Hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long

1. Tính cấp thiết của đề tàiThị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cá nhân và doanh nghiệp. Do thị trường bất động sản là không hoàn hảo, các thông tin về hàng hóa bất động sản là không đầy đủ, không minh bạch, các bất động sản mang tính dị biệt, khó có sự so sánh với nhau càng làm cho các giao dịch bất động sản trở nên khó khăn. Cùng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam, từ những nhu cầu về thông tin thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới bất động sản là điều tất yếu. Ở Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào năm 2006 thì vai trò của người môi giới BĐS chưa được thừa nhận và môi giới BĐS không được coi là 1 nghề chính thức trong xã hội, động môi giới BĐS chủ yếu là tự phát.Những người hoạt động môi giới BĐS hầu hết chưa được đào tạo, bồi dưỡng, huấn luyện mà chỉ từ kinh nghiệm thực tiễn, quy mô hoạt động nhỏ lẻ, manh mún, sự vụ… Hiện nay, môi giới BĐS đã được coi là một nghề nghiệp chính thức được quy định tại Điều 8 khoản 2 và 3 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Đặc biệt là theo Điều 60 của Nghị Định 712010NĐCP của Chính Phủ ban hành vào ngày 23062010 quy định các giao dịch về nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản càng cho thấy rõ vai trò của người môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong kinh doanh BĐS, giúp cho thị trường BĐS phát triển,nhất là với thị trường bất động sản còn non trẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường bất động rơi vào giai đoạn suy thoái, trầm lắng. Giá bất động sản liên tục giảm và chưa có dấu hiệu chạm đáy, lượng bất động sản tồn kho còn rất lớn. Người mua thì luôn trong tâm lý chờ đợi giá bất động sản tiếp tục giảm càng khiến cho thị trường càng trở nên ảm đạm nhất là trong các phân khúc bất động sản cao cấp. Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, rất nhiều các công ty bất động tạm dừng hoạt động hoặc tuyên bố phá sản và kêu gọi sự hỗ trợ của nhà nước. Hoạt động môi giới BĐS gặp không ít khó khăn, thách thức. Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long đã ra đời vào năm 2007 với sản phẩm chính là cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới mua bán và cho thuê BĐS, đầu tư BĐS, định giá BĐS… Qua thời gian thực tập tại cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long, em nhận thấy môi giới bất động sản là một trong những lĩnh vực hoạt động chính của công ty.Trong bối cảnh trầm lắng của thị trường BĐS, Công ty vẫn cố gắng duy trì sự tăng trưởng, ngày càng khẳng định vị trí trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, hoạt động môi giới BĐS của Công ty vẫn còn có những tồn tại và yêu cầu cần khắc khục sớm, để xây dựng hình ảnh một công ty bất động sản chuyên nghiệp..Do đó,Sau khi tìm hiểu thực tế hoạt động của công ty và những thông tin thu thập được, em chọn đề tài với tên“Hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long” làm chuyên đề tốt nghiệp.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG 4

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản 4

1.1.2 Điều kiện kinh doanh và nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản 9

1.1.3 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 11

1.2 Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản 13

1.2.1 Quy trình môi giới bất động sản 13

1.2.2 Kỹ năng môi giới bất động sản 21

1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản .29

1.3.1 Nhân tố khách quan 29

1.3.2 Nhân tố chủ quan 29

1.4 Kinh nghiệm hoạt động môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới 31

1.4.1 Kinh nghiêm hoạt động môi giới của một số quốc gia 31

1.4.2 Kinh nghiệm của một số tổ chức

1.4.3 Bài học kinh nghiệm rút ra 35

Chương II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG 37

2.1 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện

nay 37

2.2 Giới thiệu về Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Thăng Long 38

2.2.1 Cơ cấu tổ chức, bộ máy 38

2.2.2 Mục tiêu, chiến lược kinh doanh của Công Ty 39

2.2.3 Quy trình thực hiện một thương vụ môi giới bất động sản 40

2.2.4 Điều kiện kinh tế và kỹ thuật của Sàn giao dịch 40

2.2.5.Về lĩnh vực hoạt động của Công ty 42

2.2.6.Các hình thức đầu tư của công ty 42

2.3 Thực trạng hoạt động môi giới BĐS của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Thăng Long 43

2.3.1 Kết quả hoạt động của công ty trong những năm gần đây 43

2.3.2 Phân tích báo cáo hoạt động kinh doanh 43

2.3.3 Thị trường hoạt động của Công ty 44

2.3.4 Hoạt động môi giới bất động sản của công ty 45

2.3.5 Quy trình môi giới một bất động sản cụ thể 47

2.4 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới của công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long 49

2.4.1 Các kết quả đạt được 49

2.4.2 Đánh giá hoạt động môi giới của công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long 50

CHƯƠNG III GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG 55

3.1 Định hướng phát triển hoạt động của công ty trong thời gian tới 55

3.1.1 Định hướng phát triển chung của công ty 55

3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động môi giới 56

3.2 Giải pháp phát triển hoạt động môi giới BĐS của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Thăng Long 57

3.2.1 Phát triển thị trường hoạt động môi giới 57

3.2.2 Nâng cao chất lượng và hiệu quả đào tạo nguồn nhân lực 58

3.2.3 Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất kỹ thuật 58

3.2.4 Phát triển mạnh công nghệ thông tin 59

3.2.5 Xây dựng hệ thống khách hàng thân thiết 59

3.2.6 Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản 60

3.2.7 Liên kết với các công ty môi giới BĐS khác 61

3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long 61

3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước 61

3.3.2 Kiến nghị đối với Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long 62

KẾT LUẬN 65

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 67

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 BĐS: bất động sản

2 HĐKD: hoạt động kinh doanh

3 ĐĐNN: đạo đức nghề nghiệp

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Hình 1.1 Quy trình môi giới bất động sản (1) 13

Hình 1.2 Chu kỳ xử lý dữ liệu (1) 25

Bảng 1 Kết quả sản xuất kinh doanh của công ty 43

Bảng 2 Các dự án Công Ty đã và đang phân phối 44

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quantrọng của nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cánhân và doanh nghiệp Do thị trường bất động sản là không hoàn hảo, cácthông tin về hàng hóa bất động sản là không đầy đủ, không minh bạch, cácbất động sản mang tính dị biệt, khó có sự so sánh với nhau càng làm chocác giao dịch bất động sản trở nên khó khăn Cùng với sự tăng trưởng củathị trường bất động sản Việt Nam, từ những nhu cầu về thông tin thịtrường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới bất động sản là điềutất yếu

Ở Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hànhvào năm 2006 thì vai trò của người môi giới BĐS chưa được thừa nhận vàmôi giới BĐS không được coi là 1 nghề chính thức trong xã hội, động môigiới BĐS chủ yếu là tự phát.Những người hoạt động môi giới BĐS hầu hếtchưa được đào tạo, bồi dưỡng, huấn luyện mà chỉ từ kinh nghiệm thực tiễn,quy mô hoạt động nhỏ lẻ, manh mún, sự vụ…

Hiện nay, môi giới BĐS đã được coi là một nghề nghiệp chính thứcđược quy định tại Điều 8 khoản 2 và 3 của Luật kinh doanh bất động sảnnăm 2006 Đặc biệt là theo Điều 60 của Nghị Định 71/2010/NĐ-CP củaChính Phủ ban hành vào ngày 23/06/2010 quy định các giao dịch về nhà ởthông qua sàn giao dịch bất động sản càng cho thấy rõ vai trò của ngườimôi giới bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trongkinh doanh BĐS, giúp cho thị trường BĐS phát triển,nhất là với thị trườngbất động sản còn non trẻ ở Việt Nam Tuy nhiên, trong những năm gần đây,thị trường bất động rơi vào giai đoạn suy thoái, trầm lắng Giá bất động sảnliên tục giảm và chưa có dấu hiệu chạm đáy, lượng bất động sản tồn kho

còn rất lớn Người mua thì luôn trong tâm lý chờ đợi giá bất động sản tiếptục giảm càng khiến cho thị trường càng trở nên ảm đạm nhất là trong cácphân khúc bất động sản cao cấp Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, rấtnhiều các công ty bất động tạm dừng hoạt động hoặc tuyên bố phá sản vàkêu gọi sự hỗ trợ của nhà nước Hoạt động môi giới BĐS gặp không ít khókhăn, thách thức

Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản ThăngLong đã ra đời vào năm 2007 với sản phẩm chính là cung cấp các dịch vụ

tư vấn, môi giới mua bán và cho thuê BĐS, đầu tư BĐS, định giá BĐS…Qua thời gian thực tập tại cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất độngsản Thăng Long, em nhận thấy môi giới bất động sản là một trong nhữnglĩnh vực hoạt động chính của công ty.Trong bối cảnh trầm lắng của thịtrường BĐS, Công ty vẫn cố gắng duy trì sự tăng trưởng, ngày càng khẳngđịnh vị trí trên thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, hoạt động môigiới BĐS của Công ty vẫn còn có những tồn tại và yêu cầu cần khắc khụcsớm, để xây dựng hình ảnh một công ty bất động sản chuyên nghiệp

Do đó,Sau khi tìm hiểu thực tế hoạt động của công ty và những

thông tin thu thập được, em chọn đề tài với tên“Hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long” làm chuyên đề tốt nghiệp.

2 Mục tiêu nghiên cưu

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản

- Tìm hiểu, phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động môi giới củaCông ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long

- Đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm khắc phục những tồn tạitrong hoạt động môi giới của Công ty

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động môi giới bất động sản tại công ty

cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bấtđộng sản Thăng Long;

+ Về thời gian: Từ năm 2009 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Bài viết sử dụng tổng hợp các phương pháp thống kê, phân tích,đánh giá số liệu; phương pháp quan sát

5 Bố cục của đề tài

Bài chuyên đề của em tổng quan gồm 3 phần chính như sau:

Chương 1 Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sảnChương 2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty

cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long

Chương 3 Giải pháp phát triển hoạt động môi giới bất động sản tạiCông ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ThăngLong

Trong quá trình thực tập và thực hiện bài nghiên cứu, em xin chânthành cảm ơn Th.S Nguyễn Thanh Lân, đồng thời cảm ơn các anh chị tạicông ty cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long đãgiúp em hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này Do trình độ hiểu biết vàkhả năng nhận thức còn hạn chế so với thực tế đa dạng và phức tạp của vấn

đề và cũng do thời gian thực tập có hạn nên bài luận văn của em khôngtránh khỏi những thiếu sót, vậy nên em rất mong nhận được sự chỉ bảo củathầy cô, các anh chị trong Công ty và các bạn đề bài chuyên đề được hoànthiện hơn

CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản

Trong lĩnh vực môi giới bất động sản đôi khi chúng ta có thể nhầmlẫn Ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thânbất động sản mà là các quyền liên quan đến nó Vì vậy để hiểu rõ khái niệmmôi giới bất động sản chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong

cụm từ “ môi giới BĐS”

Trước tiên chúng ta xem xét từ môi gới Có thể định nghĩa môi giới

là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự thông cảm, thấu hiểu

về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyếtnhững công việc nào đó liên quan giữa hai bên – người môi giới lúc nàyđóng vai trò là cầu nối Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như làcông việc tạo ra thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau

Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo ra thu nhập mà đối tượngcủa nó là các thương vụ được thực hiện giữa các bên

Tiếp theo là từ bất động sản Ở đây chúng ta cần quan tâm và làm rõ

các vấn đề về quyền năng liên quan đến BĐS Vì thế chúng ta cần địnhnghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới, theo Điều 181

Bộ Luật Dân sự qui định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:

- Các tài sản khác do pháp luật qui định”.

Mặc dù với các quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản

là động sản hay BĐS thường không đơn giản Có phải chăng tất cả cáccông trình xây dựng và kiến trúc đều là BĐS Tương tự như vậy, có phải tất

cả các tài sản đi liền với các công trình xây dựng cũng đều là BĐS không.Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là BĐS Những khó khănnày thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá BĐS có cái nhìn sai vềgiá trị đích thực của các BĐS cần xem xét Để tránh những sai lầm trongquá trình đánh giá BĐS, người ta phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưngriêng có của BĐS, tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa động sản vàBĐS

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tàisản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy, được coi

là bất động sản khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng,hình thái của nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài

Với quan điểm như trên, bất động sản thường được phân chia thànhnhững nhóm sau đây:

- Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưngkhông đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vậtliệu xây dựng không phải là bất động sản); Phải là đất đai đã được xác địnhchủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng

và chất lượng của đất đai đó)

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sảngắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định

không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại,khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâuđài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS

mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng côngnghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể táchrời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết

bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnhquan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của

nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, cácchậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); cáccông trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo cáctiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóathế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị…không coi là BĐS)

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: baogồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một sốcông trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quyđịnh

Từ những phân tích trên có thế khái quát định nghĩa môi giới BĐS

như sau: Môi giới là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận thù lao cho những thay đổi trên thông qua thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.

Môi giới BĐS có những đặc điểm cơ bản sau:

Điều kiện làm việc linh hoạt

Môi giới BĐS có điều kiện làm việc linh hoạt hơn so với các ngànhnghề khác Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt động môi giới BĐS chỉthực hiện khi nhận được yêu cầu của khách hàng

Kết nối giữa người mua và người bán

Môi giới là người đóng vai trò kết nối nhu cầu giữa người mua vàngười bán, đảm nhiệm việc cung cấp đầy đủ thông tin, chính xác và tư vấnnhững thủ tục cần thiết cho khách hàng, giúp cho khách hàng thỏa mãn yêucầu một cách nhanh nhất và tốt nhất

Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của người môi giới BĐS

Ngoài mức thù lao cố định khi thuê môi giới (có thể có hoặc không),người môi giới còn được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch vàtính chất phức tạp của giao dịch mà họ giúp các bên hoàn thành Đây mới

là khoản thu nhập thực tế do công sức họ bỏ ra và là thu nhập chính củangườimôi giới BĐS

1.1.1.2 Vai trò của môi giới bất động sản

Vai trò đối với khách hàng:

Vai trò của người môi giới BĐS không chỉ là dẫn dắt các chủ thể đếnviệc kí kết thương vụ như các hoạt động môi giới khác mà còn là vấn đềlàm thế nào để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng, thể hiện cụ thểnhư sau:

- Công ty môi giới là nơi lưu giữ thông tin về BĐS nhiều nhất, chắcchắn nhất, có độ chính xác cao hơn giúp cho người mua có được nhiều sựlựa chọn

- Hoàn thành các thủ tục giao dịch đúng quy trình và tuân thủ pháp luật

- Tiết kiệm thời gian cho khách hàng, luôn đảm bảo cho khách hàng

có những thời điểm tốt nhất, tốn ít thời gian nhất để thực hiện các giao dịch

mua bán.

- Là người khơi dậy những tiềm năng trong suy nghĩ của khách hàng

- Mang lại sự an toàn cho khách hàng: Bằng cách tìm cho khách hàngmột BĐS thật sự hoàn hảo, để khách hàng có một cuộc sống đảm bảo vàthoải mái nhất

- Cung cấp cho khách hàng những lời khuyên tốt nhất

- Giúp người mua có được những kỹ năng thương lượng tốt nhất khitrao đổi mua bán với người bán nhằm đạt được một giá cả tốt nhất cho cả hai

- Nắm rõ các quy định và nguyên tắc trong giao dịch mua bán nhằmgiúp khách hàng hiểu rõ và an tâm trong quá trình tiến hành các thủ tục,giấy tờ có liên quan đến luật

- Cho người mua cũng như người bán thấy được tiềm năng của BĐSnhằm mang lại giá trị tuyệt đối có thể có cho BĐS của người cần bán, đồngthời người môi giới cũng giúp người bán hoàn thành các mẫu quảng cáocũng như thông tin chi tiết về căn nhà của họ

- Cung cấp hoặc giới thiệu các dịch vụ tiện ích đi kèm như chuyển

đồ, lắp đặt thiết bị…

Vai trò đối với thị trường BĐS:

Môi giới BĐS có vai trò thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinhnghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểupháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bấtđộng sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡngtrong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổchức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơhay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn,giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu,đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạngđầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai

trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

1.1.2 Điều kiện kinh doanh và nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản

1.1.2.1 Các nguyên tắc trong hoạt động môi giới bất động sản

a Điều 44 Luật Kinh doanh Bất Động sản quy định về nguyên tắchoạt động môi giới bất động sản như sau:

Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sauđây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trongviệc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thùlao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản

- Khoản 2 Điều 8: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất độngsản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch

vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tạikhoản 3 Điều này

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải

có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanhdịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ địnhgiá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có

ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ địnhgiá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bấtđộng sản

- Khoản 3 Điều 8: Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sảnđộc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứngchỉ môi giới bất động sản

- Điều 46 Luật Kinh doanh Bất Động sản quy định về Thù lao môigiới bất động sản:

+ Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian trong việcđàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS được hưởng một khoản tiền thù

lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch muabán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng vàngười thứ ba

+ Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợpđồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới

- Điều 47 Luật Kinh doanh Bất Động sản quy định về Hoa hồng môigiới bất động sản:

+ Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoảntiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới kýhợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

+ Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ

lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê muabất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất độngsản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do cácbên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản

b Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực vàtuân thủ pháp luật

c Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa

là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịchkinh doanh bất động sản

1.1.2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và nội dung môi giớibất động sản

a Điều kiện kinh doanh

Theo Điều 8 Luật Kinh doanh Bất Động thì các tổ chức, cá nhân khikinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần hội đủ những điều kiện sau:

- Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định vàđăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

- Phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phảiđăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới

bất động sản

b Nôi dung môi giới bất động sản

Điều 45 Luật Kinh doanh Bất Động sản quy định về nội dung môigiới BĐS như sau:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để thamgia đàm phán, ký hợp đồng

- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đếnhoạt động kinh doanh bất động sản

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, kýhợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

1.1.3 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Đạo đức nghề nghiệp (ĐĐNN) trong môi giới BĐS là những yêucầu đạo đức đặc biệt có liên quan đến hoạt động môi giới BĐS của cánhân hoặc tổ chức, là tổng hợp các quy tắc, các chuẩn mực của hoạtđộng môi giới và lĩnh vực BĐS, nhờ đó mà các cá nhân (tổ chức) hoạtđộng trong lĩnh vực BĐS tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho phùhợp với lợi ích và sự tiến bộ trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân,tập thể, xã hội

Bất động sản là một tài sản lớn, cũng như vai trò cấp thiết củaBĐS đối với con người, nó làm cho người ta dễ nảy sinh lòng tham do

đó đạo đức nghề nghiệp trong môi BĐS sản đặc biệt quan trọng, cầnđược sát sao ĐĐNN trong môi giới BĐS có những vai trò cơ bản sau:

1 Tăng cường sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng đối vớihoạt động môi giới bất động sản

Trong quá trình làm việc, những người môi giới không chỉ thểhiện trình độ chuyên môn của họ thông qua các kỹ năng giải quyết vấn

đề, cung cấp thông tin và đáp ứng yêu cầu của khách hàng mà cách họlàm việc, tiếp xúc, thái độ với khách hàng cũng rất quan trọng Ngườimôi giới là người nhận sự ủy thác của người khác Việc hoàn thành công

việc ủy thác là một thành công lớn nhưng cách mà họ hoàn thành sẽ tácđộng lớn đến hiệu quả của sự thành công đó Rõ ràng, một người môigiới được trang bị đầy đủ kỹ năng chuyên môn về nghiệp vụ cũng nhưđược đào tạo về ĐĐNN chắc chắn sẽ mang đến sự tin tưởng và thỏa mãncao nhất cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ.

2 Nâng cao hình ảnh, vị thế của nhà môi giới BĐS cũng như lợiích của công ty môi giới BĐS

Một người môi giới BĐS có ĐĐNN sẽ mang đến cho khách hàng

sự tin tưởng đồng nghĩa với việc hình ảnh và uy tín bản thân họ cũngđược nâng lên Khi đã xây dựng được hình ảnh tốt đẹp, người môi giớiBĐS hay công ty môi giới BĐS sẽ có nhiều cơ hội trong tương lai,không chỉ có những khách hàng cũ đến với họ mà còn có những kháchhàng mới thông qua giới thiệu, truyền miệng giữa các khách hàng Hơnnữa, ở nước ta hiện nay, người môi giới chưa thực sự được xã hội coitrọng, vẫn còn sự e ngại, lo sợ của khách hàng khi tiếp xúc với ngườimôi giới Vì vậy, cùng với chuyên môn nghiệp vụ, ĐĐNN là yếu tố quantrọng trong việc xây dựng hình ảnh, thương hiệu – giá trị lâu bền cholĩnh vực môi giới BĐS nói chung cũng như cá nhân hay doanh nghiệpmôi giới BĐS nói riêng

3 Thúc đẩy sự phát triển của ngành BĐS

Những người môi giới đóng vai trò rất quan trọng trong lĩnh vựcBĐS Họ là những người kết nối giữa người mua và người bán, ngườicho thuê và người đi thuê… Thông qua những người môi giới BĐSchuyên nghiệp mà các hợp đồng liên quan đến BĐS diễn ra nhanh chóng

và thuận lợi hơn Với vai trò là người được ủy thác, người môi giớikhông chỉ giúp các bên liên quan hợp đồng đạt được mục đích riêng mộtcách tốt nhất mà còn hài hòa những lợi ích cá nhân ấy với lợi ích chungcủa xã hội Những lợi ích trên chỉ đạt được khi những người môi giớihoạt động đúng với những tiêu chí ĐĐNN trong môi giới BĐS nếu

không sẽ gây ra những hậu quả xấu cho các bên liên quan cũng như cả

xã hội Khi người môi giới tuân thủ những nguyên tắc ĐĐNN sẽ giúp thịtrường BĐS vận hành thuận lợi và phát triển đúng hướng

1.2 Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản

1.2.1 Quy trình môi giới bất động sản

Quy trình môi giới BĐS được tiến hành tuần tự theo 4 bước (Hình 1.1):

Hình 1.1 Quy trình môi giới bất động sản (1)

Cụ thể và chi tiết các bước được tiến hành như sau:

Bước 1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản

Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" cho cơ thể- dịch

vụ môi giới bất động sản Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đadạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới màkhông một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được

Sau đây là một số dạng thông tin căn bản cần thu thập được để phục

vụ cho hoạt động môi giới BĐS:

- Thông tin về nguồn cung bất động sản

Các dạng cung:

+ Bán.

+ Cho thuê, cho thuê lại

+ Đầu tư liên doanh liên kết

Thông tin nguồn cung:

+ Văn phòng môi giới

+ Từ khách hàng

+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng

+ Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án

+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi.+ Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiếntrúc- quy hoạch, xây dựng

+Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sảnmới phát triển, từ dân cư địa phương

MLS: hệ thống niêm yết đa chiều

Thông tin về bất động sản

+ kinh tế kỹ thuật:

 Vị trí, môi trường xung quanh

 Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng

 Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật

 Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu,thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…

 Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,

 Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản

 Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…+ Xã hội, lịch sử

 Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình pháttriển cảu bất động sản

 Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…

 Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác

+ Nguồn thông tin và phương pháp thu thập

 Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất độngsản, các loại hoá đơn

 Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch,nhà đất

+ Tổ dân phố và hàng xóm

+ Tự điều tra và thăm dò

+ Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức

+ Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể pháttriển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử

+ Các đề tài nghiên cứu, hội thảo… ví dụ: ảnh hưởng của chất thảiđối với môi trường đời sống dân cư

+Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng

- Thông tin về cầu BĐS

+ người mua bao gồm:

 Để sử dụng: nghỉ ngơi vào những dịp cuối tuần hay ngày nghỉ

 Đầu từ: những người kinh doanh bất động sản

+ Phương pháp thu thập thông tin:

 Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng

 Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiền năng ,khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công

sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàngmục tiêu

 Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện

 Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhucầu

Bước 2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thượng vụ môi giớibất động sản

- Xác định đối tượng:

+ Người cung: Lí do nguyện vọng của họ ; nhanh hay chậm Nắmđược thông tin về bất động sản như thế nào Các điều kiện kèm theo.Khung giá có phù hợp Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháplý

+ Người cầu: Quan tâm đến đặc tính của bất động sản nghỉ dưỡng.Mục tiêu của người mua là để sử dụng hay đầu tư Người mua mua để biếutặng hay mua cho cả gia đình, hay mua cá nhân sử dụng Các ràng buộckhác: ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề mua và sử dụng BĐS nghỉdưỡng ở Ba Vì

- Xác định các bên tham gia thương vụ:

+ Phân loại khách hàng: Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải rõràng Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý Vídụ: già - đắn đo; trung tuổi – táo bạo Tìm hiểu về nghề nghiệp để tạothuận lợi trong việc truyền tait kiến thức

+ Các thông tin cần biết về khách hàng: Thông tin cá nhân, tổ chức

đó Mục tiêu tham gia thương vụ Các kỳ vọng của khách hàng Mức độsẵn sàng Điều kiện pháp lý

Bước 3 Lập hồ sơ thương vụ

Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngaysau khi ký hợp đồng môi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vìgiấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan

Vì vậy, chỉ nên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay ngườiđược ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong

quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tụcgiấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần

bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặcnếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thaycho khách hàng Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằngkhông có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo

- Đối với khách hàng nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sauđây:

+ Họ và tên

+ Họ và tên bố, mẹ

+ Địa chỉ thường trú

+ Loại và số CMT hay hộ chiếu

+ Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú

+ Địa chỉ liên lạc

+ Số điện thoại bàn và di động

- Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểusau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực(sổ đỏ, sổ hồng)

+ Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng

+ Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm

Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đãsẵn sàng cho mọi công việc tiếp theo Trong suốt quá trình diễn ra thương

vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứngminh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết,

hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại

Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàngđôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thốngnhất đưa các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanhnhất có thể sao cho những điều thỏa thuận không bị mất đi (bị quên hay cân

nhắc lại) Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởiđiểm ngay tại chỗ Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất

là lập Biên bản thỏa thuận

Khi lập Biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chínhliên quan đến thương vụ sau này như sau:

- Miêu tả đối tượng của hợp đồng

- Xác định các bên liên quan

- Xác định địa điểm viết biên bản

- Hình thức và thời hạn giao tiền

- Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế)Những điều thỏa thuận và chữ ký các bên này là cơ sở để thực hiệncác hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầmlẫn cho các bên Tuy nhiên, Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bênphải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồnggiữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên

Bước 4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ

Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS

là phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ Việc xácđịnh các giai đoạn thực hiện thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có khôngchỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc Thông thườngviệc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm 3 giai đoạn:

- Ký kết hợp đồng khởi điểm

Bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuậnnhững điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kết hợp đồng công

chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán Đồngthời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những trách nhiệm của người mua,chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp.Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quanđến tình trạng pháp lý và kỹ thuật của BĐS để bán

- Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới

+ Tìm kiếm thông tin:

 Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê

 Xem xét BĐS đem bán một cách cẩn thận, tỷ mỷ và đầy đủ

 Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh BĐS và tìnhtrạng kỹ thuật của BĐS

 Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS

 Chia sẻ, cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cầnthiết cho việc bán

 Tìm kiếm khách hàng quan tâm mua BĐS

+ Xử lý thông tin:

 Xác định giá cả BĐS bán

 Tập trung ghi chép, miêu tả về BĐS bán, chú ý đến những tínhchất đặc biệt khác với những BĐS khác

 Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS

 Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán

 Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua

 Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những kháchhàng mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ

 Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không muacác BĐS đã giới thiệu

 Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết

về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ

+ Giao dịch với khách hàng cho việc ký kết hợp đồng:

 Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới- kýkết hợp đồng dịch vụ môi giới

 Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán

 Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS nghỉ dưỡng phù hợp với nhucầu- Ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới

 Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bêntham gia

 Dẫn dắt đến việc ký kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợpđồng này

 Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị công chứng

 Tham gia thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng khởi điểm

 Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ

 Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả

 Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước,chính quyền liên quan đến thương vụ

+ Kết thúc thương vụ:

 Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS

 Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợpđồng dịch vụ môi giới

 Giải quyết các vấn đề sau thương vụ

1.2.2 Kỹ năng môi giới bất động sản

Khả năng môi giới là chìa khoá để hoàn thành bất cứ một thương vụ

về bất động sản thành công nào, dù lớn hay nhỏ Vấn đề ở đây là nghệ thuậtmôi giới phức tạp hơn nhiều việc mặc cả giá bán Đó là sự chuẩn bị tinhthông, kiến thức về bản tính của con người, là cách thức tìm hiểu làm thếnào để phát hiện và khai thác được những điểm yếu của đối phương, họcnhững kỹ năng đặc biệt và nhiều điều phức tạp khác Để trở thành nhà môigiới BĐS chuyên nghiệp, người môi giới cần có những kỹ năng cơ bản sau:

1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng

a Hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS

Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi những tráchnhiệm của nhà môi giới Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xácđịnh xem công việc của nhà môi giới chỉ hạn chế với những chức năngbình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt nào khác Hợp đồng phảiđược thiết lập dưới dạng văn bản và xác định những tình huống làm hợpđồng trở nên vô hiệu

Với mục tiêu bảo vệ lợi ích của mình, nhà môi giới cần phải nhớsoạn thảo nguyên tắc thu phí và cách xác định mức hoa hồng môi giới.Hiện nay thông thường chấp nhận mức hoa hồng theo % giá trị BĐS bán,mua (thường là 1% nếu giá trị BĐS < 1 tỉ đồng; 0,5% nếu giá trị BĐS > 1 tỉđồng) hay mức tiền cho thuê (50% thậm chi là 100% mức tiền cho thuêhàng tháng từ người cho thuê) Ngoài ra có thể tính hoa hồng theo bất cứcách nào, nếu cả hai bên cùng chấp nhận

Hiện nay, có 2 dạng hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS sau:

- Độc quyền tuyệt đối: là dạng độc quyền bán và được nhận hoahồng cho dù thực tế việc bán do chính chủ sở hữu tìm được khách, hay dovăn phòng môi giới khác bán

- Độc quyền tương đối: là dạng độc quyền bán nhưng chủ sở hữucũng có quyền tự bán mà không phải trả hoa hồng cho nhà môi giới, tuynhiên các văn phòng môi giới khác không được phép bán Cũng có văn

phòng môi giới lại quy định ngược lại là dù đã kí hợp đồng độc quyền thìvăn phòng môi giới khác vẫn có quyền bán nhưng chủ sở hữu lại khôngđược tự bán (Ví dụ như tự đăng quảng cáo trên báo) Một dạng khác là vănphong môi giới trước đây chủ sở hữu đã đăng kí bán vẫn có quyền bán tiếpBĐS, cho dù sau đó chủ sở hữu có kí hợp đồng độc quyền với nhà môi giớihiện tại.

b Hợp đồng khởi điểm

Hợp đồng khởi điểm là yếu tố cần thiết trước khi đi đến kí kết hợpđồng chính thức Dưới góc độ an toàn cho các bên cũng như bảo đảm cholợi ích của mình, nếu có thể nhà môi giới nên khuyến cáo các bên kí kếthợp đồng khởi điểm Việc kí hợp đồng khởi điểm, cho dù ở dưới hình thứcnào, cũng là sự chứng nhận kết thúc một giai đoạn quan trọng của nhà môigiới Việc đặt cọc tiền cũng là thêm một yếu tố bảo đảm không cho các bênthay đổi, tránh những ý nghĩ thay đổi nhất thời

Trong hợp đồng khởi điểm cần cân nhắc cẩn thận các mốc giao nhậntiền, giao nhận BĐS Hợp đồng khởi điểm cần xác định rõ hai vấn đề:

- Những điều khoản cơ bản của hợp đồng chính thức

- Thời hạn kí kết hợp đồng chính thức

Trong hợp đồng khởi điểm cần xác định 4 mốc thời gian liên quanđến việc hoàn thành thương vụ sau:

- Thời gian cắt hộ khẩu khỏi địa chỉ bán

- Thời gian di chuyển đồ đạc

- Thời gian kí kết hợp đồng chính thức

- Thời gian các khoản thanh toán

Vấn đề quan trọng nhất là làm sao soạn thảo một bản hợp đồng tốt,nghĩa là bảo đảm lợi ích của tất cả các bên Cần nhớ một nguyên tắc cơ bản

là: “điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại”.

c Hợp đồng chính thức

Là văn bản pháp luật xác định rõ mối quan hệ ràng buộc giữa các

bên trước pháp luật trong một thương vụ bất động sản, quy định rõ trạchnhiệm giữa các bên tham gia giao dịch BĐS.

2 Kỹ năng thu thập thông tin

A Kỹ năng thu thập thông tin về bất động sản

Trong thực tế mỗi một BĐS đều ẩn dấu trong đó một bí mật, sự huyền

bí, tính hấp dẫn và thường xuyên là một vài khiếm khuyết nào đó Nhà môigiới cần trực tiếp xem xét BĐS do những nguyên nhân sau đây:

+ Mỗi một BĐS đều khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm đểphán đoán

+ Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác bứctranh toàn cảnh về BĐS, đánh giá chân thực hơn những lời miêu tả tốt đẹp

về BĐS của chủ sở hữu, bước đầu đánh giá được giá trị của BĐS Nếu nhàmôi giới chỉ dựa trên lời của chủ sở hữu thì rất dễ gây ra sự hiểu biết lệchlạc, thiếu chân thực về BĐS

+ Chỉ có ở tại hiện trường BĐS mới có thể xác định được tính cách

và sở thích của chủ sở hữu

+ Cho phép nhà môi giới đưa ra dãy những câu hỏi cụ thể Hơn nữa

họ có thể được xem các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS

+ Không rơi vào thế bị động khi khách hàng mua BĐS hỏi xemchúng ta đã xem tận mắt BĐS đó chưa

Tập hợp những giấy tờ và thông tin mà khách hàng cung cấp cho nhàmôi giới nhiều khi còn thiếu hoặc chưa hợp lệ, chính xác Có rất nhiềudạng thiếu sót về mặt giấy tờ do nhiều nguyên nhân khác nhau liên quanđến tình trạng pháp lí của BĐS Vấn đề này xuất phát từ sự thiếu hiểu biết,nhận thức không phù hợp thực tế, hay đơn giản là chủ sở hữu chưa hoặckhông muốn làm Vì vậy nhà môi giới cần tư vấn, nhiều khi là giúp đỡ chủ

sở hữu hoàn thiện hồ sơ của BĐS

Để thu thập những thông tin về tình trạng pháp lí của BĐS, đôi khinhà môi giới phải nhờ sự trợ giúp của luật sư, nhà địa chất hay kiến trúc sư

Để có được những thông tin chính xác về BĐS mỗi nhà môi giới đều phảixây dựng cho mình một phong cách, cách tiếp cận và xử lí riêng Vấn đềnày dựa trên nền tảng kiến thức về tâm lí, năng lực ứng xử, giao tiếp "Nhấtthân, nhì quen" vấn đề này đặc biệt đúng với thị trường Việt Nam Đểthành công trong sự nghiệp, nhà môi giới phải là người nhạy bén nắm bắtthông tin

Ngoài các dạng thông tin đã nói đến ở những phần trên, có một dạngthông tin thường là không có cơ sở rõ ràng nhưng nhiều khi lại mang tínhquyết định đối với thương vụ, nhất là khi nhà môi giới phục vụ cho kháchhàng là người Việt Nam Đó là những thông tin mang tính tâm linh, hay mêtín

B Thu thập thông tin từ khách hàng

Ngay từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới đã phải nắm bắt được

từ khách hàng những thông tin cơ bản sau đây:

- Những thông tin ban đầu

- Khả năng tài chính

- Thương vụ liên quan

- Giới hạn thời gian

- Kiểm tra, cập nhật thông tin về BĐS

3 Kỹ năng xử lý thông tin

a Kỹ năng xử lý thông tin

Sau khi thu thập được một lượng thông tin dồi dào, vấn đề tiếp theocủa chúng ta là chắt lọc và xử lí những thông tin đó Đây là một việc đòihỏi kinh nghiệm, kiến thức chuyên nghiệp của nhà môi giới Thực tế là nhà

môi giới BĐS có được sự kiểm soát tương đối tốt những thông tin giao dịchthị trường Những thông tin này rất quý giá Chúng chính là "vũ khí" củanhà môi giới.

Dữ liệu chưa được xử lý về một loại BĐS là tổng hợp rất nhiều dữkiện về BĐS đó, nó được coi là “nền tảng của những sự suy luận và loạitrừ” hay nói cách khác nó chính là “gốc” của thông tin Và ngược lại, thôngtin được định nghĩa như là “ kiến thức có được bắt nguồn từ nhận thức”

Những dữ liệu mà ta thu thập được thường dưới dạng thông tin “thô”hay nói cách khác đó là thông tin chưa qua xử lý Các dữ liệu này cũng cóthể đúng và cũng có thể sai do nhiều yếu tố khác nhau Chính vì vậy, để cóđược một thông tin với chất lượng cao, các dữ liệu phải được trải qua mộtquá trình phân tích, kiểm tra, đánh giá mà ta gọi là chu kỳ xử lý dữ liệu(Hình 1.2)

Hình 1.2 Chu kỳ xử lý dữ liệu (1)

Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn được cập nhập và làmmới Việc sàng lọc những dữ kiện mà ta thu thập được đòi hỏi mất rấtnhiều thời gian, công sức và đôi khi là cả tiền bạc Có rất nhiều dạng thôngtin khác nhau về BĐS, về khách hàng hay về thị trường thị trường BĐS

Nhà môi giới cần phân loại những thông tin đó thành nhiều loại:

- Đối với BĐS có thể phân loại chúng theo dự án, theo vùng địa lý,theo dạng BĐS, theo công năng sử dụng của BĐS, theo mức giá hay giá trịBĐS Ngoài ra cũng có thể sắp xếp thông tin theo đơn vị thời gian: Cácgiao dịch đã thực hiện trong quá khứ, giao dịch hiện tại và các dự án tươnglai

- Các thông tin về khách hàng cũng có thể sắp xếp theo đơn vị thờigian gồm khách hàng trong quá khứ, khách hàng hiện tại và khách hàngtiềm năng Trong đó cần chia theo năng lực tài chính của khách hàng Đốivới những nhà môi giới phục vụ cho thị trường nước ngoài thì cần phânloại khách hàng theo quốc tịch trong đó ghi rõ những đặc điểm, sở thíchmang tính dân tộc

b Kỹ năng quản lý thông tin

Thông tin thu thập được chính là công sức, tiền bạc nên việc quản lý,bảo vệ chúng là một nhiệm vụ quan trọng của nhà môi giới

Thông thường trong các văn phòng môi giới, ngoài nhà môi giới thìkhông ai được phép copy thông tin, tài liệu từ văn phòng Chỉ có máy chủcủa nhà môi giới mới có cổng USB, ổ ghi đĩa mềm và CD Các máy tínhcủa nhân viên được nối mạng nội bộ với nhau và chỉ có chức năng ghi nhập

số liệu Có một máy để truy cập Internet riêng Máy chủ của nhà môi giớiphải cài đặt password, tủ làm việc có khóa riêng Trong các văn phòng cótrang bị máy hủy tài liệu để đảm bảo bảo mật Các nhân viên trong vănphòng môi giới thường được giao những công việc riêng, ít liên quan đếnnhau Công việc được phân công theo hình dẻ quạt, tất cả đều tập trung vềnhà môi giới

Nhà môi giới cũng có thể mua số liệu của các tổ chức khác Tuynhiên nhà môi giới phải cân nhắc kỹ khi quyết định mua số liệu Chỉ nênmua những số liệu nào thực sự có ích, phục vụ cụ thể cho thương vụ môigiới

Việc tham gia hội thảo về BĐS, về thị trường BĐS cũng giúp cho nhàmôi giới xây dựng hoàn chỉnh hơn cơ sở dữ liệu của mình

- Đổi mới thiết kế

- Xây dựng thương hiệu

- Dịch vụ sau bán hàng

- Doanh số

Chiến lược giá cả Bất động sản

- Giá cả là số tiền khách hàng phải trả cho khi mua hoặc sử dụngdịch vụ bất

động sản

- Nội dung:

+ Lựa chọn chính sách giá và định giá

+ Nghiên cứu chi phí sản xuất kinh doanh để định giá

+ Nghiên cứu giá cả sản phẩm, dịch vụ Bất động sản cùng loại trênthị trưòng

+ Nghiên cứu cung cầu, sức mua, thị hiếu của khách hàng để cónhững quyết định về giá cả

+ Chính sách bù lỗ hợp lý

+ Điều chỉnh giá theo sự biến động của thị trường

Chiến lược phân phối

- Là quá trình đưa hàng hoá từ nơi sản xuất đến nơi tiêu thụ bằng haidạng:

phân phối trực tiếp và qua các kênh phân phối

- Nội dung:

+ Thiết kế và lựa chọn kênh phân phối

+ Thiết kế mạng lưới phân phối

+ Xác định lượng dự trữ Bất động sản

+ Tổ chức hoạt động bán hàng

+ Các dịch vụ sau bán hàng: pháp lý, bảo dưỡng, bảo hành…

+ Trả lương cho nhân viên bán hàng

+ Trưng bày giới thiệu hàng hoá

- Hội nhập quốc tế: Nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vàoViệt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyênnghiệp dịch vụ môi giới bất động sản;

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp

1.3.2 Nhân tố chủ quan

- Cầu bất động sản

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Lượng cầuBĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăngdân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếukhông thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tănglên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quámức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm

+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ: Việc phát triểnmạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vàocác đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự

án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăngmức cầu về BĐS

+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bấtđộng sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏtới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất,

sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tếkhu vực và quốc tế v.v

- Cung bất động sản

+ Thị trường xây dựng phát triển

+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia và địa phương

- Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao độngmạnh và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế Ngoàinhững giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳdao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so vớichu kỳ kinh tế chung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăngtrưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn

- Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin:

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnhhoạt động của văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môigiới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả cácmối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế

- Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản:

Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môigiới BĐS tại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầmtrọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện Vì vậy, việcđào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS làmột trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghềmôi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường

1.4 Kinh nghiệm hoạt động môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới

1.4.1 Kinh nghiêm hoạt động môi giới của một số quốc gia

Để có cái nhìn toàn diện hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọngcủa nhà môi giới trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, cần khái quát một vàikhía cạnh cơ bản của việc hình thành và phát triển của lĩnh vực môi giớiBĐS tại một số nước trên thế giới

Nghề môi giới bất động sản tại Thụy Điển

Năm 1984, bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghề cho các nhàmôi giới bất động sản Điều kiện để được hành nghề môi giới bất động sản

 Tốt nghiệp phổ thông trung học

 Nộp 1 khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu(khoảng 10.000 USD)

 Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền (trungtâm đăng ký hành nghề của chính quyền cấp tỉnh)

- Năm 1995, điều chỉnh, sửa đổi Luật về môi giới bất động sản tậptrung vào các lĩnh vực:

 Những điều kiện bắt buộc để đăng ký hành nghề

 Kiếm tra và theo dõi việc thực hiện nghề nghiệp của những người

đã đăng ký

 Vai trò của nhà môi giới bất động sản với các bên khách hàng

 Điều chỉnh các quy định cho phù hợp với luật lệ của EU

Những sửa đổi cơ bản của Luật về môi giới bất động sản bao gồm:

- Xác định nhà môi giới là chuyên gia hoạt động độc lập

- Hạn chế việc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp

- Loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho 1 bênkhách hàng

- Cấm mua bất động sản bằng tiền của mình trong quá trình thựchiện thương vụ cho khách hàng

- Cấm kinh doanh bất động sản và những hoạt động khác làm ảnhhưởng đến độ tin cậy cũng như vai trò của việc môi giới

- Những yêu cầu đối với các bất động sản trong nước cũng có giá trịđối với các bất động sản ở nước ngoài

- Thực hiện môi giới bất động sản mà không đăng ký thì bị coi là tộiphạm

- Các vụ tranh chấp với khách hàng sẽ được giải quyết tại phòng bảo

vệ quyền lợi khách hàng

Nghề môi giới bất động sản tại Ba Lan

- Lĩnh vực bất động sản hình thành ở Ba Lan khoảng 15 năm nay

- Năm 1994, bắt đầu thực hiện việc đào tạo môi giới bất độngsản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản

- Để có chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, thí sinh phảithực tập 6 tháng tại các công ty bất động sản và phải trực tiếp tiến hànhhoạt động môi giới bất động sản (ít nhất là 15 bất động sản)

Sau đó, thí sinh phải trải qua kỳ thi quốc gia do hội đồng giám địnhquốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp tổ chức theo 2 hình thức:thi viết và vấn đáp

Để được tham dự kỳ thi này, thí sinh phải có các điều kiện sau:

Việc được cấp chứng chỉ là bước đầu tiên trên con đường hoạt độngmôi giới chuyên nghiệp Các Hiệp hội khuyến khích hội viên tham gia cáckhóa đào tạo nâng cao nghiệp vụ

Nghề môi giới ở Thượng Hải (Trung Quốc)

Nghề môi giới ở Thượng Hải được đào tạo bài bản, cụ thể:

- Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại Thượng Hải, trình độ

văn hóa tốt nghiệp phổ thông trung học và trải qua lớp đào tạo của Cụcquản lý nhà, đất thành phố được cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghềmôi giới thì được hoạt động môi giới bất động sản

- Người đã tham dự lớp tập huấn mà sau 2 năm không được cấpchứng chỉ hoặc sau 2 năm kể từ khi được cấp chứng chỉ mà không hoạtđộng môi giới hoặc tự hành nghề thì bị buộc phải thi sát hạch lại

- Cứ 2 năm, người hoạt động môi giới bất động sản phải qua kỳ kiểmtra sát hạch lại Nếu ai không đủ trình độ sẽ không được tiếp tục hành nghềmôi giới

Việc sát hạch do cơ quan quản lý giao dịch bất động sản cấp quậnthực hiện dưới sự chỉ đạo thống nhất của Cục quản lý nhà, đất thành phố

1.4.2 Kinh nghiệm của một số tổ chức

Về cơ bản, quy trình môi giới BĐS của các công ty, tổ chức ở nước

ta đa phần là giống nhau, chỉ khác nhau ở cách chúng ta thực hiện các bước

mà thôi Để hiểu chi tiết, chúng ta sẽ tham khảo kinh nghiệm môi giới BĐScủa một số tổ chức có thương hiệu và uy tin về chất lượng dịch vụ môi giớiBĐS của một số tổ chức

Hoạt động môi giới của công ty Cổ phần dịch vụ và địa ốcĐất Xanh miền Bắc

Trong lĩnh vực môi giới BĐS, công ty Cổ phần dịch vụ và địa ốc ĐấtXanh miền Bắc thực hiện phân chia thành các phòng ban chức năng riêng

rẽ, hoạt động chuyên về từng phân khúc môi giới BĐS cụ thể, ít có sự ảnhhưởng với nhau Sau đây, ta sẽ đi vào chi tiết về cách thức thực hiện mộtthương vụ môi giới bất động sản dự án của Công ty này

Bước 1 Tìm hiểu thông tin về BĐS

Đây là bước công việc được chuẩn bị rất kỹ lưỡng, được phổ biếncho tất cả các nhân viên tham gia bán dự án Đất Xanh miền Bắc thực hiệntruyền thông, quảng cáo BĐS mà công ty đang phân phối từ rất sớm, để khi

dự án chính thức được mở bán thì họ đã có được một danh sách số lượng

khách hàng quan tâm và có nhu cầu mua BĐS đó Các nhân viên muốn tồntại thì buộc phải thuộc dự án, từ đó việc tư vấn cho khách hàng cũng ít khi

bị lung túng

Bước 2 Xác định các bên tham gia vào thương vụ

Bước 3 Lập hồ sơ thương vụ

Bước 4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ

Ba bước còn lại được thực hiện tương tự như quy trình môi giới BĐSchung của các công ty môi giới BĐS khác Tuy nhiên, trong bước 4, Công

ty này chú trọng hơn trong việc giải quyết các vấn đề sau thương vụ Họ cónhiều chính sách ưu đãi và có trách nhiệm với khách hàng hơn nhiều tổchức môi giới BĐS khác đang hoạt động trên thị trường BĐS

Hoạt động môi giới BĐS của Công ty trách nhiệm hữu hạn(TNHH) Savill Việt nam

Vào Việt Nam từ năm 1995, tiền thân là Chesterton Petty, bằng kinhnghiệm toàn cầu, Savills cũng đã nhanh chóng trở thành một trong nhữngcông ty tư vấn bất động sản có tầm ảnh hưởng lớn nhất và kinh nghiệmnhất tại Việt Nam Savills Việt Nam có văn phòng đặt tại Hà Nội, thànhphố Hồ Chí Minh và Nam Sài Gòn, với tổng số nhân sự 700 nhân viên,cùng một đội ngũ nhiều chuyên gia và cán bộ quản lý cao cấp người ViệtNam và nước ngòai đầy năng lực

Trong lĩnh vực môi giới BĐS, Savill làm việc tập trung thành cácnhóm, phân chia thành các bước công việc cụ thể, từ tiếp đón, hướng dẫnđến tư vấn Mỗi nhân viêc chỉ được thực hiện phần công việc của mình,không xâm lẫn sang phần công việc của người khác và tất cả các nhân viênbuộc phải thuộc dự án ngay cả khi không tham gia tư vấn trực tiếp SavillViệt Nam cũng có những chính sách chăm sóc khách hàng trước và sauthương vụ rất tốt, từ đó tạo được úy tín và sự hài lòng của khách hàng vớichất lượng dịch vụ rất cao

1.4.3 Bài học kinh nghiệm rút ra

Sau khi tham khảo kinh nghiệm hoạt động môi giới BĐS của một số

nước và một số tổ chức đang hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS kểtrên, em thấy cần tham khảo hoạt động môi giới của các tổ chức sau:

- Hoạt động môi giới BĐS ở Thượng Hải (Trung Quốc) có nhiềuđiểm tương đồng, và có thể áp dụng vào hoạt đông môi giới BĐS ở ViệtNam Tuy nhiên ở Việt Nam, việc quản lý hoạt động môi giới còn lỏng lẻo,chưa chi tiết và còn quá dễ dàng để tham gia vào hoạt động này, nhữngngười hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam đa phần là do tự phát, chưa quađào tạo, những người hoạt động trong các công ty, tổ chức môi giới BĐSchưa có bằng cấp, chứng chỉ môi giới nên chưa có tinh thần, trách nhiệmcao với công việc của mình Qua đó, em thấy nước ta nên thường xuyênkiểm tra, sát hạch với những người môi giới đang hoạt động trên thị trường.Ngoài ra, pháp luật cũng như các tổ chức BĐS cần có những quy định, quychế để ràng buộc, quản lý những người tham gia hoạt động môi giới BĐS

để nâng cao tình thần trách nghiêm cũng như ĐĐNN của người môi giới

- Hoạt động môi giới của cả hai tổ chức Đất Xanh miền Bắc vàSaviil Việt Nam đều có nhiều điểm đáng để học hỏi:

+ Thứ nhất, muốn tham gia tư vấn một BĐS nào đó, trước hết cầnphải hiểu thật rõ về BĐS đó Điều này nên đưa vào điều kiện bắt buộc đốivới nhân viên môi giới khi tham gia hoạt động môi giới BĐS

+ Thứ hai, cần có biện pháp truyền thông, quảng bá, giới thiệu sảnphẩm của mình trước khi sản phẩm được tung ra để bắt sóng thị trường và

là người đi đầu trong việc phân phối sản phẩm đó Việc này tùy vào khảnăng tài chính và ngoại giao của công ty Do đó, muốn phát triển lâu dài vàxây dựng thương hiệu vững mạnh, chúng ta phải có cách thức truyền thôngtốt và cách thức truyền thông tốt nhất trong lĩnh vực môi giới BĐS là năngcao chất lượng dịch vụ và chỉ có nâng cao chất lượng dịch vụ mới tồn tại vàphát triển được

+ Thứ ba, hệ thống khách hàng và chăm sóc khách hàng thật tốt,ngay cả khi thương vụ đã kết thúc cũng cần có những chính sách chăm sóc