Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hà Nội Sông Hồng

Để tìm ra những giải pháp nhằm phát huy những kết quảđạt được, khắc phục hạn chế còn tồn tại trong quá trình đầu tư dự án tại công ty em đã quyết định lựa chọn chuyên đề thực tập tốt ngh

MỤC LỤC

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, PHỤ LỤC 0

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY HÀ NỘI SÔNG HỒNG VÀ CÁC DỰ ÁN ĐƯỢC LẬP 3

1.1 Tổng quan về Công ty Hà Nội Sông Hồng 3

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 3

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ mội bộ phận 5

1.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức 5

1.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ mỗi bộ phận 6

1.1.2.2.1 Đại hội đồng cổ đông 6

1.1.2.2.2 Hội đồng quản trị 6

1.1.2.2.3 Ban kiểm soát 6

1.1.2.2.4 Ban Tổng giám đốc: 6

1.1.2.2.5 Phòng tổ chức hành chính 7

1.1.2.2.6 Phòng kế hoạch kỹ thuật 7

1.1.2.2.7 Phòng đầu tư 7

1.1.2.2.8 Phòng tài chính kế toán 7

1.2.2.2.9 Các đơn vị trực thuộc công ty 7

1.1.3 Các lĩnh vực kinh doanh của công ty 8

1.2 Tình hình đầu tư phát triển tại Công ty Hà Nội Sông Hồng 9

1.2.1 Qui mô và tốc độ tăng trưởng vốn 9

1.2.2 Cơ cấu nguồn vốn 9

1.2.3 Nội dung vốn đầu tư 11

1.3 Tổng quan về các dự án được lập tại công ty Hà Nội Sông Hồng 12

1.3.1 Số lượng và qui mô các dự án được lập 12

1.3.2 Đặc điểm các dự án được lập 12

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY HÀ NỘI SÔNG HỒNG 14

2.1 Vai trò và sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại

Công ty Hà Nội Sông Hồng 14

2.1.1 Vai trò công tác lập dự án 14

2.1.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án 14

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư tại Công ty 15

2.2.1 Nhóm nhân tố con người 15

2.2.2 Nhân tố tổ chức 16

2.2.3 Cơ sở pháp lý của dự án 16

2.2.4 Công nghệ sử dụng trong quá trình lập dự án 16

2.3 Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Hà Nội Sông Hồng 17

2.3.1 Các căn cứ lập dự án 17

2.3.2 Quy trình lập dự án 18

2.3.3 Nội dung công tác lập dự án tại Công ty Hà Nội Sông Hồng 22

2.3.3.1 Sự cần thiết phải đầu tư 22

2.3.3.1.1 Mục tiêu đầu tư 22

2.3.3.1.2 Phân tích thị trường sản phẩm của dự án 23

2.3.3.1.3 Căn cứ pháp lý 25

2.3.3.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật 26

2.3.3.2.1 Quy mô dự án và hình thức đầu tư 26

2.3.3.2.2 Nghiên cứu địa điểm khu vực xây dựng dự án 26

2.3.3.2.3 Giải pháp xây dựng công trình 28

2.3.3.2.4 Đánh giá tác động đối với môi trường của dự án 35

2.3.3.2.5 Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng 37

2.3.3.2.6 Cách thức quản lý dự án và tiến trình thực hiện dự án 38

2.3.3.3 Nghiên cứu khía cạnh tài chính 39

2.3.3.3.1 Xác định tổng mức đầu tư 39

2.3.3.3.2 Xác định các nguồn tại trợ vốn cho dự án 41

2.3.3.3.3 Tính các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính 41

2.3.3.4 Nghiên cứu khía cạnh kinh – tế xã hội 44

2.3.4 Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án 45

2.3.4.1 Phương pháp thu thập thông tin 45

2.3.4.2 Phương pháp cộng chi phí 45

2.3.4.3 Phương pháp so sánh đối chiếu 45

2.3.5 Nhân sự và phương tiện kỹ thuật phục vụ công tác lập dự án 46

2.3.6 Các nguồn thông tin phục vụ công tác lập dự án 46

2.4 Ví dụ minh họa cụ thể: “Dự án đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng cho thuê số 4 Chính Kinh, Thượng Đình, Thanh Xuân, Hà Nội” 47

2.4.1 Sự cần thiết phải đầu tư 47

2.4.2 Quá trình thực hiện 49

2.4.3 Phân tích kỹ thuật 50

2.4.3.1 Qui mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư 50

2.4.3.2 Địa điểm xây dựng công trình và hiện trạng khu đất sử dụng 52

2.4.3.2.1 Địa điểm xây dựng công trình 52

2.4.3.2.2 Hiện trạng khu đất sử dụng 52

2.4.4 Giải pháp thực hiện 54

2.4.4.1 Giải pháp thiết kế quy hoạch 54

2.4.4.2 Giải pháp về kiến trúc 55

2.4.4.3 Giải pháp xây dựng 56

2.4.4.4 Đánh giá tác động môi trường dự án 56

2.4.5 Phân tích tài chính 57

2.4.5.1 Tổng mức đầu tư 57

2.4.5.1.1 Chi phí xây dựng 58

2.4.5.1.2 Chi phí thiết bị 58

2.4.5.1.3 Chi phí tiền đất 58

2.4.5.1.4 Chi phí quản lý dự án và Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng .58

2.4.5.1.5 Chi phí khác 59

2.4.5.1.6 Chi phí dự phòng và lãi vay đầu tư 59

2.4.5.2 Nguồn vốn đầu tư 60

2.4.5.3 Doanh thu của dự án 61

2.4.5.4 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dựa án 61

2.4.6 Phân tích khía cạnh kinh tế xã hội của dự án 62

2.5 Đánh giá công tác lập dự án 62

2.5.1 Đối với dự án “Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh” 62

2.5.1.1 Về quy trình lập dự án 63

2.5.1.2 Về nội dung lập dự án 63

2.5.2 Đối với công tác lập dự án nói chung 64

2.5.2.1 Những kết quả đạt được 64

2.5.2.2.Một số hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân ảnh hưởng đến chất lượng công tác lập dự án tại Công ty Hà Nội Sông Hồng 65

2.5.2.2.1 Một số hạn chế còn tồn tại 65

2.5.2.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế 67

CHƯƠNG III MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY 69

3.1 Định hướng phát triển của công ty giai đoạn 2011 – 2015 69

3.1.1 Định hướng sản xuất kinh doanh 69

3.1.2 Định hướng cho công tác đầu tư và lập dự án đầu tư 70

3.2 Phân tích SWOT trong hoạt động lâp dự án của công ty 70

3.2.1 S (Strengths) – Điểm mạnh 70

3.2.2 W (Weaknesses) – Điểm yếu 71

3.2.3 O (Opportunities) – Cơ hội 71

3.2.4 T (Threats) – Thách thức 71

3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án 71

3.3.1 Hoàn thiện quy trình lập dự án 72

3.3.2 Hoàn thiện nội dung lập dự án 72

3.3.2.1 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu thị trường 72

3.3.2.2 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu kỹ thuật 73

3.3.2.3 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh tài chính 74

3.3.3 Hoàn thiện phương pháp lập dự án 78

3.3.3.1.Phương pháp phân tích độ nhạy 78

3.3.3.2 Phương pháp toán xác suất 78

3.3.4 Đầu tư nguồn nhân lực phục vụ công tác lập dự án 79

3.3.5 Đổi mới khoa học – công nghệ phục vụ công tác lập dự án 81

3.3.6 Xây dựng kế hoạch và chiến lược đầu tư hợp lý cho công tác lập dự án 81

3.4 Một số kiến nghị 82

KẾT LUẬN 83

PHỤ LỤC TÍNH TOÁN 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, PHỤ LỤC

Sơ đồ 1.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức 5

Sơ đồ 2.1: Quy trình lập dự án tại Công ty Hà Nội Sông Hồng 19

Bảng 1.1: Bảng vốn đầu tư của Công ty Hà Nội Sông Hồng giai đoạn 2007 - 2010 9

Bảng 1.2 Bảng cơ cấu nguồn vốn đầu tư Công ty Hà Nội Sông Hồng 10

Bảng 1.3 Bảng các dự án đầu tư đã thực hiện xong 11

Bảng 1.4 Bảng các dự án Công ty làm chủ đầu tư 12

Bảng 2.1: Bảng tổng hợp số liệu các dự án mà Công ty đã tham gia 14

Bảng 2.2: Bảng tổng mức đầu tư dự án 40

Bảng 2.3: Bảng lợi nhuận sau thuế dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh 42

Bảng 2.4: Bảng tính dòng tiền dự án 43

Bảng 2.5: Bảng các thông số chính của dự án 51

Bảng 2.6: Bảng tính lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng 59

Bảng 2.7: Bảng tiến độ góp vốn trong thời gian xây dựng 60

Bảng 2.8: Bảng kế hoạch trả nợ và lãi vay ngân hàng 61

Phụ lục số 1 Tổng mức đầu tư 84

Phụ lục số 2 Doanh thu căn hộ và văn phòng 89

Phụ lục số 3 Tính toán hiệu quả đầu tư 91

Tổng công ty cổ phần Sông Hồng là một đơn vị mạnh có truyền thống trong đầu

tư các công trình xây dựng ở Việt Nam Hiện nay, Tổng công ty đã tiến hành cổphần hóa và chuyển sang mô hình hoạt động công ty mẹ công ty con Công ty cổphần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hà Nội Sông Hồng là một trong nhữngcông ty con đó Trong thời gian qua, ngoài lĩnh vực đầu tư chính là kinh doanh bấtđộng sản Công ty đã tiến hành đầu tư trên lĩnh vực xây dựng với số lượng dự ánngày càng tăng Có được những kết quả này là nhờ đóng góp rất lớn của công táclập dự án tại Công ty Tuy nhiên để đứng vững và từng bước tạo thương hiệu trênthị trường xây dựng đang có sự cạnh tranh gay gắt công ty cần phải hoàn thiện hơnnữa công tác lập dự án đầu tư

Là sinh viên khoa Đầu tư – trường Đai học Kinh tế quốc dân, em rất vinh dự khi

có cơ hội được thực tập tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản HàNội Sông Hồng Em đã có cơ hội tìm hiểu về tình hình đầu tư cũng như công tác lập

dự án đầu tư tại công ty Để tìm ra những giải pháp nhằm phát huy những kết quảđạt được, khắc phục hạn chế còn tồn tại trong quá trình đầu tư dự án tại công ty em

đã quyết định lựa chọn chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài: “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản

Hà Nội Sông Hồng”.

Kết cấu chuyên đề gồm 3 chương:

Chương I: Giới thiệu tổng quan về công ty Hà Nội Sông Hồng và các dự án được lập.

Chương II: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Hà Nội Sông Hồng.

Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty Hà Nội Sông Hồng.

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn của Ths Trần Thị Mai Hoa và các anhchị trong phòng Đầu tư công ty Hà Nội Sông Hồng đã tận tình giúp đỡ em hoànthành chuyên đề tốt nghiệp này!

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY HÀ

NỘI SÔNG HỒNG VÀ CÁC DỰ ÁN ĐƯỢC LẬP

1.1 Tổng quan về Công ty Hà Nội Sông Hồng

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hà Nội Sông Hồng(Hà Nội Sông Hồng) là một thành viên của Tổng công ty cổ phần Sông Hồng -Tập đoàn xây dựng Công nghiệp Việt Nam, được thành lập theo Giấy chứng nhậnđăng ký kinh doanh công ty cổ phần số: 0103020076 ngày 11 tháng 10 năm

2007 của Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội

Với đội ngũ cán bộ, công nhân viên dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư

và xây dựng, trong nhiều năm, Hà Nội Sông Hồng đã và đang thực hiện nhiều dự

án, công trình xây dựng như: Dự án Tòa nhà Saphie Place tại số 4 phố Chính Kinh,Thanh Xuân, Hà Nội; dự án Cống hoá kết hợp xử lý môi trường tuyến mương quacụm TTCN & CNN quận Cầu Giấy; Dự án BT tuyến đường nối đường Phan TrọngTuệ với đường Tả Thanh Oai – Đại Áng – Liên Ninh tại huyện Thanh Trì, Hà Nội;Công trình Nhà thi đấu thể dục thể thao TP Đà Nẵng; Nhà máy nhiệt điện VũngÁng I, Ký túc xá Đại học Nông nghiệp Hà Nội, trụ sở Tỉnh ủy Thái Bình v.v…được khách hàng trong và ngoài nước, các Chủ đầu tư đánh giá cao

Công ty hoạt động với phương châm phát triển bền vững, luôn phấn đấu trởthành đối tác tin cậy và hiệu quả trên mọi lĩnh vực đầu tư xây dựng dân dụng côngnghiệp, khu đô thị, khai thác sản xuất vật liệu xây dựng…Những thành công đã đạtđược tạo nền tảng vững chắc cho Hà Nội Sông Hồng phát triển về mọi mặt

Thông tin chung

 Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN HÀ NỘI SÔNG HỒNG Tên giao dịch: HA NOI SONG HONG INVESTMENT AND TRADING

PROPERTY JOIN STOCK COMPANY

 Địa chỉ: 70 An Dương, phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, thành phố

Hà Nội Điện thoại: (84-4) 37173035

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ mội bộ phận

1.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức

SƠ ĐỒ 1.1 SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC

Phòng Tài chính Kế toán

Xí nghiệp SX&KD Vật liệu XD

Ban Kiểm soát

Chi nhánh

Hà Tây

Chi nhánh miền Trung

Xí nghiệp

xây lắp số

1

1.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ mỗi bộ phận

1.1.2.2.1 Đại hội đồng cổ đông

Đại hội đồng cổ đông gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan cóquyền lực cao nhất của công ty, toàn quyền quyết định mọi hoạt động của công ty

và có nhiệm vụ:

- Thông qua điều lệ, phương hướng hoạt động kinh doanh của công ty.

- Bầu, bãi nhiễm hội đồng quản trị và ban kiểm soát.

- Các nhiệm vụ khác do Điều lệ công ty quy định.

1.1.2.2.2 Hội đồng quản trị

Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý cao nhất trong công ty Hội đồng quản trị cótoàn quyền nhân danh công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích,quyền lợi của công ty trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổđông Hội đồng quản trị có trách có nhiệm vụ:

- Báo cáo trước đại hội đồng cổ đông tình hình kinh doanh, dự kiến phân phối lợi

nhuận, chia lợi cổ phần, báo cáo quyết toán năm tài chính, phương hướng pháttriển và kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

- Quyết định cơ cấu tổ chức, bộ máy, quy chế hoạt động của công ty.

- Bổ nhiệm, bãi nhiệm và giám sát hoạt động của Giám đốc.

- Kiến nghị sửa đổi và bổ sung Điều lệ công ty.

- Quyết định triệu tập Đại hội đồng cổ đông.

- Các nhiệm vụ khác do Điều lệ công ty quy định.

1.1.2.2.3 Ban kiểm soát

Ban kiểm soát do Đại hội đồng cổ đông bầu Ban kiểm soát thay mặt cổ đôngđảm bảo các quyền lợi của cổ đông và kiểm soát mọi hoạt động kinh doanh, quản trị

và điều hành của công ty Ban kiểm soát hoạt động độc lập với Hội đồng quản trị vàBan Tổng Giám đốc

1.1.2.2.4 Ban Tổng giám đốc:

Gồm Tổng giám đốc và 3 phó Tổng giám đốc:

- Tổng giám đốc là người đại diện pháp nhân của công ty, điều hành hoạt độnghằng ngày của công ty; chịu trách nhiệm trước hội đồng quản trị và trước pháp luật

về các hoạt động và kết quả sản xuất kinh doanh.

- Phó Tổng giám đốc: các Phó Tổng giám đốc công ty giúp việc cho Tổng giámđốc và phụ trách toàn bộ khâu tổ chức, kỹ thuật, kinh doanh của công ty; có quyềnhạn quản lý và điều hành các công việc chuyên môn theo sự phân công hoặc sự ủyquyền của Tổng giám đốc

1.1.2.2.5 Phòng tổ chức hành chính

Phòng tổ chức hành chính có nhiệm vụ quản lý lưu trữ hồ sơ, công văn giấy tờ, sửdụng con dấu Là bộ phận chức năng tham mưu cho Tổng giám đốc trong công tácsắp xếp nhân sự, tiền lương, chủ trì xây dựng các phương án và chế độ chính sáchlao động đào tạo đồng thời làm tham mưu cho Tổng giám đốc trong công tác phápchế, các hoạt động theo đúng pháp luật…theo dõi phong trào thi đua khen thưởng,

kỷ luật, tổ chức thực hiện nhiệm vụ liên quan đến hệ thống quản lý chất lượng

1.1.2.2.8 Phòng tài chính kế toán

Là bộ phận chuyên môn có chức năng theo dõi, hoạch toán, ghi chép các hoạtđộng tài chính trong công ty; đảm bảo tài chính cho hoạt động sản xuất kinh doanhđạt hiệu quả và các hoạt động khác đã được phê duyệt; kiểm tra số liệu và lưu trữhóa đơn, chứng từ liên quan đến các hoạt động sản xuất của công ty, kiểm tra việclưu trữ các tài liệu hồ sơ về kế toán có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanhtheo yêu cầu của Tổng giám đốc và của pháp luật

1.2.2.2.9 Các đơn vị trực thuộc công ty

 Chi nhánh Hà Tây – Công ty cổ phần đầu tư và Kinh doanh bất động sản HàNội Sông Hồng.

- Địa chỉ: 70 An Dương, phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

 Chi nhánh Miền Trung – Công ty cổ phần đầu tư và Kinh doanh bất động sản

Hà Nội Sông Hồng

- Địa chỉ: phố Vĩnh Hòa, phường Thạch Linh, thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

 Chi nhánh Đà Nẵng – Công ty cổ phần đầu tư và Kinh doanh bất động sản

Hà Nội Sông Hồng

- Địa chỉ: 361 Ngô Quyền, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng

 Xí Nghiệp số 1 – Công ty cổ phần đầu tư và Kinh doanh bất động sản HàNội Sông Hồng

- Địa chỉ: 70 An Dương, phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

 Sàn Giao dịch Bất động sản – Công ty cổ phần đầu tư và Kinh doanh bất độngsản Hà Nội Sông Hồng

- Địa chỉ: 70 An Dương, phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

 Xí nghiệp sản xuất và kinh doanh VLXD – Công ty cổ phần đầu tư và Kinhdoanh bất động sản Hà Nội Sông Hồng

- Địa chỉ: 70 An Dương, phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

1.1.3 Các lĩnh vực kinh doanh của công ty

Theo giấy chứng nhận ĐKKD số 0103020076 ngày 11 tháng 10 năm 2007 do Sở

Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp, lĩnh vực hoạt động kinh doanh của công

ty là:

- Xây dựng các dự án đô thị và khu công nghiệp;

- Xây dựng các dự án nguồn điện, vận hành khai thác và kinh doanh điện năng;

- Xuất khẩu các mặt hàng Công ty kinh doanh;

- Đào tạo cung ứng lao động trong nước (không bao gồm giới thiệu, tuyển chọn,

cung ứng nhân lực cho các doanh nghiệp có chức năng xuất khẩu lao động);

- Kinh doanh phân bón và các loại hóa chất mà pháp luật không cấm;

- Kinh doanh bất động sản;

- Sản xuất vật liệu xây dựng;

- Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý bất động sản, quảng cáo

bất động sản, đấu giá bất động sản, tư vấn bất động sản, sàn giao dịch bất độngsản;

- Đại lý mua, đại lý bán, phân phối máy móc, vật tư, thiết bị và hàng tiêu dùng;

- Kinh doanh xăng, dầu và các sản phẩm hóa dầu;

- Quy hoạch thiết kế kiến trúc công trình Thẩm tra, thẩm định dự án, thiết kế kỹ

thuật tổng dự toán công trình

Đối với các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, Doanh nghiệp chỉ kinh doanhkhi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

1.2 Tình hình đầu tư phát triển tại Công ty Hà Nội Sông Hồng

1.2.1 Qui mô và tốc độ tăng trưởng vốn

Trong giai đoạn 2007-2010 vốn đầu tư của Công ty liên tục tăng do đầu tư vàocác công trình cũng như trụ sở của Công ty Qui mô vốn đầu tư qua các năm củaCông ty được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 1.1: Bảng vốn đầu tư của Công ty Hà Nội Sông Hồng giai đoạn

2007 - 2010

Nguồn: Phòng đầu tư Công ty Hà Nội Sông Hồng

Tổng vốn đầu tư của Công ty qua các năm liên tục tăng với tốc độ gia tăng liênhoàn trung bình trên 50% Tuy tốc độ tăng trưởng cao nhưng về giá trị tuyệt đối đây

là một con số còn thấp Ngay sau khi thành lập, Công ty đã tiến hành xây dựng trụ

sở mua sắm các đồ dùng trang thiết bị vẫn chưa đầu tư nhiều dự án do vậy năm

2007 vốn đầu tư chỉ là 15 tỷ đồng Trong những năm tiếp theo Công ty đã bắt đầutham gia đầu tư các dự án bất động sản do đó vốn đầu tư tăng lên đáng kể và đạt

105 tỷ năm 2010 Trong những năm tới Công ty sẽ tiếp tục đầu tư nhiều dự án lớn

vì thế lượng vốn cần cho đầu tư cũng sẽ cao hơn

1.2.2 Cơ cấu nguồn vốn

Nguồn vốn của Công ty được huy động chủ yếu từ 3 nguồn chính là: vốn tự có,vốn vay các tổ chức tín dụng, và nguồn vốn khác Cụ thể từng nguồn vốn được thể

hiện trong bảng sau:

Bảng 1.2 Bảng cơ cấu nguồn vốn đầu tư Công ty Hà Nội Sông Hồng

Nguồn: Phòng đầu tư Công ty Hà Nội Sông Hồng

- Vốn tự có: Công ty Hà Nội Sông Hồng sử dụng một tỷ trọng lớn vốn tự có trong

cơ cấu tổng vốn đầu tư Nguồn tự có của công ty thường xuyên chiếm trên 50 %

cơ cấu vốn, năm 2007 tỷ lệ này là 53,3%, năm 2010 là 61,9% Do đặc thù làdoanh nghiệp cổ phần hóa nên nguồn vốn chính của công ty là nguồn vốn tự có.Việc sử dụng nguồn vốn này đầu tư thể hiện khả năng tự chủ về tài chính củacông ty.Trong giai đoạn có nhiều biến động phức tạp như hiện nay thì nguồn tàichính mạnh thể hiện nội lực của công ty, giúp công ty đứng vững trên thị trường

mà không quá phụ thuộc vào các yếu tố bên ngoài

- Vốn vay tín dụng: Nguồn vốn tín dụng thương mại là một nguồn vốn không thể

thiếu để tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh Trong những năm gần đây tỷtrọng vốn vay của Công ty dao động khá đều khoảng 25% tổng vốn đầu tư Nóđáp ứng nhu cầu về vốn ngắn hạn trung và dài hạn, Công ty có thể huy động mộtkhối lượng vốn lớn, tức thời đảm bảo yêu cầu đâu tư dự án Việc sử dụng nguồnvốn này có thể mang lại cho doanh nghiệp những khoản tiết kiệm thuế hợp lý dochi phí trả lãi vay được tính làm chi phí trước khi tính lợi nhuận trước thuế Nếutính toán hợp lý doanh nghiệp có thể tiết kiệm được một khoản thuế thu nhậphợp lý, qua đó tăng lợi nhuận.Tuy nhiên việc sử dụng nguồn vốn này đi kèm với

nó là áp lực trả nợ Do vậy khi sử dụng vốn vay phải chú ý đến cơ cấu vốn hợp

lý, đúng mục đích, quản lý tốt dòng tiền mặt, kì trả nợ, kì thu tiền, kế hoạch sảnxuất Trong thời gian sắp tới, việc triển khai một số dự án sẽ gặp khó khăn dolãi suất ngân hàng có xu hướng ngày càng tăng

- Nguồn vốn khác: Đây là nguồn vốn được huy động từ khách hàng hoặc các đối

tác Do đặc thù lĩnh vực đầu tư của Công ty là xây dựng công trình nhà ở, chung

cư cho nên Công ty có thể huy động nguồn vốn từ các đối tác, những cá nhân

mua nhà của dự án để xây dựng chính dự án từ khi dự án mới hoàn thành côngtác chuẩn bị đầu tư Nguồn vốn này ngày càng tăng trong tổng vốn đầu tư củacông ty Năm 2007 mới là 4 tỷ sang đến 2010 đã là 25 tỷ bằng nguồn vốn huyđộng từ ngân hàng Trong thời gian tới đây sẽ là nguồn vốn đóng vai trò ngàycàng quan trọng trong tổng vốn đầu tư của Công ty do khi sử dụng vốn nàykhông phải chịu áp lực phải trả nợ, không phải trả lãi vay

1.2.3 Nội dung vốn đầu tư

Khi mới thành lập, Công ty chỉ tập trung vào lĩnh vực thuộc ngành nghề kinhdoanh là nhận thầu xây dựng các công trình Công ty đã thực hiện xong các dự ánđầu tư như trong bảng dưới đây:

Bảng 1.3 Bảng các dự án đầu tư đã thực hiện xong

Đơn vị: Tỷ đồng

tư Vốn đầu tư

Xây dựng đường tránh nhà máy chế biến mủ cao su 2008 70,05

Xây dựng Nhà Máy Nhiệt Điện Vũng Áng I 2009 35,75

Xây dựng công trình nhà C3 Ký túc xã sinh viên

Nguồn: Hồ sơ năng lực Công ty Hà Nội Sông Hồng

Giai đoạn từ 2009 đến nay, Công ty Hà Nội Sông Hồng đã từng bước đầu tư sâurộng hơn vào các dự án Cùng với việc nhận thầu thi công xây dựng, công ty đã bắtđầu lập và làm chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị:

- Tiếp tục thực hiện các dự án thi công xây dựng: Xây dựng khối nhà chính thuộc

Dự án xây dựng chợ Châu Ô – Quảng Ngãi, Xây dựng công trình nhà thi đấuTDTT thành phố Đà Nẵng

- Tham gia làm chủ đầu tư các dự án: Tòa nhà hỗn hợp nhà ở kết hợp dịch vụ

thương mại và văn phòng cho thuê số 4 Chính Kinh – Thượng Đình – ThanhXuân – Hà Nội; Tổ hợp thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở cao tầng và biệtthự cao cấp Sơn Trà – Điện Ngọc, Thành phố Đà Nẵng

Qua nội dung đầu tư của Công ty cho thấy rằng hoạt động đầu tư của Công tyngày càng được mở rộng và hiệu quả, đạt các chỉ tiêu đề ra của Công ty Điều đócàng chứng tỏ một điều rằng Công ty ngày càng khẳng định được vị thế của mình

trong lĩnh vực hoạt động của mình.

1.3 Tổng quan về các dự án được lập tại công ty Hà Nội Sông Hồng

1.3.1 Số lượng và qui mô các dự án được lập

Từ khi thành lập, Công ty Hà Nội Sông Hồng đã tiền hành lập và làm chủ đầu tưcác dự án sau:

Bảng 1.4 Bảng các dự án Công ty làm chủ đầu tư

Đơn vị: Tỷ đồng

1 Tuyến đường Liên

Ninh-Đại Áng – Tả Thanh Oai

Từ 7/2010đến 10/2012 492

3

Tổ hợp thương mại, văn

phòng cho thuê, nhà ở cao

tầng và biệt thự cao cấp

Sơn Trà – Điện Ngọc, Đà

Nẵng

Thành phố ĐàNẵng

Từ 4/2010đến 2013 478

4 Dự án tòa nhà hỗn hợp 254

Thụy Khuê

Thụy Khuê, Tây

Hồ, Hà Nội 2011 - 2014 450

Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty Hà Nội Sông Hồng

Công tác lập dự án mới được Công ty chú trọng từ năm 2009 Trong tương laiCông ty tiến hành lập và làm chủ đầu tư thực hiện ngày càng nhiều tập trung vàocác dự án xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng cho thuê

1.3.2 Đặc điểm các dự án được lập

Các dự án được lập tại Công ty vừa có những đặc điểm chung của các dự án đầu

tư nói chung vừa mang một số đặc điểm riêng của ngành xây dựng và của Công ty.Các đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến công tác lập dự án tại Công ty:

Thứ nhất, phần lớn các dự án Công ty đã lập là dự án đầu tư về lĩnh vực xây

dựng do Công ty làm chủ đầu tư Các dự án này chủ yếu là xây dựng khu chung cưcao tầng, văn phòng cho thuê, biệt thự cao cấp… Ở các dự án này Công ty cũng tiến

hành thực hiện dự án và quản lý kinh doanh dự án sau đầu tư Như các dự án xâydựng Tòa nhà hỗn hợp nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại và văn phòng cho thuê ở

số 04 Chính Kinh- Thượng Đình – Thanh Xuân – Hà Nội; tổ hợp thương mại, vănphòng cho thuê, nhà ở cao tầng và biệt thự cao cấp Sơn Trà – Điện Ngọc, Thànhphố Đà Nẵng, dự án đầu tư xây dựng khu chung cư 254 Thụy khuê – Tây Hồ - HàNội … Chính vì vậy vấn đề quy hoạch thành phố, quy hoạch địa phương ảnh hưởngrất lớn đến công tác lập dự án Bên cạnh đó các quy định pháp luật liên quan đếnlĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản cũng có ảnh hưởng lớn đếncông tác lập dự án

Thứ hai, nguồn vốn huy động để thực hiện các dự án của Công ty bao gồm: vốn

ngân sách nhà nước, vốn tự có của chủ đầu tư, vốn vay ngân hàng và vốn huy động

từ khách hàng Đối với các dự án xây dựng khu nhà ở cao tầng và văn phòngthương mại thì nguồn vốn huy động từ 3 nguồn vốn tự có của chủ đầu tư, vốn vayngân hàng và vốn huy động từ khách hàng Vì vậy khi lập dự án ở phần nghiên cứuhiệu quả tài chính của dự án cần phải xác định chính xác tỷ suất chiết khấu dựa vào

tỷ suất chiết khấu bình quân từ các nguồn vốn

Thứ ba, thời gian thực hiện các dự án tại Công ty có thường kéo dài từ 2 – 3

năm, một số dự án kéo dài trên 3 năm Cụ thể như: Tổ hợp thương mại, văn phòngcho thuê, nhà ở cao tầng và biệt thự cao cấp Sơn Trà – Điện Ngọc, Thành phố ĐàNẵng từ 2010 – 2013; Tòa nhà hỗn hợp nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại và vănphòng cho thuê ở số 04 Chính Kinh, Thượng Đình, Thanh Xuân, Hà Nội từ 2009 –

2012, tuyến đường Liên Ninh – Đại Áng – Tả Thanh Oai ở Thanh Trì – Hà Nội từ

2010 - 2015 … Vì vậy cán bộ lập dự án cần dự báo chính xác giá cả nguyên vật liệutrong thời gian xây dựng công trình cũng như giá cả của sản phẩm khi dự án hoànthành Có như vậy quá trình quản lý chi phí của dự án mới hiệu quả

Thứ tư, các dự án được lập tại Công ty chủ yếu về lĩnh vực xây dựng nhà ở và

văn phòng thương mại cho nên kỹ thuật được sử dụng tuy phức tạp nhưng lại phổbiến trong các công trình nhà ở cao tầng Do đó các cán bộ lập dự án cần phải cậpnhật thông tin về kỹ thuật mới về nhà ở cao tầng ở các dự án khác, nghiên cứu cácgiải pháp xây dựng mới qua đó nâng cao được chất lượng công trình trong một mứcđầu tư phù hợp

Thứ năm, các dự án của Công ty chủ yếu phục vụ nhu cầu cho nhà ở và văn

phòng cho thuê trên địa bàn các đô thị lớn như Hà Nội, Đà nẵng Với quá trình pháttriển nhanh về kinh tế, việc mở rộng quy mô thành phố Hà Nội thì nhu cầu về sản

phẩm của dự án là rất lớn Vì vậy công tác dự đoán nhu cầu của thị trường trongviệc lập dự án đóng vai trò quan trọng cho sự thành công của dự án của công ty.

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI

CÔNG TY HÀ NỘI SÔNG HỒNG

2.1 Vai trò và sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công

ty Hà Nội Sông Hồng

2.1.1 Vai trò công tác lập dự án

Là một doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là Đầu tư và Kinh doanhbất động sản, hàng năm Công ty Hà Nội Sông Hồng đã tiến hành đầu tư xây dựngnhiều công trình nhà ở, chung cư, văn phòng cho thuê Các dự án này có số vốn đầu

tư lớn, kỹ thuật khá phức tạp Do đó để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư đượctiến hành thuận lợi, đạt kết quả như mong muốn, mang lại hiệu quả kinh tế xã hộicao thì trước khi bỏ vốn đầu tư cần làm tốt công tác lập dự án đầu tư Tức là phảixem xét, tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, tài chính,điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý xã hội, có liên quan đến quá trình đầu tư,đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được của công tác đầu tư Các dự án doCông ty lập và làm chủ đầu tư, là người trực tiếp hưởng lợi từ việc khai thác vậnhành các dự án, do vậy khâu lập dự án có ý nghĩa rất quan trọng Vì vậy, dự ánđược soạn thảo tốt chính là bước đi khởi đầu tôt đẹp, là cơ sở vững chắc, tiền đề choviệc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả như mong muốn, đạt hiệu quả kinh

tế xã hội, làm tăng tính khả thi của dự án

2.1.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án

Trong thời gian qua Công ty đã tiến hành lập và thực hiện nhiều dự án xây dựng.Các công trình đã đi vào hoạt động đã góp phần không nhỏ vào việc đáp ứng nhu cầu

về nhà ở của người dân, đáp ứng nhu cầu về khu vui chơi giải trí, khu văn phòng phục

vụ cho việc kinh doanh cho thành phố Hà Nội và một số tỉnh thành khác

Bảng 2.1: Bảng tổng hợp số liệu các dự án mà Công ty đã tham gia

Số lượng dự án công ty làm chủ đầu

tư

4

Số lượng các dự án công ty tham gia 7

Tổng số dự án công ty tham gia 11

Nguồn Phòng đầu tư Công ty Hà Nội Sông Hồng

Qua số liệu dự án mà Công ty tham gia cho thấy tình hình thực hiện công tácđầu tư dự án tại Công ty ngày càng mạnh, các dự án Công ty trực tiếp làm chủ đầu

tư dần tăng theo thời gian và đạt hiệu quả không những về số lượng mà chất lượng

dự án cũng ngày càng được nâng cao Với các công trình tiêu biểu như: Tòa nhàhỗn hợp nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại và văn phòng cho thuê số 4 phố ChínhKinh, Thanh Xuân; Tổ hợp thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở cao tầng và biệtthự cao cấp Sơn Trà – Điện Ngọc, Thành phố Đà Nẵng Tuy nhiên, dự án mà Công

ty Hà Nội Sông Hồng chỉ tham gia thi công vẫn chiếm tỷ lệ cao, bởi công tác lập dự

án tại Công ty chưa thực sự đạt chất lượng tốt nhất, một số dự án không thể tự lậpđược và do Tổng công ty Sông Hồng giao cho thực hiện sau khi đã lập báo cáonghiên cứu khả thi Điều đó chứng tỏ một điều rằng, dù năng lực lập dự án tại Công

ty được nâng cao theo thời gian, nhưng vẫn còn gặp các hạn chế nhất định: về nhân

sự cho công tác lập dự án tại công ty không những thiếu về số lượng mà còn hạnchế về năng lực lẫn kinh nghiệm, về phương pháp lập dự án,…Chính vì thế việchoàn thiện công tác lập dự án là một tất yếu khách quan nhằm nâng cao chất lượngcác dự án đầu tư, nâng cao uy tín của công ty trong lĩnh vực xây dựng Để làm tốtđiều này cần có được sự quan tâm của các cấp lãnh đạo trong Công ty và chínhnhững cán bộ trực tiếp tham gia công tác lập dự án

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư tại Công ty

2.2.1 Nhóm nhân tố con người

Đây là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến công tác lập dự án bởi dự án đầu

tư là một tập tài liệu mô phỏng ý định của các chủ đầu tư Để có được một dự án thìphải có ý tưởng dự án, có người lập dự án, có người thực hiện thi công dự án và cóngười quản lý dự án Do đó, khi nói đến các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự

án tại Công ty thì không thể không nói đến nhân tố con người Trong công tác lập

dự án đầu tư có hai nhóm người có sự ảnh hưởng nhiều nhất đến chất lượng dự án

đó là:

- Chủ đầu tư: là người chủ sở hữu, người vay vốn hoặc người được giao nhiệm vụ

trực tiếp quản lý và sử dụng vốn để thực hiện đầu tư theo quyết định của pháp

luật Chủ đầu tư chính là người lập dự án, họ có thể thuê các công ty tư vấn lập

dự án hoặc tự lập nếu đủ năng lực chuyên môn Hiện nay, các dự án mà Công ty

Hà Nội Sông Hồng làm chủ đầu tư đều được phòng Đầu tư đảm nhiệm công táclập dự án

- Nhà tư vấn lập dự án: đó chính là các cán bộ làm công tác lập dự án tại phòng

Đầu tư của Công ty Hà Nội Sông Hồng Tất cả các dự án mà Công ty làm chủđầu tư đều do các cán bộ tại phòng Đầu tư lập Những người tham gia công táclập dự án phải am hiểu về dự án, về quy trình và sự cần thiết phải lập dự án, phải

có trình độ chuyên môn, năng lực kĩ thuật phù hợp với dự án, phải hiểu sâu vàvận dụng đúng các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành trong phân tích vàđánh giá dự án Ngoài ra do đặc điểm của lĩnh vực xây dựng có tính chất kỹthuật khá phức tạp nên các cán bộ phòng Đầu tư đều là những người có trình độĐại học và trên Đại học, tốt nghiệp từ các Trường Đại học chuyên ngành về kinh

tế và xây dựng

2.2.2 Nhân tố tổ chức

Các dự án mà Công ty lâp chủ yếu trong lĩnh vực xây dựng như xây dựng khu

đô thị mới, khu chung cư cao tầng, khu nhà ở chất lượng cao, văn phòng cho thuê,

…Các dự án này thường có vốn đầu tư lớn, thời kỳ đầu tư kéo dài, kỹ thuật tươngđối phức tạp Do vậy yêu cầu đặt ra đối với các cán bộ lập dự án là phải có sự amhiểu hiểu rộng về các lĩnh vực đầu tư xây dựng, các thông số kỹ thuật liên quan, cácvấn đề liên quan đến xây dựng; các phòng ban trong công ty phải kết hợp chặt chẽvới nhau, tránh sự nhầm lẫn, sai sót không đáng có trong tính toán nhằm tránhnhững thiệt hại cho Công ty Vì thế để dự án được lập có chất lượng đòi hỏi côngtác tổ chức, quy trình lập dự án phải rõ ràng và có sự phân định thẩm quyền tráchnhiệm giữa các bộ phận chuyên môn bảo đảm hiệu quả trong công việc

2.2.3 Cơ sở pháp lý của dự án

Đây là nhân tố đóng vai trò khá quan trọng cho phép dự án có được tiến hànhhay không và cũng là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định Bất kỳ một dự án nàođược lập bao giờ cũng phải có cơ sở pháp lý Cơ sở này có thể là các văn bản, nghịđịnh, thông tư…cho thấy việc dự án được lập có sự phù hợp với quy hoạch, chiếnlược phát triển của ngành, vùng, cũng như của Công ty

2.2.4 Công nghệ sử dụng trong quá trình lập dự án

Công nghệ là công cụ hữu dụng giúp cho người lập dự án thuận tiện hơn trong

việc trình bày dự án, đánh giá các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật của dự án, giúp người lập

dự án tiết kiệm được thời gian và công sức trong việc tính toán, phân tích độ nhạy,trình bày bảng biểu…và đảm bảo độ chính xác của các phép tính, độ tin cậy đối vớiviệc ra quyết định đầu tư Hiện nay, Công ty đã quan tâm đầu tư mua sắm máy mócthiết bị như hệ thống máy tính hiện đại, mạng internet, các hệ thống thu thập thôngtin về dự án…phục vụ cho công tác lập dự án

2.3 Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Hà Nội Sông Hồng

2.3.1 Các căn cứ lập dự án

 Căn cứ pháp lý: Bất kỳ một dự án nào được lập bao giờ cũng phải có cơ sở

pháp lý Đây không chỉ là căn cứ cho chủ đầu tư ra quyết định đầu tư mà còn làcăn cứ để ngân hàng cấp vốn cho dự án hay là không Các cơ sở này có thể là :

- Chứng cứ pháp lý về tư cách pháp nhân của Công ty Hà Nội Sông Hồng khi

- Các thỏa thuận về việc sử dụng tài nguyên, đất đai

- Các hợp đông hợp tác kinh doanh giữa Công ty với các đối tác.

 Căn cứ về quy hoạch: Các dự án đầu tư của Công ty đều dựa trên quy hoạch

phát tiển đô thị và quy hoạch xây dựng

- Quy hoạch phát triển đô thị là sự sắp xếp, bố trí các cụm dân cư tập trung trên

khu vực lãnh thổ phù hợp với chức năng hoạt động kinh tế – chính trị – xã hộicủa từng vùng, của từng địa phương Quy hoạch đô thị gắn với quy hoạch pháttriển vùng, quy hoạch phát triển ngành để xác định quy mô các điểm dân cư, khuvực hành chính, trung tâm thương mại, trung tâm chính trị Quy hoạch đô thị làcăn cứ để lập các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu đô thị… đáp ứngyêu cầu phát triển kinh tế tại mỗi địa phương trong từng thời kỳ nhất định

- Quy hoạch xây dựng là công tác bố trí mặt bằng cụ thể để thi công xây dựng một

công trình xây dựng một công trình cụ thể, một dự án cụ thể khi dự án đó đãđược cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã được cấp đất để xây dựng như: mặt bằng

xây dựng, khu hành chính, khu sản xuất, khu kho tàng, khu bảo vệ … Trên cơ sở

sơ đồ quy hoạch đó, các đơn vị thi công sẽ bố trí lực lượng xây dựng phù hợp đểtiến hành thi công xây dựng theo yêu cầu của tiến độ xây dựng dự án đã đượcphê duyệt Quy hoạch xây dựng càng cụ thể, chi tiết, quản lý mặt bằng xây dựngcàng đảm bảo, chặt chẽ thì việc triển khai thực hiện dự án càng thuận lợi

2.3.2 Quy trình lập dự án

Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một

kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặccải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất địnhtrong tương lai Quá trình soạn thảo một dự án đầu tư đòi hỏi trải qua rất nhiều côngđoạn, cấp độ và sự phối hợp của nhiều bộ phận khác nhau Công tác lập dự án ảnhhưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư sau này Chính vì vậy các dự án được lập củacông ty Hà Nội Sông Hồng luôn tuân thủ nghiêm ngặt theo quy trình sau:

Sơ đồ 2.1: Quy trình lập dự án tại Công ty Hà Nội Sông Hồng

Tìm kiếm cơ hội đầu tư Ban giám đốc, trưởng các

phòng chức năng

Phòng đầu tưLập dự án

Kiểm tra quá trình lập dự án Phòng đầu tư và các phòng ban

có chức năng

Thẩm định và phê duyệt dự án Hội đồng quản trị

Quy trình lập dự án của Công ty bao gồm 9 bước cụ thể như sau:

Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư

Đây là giai đoạn hình thành các ý tưởng về dự án Đối với Công ty lĩnh vực đầu

tư chủ yếu là đầu tư xây dựng do đó để phát hiện các cơ hội đầu tư Công ty đã xuấtphát từ các căn cứ:

Quy hoạch phát tiển kinh tế xã hội của địa phương, vùng và đất nước

Nhu cầu của thị trường nhà ở và văn phòng trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh.Những lợi thế của công ty so với các đơn vị khác trong ngành

Những kết quả về tài chính, kinh tế xã hội sẽ đạt được nếu đầu tư

Việc nghiên cứu và tìm kiếm cơ hội đầu tư thuộc trách nhiệm của ban giám đốc,trưởng các phòng chức năng trong Công ty thực hiện

Bước 2: Phê duyệt, giao nhiệm vụ

Những cơ hội đầu tư sẽ được trình lên hội đồng quản trị và Tổng giám đốc xemxét Nếu các cơ hội đầu tư có nhiều triển vọng thì Tổng giám đốc sẽ phân công côngtác lập dự án tới Phòng đầu tư

Bước 3: Thu thập tài liệu cần thiết

Sau khi nhận nhiệm vụ từ Tổng giám đốc, Trưởng phòng đầu tư sẽ tiến hành lậpnhóm soạn thảo dự án Số lượng các thành viên của nhóm phụ thuộc vào nội dung

và quy mô của từng dự án Sau khi được lập, nhóm soạn thảo sẽ tiến hành thu thậptài liệu liên quan đến dự án như: khía cạnh kinh tế, xã hội, pháp lý, thị trường sảnphẩm, giá cả nguyên vật liệu … để phục vụ công tác lập dự án đầu tư sau này

Bước 4: Lập đề cương

Các thành viên trong nhóm soạn cùng góp ý kiến để xây dựng nên đề cương của

dự án dựa vào các tài liệu đã thu thập được Đề cương của dự án bao gồm các nộidung:

Giới thiệu tổng quan về dự án

Các căn cứ để xác định đầu tư

Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án

Nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án

Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội

Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự cho dự án

Đồng thời nhóm soạn thảo sẽ dự trù kinh phí cho công tác lập dự án Kinh phícho công tác này bao gồm:

Chi phí cho việc thu thập tài liệu, thông tin liên quan đến dự án

Chi phí cho các phương tiện, máy móc thiết bị phục vụ quá trình soạn thảo dự ánChi phí trả cho cán bộ làm công tác soạn thảo dự án

Bước 5: Phê duyệt đề cương

Phòng đầu tư sẽ trình đề cương của dự án lên Tổng giám đốc phê duyệt Nếu dự

án khả thi sẽ được giao lại cho Phòng đầu tư lập dự án

Bước 6: Lập dự án

Sau khi đề cương được phê duyệt, kinh phí của dự án được phân bổ, phòng Đầu

tư sẽ tiến hành lập dự án

Bước 7: Kiểm tra quá trình lập dự án

Trong quá trình lập dự án, Phòng đầu tư sẽ trực tiếp kiểm tra quá trình lập để kịpthời điều chỉnh, bổ sung đồng thời đôn đốc các thành viên làm việc để công tác lập

dự án đúng tiến độ Ngoài ra còn có các phòng, cán bộ có liên quan, các chuyên giađánh giá chất lượng nội bộ tiến hành thực hiện chương trình đánh giá theo đúng kếhoạch và nhiệm vụ quy định sau khi lập dự án xong

Bước 8: Thẩm định và phê duyệt dự án

Hồ sơ dự án sau khi được lập sẽ trình lên Tổng giám đốc và Hội đồng quản trịthẩm định và ra quyết định có thực hiện dự án hay là không Đối với các dự án quy

mô lớn, kỹ thuật phức tạp công ty có thuê các tổ chức tư vấn thẩm định nhằm tăngtính khả thi cho dự án

Bước 9: Lưu trữ hồ sơ

Hồ sơ dự án sau khi được phê duyệt và cấp phép đầu tư sẽ được phòng tổ chức –hành chính của Công ty lưu lại phục vụ cho công tác thực hiện và kiểm tra sau này

2.3.3 Nội dung công tác lập dự án tại Công ty Hà Nội Sông Hồng

2.3.3.1 Sự cần thiết phải đầu tư

Đây là nội dung đầu tiên cần nghiên cứu khi lập dự án đầu tư Mục đích củaphần này là đánh giá một cách khái quát khung cảnh đầu tư, bối cảnh chung của nóảnh hưởng như thế nào đến dự án kể từ khi bắt đầu tới khi kết thúc dự án Tại Công

ty Hà Nội Sông Hồng nội dung nghiên cứu này tập trung vào các vấn đề quan trọngsau:

2.3.3.1.1 Mục tiêu đầu tư

Nội dung này trong báo cáo nghiên cứu khả thi của Công ty trình bày các căn

cứ để định hướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơixây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướngđầu tư

Ví dụ như trong báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà hỗn hợp nhà ở kếthợp dịch vụ thương mại và văn phòng cho thuê số 4 phố Chính Kinh có trình bàynhư sau:

- Cụ thể hoá quy hoạch của Hà Nội đến năm 2020 theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung của Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn 2050.

- Thực hiện quyết định số 74/2003/QĐ-UB ngày 17/6/2003 của UBND thành phố

Hà Nội về việc di chuyển các cơ sở sản xuất không còn phù hợp quy hoạch hoặc gây ô nhiễm môi trường ra khỏi khu vực các quận nội thành.

Ngoài ra, với sản phẩm của dự án chủ yếu là nhà ở và văn phòng cho thuê thìnội dung này sẽ được công ty trình bày xem dự án sẽ cung ứng được bao nhiêu vàquỹ nhà ở thành phố, đáp ứng nhu cầu cho thuê như thế nào, hay đóng góp vào sựphát triển của thành phố ra sao

Cụ thể dự án Tòa nhà hỗn hợp nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại và văn phòng

cho thuê số 4 phố Chính Kinh sẽ “Tạo ra một quỹ đất xây dựng nhà ở phục vụ cho chương trình nhà ở của Thành phố Hà Nội và phục vụ kinh doanh phát triển nhà.

- Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ phù hợp với tình hình phát triển kinh

tế, xã hội và quy hoạch tổng thể Tạo tiền đề hình thành một khu dân cư có hạ tầng

kỹ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước đồng bộ… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư và giải quyết phần nào về chính sách nhà ở cho Thành phố Hà Nội.

- Góp phần hoàn thiện hạ tầng khu đô thị, đảm bảo cho khu đô thị mới quận Thanh Xuân khang trang, hiện đại, môi trường xanh sạch đẹp”.

Mục tiêu của dự án chỉ ra sự cần thiết của dự án, sự phù hợp của dự án đối vớiquy hoạch phát triển của thành phố, đáp ứng nhu cầu cấp thiết của thị trường Từ đóthấy được việc đầu tư dự án là cần thiết và hợp lý, đây cũng là một trong những cơ

sở để dự án có thể nhận được tài trợ vốn và cấp giấy phép đầu tư

2.3.3.1.2 Phân tích thị trường sản phẩm của dự án

Đây là nội dung có vai trò quan trọng và ý nghĩa hết sức to lớn Nghiên cứu thịtrường giúp người soạn thảo dự án phân tích đánh giá cung cầu thị trường ở hiện tại

và dự báo cung cầu thị trường trong tương lai về sản phẩm của dự án Kết quảnghiên cứu thị trường cho phép người soạn thảo đi đến xác định qui mô đầu tư chothích hợp

Các dự án của Công ty chủ yếu là các công trình xây dựng nhà ở, chung cư caotầng, văn phòng cho thuê Chính vì vậy khi phân tích thị trường của dự án thì xemxét kỹ về cung cầu văn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực tếvùng dự án

Cụ thể trong dự án án Dự án tòa nhà hỗn hợp 254 Thụy Khuê thì nhu cầu thị

trường sản phẩm được phân tích như sau: Hà Nội là một trong những thành phố chịu sức ép rất lớn của nhu cầu nhà ở đô thị Là một thủ đô lớn và hiện đại nhưng điều kiện không gian sống của người dân đô thị vẫn chưa thật sự đảm bảo Diện tích ở bình quân trên đầu người là một trong những chỉ số đánh giá mức độ phát triển xã hội và là chỉ tiêu quan trọng trong kế hoạch đảm bảo an sinh xã hội Tuy nhiên xét trong các quận nội thành thì hiện tại Hà Nội lại đang là thành phố có diện tích bình quân đầu người thấp nhất cả nước, có tới 30% dân số thủ đô sống trong không gian khoảng 3m2/người Mục tiêu của Hà Nội đến năm 2015 là đạt được bình quân diện tích trên đầu người trong khu vực đô thị là 8m2/người Để đạt được chỉ tiêu đó, Hà Nội sẽ phải đẩy mạnh nguồn cung cấp nhà ở, đáp ứng nhu cầu

ngày càng cao của người dân.

Đánh giá về nhu cầu thị trường của dự án Theo nhận định của công ty Bất động sản như CRBE, Savill, thị trường nhà ở chung cư ở Hà Nội nửa cuối năm

2010 và các năm tiếp theo có những đặc điểm như sau:

 Xu hướng nguồn cầu: Thời điểm hiện tại, nhu cầu nhà ở chung cư đang chững lại do tâm lý thận trọng, chờ đợi diễn biến thị trường của các nhà đầu tư khi Nghị định 71/2010/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư 16/2010/TT – BXD quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của nghị định 71 được ban hành Tuy nhiên, khi các văn bản pháp quy này được áp dụng rộng rãi trên thực tế, Đồ án Quy hoạch Hà Nội được phê duyệt, nhu cầu nhà ở chung cư sẽ tiếp tục tăng cao trong trung hạn Mặt khác, theo Nghị quyết 23/NĐ – CP phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 4/2010, Chính phủ đặt ra mục tiêu hạ lãi suất lãi vay xuống 12-13% từ đó nới lỏng hoạt động cho vay mua nhà, tăng nhu cầu nhà ở chung cư Cùng với sự phục hồi của nền kinh tế, một lượng lớn doang nghiệp được thành lập và sự mở rộng qui mô của các doanh nghiệp hiện tại sẽ thúc đẩy nhu cầu mua, thuê văn phòng và dịch vụ thương mại nhanh Tuy nhiên nhu cầu căn hộ, văn phòng và diện tích kinh doanh dịch vụ thương mại hạng trung và bình dân được kỳ vọng có tốc độ tăng cao hơn so với hạng cao cấp, hạng sang do giá cả vẫn là yếu tố

có ảnh hưởng quan trọng tới việc lựa chọn loại sản phẩm bất động sản.

 Xu hướng nguồn cung: Theo thông báo kết luận của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng tại cuộc họp thường trực Chính phủ về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh vàng số 369/TB – VPCP, từ 30/3/2010, các sàn giao dịch vàng sẽ phải chấm dứt hoạt động Các nhà đầu tư sẽ quay trở về với kênh đầu tư bất động sản bởi đây vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn Do đó, tỷ lệ vốn đầu tư rót vào thị trường bất động sản sẽ tăng mạnh, tạo đà thúc đẩy sự phát triển của nguồn cung bất động sản trên thị trường Với sự phục hồi kinh tế toàn cầu, tiến bộ trong lĩnh vực phát triển thị trường chứng khoán và cơ sở hạ tầng, lượng các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực bất động sản năm nay và các năm tiếp theo sẽ gia tăng Theo báo cáo của CBRE, tổng nguồn cung thị trường nhà ở tại Hà Nội đã tăng 20% trong giai đoạn 2005 – 2009 Savills cũng dự đoán từ năm 2010 đến năm 2012 sẽ

có khoảng 12.650 căn hộ đi vào hoạt động, chưa kể một lượng nhất định căn hộ từ các dự án riêng lẻ, dự án khu đô thị mới cũng sẽ được tung ra thị trường cùng thời điểm đó.

Tuy nhiên, nội dung nghiên cứu thị trường tại Công ty hiện nay còn sơ sài,chưa tiến hành phân khúc thị trường và xác định thị trường mục tiêu Việc dự báonhu cầu thị trường chủ yếu sử dụng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia mà chưa ápdụng các phương pháp khác như dự báo nhu cầu thị trường bằng phương phápngoại suy thống kê, bằng mô hình hồi qui tương quan, bằng hệ số co giãn cầu hayphương pháp định mức Đây là một hạn chế rất lớn cần hoàn thiện trong công táclập dự án tại công ty thời gian tới.

2.3.3.1.3 Căn cứ pháp lý

Đây chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: vănbản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹthuật Thông thường khi lập dự án Công ty dựa vào những căn cứ sau:

Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án Đây là các quyết định của

nhà nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyếtđịnh của Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất;chỉ thị của Bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với cáccông trình xây dựng nhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thihành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nướcgiao đất, cho thuê đất,…

Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: Luật

Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ4; Nghị định số 12/2009/NĐ - CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình Nghị định số 209/2004/NĐ - CP ngày16/04/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình; Nghị định số 49/2008/

NĐ - CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều củaNghị định số 209/2004/NĐ - CP ngày 16/4/2004 về quản lý chất lượng côngtrình; Nghị định số 112/2009/NĐ – CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản

lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày23/06/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhàở…

Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng

với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kếtcấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,…

Các hợp đồng kinh tế, các hợp đồng ủy quyền giữa công ty Hà Nội Sông Hồng

với các đối tác

2.3.3.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật

Do đặc điểm của các dự án được lập tại Công ty là các dự án đầu tư xây dựngcho nên nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án được coi trọng nhất vànghiên cứu kỹ nhất trong công tác lập dự án Nội dung phân tích kỹ thuật tại Công

ty tập trung vào nghiên cứu các vấn đề sau:

2.3.3.2.1 Quy mô dự án và hình thức đầu tư

Trong nội dung này, cán bộ lập dự án sẽ trình bày về tổng diện tích khu đất dự

án, hình dáng công trình, số căn hộ, số tầng cao… tuy nhiên nội dung này thườngchỉ đưa ra khái quát chứ không cụ thể chi tiết Ví dụ trong dự án Tổ hợp Trung tâmthương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở cao tầng và biệt thự cao cấp Sơn Trà – Điện

Ngọc, thành phố Đà Nẵng quy mô dự án được xác định: Tổng diện tích đất 33.894

m 2 , trong đó 63 căn biệt thự: 17.394 m 2 , 2 tòa tháp đôi: 12.529 m 2 (mỗi tòa 35 tầng) Hay trong dự án Dự án tòa nhà hỗn hợp Vĩnh Quỳnh – Thanh Trì – Hà Nội quy mô dự án được xác định: Diện tích khu đất 2.992 m 2 , tầng cao 19 tầng + 1 tầng hầm, tổng diện tích sàn: 27.000 m 2

Các dự án của Công ty chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cho nên các phương

án lựa chọn chủ yếu là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuậttheo quy hoạch chi tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt

2.3.3.2.2 Nghiên cứu địa điểm khu vực xây dựng dự án

Trong phần này, cán bộ lập dự án sẽ tiến hành xem xét địa điểm vị trí xây dựngcông trình, điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng cơ sở hạ tầngcủa địa điểm xây dựng dự án Đây là nhân tố ảnh hưởng lớn đến quá trình xây dựngcông trình và chất lượng công trình dự án sau này Trong báo cáo nghiên cứu khảthi của Công ty thường trình bày nội dung này như sau:

Mô tả vị trí: Tọa độ địa lý địa điểm đặt công trình Ranh giới, quan hệ của địađiểm với quy hoạch chung (phần này thường được mô tả trên bản đồ) Ví dụ dự

án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội có vị

trí cụ thể như sau:

+ Phía Bắc giáp dân cư phường Nhân Chính.

+ Phía Đông giáp dân cư phường Thượng Đình.

+ Phía Tây giáp phố Chính Kinh.

+ Phía Nam giáp công ty Lương thực cấp 1 Lương Yên, Công ty Vận tải Lào và Chợ Thượng Đình

Nghiên cứu điều kiện tự nhiên bao gồm nghiên cứu về điều kiện khí hậu, đặcđiểm địa chất thủy văn

+ Khí hậu: trình bày về chế độ nhiệt, chế độ ẩm, chế độ mưa, chế độ gió

+ Địa chất, thủy văn: trình bày về các lớp đất, mực nước dưới đất…

Ví dụ dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng

cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, Hà

Nội có điều kiện tự nhiên như sau:

+ Điều kiện khí hậu: Khu vực này mang đặc điểm khí hậu chung của khu vực Thành phố Hà Nội, cụ thể chia làm 2 mùa rõ rệt:

Mùa nóng: Từ tháng 4  tháng 10, hướng gió chủ đạo là Đông Nam Nhiệt độ cao nhất trong mùa hè lên đến 30 0 C  39 0 C Mùa nóng đồng thời cũng là mùa mưa Mùa mưa bão tập trung cao nhất và tháng 7  tháng 9 Lượng mưa trung bình hàng năm là 1.670mm Số ngày mưa trung bình trong năm là 147 ngày.

Mùa lạnh: bắt đầu từ tháng 11  tháng 3 năm sau Hướng gió chủ đạo là hướng Đông Bắc Mùa này có khí hậu khô hanh, nhiệt độ trung bình là 20 0 C  23 0 C, thấp nhất có lúc xuống 3 0 C 8 0 C Độ ẩm trung bình hàng năm là 84,5%, đôi lúc lên đến 100%.

+ Đặc điểm địa chất – thủy văn

Khu đất nghiên cứu nằm trong vùng địa mạo thềm bồi tích của bờ phải sông Hồng, nhìn chung địa hình khu vực khá bằng phẳng Mực nước dưới đất ổn định ở

độ sâu 1,5m  1,7m Nước chủ yếu là nước ngầm tích tụ trong các lớp trầm tích, sét pha, cát, cuội sỏi với trữ lượng lớn Tuy nhiên do khu vực nằm cạnh sông Lừ nên việc thoát nước khá thuận lợi Căn cứ theo tài liệu thu thập ngoài thực địa kết hợp với kết quả phân tích các mẫu đất trong phòng thí nghiệm có thể phân chia địa tầng nền công trình thành 8 lớp đất chính.

Hiện trạng sử dụng đất: chính là mục đích sử dụng hiện tại của khu đất xây dựng

dự án

Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật bao gồm một số nội dung chủ yếu như: đường xá,

điện nước, thoát nước, thông tin liên lạc.

Việc nghiên cứu địa điểm dự án sẽ giúp các cán bộ lập dự án thấy được nhữngthuận lợi và khó khăn, từ đó đưa ra được giải pháp thực hiện dự án

2.3.3.2.3 Giải pháp xây dựng công trình

Phần lớn những dự án Công ty lập giải pháp xây dựng được chia thành 3 phầnriêng là giải pháp về quy hoạch, giải pháp về kiến trúc, giải pháp về kỹ thuật Vì đây

là nội dung quan trọng trong nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật nên nội dung này sẽ docán bộ chuyên trách tại phòng kế hoạch kỹ thuật nghiên cứu sau đó cán bộ lập dự án

sẽ trình bày vào báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án Nội dung cụ thể từng phầnnhư sau:

2.3.3.2.3.1 Giải pháp về quy hoạch tổng mặt bằng

Phần này các cán bộ lập dự án của công ty trình bày về quy hoạch tổng mặt bằng

dự án như: khoảng cách giữa các công trình, độ dốc thoát nước, sự phù hợp với yêucầu giải pháp nền móng, bảo đảm độ bền chắc của công trình

Ví dụ dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng

cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh có quy hoạch tổng mặt bằng như sau: Công trình được bố trí nằm giữa ô đất, có khoảng lùi so với đường chỉ gới đỏ phố Chính Kinh

là 6m Các mặt còn lại của công trình có khoảng lùi trung bình so với ranh giới đất

là 5,4 m đối với các tầng 1 – 12 và 8,2m đối với các tầng từ 13 trở lên Như vậy xung quanh công trình sẽ có đường giao thông nội bộ kết hợp cây xanh cảnh quan

và cũng đóng vai trò là đường dành cho xe cứu hỏa tiếp cận khi xảy ra sự cố hỏa hoạn.

Sản phẩm các dự án tại Công ty chủ yếu là nhà cao tầng cho nên việc bố trí cáccông trình cần đảm bảo được các yêu cầu về an toàn (chống cháy, chống nổ), cácyêu cầu về bảo vệ môi trường, các yêu cầu bảo vệ các công trình hiện có

Giải pháp kiến trúc của toàn bộ tập thể hạng mục công trình: các giải pháp kiếntrúc hạng mục phải hài hòa về hình khối và mặt bằng cho cả tập thể các hạngmục nằm trong tường rào dự án.

Giải pháp kiến trúc phải giải quyết mối quan hệ hài hòa giữa công trình xâydựng với cảnh quan xung quanh

Ví dụ dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng chothuê tại số 4 phố Chính Kinh có giải pháp về kiến trúc như sau:

Công trình bao gồm 21 tầng + hai tầng hầm trong đó:

+ 02 tầng hầm cao 3 m dành cho để xe và các không gian kỹ thuật;

+ 03 tầng đế, trong đó tầng 1 cao 5,1 m dành cho sảnh khối văn phòng, sảnh khu chung cư và không gian dịch vụ thương mại, phòng sinh hoạt cộng đồng; tầng 2 cao 3,6m không gian dịch vụ thương mại; tầng 3 cao 3,6m sử dụng cho khối văn phòng;

+ 01 tầng kỹ thuật cao 3,3m sẽ là nơi bố trí các hệ thống kỹ thuật cần thiết của tòa nhà;

+ Từ tầng 4 đến tầng 20 cao 3,3m là các căn hộ để ở;

+ Từ tầng 21 đến tầng áp mái cao 6,6m là căn hộ thông tầng.

Tầng áp mái, có kỹ thuật thang máy, bể chứa nước sinh hoạt, bể nước PCCC và phần kỹ thuật mái.

2.3.3.2.3.3 Giải pháp về kỹ thuật

Đây là nội dung quan trọng nhất trong nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật Trongphần này cán bộ lập dự án sẽ trình bày các giải pháp kỹ thuật về kết cấu công trình,các giải pháp về kỹ thuật cấp nước, cấp điện, cấp gas, thông gió, thông tin liên lạc,truyền hình, PCCC…Cụ thể như sau:

 Giải pháp về kết cấu

Kết cấu công trình cần đảm bảo yêu cầu an toàn tuyệt đối nên được nghiên cứutính toán tỉ mỉ, đảm bảo độ chính xác cao Căn cứ tính chất, qui mô công trình vàđiều kiện địa chất công trình mà Công ty đưa ra các giải pháp kết cấu về phần móng

và phần thân cho phù hợp Ví dụ dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụthương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh đưa ra giải pháp chokết cấu công trình như sau:

Giải pháp kết cấu móng: Công ty chọn giải pháp móng cho công trình là móng

cọc khoan nhồi, đường kính cọc 1200mm Mũi cọc khoan nhồi được cắm và lớp

đất số 8 (cuội sỏi đa màu, trạng thái rất chặt), chiều dài cọc vào khoảng 44m (tính từ cốt tự nhiên), mũi cọc được cắm vào lớp đất số 8 một đoạn không nhỏ hơn 2,5m Thông qua tính toán dự tính sức chịu tải của một cọc đơn như sau: + Cọc khoan nhồi đường kính 1200mm: 750 tấn/cọc.

+ Dầm móng có kích thước 600 x 1200.

+ Tường vây tầng hầm dày 600mm Chiều dài tấm tường vây khoảng 18m; mũi tấm tường được cắm vào lớp số 3 (Cát hạt mịn, màu xám ghi, trạng thái chặt vừa, đôi chỗ xốp).

+ Sàn hầm tầng 2 (cốt – 6,300m) bêtông cốt thép dày 400m

Giải pháp kết cấu phần thân: giải pháp thiết kế kết cấu phần thân được sử

dụng là hệ kết cấu khung gồm cột, dầm sàn BTCT thông thường đổ tại chỗ kết hợp hệ vách cứng tại các vị trí thang máy và thang bộ.

Các cấu kiện cơ bản như sau:

+ Sàn BTCT dầy 200mm cấu tạo 2 lớp thép cho các tầng điển hình.

+ Các ô sàn của khu vực WC sẽ được bố trí hạ cốt sàn và có dầm phụ, chiều dày sàn tại các khu vực này là 150mm.

+ Hệ cột BTCT có tiết diện 1200x1200 -> 1100x1000 -> 1100x800

+ Hệ vách lõi thang máy có chiều dầy 350mm -> 450mm.

+ Dầm chính có tiết diện 800x600, 350x800mm, 250x800 dầm phụ tiết diện 220x400.

 Giải pháp kỹ thuật

Trong phần này thường trình bày cụ thể các giải pháp kỹ thuật cấp thoát nước,cấp điện, thông gió và điều hòa không khí, thông tin liên lạc…Tùy từng dự án màcán bộ lập dự án sẽ trình bày các giải pháp cho phù hợp nhất

Về cấp thoát nước

Việc cung cấp nước cần xem xét đến nguồn cung cấp nước trong khu vực đặt dự

án, sau đó các cán bộ lập dự án sẽ tính toán nhu cầu nước cần thiết cho dự án từ đóđưa ra giải pháp cung cấp nước

Ví dụ giải pháp cấp nước dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thươngmại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh như sau:

+ Nguồn nước: Nước cấp cho công trình lấy từ đường ống cấp nước của thành phố Căn cứ công văn số 604/CV/NS-TT ngày 05/08/2010 của Công ty Kinh doanh nước sạch về việc thỏa thuận cấp nước cho dự án.

+ Vì nguồn nước không bảo đảm cung cấp nước cho công trình về mặt lưu

lượng và áp lực, cho nên trong công trình dự kiến xây dựng bể chứa nước dự trữ và trạm bơm tăng áp.

Bể chứa nước sinh hoạt với dung tích 450 m 3 bố trí ngầm ở dưới tầng hầm bảo đảm dự trữ nước cho nhu cầu sinh hoạt trong 1 ngày và nhu cầu chữa cháy trong 3 giờ.

Trạm bơm có 2 máy bơm sinh hoạt: 1 máy làm việc, 1 máy dự phòng.

+ Từng căn hộ sẽ được trang bị đồng hồ đo nước phục vụ cho công tác quản lý

hệ thống cấp nước, vị trí đồng hồ đặt ở buồng kỹ thuật ngoài sảnh thang Tất cả các đường xuống các tầng đều lắp van khoá và rắc co, van phải chịu được áp lực 1.034 Kpa, ống cấp đi ngầm trong tường và dưới lớp gạch sàn.

+ Hệ thống cấp nước chữa cháy do cơ quan chuyên ngành phòng cháy chữa cháy thiết kế.

Giải pháp thoát nước cung được nghiên cứu tính toán thiết kế theo hệ thống Hệ

thống này bao gồm thoát nước thải sinh hoạt, nước thải khu vệ sinh, nước mưa

Ví dụ giải pháp thoát nước dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụthương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh như sau:

Hệ thống thoát nước của công trình được thiết kế 3 mạng độc lập gồm mạng thoát nước rửa, mạng thoát nước từ các xí, tiểu và mạng thoát nước mưa Các ống đứng và ống ngang thoát nước chính cùng các phụ tùng kèm theo đồng bộ là ống nhựa uPVC chịu áp lực công tác > 12 kg/cm 3

Yêu cầu chiếu sáng cho các khu vực: Công trình sử dụng chiếu sáng chung đồng đều, ngoài ra còn chiếu sáng sự cố khu tầng hầm, hành lang các khối nhà theo tiêu chuẩn thiết kế sau đây dùng chung cho các khu vực.

 Hành lang : 100 - 150 Lux

 Khu thương mại : 150 - 200 Lux

 Khu vệ sinh : 100 - 150 Lux

 Các phòng máy : 100 - 150 Lux

Về hệ thống thông gió và điều hòa không khí

Hệ thống thông gió được thiết kế trên cơ sở phối hợp đầy đủ các hạng mục:thông gió cho bãi đỗ xe tầng hầm, thông gió nhà vệ sinh, thông gió tăng áp thang bộthoát nạn, thông gió hút khói hành lang, sảnh thang, thông gió cấp khí tươi

Hệ thống điều hòa không khí thiết kế trên cơ sở bản vẽ của các phòng cũng như

cả tòa nhà sao cho chi phí sử dụng hợp lý

Ví dụ dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòngcho thuê tại số 4 phố Chính Kinh có thiết kế hệ thống điều hòa và thông gió nhưsau:

Hệ thống điều hoà không khí phục vụ cho các cửa hàng là điều hoà không khí VRV (VRF) Các dàn lạnh kiểu âm trần nối ống gió kết nối với dàn nóng cấp lạnh vào phòng Hệ thống VRV sẽ được kết nối điều khiển trung tâm để có thể kiểm soát

và điều chỉnh các chế độ làm việc của từng dàn lạnh cũng như việc tính toán chi phí sử dụng cho từng gian hàng một cách dễ dàng.

Khối căn hộ chỉ thiết kế điều hoà nhằm mục đích hướng dẫn cho chủ căn hộ sau này lắp đặt dễ dàng, đảm bảo mỹ quan công trình Điều hoà cho căn hộ được tính toán để dự trữ nguồn điện từ công trình, đi dây chờ tới vị trí lắp dàn nóng và dàn lạnh, vị trí kết nối ống thoát nước ngưng cho toàn công trình Máy điều hoà cho căn hộ không được tính vào giá thành của căn hộ.

Hệ thống chống sét và phát xạ sớm

Hệ thống này bao gồm đầu thu sét, cáp dẫn sét, hệ thống nối đất chống sét Hệ

thống này tuân theo tiêu chuẩn chống sét hiện hành của Bộ Xây Dựng và tiêu chuẩn

để tích trữ các điện tích trong bầu hình trụ sẽ thu năng lượng từ vùng điện trường xung quanh trong thời gian giông bão khoảng từ 10 tới 20.000 v/m

+ Cáp dẫn sét: hai đường cáp đồng bện dẫn sét đảm bảo khả năng dẫn sét nhanh chóng an toàn cho công trình, cáp thoát sét với diện tích cắt ngang là 70

mm 2 Cách 1,5m có một bộ kẹp định vị cáp thoát sét

+ Hệ thống nối đất chống sét: Cọc nối đất bằng thép bọc đồng 16 dài 2,4m chôn cách nhau 3,0m và liên kết với nhau bằng băng đồng trần 25x3mm Đầu trên của cọc được đóng sâu dưới mặt đất 1,0m và băng đồng trần được đặt trong các rãnh 0,5m sâu 1,10m

Giải pháp điện nhẹ và viễn thông

Đây là hệ thống mạng điện thoại, mạng truyền hình, mạng máy tính, hệ thốngcamera IP của toàn bộ khu nhà Ví dụ các giải pháp này tại dự án Toà nhà hỗn hợpNhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinhnhư sau:

 Hệ thống mạng điện thoại bao gồm: Mạng cáp dẫn từ ngoại vi vào phòng kỹ thuật tầng 1 đến các tủ rack và hộp cáp tầng Mạng cáp dẫn từ hộp cáp tầng tới các thuê bao

 Hệ thống mạng máy tính công trình được thiết kế bao gồm :

 Hệ thống mạng được kéo từ nhà cung cấp dịch vụ tới bàng cáp quang hoặc cáp đồng tới tủ trung tâm đặt tại tầng 1 khi khách hàng tại các tầng dịch