Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ .DOC

Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN 3

1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản: 3

1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản 3

1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 4

1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản 5

2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 6

2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư: 6

2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản: 7

3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 8

3.1 – Tư vấn thị trường: 8

3.2 – Tư vấn kỹ thuật: 9

3.3 – Tư vấn pháp lý: 10

3.4 – Tư vấn kinh tế: 12

3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án: 12

4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản: 13

4.1 – Xác định vấn đề tư vấn: 13

4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư: 13

4.3 - Lập dự án: 17

4.4 – Xây dựng quy chế cho dự án: 30

4.5 - Gửi báo cáo cho khách hàng 32

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC

3 - Quá trình tư vấn đầu tư dự án kho vận: 44

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆNCÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TYCỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ 76

1 – Phương hướng hoạt động công tác tư vấn tại công ty 76

2 - Giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư dự án bất động sản tạicông ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ 77

2.1 Đầu tư vào nguồn nhân lực cho hoạt động tư vấn 78

2.2 Duy trì và mở rộng mối quan hệ với các cơ quan quản lý đầu tư 78

2.3 Hoàn thiện quy trình tư vấn, lập dự án 79

2.4 Hoàn thiện các nội dung lập dự án 79

2.5 Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ phục vụ công tác tư vấn 81

2.6 Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác tư vấn 81

2.7 Đầu tư cho hoạt động xúc tiến, quảng bá thương hiệu: 82

Hình 1: Mười công ty kinh doanh kho bãi hàng đầu ở Hà Nội và

tình hình hoạt động 49

Bảng 1: Dự kiến quy mô cho các hạng mục chính 64

Bảng 2: Tổng hợp cơ cấu vốn các giai đoạn 65

Bảng 3: Các nguồn doanh thu chính 68Bảng 4: Đầu tư thiết bị

LỜI MỞ ĐẦU

Ngành kinh doanh bất động sản là một ngành đóng góp lớn vào GDP cả nước Trong những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản Trong quá trình hình thành và tạo lập một công trình bất động sản thì công tác lập dự án là việc đầu tiên mà mỗi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm Vì thế lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư là bước đầu tiên, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp.

Lĩnh vực tư vấn đầu tư là một lĩnh vực mới mẻ tại Việt Nam Hoạt động tư vấn đóng một vap trò quan trọng trong kinh doanh, giup hỗ trợ cho các doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanh nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm của chuyên gia về các lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể là sự tham gia của các chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các dự án lớn Chính vì vậy trong quá trình thực tập tại công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ, được tìm hiểu tại phòng Bất Động Sản, Em đã chọn đề

tài “Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần

Đầu tư Bắc Kỳ “ làm đề tài nghiên cứu.

Mục đích của đề tài là tổng hợp những vấn đề lý luận về quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ, đánh giá kết quả của quá trình tư vấn lập dự án với hoạt động kinh doanh của Công ty Qua việc phân tích đó chỉ ra được các ưu điểm, hạn chế của lĩnh vực tư vấn, phân tích những nguyên nhân ảnh hưởng Từ đó, đề ra các biện pháp cơ bản để lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản ngày càng hiệu quả hơn.

Đề tài đi sâu vào phân tích công tác tư vấn lập dự án đầu tư trung tâm kho vận tại Tiên Sơn – Bắc Ninh của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ từ quá

trình tiếp xúc khách hàng, hình thành phương án đầu tư, lập dự án đến gửi báo cáo cho khách hàng.

Trong quá trình làm chuyên đề đã sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để nghiên cứu, trình bày các nội dung lý luận và thực tiễn Ngoài ra đề tài còn sử dụng một số phương pháp khác như: phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử và logic, phương pháp nghiên cứu phát triển lý thuyết, phương pháp phỏng vấn, phương pháp chuyên gia, phương pháp khảo sát thực tiễn.

Kết cấu chuyên đề gồm: Lời mở đầu.

Chương I: Cơ sỏ lý luận về tư vấn đầu tư dự án bất động sản,

Chương II: Thực trạng công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ.

Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ.

Kết luận.

Em xin chân thành cám ơn các anh chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư

Bắc Kỳ đã giúp đỡ em rất nhiều trong suốt quá trình thực tập Đặc biệt, Em

xin chân thành cám ơn TH.S Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ và hướng dẫn em trong

quá trình làm chuyên đề!

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN.

1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản:

1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực ( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai.

Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản: * Lợi ích:

Từ công trình bất động sản:

- Công dụng của các công trình đưa vào khai thác.

- Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi bán đi).

- Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sở hữu của chủ đầu tư.

Tài chính bao gồm:

- Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng của đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so với các ngành khác ).

- Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi nhuận bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất động sản.

- Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư về mặt tài chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm.

Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản.

Giá trị bất động sản được bảo toàn có khi tăng do xu hướng bất động sản là tăng giá.

Kiểm soát đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tương đối rõ ràng Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ).

Đây là lĩnh vực đầu tư an toàn.

Đây là lĩnh vực để phân tán và đa dạng hoá đầu tư * Rủi ro:

Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản: - Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm - Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro.

- Khả năng phân chia của bất động sản thấp - Rút khỏi thị trường khó.

Vì vậy khi xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính trước rủi ro và các phương án giải quyết.

Đối với từng dự án có thể gặp rủi ro riêng: - Rủi ro về mặt pháp lý.

- Sự thay đổi về chính sách, quy hoạch - Rủi ro do tranh chấp.

- Rủi ro về mặt tài sản do thiên nhiên ( động đất, lũ lụt, mưa bão… ), con người ( hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây ra hỏng…).

1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản

* Dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hoá nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản.

* Những yêu cầu cơ bản của dự án đầu tư: Dự án phải đảm bảo tính khoa học:

- Dự án xây dựng phải dựa trên các căn cứ, luận cứ về mặt khoa học cũng như thực tiễn

- Nội dung các công việc dự án phải được thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý:

- Là dự án phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực hiện.

- Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với quy định của nhà nước và yêu cầu của thị trường

Dự án đầu tư phải đảm bảo tính thống nhất:

- Tính thống nhất được thể hiện ở logic của các khâu công việc, quan hệ, tác động giữa các công trình được hình thành.

- Quá trình điều chỉnh các mục tiêu của dự án cũng phải được tiến hành theo trình tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất trong quá trình điều chỉnh.

Dự án phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu của thực tế và mang tính khả thi

1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản

Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.

Việc phân loại dự án đầu tư bất động sản có thể theo các tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp - Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản ( nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng )

- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các công trình hiện có.

- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10 năm).

Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập sản phẩm bất động sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:

- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; - Dự án căn hộ cho thuê;

- Dự án trung tâm thương mại; - Dự án khách sạn, nhà hàng; - Dự án về dịch vụ nhà ở;

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;

- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).

2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản:

2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư:

Tư vấn là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanh nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm của chuyên gia về các lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể là sự tham gia của chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư.

Hoạt động tư vấn với chức năng hỗ trợ doanh nghiệp, đã đem lại những lợi ích cho doanh nghiệp trên cơ sở:

* Cung cấp các kinh nghiệm, kiến thức, thông tin có tính đa dạng từ các nhóm chuyên gia theo từng lĩnh vực yêu cầu.

* Đảm bảo cho khách hàng về chất lượng của dịch vụ được tư vấn có tính thực thi cao.

* Giúp khách hàng tìm được sự hỗ trợ, tư vấn từ tập thể chuyên gia trong từng lĩnh vực, vì thế tính hiệu quả, chính xác cũng như phương pháp luận thực hiện sẽ cao hơn so với kiến thức có được của từng cá nhân chuyên gia riêng biệt.

* Các chuyên gia tư vấn là những người có chuyên môn cao, kinh nghiệm lâu năm trong từng lĩnh vực nhất định Bởi vậy, những thông tin, định hướng của họ cho doanh nghiệp có giá trị rất lớn trong việc hoạch định chiến lược, thực hiện các dự án cụ thể cũng như giải quyết những vướng mắc phát sinh trong kinh doanh.

Tư vấn đầu tư là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tiến hành đầu tư, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến vận hành các kết quả đầu tư nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Tư vấn dự án đầu tư bao gồm việc cung cấp thông tin và các phân tích, đánh giá mang tính chuyên môn của nhà tư vấn nhằm giúp cho doanh nghiệp hoặc bất cứ nhà đầu tư nào có được quyết định đầu tư đúng đắn và hợp lý nhất Trên cở sở quyết định đầu tư đã được ban hành, Nhà tư vấn cung cấp cho chủ đầu tư các dịch vụ khác liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư, với mục đích làm cho các quá trình đầu tư và thủ tục đầu tư được diễn ra thuận lợi, suôn sẻ trong thời gian hợp lý và với chi phí đầu tư tiết kiệm nhất.

2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản:

● Thông qua những kinh nghiệm và am hiểu của các chuyên gia trong nhiều lĩnh vực của công ty, công ty cung cấp cho khách hàng những phân tích, nghiên cứu về môi trường kinh tế - xã hội, chính trị, pháp lý… là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định bỏ vốn đầu tư, tìm kiếm lợi nhuận.

● Đóng góp một vai trò quan trọng trong việc mở rộng giao lưu kinh tế, thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Với chức năng là một nhà tư vấn

địa phương, các chuyên gia tư vấn cung cấp những điều tra, nghiên cứu cơ hội đầu tư , các chính sách pháp luật cho các công ty nước ngoài có mong muốn đầu tư ở Việt Nam.

● Nhà tư vấn là cầu nối giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình chuẩn bị và triển khai các hoạt động đầu tư và kinh doanh Với mối quan hệ được thiết lập trong nhiều năm với các cơ quan quản lý, các Bộ, Ngành Các nhà tư vấn giúp cho chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đăng ký đầu tư, kinh doanh diễn ra nhanh chóng với chi phí hợp lý.

● Tư vấn cung cấp thông tin pháp luật, những điều kiện, hoàn cảnh pháp luật đã dự liệu trước, giải thích pháp luật cho doanh nghiệp và định hướng hành vi của doanh nghiệp Từ đó, nhà tư vấn đưa ra những lời khuyên pháp luật nhằm đem lại cho doanh nghiệp những lợi ích

● Nhà tư vấn là người độc lập với doanh nghiệp về tài chính, tổ chức, quản lý và cả tình cảm nên họ có thể hành động trên quan điểm khách quan, vô tư.

3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản:

3.1 – Tư vấn thị trường:

Bước 1: Ý tưởng kinh doanh

Câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Trên cơ sở ý tưởng kinh doanh của nhà đầu tư, nhà tư vấn sẽ tư vấn thêm hoặc tư vấn những ý tưởng kinh doanh khả thi mới tùy theo yêu cầu của khách hàng.

Bước 2: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và lượng cầu của từng loại thị trường dịch vụ

Bên tư vấn sẽ tiến hành triển khai việc nghiên cứu thị trường để kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

3.2 – Tư vấn kỹ thuật:

● Công ty tư vấn sau khi tư vấn thị trường sẽ tư vấn thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư:

- Lựa chọn địa điểm đầu tư:

Thông qua ý tưởng đầu tư, báo cáo thị trường để xác định cụ thể loại hình, mô hình đầu tư Từ đó xác định cụ thể địa điểm đầu tư thích hợp nhất.

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ đất quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù hợp của khu đất.

Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó và khả thi về mặt pháp lý Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất

đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không) Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh quản lý khu đất Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà

· Tư vấn pháp luật, chủ trương, chính sách đầu tư của Việt Nam nói chung, và các chính sách pháp luật liên quan đến từng lĩnh vực đầu tư cụ thể của nhà đầu tư, lập dự án đầu tư;

· Tư vấn và Dự báo về những biến động của chính sách và pháp luật có khả năng ảnh hưởng đến dự án đầu tư của nhà đầu tư Hỗ trợ tìm địa điểm dự án Qua các quan hệ rộng rãi của mình, các nhà tư vấn tìm kiếm và đánh giá địa điểm đầu tư để giúp chủ đầu tư có nhiều căn cứ khi quyết định đầu tư

· Tư vấn cho nhà đầu tư: - Tính khả thi của dự án đầu tư,

- Các điều kiện pháp lý áp dụng cho dự án đầu tư trong từng trường hợp cụ thể,

- Các ưu đãi đầu tư được áp dụng,

- Các rủi ro cho dự án có thể phát sinh từ hệ thống pháp luật Việt Nam và từ các biến động kinh tế - xã hội và thị trường.

- Thời gian chuẩn bị cần thiết để nhà đầu tư có thể chính thức thực hiện công việc kinh doanh

- Các phương án đầu tư thích hợp nhất đảm bảo chiến lược kinh doanh của nhà đầu tư và đáp ứng các quy định của pháp luật.

Hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Khi đó mô hình thành lập là: Ủy thác đầu tư.

Thành lập công ty: Công ty TNHH; Công ty Cổ phần…

3.4 – Tư vấn kinh tế:

* Nhà tư vấn tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư:

Căn cứ vào báo cáo phân tích thị trường, tổng mức đầu tư…để xác định hiệu quả đầu tư.

Có thể căn cứ trên kinh nghiệm có sẵn, từ các mô hình tương tự đang hoạt động để từ đó giả định được về doanh thu, chi phí.

Hoặc căn cứ trên các nguồn hàng hoặc khách hàng có sẵn để xác định được doanh thu, chi phí.

* Tư vấn lập báo cáo đầu tư: - Để xin cấp phép đầu tư.

- Xác định được tổng mức đầu tư - Xác định được hiệu quả đầu tư…

3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án:

* Tư vấn triển khai dự án:

Sau khi hoàn thành khâu chuẩn bị đầu tư sẽ tiến đến bước đầu tư: - Giải phóng mặt bằng, tái định cư ( nếu có ).

- Chi trả tiền thuê, mua đất - Thiết kế xây dựng.

- Triển khai thi công xây dựng và mua sắm thiết bị - Đi vào khai thác dự án.

* Khai thác dự án:

Tùy từng loại mô hình đầu tư để có thể tổ chức khai thác dự án: - Cho thuê văn phòng, khách sạn.

- Mua đất, bán nền dự án.

- Dự án kinh doanh sản xuất.

4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản:

4.1 – Xác định vấn đề tư vấn:

● Tiếp cận yêu cầu của khách hàng.● Ký kết hợp đồng.

4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư:

Nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư:

Các chuyên gia thực hiện việc nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư, để từ đó có những tư vấn về lĩnh vực và địa điểm của dự án đầu tư.

● Sự cần thiết của nghiên cứu thị trường:

Nghiên cứu thị trường là một khâu của quá trình đầu tư bất động sản nhằm xác định đúng đối tượng đầu tư, địa điểm đầu tư, quá trình đầu tư để tổ chức quản lý và phát triển dự án đầu tư các công trình bất động sản phù hợp với các điều kiện, các đặc trưng của môi trường đầu tư.

Quy trình nghiên cứu: trước khi đầu tư, trong quá trình đầu tư, sau quá trình đầu tư.

Đối tượng nghiên cứu: khách hàng, sản phẩm, thị trường, địa điểm, thời gian tiêu thụ.

- Đối với hoạt động kinh doanh: Việc nghiên cứu thị trường là hoạt động cần thiết và luôn luôn phải tiến hành trước khi triển khai hoạt động kinh doanh Qua đó giúp người kinh doanh thấy được:

+ Cơ hội kinh doanh: trước khi đầu tư, phải nghiên cứu cơ hội để xác định và điều chỉnh quá trình đầu tư cho phù hợp với diễn biến của thị trường ( Điều chỉnh kết cấu sản phẩm, điều chỉnh tiến độ, kế hoạch đầu tư).

Sau quá trình đầu tư, nghiên cứu thị trường đưa ra chiến lược và phương thức tiêu thụ sản phẩm.

+ Chỉ ra đúng đối tượng khách hàng và phân đoạn thị trường, từ đó có các quyết định trong quá trình sản xuất và tiêu thụ, từ đó có chính sách khách hàng phù hợp.

+ Xác định chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp Chiến lược: Xác định mục tiêu.

Quy hoạch: Mô hình để thực hiện mục tiêu Kế hoạch: Công việc để thực hiện mục tiêu - Lập dự án đầu tư: Từ nghiên cứu thị trường + Luận giải sự cần thiết phải đầu tư.

+ Xác định đúng chủng loại, quy mô, đặc tính sản phẩm, quy mô của dự án đầu tư.

+ Địa bàn đầu tư.

+ Kế hoạch, tiến độ, trình tự thực hiện các hạng mục công trình.

+ Xác định các giải pháp tổ chức, quản lý và thi công dự án phải phù hợp với điều kiện thị trường và điều kiện khách hàng.

+ Kế hoạch tiêu thu sản phẩm: Lúc nào bán, bán bao nhiêu ( giá và khối lượng) từ đó cân đối thu chi.

+ Phân tích đánh giá tác động kinh tế - xã hội của dự án ● Nội dung nghiên cứu thị trường:

Nghiên cứu cầu:

● Khái niệm:

Là khối lượng hàng hoá bất đống sản sẵn sàng được mua trên thị trường tương ứng với một mức giá tại một thời điểm nhất định.

Cầu bất động sản sử dụng cho tiêu dùng của dân cư - Quy mô dân số, phân bố biến động ra sao.

- Thu nhập của các tầng lớp dân cư: Tổng thu nhập, cơ cấu tiêu dùng, các nguồn tích luỹ.

- Cơ cấu dân cư: tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân.

- Nghề nghiệp ảnh hưởng: Thu nhập, thị hiếu, khả năng thanh toán - Các yếu tố khách hàng tiềm năng: Nhóm dân cư sẽ xuất hiện trong tương lai, phải đánh giá mức độ thoả mãn của nhóm dân cư đó.

● Cầu bất động sản thương mại: được dự báo trên cơ sở các nhân tố của cầu bất động sản dân cư.

- Quy mô, cơ cấu dân cư : Xác định nhu cầu về diện tích của các trung tâm thương mại để đáp ứng nhu cầu của dân cư ( Có mối quan hệ về tỷ lệ giữa số dân cư và diện tích trung tâm thương mại ) Căn cứ vào các số lượng khảo sát, điều tra, quan sát đưa ra các dự báo.

● Cầu bất động sản văn phòng, công sở:

- Phải được dự báo, tính toán trên cơ sở các số liệu về các định hướng phát triển kinh tế - xã hội Dự báo về quy mô, về nhu cầu diện tích văn phòng – công sở cho mỗi lĩnh vực hoạt động.

- Dựa vào các xu hướng phát triển của các tập đoàn, công ty hiện có đang sử dụng các hoạt động hành chính, hệ thống văn phòng công sở thuê hoặc tự đầu tư tổ chức.

- Dự báo sự xuất hiện của các hoạt động mới như sự ra đời của các tập đoàn mới, sự di chuyển của các địa bàn hoạt động.

- Sự hình thành các trung tâm giao dịch mang tính chất vùng, khu vực hoặc quốc tế.

● Cầu bất động sản công nghiệp: Dựa vào một số căn cứ:

- Định hướng phát triển ngành công nghiệp trên địa bàn Từ đó dự báo nhu cầu tương lai.

- Căn cứ vào sự phát triển của các cơ sở công nghiệp hiện có.

- Sự phát triển của các hệ thống cơ sở hạ tầng.: đặc biệt là hệ thống giao thông gắn liền với các đầu mối, trung tâm tiêu thụ.

Nghiên cứu cung:

● Khái niệm:

Cung là những bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường, tại một thời điểm Xu hướng thay đổi cung thường bắt đầu từ những nguồn cung sẵn có.

● Nội dung:

- Đánh giá được khối lượng bất động sản hiện có và tính tỷ lệ phần trăm có thể tham gia vào thị trường Từ đó tính ra được lượng hàng hóa.

- Nghiên cứu quy mô, các dự án đầu tư hiện có đã được phê duyệt, triển khai.

- Đánh giá, nghiên cứu sâu những sản phẩm có tính chất cạnh tranh , có tính chất thay thế đối với sản phẩm mục tiêu mà dự án đặt ra.

- Đánh giá được các mức độ lấp đầy quỹ bất động sản thay thế hoặc cạnh tranh với bất động sản mục tiêu.

- Đánh giá đến tính cạnh tranh của các đối thủ bao gồm: + Những người cung cấp hiện tại có tiềm lực, có thế mạnh gì?

+ Đánh giá cạnh tranh về chất lượng, đặc tính của sản phẩm so với sản phẩm của bản thân doanh nghiệp.

+ Đánh giá cạnh tranh giá cả, khối lượng.

- Đánh giá và lựa chọn cơ hội đầu tư và phân khúc thị trường + Những cơ hội có thể có xem cơ hội nào phù hợp với mục tiêu.

+ Xác định phân khúc thị trường mục tiêu: đối tượng, địa bàn, quy mô - Xác định giải pháp để thực hiện dự án phù hợp với cơ hội lựa chọn; đặc trưng, đặc điểm của phân khúc thị trường mục tiêu.

4.3 - Lập dự án:

Chuyên gia tư vấn sẽ tiến hành lập dự án và tư vấn theo yêu cầu của khách hàng Nội dung của công tác lập dự án bao gồm những vấn đề sau:

4.3.1 - Sự cần thiết phải đầu tư:

Chuyên gia sẽ phải nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư của dự án; nghiên cứu lợi ích, tác động của việc xây dựng dự án đối với chủ đầu tư và vùng địa phương nơi dự án được xây dựng

Thông thường nội dung sự cần thiết phải đầu tư trình bày những vấn đề quan trọng như: Lý do đầu tư, các căn cứ pháp lý, mục tiêu của dự án.

● Lý do đầu tư:

- Thông thường, trong báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ trình bày các căn cứ để định hướng đầu tư đó là vấn đề quy hoạch phát triển kinh tế xá hội vùng, địa phương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư của dự án Đưa ra một số địa điểm có dự án tương tự xây dựng tại đó.

- Mặt khác trình bày nội dung nghiên cứu về khía cạnh thị trường của dự án đó là: Xác định nhu cầu về nhà ở của dân cư, nhu cầu văn phòng làm việc, khu vui chơi giải trí…, mức thu nhập của người dân vùng dự án, các bộ phận tiếp thị và khả năng cạnh tranh của sản phẩm với các sản phẩm cùng loại ở công ty khác.

- Đưa ra một số đặc điểm về dự án đang được lập như: Quy mô dự án, chủ đầu tư, tác động của dự án đến khu vực dự án sẽ xây dựng Từ đó đưa ra sự cần thiết phải đầu tư của dự án đó là: Dự án được tiến hành đầu tư theo quyết định đầu tư nào? Chủ đầu tư sẽ là ai? Và ai sẽ chịu trách nhiệm lập dự án.

● Các căn cứ pháp lý:

Đó chính là các căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật…Nội dung này dựa vào:

- Các căn cứ pháp lý nhà nước liên quan đến dự án: Các quyết định của nhà nước về giao đất cho chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án, các quyết định của UBND tỉnh ( thành phố ) về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựng nhà cao tầng; nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: Luật xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 8/7/1998 của chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghị định 99/2007/NĐ-CP của chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và qủn lý chi phí xây dựng công trình…

- Các quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình…

● Mục tiêu của dự án:

Người lập dự án phải trình bày những mục tiêu mà dự án cần đạt được Mục tiêu đó có thể là mục tiêu ngắn hạn và mục tiêu dài hạn.

Nội dung này không nhất thiết phải nghiên cứu chi tiết mà các nội dung này có phần đơn giản hơn, phạm vi nghiên cứu hẹp hơn, tập trung ở một số mặt cần thiết tuỳ thuộc vào từng dự án cụ thể.

4.3.2 – Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật:

Đối với dự án bất động sản, nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật là nội dung chủ yếu và được tiến hành soạn thảo rất kỹ lưỡng Việc phân tích được tiến hành theo một quy trình chung nhất định và theo chuẩn mực quy ước do ngành xây dựng đặt ra Tuy nhiên không tiến hành phân tích hết các nội dung trong khía cạnh kỹ thuật như quy ước chung mà tập trung vào các nội dung chủ yếu đó là: quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng và điều kiện tự nhiên,hiện trạng hạ tầng kỹ thuật, các giải pháp quy hoạch, kiến trúc kỹ thuật, biện pháp thi công chủ yếu, hình thức quản lý dự án và tiến độ thực hiện dự án

Nội dung nghiên cứu kỹ thuật:

4.3.2.1 - Khảo sát, đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, dân cư của khu vực dự án:

* Địa hình, cảnh quan: là xuất phát điểm để chuyên gia tư vấn sẽ đưa vào thiết kế như thế nào cho phù hợp với địa hình và tận dụng được lợi thế của địa hình đó.

Địa chất, thuỷ văn để đưa ra các phương án thiết kế, lựa chọn thiết kế, độ cao công trình.

Nghiên cứu thành phần đất, cung cấp tài liệu tổ chức thi công.

● Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của công trình dự định đầu tư:

- Cơ sở hạ tầng: Có đồng bộ không?

- Công trình xây dựng hiện tại và tương lai: độ cao của các công trình liền kề, để đưa ra phương án thiết kế.

- Các tác động của chất thải công nghiệp, dòng chảy, chiều gió ● Yếu tố hạn chế ( ràng buộc cho dự án đầu tư ) như:

- Sân bay: hạn chế không được phép xây dựng ở tầm cao nào đấy.

- Các công trình quân sự: Hạn chế kiến trúc do các giới hạn về không gian kiến trúc, hạn chế của các yếu tố bảo tồn thiên nhiên di sản văn hoá ( danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử ).

● Phát hiện các lợi thế sẵn có của các vùng dự án:

- Lợi dụng được hạ tầng phát triển bao gồm: hệ thống giao thông, điện nước và yếu tố tiện ích khác, các công trình được xếp hạng thì các hệ thống này phải được nối hệ thống sẵn có không được tách rời.

- Lợi thế về địa hình như: độ cao, độ dốc Phải biết khai thác lợi thế đó - Lợi thế về cảnh quan: dòng chảy, hồ nước, tầm nhìn.

● Đánh giá các nguồn nguyên liệu đặc biệt: để chọn giải pháp thi công và thi công nguyên liệu đưa vào thi công cho phù hợp để tận dụng nguyên vật liệu sẵn có, tạo nên tính độc đáo của công trình.

● Mục đích của các đánh giá trên:

- Qua đánh giá chúng ta xác định được phương án thiết kế, phương án quy hoạch phù hợp với những điều kiện, thi công công trình sẽ được hoàn thành.

- Khảo sát đánh giá tốt các vùng sẽ lợi dụng được các ưu thế, thế mạnh, đồng thời tránh được trở ngại Từ đó khách hàng sẽ có được sản phẩm phù

- Đánh giá được tác động của công trình đối với địa bàn, cũng như của yếu tố sẵn có và các yếu tố trong tương lai như thế nào? Tác động đến công trình.

4.3.2.2 - Quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc

* Nội dung của quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc: - Chỉ ra bố trí sản phẩm mục tiêu thông qua việc xác định các phân khúc chức năng chính thông qua các yếu tố:

Mặt bằng, vị trí công trình chính.

Hệ thống hạ tầng: Trục giao thông chính phục vụ công trình chính.

Các công trình, hệ thống phụ trợ: nhà ăn, căng tin, sân chơi nếu là xây dựng trường học, công trình công cộng phục vụ cho cộng đồng ( Bệnh viện, trường học…) Nếu xây dựng sản phẩm mục tiêu là nhà ở, hệ thống công viên cây xanh ( theo hệ số sử dụng đất phải có hệ thống cây xanh bắt buộc ).

Hệ thống hạ tầng nội bộ.

Từ đó đưa ra phương án quy hoạch sử dụng đất: Phải dựa trên cơ sở phương án bố trí không gian để tính toán ra các chỉ tiêu sử dụng đất, đối chiếu với quy hoạch xây dựng, chưa đạt yêu cầu phải điều chỉnh lại.

* Vai trò của quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc:

- Chỉ ra định hướng mở, định hướng phát triển của dự án quy hoạch đối với các giá trị sản phẩm.

● Yêu cầu:

- Tuân thủ các quy định về các tiêu chuẩn sử dụng đất trong các dự án đầu tư và phát triển đô thị hoặc các khu nhà ở.

- Quy hoạch không gian phải tạo ra tính đa dạng và tính không trùng lặp của các công trình bất động sản.

- Quy hoạch không gian phải đảm bảo tính hài hoà với sự phát triển của các khu vực khác về kiến trúc, liên kết đấu nối.

Đồng thời phải tạo ra một xu hướng mở để có thể có những hướng phát triển trong tương lai.

- Quy hoạch không gian đòi hỏi mang tính hiệu quả và tiết kiệm Trước hết là trong việc sử dụng các nguồn lực tự nhiên sẵn có ( địa hình, cảnh quan… )

- Trong quy hoạch không gian mặt bằng phải xuất phát từ nhiều phương án và đặc biệt là các phương án bố trí các phân khu chức năng chính, các công trình chính, từ đó lựa chọn để tìm ra phương án phù hợp xác định tiếp các công trình phụ trợ và các yếu tố hạ tầng nội bộ.

4.3.2.3 - Thiêt kế công trình:

* Nội dung thiết kế kiến trúc của từng hạng mục công trình:

- Xác định quy mô, xác định công năng của mỗi một hạng mục công trình.

- Xây dựng các bản vẽ, thiết kế kỹ thuật cho mỗi một hạng mục công trình đó Từ công trình chính đến công trình phụ trợ, đến các công trình cảnh quan.

- Tự tính được khối lượng các nguyên vật liệu: sắt, thép, xi măng, cát, sỏi, đá… cần thiết cho việc xây dựng mỗi một hạng mục công trình.

- Phải dự tính được các trang thiết bị kỹ thuật kèm theo, trang thiết bị kỹ thuật này được lựa chọn phải phù hợp với 2 căn cứ:

Phù hợp với thiết kế, kỹ thuật.

Phụ thuộc vào đẳng cấp chất lượng công trình mà nhà đầu tư dự kiến phát triển.

- Các trang thiết bị bao gồm:

Hệ thống thang máy, nội thất ( gạch lát nền, cửa…)

Hệ thống các thiết bị vệ sinh; hệ thống chiếu sáng; hệ thống an ninh phòng cháy chữa cháy…

Chỉ ra các giải pháp thi công ● Yêu cầu:

- Nó phải đảm bảo phù hợp: Phù hợp về loại công trình, cấp độ công trình; phù hợp với tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế; phù hợp với điều kiện thi công và nguyên vật liệu.

- Phải đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật cho chất lượng công trình, đồng thời phải đảm bảo tính tiết kiệm.

- Thiết kế phải đảm bảo tính phù hợp với nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

- Phần thiết kế phải đảm bảo tính kỹ thuật, tính đa dạng và độc đáo - Thiết kế đòi hỏi phải chi tiết, cụ thể nếu không sẽ khó khăn cho thi công và kiểm soát chất lượng.

● Vai trò:

- Quyết định tính chất đặc trưng và chất lượng công trình.

- Bản vẽ kỹ thuật là cơ sở để những nhà thầu thi công, đồng thời là cơ sở để kiểm tra, giám sát.

4.3.2.4 - Tổ chức thi công cho từng hạng mục công trình:

* Nội dung:

- Lựa chọn giải pháp phù hợp Nó phụ thuộc vào: điều kiện kỹ thuật công trình hiện tại ; nguồn lực: tài chính, con người; những yếu tố tác động bên ngoài.

- Lựa chọn máy móc, thiết bị phục vụ thi công.

- Lựa chọn nhân lực: Các chuyên viên, chuyên gia kỹ thuật, lao động thủ công … phương án để đáp ứng nhân lực đó ( thuê ngoài, tổ chức đội, điều động…)

- Xây dựng các phương án xử lý tình huống thi công: Có thể dự kiến các tình huống phát sinh trong quá trình thi công và dự kiến các phương án xử lý - Phải xây dựng lên kế hoạch và tiến độ thời gian giúp cho nhà quản lý lúc nào phải cung cấp nhân lực, nguyên liệu, thiết bị, tiền…

* Vai trò:

- Dự án sẽ được triển khai theo đúng tiến độ và mục tiêu đặt ra nếu lựa chọn kỹ thuật và thi công phù hợp.

- Lựa chọn kỹ thuật và phương pháp thi công phù hợp giúp cho tiến độ thi công đảm bảo, tiết kiệm được chi phí và tăng hiệu quả đầu tư.

- Thi công là khâu quyết định chất lượng công trình và đảm bảo tính an toàn về tài sản và về con người trong quá trình phát triển bất động sản.

* Yêu cầu:

- Thi công phải phù hợp với chủng loại sản phẩm và điều kiện sẵn có - Phải giải quyết tốt mối quan hệ về mặt thời gian và chi phí.

- Trong tổ chức thi công phải xác định và kiểm soát được các nhà cung cấp để đảm bảo chất lượng nguyên vật liệu; chất lượng của trang thiết bị; đồng thời là cơ sở để tổ chức tốt công tác hậu cần.

4.3.2.5- Đánh giá tác động của công trình:

* Nội dung:

Chủ yếu đánh giá tác động về môi trường:

- Đánh giá tác động của phương án quy hoạch mặt bằng, không gian và sử dụng đất đến môi trường.

- Đánh giá tác động giải pháp kỹ thuật cũng như thiết bị thi công có nằm trong giới hạn cho phép hay không ( tiếng ồn, chất thải…)

- Đưa ra các giải pháp để hạn chế tác động, bảo vệ môi trường ● Vai trò:

- Nếu làm tốt đánh giá môi trường sẽ đảm bảo được tuân thủ quy định pháp luật về bảo vệ môi trường trong đầu tư phát triển dự án.

- Nếu làm tốt đảm bảo tính phát triển bền vững của dự án ● Yêu cầu về đánh giá môi trường:

- Đánh giá được những tác động ngắn hạn và dài hạn ( tương lai huỷ hoại hay cải thiện môi trường ? )

- Đánh giá được chi phí bù đắp và chi phí biến đổi.

- Đưa ra được giải pháp theo hướng phát triển bền vững của môi trường.

4.3.3- Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản:

* Khái niệm:

- Tài chính dự án đầu tư là tất cả quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư ( quan hệ về vốn, thu chi, quan hệ phân phối…)

- Phân tích tài chính một dự án đầu tư là phân tích tính toán, đánh giá các chỉ tiêu đo lường các quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và ra được các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.

* Ý nghĩa của việc phân tích tài chính:

Phân tích tài chính nhằm:

+ Đánh giá nguồn vốn và nguồn đảm bảo vốn để dự án đầu tư được thực hiện Phân tích tài chính là phân tích các chỉ tiêu về:

- Quy mô vốn đầu tư có phù hợp không?

- Cơ cấu vốn đầu tư và thời gian sử dụng vốn.

- Cân đối và đánh giá các nguồn đảm bảo để xem tỷ trọng và mật độ của dự án ra sao?

+ Đánh giá hiệu quả và kết quả của các hoạt động đầu tư của dự án: - Đánh giá về chi phí: Luồng chi phí và phân bố về thời gian ra sao? - Đánh giá về các luồng thu nhập.

- Sau khi tính được luồng tiền phải đo lường các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính.

+ Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư.

- Độ an toàn về nguồn vốn.

- Đánh giá độ an toàn thông qua khả năng hoàn trả vốn và thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

- Đánh giá khả năng thích ứng , những biến động về tài chính khi thay đổi các yếu tố đầu tư.

+ Phân tích tài chính là cơ sở để : - Phân tích về kinh tế, xã hội.

- Cơ sở quan trọng để ra các quyết định trong thẩm định tài chính đối với dự án đầu tư giúp cho nhà thẩm định có được cơ sở, căn cứ.

- Là cơ sở để thực hiện đấu thầu dự án.

Muốn đấu thầu dự án phải căn cứ vào lượng tiền nộp vào ngân sách nhiều hay ít thì sẽ đấu thầu dự án đó.

Phải căn cứ vào kết quả của phân tích tài chính thì sẽ đưa ra được luồng tiền nộp vào ngân sách nhà nước.

Xác định tổng mức vốn đầu tư:

* Cơ sở pháp lý lập tổng mức đầu tư:

Khi tiến hành xác định tổng mức đầu tư, căn cứ vào: hồ sơ thiết kế cơ sở xây dựng công trình, các định mức dự toán xây dựng cơ bản…

● Xác định tổng mức vốn đầu tư của dự án: bao gồm vốn cố định, viốn lưu động ban đầu, vốn dự phòng Trong đó:

- Vốn cố định bao gồm: Chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí xây lắp, chi phí khác.

- Vốn lưu động bao gồm: Tiền lương người lao động, bảo hiểm xã hội, chi phí quản lý, chi phí điện nước…

- Vốn dự phòng gồm các khoản chi phí phát sinh không dự kiến trước được.

● Xác định dòng tiền của dự án:

Dòng thu – dòng chi.

● Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư: Chủ yếu là các chỉ tiêu NPV; IRR; T.

+ Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng của dự án NPV:

NPV: Giá trị hiện tại ròng.

Bi: Thu nhập năm thứ i của dự án Ci: Chi phí năm thứ i của dự án IVo: Vốn đầu tư ban đầu.

r : tỉ lệ chiết khấu được lựa chọn n: tuổi thọ của dự án.

Dự án chỉ được chấp nhận nếu NPV > 0 + Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội tại IRR.

IRR chính là mức lãi suất chiết khấu làm cho giá trị hiện tại ròng của dòng tiền của cả đời dự án ( NPV ) bằng 0.

Dự án chỉ được chấp nhận khi IRR > i giới hạn ( i giới hạn được sử dụng là mức lãi suất vay ngân hàng.)

+ Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn T

Thời gian thu hồi vốn T là thời gian cần thiết dự án hoàn trả các khoản chi ban đầu bằng lợi nhuận và khấu hao thu hồi hàng năm.

TThu hồi =

Chú ý: Trường hợp các khoản thu hồi ở mẫu số là đều qua các năm thì áp dụng công thức trên Còn nếu các khoản thu dưới mẫu không đều nhau thì sử dụng phương pháp trừ dần hoặc phương pháp cộng dồn để tính thời gian thu hồi vốn đầu tư.

Dự án chỉ được chấp nhận khi thời gian thu hồi vốn ≤ số năm hoạt động của dự án

4.3.4 – Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án:

Khi nghiên cứu lập dự án chúng ta cần nghiên cứu những ảnh hưởng về mặt kinh tế - xã hội của dự án Hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án được xác định thông qua các chỉ tiêu và phương pháp sau:

4.3.4.1 Tỷ lệ sinh lời xã hội và lợi ích, chi phí xã hội:

a) Tỷ lệ sinh lời xã hội:

* Khái niệm: Tỷ lệ sinh lời xã hội là tỷ số tính theo % giữa lời lỗ xã hội và tổng chi phí sản xuất, chi phí đầu tư dự án.

* Cách tính toán:

- Doanh thu: Đối với xã hội sản phẩm lấy theo giá CIF của sản phẩm cùng loại nhập khẩu cộng thêm các lệ phí phải trả cho ngân hang trung gian, nếu có sản phẩm nào đó để xuất khẩu phải lấy theo giá FOB.

- Chi phí sản xuất bao gồm: Chi phí nguyên liệu, chi phí lao động trực tiếp, chi phí nguyên liệu năng lượng phần nhiên liệu sử dụng cho xí nghiệp, chi phí bao bì, chi phí lao động gián tiếp.

b) Phân tích lợi ích – chi phí xã hội:

Lợi ích xã hội là những lợi ích không phải nhà đầu tư được hưởng mà là những người sử dụng, khai thác dự án, nhà nước, cư dân trong vùng dự án được hưởng.

Chi phí xã hội là những chi phí mà người khai thác, người được hưởng lợi phải bỏ ra.

4.3.4.2.Giá trị gia tăng:

Giá tri gia tăng của dự án bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra và giá trị gia tăng gián tiếp là phần giá trị gia tăng thu được từ các dự án khác hoặc hoạt động kinh tế khác do phản ứng dây chuyền mà dự án đang xem xét tạo ra.

Giá trị gia tăng trực tiếp = Lãi ròng + tiền lương + khoản thuế + khoản nợ - trợ giá, phụ giá.

Giá trị gia tăng gián tiếp khó định lượng phải ước tính các lợi ích dự án mang lại.

4.3.4.3 Tạo việc làm và tăng thu nhập cho người lao động:

Trong điều kiện nguồn vốn có hạn, nguồn lao động dồi dào thì dự án nào thu hút được nhiều lao động, thu nhập người lao động tăng với vốn đầu tư ít sẽ đem lại lợi ích kinh tế, xã hội.

Để phân tích khía cạnh tăng việc làm và tăng thu nhập thì áp dụng các chỉ tiêu sau:

- Mức vốn đầu tư cần thiết tạo ra việc làm cho 1 người lao động bằng tổng số vốn đầu tư chia cho tổng số lao động sử dụng.

Mức này càng thấp thì chỗ làm việc càng lớn, lợi ích kinh tế, xã hội càng cao Tuy nhiên điểm này còn phụ thuộc vào trang thiết bị cho từng ngành.

Ngoài ra còn các chỉ tiêu:

Thu nhập bình quân đầu người của một người lao động là tỷ số giữa thu nhập quốc dân sử dụng do dự án đem lại chia cho tổng số lao động trong dự án.

Mức thu nhập càng cao dự án có ý nghĩa kinh tế và đóng góp thiết thực vào mục tiêu nâng cao mức sống cho người lao động.

4.3.4.4 Đóng góp cho ngân sách:

Việc đóng góp vào ngân sách bao gồm: các khoản thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng được tính hàng năm và cả giai đoạn đầu tư Mức đóng góp bằng số tiền đóng góp vào ngân sách chia cho tổng số vốn đầu tư.

Mức thuế đầu tư bất động sản còn nhiều bất cập Ở mỗi địa phương co mức thuế khác nhau Hà Nội lấy 20% tổng số bất động sản xây dựng phục vụ tái định cư.

Tỷ lệ càng lớn thì sự đóng góp càng lớn Tùy theo từng loại bất động sản mà mức độ đóng góp có sự khác nhau.

4.3.4.5 Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ

Nước ta đang thiếu nhiều ngoại tệ nhất là ngoại tệ mạnh Việc tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ là chỉ tiêu quan trọng trong việc tính toán đầu tư bất động sản.

4.3.4.6 Góp phần phát triển các ngành khác

Dự án đầu tư bất động sản có ảnh hưởng tới sự phát triển của ngành khác trực tiếp hoặc gián tiếp Để lượng hóa được tác động này là rất khó Vì vậy cần thiết phải phân tích kỹ về mặt định tính tác động của nó đối với sự phát triển của các ngành, lĩnh vực.

4.3.4.7 Góp phần phát triển kinh tế địa phương

Dự án đầu tư được thực hiện tại địa phương nào thì có ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế địa phương đó Các chỉ tiêu đánh giá đóng góp của dự án tới sự phát triển kinh tế địa phương như: số việc làm dự án tạo ra, mức tăng thu nhập bình quân trên người, mức tăng của GDP…

4.4 – Xây dựng quy chế cho dự án:

Đối với mỗi dự án sẽ có quy chế phù hợp Các quy chế cho dự án như: quy chế vận hành, khai thác bất động sản; quy chế quản lý dự án…

Đối với quản lý dự án được chia ra các lĩnh vực:

* Quản lý phạm vi:

Quản lý phạm vi dự án là việc xác định, giám sát việc thực hiện mục đích, mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án và cần phải thực hiện, công việc nào ngoài phạm vi của dự án.

* Quản lý thời gian:

Quản lý thời gian của dự án là việc lập kế hoạch, phân phối và giám sát tiến độ thời gian nhằm đảm bảo thời gian hoàn thành dự án Nó chỉ rõ mỗi công việc kéo dài bao lâu, khi nào bắt đầu khi nào kết thúc và toàn bộ dự án bao giờ sẽ hoàn thành.

* Quản lý chi phí:

Quản lý chi phí của dự án là quá trình dự toán kinh phí, giám sát thực hiện chi phí theo tiến độ cho từng công việc và toàn bộ dự án, là việc tổ chức, phân tích số liệu và báo cáo những thông tin về chi phí.

* Quản lý chất lượng :

Quản lý chất lượng dự án là quá trình triển khai, giảm sát những tiêu chuẩn chất lượng cho việc thực hiện dự án, đảm bảo chất lượng sản phẩm dự án phải đáp ứng mong muốn của chủ đầu tư.

* Quản lý nhân lực:

Quản lý nhân lực là việc hướng dẫn, phối hợp những nỗ lực của mọi thành viên tham gia dự án vào việc hoàn thành mục tiêu dự án.

* Quản lý thông tin:

Quản lý thông tin của dự án là quá trình đảm bảo các dòng thông tin thông suốt một cách nhanh nhất và chính xác giữa các thành viên dự án và với các cấp quản lý khác nhau.

* Quản lý rủi ro:

Quản lý rủi ro của dự án là việc xác định các yếu tố rủi ro của dự án, lượng hóa mức độ rủi ro và có kế hoạch đối phó với từng loại rủi ro.

* Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán:

Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán của dự án là quá trình lựa chọn, thương lượng, quản lý các hợp đồng và điều hành việc mua bán nguyên vật liệu, trang thiết bị, dịch vụ…

 Lập kế hoạch tổng quan

Lập kế hoạch tổng quan cho dự án là quá trình đảm bảo các lĩnh vực quản lý khác nhau của dự án đã được kết hợp một cách chính xác và đầy đủ.

4.5 - Gửi báo cáo cho khách hàng

Sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu Bên tư vấn sẽ gửi dự án chi tiết đến khách hàng Tùy từng loại dự án mà bên tư vấn sẽ gửi tới khách hàng các loại báo cáo khác nhau.

Bản thảo cuối cùng sẽ được cung cấp cho khách hàng theo đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng với chất lượng cao nhất.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ.

1 - Giới thiệu về công ty:

1.1 - Lịch sử hình thành

1.1.1 – Khái quát

Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc kỳ hoạt động chủ yếu trong hai lĩnh vực

đầu tư và tư vấn tài chính Hoạt động đầu tư của Bắc Kỳ trải rộng từ đầu tư chứng khoán, đầu tư mạo hiểm cho tới các hoạt động đầu tư bất động sản.

Trong đầu tư chứng khoán, Bắc Kỳ tập trung vào cổ phiếu của một số ngành mũi nhọn như ngân hàng, công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính như công ty chứng khoán, các công ty quản lý quỹ và nhiều ngành dịch vụ khác Trong đầu tư mạo hiểm, Công ty đặc biệt quan tâm đến các công ty khởi nghiệp và hết mình tạo điều kiện về tài chính cũng như con đường để giúp doanh nghiệp có chỗ đứng vững chắc trên thị trường Trong đầu tư bất động sản, Công ty tập trung sự quan tâm vào lĩnh vực văn phòng cho thuê và lĩnh vực khách sạn, khu nghỉ cao cấp trên toàn quốc Sự đa dạng trong đầu tư này tạo cho Bắc Kỳ có được thế mạnh tổng thể như: tiềm năng tài chính, khả năng huy động vốn, uy tín trên thương trường , các mối quan hệ chiến lược, các đơn vị hợp tác chiến lược, các đối tác và khách hàng tiềm năng Với những ưu thế của mình, định hướng chiến lược hoạt động và đầu tư theo phương châm kết hợp những sự khác biệt khác nhau để tạo nên giá trị và đây cũng chính là khẩu hiệu của công ty.

1.1.2 – Tên công ty

Tên công ty : Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ.

Tên giao dịch tiếng Anh: BK Investment.

1.1.3 – Mạng lưới

Trụ sở chính:

Phòng 611, Tầng 6, Toà nhà Mặt trời Sông Hồng ( Sun Red River ) Số 24, Phố Phan Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, TP Hà Nội.

Điện thoại: + 84(4)9333414 Fax: +84(4)9333415.

Website: http://www.bkinvest.com Công ty con:

Tại ngày 31 tháng 12 năm 2007, Công ty có một công ty con như sau: Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư Năm sao.

Được thành lập theo: Giấy phép thành lập và hoạt động số 3303070208 Ngành hoạt động: Tư vấn đầu tư, sử dụng các nguồn tài chính.

Vốn điều lệ theo giấy phép: 32 tỷ đồng % sở hữu 70%.

1.1.4- Ngày thành lập

Công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ là một công ty cổ phần được thành lập tại Việt Nam theo Giấy phép Đầu tư số 0103007015 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp vào ngày 14 tháng 3 năm 2005 và theo các giấy phép đầu tư

Vốn điều lệ ban đầu của Công ty theo giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103007015 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp ngày 14 tháng 3 năm 2005 là 30 tỷ đồng Việt Nam Tại ngay 31 tháng 12 năm 2007, tổng số vốn điều lệ của Công ty là 42 tỷ 500 triệu đồng Việt Nam.

1.1.6 – Lĩnh vực hoạt động

- Tư vấn, đầu tư trong và ngoài nước.

- Dịch vụ nhận uỷ thác đầu tư trong và ngoài nước - Môi giới và xúc tiến thương mại.

- Kinh doanh, môi giới bất động sản.

- Xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp, cơ sở hạ tầng.

- Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng.

- Kinh doanh, khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, khu văn phòng.

- Dịch vụ cho thuê nhà ở, văn phòng, kho bãi, nhà xưởng - Đại lý mua bán và ký gửi hàng hóa.

1.1.7 - Đại diện pháp luật

Giám đốc điều hành: Ông Kiều Anh Kiệt.

1.2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm

1.2.1 - Bộ phận Bất Động Sản

Tại Bắc Kỳ, cùng với lợi thế về các mối quan hệ chặt chẽ, thông tin với các chuyên môn sâu và sự nhạy bén về thị trường, công ty luôn tìm kiếm các cơ hội đầu tư bất động sản dựa trên tiêu chí “ địa điểm và thời cơ” Bên cạnh đó, thông qua việc đầu tư vào các dự án đầu tư xây dựng , công ty kỳ vọng đóng góp cho xã hội, cho cộng đồng những giá trị đích thực của cuộc sống bằng sự tiện nghi cũng như giá trị thẩm mỹ, sự chia sẻ một môi trường sống, làm việc, sinh hoạt văn hoá, thư giãn giải trí trong lành Ngoài ra, công ty có thể cộng tác, giúp đỡ các chủ đầu tư bước vào lĩnh vực đầu tư xây dựng một cách thuận lợi nhất, hiệu quả nhất bằng việc tư vấn các quá trình thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

* Các lĩnh vực hoạt động chính:

- Đầu tư bất động sản.

- Tư vấn đầu tư các dự án đầu tư xây dựng.

- Cung cấp dịch vụ quản lý, khai thác bất động sản.

* Các lĩnh vực khác:

- Nghiên cứu, phân tích thị trường.

- Cập nhật các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đất đai và thủ tục đầu tư, hợp tác, góp vốn.

- Nghiên cứu, tìm kiếm, áp dụng các biện pháp kỹ thuật, công nghệ - Nghiên cứu về các loại sản phẩm trong lĩnh vực bất động sản.

- Nghiên cứu, thiết lập các mô hình và ý tưởng kinh doanh, phương án kinh doanh.

- Tìm kiếm cơ hội đầu tư.

- Tìm kiếm các nguồn vốn hợp tác liên doanh - Xúc tiến hợp tác thương mại, huy động tài chính.

1.2.2 – Bộ phận tài chính

* Ban đầu tư tài chính:

Chiến lược đầu tư tài chính được xây dựng một cách hệ thống và mang tính nguyên tắc cao dựa trên cơ sở các phân tích về môi trường kinh tế vĩ mô, triển vọng kinh doanh của từng ngành nghề tại Việt Nam Sự nhất quát này cho phép ban đầu tư tài chính có khả năng ra quyết định đầu tư chính xác, tận dụng các cơ hội đầu tư tại thị trường chứng khoán Việt Nam nhằm tối đa hoá lợi nhuận cho công ty Bộ phận trên cũng đã xây dựng được quy trình đầu tư và nguyên tắc đầu tư cụ thể, cho phép những quyết định đầu tư được đưa ra trên cơ sở khoa học và những kinh nghiệm được đúc kết từ lịch sử thị trường tài chính thế giới lẫn lịch sử thị trường tài chính Việt Nam.

Các lĩnh vực hoạt động chính :

- Đầu tư tài chính trực tiếp: Bắc Kỳ tham gia góp vốn đầu tư từ đầu vào các dụ án và các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc góp phần vốn đủ lớn để tham gia vào công việc điều hành, quản trị doanh nghiệp Hình thức này cho phép Bắc Kỳ có được những thông tin chi tiết và thường xuyên về tình hình kinh doanh của các công ty mà Bắc Kỳ tham gia đầu tư để từ đó có thể đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp từng giai đoạn.

- Đầu tư tài chính gián tiếp: Là hình thức đầu tư tài chính chứng khoán của các công ty cổ phần đang hoạt động và đã có một lịch sử kinh doanh rõ ràng Đầu tư tài chính gián tiếp được phân thành hai giai đoạn chính đó là:

o Đầu tư vào cổ phiếu các công ty niêm yết: Số lượng các công ty niêm yết đang tăng lên rất nhanh, hứa hẹn một thị trường sôi động và minh bạch Các công ty niêm yết được giám sát cẩn thận bởi cơ quan chức năng của chính phủ ( Uỷ ban chứng khoán Nhà nước ) nên các thông tin về doanh nghiệp khá cập nhập và chính xác.

o Đầu tư vào cổ phiếu các công ty chưa niêm yết: Đối tượng là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần tư nhân.

Danh mục đầu tư:

- Đầu tư tài chính trực tiếp:

o Tham gia góp vốn cổ phần vào công ty cổ phần chứng khoán An Bình Trong năm 2006, công ty chứng khoán An Bình đã thực hiện thành công việc phát hành 1.000 tỷ trái phiếu huy động vốn của EVN và traí phiếu này đã được tạp chí Asia Money số tháng I/2007 bình chọn là trái phiếu công ty bản tệ tốt nhất Châu Á.

o Đầu tư vào chuỗi cửa hàng bán lẻ thuốc: Công ty Bắc Kỳ đã thành lập Công ty Cổ phần Phân Phối bán lẻ dược phẩm ( Drug Chain Store ) và đã triển khai chuỗi cửa hàng bán lẻ thuốc trên địa bàn Hà Nội Đây là một dự án dài hơi song chứa đựng tiềm năng thành công to lớn Dự kiến đến năm 2011