Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại CTCP thẩm định giá thế kỷ (autosaved)

Tính cấp thiết của đề tài Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ lâu và được thừa nhận là mộtnghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị

“ Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu đưa

ra trong luận văn là chính xác, trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế tại đơn vị thực tập”

Sinh viên báo cáo

Hoàng Đình Nam

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 3

1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Bất động sản 3

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

1.1.1.2 Đặc điểm của BĐS 4

1.1.1.3 Phân loại BĐS 5

1.1.1.4 Các quyền tài sản BĐS 6

1.1.2 Thị trường BĐS 6

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 6

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS 6

1.1.2.3 Vai trò của thị trường BĐS 7

1.2 Định giá BĐS 8

1.2.1 Khái niệm định giá BĐS 8

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 8

1.2.3 Các nguyên tắc định giá BĐS 8

1.3 Các phương pháp định giá BĐS 9

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 9

1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh 9

1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh 9

1.3.1.3 Các bước tiến hành 10

1.3.2 Phương pháp chi phí 11

1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí 11

1.3.2.2 Cơ sở của phương pháp chi phí 11

1.3.2.3 Các bước tiến hành 11

1.3.3 Phương pháp thu nhập 12

1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp thu nhập 12

1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp thu nhập 13

1.3.3.3 Các bước tiến hành 13

1.3.4 Phương pháp thặng dư 13

1.3.4.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp thặng dư 13

1.3.4.2 Cơ sở của phương pháp 14

1.4 Quy trình định giá BĐS 14

Kết luận chương 1 16

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 17

2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) 17

2.1.1 Giới thiệu về CENVALUE 17

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động của CENVALUE 17

2.1.3 Mô hình tổ chức của CENVALUE 17

2.1.4 Những thành tựu đã đạt được của công ty thời gian qua 18

2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại CENVALUE 18

2.2.1 Các văn bản pháp lý được sử dụng trong định giá bất động sản tại CENVALUE 18

2.2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại CENVALUE 20

2.2.2.1Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty 20

2.2.2.2.Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng tại công ty 22

2.2.2.3 Các phương pháp thu thập thông tin được sử dụng trong định giá bất động sản tại công ty 22

2.2.2.4.Thực tế định giá bất động sản tại công ty 23

2.2.2.5 Ví dụ cụ thể về công tác định giá bất động sản tại CENVALUE 24

2.3 Đánh giá chung về quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại CENVALUE 33

2.3.1 Kết quả đạt được 33

2.3.2 Những hạn chế 34

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế 35

2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan 35

2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan 36

Kết luận chương 2 37

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 38

3.1 Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng công tac định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ 38

3.2 Mục tiêu phát triển của công ty 38

sản tại công ty cổ phần thẩm định gia Thế Kỷ 39

3.3.1 Giải pháp hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin 39

3.3.3 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 40

3.3.4 Hệ thống hóa các văn bản pháp luật 40

3.3.5 Nâng cấp, cải tiến trang thiết bị phục vụ công tác định giá BĐS 41

3.4 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá ở nước ta hiện nay 41

3.4.1 Kiến nghị với Nhà nước 41

3.4.1.1 Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành, quy hoạch giao thông 41

3.4.1.2 Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến định giá BĐS 41

3.4.1.3 Thực hiện các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS 42

3.4.1.4 Thành lập cơ quan chuyên trách về định giá đất 43

3.4.1.5 Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ cho quy trình và phương pháp định giá 44

3.4.1.6 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo định giá BĐS trong nước 44

3.4.1.7 Tăng cường hợp tác quốc tế trong hoạt động thẩm định giá 45

3.4.1.8 Thành lập cơ quan chuyên trách về kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực thẩm định giá 46

3.4.2 Kiến nghị với Bộ Tài Chính và các Bộ liên quan 46

3.4.3 Kiến nghị với bên yêu cầu thẩm định giá bất động sản 47

3.4.4 Kiến nghị tới NHNN và các ngân hàng thương mại 48

3.5 Đánh giá về những cơ hội và thách thức mà công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ gặp phải khi thực hiện những giải pháp trên 48

3.5.1 Những cơ hội 48

3.5.2 Những thách thức mà công ty có thể gặp phải 49

Kết luận chương 3 50

Kết luận chung 51

Tài liệu tham khảo

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ lâu và được thừa nhận là mộtnghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thịtrường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đếntính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trongcác lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, chothuê, cầm cố, thế chấp …

Do bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn nên việc xác định giá trịthị trường của bất động sản diễn ra rất quan trọng chính vì vậy hiện nay việc thẩmđịnh giá bất động sản diễn ra khá phổ biến

Tại Việt Nam, thẩm định giá có mặt từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX vàhoạt động thẩm định giá đã phát triển trong những năm gần đây, tuy nhiên về mặtnào đó nghiệp vụ thẩm định giá vẫn còn khá mới mẻ đối với Việt Nam dẫn đếntrong quá trình thực hiện còn nhiều vướng mắc bất cập đặc biệt là việc thẩm địnhgiá bất động sản

Xuất phát từ thực tiễn đó, qua quá trình thực tập, tìm hiểu tại công ty cổ phầnthẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE), e xin mạnh dạn lựa chọn đề tài:

“Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty

cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ”

Đề tài này làm làm rõ thực trạng tiến hành nghiệp vụ định giá bất động sản củacông ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE)

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nhằm chỉ ra một số vấn đề sau trong quá trình nghiên cứu:

 Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản nói chung, quy trình,phương pháp định giá bất động sản trên lý thuyết

 Làm rõ thực tế quy trình và phương pháp định giá bất động sản tạiCENVALUE

 Đề xuât một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác tổ chức định giá, đưa ramột số kiến nghi đối với cơ quan liên quan

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu: Các bất động sản định giá tại CENVALUE

 Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc toàn bộ các tỉnh, thành phố hiệnCENVALUE cung cấp dịch vụ định giá Số liệu nghiên cứu được lấy tronggiai đoạn 2011-2013

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu:

 Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử

 Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp dựa trên số liệu thực tế

do CENVALUE cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp vụ định giá tại công ty

 Kế thừa kết quả nghiên cứu từ các công trình nghiên cứu về định giá bấtđộng sản trước đó

 Đánh giá, phỏng vấn trực tiếp các nhân viên công tác tại CENVALUE

5 Kết cấu đề tài

Đề tài bao gồm 3 chương riêng biệt:

Chương 1: Lý luận cơ bản về định giá bất động sản trong nền kinh tế thị

trường Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá Bất động sản

tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất

động sản tại CENVALUE

Em cũng xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo công ty thẩm định giá Thế Kỷ,cũng như các anh chị phòng Định giá tài sản đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quátrình thực tập, cung cấp số liệu cũng như khảo sát thực tế

Em cũng xin chân thành cảm ơn các thành cô bộ môn Định giá tài sản đã giúp

đỡ em hoàn thành chuyên đề này

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

Theo quan niệm thông thường:

BĐS là đất đai và các công trình gắn liền với đất.

Tuy nhiên, khái niệm các công trình gắn liền với đất còn chưa rõ ràng, BĐS chỉ bao gồm hai thành phần trên là chưa đầy đủ

Theo điều 174 Luật Dân sự 2005, BĐS là:

 Đất đai;

 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

Khái niệm này đã nêu lên đầy đủ các thành phần thuộc về BĐS, tuy nhiên chỉ

dưới dạng liệt kê, do đó dường như không bao trùm quyền sở hữu, trong khi vẫn quy

định các vấn đề chuyển dịch tài sản gắn với quyền sở hữu tại rất nhiều các quy định

Theo ngân hàng thế giới:

Bất động sản (Real Estate): Đất đai bao gồm cả phần không khí bên trên và

phần đất bên dưới cộng với bất kỳ phần đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất (gọi là tài sản liên quan đến đất đai)

Bất động sản (Real Property): Đất đai và bất cứ thứ gì cố định, được gắn với

đất đai hoặc bộ phận của đất đai và bất cứ thứ gì được xem như không thể di dời

theo quy định của pháp luật (đất đai, công trình xây dựng và các tài sản cố địnhkhông thể di dời gắn với đất đai).

Khái niệm này rất rộng và cụ thể, do đó có thể phân loại BĐS một cách dễdàng hơn

Theo IVSC, BĐS là:

Đất đai;

Tất cả những thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai.

Khái niệm này đã chỉ ra những đặc tính cơ bản của bất động sản

Như vậy, có nhiều quan điểm khác nhau về BĐS Tuy nhiên, dù theo quanđiểm nào đi nữa, ta có thể rút ra những điểm chung giữa các khái niệm đó Theo đó:

“Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất Đặc tính cơ bản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định, khó có thể di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, công năng, hình thái không thay đổi Bất động sản thường tồn tại lâu dài, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, là tài sản quý giá của mọi cá nhân, gia đình và toàn xã hội”.

1.1.1.2Đặc điểm của BĐS

BĐS là một loại tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc điểm thông thường BĐScòn có những đặc điểm như sau:

BĐS có tính cố định về vị trí: tức là giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ

thế và chịu tác động của các yếu tố môi trường

BĐS có tính bền vững: tức là khi định giá phải chú ý đến cả hai yếu tố tuổi

thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại củaBĐS đó

BĐS có tính khác biệt: các BĐS thường khác nhau về vị trí, cảnh quan, môi

trường, diện tích, hình dáng, kết cấu, kiến trúc, trang trí nội thất…

BĐS có tính khan hiếm: Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt

trái đất là có hạn trong khi dân số luôn có xu hướng ra tăng Tính khan hiếm cụ thểcủa đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địaphương, lãnh thổ v.v

Tính có giá trị lớn: BĐS thường có giá trị lớn do giá trị của đất đai và chi phí

tạo thành các tài sản gắn liền với đất đai Do vậy, khi định giá tang giảm 1% sẽ kéotheo số tuyệt đối thay đổi rất lớn

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị

của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhànước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáogiá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS nàylàm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

Chịu sự quản lý của Nhà nước: Do đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước

là đại diện chủ sở hữu, cùng với điều kiện của từng địa phương vào từng thời điểm

cụ thể mà Nhà nước ban hành các chính sách khác nhau về BĐS Các chính sáchnày có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS do đó khi định giá BĐS cần tínhđến yếu tố pháp lý

Chịu sự ảnh hưởng của Văn hóa-Xã hội: BĐS chịu sự chi phối của các yếu

tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng,mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán củangười dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.1.1.3Phân loại BĐS

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản

có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và côngtrình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS làtrụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao

gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọngrất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan vàkhách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đạihoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhómBĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũngnhư ở các nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, disản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểmcủa loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

1.1.1.4 Các quyền tài sản BĐS

Đối với đất đai: sở hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng và quyền sử dụng đất.

Đối với các công trình: sở hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng.

Giá trị BĐS trên thị trường không phải do vật chất của nó quyết định mà do quyền lợi và lợi ích của nó mang lại đối với chủ sở hữu hoặc người sử dụng nó theo quy định của pháp luật Do đó, định giá BĐS thực chất là định giá quyền của chủ thể đối với BĐS đó.

1.1.2 Thị trường BĐS

1.1.2.1Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua quan

hệ hàng hóa tiền tệ.

1.1.2.2Đặc điểm của thị trường BĐS

Không có thị trường trung tâm, không tập trung và mang tính khu vực: thị

trường BĐS chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua vàngười bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Gần nhưtất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môigiới kinh doanh BĐS, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới Do không

có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậythấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này

Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Đặc tính của

BĐS là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi nàykhông thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị rường BĐS mang tính chất địaphương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội vàmật độ dân số làm cho nhu cầu về BĐS cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng,chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường BĐScủa từng địa phương

Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: Thị trường BĐS là một thị

trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảocủa thị trường BĐS thấp hơn các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạođược hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin

về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biếntriệt để điều này làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm,cạnh tranh không hoàn hảo

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính:

Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nềnkinh tế Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiềnbạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường

có nhu cầu rất lớn về vốn Điều đó cho thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ

có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lànhmạnh và ổn định

Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của

mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đếnhầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối vàđiều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS

Thị trường BĐS đòi hỏi cần có tư vấn chuyên nghiệp và trình độ cao.

Thị trường BĐS dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường.

1.1.2.3Vai trò của thị trường BĐS

Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.

Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.

Thị trường BĐS đóng góp vào sự ổn định xã hội.

1.2 Định giá BĐS

1.2.1 Khái niệm định giá BĐS

Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Yếu tố chủ quan: Mục đích định giá BĐS

Việc định giá BĐS phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch mà họ mong muốn chính vì thế mục đích định giá là yếu tố mang tính chủ quan

Yếu tố khách quan:

- Các yếu tố mang tính vật chất: là các thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có của

BĐS BĐS có giá trị càng lớn thì tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý: tính pháp lý của BĐS thể hiện ở quyền của

chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng Thôngthường quyền của chủ thế đối với BDDS càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn

- Các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung và cầu Giá trị của BĐS càng cao

khi cung thấp, nhu cầu cao và ngược lại

- Các yếu tố khác: Ngoài các yếu tố kể trên còn có các yếu tố như tập quán,

tâm lý…cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

1.2.3 Các nguyên tắc định giá BĐS

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Cơ sở: con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản

- Nội dung: khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên,pháp luật, tài chính cho phép

Thay thế

- Cơ sở: Những người thận trọng sẽ không trả nhiều hơn để mua mua tài sản nào

đó khi họ sẽ tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự để thay thế

- Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí

để có một tài sản tương đương

Dự kiến các khoản lợi ích tương lai

- Cơ sở: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽmang lại cho chủ thể trong tương lai

- Nội dung: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản cóthể mang lại cho các chủ thể để làm cơ sở ước tính giá trị tài sản

Cung – cầu

- Cơ sở: giá cả của tài sản có xu hướng tỉ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệnghịch với yếu tố cung

- Nội dung: giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản Do đógiá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị Khi so sánh các tài sản với nhaucần thận trọng phân tích cung cầu, tình trạng thị trường.

Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Trong phạm

vi một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cầnthâm nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được

ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp

lý công nhận

1.3.1.2Cơ sở của phương pháp so sánh

Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:

Chỉ có thể so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhấtvới BĐS mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng và thị trường

Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây Tuy nhiên “gần đây”chỉ mang tính tương đối Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài.

Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giaodịch trên thị trường

Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được Tốt nhất là người ĐGtrực tiếp thu thập (thông tin sơ cấp

Thị trường cần ổn định

1.3.1.3Các bước tiến hành

B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây

để có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐGcàng chính xác Tuy nhiên, cần chú ý đến chất lượng của thông tin

B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của

chúng Kiểm tra thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có

B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được (từ 3-5 BĐS).

B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các

BĐS so sánh

B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu,

lượng hoá sự khác biệt giữa chúng rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc giảm

Hạn chế của phương pháp:

- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này

là rất hạn chế

- Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập

- Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp

1.3.2 Phương pháp chi phí

1.3.2.1Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí

Phương pháp ĐG chi phí hình thành từ nguyên tắc thay thế & giả định rằnggiá trị của BĐS cần ĐG được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như mộtvật thay thế

Ý nghĩa:

 Áp dụng trong ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bịthu hồi.

của công trình và địa điểm của nó

1.3.2.2Cơ sở của phương pháp chi phí

B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần ĐG, coi mảnh đất đó là trống và

việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất Coi việc sử dụng công trìnhhiện tại là cao nhất, tốt nhất vì bảo đảm cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếukhông nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại

B2: Ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình

hiện có trên mảnh đất

B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên mảnh đất (Xét trên các

nguyên nhân hao mòn như giảm giá do tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế,lỗi thời bên ngoài,…)

B4: Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế - Tổng giảm giá tích luỹ

B5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các chi phí

của các công trình cần cải tạo khác năm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào,đường đi

Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí:

Dựa vào thông tin thị trường nên có những hạn chế giống phương pháp sosánh

Chi phí thực chất không tạo ra giá trị Cho nên phương pháp này đã khôngphản ánh được giá trị thị trường của BĐS

Phương pháp này sử dụng cách tiế cận cộng dồn trong khi tổng giá trị nhiều

bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể

Khi ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người

ĐG, chưa có một phương pháp thống nhất

Giá trị hao mòntích lũy của công trình xây dựng

Chi phí thay thế công trình

Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người ĐG phải thông thạo kĩ thuật xâydựng & phải có kinh nghiệm.

Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra dự báo phù hợp nên ít khiđược chấp nhận để cung cấp cho các ĐG có giá trị hiệu quả

1.3.3 Phương pháp thu nhập

1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp thu nhập

Là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện

tại

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho BĐS tạo thu nhập vì:

Với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra thặng dư tài chínhlớn hơn chi phí để có nó

Thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tụctrong suốt thời kỳ quyền BĐS còn hiệu lực

Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng nămthành tổng số tiền vốn

- Ý nghĩa:

ĐG các BĐS tạo thu nhập, BĐS cho thuê hoặc không cho thuê nhưng vẫn tạo

thu nhập

1.3.3.2Cơ sở của phương pháp thu nhập

Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

Nguyên tắc cung cầu

Áp dụng cho các BĐS có thể tạo ra dòng thu nhập

1.3.3.3Các bước tiến hành

B1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các

yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế

tài sản, sửa chữa bảo hành

B3: Tìm tỉ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự.

B4: Áp dụng công thức vốn hoá thu nhập ròng để tìm ra giá trị tài sản.

Dùng để ĐG các BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển như ĐGmảnh đất trống hoặc BĐS đang tồn tại cần thay thế hoặc cải tạo để có giá trị cao hơn

Giá trị của địa điểm

hoặc của BĐS trong

điều kiện hiện tại (giá

trị còn lại)

=

Giá trị hoànthành cải tạoBĐS

-Tổng chi phí cảitạo hoặc pháttriển (bao gồm cảlãi nhà đầu tư)1.3.4.2Cơ sở của phương pháp

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

1.3.4.3Các bước tiến hành

B1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của công trình, có tính đến các quy

định về xây dựng và các hạn chế

B2: Ước tính toàn bộ Tổng giá trị của quá trình phát triển công trình bằng

phương pháp so sánh hay vốn hoá

B3: Ước tính tổng CP phát triển bao gồm: CPXD, LN của nhà đầu tư, CP tài

chính, CP Marketing và các CP khác liên quan

B4: Lấy Tổng giá trị phát triển - Tổng CP phát triển = Tổng giá trị còn lại.

Giá trị còn lại – (CP pháp lý + thuế & các CP tài chính của đất + LN liên quanđến đất) = giá trị của đất

Ưu,nhược điểm của phương pháp thặng dư

- Ưu điểm: Phương pháp này không đòi hỏi tính giá trị cụ thể BĐS, dùng để

ĐG những BĐS cho thuê trên thị trường hoặc với những BĐS bán có giá trị nhỏ

- Nhược điểm:

Khó xác định tỉ lệ đóng góp và lợi nhuận kinh doanh

Khó xác định tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS đang ĐG

Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện thị trường

Đòi hỏi người ĐG có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính cáckhoản mục liên quan

Phương pháp chứa đựng nhiều biến số nên tính chính xác không cao

1.4 Quy trình định giá BĐS

B1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS

Bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở, có loại dùng vào việc kinhdoanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận ( khách sạn, nhà hàng ), có loại dùng vào công

sở, trường học, có loại dung để thế chấp, bồi thường, cổ phần hóa, chuyển nhượng

… chính vì thế cần phải xác định rõ vấn đề từ đấy có thể đưa ra cá phương án xử lý

cụ thể đối với từng tình huống

B2: Lập kế hoạch định giá

- Việc lập kế hoạch một cuộc đánh giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá

- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

+ Xác định các yếu tố cung-cầu phù hợp

+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về BĐS, tài liệu so sánh

+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.

B3: Khảo sát hiện trường, thu thập số liệu

Khảo sát hiện trường: bao gồm BĐS mục tiêu và BĐS so sánh

Thu thập thông tin.

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua - người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản

- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá

…

B4: Phân tích tài liệu

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản

- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá

+ Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

+ Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản

- Phân tích về khách hàng:

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản.

B5: Lựa chọn phương pháp định giá

Tùy vào từng loại BĐS mà người định giá cần lựa chọn phương pháp định giáthích hợp

B6: Ước tính giá trị của BĐS.

B7: Lập hồ sơ, chứng thư, báo cáo định giá.

Kết luận chương 1

Chương 1 đã khái quát một cách tổng quát nhất lý luận chung về: BĐS, thị trường BĐS, cùng với phương pháp và quy trình định giá BĐS Tuy nhiên việc vận dụng các lý luận này ở mỗi đơn vị, doanh nghiệp lại có những cách thức khác nhau Trong chương 2, chúng ta sẽ tìm hiểu quy trình và phương pháp định giá tại CTCP thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE).

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE).

2.1.1 Giới thiệu về CENVALUE

 Tên công ty: công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ

 Trụ sở chính: Tầng 2, tòa nhà 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Cầu Giấy Hà Nội

 Chi nhánh: Số 36 đường Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, Quận 1,TP.HCM

 Văn phòng giao dịch tại:

- Số 035 đường Hoàng Trường Minh, phường Bắc Cường, TP Lào

Cai Tel: (0203) 844 444 / Hotline: 0915 415 899

- Số 251 đường Nguyễn Cao, TP Bắc Ninh

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động của CENVALUE

CENVALUE hoạt động trong các lĩnh vực: xác định giá trị doanh nghiệp;thẩm định giá, máy móc, thiết bị; thẩm định giá BĐS; thẩm định dự án đầu tư;nghiên cứu thị trường…

2.1.3 Mô hình tổ chức của CENVALUE

CENVALUE hoạt động điều hành theo cơ cấu tổ chức bộ máy, gồm:

Hình 2.1: Mô hình tổ chức của CENVALUE

2.1.4 Những thành tựu đã đạt được của công ty thời gian qua

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn của đất nước, các doanh nghiệp vẫn khôngngừng nỗ lực vượt khó, không những đảm bảo doanh thu tăng vượt những nămtrước, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với người lao động và nhànước mà còn tích cực tham gia các hoạt động từ thiện, xã hội Những doanh nghiệp

đó – họ xứng đáng được tôn vinh, được nhận giải thưởng uy tín và cao quý bậc nhất– Sao Vàng đất Việt 2013 CTCP Thẩm định giá Thế kỷ - một thành viên của CENGROUP cũng vinh dự được đứng trong hàng ngũ các doanh nghiệp tiêu biểu đó

2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại CENVALUE

2.2.1 Các văn bản pháp lý được sử dụng trong định giá BĐS tại CENVALUE

- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002

- Nghị định số 170/2003/NĐ - CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủquy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá

- Nghị định số 101/2005/NĐ - CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về

- Quyết định số 24/2005/QĐ - BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v

"Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêuchuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

77/2005/QĐ Quyết định số 129/2008/QĐ 77/2005/QĐ BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 v/v "Banhành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3)

Nhận xét: Việc thẩm định giá bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực: đấtđai, xây dựng, kiến trúc Các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá bấtđộng sản cũng rất phong phú mà lại thường xuyên thay đổi Điều này đòi hỏi thẩmđịnh viên phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên các văn bản pháp luật liên quan đếnthẩm định giá bất động sản

2.2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại CENVALUE

2.2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty

Trong quá trình định giá, CENVALUE đã thực hiện theo quy trình sau:

Qua điện thoại Trực tiếp Nguồn khác

Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng

Lập biên nhận hồ sơ Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu mà khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy định của công ty

và pháp luật Thỏa thuận giá dịch vụ

Ký kết hợp đồng Phân công công việc

Nghiên cứu hồ sơ Chọn phương pháp TĐ Chuẩn bị tài liệu, phương tiện, công cụ TĐ

Yêu cầu bổ sung tài liệu (*)

Chụp ảnh, quay phim, vẽ sơ đồ, đối chiếu tài liệu được cung cấp…

Thu thập và xử lý thông tin về tài sản

Lập dự thảo báo cáo, chứng thư TĐG

Kiểm tra, đánh giá chất lượng kết quả TĐ Thông qua lãnh đạo

Kiểm soát chất lượng báo cáo, chứng

thư TĐG

Phát hành báo cáo, chứng thư TĐG

Chứng thư, báo cáo Biên bản bàn giao chứng thư Biên bản thanh lý hợp đồng Hóa đơn GTGT

Bản lưu Lập báo cáo, chứng thư TĐ sơ bộ

Sơ đồ 2.1: Quy trình định giá tại CENVALUE

B1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng

Trong bước này, công ty thực hiện các cuộc tiếp xúc với khách hàng có nhucầu thẩm định giá BĐS thông qua nhiều kênh khác nhau, như : tiếp xúc trực tiếp,qua điện thoại, qua các nguồn khác như email, , qua đó, xác định yêu cầu củakhách hàng, có thể được đáp ứng hoặc không

Đồng thời, Công ty cũng phải trình bày cho khách hàng về các thông tin như: Giấy phép Đăng ký kinh doanh, Thông báo của Bộ Tài Chính về số TĐV có thẻ đang hoạt động trong công ty,

B2: Nghiên cứu hồ sơ tài sản

Sau khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, nếu có thể đáp ứng thì tiến hành nghiên cứu hồ sơ tài sản

Công việc chủ yếu của bước này là:

 Lập biên nhận hồ sơ

 Hướng dẫn viết yêu cầu

 Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy địnhcủa công ty và pháp luật

 Thoả thuận giá dịch vụ và điều kiện thẩm định

B3: Lập kế hoạch thẩm định giá

Các công việc chủ yếu trong bước này:

 Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thẩm định

 Thống nhất địa điểm, thời gian thẩm định với khách hàng

 Chuẩn bị tài liệu, phương tiện.công cụ thẩm định

 Yêu cầu bổ sung các chứng từ liên quan đến tài sản

B4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản

Tổ thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, khảo sát BĐS tại hiện trường, chụp hình,quay phim, ghi chép hiện trạng, vẽ sơ đồ vị trí, Đồng thời tiến hành phân tíchthông tin thị trường, tài liệu có liên quan đến tài sản cần thẩm định Từ đó, đánh giá

BĐS trên các mặt chủ yếu: vị trí địa lý, đặc điểm vật chất, kỹ thuật, môi trường kinh

tế – xã hội,

B5: Lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá

Sau khi nghiên cứu tài sản xong, kết hợp phân tích xu hướng biến động củagiá cả, TĐV đưa ra kết quả sơ bộ về giá của BĐS cần thẩm định

B6: Kiểm soát chất lượng

Sau khi lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá sẽđược kiểm định chất lượng Nếu đạt yêu cầu, phát hành chứng thư và báo cáo thẩmđịnh giá, nếu chưa đạt thì phải xác định lại

B7: Phát hành chính thức báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Bước cuối cùng trong quy trình nghiệp vụ là phát hành chính thức báo cáo vàchứng thư thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng Nội dung báo cáo và chứngthư thẩm định giá được thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam số 04 về báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá Nếu khách hàng cònthắc mắc thì thẩm định viên phải giải thích rõ ràng, trong một số trường hợp thì phảitiến hành tái thẩm định

2.2.2.2 Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng tại công ty

Các hợp đồng thẩm định giá bất động sản của công ty chủ yếu là định giánhững mảnh đất, nhà, căn hộ, định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp vayvốn ngân hàng Do vậy, phương pháp thẩm định giá bất động sản mà công ty sửdụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Ngoài ra,công ty còn sử dụng phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư