Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại CTCP thẩm định giá thế kỷ (autosaved)

55 918 6
Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại CTCP thẩm định giá thế kỷ (autosaved)

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

LỜI CAM ĐOAN “ Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu đưa luận văn xác, trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập” Sinh viên báo cáo Hoàng Đình Nam DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT B (1,2,3…) Bước (1,2,3…) BĐS Bất động sản CTCP Công ty cổ phần CENGROUP Tập đoàn Thế Kỷ CENVALUE Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất IVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu TTBĐS Thị trường Bất động sản MỤC LỤC Tài liệu tham khảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trên giới, nghề thẩm định giá xuất từ lâu thừa nhận nghề có vai trò quan trọng kinh tế, phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường khoa học, thời điểm, địa điểm cụ thể cho giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng bên bán bên mua lĩnh vực xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp … Do bất động sản thường tài sản có giá trị lớn nên việc xác định giá trị thị trường bất động sản diễn quan trọng việc thẩm định giá bất động sản diễn phổ biến Tại Việt Nam, thẩm định giá có mặt từ cuối năm 90 kỷ XX hoạt động thẩm định giá phát triển năm gần đây, nhiên mặt nghiệp vụ thẩm định giá mẻ Việt Nam dẫn đến trình thực nhiều vướng mắc bất cập đặc biệt việc thẩm định giá bất động sản Xuất phát từ thực tiễn đó, qua trình thực tập, tìm hiểu công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE), e xin mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ” Đề tài làm làm rõ thực trạng tiến hành nghiệp vụ định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nhằm số vấn đề sau trình nghiên cứu: • Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản nói chung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản lý thuyết • Làm rõ thực tế quy trình phương pháp định giá bất động sản CENVALUE • Đề xuât số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác tổ chức định giá, đưa số kiến nghi quan liên quan Đối tượng phạm vi nghiên cứu • Đối tượng nghiên cứu: Các bất động sản định giá CENVALUE • Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc toàn tỉnh, thành phố CENVALUE cung cấp dịch vụ định giá Số liệu nghiên cứu lấy giai đoạn 2011-2013 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu: • Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử • Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp dựa số liệu thực tế CENVALUE cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp vụ định giá công ty • Kế thừa kết nghiên cứu từ công trình nghiên cứu định giá bất động sản trước • Đánh giá, vấn trực tiếp nhân viên công tác CENVALUE Kết cấu đề tài Đề tài bao gồm chương riêng biệt: Chương 1: Lý luận định giá bất động sản kinh tế thị Chương 2: trường Thực trạng quy trình phương pháp định giá Bất động sản Chương 3: công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản CENVALUE Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo công ty thẩm định giá Thế Kỷ, anh chị phòng Định giá tài sản nhiệt tình giúp đỡ em trình thực tập, cung cấp số liệu khảo sát thực tế Em xin chân thành cảm ơn thành cô môn Định giá tài sản giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Trước ta đề cập đến khái niệm nói nhà đất tài sản cố định có giá trị lớn với cụm từ bất động sản Tuy nhiên khái niệm bất động sản có nhiều quan điểm khác Cụ thể sau: Theo quan niệm thông thường: BĐS đất đai công trình gắn liền với đất Tuy nhiên, khái niệm công trình gắn liền với đất chưa rõ ràng, BĐS bao gồm hai thành phần chưa đầy đủ Theo điều 174 Luật Dân 2005, BĐS là: • Đất đai; • Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản gắn liền • • với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định Khái niệm nêu lên đầy đủ thành phần thuộc BĐS, nhiên dạng liệt kê, dường không bao trùm quyền sở hữu, quy định vấn đề chuyển dịch tài sản gắn với quyền sở hữu nhiều quy định Theo ngân hàng giới: • Bất động sản (Real Estate): Đất đai bao gồm phần không khí bên phần đất bên cộng với phần đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất (gọi tài sản liên quan đến đất đai) • Bất động sản (Real Property): Đất đai thứ cố định, gắn với đất đai phận đất đai thứ xem di dời theo quy định pháp luật (đất đai, công trình xây dựng tài sản cố định di dời gắn với đất đai) Khái niệm rộng cụ thể, phân loại BĐS cách dễ dàng Theo IVSC, BĐS là: • • Đất đai; Tất thứ gắn vững lâu dài với đất đai Khái niệm đặc tính bất động sản Như vậy, có nhiều quan điểm khác BĐS Tuy nhiên, dù theo quan điểm nữa, ta rút điểm chung khái niệm Theo đó: “Bất động sản hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Đặc tính để phân biệt với tài sản khác tính cố định, khó di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, công năng, hình thái không thay đổi Bất động sản thường tồn lâu dài, đo lường giá trị định, tài sản quý giá cá nhân, gia đình toàn xã hội” 1.1.1.2Đặc điểm BĐS BĐS loại tài sản đặc biệt nên đặc điểm thông thường BĐS có đặc điểm sau: • BĐS có tính cố định vị trí: tức giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ • chịu tác động yếu tố môi trường BĐS có tính bền vững: tức định giá phải ý đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định đến tồn BĐS • BĐS có tính khác biệt: BĐS thường khác vị trí, cảnh quan, môi trường, diện tích, hình dáng, kết cấu, kiến trúc, trang trí nội thất… • BĐS có tính khan hiếm: Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn dân số có xu hướng tăng Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v • Tính có giá trị lớn: BĐS thường có giá trị lớn giá trị đất đai chi phí tạo thành tài sản gắn liền với đất đai Do vậy, định giá tang giảm 1% kéo theo số tuyệt đối thay đổi lớn • Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến • Chịu quản lý Nhà nước: Do đất đai sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu, với điều kiện địa phương vào thời điểm cụ thể mà Nhà nước ban hành sách khác BĐS Các sách ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS định giá BĐS cần tính đến yếu tố pháp lý • Chịu ảnh hưởng Văn hóa-Xã hội: BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.1.1.3Phân loại BĐS Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta 1.1.1.4 • • Các quyền tài sản BĐS Đối với đất đai: sở hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng quyền sử dụng đất Đối với công trình: sở hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng Giá trị BĐS thị trường vật chất định mà quyền lợi lợi ích mang lại chủ sở hữu người sử dụng theo quy định pháp luật Do đó, định giá BĐS thực chất định giá quyền chủ thể BĐS 1.1.2 Thị trường BĐS 1.1.2.1Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS tổng thể giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ 1.1.2.2Đặc điểm thị trường BĐS • Không có thị trường trung tâm, không tập trung mang tính khu vực: thị trường BĐS chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động trực tiếp qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới kinh doanh BĐS, qua báo chí, thông qua cá nhân môi giới Do thị trường trung tâm nên thông tin thị trường khó thu thập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu thị trường • Thị trường BĐS mang tính khu vực địa phương sâu sắc: Đặc tính BĐS thiêu hủy khó chia cắt, di dời; thừa thải nơi bù đắp thiếu hụt nơi khác làm cho thị rường BĐS mang tính chất địa phương Mặt khác, khác trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu BĐS khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường BĐS địa phương • Thị trường BĐS thị trường không hoàn hảo: Thị trường BĐS thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo thị trường BĐS thấp thị trường khác Bên cạnh đó, không tái tạo hay 10 tính khan đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo • Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài chính: Động thái phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế Trong thời điểm người ta có nhu cầu chuyển dịch lượng tiền bạc sang tài sản ngược lại Mặt khác, thân giao dịch BĐS thường có nhu cầu lớn vốn Điều cho thấy, thị trường BĐS quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định • Thị trường BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật: BĐS tài sản lớn quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, vấn đề BĐS chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng BĐS • Thị trường BĐS đòi hỏi cần có tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao • Thị trường BĐS dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường 1.1.2.3Vai trò thị trường BĐS • • • Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế • Thị trường BĐS đóng góp vào ổn định xã hội 1.2 Định giá BĐS 1.2.1 Khái niệm định giá BĐS Định giá BĐS việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể thời điểm định 1.2.2 • Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Yếu tố chủ quan: Mục đích định giá BĐS Việc định giá BĐS phản ánh đòi hỏi mặt lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể công việc hay giao dịch mà họ mong muốn mục đích định giá yếu tố mang tính chủ quan • Yếu tố khách quan: 41 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 3.1 Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng công tac định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ Mặc dù, trải qua thời gian hoạt động chưa dài, thành công đạt với công ty không nhỏ Tuy nhiên tồn nêu hạn chế thành công, cản trở công ty đạt mục tiêu đặt Những phân tích chương nêu hạn chế tồn công ty Để hướng tới trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam, công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ cần có biện pháp khắc phục hạn chế qua bước hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản nói riêng quy trình phương pháp định giá tài sản nói chung 3.2 Mục tiêu phát triển công ty Mục tiêu phấn đấu công ty trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam bước hội nhập Thế giới Công ty không ngừng nâng cao đội ngũ thẩm định viên có trình độ lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu chuyên môn nghiệp vụ Đội ngũ thẩm định viên thường xuyên huấn luyện đào tạo nước nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ đáp ứng tiêu chuẩn Việt Nam quốc tế Tận tụy với công việc, chăm sóc khách hàng chu đáo, có ý thức trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp phẩm chất thường xuyên rèn luyện tiêu chuẩn bắt buộc, thiếu thẩm định viên công ty Ngoài để đáp ứng nhu cầu ngày cao đối tượng khách hàng đa dạng nước, công ty trọng đến việc trang bị sở vật chất làm việc, xây dựng website tương tác, hệ thống sở liệu đa dạng hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng suất trình tác nghiệp 42 - Giai đoạn 2010 – 2011  Hoàn thiện mô hình tổ chức hoạt động tổ chức nhân  Kết hợp khai thác tốt nhu cầu thẩm định giá tài sản từ ngân hàng để xây dựng uy tín thị trường  Phát triển hoạt động tư vấn, môi giới tín dụng, thẩm định giá  Mở rộng mạng lưới liên kết với ngân hàng tìm kiếm hợp đồng thẩm định BĐS - Giai đoạn 2011 – 2015  Tăng trưởng bình quân năm ổn định tỷ lệ lợi nhuận vốn  Xây dựng uy tín số thị trường dịch vụ thẩm dịnh giá đặc biệt hệ thống ngân hàng  Kết hợp với ngân hàng để thu xếp tư vấn tín dụng cho dự án  Cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS bảo đảm chuyên nghiệp 3 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định gia Thế Kỷ 3.3.1 Giải pháp hoàn thiện công tác thu thập xử lý thông tin Đối với hoạt động thẩm định giá bất động sản, thông tin vô quan trọng Việc thu thập thông tin nhanh xác định kết thời gian định giá Sau em xin đưa số giải pháp nhằm nâng cao công tác thu thập xử lý thông tin công ty: - Khuyến khích thẩm định viên tìm hiểu, thu thập thêm thông tin giá loại BĐS thị trường nhằm làm phong phú thêm nguồn thông tin thân thẩm định viên giúp nắm bắt tình hình thị trường - Tận dụng tối đa thông tin lưu trữ Tuy nhiên, công ty cần lưu ý cập nhật, đổi số liệu Cần lưu ý rằng, với bất động sản thời điểm khác lại có giá khác Đặc biệt, chu kỳ khác TTBĐS giá BĐS có vênh lớn Giá BĐS lúc thị trường sốt khác lúc thị trường đóng băng Do vậy, thông tin giá BĐS so sánh cũ không phù hợp Nếu thẩm định viên muốn sử dụng giá để làm giá so sánh cần có điều chỉnh thích hợp 43 - Công ty mở rộng mạng lưới thông tin nhanh thông qua thành lập mạng nội chia sẻ thông tin với doanh nghiệp thẩm định giá khác, ngân hàng Công ty nên chủ động mở rộng liên kết, hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá khác chia sẻ thông tin học hỏi kinh nghiệm định giá bất động sản - Tạo mối quan hệ tốt với cán quyền, quan chức nhằm nắm bắt nhanh thông tin tình hình quy hoạch sử dụng đất , thay đổi pháp luật liên quan đến định giá BĐS Bên cạnh đó, điều tạo thuận lợi cho thẩm định viên trình xác minh thông tin tình trạng pháp lý BĐS - Sau thu thập, thẩm định viên tiến hành xác minh xử lý thông tin Từ thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá BĐS cho phù hợp 3.3.3 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường Để đưa mức giá hợp lý sát với giá trị thị trường BĐS, đòi hỏi công ty phải làm tốt công tác nghiên cứu thị trường tương lai Trên sở nghiên cứu thị trường, thẩm định viên có nhìn tổng thị trường: tình hình cung – cầu thị trường, hay thị hiếu tiêu dùng loại bất động sản Từ thẩm định viên áp dụng vào trình định giá Liệu tình hình cung loại bất động sản thẩm định có vượt cầu hay không, hay loại bất động sản có thị trường ưa chuộng hay không Để từ thẩm định viên điều chỉnh giá BĐS cho phù hợp - Tuy nhiên, để làm điều không đơn giản Nó đòi hỏi người đánh giá phải có am hiểu sâu sắc thị trường.Trong đó, thời điểm tại, công ty chưa có người đủ lực đưa đánh giá, dự báo xác Vì giải pháp đặt công ty tham khảo hay thuê chuyê gia tư vấn TTBĐS 3.3.4 Hệ thống hóa văn pháp luật Một yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS tính pháp lý Hiện văn quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản thẩm định giá nhiều, chưa đồng bộ, trình hoàn thiện Vì 44 để thuận tiện cho trình tra cứu, cập nhật công ty cần hệ thống lại văn pháp luật mà áp dụng công tác định giá BĐS 3.3.5 Nâng cấp, cải tiến trang thiết bị phục vụ công tác định giá bất động sản Hiện nay, trang thiết bị phục vụ công tác định giá công ty cũ lạc hậu Bên cạnh trang thiết bị lại thiếu thốn Cả phòng định gá trang bị máy photocopy máy in Những thời điểm có nhiều hợp đồng định giá, thẩm định viên phải chờ đợi Vì ảnh hưởng đến suất lao động thời gian thẩm định Giải pháp công ty cần chủ động đặt vấn đề với tập đoàn CENGROUP xin cấp kinh phí để cải tiến, mua trang thiết bị 3.4 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá nước ta 3.4.1 Kiến nghị với Nhà nước 3.4.1.1 Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành, quy hoạch giao thông Trong hoạt động định giá BĐS nay, thông tin loại quy hoạch đóng vai trò quan trọng đặc biệt quy hoạch sử dụng đất Khi tiến hành ĐGBĐS, thẩm định viên kiểm tra xem BĐS có sử dụng quy hoạch Nhà nước hay không, BĐS có thuộc vào quy hoạch hay không, thuộc toàn BĐS thuộc quy hoạch hay phần BĐS thuộc quy hoạch Nếu có phần BĐS thuộc quy hoạch phần diện tích nằm quy hoạch tính theo khung giá đất Nhà nước ban hành, phần diện tích lại tính theo giá thị trường Từ phân tích ta thấy công tác quy hoạch đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá nay,có ảnh hưởng tới kết thẩm định 3.4.1.2 Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến định giá bất động sản Một yếu tố cấu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản tính pháp lý nó.Hiện nay, văn pháp luật nhà nước quy định lên quan đến thẩm định giá bất động sản nhiều Và nhiều văn chưa thống nhất, chồng chéo Do vậy, việc tuân theo văn thẩm định giá bất động sản gặp nhiều vướng mắc Bên cạnh đó, Việt Nam, không công nhận sở hữu tư nhân đối 45 với đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện đứng quản lý Điều khiến giao dịch bất động sản nước ta nửa hợp pháp,phải thông qua nhiều bước cấp phép, chi phí chuyển nhượng nhiều thời gian giao dịch thành công lâu Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu công trình xây dựng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu công trình xây dựng đất tạo lập tính hợp pháp cho hàng hóa bất động sản Hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn châm chạp nhiều bất cập Khi tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng, số lượng bất động sản hợp pháp đưa vào giao dịch nhiều Thời gian diễn giao dịch mua bán, cho thuê, chap, thừa kế… bất động sản diễn nhanh Qua thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển Số lượng thông tin thị trường nhiều tạo điều kiện cho thẩm định viên thu thập thông tin, thông tin xác Do vậy, kết định giá qua sát với giá thị trường Sau số giải pháp:  Giải pháp cải cách thủ tục hành  Giải pháp tổ chức máy cán  Đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác cấp giấy CNQSDĐ Hoàn thiện điều kiện cấp giấy CNQSDĐ 3.4.1.3 Thực giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển TTBĐS Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật Việc ban hành sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Quốc hội; với việc khẩn trương xây dựng văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Luật Xây dựng phải 46 tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn bất cập làm hạn chế hiệu thị trường bất động sản Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Thông qua thuế, phí lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước Từng bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản đặc biệt trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đưa vào thị trường bất động sản “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch có quản lý Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Quy định bắt buộc việc bán nhà chuyển quyền sử dụng đất các dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực công khai để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin qua Trung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện tăng cường lực hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu 3.4.1.4 Thành lập quan chuyên trách định giá đất Hiện việc đạo hướng dẫn Nhà nước nhiều hạn chế, chưa có quan chyên môn làm tham mưu cho quyền nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm Bộ tài chính, Bộ, ngành liên quan việc quản lí nhà nước giá đất, từ dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất số địa phương giao cho sở Tài chính, có nơi Sở tài nguyên môi trường, Sở xây dựng nên khả chuyên môn, tổng hợp nhiều hạn chế 47 chưa có tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Thông thường, đơn giá đất Nhà nước công bố khác xa so với giá thị trường Vì để khắc phục điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho quan chuyên môn tham mưu, thẩm định giá đất trung ương địa phương 3.4.1.5 Xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ cho quy trình phương pháp định giá Trong hoạt động định giá bất động sản, thông tin quan trọng Vì cần tiến hành xây dựng ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Thông tin lưu trữ thu thập từ sàn giao dịch bất động sản, hay sở Tài nguyên- Môi trường bao gồm: thông tin mức giá bất động sản giao dịch, thời gian giao dịch địa địa điểm BĐS Tuy nhiên, để làm điều điều kiện phải hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản Có thông tin lưu trữ trung thực Sau đó, liệu bất động sản phân vùng theo địa phương cụ thể Ở địa phương, Nhà nước giao cho sở Tài nguyên- môi trường quản lý hệ thống thông tin - Nhà nước cần yêu cầu doanh nghiệp có hoạt động thẩm định giá BĐS xây dựng hệ thống Để trì hệ thống, Nhà nước thu phí truy cập liệu Nếu mức phí thấp chi phí thời gian thu thập thông tin doanh nghiệp thẩm định giá chắn ủng hộ 3.4.1.6 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo định giá BĐS nước - Nghề thẩm định giá nghề Việt Nam, non trẻ Tuy nhiên tương lai, nhu cầu xã hội nghề lớn Vì vậy, công tác đào tạo thẩm định viên phải coi trọng nhằm bồi dưỡng tạo đội ngũ thẩm định viên trang bị tốt chuyên môn, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp tốt Để làm vậy:  Cần chuẩn hóa chương trình đào tạo Hiện nay, Việt Nam chưa có chương trình đào tạo chuẩn thẩm định giá Các trường Đại học, Học viện đào tạo thẩm định giá phải tự xây dựng chương trình đào tạo Như vậy, dẫn tới không chuẩn hóa mặt kiến thức nghiệp vụ Các 48 chương trình đào tạo chưa quản lý chặt Một số công ty kinh doanh bất động sản mở khóa đào tạo kinh doanh định giá BĐS Sau khóa học, học viên cấp chứng Hiện xã hội hoài nghi tính “chuẩn” chứng  Tổ chức lớp bồi dưỡng nghiệp vụ để nâng cao kiến thức  Tăng cường tổ chức thi cấp thẻ chứng hành nghề thẩm định viên giá Bộ Tài Chính Tuy nhiên, thẻ hành nghề có giá trị không thời hạn Điều chưa hợp lí Cần quy định thời hạn chứng hành nghề thẩm định viên Sau hết thời hạn này, thẩm định viên muốn cấp tiếp chứng phải dự thi sát hạch Có kiểm tra trình độ thẩm định viên đảm bảo thẩm định viên phải không ngừng trau dồi chuyên môn, cập nhật kiến thức 3.4.1.7 Tăng cường hợp tác quốc tế hoạt động thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá Việt Nam non trẻ Trong đó, nghề thẩm định giá giới xuất từ lâu Chẳng hạn, Anh hoạt động xuất cách 200 năm, Úc 100 năm Do vậy, kiến thức kinh nghiệm họ trước nhiều Việc tăng cường hợp tác quốc tế tạo hội học hỏi kinh nghiệm kiến thức nước trước Hiệu việc tăng cường hợp tác quốc tế phát triển hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá Việt Nam lớn Hội thẩm định giá Việt Nam thành lập năm 2005 thành viên hiệp hội thẩm định giá giới (WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), hiệp hội thẩm định giá Đông Nam Á (AVA) Nhờ đó, hoạt động thẩm định giá Việt Nam đời dần bắt kịp với phát triển nước khu vực Điều cho thấy , việc thực tốt sách giúp Việt Nam “đi tắt đón đầu” lĩnh vực thẩm định giá - Chúng ta cần thường xuyên tổ chức buổi tọa đàm, hội thảo thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng Từ trao đỏi học hỏi kiến thưc, kinh nghiệm định kinh nghiệm quản lý hoạt động định giá giới - Chủ động cử thẩm định viên nước nghiên cứu học tập kinh nghiệm thẩm định giá nước trước 49 3.4.1.8 Thành lập quan chuyên trách kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá - Hiện Việt Nam chưa có quan chuyên trách nhằm kiểm tra, giám sát hoạt động định giá tổ chức định giá.Hoạt động định giá chịu quản lý Bộ Tài Chính Tuy nhiên, Bộ Tài Chính phải xử lý đảm nhiệm nhiều công việc nưa nên việc kiểm tra, giám sát không sát nhằm phát thiếu sót, sai phạm doanh nghiệp thẩm định giá hay đứng giải tranh chấp doanh nghiệp khách hàng - Hoạt động định giá Việt Nam chịu chi phối nhiều văn pháp luật quan Nhà nước ban hành như: Bộ Tài Chính, Bộ Xây Dựng, Bộ Tài nguyên môi trường Chính phủ ban hành Nghị định quy định việc thẩm định giá bất động sản sau lại ban hành thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định Các văn nhiều không thống làm doanh nghiệp thẩm định giá khó áp dụng khó hiểu -Vì vậy, việc thành lập quan chuyên trách hướng dẫn, giám sát, kiểm tra hoạt động định giá cần thiết nhằm thiết lấp lành mạnh, tính “ chuẩn” hoạt động thẩm định giá Việt Nam Cơ quan hoạt động độc lập đảm nhiệm người có chuyên môn uy tín thẩm định giá Việt Nam 3.4.2 Kiến nghị với Bộ Tài Chính Bộ liên quan - Hiện nay, Bộ Tài Chính chịu trách nhiệm quản lý hoạt động thẩm định giá Việt Nam Việc giao quản lý hoạt động định giá cho Bộ Tài Chính thời gian qua bộc lộ nhiều yếu Trong thời gian tới, Bộ cần khắc phục khuyết điểm để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá Việt Nam phát triển Cụ thể: - Đối với việc ban hành thông tư:  Bộ cần đầy nhanh tiến độ thông tư hướng dẫn hoạt động thẩm định giá BĐS  Nội dung thông tư phải đầy đủ, cụ thể, rõ ràng Các từ ngữ dễ hiểu, tránh nhầm lẫn 50  Việc ban hành thông tư phải công bố cách rộng rãi để tổ chức định giá BĐS tiện nắm bắt áp dụng  Kiểm tra việc áp dụng thông tư công tác định giá BĐS doanh nghiệp - Đối với hoạt động đào tạo thi cấp thẻ thẩm định viên giá  Trong năm gần đây, nhu cầu thi lấy thẻ thẩm định viên giá ngày tăng Nhu cầu xã hội thẻ thẩm định viên lớn yêu cầu pháp lý thành lập doanh nghiệp thẩm định giá cần thẻ thẩm định viên giá Để đáp ứng nhu cầu xã hội, Bộ cần tổ chức nhiều thi cấp thẻ Tuy nhiên, cần phải kiểm soát chặt việc thi cấp thẻ Phải đảm bảo người sở hữu thẻ thẩm định viên giá người có lực chuyên môn  Quản lý chặt chẽ hoạt động thẩm định viên cấp thẻ nhằm xử lý kịp thời nghiêm trường hợp vi phạm Hiện nay, có tượng thẩm định viên cho thuê thẻ Bộ phát cần xử lý nghiêm trường hợp - Bộ Xây Dựng Bộ Tài Nguyên- Môi Trường cần đẩy nhanh tốc độ thông tư, văn hướng dẫn Có phối hợp đồng với Bộ Tài Chính hướng dẫn hoạt động định giá BĐS Tránh tượng chồng chéo văn Suất vốn đầu tư xây dựng Bộ Xây Dựng ban hành làm để xác định giá trị công trình xây dựng theo phương pháp chi phí cần cập nhật, ban hành nhanh hơn, sát với giá thị trường 3.4.3 Kiến nghị với bên yêu cầu thẩm định giá bất động sản Trong trình định giá bất động sản, thẩm định viên cần hợp tác khách hàng Khách hàng cẩn đàm bảo rằn thông tin đưa xác thực phải hoàn toàn chịu trách nhiệm gian dối cung cấp thông tin Sự hợp tác khách hàng tạo điều điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên việc rút ngắn thời gian thu thập xác minh thông tin từ vận dụng phương pháp định giá phù hợp 51 3.4.4 Kiến nghị tới NHNN ngân hàng thương mại Hiện nay, Dòng vốn lưu thông thị trường bất động sản vốn vay ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn Và thực tế, sách tín dụng ngân hàng có ảnh hưởng lớn đến biến động thị trường bất động sản Khi Ngân hàng Nhà Nước yêu cầu siết chặt tín dụng hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tác động nhanh làm “ đóng băng” thị trường bất động sản Do vậy, Ngân hàng Nhà nước cần hoàn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản Các ngân hàng thương mại nghiên cứu hoàn thiện chế sách chấp, bảo lãnh xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ vay Có sách quán việc cho vay đầu tư bất động sản - Bên cạnh đó, ngân hàng thương mại cần nghiêm túc việc giám sát cân nhắc cho vay đầu tư bất động sản Làm tốt điều này, ngân hàng thương mại góp phần làm giảm nạn đầu cơ, ngăn chặn việc nhà đầu tư sử dụng nhiều đòn bẩy tài đầu tư bất động sản Khuyến khích cho vay hoạt động đầu tư bất động sản mang lại giá trị thặng dư Qua đó, làm lành mạnh thị trường bất động sản Sự phát triển ổn định TTBĐS tác động tích cực trở lại làm giảm nợ xấu ngân hàng thương mại 3.5 Đánh giá hội thách thức mà công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ gặp phải thực giải pháp 3.5.1 Những hội - Doanh nghiệp sở hữu đội ngũ thẩm định viên trẻ nên nhiệt tình, ham học hỏi Do vậy, việc bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn cho họ thuận lợi - Công ty nhận quan tâm từ phía tập đoàn CENGROUP nên chủ động đề xuất với tập đoàn sớm phê duyệt cải tiến trang thiết bị phục vụ công tác định giá - Cơ hội nâng cao suất lao động công ty, rút ngắn thời gian nâng cao chất lượng công tác định giá Tạo dựng uy tín lâu dài với khách hàng hướng tới mục tiêu trở thành công ty thẩm định giá chuyên nghiệp 52 - Thị trường bất động sản Việt Nam bước phát triển Các văn pháp luật quản lý, hướng dẫn hoạt động thị trường hoạt động định giá Nhà nước quan tâm sửa đổi, hoàn thiện - Cơ hội để công ty hội nhập, học hỏi kinh nghiệm định giá từ nước giới Từ thực tham vọng mở rộng thị trường lãnh thổ Việt Nam 3.5.2 Những thách thức mà công ty gặp phải - Việc thực giải pháp làm tăng chi phí định giá công ty Kéo dài thời gian định giá - Việc thực giải pháp đòi hỏi thẩm định viên phải làm việc nghiêm túc, vất vả Đội ngũ lãnh đạo cần phải quan tâm sát đến công tác định giá công ty 53 Kết luận chương Chương nêu lên giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS công ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ Những giải pháp dựa thực trạng quy trình phương pháp định giá BĐS công ty Bên cạnh đó, chương đề cập đến thách thức hội công ty thực giải pháp 54 KẾT LUẬN CHUNG Định giá BĐS nói riêng định giá tài sản nói chung lĩnh vực mẻ Việt Nam Tuy nhiên với phát triển kinh tế thị trường, em tin nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu bất động sản ngày cấp thiết Định giá tốt đảm bảo quyền lợi chủ thể tham gia thị trường làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch, lành mạnh tác động tích cực tới lĩnh vực nhạy cảm tín dụng ngân hàng sâu xa ổn định kinh tế Nhận thấy tầm quan trọng việc định giá tài sản, CTCP thẩm định giá Thế Kỷ thành lập Quy trình phương pháp thẩm định giá công ty dựa tuân thủ pháp luật, lý luận chung thẩm định kinh nghiệm thẩm định viên công tác công ty Mặc dù, đạt nhiều thành tựu thời gian qua, thời gian thành lập chưa lâu nên hoạt động định giá công ty không tránh khỏi tồn bất cập Nội dung chuyên đề giải số vấn đề sau: • Hệ thống hóa sở lý luận liên quan đến thẩm định giá BĐS • Đánh giá thực trạng quy trình phương pháp định giá CENVALUE • Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS công ty Em hi vọng vấn đề em nêu lên góp phần nhỏ vào hoạt động định giá CENVALUE Do trình độ thời gian có hạn, chuyên đề em khó tránh khỏi nhiều thiếu sót, em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô môn để làm em chọn vẹn Em xin chân thành cảm ơn TÀI LIỆU THAM KHẢO Hệ thống 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo định số 24/2005, 77/2005, 192/2008 Bộ Tài Chính Nguyên lý chung định giá tài sản - Học viện Ngân hàng Các văn pháp lý liên quan đến định giá doanh nghiệp như: pháp lệnh giá, luật doanh nghiệp, luật đất đai, luật xây dựng, luật dân sự,… Bài giảng môn Định giá bất động sản - Học viện Ngân hàng Website: - http://thamdinhgia.org/ - http://cengroup.vn/ - http://thamdinhgiatheky.vn/ ……… [...]... với phương pháp và quy trình định giá BĐS Tuy nhiên việc vận dụng các lý luận này ở mỗi đơn vị, doanh nghiệp lại có những cách thức khác nhau Trong chương 2, chúng ta sẽ tìm hiểu quy trình và phương pháp định giá tại CTCP thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) 19 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần thẩm định giá Thế. .. về phương pháp định giá BĐS đang được sử dụng như thế nào tại CENVALUE 2.3 Đánh giá chung về quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại CENVALUE 2.3.1 Kết quả đạt được Các phương pháp định giá cũng được các thẩm định viên vận dụng một cách linh hoạt và hợp lý Ở ví dụ nêu trên, các bất động sản đều được đánh giá là thích hợp để ở, cùng có lợi thế về kinh doanh nên thẩm định viên áp dụng phương. .. phải tiến hành tái thẩm định 2.2.2.2 Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng tại công ty Các hợp đồng thẩm định giá bất động sản của công ty chủ yếu là định giá những mảnh đất, nhà, căn hộ, định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng Do vậy, phương pháp thẩm định giá bất động sản mà công ty sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Ngoài... hành chính thức báo cáo và chứng thư thẩm định giá Bước cuối cùng trong quy trình nghiệp vụ là phát hành chính thức báo cáo và chứng thư thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng Nội dung báo cáo và chứng thư thẩm định giá được thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 về báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá Nếu khách hàng còn thắc mắc thì thẩm định viên phải giải thích... phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quy n sử dụng đất Nếu bất động sản có lợi thế đem lại nguồn thu nhập thì thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp thu nhập Điều này tuân thủ theo chặt chẽ theo các nguyên tắc thẩm định giá Các phương pháp định giá khác nhau có thể áp dụng khi định giá cùng một bất động sản giúp thẩm định viên có thể kiểm chứng kết quả thẩm định ban đầu của mình - Quy trình. .. Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá bất động sản 22 2.2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại CENVALUE 2.2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty Trong quá trình định giá, CENVALUE đã thực hiện theo quy trình sau: − Qua điện thoại − Trực tiếp − Nguồn khác Tiếp nhận yêu cầu của khách... cung cấp với yêu cầu, quy định của công ty và pháp luật  Thoả thuận giá dịch vụ và điều kiện thẩm định  Ký kết hợp đồng  Phân công TĐV B3: Lập kế hoạch thẩm định giá Các công việc chủ yếu trong bước này:      Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thẩm định Lựa chọn phương pháp thẩm định Thống nhất địa điểm, thời gian thẩm định với khách hàng Chuẩn bị tài liệu, phương tiện.công cụ thẩm định Yêu cầu bổ sung... sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Ngoài ra, công ty còn sử dụng phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư 2.2.2.3 Các phương pháp thu thập thông tin được sử dụng trong định giá bất động sản tại công ty Để thu thập thông tin về bất động sản cần định giá, thẩm định viên tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ chủ yếu là sử dụng phương pháp trực tiếp khảo sát hiện trường Từ đó thu thập các thông tin... hội tương đối hoàn thiện - Sơ đồ BĐS thẩm định: BĐS thẩm định 28 Trường THPT quốc tế CA phường Bồ Đề Ngõ 208 Đường Nguyễn Văn Cừ Đường phố Ái Mộ 5m 500m 20m 250m Sơ đồ 2.2: Sơ đồ BĐS thẩm định 29 Đường trước BĐS thẩm định Ảnh bên trong BĐS thẩm định Hình ảnh BĐS thẩm định: Hình 2.2: Hình ảnh BĐS thẩm định 30 Đánh giá những ưu thế và bất lợi của bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định T T Các... động sản cần thẩm định giá B4: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh 27 2.2.2.5 Ví dụ cụ thể về công tác định giá bất động sản tại CENVALUE Thông tin chung về bất động sản cần thẩm định: - Khách hàng: Trần Nguyên Phương - Địa chỉ: Tổ 5, ngõ 208, Nguyễn Văn Cừ, phường Bồ Đề, Hà Nội - Tài sản thẩm định giá: Giá trị quy n sử ... giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS chương 41 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 3.1 Sự cần thiết phải nâng... trạng quy trình phương pháp định giá BĐS công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ Từ thấy hạn chế đưa nguyên nhân hạn chế quy trình phương pháp định giá BĐS công ty làm sở đưa giải pháp nhằm hoàn thiện. .. luận định giá bất động sản kinh tế thị Chương 2: trường Thực trạng quy trình phương pháp định giá Bất động sản Chương 3: công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ Giải pháp hoàn thiện quy trình phương

Ngày đăng: 06/11/2015, 16:45

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • LỜI MỞ ĐẦU

    • 1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

      • 1.1.1 Bất động sản

        • 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

        • 1.1.1.2 Đặc điểm của BĐS

        • 1.1.1.3 Phân loại BĐS

      • 1.1.2 Thị trường BĐS

        • 1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS

        • 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS

        • 1.1.2.3 Vai trò của thị trường BĐS

    • 1.2 Định giá BĐS

      • 1.2.1 Khái niệm định giá BĐS

      • 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

      • 1.2.3 Các nguyên tắc định giá BĐS

    • 1.3 Các phương pháp định giá BĐS

      • 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

        • 1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh

        • 1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh

        • 1.3.1.3 Các bước tiến hành

      • 1.3.2 Phương pháp chi phí

        • 1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí

        • 1.3.2.2 Cơ sở của phương pháp chi phí

        • 1.3.2.3 Các bước tiến hành

      • 1.3.3 Phương pháp thu nhập

        • 1.3.3.1 . Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp thu nhập

        • 1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp thu nhập

        • 1.3.3.3 Các bước tiến hành

      • 1.3.4 Phương pháp thặng dư

        • 1.3.4.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp thặng dư

        • 1.3.4.2 Cơ sở của phương pháp

        • 1.3.4.3 Các bước tiến hành

    • 1.4 Quy trình định giá BĐS

  • Kết luận chương 1

    • 2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE).

      • 2.1.1 Giới thiệu về CENVALUE

      • 2.1.2 Lĩnh vực hoạt động của CENVALUE

      • 2.1.3 Mô hình tổ chức của CENVALUE

      • 2.1.4 Những thành tựu đã đạt được của công ty thời gian qua

    • 2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại CENVALUE

      • 2.2.1 Các văn bản pháp lý được sử dụng trong định giá BĐS tại CENVALUE

      • 2.2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại CENVALUE

        • 2.2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty

          • B1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng

          • B2: Nghiên cứu hồ sơ tài sản

          • B3: Lập kế hoạch thẩm định giá

          • B6: Kiểm soát chất lượng

          • B7: Phát hành chính thức báo cáo và chứng thư thẩm định giá

        • 2.2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng tại công ty

        • 2.2.2.3. Các phương pháp thu thập thông tin được sử dụng trong định giá bất động sản tại công ty

        • 2.2.2.4. Thực tế định giá bất động sản tại công ty

        • 2.2.2.5 Ví dụ cụ thể về công tác định giá bất động sản tại CENVALUE

    • 2.3 Đánh giá chung về quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại CENVALUE

      • 2.3.1 Kết quả đạt được

      • 2.3.2 Những hạn chế

      • 2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế

        • 2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan

        • 2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan

  • Kết luận chương 2

  • CHƯƠNG 3

  • GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

    • 3.1 Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng công tac định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ

    • 3.2 Mục tiêu phát triển của công ty

    • 3. 3 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định gia Thế Kỷ

      • 3.3.1 Giải pháp hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin.

      • 3.3.3 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường

      • 3.3.4 Hệ thống hóa các văn bản pháp luật.

      • 3.3.5 Nâng cấp, cải tiến trang thiết bị phục vụ công tác định giá bất động sản.

    • 3.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá ở nước ta hiện nay

      • 3.4.1. Kiến nghị với Nhà nước

        • 3.4.1.1. Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành, quy hoạch giao thông

        • 3.4.1.2. Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến định giá bất động sản

        • 3.4.1.3 Thực hiện các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS

        • 3.4.1.4. Thành lập cơ quan chuyên trách về định giá đất

        • 3.4.1.5. Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ cho quy trình và phương pháp định giá

        • 3.4.1.6. Nâng cao chất lượng công tác đào tạo định giá BĐS trong nước

        • 3.4.1.7. Tăng cường hợp tác quốc tế trong hoạt động thẩm định giá.

        • 3.4.1.8. Thành lập cơ quan chuyên trách về kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực thẩm định giá.

      • 3.4.2. Kiến nghị với Bộ Tài Chính và các Bộ liên quan

      • 3.4.3. Kiến nghị với bên yêu cầu thẩm định giá bất động sản

      • 3.4.4. Kiến nghị tới NHNN và các ngân hàng thương mại

    • 3.5. Đánh giá về những cơ hội và thách thức mà công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ gặp phải khi thực hiện những giải pháp trên

      • 3.5.1. Những cơ hội

      • 3.5.2. Những thách thức mà công ty có thể gặp phải.

  • KẾT LUẬN CHUNG

Tài liệu cùng người dùng

Tài liệu liên quan