Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá thế kỷ

Với mong muốn hoànthiện phương pháp và quy trình định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ và thấy được sự cần thiết của công tác định giá bất động sản trong nền kinh tếnên e

Thị Đào đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt thời gian thực hiện khóa luậnnày.

Ngoài ra, em cũng mong muốn thông qua khóa luận này, gửi lời cám ơn sâusắc đến các thầy cô giáo đang giảng dạy tại trường Học viện Ngân hàng, nhữngngười đã trực tiếp truyền đạt cho em các kiến thức về kinh tế từ những môn học cơbản nhất, giúp em có được một nền tảng về chuyên ngành học như hiện tại để có thểhoàn thành đề tài nghiên cứu này

Bên cạnh đó, em xin cảm ơn các anh chị trong phòng nghiệp vụ của Công ty

cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã tạo điều kiện, giúp đỡ cũng như cung cấp số liệu,thông tin và tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian làm khóa luận

Em xin chân thành cảm ơn !

Hà Nội, ngày 18 tháng 5 năm 2016

Sinh viên

Phạm Hồng Vân

dẫn, kết quả nêu trong khóa luận đều có nguồn gốc rõ ràng và trung thực, xuất phát

từ tình hình thực tế của Công ty

Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này

Hà Nội, ngày 18 tháng 5 năm 2016

Sinh viên

Phạm Hồng Vân

1.1.1.Khái niệm bất động sản 3

1.1.2.Đặc điểm cơ bản của bất động sản 5

1.1.3 Phân loại bất động sản 6

1.2 Khái quát chung về định giá bất động sản 11

1.2.1 Khái quát về giá trị bất động sản 11

1.2.2 Khái niệm định giá bất động sản 16

2.1.2 Kết quả kinh doanh của công ty thẩm định giá Thế Kỷ 36

2.2 Thực trạng về việc áp dụng nội dung quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ 38

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản tại Công

3.3 Một số kiến nghị với cơ quan có liên quan 68

3.3.1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước 68

3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính 69

Ký hiệu viết tắt Tên đầy đủ

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ

Sơ đồ 2.1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty thẩm định giá Thế Kỷ 36Biểu đồ 2.1.2: Tốc độ tăng trưởng về giá trị tài sản TĐG 37

LỜI MỞ ĐẦU

1.Lý do chọn đề tài

Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, xu hướng toàn cầu hóa nền kinh tếthế giới càng diễn ra mạnh mẽ và nhanh chóng, cuốn hút tất cả các quốc gia các dântộc trên địa cầu, vì vậy Việt Nam phải tìm cho mình một hướng đi đúng đắn, phùhợp với tình hình phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhànước…

Như một nhu cầu cấp thiết trong việc vận hành nền kinh tế xã hội, ngành thẩmđịnh giá Việt Nam đã ra đời và từng bước đi vào cuộc sống Có thể nói rằng, ngànhthẩm định giá Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với các nướctrên thế giới, nhưng hiện tại đã và đang phát triển về chiều sâu và rộng Có thể coithẩm định giá là một trong những công cụ góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanhcủa các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khảnăng cạnh tranh…

Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giánói chung và thẩm định BĐS nói riêng cũng gặp nhiều bất cập Giới đầu tư nướcngoài đánh giá thị trường BĐS Việt Nam còn non trẻ và mới ở giai đoạn đầu của sựphát triển Trong khi đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường “đầu vào”của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế thị trường

Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay em đang được thực tập tạicông ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ, thấy được những hạn chế còn tồn tại trongquy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty Với mong muốn hoànthiện phương pháp và quy trình định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế

Kỷ và thấy được sự cần thiết của công tác định giá bất động sản trong nền kinh tếnên em quyết định chọn đề tài:

“ Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Thế Kỷ”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống, khái quát những vấn đề lý luận chung, nghiên cứu quy trình vàphương pháp định giá BĐS trên lý thuyết

Làm rõ thực tế áp dụng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty

Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ và đánh giá được thực trạng về quy trình và phươngpháp định giá bất động sản tại công ty, thấy được những bất cập còn tồn tại trongcông tác định giá bất động sản

Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình và phương pháp địnhgiá bất động sản tại công ty thẩm định giá Thế Kỷ

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp định giá bất động sản tạicông ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu:

Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử

Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp dựa trên số liệu thực tế doCENVALUE cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp vụ định giá tại công ty

Kế thừa kết quả nghiên cứu từ các công trình nghiên cứu từ các công trìnhnghiên cứu về định giá bất động sản trước đó

5 Kết cấu khóa luận

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung khóaluận bao gồm 3 phần:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung vè nội dung quy trình và phương

pháp định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng về việc áp dụng nội dung quy trình và phương pháp

định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Thế Kỷ hiện nay

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động

sản tại công ty thẩm định giá Thế Kỷ

Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo công ty cổ phần thẩm định giá Thế

Kỷ, cũng như các anh chị phòng Định giá tài sản đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quátrình thực tập, cung cấp số liệu cũng như khảo sát thực tế

Em cũng xin cảm ơn cô Nguyễn Thị Đào bộ môn Phân tích tài chính doanhnghiệp 1 đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận này

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ NỘI DUNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Khái quát về bất động sản.

- Các tài sản gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 đươc quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai,nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xâydựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế 2005 thì Bất động sản được định nghĩa

là đất đai và công trình do con người tạo ra gắn liền với đất

Từ những khái niệm nêu trên có thể quan niệm Bất động sản đứng dưới cácquan điểm sau đây:

Thứ nhất: BĐS trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ là

nó không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài Chúng ta coi tài sản là BĐS khi cócác điều kiện sau đây:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của

nó không thay đổi

- Tồn tại lâu dài

Từ đó có thể cho thấy rằng tài sản là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và

các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản gắn liền với đất đai là BĐS khichúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đikhi tách ra khỏi đất đai.

Thứ hai: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dờiđược, do vậy BĐS có tính cố định về vị trí Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐSgắn liền với từng lợi ích cụ thể Yếu tố vị chí không chỉ được xác định bằng các tiêuthức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bằng khoảng cáchđến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng nhưtrung tâm thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận.Đồng thời cũng do đặc điểm trên lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tốvùng và khu vực Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá được tác độngcủa yếu tố vị trí lên giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kinh tế xã hội

và điều kiện môi trường Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị BĐS sẽ thayđổi theo

Thứ ba: BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt giữaBĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc,khác nhau về hướng, khác nhau về quang cảnh và ngoại cảnh Bởi vậy giá trị BĐScủa từng BĐS cũng khác biệt cần phải chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể BĐS,không thể đánh giá, so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

Thứ tư: BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô diện tích bề mặt dogiới hạn về diện tích đất đai và do yếu tố về vị trí quyết định, điều này dẫn đến sựkhan hiếm về BĐS Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theochiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó về lâu dàigiá trị BĐS luôn có xu hướng tang, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triểnhoặc những khu vực có tiềm năng phát triển

Thứ năm: BĐS là loại tài sản chịu ảnh hưởng mạnh của các BĐS liền kề vàchịu tác động rất mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Khi định giá BĐScần phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời

Ngoài ra BĐS còn là còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét

cả trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS Bởi vậy khi đánh giá

giá trị BĐS cần phải xem xét và tính toán các chi phí kết tinh trong quá trình hìnhthành BĐS và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS.

1.1.2.Đặc điểm cơ bản của bất động sản.

- Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm

cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dờiđược của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể

cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐSkhó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau

kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế

- Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xemnhư không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vìvậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tếchấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí

sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dàihơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu củavật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục antoàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nângcấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổithọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cáccông trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS

trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sựhấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sửdụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãnnhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hànghoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thờigian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoáthông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia làrất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu

tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phốinhu cầu và hình thức BĐS

Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giátrị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau

b) Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình

Gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dòi không đáng kể (Chung cư tại các KĐTM, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho

thuê…);

- Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng;

- Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông;

Các công trình này phải được đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

c) Các tài sản khác gắn nền với đất đui

Gồm:

- Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

- Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

- Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;

- Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất (hầm lò…)

d) Ngoài ra, còn có các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng được coi là BĐS như máy bay, tầu biển, tầu hoả Vì:

- BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không thể di dời được; Các BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất, mà đất đai cố định về vị trí, về không gian và diện tích; Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến giá trị và giá cả BĐS, khả năng sinh lợi và môi trường đầu tư kinh doanh;

- BĐS là hàng hoá có tính bền vững, lâu dài ví dụ: Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, công trình văn hoá, các toà nhà có độ tuổi rất cao, hàng trăm, hoặc thậm chí hàng ngàn năm đã qua;

- Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm;

- Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

- Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá;

- Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

* Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai và công trình kiến trúc

1 Đất đai ‘

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại như sau:

a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng;

- Đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

b) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại

- Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị);

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm);

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng (gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ);

- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

- Đất làm nghĩa trang, nghía địa;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

c) Nhóm đất chưa sử dụng{bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng)Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng hoặc vị trí

2 Công trình kiến trúc

- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán, gồm:

+ Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta

có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến IV

+ Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính, như: Cột, móng, dầm, sàn, tường… mà người ta phân chia nhà ở thành 4 cấp (cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm, cấp II có niên hạn sử dụng trên 50 nãm; cấp III có niên hạn sử dụng trên 20 năm; cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20 năm)

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, như nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp

- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại, như cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…

- Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 – 5sao

- Công trình kiến trúc khác, như nhà thờ, bệnh viện, trường học…

* Phân loại theo tính chất đầu tư

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…

Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phứctạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này

có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bển vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại

đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

b) BĐS không đầu tư xảy dipìg: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…

c) BĐS đặc hiệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của loại BĐSnày là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Ghi chú: Khi đầu tư KDBĐS, có thể phân loại như sau:

* Phân loại theo tính chất, đặc điểm của BĐS được đầu tư:

- Đầu tư kinh doanh nhà ở: Nhà liền kề, nhà biệt thự, chung cư;

- Đầu tư kinh doanh văn phòng;

- Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại;

- Đầu tư kinh doanh khách sạn;

- Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái;

- Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp;

- Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên

* Phân chia theo hình thức giao dịch:

- Đầu tư xây dựng ra các BĐS để

bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Thuê nhà CTXD để cho thuê lại;

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã

có hạ tầng;

- Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có hạ tầng để cho thuê lại

* Phân loại theo hình thức đầu tư BĐS bao gồm:

- Theo chủ đầu tư và hình thức pháp lý của việc đầu tư KDBĐS được phân thành các loại sau:

+ Các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan quản lý của Nhà nước;

+ Các doanh nghiệp KDBĐS: Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công

ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân;

+ Hợp tác xã;

+ Cá nhân, hộ gia đình

- Theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS có:

+ Đầu tư từ nguồn vốn của Nhà nước;

+ Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp;

+ Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài;

+ Nguồn vốn tín dụng;

+ Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác

* Phân loại theo khả năng phát triển

Theo khả năng phát triển, BĐS gồm 2 loại:

- BĐS có khả năng phát triển;

- BĐS không có khả năng phát triển

Việc phân chia BĐS theo các loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý TTBĐS phù hợp với điều kiện kinh

tế - xã hội của nước ta

1.2 Khái quát chung về định giá bất động sản

1.2.1 Khái quát về giá trị bất động sản.

1.2.1.1 Khái niệm giá trị bất động sản.

Theo lý thuyết của kinh tế thị trường “Giá trị tài sản, hàng hoá, dịch vụ biểuhiện bằng tiền về những lợi ích mà chúng mang lại cho chủ thể nào đó tại một thờiđiểm nhất định Trong kinh tế thị trường, giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ đượctạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tínhkhan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trịthị trường của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ không tồn tại

Biểu hiện của giá trị trong nền kinh tế thị trường là số tiền ước tính của hànghoá dịch vụ tại một thời điểm trên một thị trường nhất định

Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sảnđều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch muabán

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giáchuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP)trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất củamột bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điềukiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành

xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu

tố kích thích thái quá Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải cóthông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua báncông khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị traođổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựatrên những thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giá trị đầu tư, cóthể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự

và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi íchkinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phầnthưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra

Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắpnhững thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyếnkhích Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tươngđối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giátích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư

Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bấtđộng sản Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và khônghẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵnsàng trả

Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệuđồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu Và như vậy giátrị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra Ngôi nhà này

có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trênthị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi Như vậy,

giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơnkhoảng 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn.

Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức làchi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó

Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏahoạn, lụt lội đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà

Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâmđến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà giá trị có thể bảo hiểm thường không liênquan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phátsinh Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế Giátrị thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường

Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trịhoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệptrên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản

1.2.1.2 Cơ sở giá trị bất động sản.

Định giá BĐS thực hiện trên cơ sở 2 loại giá trị đó là: giá trị thị trường và giátrị phi thị trường Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để định giá phụ thuộc vàonăng lực của thẩm định viên, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS định giá vàtrạng thái thị trường tại thời điểm có giá trị hiệu lực

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩmđịnh giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵnsàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động mộtcách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

Định giá trên cơ sở giá trị thị trường gắn liền với việc xác định phương án sửdụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS, đây là yếu tố mang tính chất quyết địnhđến giá trị thị trường của BĐS

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giáyếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sảntrên thị trường

Có thể hiểu: giá trị phi thị trường là mức giá ước có căn cứ chủ yếu vào côngdụng kinh tế, kỹ thuật, các chức năng của tài sản hơn là căn cứ bào khả năng có thểmua bán trên thị trường của tài sản đó.

Một số khái niệm giá trị phi thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình

sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị bảohiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý,…

1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đốivới BĐS nói chung, cụ thể là:

a Nhóm các yếu tố tự nhiên

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thìgiá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệtđối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều

có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trungtâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đấtcùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại cácngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn nhữngBĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS

là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diệntích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trongvùng

- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐSkhác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp,thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá củaBĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cáccông trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiếntrúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị củaBĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quantrọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại khôngquan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùngthường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làmcho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

b Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS manglại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thunhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càngtốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

c Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của BĐS

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụngđất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê,thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chếquyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuốngcủa máy bay không được cao quá 3 tầng )

Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề anninh, tập quán sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâmlinh, phong thủy cũng tác động đến giá trị bất động sản.

1.2.2 Khái niệm định giá bất động sản.

1.2.2.1 Khái niệm

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên Chủ tịch Hiệp hội Định giá tài sảnAustralia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại mộtthời điểm có tính đến bản chất của BĐS va mục đích của định giá giá trị của BĐS

đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhàđịnh giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêucầu định giá để hình thành giá trị của chúng.”

Tại Việt Nam, theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hộithông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn,xác định giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.”

Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là sự ước tính giá trị về cácquyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định Định giá BĐS vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước tính giá trịcủa BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặcđiểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS

Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất(nếu có)

Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thìcũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vịthống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu

sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu

tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng

vị trí của BĐS Vì vậy, việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức

độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính

là công việc của người định giá cần giải quyết

1.2.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản

Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống kinh tế-xã hội Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đãđược các nhà nghiên cứu đúc kết là:

Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường Từ hoạtđộng định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiềuthành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên thamgia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nướcnhư: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợitrung thực hơn

Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất,đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan Cơ quan thẩmđịnh và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng

Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lýthị trường BĐS nói riêng

1.2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản

a Nhân tố chủ quan:

- Cơ sở vật chất phục vụ cho công tác định giá

Số lượng và chất lượng của cơ sở vật chất như điện thoại, máy ảnh, máy tính,máy in, bản đồ, các phương tiện đi lại… có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động địnhgiá của các định giá viên Khi được cung cấp đầy đủ các cơ sở vật chất có chấtlượng tốt thì việc định giá sẽ được tiến hành thuận lợi, các định giá viên sẽ đưa rađược giá BĐS chính xác, sát với giá trị thực tế của nó đảm bảo cho hoạt động chovay thế chấp của ngân hàng cũng như khách hàng đi vay

- Trình độ của đội ngũ định giá viên: Định giá Bất động sản là hoạt động phứctạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thịtrường bất động sản ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõràng, có nhiều biến động Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủquan vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luậtxây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng

phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản… Các định giáviên được đào tạo, có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm làm việc sẽ giúp chohoạt động định giá đạt được kết quả chính xác Đây chính là yếu tố quyết định sựthành công của hoạt động của hoạt động định giá.

- Nội dung, quy trình, phương pháp định giá BĐS: Nhân tố mang tính chấtquyết định, tác động mạnh mẽ nhất đến kết quả định Với một quy trình chuẩn xác,

rõ ràng, đơn giản thể hiện tính chuyên nghiệp sẽ rút ngắn thời gian và chi phí củacông tác định giá trong khi kết quả định giá lại có tính chính xác cao Ngoài ra dotính đặc thù của BĐS mà việc lựa chọn phương pháp định giá là rất quan trọng Lựachọn phương pháp nào cho phù hợp với loại hình BĐS mục tiêu sẽ giúp việc địnhgiá được tiến hành thuận lợi và hiệu quả

- Nhân tố thông tin: Là tất cả các thông tin về thị trường BĐS nói chung vàcác thông tin trực tiếp liên quan đến BĐS cần định giá như: Tình trạng vật chất củaBĐS; Đặc điểm về mặt bằng; Tình trạng pháp lý; Khả năng của BĐS mang lại thunhập cho người sử dụng nó; Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu liên quan Thông tin đầy đủ và chính xác sẽ giúp cho công tác định giá thuận lợi, kết quả địnhgiá phản ánh đúng với giá trị của BĐS

b Nhân tố khác quan:

- Quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản: Khi cung lớn hơn cầu, giáBĐS sẽ có xu hướng giảm và ngược lại khi cung nhỏ hơn cầu giá BĐS sẽ bị đẩy lêncao Điều này cũng gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động định giá BĐS cũng như BĐSthế chấp, do vậy các định giá viên cần phải tìm hiểu, nắm bắt được những thay đổicủa thị trường để đưa ra được mức giá hợp lý

- Các yếu tố tự nhiên của BĐS: Vị trí, diện tích, hình thể thửa đất, địa hình tọalạc của BĐS, hình thức bên ngoài của BĐS… các yếu tố này đều có ảnh hưởng đếngiá của BĐS Do BĐS không di dời được nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường xungquanh thế nào, vị trí ở gần trung tâm hay xa trung tâm, có thể dùng làm chỗ kinhdoanh hay chỉ dùng để ở, kiến trúc có phù hợp với thị hiếu hay không, môi trườngyên tĩnh hay ồn ào… tất cả đều tác động trực tiếp đến giá BĐS Do vậy, khi thực

hiện hoạt động định giá, các định giá viên cần phải thu thập đầy đủ các thông tincần thiết, cần phải xem xét, đánh giá các ưu thế của BĐS.

- Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế tác động rất mạnh mẽ đến công tácđịnh giá bất động sản thế chấp Các yếu tố thuộc môi trường kinh tế ảnh hưởng đếncông tác định giá bất động sản có thể là :lãi suất, lạm phát, đầu cơ Ví dụ như tronggiai đoạn thị trường phát triển quá nóng, giá cả các BĐS không ngừng tăng, tuynhiên giá cả BĐS không phản ánh giá trị thật của nó nên việc định giá BĐS gặp rấtnhiều khó khăn Kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thật của nó

- Môi trường pháp lý: Hoạt động định giá BĐS phải tuân thủ chặt chẽ các quyđịnh của nhà nước Thông qua hệ thống các văn bản pháp luật như Luật đất đai,Luật kinh doanh bất động sản… và một số các quyết định, thông tư khác, nhà nước

đã thể hiện rõ vai trò quan trọng của mình Môi trường pháp lý lành mạnh, chặt chẽ

sẽ là yếu tố đầu vào giúp đỡ cho công tác định giá BĐS thế chấp diễn ra khoa học

và hiệu quả hơn Ngược lại, sự thiếu chặt hay bất cập trong các quy định pháp lý sẽdẫn tới những khó khăn trong công tác định giá, kết quả định giá sẽ không phản ánhgiá trị thật của nó Trong hệ thống các văn bản pháp luật nước ta hiện nay, vẫn còntồn tại nhiều bất cập, chồng chéo khó khăn cho hoạt động định giá BĐS Sự thayđổi liên tục các văn bản pháp luật và tính hiệu lực của các văn bản pháp luật cũng

có độ trẽ nhất định cũng gây nên những khó khăn cho công tác định giá BĐS thếchấp Do đó, khắc phục được những hạn chế trên sẽ là yếu tố quan trọng giúp côngtác định giá BĐS thế chấp hiệu quả hơn

- Các yếu tố xã hội: Các yêu tố xã hội cũng có tác động lớn đến hoạt động địnhgiá BĐS thế chấp Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăngcủa dân số thì giá trị BĐS khu vực đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.Mặt khác, các yếu tố khác như chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí,… cũng cóảnh hưởng đến giá trị của BĐS Vì vậy khi tiến hành định giá, các định giá viên cầntìm hiểu cụ thể các yếu tố về xã hội của BĐS để định giá một cách chính xác

- Khách hàng: Tiến độ cũng như kết quả của hoạt động định giá phụ thuộc lớnvào các thông tin mà khách hàng cung cấp Nếu những thông tin về BĐS mà kháchhàng cung cấp đáng tin cậy, hợp lệ thì kết quả định giá mới chính xác và ngược lại

1.2.3 Quy trình định giá bất động sản.

Định giá bất động sản được thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Xác định vấn đề định giá BĐS bao gồm các nội dung:

Thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá;

Nhận biết về BĐS cần định giá: đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, vềkinh tế kỹ thuật của BĐS;

Chọn cơ sở giá trị của định giá và phương pháp định giá BĐS do khách hàngyêu cầu;

Xác định yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việcphải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian chocuộc định giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và cácquyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu sosánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản

a, Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảosát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giáviên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khácnhau

b Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phảithu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất độngsản so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua - người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản

- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá

- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập

từ các nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáođịnh giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin về bất động sản

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sảncần định giá

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản

- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá

Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản

- Phân tích về khách hàng:

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá: Lựa chọn phương phápđịnh giá và xác định giá trị bất động sản định giá

Nguyên tắc là việc lựa chọn phương pháp định giá một BĐS phải phù hợp vớiquy định của pháp luật, đồng thời phải phù hợp với đặc điểm, tính chất, công năngcủa bất động sản cần định giá Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐScòn phải tuỳ thuộc vào khả năng thu thuập thông tin từ BĐS đó

Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cảbốn phương pháp trên, thì phương pháp so sánh trực tiếp được ưu tiên lựa chọn.Một số trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợpviệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, sốliệu thu thập được không có tính hệ thống; hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu

về đất trong điều kiện bình thường

Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giátrị của BĐS cần định giá Phương pháp định giá phải phù hợp với quy định của phápluật

Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phươngpháp trong định giá BĐS được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS vàvới mục đích định giá

Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nàođược sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểmtra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị BĐS được định giá

Đưa ra kết quả định giá theo từng phương pháp;

Đưa ra nhận xét về kết quả định giá

Đưa ra những hạn chế về kết quả định giá

Trên cơ sở đó khuyến nghị chọn mức giá đã định (ước lượng giá trị thị trường,giá trị phi thị trường) của BĐS

Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá

Nội dung cơ bản của Hồ sơ định giá bao gồm:

- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ

- Những thông tin về khách hàng yêu cầu định giá

- Công văn mời định giá

- Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng.

- Những phân tích, đánh giá của định giá viên về những vấn đề định giá liênquan

- Những ý kiến trưng cầu về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tàisản cần định giá (nếu có)

- Báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm địnhgiá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập rònglớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớnnhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong mộtkhoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá BĐS:

Theo nguyên tắc này thì BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau vàđem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác định

nó được sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung – cầu:

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các BĐS khác để thamchiếu trong điều kiện cân bằng cung - cầu thì mới chính xác Nếu các giá cả nàyđược hình thành không phải trên điều kiện cân bằng cung - cầu thì phải điều chỉnh.Giá trị của BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung - cầu về BĐS đó trên thịtrường

- Nguyên tắc thay đổi:

Nguyên tắc này áp dụng cho bất động sản, nó cho rằng giá trị thị trường củamột loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các điều kiện tự nhiên,kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thayđổi giá trị của bất động sản

- Nguyên tắc thay thế:

Các BĐS có thể thay thế cho nhau, do vậy khi định giá BĐS này cần xem giátrị của BĐS khác có thể thay thế cho nó.Khi nhiều BĐS có tính hữu ích như nhau,BĐS nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì BĐS đó sẽ bán được trước Giới hạn trêncủa giá trị BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cầnthiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến

sự thay thế Người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thaythế trong cùng một thị trường và một thời điểm

- Nguyên tắc cân đối:

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữacác yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một BĐS hoặc các BĐS trong cùng một khuvực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

- Nguyên tắc phù hợp:

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sửdụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó Trong thực tế một BĐS có thể được sử dụngvào nhiều mục đích Do đó, mỗi BĐS cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khácnhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại – dịch vụ, giá trị hiện tại, giátrị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữvai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng toàn bộ BĐS Vì vậy, khi định giá mộtBĐS phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của BĐS để định giá, không được lẫnlộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

- Nguyên tắc đóng góp:

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất độngsản tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó thamgia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập bất động sản mà nótham gia hợp thành Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản

nào đó của BĐS có thể được đó bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổngthu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.

- Nguyên tắc nhất quán:

Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong một mục đích thốngnhất, không thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó

mà không liên quan đến bộ phận khác Nhất quán trong đánh giá BĐS với các yếu

tố bên ngoài như môi trường, xu hướng phát triển kinh tế – xã hội…

- Nguyên tắc cạnh tranh:

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức

có thể giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận

- Nguyên tắc dự báo:

Giá trị BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trongtương lai Đồng thời, nó chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những ngườitham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũngảnh hưởng đến giá trị

- Nguyên tắc ngoại ứng:

Tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bởi những BĐS khác trong định giá BĐSđược hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của BĐS chủ thể đượcđầu tư so với các BĐS so sánh cùng một vùng giá trị

- Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất:

Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó

có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác Và nguyên tắc này cho rằng phầnthu nhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản lý làthuộc về đất đai Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về

vị trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh và giúp cho việc giải thích tại sao giá trịcủa đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

1.2.4.2 Các phương pháp định giá bất động sản

Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá BĐS Mỗi phươngpháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp vớimục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương pháp

nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác

có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó Hiện nay cómột số phương pháp thường sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phươngpháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư Mỗi phương pháp địnhgiá BĐS đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định Việc lựa chọn một phươngpháp thích hợp nhất để định giá trị của một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơbản:

- Thuộc tính của BĐS

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS

Một số phương pháp định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay là phươngpháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương phápthặng dư

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá trị dựa trên cơ sở các số liệu phảnánh các giao dịch mua bán của BĐS tương tự trên thị trường; Là cách ước tính giátrị của BĐS cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các BĐS tương tựtrên thị trường đã được mua bán

BĐS tương tự với BĐS định giá cần có những đặc điểm sau:

- Có đặc điểm vật chất giống nhau

- Có các thông số kinh tế, kĩ thuật cơ bản tương đồng

- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng

- Có chất lượng tương đương nhau

- Có thể thây thế nhau trong sử dụng

Cơ sở của phương pháp: Giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định có mốiquan hệ mật thiết với giá trị BĐS tương tự đac hoặc đang giao dịch trên thị trường.Nguyên tắc ứng dụng:

- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một BĐSnhiều hơn số tiền mua được một BĐS tương tự có cùng sự hữu ích

- Nguyên tắc đóng góp: Qua trình điều chỉnh để ước tính giá trị BĐS phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của BĐS.Điều kiện thực hiện:

- Phải thu thập được thông tin liên quan của những BĐS tương tự đã được mua bán trên thị trường và phải so sánh với BĐS cần thẩm định giá;

- Chất lượng thông tin cao, phù hợp, chính xác, kiểm tra được;

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảmbảo rằng các BĐS này có thể so sánh được

Các thông tin cần kiểm tra (đối với nhà ở dân cư): Tình trạng pháp lí, điềukiện thanh toán, thời gian giao đất, tính chất của các giao dịch, chi phí phải bỏ rangay sau khi mua, giá trị tài sản không phải BĐS, tình hình thị trường lúc giao dịch,địa điểm, địa thế, các đặc điểm tự nhiên, quy hoạch, đặc điểm tài sản trên đất

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất ( từ 3-5)

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánhĐiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các bất động sản so sánh với bấtđộng sản cần thẩm định giá để định giá cho bất động sản mục tiêu Cách điều chỉnhhay dùng là lấy bất động sản mục tiêu làm gốc, sau đó thực hiện điều chỉnh với cácbất động sản so sánh

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của bất động sản so sánh đã điều chỉnh tính toán sự khác biệt

về yếu tố giá

Phạm vi áp dụng:

- Áp dụng đối với những BĐS có tính nhất quán: chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu;

- Các mảnh đất trống;

- Áp dụng cho mục đích mua bán, thế chấp, tính thuế BĐS

Ưu và nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.:

- Ưu điểm:

+ Là phương pháp đơn giản, được phổ biến và sử dụng nhiều nhất trong thực

tế do không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

+ Dựa vào giá trị thị trường do đó phương pháp này phản ánh một cách xácthực nhất về giá trị thị trường bất động sản mục tiêu tạo cơ sở vững chắc cho kháchhàng

+ Phương pháp so sánh là đầu vào cơ sở cho các phương pháp định giá khác

b Phương pháp chi phí

Khái niệm: Phương pháp định giá chi phí là phương pháp xác định giá trị củaBĐS dựa trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự một vật thay thế Phương phápnày chỉ sử dụng tính giá trị công trình trên đất

Cơ sở phương pháp: Người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lí sẽkhông bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tàisản có lợi ích tương tự

Nguyên tắc ứng dụng:

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc đóng góp

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất trống

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình trên đất: Có 2 loạichi phí

Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo sảnphẩm thay thế giống nguyên mẫu với BĐS cần thẩm định giá, bao gồm cả nhưngđiểm đã lỗi thời, lạc hậu

Chi phí thay thế: :Là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo BĐSthay thế BĐS cần định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời nhưng cótính đến tiến bộ khoa học, công nghê tại thời điểm thẩm định (Chủ yếu dùng loạichi phí này)

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình hiện có trên đất

Mức giảm giá tích lũy = Mức giảm giá tự nhiên do lỗi thời chức năng + Mứcgiảm giá do lỗi thời bên ngoài

Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòntích lũy khỏi chi phí xây dụng hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính Giá trị BĐS cần thẩm định

Căn cứ vào sự khác nhau chủ yếu giữa thửa đất mục tiêu và các thửa đất củabất động sản so sánh nêu trên, cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tínhcủa công trình sẽ ra giá trị của bất động sản cần định giá

Ưu và nhược điểm của phương pháp chi phí

+ Chi phí của BĐS không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trịcủa BĐS Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giátrị thị trường Sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưachắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.

+ Việc ước tính giá trị hao mòn nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của ngườiđịnh giá Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào xác định chính xáctrong việc ước tính giá trị hao mòn

+ Người định giá phải thông thạo công nghệ xây dựng và phải có đủ kinhnghiệm để áp dụng được phương pháp định giá này

c Phương pháp thu nhập

Khái niệm: Là phương pháp ước tính giá trị của một BĐS bằng cách thực hiệngiá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giátrị vốn thời điểm hiện tại

Cơ sở của phương pháp: Giá trị tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả cáclợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản, và dựa trên những giả thiết sau:

Các loại lợi ích tương lai có thể có như:

- Tổng thu nhập tiềm năng;

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như chi phí quản lí, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

Bước 3: Xác định tỉ suất vốn hóa thích hợp dung để tính toán

Công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỉ suất vốn hóa của BĐS tươngtự

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu:Công thức chung: Vc=

(với Ft: dòng tiền của năm t và i là tỉ suất vốn hóa)

Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm)

Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn trong vô hạn:

+ Thật khó để thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu đã được điềuchỉnh, ít liên quan chứng minh có thể được nhìn thấy ngay lập tức.

d Phương pháp thặng dư

Cơ sở lý luận: Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ướctính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả chi phí để tạo ra sự pháttriển đó

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS:

Giá trị phát triển: là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự pháttriển dự án theo hướng SDTNVHQN như: bán, kinh doanh, cho thuê…

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển:

Bao gồm các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây dựng trên đất

có thể như: chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, phá vỡ và dọn dẹp mặt bằng, chiphí xây dựng, lãi vay, chi khác có liên quan, lợi nhuận nhà thầu xây dựng…

Bước 4: Ước tính giá trị BĐS:

Giá trị thăng dư = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển

Trong đó, giá trị thăng dư gồm:

- Giá mua BĐS

- Chi phí có liên quan: phí chuyển QSD đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay

- Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư

Ưu, nhược điểm của phương pháp

- Ưu điểm:

+ Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển

+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuêtối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

- Nhược điểm:

+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Trên đây là bốn phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến, có

cơ sở lý luận chặt chẽ, cơ sơ thực tiễn rõ ràng Trong số các phương pháp này, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác mang tính chất hỗ trợ, bổ xung hoặc kiểm tra kết quả cảu phương pháp thích hợp nhất Tùy ừng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phương pháp phù hợp để tiến hành định giá

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VIỆC ÁP DỤNG NỘI DUNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

2.1.Giới thiệu về công ty thẩm định giá Thế Kỷ

2.1.1 Quá trình hình thành, phát triển và các thành tựu đạt được.

Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

- Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0103022609, do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư HàNội cấp ngày: 29-02-2008

- Thông báo số 321/TB-BTC, ngày 29-09-2008 của Bộ Tài Chính, Về việcCông bố danh sách TĐV về giá hành nghề và danh sách các tổ chức, doanh nghiệpTĐG có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá

- Đội ngũ TĐV, chuyên viên và cộng tác viên đông đảo, đủ khả năng thẩmđịnh các loại tài sản với mọi qui mô

Công ty cổ phần thẩm định giá Thế kỷ đã là một thành viên tích cực của Hộiđịnh giá Việt Nam Với đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệt huyết, sáng tạo tuy mới thànhlập song CENVALUE đã thu hút được sự chú ý cũng như có được sự tín nhiệm củanhiều khách hàng là cá nhân, doanh nghiệp, công ty tư nhân,…, nhanh chóng thamgia và hòa nhập với cộng đồng các doanh nghiệp Thẩm định của cả nước và khuvực Hiện nay công ty đang là thành viên chính thức của:

- Hội doanh nghiệp trẻ Thành phố Hà Nội

- Hiệp hội BĐS nhà đất Việt Nam

- Hiệp hội định giá Việt Nam

- Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam

CENVALUE là một trong những doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp

và hàng đầu tại Việt Nam, được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-CP ngày03/08/2005 của chính phủ CENVALUE đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sứckhắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt rađối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp