Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh tại công ty cổ phần thẩm định giá IVC việt nam thực trạng và giải pháp

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu, kết nêu luận văn tốt nghiệp trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả luận văn tốt nghiệp (Ký ghi rõ họ tên) SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC .2 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .8 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN .8 1.1.1 Khái niệm bất động sản .8 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản .11 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 14 1.1.5 Thị trường bất động sản 16 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG .21 1.2.1 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản 21 1.2.2 Mục đích định giá bất động sản 22 1.2.3 Cơ sở thẩm định giá bất động sản .23 1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản .24 1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 27 1.2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS 34 1.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 37 1.3.1 Cơ sở lý luận .37 1.3.2 Điều kiện áp dụng .37 1.3.3 Các bước tiến hành 38 SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 41 2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 41 2.1.1 Sự đời phát triển công ty 41 2.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý ( Nhân chủ chốt ) .44 2.1.3 Lĩnh vực hoạt động 45 2.1.4 Kết hoạt động công ty thời gian vừa qua 48 2.2 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 65 2.2.1 Các văn pháp luật áp dụng thẩm định giá BĐS công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 65 2.2.2 Thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh thẩm định giá BĐS công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 67 2.2.3 Đánh giá thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá BĐS công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 91 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 99 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 99 3.2 MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 100 3.2.1 Định hướng phát triển chung 100 SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp 3.2.2 Định hướng phát triển sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá BĐS 3.3 Học viện Tài 102 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 102 3.3.1 Một số vấn đề đặt 102 3.3.2 Giải pháp 103 3.4 KIẾN NGHỊ 110 3.4.1 Hoàn thiện khung pháp lý thẩm định giá 111 3.4.2 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất.112 3.4.3 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên 113 3.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá 114 3.4.5 Cần có biện pháp quản lí nhằm đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh 115 3.4.6 Một số kiến nghị khác .115 KẾT LUẬN 119 TÀI LIỆU THAM KHẢO 120 SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TS : Tài sản TĐV : Thẩm định viên TĐG : Thẩm định giá TSTĐG : Tài sản Thẩm định giá TSSS : Tài sản so sánh SDTNVHQN : Sử dụng tốt hiệu CTXD : Cơng trình xây dựng SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Khi đề cập đến phát triển kinh tế thị trường, không kể đến phát triển tầm quan trọng ngày lớn hoạt động thẩm định giá kinh tế quốc gia Sự cần thiết khơng riêng nước có kinh tế lớn mạnh mà quan trọng kinh tế tất nước giới có Việt Nam Ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước giới, hoạt động chưa đa dạng, tảng kinh nghiệm lý luận chưa hồn thiện Tuy nhiên, với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên việc xác định giá trị tài sản nhiều đa dạng Trong thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá bất động sản chiếm vị trí quan trọng lẽ bất động sản tài sản lớn chiếm tỷ trọng cao lượng cải quốc gia Hoạt động thẩm định giá bất động sản hầu hết công ty chủ yếu tiến hành phương pháp so sánh Sở dĩ vậy, phần phương pháp so sánh phương pháp dễ thực hiện, khơng có cơng thức cố định kỹ thuật đơn giản, thể đánh giá giá trị thị trường, sử dụng chứng rõ ràng nên có tính thuyết phục cao, có nhược điểm Từ vấn đề nêu trên, kết hợp với trình nghiên cứu học tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, giúp đỡ anh chị Công ty với nghiên cứu, tìm hiểu thân em chọn đề tài cho chuyên đề “ Thẩm định giá bất động sản phương pháp sánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam - Thực trạng giải pháp ” SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Mục tiêu đề tài Làm rõ nội dung phương pháp định giá so sánh áp dụng công tác định giá số loại bất động sản công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam giải pháp hoàn thiện cho đạt hiệu cao Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu hoạt động sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản công ty Đối tượng nghiên cứu đề tài lý luận thực tiễn áp dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu đề tài tổng hợp, phân tích từ số liệu sẵn có, kết hợp thu thập thông tin từ nguồn liệu mở phương tiện thông tin đại chúng Kết cấu đề tài Ngoài lời mở đầu kết luận, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận chung phương pháp so sánh thẩm định giá BĐS Chương 2: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh để xác định giá trị bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Em xin chân thành cám ơn giáo viên hướng dẫn ThS Vũ Thị Lan Nhung Giám đốc Nguyễn Ngọc Tân toàn thể anh chị Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC VIỆT NAM giúp đỡ em hoàn thành luận văn SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản Từ xưa đến nay, có nhiều khái niệm khác bất động sản: - Theo Luật cổ La Mã: “ Bất động sản không bao gồm đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng … tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ” - Ở số nước Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama: “BĐS bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn cửa, gara, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động, lều, nhà tạm không coi bất động sản.” - Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “Bất động sản mảnh đất tất tài sản vật chất khác gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it) - Theo Giáo sư Dan Swango: “Bất động sản đất đai cơng trình xây dựng đất Nó hữu hình ta nhìn thấy chạm vào nó” (Real estate refers to land and the improvements on it It is tangible, and you can see and touch it - Theo điều 174, Bộ Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 có quy định sau: “ Bất động sản tài sản bao gồm: a Đất đai; b Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác pháp luật quy định.” Như vậy, hiểu bất động sản tài sản khó có khả di dời được, bao gồm đất đai, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.2.1 Tính cố định vị trí Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai nên bất động sản cố định vị trí, khó có khả di dời khó có khả tăng thêm diện tích Do đất đai tài nguyên thiên nhiên có hạn bị giới hạn khơng gian Do đó:  Giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS, tức khoảng cách từ BĐS đến trung tâm văn hóa, trị, xã hội BĐS trung tâm Do thay đổi “tính vị trí” BĐS ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đến hoạt động đầu tư định giá BĐS  Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trường: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện mơi trường,… 1.1.2.2 Tính bền vững Do đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng, gần khơng thể bị hủy hoại trừ có thiên tai xảy như: sóng thần, lũ quét,…làm đất đai bị xói mòn, vùi lấp Các cơng trình xây dựng đất có tính kiên cố sử dụng lâu dài từ 30-60 năm sửa chữa tơn tạo sử dụng tới 70-100 năm Do đó:  Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí đầu tư làm nhiều lần SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài  Khi định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lí, tuổi thọ ngắn định đến tồn BĐS  Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Cần phải so sánh giá trị mang lại chi phí cho BĐS  Khi đầu tư thiết kế, phải tính tốn dự báo tính nhu cầu thay đổi phát sinh 1.1.2.3 Tính khác biệt Khơng có hai bất động sản giống hệt Sự khác bất động sản vị trí bất động sản, quyền pháp lí bất động sản, khác hướng, điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thương mại, lợi giao thông, phong thủy bất động sản,…Hay khác kết cấu, kiến trúc cơng trình xây dựng đất Trong khu vực hai mảnh đất cạnh có yếu tố khơng giống Ngay thị trường bất động sản khó tồn hai cơng trình giống hệt khác vị trí hay khơng gian bất động sản khác nhau.Sự dị biệt bất động sản có tác động đến giá trị bất động sản Vì vậy, đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu tính khác biệt cho người tiêu dùng 1.1.2.4 Tính khan Sự khan kiếm bất động sản xuất phát từ đặc điểm đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, hữu hạn, khơng có khả tăng thêm số lượng, diện tích Từ đặt vấn đề: Quan hệ cung – cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS SV: Lê Thị Lài 10 Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài nên ứng dụng phần mềm hỗ trợ, phân tích: phần mềm thống kê, phân tích tài liệu 3.3.2.2.2 Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng chuyên gia định giá Thẩm định giá cơng việc vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuât Để làm tốt công tác thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải có tính chun nghiệp cao Tính chuyên nghiệp thẩm định viên thể lực chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức, đồng thời để hành nghề phải dựa nguyên tắc, chuẩn mực phương pháp thống Cụ thể xác định giá trị BĐS thẩm định viên phải thẩm định theo trình tự chặt chẽ, dễ hiểu, công khai không gây hiểu nhầm; cung cấp thông tin đầy đủ để người đọc hiểu rõ số liệu, nguyên nhân hiểu rõ phân tích kết luận rút báo cáo thẩm định giá; Trình bày giả thiết điều kiện mà thẩm định dùng làm cứ; kết luận rút ra…Hơn tổ chức thẩm định giá BĐS thiết phải người có trình độ chun mơn định có kinh nghiệm nghề nghiệp để phân tích tổng hợp, đưa nhận định xác tình hình xu biến động thị trường Những tổ chức thẩm định giá phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn việc định giá chất lượng, hiệu có độ tin cậy cao Nhìn chung đội ngũ nhân viên cơng ty Cổ phần Thẩm định IVC có trình độ lực ngành thẩm định giá bắt đầu đào tạo trường đại học, cao đẳng nên phần lớn họ chưa đào tạo từ chuyên ngành thẩm định giá quy, cơng ty Cổ phần Thẩm định IVC cần tiếp tục nâng cao trình độ đội ngũ cán nhân viên mình, đồng thời cần mở rộng quy mơ phòng, bổ sung đến chun viên thẩm định giá có chun mơn dày dặn kinh nghiệm nhằm mục đích đáp ứng tiến độ công việc Việc nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên thực thơng qua hình thức sau: SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài - Tổ chức, tham gia hội thảo thẩm định giá với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá khác nhằm giúp nhân viên học hỏi tiếp thu kinh nghiệm - Phối hợp với trung tâm đào tạo thẩm định giá tổ chức buổi học cho nhân viên tổ chức buổi nói chuyện, mời giảng viên, chuyên gia, người hành nghề lâu năm có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá tới giảng, trao đổi kinh nghiệm sau làm việc ngày nghỉ, nhằm tạo điều kiện tối đa cho nhân viên mà không ảnh hưởng tới công việc - Tiếp tục tạo điều kiện cho nhân viên học tập, nâng cao lực chun mơn, khuyến khích nhân viên thi thẻ thẩm định viên Bản thân thẩm định viên cần: - Chủ động học tập, nâng cao lực chuyên môn - Tự động cập nhật nắm bắt văn bản, quy định pháp luật, thông tin sách có liên quan đến cơng việc thẩm định giá - Trau dồi đạo đức nghề nghiệp, tích lũy kinh nghiệm - Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin đưa ý kiến mức giá ước tính cho tài sản 3.3.2.2.3 Xây dựng quy định chung hướng dẫn thẩm định giá phương pháp so sánh Phòng thẩm định giá tài sản công ty Cổ phần Thẩm định IVC cần xây dựng quy định chung hướng dẫn mức điều chỉnh yếu tố khác biệt, nhiên quy định không nên cứng nhắc mà nên thẩm định viên linh hoạt áp dụng phải nêu rõ giải thích quan điểm 3.3.2.2.4 Hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh Thẩm định giá khoa học bước thực qui trình thẩm định giá BĐS logic chặt chẽ tuân theo qui trình thẩm định giá chung giải pháp quan trọng việc nâng cao tính chuyên nghiệp tính xác kết thẩm định SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài giá cơng ty CP Thẩm định IVC Thẩm đinh viên không tự cắt bỏ qui trình hay cơng đoạn thẩm định giá mà phải tiến hành dựa sở có BĐS áp dụng pháp luật trình BĐS nói chung đất th nói riêng Quy trình thẩm định giá áp dụng cơng ty Cổ phần Thẩm định IVC đầy đủ, song mang tính chất chung chung, chưa quy định cụ thể Để quy trình hồn thiện, cần phải cụ thể hóa cách rõ ràng công việc, phải xây dựng kế hoạch tổng thể để thực công việc Thứ nhất, lập kế hoạch thẩm định giá, sau nghiên cứu hồ sơ, thống địa điểm thời gian thẩm định với khách hàng, TĐV cần phải thực công việc: - Nhận biết loại tài liệu cần sử dụng trình đánh giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, so sánh, văn pháp lý, tài liệu BĐS so sánh, động thái thị trường - Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng - Lập chương trình, thời gian biểu cơng tác: Lập danh mục thứ tự công việc, xác định thời hạn cho phép công việc, - Xây dựng đề cương hình thức trình bày báo cáo TĐG Thứ hai, cần tách việc thu thập xử lý thơng tin thành bước quy trình nghiệp vụ Phân tích tài liệu công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết cuối công tác TĐG Tuy nhiên, quy trình chung bước khơng cụ thể hóa cách rõ ràng, gây khó khăn cho TĐV q trình thực Do vậy, để hồn thiện quy trình TĐG, sau lập kế hoạch xác định trạng cần tiến hành phân tích thơng tin: phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt hiệu 3.3.2.2.5 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, tránh sai sót cơng tác thẩm định giá SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Yêu cầu mang tính chất bắt buộc để nhằm hạn chế rủi ro tránh sai sót cơng tác thẩm định giá trình độ lực nhân viên thẩm định giá, định đến kết hoạt động thẩm định giá cụ thể Công ty cần xem xét nhận hồ sơ thích hợp với lực cơng ty, giao việc người việc Trước chứng thư, báo cáo cần có kiểm tra chặt chẽ người tham gia thẩm định nhà lãnh đạo Một hỗ trợ đắc lực để giảm thiểu rủi ro nguồn thơng tin đầy đủ, minh bạch xác với điều kiện thực tế Như vậy, vào thực trạng định hướng phát triển công ty, em đưa số giải pháp để góp phần hoàn thiện thẩm định giá BĐS phương pháp so sánh nói riêng hoạt động định giá tài sản nói chung cơng ty Rất mong ý kiến giúp ích cho hướng tương lai công ty 3.4 KIẾN NGHỊ Thẩm định giá khơng vấn đề mẻ giai đoạn nay, song nhận thức kinh nghiệm thuộc lĩnh vực Việt Nam nhiều hạn chế Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá nói chung cơng tác thẩm định giá bất động sản nói riêng vận dụng bó cách rộng rãi thực tiễn đơn vị làm mà đòi hỏi phải có phối hợp cấp, ngành, đặc biệt Nhà nước Bộ tài lãnh đạo cơng ty: Tuy hạn chế hiểu biết, em xin đưa kiến nghị sau: 3.4.1 Hồn thiện khung pháp lý thẩm định giá Khi kinh tế phát triển hoạt động thẩm định giá có vai trò quan trọng Chính vậy, nhà nước cần quan tâm tới việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động Đối với 13 tiêu chuẩn thẩm SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài định giá, văn cụ thể hướng dẫn hoạt động thẩm định giá, đời từ năm 2005, tới có thời gian có hiệu lực thực tế dài, bộc lộ nhiều sai sót Tuy Bộ Tài có sửa chữa để hồn thiện gây khó khăn cho việc tiếp cận hoạt động thẩm định giá cho người vào nghề Vì thế, Bộ Tài cần tổ chức hội thảo lấy ý kiến để chỉnh sửa văn ngày hoàn thiện Đồng thời tổ chức lấy ý kiến công ty TĐG, TĐV hành nghề thực trạng hoạt động TĐG nay, khó khăn, vướng mắc liên quan tới quy định pháp luật Tạo hành lang pháp lý lành mạnh cho phát triển hoạt động thẩm định giá Hiện nay, có nhiều văn pháp quy: luật, nghị định, thông tư văn luật quy định giá đất có nhiều bất cập việc quy định giá đất Hơn nữa, Việt Nam, chế quản lý đất đai khiến cho văn pháp lý không kịp thay đổi để phù hợp với biến động phức tạp thị trường BĐS Việc điều chỉnh giá đất nhà nước quy định thực chậm giá đất đai lại ln biến động, thay đổi theo ngày, tháng Việc xây dựng khung giá đất phải vào yếu tố như: khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng cần quy định rõ định tính định lượng cho trường hợp cụ thể, chủ yếu phải dựa giá đất thực tế thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế nơi có vị trí tương tự, cho phép địa phương linh động, dễ dàng không bị ràng buộc cách cứng nhắc vào quy định, phân loại nhà nước Cần có phối hợp chặt chẽ vụ pháp chế cục quản lý giá để đưa quy định chi tiết đối tượng điều chỉnh áp dụng cho tất cà tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ thẩm định giá mang tính chất tư vấn sử dụng dịch vụ tư vấn thẩm định giá, doanh nghiệp định giá, thẩm SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài định viên giá, quan, tổ chức, cá nhân sử dụng kết thẩm định giá, quan quản lý nhà nước thẩm định giá Qui định chi tiết quyền nghĩa vụ doanh nghiêp thẩm định giá , thẩm định viên giá Xây dựng chi tiết quy định việc xử lý tranh chấp kết thẩm định giá, khen thưởng, xử lý vi phạm khiếu nại, tố cáo lĩnh vực thẩm định giá Các quan có thẩm quyền cần phối hợp với để đưa hình thức khen thưởng lẫn xử phạt kịp thời Điều cần phối hợp vụ thi đua khen thưởng cục quản lý giá Các văn pháp luật trước ban hành cần lấy ý kiến rộng rãi thành phần để phù hợp với thực tế Cần xem xét chuyển việc quản lý vấn đề liên quan đến nghiệp vụ , đào tạo, hợp tác quốc tế cho hội thẩm định giá Việt Nam để hội phát huy vai trò liên kết, hợp tác doanh nghiệp , ngành thẩm định giá Việt Nam thẩm định giá giới Vì phối hợp hoạt động hội thẩm định giá Việt Nam với cục quản lý giá cần thiết 3.4.2 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất Hiện việc đạo hướng dẫn Nhà nước nhiều hạn chế, chưa có quan chun mơn làm tham mưu cho quyền nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm Bộ, ngành việc quản lý nhà nước giá đất, dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù hợp với thực tế Việc thẩm định giá đất số địa phương giao cho sở Tài sở Tài ngun mơi trường, sở Xây dựng nên khả chuyên môn, tổng hợp nhiều hạn chế, chưa có tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Vì vậy, để khắc phục yếu điểm trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm cho quan chuyên môn tham mưu, thẩm định giá đất trung ương địa phương Các quan có nhiệm vụ dự kiến, kiểm tra, SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài thẩm định giá đất giúp quan có thẩm quyền định hướng phát triển phù hợp Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học việc thẩm định giá đất cho vùng, tỉnh, cho mảnh đất cụ thể, thẩm định giá theo quy trình định Nhà nước ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở cho việc định giá Bất kỳ người định giá phải tuân theo chuẩn mực chịu trách nhiệm trước khách hàng pháp luật kết định giá 3.4.3 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên Nhận thấy cần thiết thẩm định giá kinh tế năm gần nhu cầu học tập thi lấy thẻ thẩm định viên ngày tăng, công ty BĐS Nguồn nhân lực vấn để nan giải, toán khó tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển Nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lượng cao Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung định giá BĐS nói riêng ngày tăng, số lượng công ty hoạt động lĩnh vực định giá ngày cáng nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực Hiện nay, nước có số trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, đó, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội Mặt khác, Nhà nước cần quan tâm nhiều đến chất lượng đào tạo đơn vị Hiện đội ngũ TĐV nước ta nhìn chung thiếu trình độ chun mơn kinh nghiệm nghề nghiệp Hầu hết họ người chuyển từ lĩnh vực khác sang, chưa qua đào tạo bản, chưa có kỹ nghề nghiệp Hơn nữa, chất lượng đào SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài tạo nhiều trường chưa cao, khơng sát với thực tế thị trường Do đó, nâng cao chất lượng đào tạo cần thiết Ngoài việc tổ chức đào tạo nước, trường đại học nên liên kết đào tạo với nước có ngành định giá phát triển Singapore, Anh, để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ TĐV đạt tiêu chuẩn quốc tế Đồng thời, nên mở rộng nâng cao trình độ đào tạo lĩnh vực có liên quan như: quy hoạch, phong thuỷ Tiếp tục hoàn thiện việc cấp chứng hành nghề định giá cho cá nhân, tổ chức có đủ lực trình độ Dần bước gắn trách nhiệm người định giá báo cáo định giá Việc cấp chứng hành nghề quan chức Bộ Xây dựng Bộ Tài thực Bộ xây dựng cung cấp chứng định giá BĐS Bộ Tài cấp thẻ thẩm định viên Tuy nhiên, thực trạng yêu cầu việc cấp chứng hành nghề quan diễn ngược Điều dẫn đến thực tế số cán thẩm định giá BĐS nhiều, số thẩm định viên có khả hành nghề thẩm định giá BĐS động sản Vậy kiến nghị Bộ Tài Bộ Xây dựng thống việc cấp thẻ hành nghề thẩm định giá thời gian tới, với tổ chức đào tạo quy chuyên sâu lĩnh vực thẩm định giá Kiến nghị Bộ Tài mở thêm kỳ thi thẻ thẩm định viên để đáp ứng kịp thời nhu cầu thẩm định giá xã hội 3.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá Việc xây dựng sở liệu bước phát triển khác việc quản lý đất đai Cơ sở liệu tổng quát BĐS phân vùng lưu trữ quan quản lý địa phương chịu giám sát Sở Tài ngun Mơi trường Cơ sở liệu tập trung vào việc lưu trữ thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch BĐS, đặc biệt mức giá giao dịch thành công Việc tổ chức lữu trữ sở liệu BĐS giao dịch SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài có tác động tích cực đến hoạt động thẩm định giá, thúc đẩy hoạt động phát triển toàn diện Việc xây dựng sở liệu BĐS tác động tới hoạt động định giá khía cạnh như: - Tạo hệ thống thơng tin tồn diện đáp ứng thiết thực cho q trình thu thập thơng tin BĐS cần định giá - Là cầu nối nguời định giá với khách hàng thông qua trình lưu trữ lịch sử giao dịch BĐS - Tác động tích cực tới việc lành mạnh hóa thị trường BĐS, thông tin giao dịch cập nhật thường xun cơng khai tránh tình trạng giá ảo Vai trò Nhà nước thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng quan trọng Để hồn thiện cơng tác định giá BĐS, can thiệp Nhà nước thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác 3.4.5 Cần có biện pháp quản lí nhằm đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường bất động sản bất ổn, cân cung cầu bất động sản thường xuyên làm cho giá bất động sản ln có biến động đòi hỏi người thẩm định viên cần có cập nhật, đổi liên tục hoạt động thẩm định giá để tìm giá trị thẩm định sát với giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá Bên cạnh đó, Nhà nước cần hồn thiện hành lang pháp lí giúp ổn định thị trường bất động sản, giúp thị trường hoạt động với giá trị thật 3.4.6 Một số kiến nghị khác - Cần xác định rõ khái niệm thẩm định giá có phải định giá tài sản không? SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Theo Pháp lệnh giá quy định định giá thẩm định giá hai biện pháp quan trọng để thực thi quyền quản lý nhà nước giá Định giá vật tư hàng hoá, bất động sản, máy móc thiết bị, quyền sở hữu trí tuệ, giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, tiền giấy tờ có giá trị tiền …Định giá phải theo phân công, phân cấp nhà nước, định giá Định giá thực thi quyền quản lý nhà nước giá Định giá gắn liền với sách giá Nhà nước loại hàng hoá khác Cùng với trình phát triển kinh tế trường, cạnh tranh ngày hồn hảo, định giá tập trung vào số hàng hố dịch vụ quan trọng, mang tính chất độc quyền Mức giá quan có thẩm quyền định nước, vùng tỉnh, thành phố … chấp hành nghiêm chỉnh (tức mang tính pháp quy, bắt buộc cao) Thẩm định giá biện pháp để quản lý giá, mang tính độc lập, khách quan, khơng gắn với yếu tố sách, khơng có phân cơng, phân cấp thẩm định giá, mà doanh nghiệp có ba thẩm định viên giá, có đủ điều kiện hoạt động ký hợp đồng thẩm định giá Kết thẩm định giá không mang tính pháp quy, khơng bắt buộc phải thực hiện; kết thẩm định giá mang tính chất tư vấn, tham khảo Thực tế có Bộ, Ngành coi thẩm định giá định giá Ví dụ: Bộ Xây dựng tổ chức đào tạo cấp giấy phép hành nghề định giá bất động sản, Giấy phép thực việc thẩm định giá bất động sản Vậy Bộ Tài với chức Chính phủ giao giúp Chính phủ thống quản lý giá nước có chấp nhận không? Nếu chấp nhận vậy, tất yếu đẻ tình trạng nhiều Bộ, Ngành khác cấp giấy phép hành nghề định giá vật tư hàng hố thuộc Bộ, Ngành quản lý Và khơng đảm bảo tính thống sách giá Nhà nước Vì vậy, cần thiết SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài phải sớm xác hố khái niệm thẩm định giá định giá để không vướng mắc thực tiễn - Căn xử phạt vi phạm thẩm định giá: Một vấn đề nhức nhối nghề thẩm định giá nói chung ý thức đạo đức người thẩm định Đã có khơng trường hợp phải vướng vòng lao lí, chí nhận mức án cao theo quy định pháp luật khơng giữ trước cám dỗ vật chật, tự ý làm giá, thay đổi giá trị thật tài sản, gây thất thoát cho Nhà nước Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 đề cập rõ đến quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản chi phối thẩm định viên giá Chính phủ có Nghị định 84/2011/NĐ-CP ngày 20/09/2011 xử phạt hoạt động thẩm định giá.trong quy định rõ đối tượng áp dụng, mức xử phạt với hành vi vi phạm hoạt động thẩm định giá Vì thế, thẩm định viên giá làm việc cần ý thức rõ ràng cơng việc làm - Giá dịch vụ thẩm định giá: Trên thị trường thẩm định giá nước ta thời gian gần thị trường thẩm định giá bước đầu phát triển , số lượng doanh nghiệp thẩm định giá thành lập nhiều hơn.Để giành giật thị trường khách hàng thẩm định giá , bên cạnh doanh nghiệp tổ chức hoạt động có , nghiêm túc xuất doanh nghiệp thực biện pháp cạnh tranh giá dịch vụ thẩm định giá “thiếu lành mạnh” thông qua tượng sẵn sàng nhận mức giá dịch vụ thấp, bỏ qua bước khảo sát; giảm giá 50% giá dịch vụ cách thiếu cứ; chào giá dịch vụ thấp thỏa thuận ngầm, chiết khấu với bên yêu cầu thẩm định; sẵn sàng chấp nhận yêu cầu, điều kiện áp đặt giá khách hàng,… gây ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá chung nước Vì thế, cần có quy chế, quy định cụ thể việc thu tiền dịch SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài vụ thẩm định giá để giúp hoạt động thẩm định có cạnh tranh cơng đơn vị thẩm định - Bảo hiểm rủi ro nghề nghiệp: Pháp lệnh giá Nghị định 101/2005/NĐ-CP quy định bảo hiểm nghề nghiệp lập quỹ dự phòng rủi ro Đề nghị Bộ Tài hướng dẫn cụ thể quy định rõ trách nhiệm cho doanh nghiệp Bảo hiểm phải triển khai xác định mức bảo hiểm tỷ lệ thu phí bảo hiểm rủi ro nghề nghiệp để doanh nghiệp Thẩm định giá có sở thực SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Kết luận chương III Qua thực tế học hỏi Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam với kiến thức chuyên môn đào tạo trường em đưa ý kiến đóng góp với cơng ty Tuy hạn chế nhiều mặt em hy vọng ý kiến em đóng góp phần vào hoạt động thẩm định giá Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam nói riêng hoạt động thẩm định giá cơng ty thẩm định Việt Nam nói chung - SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài KẾT LUẬN Định giá bất động sản việc làm phức tạp, mang tính khoa học chun mơn hố cao Ở nước ta tại, việc định giá bất động sản tương đối khó khăn lẽ thị trường bất động sản sơ khai, chưa ổn định Qua trình tìm hiểu thực trạng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam thực hiện, thấy rõ thành cơng hạn chế tồn Trong phạm vi chuyên đề thực tập tốt nghiệp, báo cáo khái quát phần công tác thẩm định giá BĐS Công ty Cũng từ đây, em đưa số giải pháp hồn thiện cho cơng tác thẩm định giá BĐS phương pháp so sánh Nhìn chung, phương pháp so sánh thẩm định giá BĐS IVC thực cách khoa học, phù hợp với chuẩn mực thông lệ ban hành; phù hợp với sách, chế độ quản lý kinh tế hành Nhà nước Với cố gắng, không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định, IVC ngày nhận nhiều hợp đồng thẩm định giá, có khách hàng tiềm ln gắn bó với cơng ty Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo môn Định giá tài sản Kinh doanh bất động sản, đặc biệt cô giáo ThS Vũ Thị Lan Nhung anh Nguyễn Ngọc Tân toàn thể anh chị Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam giúp em hoàn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn ! SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình “ Định giá tài sản” TS Nguyễn Minh Hoàng (chủ biên), nhà xuất Tài chính, 2011 Hệ thống 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo định số 24/2005, 77/2005, 192/2008 Bộ Tài Chính Thơng tư 36/2014/TT –BTNMT quy định phương pháp định giá đất Tài liệu bồi dưỡng kiến thức Thẩm định giá Cục quản lý giá phát hành Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 Quy định việc sử dụng đất văn hướng dẫn thi hành luật đất đai Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Website: http://www.ivc.com.vn/ www.moj.gov.vn thuvienphapluat.vn SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.01 ... THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 41 2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT... dụng phương pháp so sánh thẩm định giá BĐS công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 91 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN... 2.2 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 65 2.2.1 Các văn pháp luật áp dụng thẩm định giá BĐS công ty Cổ