Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh tại công ty cổ phần thẩm định giá IVC việt nam thực trạng và giải pháp

Công trình kiến trúc có tính chất thương mại như của hàng, cho thuê, cáctrung tâm thương mại,…Khách sạn và văn phòng cho thuê Đối với loại bất động sản này, dựa vàochất lượng của trang

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập

Tác giả luận văn tốt nghiệp (Ký và ghi rõ họ tên)

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

MỤC LỤC 2

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 5

LỜI MỞ ĐẦU 6

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1.1 Khái niệm bất động sản 8

1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản 9

1.1.3 Phân loại bất động sản 11

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 14

1.1.5 Thị trường bất động sản 16

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 21

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản 21

1.2.2 Mục đích của định giá bất động sản 22

1.2.3 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 23

1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản 24

1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 27

1.2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS 34

1.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 37

1.3.1 Cơ sở lý luận 37

1.3.2 Điều kiện áp dụng 37

1.3.3 Các bước tiến hành 38

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ

PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 41

2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 41

2.1.1 Sự ra đời và phát triển của công ty 41

2.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý ( Nhân sự chủ chốt ) 44

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động 45

2.1.4 Kết quả hoạt động của công ty trong thời gian vừa qua 48

2.2 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 65

2.2.1 Các văn bản pháp luật được áp dụng trong thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 65

2.2.2 Thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 67

2.2.3 Đánh giá thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS ở công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 91

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 99

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 99

3.2 MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 100

3.2.1 Định hướng phát triển chung 100

3.2.2 Định hướng phát triển sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS 102

3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH

GIÁ IVC VIỆT NAM 102

3.3.1 Một số vấn đề đặt ra 102

3.3.2 Giải pháp 103

3.4 KIẾN NGHỊ 110

3.4.1 Hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá 111

3.4.2 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất.112 3.4.3 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên 113

3.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá 114

3.4.5 Cần có các biện pháp quản lí nhằm đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh 115

3.4.6 Một số kiến nghị khác 115

KẾT LUẬN 119

TÀI LIỆU THAM KHẢO 120

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế thị trường, chúng ta khôngthể không kể đến sự phát triển và tầm quan trọng ngày càng lớn của hoạt độngthẩm định giá đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia Sự cần thiết này không chỉriêng đối với những nước có nền kinh tế lớn mạnh mà còn quan trọng đối vớinền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới trong đó có Việt Nam

Ngành thẩm định giá tại Việt Nam có những bước đi đầu tiên khá muộn

so với các nước trên thế giới, hoạt động chưa đa dạng, và nền tảng kinh nghiệmcũng như lý luận của nó chưa hoàn thiện Tuy nhiên, cùng với quá trình côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhucầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định giá trị tàisản càng nhiều và đa dạng Trong thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá bấtđộng sản chiếm vị trí quan trọng bởi lẽ bất động sản là tài sản lớn chiếm tỷ trọngcao trong lượng của cải của mỗi quốc gia Hoạt động thẩm định giá bất động sảntại hầu hết các công ty chủ yếu được tiến hành bằng phương pháp so sánh Sở dĩnhư vậy, một phần vì phương pháp so sánh là phương pháp dễ thực hiện, không

có công thức cố định và kỹ thuật đơn giản, thể hiện sự đánh giá đúng về giá trịthị trường, sử dụng những chứng cứ rõ ràng nên có tính thuyết phục cao, tuy vậyvẫn có những nhược điểm

Từ vấn đề nêu trên, kết hợp với quá trình nghiên cứu và học tập tại Công

ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, được sự giúp đỡ của các anh chị trongCông ty cùng với sự nghiên cứu, tìm hiểu của bản thân em đã chọn đề tài cho

chuyên đề của mình là “ Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh

tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam - Thực trạng và giải pháp ”

2 Mục tiêu của đề tài

Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh được áp dụng trongcông tác định giá một số loại bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giáIVC Việt Nam và giải pháp hoàn thiện sao cho đạt hiệu quả cao nhất

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu của đề tài là tổng hợp, phân tích từ các số liệusẵn có, kết hợp thu thập thông tin từ nguồn dữ liệu mở trên các phương tiệnthông tin đại chúng

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS.

Chương 2: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh để xác định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam.

Em xin chân thành cám ơn giáo viên hướng dẫn ThS Vũ Thị Lan Nhung

và Giám đốc Nguyễn Ngọc Tân cùng toàn thể các anh chị tại Công ty cổ phần

Thẩm định giá IVC VIỆT NAM đã giúp đỡ em hoàn thành bài luận văn này

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Từ xưa đến nay, có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản:

- Theo Luật cổ La Mã: “ Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải

trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của conngười trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ”

- Ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama: “BĐS

bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Những thứđược xem là dính liền vĩnh viễn như là cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí,

mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất nhưnhà di động, lều, nhà tạm thì không được coi là bất động sản.”

- Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một mảnh đất và tất

cả các tài sản vật chất khác gắn liền với đất” (A piece of land and whateverphysical on it)

- Theo Giáo sư Dan Swango: “Bất động sản là đất đai và các công trình

xây dựng trên đất Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Realestate refers to land and the improvements on it It is tangible, and you can seeand touch it

- Theo điều 174, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt

Nam ban hành năm 2005 có quy định như sau:

“ Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a Đất đai;

b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Như vậy, chúng ta có thể hiểu bất động sản là những tài sản khó có khả năng di dời được, nó bao gồm đất đai, công trình xây dựng và những tài sản khác gắn liền với đất đai.

1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản

1.1.2.1 Tính cố định về vị trí

Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đấtđai nên bất động sản cố định về vị trí, khó có khả năng di dời được và khó cókhả năng tăng thêm về diện tích Do đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn và

bị giới hạn về không gian Do đó:

Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phảixem xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảngcách từ BĐS đến các trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội cũng như các BĐStrung tâm Do vậy sự thay đổi “tính vị trí” của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trịBĐS, đến hoạt động đầu tư và định giá BĐS

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường:những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môitrường,…

1.1.2.2 Tính bền vững

Do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, gần như không thể bị hủyhoại trừ khi có thiên tai xảy ra như: sóng thần, lũ quét,…làm đất đai bị xói mòn,vùi lấp Các công trình xây dựng trên đất có tính kiên cố có thể sử dụng lâu dài

từ 30-60 năm nếu được sửa chữa và tôn tạo thì có thể sử dụng tới 70-100 năm

Do đó:

Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọvật lí, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần

Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí,tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.

Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảmdần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xuhướng giảm Cần phải so sánh giữa giá trị mang lại và chi phí cho BĐS

Khi đầu tư thiết kế, phải tính toán và dự báo tính năng cũng như các nhucầu thay đổi có thể phát sinh

1.1.2.3 Tính khác biệt

Không có hai bất động sản nào giống hệt nhau Sự khác nhau giữa các bấtđộng sản có thể về vị trí bất động sản, quyền pháp lí đối với bất động sản, khácnhau về hướng, điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thế thương mại, lợi thế giaothông, phong thủy đối với bất động sản,…Hay sự khác nhau về kết cấu, kiến trúccủa các công trình xây dựng trên đất Trong cùng một khu vực hai mảnh đất cạnhnhau cũng có những yếu tố không giống nhau Ngay trên thị trường bất động sảncũng rất khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau do khác nhau về vị trí haykhông gian của mỗi bất động sản là khác nhau.Sự dị biệt của mỗi bất động sản

có tác động đến giá trị của bất động sản Vì vậy, trong đầu tư phát triển phải chú

ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu vềtính khác biệt cho người tiêu dùng

1.1.2.5 Tính có giá trị lớn

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai vàchi phí để xây dựng công trình trên đất là lớn Đất đai bị giới hạn bởi diện tíchtrong khi đó dân số gia tăng theo cấp số nhân do đó giá trị để có quyền sử dụngđất ngày càng lớn Từ đó:

Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn

Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh – thế chấp

Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

1.1.2.6 Tính có ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất độngsản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác Từ đó:

Nhà nước phải thống nhất quản lí về BĐS

Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởngtới các công trình khác

Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các côngtrình BĐS khác ra đời

1.1.2.7 Các tính chất khác

1.1.3 Phân loại bất động sản

 Phân loại theo đặc tính vật chất

- Đất đai: là đất tự nhiên bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.

- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

Vườn cây lâu năm;

Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;

Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;

a Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b Đất trồng cây lâu năm;

và đất trồng hoa, cây cảnh

Đất phi nông nghiệp

a Đất ở gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị;

b Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức

sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dụcthể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

e Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụmcông nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nôngnghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xậy dựng,làm đồ gốm;

f Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảnghàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đườngsắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tíchlịch sử -văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất bưu chính viễn thông; đất chợ;đất bãi thải, xử lí chất thải và đất công trình công cộng khác;

g Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i Đất sông, ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

j Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người laođộng trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà chứa nông sản, thuốc bảo vệthực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đấtxây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinhdoanh mà công trình đó không gắn liền với đất;

Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sửdụng

- Công trình kiến trúc:

Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán;

Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khucông nghiệp,…

Công trình kiến trúc có tính chất thương mại như của hàng, cho thuê, cáctrung tâm thương mại,…

Khách sạn và văn phòng cho thuê (Đối với loại bất động sản này, dựa vàochất lượng của trang thiết bị và các loại dịch vụ đi kèm mà phân loại tiếp hạng từ

1 đến 5 sao);

Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…

Phân loại để quản lí chính sách

- Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS là nhà ở, nhà xưởng,các loại BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, trậm điện,…; hạ tầng xãhội như chợ, trường học,…), BĐS là các trung tâm thương mại, văn phòng chothuê,…

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu bao gồm đất nông nghiệp(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôitrồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng,…

- Bất động sản đặc biệt: là các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóavật thể, nơi thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,…Loại bất động sản nàythường không tham gia vào thị trường

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

1.1.4.1 Các yếu tố mang tính vật chất

Các yếu tố mang tính vật chất là những yếu tố thể hiện tính tự nhiên, vốn cócủa tài sản (BĐS) như vị trí, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo bất động sản

- Vi trí của BĐS có ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS: BĐS khu trung tâm

thành phố có giá trị cao hơn BĐS ven đô hay ngoại ô, ở vị trí 1 cao hơn các vị trí

2, 3,4

- Kích thước hình thể BĐS: thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng về mặt

tiền, chiều sâu, lô đất nở hậu,…

- Tình trạng môi trường: trong sạch, mức độ ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào.

Thông thường thuộc tính hữu dụng của bất động sản càng cao thì giá trịBĐS càng lớn.Tuy nhiên, còn phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của giá trị Bấtđộng sản có được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗingười trong việc khai thác công dụng của nó Ví dụ, cũng cùng một mảnh đất cóthể được sử dụng để xây dựng nhà để ở hoặc cho thuê cửa hàng Tùy mục đíchkhác nhau, giá trị BĐS khác nhau do đó khi thẩm định giá trị BĐS cần phải xemxét mục tiêu của khách hàng.

Với một tài sản có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khácnhau (với người này là quan trọng nhưng với người khác lại không quan trọng),khi định giá TĐV vừa phải lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản,vừa phải xem xét đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giátrị cần thẩm định cho phù hợp

Đây là một trong những yếu tố quan trọng khi thẩm định giá trị của các bấtđộng sản Sự khác biệt giữa có xác nhận các quyền với BĐS và không có (nhưgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất) dẫn đến sự khác biệt tương đối về giá trịcủa các BĐS

1.1.4.3 Các yếu tố mang tính kinh tế

Các yếu tố kinh tế được đề cập đến là cung cầu trên thị trường BĐS Sựthay đổi của một trong các nhân tố làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS được muabán trên thị trường Giả thiết các yếu tố khác là cố định, giá cả BĐS được muabán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ nhạy của cung cầu BĐS trên

thị trường Thực chất, giá trị của BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khanhiếm và trở nên giảm khi sức mua giảm hoặc cung tăng nhiều hơn so với lượngcầu.

Khi thẩm định giá đòi hỏi các TĐV cần được trang bị các kiến thức về kỹthuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường

Thẩm định viên cần phải đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và dựbáo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai để xác định giá cả giao dịch

có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường Từ đó có cơ

sở dự báo và ước lượng một cách sát thực hơn giá trị của tài sản cần thẩm định

1.1.4.4 Các yếu tố khác

Một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tùy thuộc vàoquan niệm, phong tục tập quán mà giá trị BĐS còn bị tác động bởi các yếu tốkhác nhau Như ở các quốc gia Đông Nam Á thường rất quan trọng hướng nhà,tuổi làm nhà, tuổi mua đất, các yếu tố về phong thủy,…Hay tập quán tiêu dùngthì hầu hết những người cao tuổi thì có xu hướng chọn nhà liền với đất, với giớitrẻ thì lại thích ở chung cư,…Các chính sách của Nhà nước về đầu tư cho cơ sở

hạ tầng, cho phép Việt kiều mua nhà,…Do đó, khi thẩm định giá trị của BĐS cầnphải xem xét các yếu tố này để ước tính giá trị BĐS cho phù hợp

1.1.5 Thị trường bất động sản

1.1.5.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa.Thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức

độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vậtkiến trúc gắn liền với đất đai

Năm 1986, nước ta chuyển đổi từ chế độ quản lí kinh tế tập trung quan liêu,bao cấp sang nền kinh tế thị trường tạo điều kiện cho thị trường hàng hóa pháttriển Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sảncũng được trao đổi, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng và hình thành thị trường

bất động sản Thị trường bất động sản của Việt Nam là một thị trường non trẻ sovới các nước trên thế giới, chỉ bắt đầu khoảng trên 25 năm trở lại đây Tuy nhiên,khái niệm về thị trường bất động sản còn chưa được rõ ràng Sau đây là một sốkhái niệm về thị trường bất động sản theo quốc tế:

- Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao

đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thịtrường có sự quản lý của Nhà nước

- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về

BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

- Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất

sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyềnnày độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

Như vậy, ta có đưa ra một khái niệm về thị trường bất động sản như sau:

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ tiền tệ và được sự cho phép của pháp luật.

1.1.5.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

 Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản, là những tài sản khó có thể di dờiđược nên không thể mang bất động sản đến địa điểm giao dịch Hơn nữa, giá trịbất động sản là lớn nên khi mua bán, trao đổi cần xem xét thật kĩ Vì vậy, quan

hệ giao dịch một bất động sản thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểmgiao dịch mà phải trải qua rất nhiều khâu Các khâu chủ yếu là: đàm phán tại địađiểm giao dịch - kiểm tra thực tế - đăng kí pháp lí Ví dụ, để mua bất động sản làchung cư chúng ta thường đến các sàn giao dịch phân phối để nghe giới thiệu vềsản phẩm Sau đó sẽ được đưa đi tham quan thực địa và khi đã đàm phán về giá,quyết định mua bất động sản, chúng ta phải tiến hành đăng kí pháp lí cho bấtđộng sản

 Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực

Thứ nhất, sự phát triển không đồng đều về điều kiện tự nhiên, về trình độphát triển kinh tế - văn hóa - xã hội giữa các khu vực, các vùng miền, vì vậyquan hệ cung cầu giá cả của bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vicủa vùng, địa phương nhất định, ít ảnh hưởng đến các vùng lân cận Vì vậy, khinghiên cứu và xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn liền vớicác điều kiện kinh tế -văn hóa –xã hội của một vùng, khu vực cụ thể, đồng thờicũng phải biết được sự biến động của các yếu tố này, thông qua đó có các quyếtđịnh đúng đắn khi đầu tư BĐS.

Thứ hai, thị trường bất động sản có thể được hiểu là một thị trường baogồm nhiều loại khu vực như chung cư, biệt thự, nhà ở liền kề,…Trong cùng mộtthời gian có thể khu vực nhà chung cư sốt nóng nhưng với biệt thự thanh khoảnvẫn còn kém Vì vậy, cung cầu, giá cả của khu vực này ít ảnh hưởng đến khu

mà là giá của sản phẩm đơn chiếc, trong đó có một bên có lợi thế độc quyền(người bán) Thị trường không hoàn hảo còn xuất phát từ việc thâm nhập thịtrường còn khó khăn với cả người mua và người bán Vì vậy, để giao dịch thuậnlợi cần có những người môi giới bất động sản Đối với việc định giá bất động sảnchúng ta cần phải phân tích kĩ lưỡng các nhân tố để có những bằng chứng về thịtrường tin cậy để thẩm định giá bất động sản mục tiêu

 Cung và cầu về bất động sản lạc hậu so với giá cả.

Trên thị trường bất động sản, sự thay đổi của cung và cầu BĐS làm thayđổi giá trị của BĐS Tuy nhiên do quan hệ cung – cầu về BĐS thường mất cânđối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS thường không thể phản ứngmột cách nhanh chóng và tương ứng với sự thay đổi của cầu Việc tăng cungBĐS cho một mục đích nào đó thường mất nhiều thời gian năm làm cho việcgiảm cung BĐS luôn có độ trễ so với các mặt hàng khác Ví dụ như cầu về nhà ởchung cư tăng lên nhưng cùng thời gian đó, cung BĐS đó chưa tăng ngay màphải đến 2-4 năm cung nhà ở chung cư mới tăng do thời gian xây dựng đưa vào

sử dụng kéo dài do đó cung bị trễ so với cầu Sự thay đổi đột ngột về cầu gây rahiện tượng nóng sốt hoặc đóng băng Vì vậy, đây cũng là yếu tố chúng ta phảiquan tâm khi định giá BĐS

 Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.

Do thứ nhất, đất đai là tài nguyên hữu hạn Thứ hai, thị trường bất động sản

là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Thứ ba, do vai trò của thị trường bấtđộng sản trong nền kinh tế, thị trường BĐS ảnh hưởng rất lớn đến thị trườngkhác Sự tham gia của nhà nước nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng mục tiêukinh tế vĩ mô thông qua các việc như đảm bảo tính pháp lí cho bất động sản,hình thành thị trường công khai minh bạch,…

Sự can thiệp của Nhà nước tới thị trường BĐS là sự kiểm soát một cáchtrực tiếp, cụ thể và rõ rảng Do đó khi định giá BĐS, TĐV nhất định phải có sự

am hiểu về cơ chế, chính sách, pháp lý của Nhà nước,… để có thể đánh giá chínhxác giá trị của bất động sản

 Dao động theo chu kỳ

Chu kỳ của BĐS trải qua hai giai đoạn: tăng trưởng và thu hẹp

Đối với nhà đầu tư khi đầu tư và BĐS cần phải nắm bắt được chu kỳ của thịtrường BĐS, phán đoán, phân tích được sự biến động của thị trường để đưa raquyết định đúng đắn

1.1.5.3 Phân loại thị trường BĐS

- Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường bao gồm:

Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gọi là thị trường đất đai

Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê

Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS

- Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường

Thị trường đất đai

Thị trường nhà ở

Thị trường BĐS công nghiệp

Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở

Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ

- Căn cứ vào tính chất các giao dịch

Thị trường mua bán BĐS

Thị trường thuê và cho thuê BĐS

Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm

Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh

- Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

Thị trường chính thức, có sự kiểm soát của Nhà nước: Bao gồm các giaodịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được như các giao dịch tại các sàn, các công

ty kinh doanh địa ốc, các công ty đầu tư và phát triển nhà ở,…

Thị trường không chính thức hay là thị trường không có sự kiểm soát củaNhà nước được thực hiện thông qua các hình thức như mua bán trao tay, cam kếtbằng giấy tờ nhận nợ,…

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản

 Khái niệm:

Định giá hay thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy caonhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể đó tại một thời điểm nhất định.Thẩm định giá có thể ước tính giá tri của các loại bất động sản, các loại máy mócthiết bị hay giá trị doanh nghiệp,…

Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, một khoa học xác định giátrị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm cụ thể nhất định,

có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế ảnh hưởngđến BĐS

Tính khoa học của thẩm định giá bất động sản được thể hiện qua kiến thứcchuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tíchcác số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bấtđộng sản

Tính nghệ thuật của thẩm định giá BĐS thể hiện ở chỗ người định giá phải

có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường BĐS và thị trường liên quan, trợ giúp choquá trình định giá

Như vậy, ta có thể hiểu rằng: Thẩm định giá BĐS là việc ước tính bằng

tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản đó mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định.

 Sự cần thiết phải định giá bất động sản

Thị trường Bất động sản luôn tồn tại hai loại giá đất bao gồm có giá do Nhànước quy định và mức giá trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường (giá thịtrường) Trên thị trường Bất động sản, các bên trao đổi, mua bán, chuyểnnhượng gặp nhau và tham khảo giá thị trường đối với những lô đất tương tự ( vềmặt pháp lí và các điều kiện kinh tế - kĩ thuật) Tuy là khách quan giao dịchnhưng hoạt động trao đổi vẫn bị chi phối bởi những yếu tố khác như đầu cơ, ép

giá,…Để hoạt động trao đổi, mua bán diễn ra một cách đảm bao hơn, các bêntham gia có thể sử dụng kết quả định giá bất động sản do các tổ chức định giáchuyên nghiệp thực hiện.

BĐS là một trong những tài nguyên do Nhà nước quản lí Thị trường bấtđộng sản cũng là một trong số các thị trường quan trọng, nó không chỉ ảnhhưởng đến đời sống –xã hội mà nó còn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh Vềvấn đề kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản có tác động rất lớn đến các thịtrường khác, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Vì vai trò của nó, hoạt độngđịnh giá bất động sản giúp giá trị bất động sản trở về với giá trị thực của nó, giúpthị trường này vận động hiệu quả và tác động gián tiếp đến các thị trường khác.Hơn nữa, việc định giá bất động sản công khai, minh bạch giúp nhà nước có thểthu đầy đủ các loại thuế về đất, tránh thất thu Ngân sách nhà nước

Ngoài ra, định giá bất động sản còn giúp cho những người có nhu cầu vayvốn ngân hàng có tài sản đảm bảo là bất động sản Hoạt động định giá đúng vàkhách quan giúp cho khách hàng vay vốn có thể vay được số vốn tối đa để sửdụng cho mục đích của mình và cũng giúp cho Ngân hàng có thể giải ngân hợp líthu được khoản lợi nhuận mong muốn mà mức độ rủi ro là thấp nhất, khi kháchhàng không có khả năng trả nợ có thể thu hồi được vốn

Ngoài ra, còn rất nhiều vai trò khác như định giá để góp vốn cổ phần, thuthuế, cổ phần hóa doanh nghiệp,…

Thẩm định giá BĐS còn có thể phục vụ cho mục đích thế chấp tài sản vayvốn ngân hàng

Thẩm định giá BĐS giúp ích cho Nhà nước trong việc quản lí tài nguyênđất và thị trường bất động sản một cách hiệu quả.

Ngoài ra, thẩm định giá BĐS là một phần trong thẩm định giá doanhnghiêp, kết quả định giá còn được sử dụng để tư vấn cho khách hàng, phục vụcho các mục đích thu hồi, đền bù của Nhà nước, phát mãi tài sản, đấu thầu, đấugiá,…

1.2.3 Cơ sở thẩm định giá bất động sản

1.2.3.1 Cơ sở giá trị thị trường

Giá trị thị trường của tài sản được định nghĩa theo IVSC –Tiêu chuẩn số 01trong Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế:

“Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm

thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.

Cơ sở giá trị thị trường cũng được nêu rõ hơn trong Tiêu chuẩn số 02 –Hệthống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

“Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên

thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa nhận, người mua vàngười bán đều chấp thuận GTTT là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị GTTTđược là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá được sử dụng hầu hết vớicác loại tài sản Việc ước tính giá trị của tài sản theo giá trị thị trường tức là nódựa vào khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến, khách quan trên thịtrường Hiện nay, khi thẩm định giá BĐS, giá trị thị trường là cơ sở chủ yếu đểước tính giá trị của BĐS mục tiêu

1.2.3.2 Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường của tài sản được định nghĩa theo IVSC –Tiêu chuẩn số

02 trong Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế:

“Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.”

Cơ sở giá trị thị trường cũng được nêu rõ hơn trong Tiêu chuẩn số 03 –Hệthống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lí, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế, ”

Trên thực tế, có những tài sản cần thẩm định giá nhưng chúng ít được giaodịch trên thị trường như nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học,…Vì ít được giaodịch hoặc có giao dịch nhưng thời gian không gần với thời điểm thẩm định Việclấy chứng cứ thị trường để so sánh là không khả quan nên khi thẩm định giá trịcác loại tài sản này người ta dùng cơ sở giá trị phi thị trường trong quá trình địnhgiá

1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản

1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

 Cơ sở lí luận: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác một cách

tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở đểngười ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản cóthể mang lại Vì vậy giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nóđược SDTNVHQN

 Nội dung: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và

đem lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừanhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN

Theo IVSC, nguyên tắc SDTNVHQN là khả năng sử dụng tốt nhất một tàisản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị caonhất cho tài sản Tức là phải thỏa mãn các điều kiện tối thiểu:

- TS được dùng trong bối cảnh tự nhiên: TS được sử dụng hoặc giả định sửdụng trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị tàisản

 Cơ sở lí luận: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào

đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy

để thay thế Tài sản tương tự để thay thế có thể bằng cách mua trên thị trườnghoặc bằng cách bỏ tiền xây dựng mới

 Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá cho

phí để có một tài sản tương đương

 Tuân thủ nguyên tắc: Khi định giá cần

- Cần phải nắm được các thông tin về giá cả hoặc chi phí sản xuất để tạo ra

tài sản tương tự với thời điểm gần thời gian thẩm định giá

- Khi định giá, thẩm định viên cần trang bị đầy đủ các kĩ năng về cách điều

chỉnh sự khác biệt giữa tài sản tương đương so với TS mục tiêu (tức là luôn lấy

TS mục tiêu làm trung tâm điều chỉnh)

1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

 Cơ sở lí luận: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những khoản

lợi ích, khoản thu nhập mà chính nó mang lại cho người sử dụng

 Nội dung: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà tài

sản mang lại cho nhà đầu tư

 Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lí và chính xác,

thẩm định viên phải:

- Dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để

ước tính giá trị tài sản

- Phải thu thập thêm những chứng cớ thị trường gần nhất của các tài sản

tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giátrị của tài sản

1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp

Cơ sở lí luận: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện

bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở để người

ta chấp nhận giá trị đóng góp

 Nội dung: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài

sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm thay đổi giá trị củatoàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu

 Tuân thủ nguyên tắc:

- Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị của toàn bộ tài

sản Nhưng giá trị của một bộ phận TS lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ vàgiá trị của các bộ phận còn lại

- Giá trị của sự đóng góp còn bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình.

1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu

 Cơ sở lí luận: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị

tài sản là dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận vớiyếu tố cung và tỷ lệ nghịch với cầu

 Nội dung: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản Định giá

một tài sản là phải đặt nó trong sự tác động của yếu tố cung –cầu

 Tuân thủ nguyên tắc:

Thẩm định viên cần phải đánh giá được tác động các yếu tố cung và cầu đốivới các giao dịch trong quá khứ đồng thời dự báo được những ảnh hưởng củachúng trong tương lai thông qua đó nhằm xác minh tài sản mục tiêu nên định giátheo cơ sở giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản

Trên thực tế có nhiều phương pháp có thể sử dụng để thẩm định giá BĐStuy nhiên chỉ có một phương pháp được thừa nhận là có cơ sở khoa học, lí luậnchặt chẽ, được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác độngcủa các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc Mỗiphương pháp đều có những hạn chế nhất định Việc lựa chọn phương pháp thíchhợp nhất phụ thuộc vào:

- Thuộc tính của BĐS: chịu tác động của nhân tố nào?

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.

- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.

Các phương pháp được sử dụng để thẩm định giá BĐS bao gồm:

1.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Khái niệm:

Định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trịbất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đã giaodịch trong thời gian gần nhất

 Cơ sở lí luận của phương pháp:

Phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ nguyên tắc thaythế Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn

ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương thay thế

Lập luận theo phương pháp này cho ràng giá trị của BĐS mục tiêu cầnthẩm định được coi là có thể ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương

có thể thay thế được hay nói cách khác, giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm địnhđược xác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để có một BĐS tươngđương thay thế

 Các bước tiến hành:

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời

gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủyếu ảnh hưởng đến giá trị như:

Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, hình dáng, kết cấu, thiết kế,trang thiết bị tiện nghi, tuổi thọ,

Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng, các nétđặc trưng về địa lý như tình trạng ô nhiễm, độ cao, độ lún,

Đặc điểm của các CTXD có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng, chấtlượng kiến trúc

Đặc điểm về vị trí hay địa điểm phản ánh đặc điểm hạ tầng xã hội củaBĐS

Tình trạng pháp lí: các ăn cứ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng,biên bản bàn giao công trình

Thời gian giao dịch

Các điều khoản và điều kiện giao dịch: phương thức thanh toán, thời hạncho thuê,

- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cư nhằm

đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu

- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm, thường lấy từ 3-6 BĐS để so sánh

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phântích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh

- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đã được thừa nhậntrên giá trị thực tế về giá trị của BĐS

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

- Nhược điểm:

Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể

sử dụng để so sánh được Nếu có ít BĐS đáp ứng được yêu cầu trên thì độ chínhxác của kết quả không cao

Các thông tin chứng cứ thị trường mang tính chất lịch sử Nếu thị trườngbiến động, thông tin sẽ trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn

Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thứcphù hợp với thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp

1.2.5.2 Phương pháp thu nhập

 Khái niệm:

Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư (hay phương pháp thu nhập) là việcước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thểmang lại cho nhà đầu tư

 Cơ sở lí luận của phương pháp:

Phương pháp thu nhập được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyêntắc dự báo lợi ích trong tương lai Theo đó, về lý thuyết, giá trị hiện hành củamột BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai

có thể nhận được từ BĐS

 Các bước tiến hành:

a Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu

nhập từ BĐS đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại.

Thu nhập hoạt

động ròng =

Tổng thu nhậptiềm năng -

Thất thu dokhông thuê hếtđược 100%

công suất

-Chi phí vận hànhduy tu bảodưỡng (chi phíhoạt động)Trong đó:

Tổng thu nhập tiềm năng là toàn bộ thu nhập đối với một BĐS với tỷ lệthuê là 100% công suất thiết kế Chỉ tiêu này được xác định thông qua điều trathị trường của những BĐS tương tự

Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% được xác định bằng tỷ lệtrống nhân với thu nhập tiềm năng

Chi phí vận hành duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực tiếp và gián tiếp (nhưtiền thuế BĐS, bảo hiểm nhà cửa, )

- Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.

Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút

ra từ dữ liệu thị trường

- Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công thức:

V = R ITrong đó: I là thu nhập ròng hàng năm

R là tỷ suất chiết khấu

b Phương pháp chiết khấu dòng tiền: là phương pháp ước tính giá

trị BĐS bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phátsinh trong tương lai về thời điểm hiện tại có tính đến yếu tố lạm phát và không

ổn định của thu nhập

V = ∑

t =1

n CFt

(1+r) t + Vn

(1+r )n

Trong đó: V: giá trị thị trường của BĐS

CFt : thu nhập năm thứ t

Vn : giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ n

n: thời gian nắm giữ BĐS

r: tỷ suất chiết khấu

 Ưu, nhược điểm của phương pháp:

- Ưu điểm:

Xét về mặt lí thuyết đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền đây là phương pháp đơn giản

Có thể đạt đến độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể

so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo được với độ tin cậy cao

 Cơ sở lí luận của phương pháp:

Là phương pháp quán triệt đầy đủ cả năm nguyên tắc định giá tài sản:nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc dự kiến khoản thu nhậptrong tương lai, nguyên tắc cung cầu tuy nhiên nguyên tắc đóng góp vẫn lànguyên tắc giữ vai trò chủ đạo

 Các bước tiến hành:

- Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và

hiệu quả nhất của dự án, phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về điềukiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

- Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN.

- Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của CTXD trên đất bao gồm: chi phí xây

dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

- Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của

bước 2 và bước 3

 Ưu, nhược điểm của phương pháp:

- Ưu điểm:

Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

Đây là phương pháp thích hợp đưa ra mức giá để đấu thầu

Phương pháp này thể hiện cách thức phân tích, đánh giá cơ hội đầu tư vàoBĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa vàtiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

- Nhược điểm:

Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN

Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

1.2.5.4 Phương pháp chi phí

 Khái niệm:

Định giá BĐS theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựatrên các chi phí hợp lí tạo ra BĐS đó.

 Cơ sở lí luận của phương pháp:

Người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm

ra một BĐS giống như vậy và coi đó là vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủthông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chiphí mua đất và CTXD có lợi ích tương tự

 Các bước tiến hành:

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là

đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế

công trình xây dựng hiện có trên đất bao gồm lợi nhuận của nhà thầu và thuế, phíphải nộp theo quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công

trình xây dựng hiện có trên đất

- Bước 4: Ước tính giá trị hao mòn của CTXD bằng cách trừ hao mòn lũy

kế ra khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS bằng cách cộng kết quả bước 1 và bước 4.

 Ưu, nhược điểm của phương pháp:

- Ưu điểm:

Phương pháp được sử dụng khi không có chứng cớ thị trường để so sánh

Phù hợp khi định giá cho các loại BĐS có mục đích riêng biệt

- Nhược điểm:

Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thịtrường cho nên hạn chế giống với phương pháp so sánh trực tiếp

Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

Việc ước tính các khoản giảm giá mang tính chủ quan và khó thực hiện

Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm vàđặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.

1.2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS

- Khái niệm:

Là một quá trình có tính hệ thống nhằm TĐV hành động một cách kháchquan rõ ràng và phù hợp cới công tác thẩm định gá

Là một kế hoạch có trật tự, phù hợp với nguyên tắc định giá giúp choTĐV đưa ra những kết luận có cơ sở vào có thể đảm bảo được

- Quy trình thẩm định giá BĐS cũng như quy trình chung khi định giá tài

sản được thực hiện theo Tiêu chuẩn số 05 –Quy trình thẩm định giá tài sản Theo đó, bao gồm các bước như sau:

 Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá

Tìm hiểu các đặc điểm cơ bản của BĐS như thông tin về diện tích, côngtrình xây dựng, tuổi thọ công trình, các thông tin về pháp lí của bất động sản,

Thẩm định viên phải tìm hiểu mục đích thẩm định giá của khách hàng vàvấn đề này được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá Thẩm định giá BĐS chomục đích trao đổi, mua bán, thế chấp, để đền bù khi Nhà nước thu hồi đất,

Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kếtquả thẩm định giá

Tìm hiểu những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm địnhgiá Thẩm định viên phải đưa ra giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràngbuộc ảnh hưởng đến giá trị của BĐS; những giới hạn về: tính pháp lí, công dụngcủa tài sản, nguồn dữ liêu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm địnhviên được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá

Đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên

Xác định thời điểm thẩm định giá

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.

Xác định cơ sở giá trị của BĐS: Trên cơ sở xác định khái quát về đặcđiểm, thẩm định viên phải xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩmđịnh giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những công việc phảilàm và thời gian thực hiện từng bước công việc

Nội dung kế hoạch phải thể hiện được những công việc cơ bản như: Xácđịnh cung – cầu BĐS, đặc điểm của thị trường BĐS; Các nguồn dữ liệu phảiđảm bảo là đáng tin cậy và phải được kiểm chứng; Xác định trình tự thu thập vàphân tích dữ liệu; Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

 Bước 3: Khảo sát hiện trường thu thập thông tin

Khảo sát hiện trường

Đối với BĐS, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả

pháp lý liên quan đến BĐS

- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS: về diện tích đất và công trình kiến

trúc; cơ sở hạ tầng xã hội, cảnh quan; tuổi đời, tình trạng duy tu bảo dưỡng, lợithế giao thông,

- Đối với các công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp với khảo sát

thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

Thu thập thông tin

Thẩm định viên cần phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so

sánh

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.

- Thông tin về thị trường BĐS, cung –cầu BĐS.

- Ngoài ra cần tìm hiểu số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố

tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khácnhau giữa khu vực BĐS tọa lạc với khu vực lân cận; Các thông tin về những yếu

tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (quy hoạch,

cơ sở hạ tầng, )

Bước 4: Phân tích thông tin

Thẩm định viên phải phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tàisản

Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS

a Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường Ví dụ,khi thẩm định giá BĐS là nhà cửa dân cư thì phải tìm hiểu tuổi tác, cơ cấu giađình, thu nhập của nhóm cung –cầu BĐS, những người mua tiềm năng

b Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS: Cần xem xét xu hướng tăng –giảm về nguồn cung, cầu của BĐS trên thị trường và ảnh hưởng của chúng đếngiá trị BĐS đang thẩm định giá Sự thay đổi của cầu đột ngột ảnh hưởng rất lớnđến giá trị BĐS Thực tế đã chứng minh qua những cơn sốt, đóng băng của thịtrường BĐS

c Phân tích về khách hàng: Về nhu cầu, sức mua BĐS, sở thích của kháchhàng về vị trí, kích thước, môi trường cảnh quan, hướng của BĐS

d Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng của BĐS trong bối cảnh

tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhấtcho BĐS

- Thẩm định viên cần đánh giá việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: Sự

hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét mối quan tương quan giữaviệc sử dụng hiện tại và tương lai; Sự hợp pháp của BĐS trong sử dụng, nhữnghạn chế theo quy định của pháp luật; Tính khả thi về mặt tài chính; Hiệu quả tối

đa trong sử dụng tài sản;

 Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá

Thẩm định viên nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định giá trịBĐS cần thẩm định giá

TĐV cần phân tích mức độ phù hợp của 1 hay nhiều phương pháp trongTĐG được sử dụng phù hợp với đặc điểm của BĐS và mục đích thẩm định giá

TĐV nếu rõ phương pháp định giá nào được sử dụng là căn cứ chủ yếu,phương pháp nào để kiểm tra, đối chiếu và phải đưa ra kết luận cuối cùng về giátrị BĐS

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

TĐV lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá BĐS phù hợp với quy định củapháp luật và theo mẫu báo cáo, chứng thư của công ty thẩm định giá mình làmviệc

1.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

1.3.1 Cơ sở lý luận

- Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo

nguyên tắc thay thế làm chủ đạo

- Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị của BĐS mục tiêu cần

thẩm định được coi là có thể ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương

có thể thay thế được hay nói cách khác giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định đượcxác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để có một BĐS tương đươngthay thế

1.3.2 Điều kiện áp dụng

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầu đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được

- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay

cả khi đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt

- Thường được sử dụng để định giá đối với các mảnh đất trống, các BĐS có

tính tương đồng như: căn hộ, chung cư, các dãy nhà có cùng một kiểu, cùng mộtlối kiến trúc

1.3.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Tìm kiếm và thu thập thông tin về các BĐS đã được giao dịch

ở thời điểm TĐG và đảm bảo tính chất có thể so sánh được

Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố sau để so sánh:

1 Tình trạng vật chất của BĐS

2 Tình trạng mặt bằng

3 Đặc điểm công trình xây dựng có liên quan

4 Đặc điểm về vị trí hoặc địa điểm

5 Thời điểm giao dịch

6 Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường

- Nguồn gốc các giao dịch trên thị trường: loại BĐS, địa chỉ của BĐS, diện

tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanhtoán

- Tính chất giao dịch: xác minh tính chất khách quan, hiểu biết và tự

nguyện

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất.

Theo kinh nghiệm thường lấy 3 – 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ Tiến hành điều chỉnh giá của BĐS chứng cớ theo nguyên tắc điều chỉnh

Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, điều chỉnh các yếu tố khác biệt thuộc BĐS

so sánh, nếu các yếu tố khác biệt được đánh giá là tốt hơn so với BĐS mục tiêuthì điều chỉnh giảm một lượng giá trị và ngược lại

- Đơn vị điều chỉnh là giá bán hoặc quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn

- Phương thức điều chỉnh: Thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối

trước, điều chỉnh theo tỷ lệ sau:

+ Điều chỉnh số tuyệt đối: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh

có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bịnội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô…

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ %: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánhkhông thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan…

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở các mức giá đã được điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ

Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định

chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định, theo thứ tự ưu tiên:

+ Trị số tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất

+ Tần suất điều chỉnh càng ít càng tốt

+ Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt

1.3.4 Ưu điểm, hạn chế của phương pháp

- Dễ dàng tính toán, đơn giản vì không có công thức và mô hình cố định,

mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấuhiệu về giá trị

- Cơ sở về giá trị dử dụng là giá trị thị trường vì vậy thường được các hủ

thể tham gia vào thị trường dễ dàng chấp nhận

- Dữ liệu sử dụng trong phương pháp được thu thập trực tiếp từ thị tường,

nếu chất lượng thông tin thu thập được tốt thì sẽ giúp cho thẩm định viên có thểước lượng một cách dễ dàng và hợp lý giá trị của Tài sản cần thẩm định

 Nhược điểm:

- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng một khu vực thì mới

có thể dử dụng để so sánh được

- Nếu chất lượng thông tin thu thập được trên thị trường không tốt, không

đảm bảo tính chính xác sẽ làm cho kết quả thẩm định sai lệch

- Các thông tin sử dụng trong quá trình tính toàn thường xảy ra trong quá

khứ là những giao dịch đã hoàn thành trên thị trường vì vậy thông tin thườngmang tính lịch sử, đòi hỏi Thẩm định viên phải lựa chọn nguồn dữ liệu thông tinphản ánh thị trường mang tính chất tuong đồng và đảm bảo tính chất có thể sosánh được

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Trên đây là những lí luận cơ sở chung về bất động sản, thẩm định giá bấtđộng sản và thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh đang được sửdụng chung trong lĩnh vực thẩm định giá hiện nay Chúng cho ta những hiểu biết

về hàng hóa BĐS, thị trường BĐS, về thẩm định giá BĐS ( như các nhân tố ảnhhưởng đến giá trị BĐS, cơ sở giá trị, các phương pháp định giá, qui trình địnhgiá BĐS, ) Các nội dung trên được các đơn vị định giá tuân thủ theo hệ thốngtiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam Ngoài ra, phần cơ sở lí luận này cũnglàm rõ cách thức sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS theothông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định về các phương pháp định giá đất tại ViệtNam Những nội dung trên cũng là cơ sở để chúng ta đối chiếu với thực trạng đểđưa ra những giải pháp, từ đó kiến nghị đối với các đơn vị liên quan nhằm hoànthiện hơn về phương pháp so sánh khi định giá BĐS