn giá nhà nước Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng VNĐ Giá trị sử dụng đất : 402.000.000 528 1.013.000.000 Diên tích (m2) 60 60 60 Đơn giá (VNĐ) 6.700.000 8,8 16.896.000 Giá trị tài sản gắn liền với đất : Diên tích (m2) 210.000.000 140 140 Đơn giá (đvt/m2) 140 1.500.000 1.223.760.000 tỷ giá 1.920.000 VNĐ/chỉ Trị giá tài sản :1.223.760.000 VNĐ Giải thích phương pháp - Từ thực tế đề nghị đơn giá đất MTĐ 65 chỉ/m2 - Đơn giá thẩm định : 65c/m2 x 15% ( hẻm ) x 90% ( hệ số giảm theo công văn 489/NVCV-TĐTS.Ngày 10/06/2008 ) = 8,8 chỉ/m2 - Giá trị tài sản gắn liền với đất = 140 m2 x 500.000 đ =210.000.000 VNĐ - Giá trị quyền sử dụng đất = 60 m2 x 8,8c = 528 c x 1.920.000= 1.013.760.000 VNĐ - Giá trị tài sản = giá tri quyền sử dụng đất + giá trị tài sản gắn liền với đất =1.013.760.000 tr + 210.000.000 tr = 1.223.760000 VNĐ Trang 37 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam KẾT LUẬN Trong đề tài áp dụng lý thuyết thẩm định giá, bên cạnh có sử dụng phương pháp thẩm đinh giá NH ACB để ước tính giá trị cho BĐS nhà phố địa chỉ: 1111/10A CMT8,p7,Tân Bình,TPHCM có diện tích 60m2 trạng nhà Kết áp dụng lý thuyết thẩm định phương pháp thẩm định ACB giá trị BĐS ước tính # 1.210.000.000 VNĐ Kết thẩm định phương cho ta thấy giá trị BĐS sau thẩm định gần không sai lệch nhiều mặt giá trị, tạo điều kiện giúp khách hàng đưa mức vay hợp lý việc ngân hàng cho khách hàng vay mức để tránh rủi ro cần thiết cho ngân hàng KIẾN NGHỊ : Từ kết đạt em xin đưa số đề xuất: Nhu cầu thẩm đinh giá BĐS thực tế khách quan, nhu cầu lớn không tập trung quan Nhà nước mà nhu cầu chung toàn xã hội Thẩm đinh giá môi trường giúp cho người mua hiễu rỏ chất thẩm đinh giá BĐS giao dịch thị trường đặc điểm, kinh tế, kỹ thuật, giá Nghề thẩm định giá nghề cần thiết cho xã hội Nhưng thực trạng Việt Nam nay, ngành cần phải có quy trình chun nghiệp xác hơn; song song nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ cho ngành phát triển Để định giá Bất Động Sản phù hợp với điều kiện nước ta, phương pháp so sánh trực tiếp tỏ hữu hiệu, dễ thực hiện, có điều kiện phổ biến rộng rãi đô thị phương pháp khác Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần lưu ý phải thu thập đầy đủ thông tin thị trường; tương đồng phù hợp với đối tượng thẩm định Mặt khác, cần lựa chọn thông tin, xử lý thông tin để loại trừ yếu tố khơng xác, thiếu minh bạch gây nhiễu trình thẩm định giá Trang 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách, luận văn: Đoàn Văn Trường, Năm 2000, Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, Hà Nội: NXB Khoa Học & Kỹ Thuật Lê Xuân Bá, Năm 2003, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Hà Nội: NXB Khoa học kỹ thuật Ngô Thảo, Năm 2005, Thẩm định giá bất động sản, Trưường Đại học Marketing Khoa Thẩm định giá Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Năm 2006, Giáo trình Định giá đất, Hà Nội: NXB Nông Nghiệp Tài liệu ACB Văn pháp luật: Quyết định Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, số 24 /2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 Quyết định Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), số 77 /2005/QĐ-BTC, ngày 01/11/2005 Thông tư 17/2006/TT-BTC: Hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ Thẩm định giá Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/07/1996 Thống Đốc NHNN Bộ luật Dân 1995 Bộ luật Dân 2005 Quyết định số 95/2006/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 UBND Tỉnh Đồng Nai Tài liệu Internet: http://www.diadiem.com/ http://thamdinhgia.com.vn/ http://www.acb.com.vn/ http://saga.vn/Hoidap_KT/3840.saga PHỤ LỤC 01 NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU ĐƠN VỊ ĐỀ NGHỊ THẨM ĐỊNH PHIẾU ĐỀ NGHỊ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Kính gửi: PHỊNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN Thông tin khách hàng Thông tin AO Khách hàng vay: Mã tài sản: Chủ sở hữu BĐS chấp: Số CMND/GPKD: Địa BĐS chấp: Người liên hệ: : : Họ tên: : : Ghi chú:…………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… STT CHỨNG TỪ VỀ NHÀ VÀ ĐẤT Số lượng Giấy chứng nhận QSHNỞ / GCNQSDĐ Tờ khai lệ phí trước bạ Giấy phép xây dựng Biên kiểm tra cơng trình h thành Bản vẽ trạng nhà đất Hợp động chuyển nhượng / tặng cho nhà Các chứng từ khác Tổng cộng Ngày nhận: …….giờ………ngày……./…… /……… Người nhận: ……………………… Chữ ký:………… Ngày… tháng….năm…… TRƯỞNG ĐƠN VỊ Ngày trả kết quả:…giờ……ngày……./……/năm… Người nhận: ……………………… Chữ ký:………… GHI CHÚ CỦA AA THẨM ĐỊNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VỀ TIẾN ĐỘ PHỤ LỤC 02 TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN (Ap dụng nhà và/hoặc đất riêng lẻ trường hợp chưa duyệt đơn giá đất thị trường) I CÁC THÔNG TIN CHUNG Chủ sở hữu tài sản:…………………………………………………………………………… Người vay:…………………………………………………………………………………… Mối quan hệ chủ tài sản người vay:…………………………………………………… Đơn vị đề nghị thẩm định:…………………………………………………………………… Thời diểm chấp nhận đề nghị thẩm định:…………………………………………………… Thời điểm phân hồ sơ:……………………………………………………………………… Thời điểm hồn tất tờ trình để ký:…………………………………………………………… II MƠ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.Vị trí bất động sản Số:………………………………………………….Đường/Ap:……………………… ……… Phường/Xã:………………………………………….Quận/Huyện:…………………… ……… Tỉnh/Thành phố:………………………………………………………………………………… Vị trí:……………………………………………………………………………………… …… Chứng từ pháp lý………………………………………………………………………… Đặc điểm bất động sản a) Về đất - Mục đích sử dụng đất:………………………………………………………………………… - Hình thức sử dụng đất:………………………………………………………………………… - Thời hạn sử dụng đất:………………………………………………………………………… - Diện tích sử dụng thức tế:………………… chiều dài:…………….chiều rộng:………… - Diện tích sử dụng cơng nhận:…………….chiều dài:…………….chiều rộng:………… b) Về tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản:……………………………Năm xây dựng:…………… Tiện nghi:…………… -Cấu trúc: + Số tầng:……………………………… + Mái:………………………………… +tường:………………………………… + Nền:……………………………………… - Diện tích sử dụng thực tế:………………………chiều dài:………………chiều rộng:……… - Diện tích sử dụng cơng nhận:…………….chiều dài:……………….chiều rộng:……… III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc:…………………………………………… Mục đích sử dụng bất động sản:……………………………………………………………… Khả chuyển nhượng:…………………………………………………………………… Định giá bất động sản a) Giá trị bất động sản Theo đơn giá Theo đơn giá thẩm định Khoản mục nhà nước Chỉ vàng SJC VNĐ Giá trị quyền sử dụng đất -Diện tích -Đơn giá (đvt/m2) -Hệ số K Giá trị tài sản gắn liền vơi đất -Diện tích -Đơn giá (đvt/m2) Tổng trị giá bất động sản Trị giá tài sản làm tròn:……………………………………… Tỷ giá:……… ………VNĐ/chỉ Bằng chữ:……………………………………………………………………………………… b) Giải thích phương pháp định giá ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ……………………… Các thông tin khác (nếu có) ………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… IV KIẾN NGHỊ ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… TP.HCM, ngày… tháng……năm… NHÂN VIÊN THẨM ĐỊNH NGƯỜI PHÊ DUYỆT PHỤ LỤC 03 CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc , ngày tháng năm PHẦN GHI CỦA CÁN BỘ ĐĂNG KÝ Thời điểm nhận hồ sơ: _ _ _ _ _ _ phút, ngày _ _ _ / _ / Vào Sổ tiếp nhận hồ sơ: ĐƠN YÊU CẦU ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số Quyển số_ _ _ _ _ _ _ _ Số thứ tự 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng năm 2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên _ Môi trường) Cán đăng ký (ký ghi rõ họ, tên) Kính gửi: PHẦN KÊ KHAI CỦA CÁC BÊN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP Bên chấp 1.1 Tên đầy đủ tổ chức, cá nhân: (viết chữ IN HOA) 1.2 Địa liên hệ: 1.3 Số điện thoại (nếu có): Fax (nếu có): Địa e-mail (nếu có): 1.4 Chứng minh nhân dân; Hộ chiếu: số: quan cấp cấp ngày tháng năm 1.1 GCN đăng ký kinh doanh; QĐ thành lập; GP đầu tư: số: quan cấp cấp ngày tháng năm Bên nhận chấp 2.1 Tên đầy đủ tổ chức, cá nhân: (viết chữ IN HOA) 2.2 Địa liên hệ: 2.3 Số điện thoại (nếu có): Fax (nếu có): Địa e-mail (nếu có): 2.4 Chứng minh nhân dân; Hộ chiếu: số: quan cấp cấp ngày tháng năm 1 GCN đăng ký kinh doanh; QĐ thành lập; GP đầu tư: số: quan cấp cấp ngày tháng năm Mô tả tài sản chấp 3.1 Quyền sử dụng đất 3.1.1 Thửa đất số: .; Tờ đồ số (nếu có): ; Loại đất 3.1.2 Địa đất: 3.1.3 Diện tích đất chấp: m2 (ghi chữ: ) 3.1.4 Giấy tờ quyền sử dụng đất: a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: số phát hành: , số vào số cấp giấy: quan cấp: , cấp ngày tháng năm b) Giấy tờ khác quyền sử dụng đất: 3.2 Tài sản gắn liền với đất: 3.2.1 Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (nếu có): số phát hành: ., số vào sổ cấp giấy: quan cấp: , cấp ngày tháng năm 3.2.2 Số đất nơi có tài sản: ; Tờ đồ số (nếu có): 3.2.3 Mô tả tài sản chấp: Hợp đồng chấp: số (nếu có) , ký kết ngày tháng năm Tài liệu kèm theo: Phương thức nhận kết Nhận trực tiếp; Nhận qua đường bưu điện đăng ký: Các bên cam đoan thông tin kê khai đơn trung thực, đầy đủ, phù hợp với thoả thuận bên hoàn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật thơng tin kê khai BÊN THẾ CHẤP (HOẶC NGƯỜI ĐƯỢC BÊN THẾ CHẤP ỦY QUYỀN) (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu, tổ chức) BÊN NHẬN THẾ CHẤP (HOẶC NGƯỜI ĐƯỢC BÊN NHẬN THẾ CHẤP ỦY QUYỀN) (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu, tổ chức) PHẦN CHỨNG NHẬN CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Phòng Tài nguyên Môi trường): Chứng nhận việc chấp đăng ký theo nội dung kê khai đơn Thời điểm đăng ký: phút, ngày tháng năm ngày tháng năm THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN ĐĂNG KÝ (Ghi rõ chức danh, họ tên, ký đóng dấu) HƯỚNG DẪN KÊ KHAI Kê khai bên chấp, bên nhận chấp: 1.1 Tại điểm 1.4 điểm 2.4: Nếu bên chấp, bên nhận chấp cá nhân nước kê khai chứng minh nhân dân; người Việt Nam định cư nước ngồi, cá nhân nước ngồi kê khai hộ chiếu; tổ chức kê khai Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Quyết định thành lập Giấy phép đầu tư 1.2 Khi cần kê khai thêm bên chấp, bên nhận chấp mà khơng chỗ ghi mẫu 01/ĐKTC ghi tiếp vào mẫu số 08/BSCB Mơ tả tài sản chấp: 2.1 Tại tiết (b) điểm 3.1.4: Kê khai giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai (nếu khơng có GCN quyền sử dụng đất) Trường hợp có tên sổ đăng ký ruộng đất sổ địa ghi số trang, số quyền sổ địa chính, ngày tháng năm lập sổ 2.2 Tại điểm 3.2.3: Kê khai sau: a) Nếu tài sản chấp nhà phải kê khai loại nhà (nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, …) số tầng, diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất), diện tích sử dụng, địa nhà b) Trường hợp tài sản chấp nhà chung cư ghi tên nhà chung cư, số tầng, diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất), tổng số hộ, địa nhà chung cư c) Trường hợp tài sản chấp hộ nhà chung cư ghi "căn hộ chung cư" ghi số hộ, tầng số, diện tích sử dụng hộ, địa nhà chung cư d) Trường hợp tài sản chấp cơng trình hạ tầng kỹ thuật ghi loại cơng trình hạ tầng, tên hạng mục cơng trình diện tích chiếm đất hạng mục cơng trình Đối với cơng trình kiến trúc khác ghi tên cơng trình diện tích chiếm đất cơng trình; địa nơi có cơng trình đ) Trường hợp tài sản chấp rừng, lâu năm ghi loại rừng, loại lâu năm, diện tích, địa nơi có rừng, lâu năm 2.3 Khi cần kê khai thêm tài sản chấp mà khơng chỗ ghi mẫu 01/ĐKTC ghi tiếp vào mẫu số 07/BSTS Mục bên chấp, bên nhận chấp ký tên: Trường hợp người yêu cầu đăng ký chấp Tổ trưởng Tổ quản lý, lý tài sản Tổ trưởng Tổ quản lý, lý tài sản phải ký đóng dấu vào đơn; bên chấp bên nhận chấp khơng phải ký đóng dấu vào đơn PHỤ LỤC 04 BẢNG ĐƠN GIÁ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Loại cơng trình Đơn giá (đ/m2) Kết cấu Từ 2.400.000 Đến 4.500 000 Cột, đà, mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng 2.000.000 4.200 000 Khung, sàn, mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng 2.700.000 5.000 000 Khung, sàn, mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng 2.400.000 4.800 000 Khung bê tông , sàn giả bê tông , mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng 1.700.000 2.900 000 Khung bê tông , sàn gỗ , mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng 1.500.000 2.700 000 Cột, đà, mái bê tông; tường gạch; gạch; xi măng 1.500.000 2.500 000 Cột, đà bê tông, mái bê tông; tường gạch, gạch; xi măng 1.200000 2.300 000 Cột gỗ, mái tơn, ngói; tường gạch, ván, tơn; gạch; xi măng 900.000 1.300 000 Cột gỗ; mái giấy dầu, lá; tường gạch, ván, tôn; gạch; xi măng 500.000 900.0 00 Cột gỗ; mái tôn; tường mượn, gạch; xi măng 400.000 700.0 00 Cột gỗ; mái giấy dầu, lá; tường tôn, gỗ 400.000 550.0 00 4.000 000 Cột, đà, mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng Biệt thự Biệt thự lầu Nhà phố Nhà phố lầu Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch; gạch; xi măng 2.000.000 Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch; gạch; xi măng 1.800.000 3.000 000 Cột bê tông; sàn giả bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng 1.200.000 2.200 000 Cột bê tông; sàn giả bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng 1.200.000 1.800 000 Cột gỗ; sàn giả bê tông; mái bê tông; tường gạch, ván; gạch, xi măng 800.000 1.500 000 Cột gỗ; sàn gỗ; mái bê tông; tường gạch, ván; gạch, xi măng 700.000 1.000 000 1,5 lần đơn giá nhà loại 2,5 lần đơn giá nhà loại 4.200 000 5.000 000 Tầng hầm nhà phố lầu Cao ốc văn phòng (trên tầng) Khách sạn Nền, tường ốp gạch bông, gạch men… 2.800.000 Nền tường ốp đá Granit; cầu thang ốp đá, tay vịn cầu thang gỗ… 3.400.000 Tiêu chuẩn 1-2 2.800.000 Tiêu chuẩn 3-5 4.500.000 Kèo thép; mái tôn, Fibro; tường gạch Nhà xưởng, công Kèo thép; mái tôn, Fibro; tường gạch dùng để sản trình xuất hàng đơng lạnh phụ Kèo thép; mái tơn, Fibro, tường tôn, ván Kèo thép; mái tôn, Fibro; tường 800.000 1.600.000 800.000 5500.000 Kèo gỗ; mái tơn, Fibro, tường gạch 600.000 Kèo gỗ; mái tôn, Fibro, tường tơn, ván 600.000 Kèo gỗ; mái tơn, Fibro; khơng có tường 400.000 Kho đông lạnh Đường nội bộ, sân bãi bê tơng nhựa nóng (loại dùng cho xe Contener, xe tải nặng lưu thông) 2.300.000 700.000 4.000 000 8.000 000 1.600 000 2.200 000 1.200 000 700.0 00 1.200 000 900.0 00 550.0 00 4.000 000 1.300 000 Đường nội bộ, sân bãi bê tơng nhựa nóng (loại dùng cho xe tải nhẹ lưu thông) 450.000 800.0 00 Đường nội bộ, sân bãi bê tông nhựa nguội 400.000 Đượng nội bộ, sân bãi bê tông đá x 220.000 Đường cấp phối, sỏi đá 100.000 6000 000 350.0 00 170.0 00 150.0 00 Tường rào xây gạch 80.000 ... tố gây tăng giảm đột biến không hợp lý Trang 22 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam như:đầu cơ, thiên tai, địch họa, mua bán tình trang bị ép buộc, có huyết thống hay có... phù hợp SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY AREV Trang 23 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam II.2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS Ngân hàng Á Châu Trang 24 ... nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Phong Lam PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1