Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá thế kỷ

LỜI CẢM ƠN Trước tiên, em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn – Tiến sĩ Nguyễn Thị Đào tận tình bảo, hướng dẫn em suốt thời gian thực khóa luận Ngoài ra, em mong muốn thông qua khóa luận này, gửi lời cám ơn sâu sắc đến thầy cô giáo giảng dạy trường Học viện Ngân hàng, người trực tiếp truyền đạt cho em kiến thức kinh tế từ môn học nhất, giúp em có tảng chuyên ngành học để hoàn thành đề tài nghiên cứu Bên cạnh đó, em xin cảm ơn anh chị phòng nghiệp vụ Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ tạo điều kiện, giúp đỡ cung cấp số liệu, thông tin tận tình hướng dẫn em suốt thời gian làm khóa luận Em xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 18 tháng năm 2016 Sinh viên Phạm Hồng Vân LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các tài liệu, trích dẫn, kết nêu khóa luận có nguồn gốc rõ ràng trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế Công ty Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Hà Nội, ngày 18 tháng năm 2016 Sinh viên Phạm Hồng Vân MỤC LỤC 1.1.Khái quát bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản 1.1.2.Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.2 Khái quát chung định giá bất động sản 11 1.2.1 Khái quát giá trị bất động sản 11 1.2.2 Khái niệm định giá bất động sản 16 1.2.2.1 Khái niệm 16 1.2.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản 17 1.2.3 Quy trình định giá bất động sản 20 1.2.4 Phương pháp định giá bất động sản 23 1.2.4.2 Các phương pháp định giá bất động sản 25 2.1.2 Kết kinh doanh công ty thẩm định giá Thế Kỷ 36 2.2 Thực trạng việc áp dụng nội dung quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ 38 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động định giá bất động sản Công ty thẩm định giá Thế Kỷ 38 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản công ty thẩm định giá Thế Kỷ 41 2.2.3 Phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ 42 2.2.4 Ví dụ minh họa áp dụng nội dung quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ 45 2.3 Đánh giá việc áp dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty thẩm định giá Thế Kỷ 58 2.3.1 Những kết đạt 58 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế 60 3.1.Định hướng phát triển công ty thời gian tới 64 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ 65 3.3 Một số kiến nghị với quan có liên quan 68 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước 68 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài 69 DANH MỤC VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt BĐS TSTĐ TSSS SDTNVHQN TĐV CENVALUE DN NHTM Tên đầy đủ Bất động sản Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Sử dụng tốt hiệu Thẩm định viên Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ Doanh nghiệp Ngân hàng thương mại DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ Tên Sơ đồ 2.1.1: Sơ đồ cấu tổ chức công ty thẩm định giá Thế Kỷ Biểu đồ 2.1.2: Tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản TĐG Trang 36 37 LỜI MỞ ĐẦU 1.Lý chọn đề tài Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, xu hướng toàn cầu hóa kinh tế giới diễn mạnh mẽ nhanh chóng, hút tất quốc gia dân tộc địa cầu, Việt Nam phải tìm cho hướng đắn, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế thị trường quản lý Nhà nước… Như nhu cầu cấp thiết việc vận hành kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam đời bước vào sống Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước giới, phát triển chiều sâu rộng Có thể coi thẩm định giá công cụ góp phần nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh… Tuy nhiên trình hình thành phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định BĐS nói riêng gặp nhiều bất cập Giới đầu tư nước đánh giá thị trường BĐS Việt Nam non trẻ giai đoạn đầu phát triển Trong đó, thị trường BĐS thị trường “đầu vào” loại hình sản xuất kinh doanh kinh tế thị trường Là sinh viên học định giá bất động sản, em thực tập công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ, thấy hạn chế tồn quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty Với mong muốn hoàn thiện phương pháp quy trình định giá BĐS công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ thấy cần thiết công tác định giá bất động sản kinh tế nên em định chọn đề tài: “ Hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty thẩm định giá Thế Kỷ” Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống, khái quát vấn đề lý luận chung, nghiên cứu quy trình phương pháp định giá BĐS lý thuyết Làm rõ thực tế áp dụng quy trình phương pháp định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đánh giá thực trạng quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty, thấy bất cập tồn công tác định giá bất động sản Từ đó, đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty thẩm định giá Thế Kỷ Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu: Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp dựa số liệu thực tế CENVALUE cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp vụ định giá công ty Kế thừa kết nghiên cứu từ công trình nghiên cứu từ công trình nghiên cứu định giá bất động sản trước Kết cấu khóa luận Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo, nội dung khóa luận bao gồm phần: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung vè nội dung quy trình phương pháp định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng việc áp dụng nội dung quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty thẩm định giá Thế Kỷ Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty thẩm định giá Thế Kỷ Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ, anh chị phòng Định giá tài sản nhiệt tình giúp đỡ em trình thực tập, cung cấp số liệu khảo sát thực tế Em xin cảm ơn cô Nguyễn Thị Đào môn Phân tích tài doanh nghiệp giúp đỡ em hoàn thành khóa luận CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ NỘI DUNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Khái quát bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản Theo điều 174 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 quy định BĐS tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trường xây dựng - Các tài sản gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo luật dân số 33/2005/QH11 đươc quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 Bất động sản tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế 2005 Bất động sản định nghĩa đất đai công trình người tạo gắn liền với đất Từ khái niệm nêu quan niệm Bất động sản đứng quan điểm sau đây: Thứ nhất: BĐS trước hết tài sản khác với tài sản khác chỗ di dời được, tồn ổn định lâu dài Chúng ta coi tài sản BĐS có điều kiện sau đây: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Được chiếm hữu cá nhân cộng đồng - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời, di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái không thay đổi - Tồn lâu dài Từ cho thấy tài sản đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai BĐS chúng tồn đất đai với chức định, chức bị tách khỏi đất đai Thứ hai: BĐS tài sản gắn liền với đất đai đất đai không di dời được, BĐS có tính cố định vị trí Chính giá trị lợi ích BĐS gắn liền với lợi ích cụ thể Yếu tố vị chí không xác định tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, đến điểm dịch vụ công cộng, công trình công cộng trung tâm thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Đồng thời đặc điểm lợi ích mang lại BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực Nhiệm vụ người định giá cần phải đánh giá tác động yếu tố vị trí lên giá trị BĐS điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kinh tế xã hội điều kiện môi trường Khi có thay đổi yếu tố giá trị BĐS thay đổi theo Thứ ba: BĐS tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt BĐS trước hết khác vị trí lô đất, khác kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác quang cảnh ngoại cảnh Bởi giá trị BĐS BĐS khác biệt cần phải ý đến tính dị biệt cá thể BĐS, đánh giá, so sánh dập khuôn BĐS với Thứ tư: BĐS dạng tài sản có giới hạn quy mô diện tích bề mặt giới hạn diện tích đất đai yếu tố vị trí định, điều dẫn đến khan BĐS Thêm vào đó, quan hệ cung cầu BĐS cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu BĐS, lâu dài giá trị BĐS có xu hướng tang, đặc biệt khu vực phát triển khu vực có tiềm phát triển Thứ năm: BĐS loại tài sản chịu ảnh hưởng mạnh BĐS liền kề chịu tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Khi định giá BĐS cần phải tính đến khả ảnh hưởng có công trình BĐS khác đời Ngoài BĐS là tài sản có giá trị lớn thời gian tồn lâu dài xét khía cạnh tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế BĐS Bởi đánh giá giá trị BĐS cần phải xem xét tính toán chi phí kết tinh trình hình thành BĐS thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS 1.1.2.Đặc điểm bất động sản - Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế - Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc công trình xây dựng bị lão hoá hư hỏng, tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế - Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS 59 tới bước thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, sau tiến hành phân tích đưa kết Nhìn chung giá trị TĐV đưa sát với giá chuyển nhượng thời điểm định giá khách hàng hài lòng Quy trình giúp cho TĐV có nhìn tổng quát trình thẩm định giá, có kế hoạch thực cách trật tự, chặt chẽ, từ đưa kết luận có sở đảm bảo Thứ hai, việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, phù hợp với mục tiêu nguyên tắc định giá tận dụng ưu nhược điểm phương pháp Các TĐV cân nhắc cẩn thận lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp để áp dụng với BĐS Trong nhiều trường hợp với BĐS bao gồm nhiều phận khác nhau, công ty sẵn sàng kết hợp phương pháp định giá với mục đích đưa kết định giá có sở khoa học phản ánh giá trị thực Cụ thể: Trong công tác định giá bất động sản, TĐV lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất Điều hoàn toàn phù hợp với mục tiêu định giá Trong các, chứng giao dịch thị trường sẵn có, rõ ràng thừa nhận, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoàn toàn hợp lý, kết thu có sở vừng để khách hàng quan pháp lý công nhận Giá trị công trình xây dựng đất xác định phương pháp chi phí BĐS công trình xây dựng tài sản xây dựng có nhiều chứng thị trường nên việc xác định dùng phương pháp chi phí hoàn toàn phù hợp Thứ ba, trình định giá, tùy điều kiện cụ thể, đặc điểm tài sản thẩm định mà cán thẩm định vận dụng phương phương pháp linh hoạt cho vừa tuân thủ pháp luật vừa đảm bảo hiệu Cơ sở liệu, thông tin mà cán thẩm định sử dụng có độ tin cậy cao Sự chặt chẽ việc kiểm soát chất lượng từ trình thực công tác thẩm định đến đánh giá kết thẩm định khiến cho kết đến tay khách hàng kết đáng tin cậy nhất, với tinh thần trách nhiệm làm việc cao CENVALUE 60 Có thể nói, CENVALUE công ty có uy tín hàng đầu lĩnh vực thẩm định giá tư vấn tài doanh nghiệp Việt Nam, mức phí dịch vụ công ty đánh giá cao so với mặt chung, phạm vi số lượng khách hàng, tổng giá trị hợp đồng tư vấn, thẩm định giá không ngừng tăng lên khẳng định rõ ràng cho chất lượng dịch vụ thẩm định giá tư vấn mà CENVALUE mang lại cho khách hàng Trên số thành công đáng ghi nhận quy trình phương pháp định giá BĐS công ty Thẩm định giá Thế Kỷ Trong thời gian tới, công ty cần tiếp tục phát huy ưu điểm để đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế Việc áp dụng quy trình phương pháp định giá BĐS công ty Thẩm định giá Thế Kỷ nói hiệu đạt kết định, kết định giá có độ tin cậy cao có giá trị tư vấn nhiều khách hàng Tuy nhiên trình thực tránh khỏi hạn chế định, việc tìm hạn chế nguyên nhân quan trọng cần thiết công ty, đặc biệt giai đoạn a Một số hạn chế quy trình phương pháp định giá BĐS công ty thẩm định giá Thế kỷ Thứ nhất, hạn chế việc lập tuân thủ kế hoạch thẩm định giá Việc lập kế hoạch thẩm định giá chưa trọng, lập thời gian ngắn chủ yếu dựa vào kinh nghiệm đợt thẩm định giá trước Đối với công tác thẩm định giá đất dự án, thời gian từ lúc nhận yêu cầu thẩm định giá đến lúc hoàn thành công tác thẩm định phát hành chứng thư tương đối dài, khối lượng hợp đồng phải xử lý lớn, khiến cho thẩm định viên, chuyên viên công ty thường phải xử lý nhiều hợp đồng lúc Thứ hai, hạn chế thu thập thông tin thị trường Việc khai thác thông tin thị trường phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cán thẩm định Một loại thông tin kiểm chứng có đầy đủ pháp lý thông tin giao dịch đất đai hoàn thành từ phòng Tài nguyên Môi trường địa phương Nhưng 61 thông tin thường không sát với giá thị trường giá hợp đồng thường thấp giá giao dịch thực tế hai bên Thứ ba, quy trình định giá đầy đủ, chưa thật khoa học Quy trình định giá BĐS nói chung đầy đủ bước bản, nhiên chưa cụ thể, bước thực mang tính chung chung không rõ ràng, gây khó khăn cho TĐV trình định giá với người chưa có kinh nghiệm Trong số trường hợp, có thay đổi thứ tự công việc nên không đảm bảo quy trình đề yếu tố quy trình định giá không soát xét kỹ lưỡng Cụ thể ví dụ trên, vài bước tiến hành sơ sài, việc thu thập thông tin BĐS tương tự thiếu chi tiết, chưa rõ nguồn thông tin thu thập từ đâu? Thời gian nào? Ai cung cấp? nữa, TĐV công ty chưa tính đến yếu tố có khả làm tăng giảm giá trị BĐS mục tiêu tương lai, ảnh hưởng đến kết định giá Thứ tư, việc áp dụng cụ thể phương pháp định giá số bất cập kỹ thuật bước tiến hành Đối với phương pháp so sánh trực tiếp: Quá trình thu thập thông tin BĐS mục tiêu BĐS chưa đủ thông tin Các đặc điểm phong thủy cong chưa cụ thể, TĐV đề cập đến hướng nhà hình dạng nhà mà chưa phân tích cụ thể đến ánh sáng, màu sắc, tầm nhìn, hướng gió,…,đặc biệt khu văn phòng cao ốc nên phải ý đến đặc điểm thiết kế cửa vào, đường bãi đậu xe, cầu thang…Việc thiếu sót số đặc điểm có ảnh hưởng định đến trình phân tích thông tin, ảnh hưởng đến kết định giá Việc phân tích BĐS mục tiêu so sánh số hạn chế Khi đánh giá thương vụ không đề cập đến thời gian giao dịch, điều kiện bối cảnh giao dịch, mức độ tự nguyện mua bán bên…Các yếu tố có ảnh hưởng đến tính chất so sánh hay tính thị trường thương vụ Mỗi BĐS có nét đặc trưng riêng, khác hẳn với BĐS khác Do cố định vị trí nên việc tìm BĐS có số điểm tương đồng với BĐS mục tiêu điều khó khăn Bằng kinh nghiệm tìm hiểu thị trường TĐV ấn định 62 mức giá cụ thể BĐS cần định giá Tuy nhiên, thấy mức giá mang nặng yếu tố chủ quan người thẩm định, ảnh hưởng trực tiếp đến trình coi yếu tố đầu vào trình định giá Hơn nữa, BĐS so sánh thu nhập chủ yếu dựa báo chí, thông quan Internet, hầu hết giá mời chào, chưa phải giá giao dịch thành công, có thê bao gồm chi phí môi giới Do vậy, việc sử dụng thông tin thiếu xác, ảnh hưởng đến kết định giá Người định giá khó biết xác giá BĐS giao dịch thị trường, giao dịch BĐS nước ta chủ yếu diễn hình thức ngầm, thông tin liên quan đến BĐS Trong trường hợp vậy, phải sử dụng thông tin cách ước lượng, dẫn đến kết định giá khó tránh khỏi sai lệch Nhưng hạn chế mà công ty Thẩm định giá Thế Kỷ gặp phải trình định giá BĐS hạn chế không tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá khác Vậy nguyên nhân đâu? b Nguyên nhân dẫn đến hạn chế quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ * Nguyên nhân chủ quan: Những hạn chế quy trình phương pháp định giá Công ty Thẩm đính giá Thế Kỷ số nguyên nhân chủ quan sau: Thứ nhất, nhiều cán có kinh nghiệm lâu năm ngành kiến thức tài chính, thẩm định giá chưa kịp thời cập nhật Đặc biệt trình độ ngoại ngữ hạn chế Một số cán trẻ tuyển dụng lại thiếu kinh nghiệm phân tích đánh giá tình - Đội ngũ thẩm định viên chưa nhiều Do vậy, thẩm định viên phải lúc thực nhiều công việc khác như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích tài liệu, khảo sát trạng tài sản, điều tra giá, Trong đó, thời gian để thực hợp đồng thẩm định giá có hạn, kết thẩm định giá mắc phải số hạn chế định tránh khỏi 63 Thứ hai, trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin chưa hiệu Do đó, thông tin thu thập chưa thật đầy đủ, chi tiết, làm cho phương pháp không phát huy hết tính tối ưu nó, phương pháp so sánh trực tiếp Thứ ba, hệ thống sở liệu chưa đa dạng phong phú Hệ thống sở liệu xây dựng sở điều tra, khảo sát thị trường ghi chép lại sau định giá Hệ thống sở liệu công ty chưa hoàn chỉnh làm thu thập thông tin cho định giá Tuy công ty thực nhiều hợp đồng định giá BĐS chưa có đủ sở liệu theo dõi giá giao dịch thành công làm so sánh với mức giá công ty đưa địa bàn nước Thứ tư, công ty chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh quyền sử dụng đất, quyền thuê hạ tầng, phương pháp chi phí công trình đất Vì vậy, kết định giá phần bị ảnh hưởng tiêu cực * Nguyên nhân khách quan: Nguyên nhân khách quan nguyên nhân nằm khả kiểm soát công ty Những nguyên nhân chủ yếu phải kể đến là: - Bản thân BĐS tài sản phức tạp, giá trị chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác nên khó tránh khỏi thiếu sót qúa trình điều tra, thu thập thông tin BĐS mục tiêu thông tin có liên quan khác thị trường Đối với BĐS mục tiêu, để thu thập thông tin đặc điểm vật chất, đặc điểm kỹ thuật, yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải có kiến thức định xây dựng, kiến trúc, nắm bắt thông số kỹ thuật, kết cấu chính, từ đánh giá yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trình định giá; đồng thời TĐV phải có kiến thức tổng hợp kinh tế, pháp luật, để phân tích, đánh giá cách toàn diện yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến BĐS mục tiêu Đây vấn đề khó khăn đặt với TĐV, hầu hết TĐV nước ta đào tạo trường kinh tế, kiến thức xây dựng 64 trang bị cách Hầu trình định giá, TĐV phải tự tìm hiểu tham khảo ý kiến người có chuyên môn lình vực này, kết định giá nhiều bị ảnh hưởng điều - Thị trường BĐS Việt Nam minh bạch, gây khó khăn cho TĐV qúa trình thu thập thông tin Hầu hết giao dịch BĐS diễn thị trường không thức, BĐS giao dịch thị trường không đăng ký nên khó kiểm soát, khó nắm bắt mức giao dịch thành công thị trường, chưa kể tình trạng đầu gây sốt giá ảo Do đó, việc thu thập chứng thị trường để so sánh hạn chế, phải chấp nhận không chứng khác - Ở Việt Nam đến chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin giao dịch BĐS thị trường, thiếu liệu cho công tác định giá Thư viện điện tử sở liệu quan trọng cho TĐV trình định giá, với thương vụ đòi hỏi phải sử dụng liệu khứ Nếu liệu này, TĐV phải tự tìm hiểu chứng khác, tốn nhiều thời gian, chí không thu kết cần thiết CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 3.1.Định hướng phát triển công ty thời gian tới Là công ty thẩm định giá Việt Nam, lại đời bối cảnh kinh tế tăng trưởng mạnh hội nhập, công ty đứng trước nhiều hội lớn mà công ty có Với lợi đó, công ty phấn đấu để xứng đáng với tiềm 65 Hiện nay, CENVALUE doanh nghiệp định giá chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam Được thành lập ngày 03/08/2005 theo Nghị 101/ NQ-CP Chính phủ, CENVALUE nhanh chóng tham gia hòa nhập với cộng đồng doanh nghiệp định giá Việt Nam, khu vực Thế giới Ngày 10/09/2015 CENVALUE vinh dự 30 doanh nghiệp thẩm định giá cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện hành nghề dịch vụ thẩm định Việt Nam CENVALUE đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn khắt khe nhân sự, trình độ chuyên môn sở vật chất đặt với doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp Mục tiêu trở thành doanh nghiệp thẩm định hàng đầu Việt Nam bước hội nhập giới, CENVALUE không ngừng nâng cao đội ngũ thẩm định viên có trình độ lực, kinh nghiệm, hiểu biết sau trình độ chuyên môn Đội ngũ thẩm định viên thường xuyên đào tạo nước nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ để đáp ứng yêu cầu công việc, tiêu chuẩn ngành thẩm định Việt Nam Thế giới Trước mắt, năm (2016), CENVALUE tiếp tục mở rộng quy mô, phạm vi hoạt động địa bàn nước, thành phố lớn, trung tâm kinh tế, hướng tới nhiều đối tượng khách hàng tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế Hoạt động công ty triển khai nhiều lĩnh vực khác nhằm đáp ứng nhiều nhu cầu khách hàng Đồng thời, năm tới, công ty cố gắng tăng doanh thu lợi nhuận tất hoạt động toàn công ty 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ Sau nghiên cứu thực trạng phương pháp quy trình định giá Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, sở xem xét định hướng phát triển công ty thời gian tới, em xin mạnh dạn đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục hạn chế gặp phải trình thực hiện, hoàn thiện công 66 tác định giá BĐS áp dụng Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển công ty Thứ nhất, nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên Trong tổ chức, thuộc tất lĩnh vực người yếu tố trung tâm, đầu vào quan trọng, định thành bại tổ chức Trong lĩnh vực định giá yếu tố lại thiếu có ảnh hưởng trực tiếp đến kết hoạt động định giá vừa khoa học vừa nghệ thuật Kết định giá phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn kinh nghiệm TĐV Quy trình phương pháp định giá Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, số hạn chế phần đội ngũ nhân viên thẩm định công ty thiếu kinh nghiệm Do đó, để hoàn thiện quy trình phương pháp công tác định giá Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ trước hết phải nâng cao chất lượng đội ngũ TĐV Thứ hai, hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin Sau nhân tố nguồn nhân lực thông tin yếu tố quan trọng toàn kinh tế, dặc biệt thời đạ công nghệ thông tin Trong hoạt động định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hết, định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Vì vậy, để có kết định giá có độ xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lượng cao Chất lượng thông tin thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin tính chất thông tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin từ nguồn không đủ tin cậy, TĐV khả kiểm tra để làm đẻ định giá Việc lựa chọn nguồn thông tin có chăng, mang tính chất tham khảo bất đắc dĩ mà Việc thu thập thông tin không dựa vào môt chiều mà phải có thẩm tra định, không công nhận thông tin cách máy móc Thông tin cần thu thập nhiều thu từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin thực đáng tin cậy Sau thu thập 67 thông tin, TĐV với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thông tin xác hoàn toàn đáng tin cậy Để hoạt động thu thập thông tin nói chung khảo sát tài sản nói riêng đạt hiệu cao, cần phải trang bị sở vật chất, phương tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát trạng tài sản Xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV lần thẩm định sau Yếu tố thông tin sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá BĐS, đặc biệt phương pháp so sánh trực tiếp Trên thực tế, việc thu thập thông tin công việc phức tạp, dễ mắc phải thiếu sót định Do vậy, TĐV trình thực phải thận trọng phải có kinh nghiệm nghề nghiệp định Thứ ba, Công ty cần trang bị sở vật chất tốt cho phòng thẩm định, để góp phần đưa kết nhanh chóng xác cho khách hàng Thứ tư, CENVALUE cần trọng nghiên cứu phát triển thêm phương pháp định giá khác phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận để ban hành thêm hướng dẫn nhằm hoàn thiện tốt hoạt động định giá công ty Thực tế định giá bất động sản mà dựa phương pháp so sánh phương pháp chi phí gây không khó khăn cho nhân viên định giá thực tế phạm vi áp dụng hai phương pháp bao quát hết tất loại tài sản bất động sản Việc sử dụng thêm phương pháp định giá khác cần thiết, mặt dùng để kiểm định lại giá trị định giá phương pháp so sánh, phương pháp chi phí; mặt khác dùng để thực định giá loại tài sản mà giá trị đánh giá dựa vào khả thu lợi nhuận tương lai rạp chiếu phim, nhà hát kịch, nhà hàng, khu vui chơi giải trí … Thực tế nay, hướng dẫn định giá số tổ chức định giá có đầy đủ phương pháp định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Nhà nước ban hành Do vậy, CENVALUE nên học tập kinh nghiệm từ tổ chức định giá tổ chức thành công hoạt động định giá để ngày 68 hoàn thiện hoạt động định giá BĐS CENVALUE, từ giải vấn đề tồn phương pháp định giá mình, làm cho kết định giá BĐS ngày đáng tin cậy 3.3 Một số kiến nghị với quan có liên quan 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân định giá không nằm hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu Để hoàn thiện công tác định giá BĐS, thời gian tới, Nhà nước cần phải có biện pháo tích cực hơn, cụ thể: Thứ nhất, tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Nguồn nhân lực vấn để nan giải, toán khó tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển Nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lượng cao Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung định giá BĐS nói riêng ngày tăng, số lượng công ty hoạt động lĩnh vực định giá ngày cáng nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực Hiện nay, nước có số trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, đó, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội Việc mở rộng quy mô đào tạo thực cách thành lập trường đại hoc, cao đẳng mở thêm khoa mới, tăng thêm khối lượng sinh viên trường đào tạo Mặt khác, Nhà nước cần quan tâm nhiều đến chất lượng đào tạo đơn vị Hiện đội ngũ TĐV nước ta nhìn chung thiếu trình đọ chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp Hầu hết họ người chuyển từ lĩnh vực khác sang, chưa qua đào tạo bản, chưa có kỹ nghề 69 nghiệp Hơn nữa, chất lượng đào tạo nhiều trường chưa cao, không sát với thực tế thị trường Do đó, nâng cao chất lượng đào tạo cần thiết Thứ hai, Nhà nước cần thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả tiếp cận với đối tượng xã hội, thông tin quy hoạch, thông tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí BĐS, thông tin giá Thực tế cho thấy tính ổn định, công khai quy hoạch đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch thị trường BĐS Do vậy, muốn hướng tới minh bạch thị trường BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hoá quy hoạch Tạo hành lang pháp lý điều kiện để hàng hóa bất động sản giao dịch thuận lợi, công khai, minh bạch thị trường bất động sản Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước thực quản lý thị trường bất động sản công cụ pháp luật Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bất động sản với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp sử dụng linh hoạt sách thuế, tài khóa, tín dụng Thứ ba, Nhà nước cần xây dựng thư viện điện tử giao dịch BĐS thị trường để kiểm soát thị trường tốt phục vụ cho hoạt động định giá Vai trò Nhà nước thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng quan trọng Để hoàn thiện quy trình phưong pháp định giá BĐS công ty thẩm định giá, can thiệp Nhà nước thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Bộ Tài quan chủ quản hoạt động định giá Bộ Tài quản lí cách trực tiếp hoạt động tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức Tuy nhiên thời gian qua, việc quản lí bộc lộ số yếu định Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có điều 70 chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lời cho công tác định hoạt động TĐV, cụ thể: Thứ nhất, Bộ Tài cần ban hành thông tư hướng dẫn kịp thời hướng dẫn cụ thể cho đơn vị thực Định giá BĐS llaf lĩnh vực liên quan đến nhiều lĩnh vực, quan nên tốc độ ban hành chậm trễ, ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp định giá TĐV Để khắc phục hạn chế cần: - Đẩy nhanh tốc độ thông tư hướng dẫn - Nội dung thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn phù hợp với tình hình thực tế - Các thông tư hướng dẫn phải thông báo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan - Hướng dẫn kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thông tư đơn vị Thứ hai, hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá Hiện nay, hầu hết chất lượng định giá đơn vị chưa kiểm soát chặt chẽ, chưa có quan chuyên trách đảm nhiệm công tác Do đó, kết định giá phụ thuộc hầu hết vào đơn vị thẩm định, chất lượng nhiều không cao Để nâng cao chất lượng thẩm định, Bộ Tài thời gian tới nên: - Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá - Thành lập ban chuyên trách công tác kiểm tra chất lượng định giá đơn vị ban quy tụ chuyên gia lĩnh vực định giá, có khả đánh giá kết thẩm định công ty - Thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng thẩm định biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm Thứ ba, tổ chức có hiệu công tác đào tạo cấp thẻ TĐV cho cá nhân Trong năm gần nhu cầu học tập thi lấy thẻ TĐV ngày tăng, công ty BĐS Tuy nhiên, số người cấp thẻ TĐV chưa nhiều, chất lượng chưa cao Trong thời gian tới Bộ Tài cần có biện pháp kịp thời nhằm hoàn thiện công tác này, cụ thể: - Nâng cao chất lượng đào tạo TĐV Trong trình đào tạo kết hợp với chuyên gia nước để học hỏi thêm kinh nghiệm 71 - Quản lý chặt chẽ hoạt động TĐV cấp thẻ để có biện pháp xử lí kịp thời trường hợp vi phạm 72 KẾT LUẬN Định giá BĐS trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu kinh tế thị trường Sự phát triển xu toàn cầu hóa nước ta đặt yêu cầu ngày cao công tác thẩm định giá nói chung định giá BĐS nói riêng Do vậy, việc hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS tổ chức định giá chuyên nghiệp cần thiết, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế với mục tiêu đưa ngành địng giá BĐS sánh ngang với nước phát triển giới, nâng tầm vị Việt Nam trường quốc tế Trên sở lý luận quy trình phương pháp định giá BĐS với trình thực tập Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp hoàn thịên quy trình phương pháp định giá BĐS Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ Bên cạnh đưa vài ý kiến với nhà nước với quan quản lý ngành định giá Tài nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS Trong trình thực hiện, số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian nên luận văn chắn tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý chân thành từ thầy giáo, cô giáo để luận văn hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khoá Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa Tài Chính, đặc biệt cô giáo, TS Nguyễn Thị Đào giúp em hoàn thành khóa luận thực tập DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(07 tiêu chuẩn) Bộ tài Cục quản lý giá Trang web: www.thamdinhgia.org Trang web: http://freebookvn.com Trang wed: thamdinhgiatheky.vn Tài liệu bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành Thẩm định giá Bộ tài Cục quản lý giá ban hành ( I+II) Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 tiến sỹ Phạm Ngọc Mỹ dịch Các văn pháp quy: Luật đất đai 2003, Pháp lệnh giá 2002, Luật Dân năm 2005 Tuyển tập phương pháp thẩm định giá tài sản- NXB Khoa học kỹ thuật xuất năm 2007 Giáo trình giảng môn Định giá bất động sản- Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, khoa BĐS Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế quốc dân 10 Giáo trình Nguyên lý chung định giá Tài Sản, Học Viện Ngân Hàng 11 Giáo trình Định giá Bất Động Sản, tác giả TS Phạm Tiến Đạt, Học Viện Ngân Hàng 12 Nguyên lý thị trường nhà đất, NXB trị quốc gia, tác giả GS-TSKH Lê Đình Thắng 13 Báo cáo thẩm định giá, chứng thư, hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ 14 Một số tài liệu tham khảo khác ... giá Thế Kỷ 38 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động định giá bất động sản Công ty thẩm định giá Thế Kỷ 38 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản công ty thẩm định giá Thế Kỷ 41 2.2.3 Phương pháp định giá. .. dụng quy trình phương pháp định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đánh giá thực trạng quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty, thấy bất cập tồn công tác định giá bất động sản. .. giải pháp để hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty thẩm định giá Thế Kỷ Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty cổ