các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại công ty cổ phần xây dựng sông hồng

Mặc dù Công ty đã đạt đưồc một số thành tựu trong đầu tư kinh doanh Bất động sản như: Đầu tư xây dựng xong Toa nhà hỗn hồp cao tầng Biển Bắc, Dự án cải tạo và xây dựng mới nhà chung cư c

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI T H Ư Ơ N G

PHẠM TIÊN THÀNH

CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU Tư

CÁC Dự ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN TẠI

CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỤNG SÔNG HỔNG

Chuyên ngành : Thương mại

Danh mục bảng biểu:

Lời mở đầu:

CHƯƠNG 1: Cơ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU Tư, DỰÁN ĐẨU Tư VÀ ĐÁNH

GIÁ HIỆU QUẢ CấA Dự ÁN ĐẦU Tư 4

1 Cơ sở lý luận chung về đầu tư, d ự án đầu tư và đầu tư kinh doanh

Bất động sản 4 1.1 Cơ sở lý luận về đầu tư 4

1.1.1 Định nghĩa về đẩu tư 4

1.1.2 Mục đích của đầu tư 4

1.2 Cơ sở lý luận về dự án đầu tư 5

1.2.1 Định nghĩa về dự án đầu tư 5

1.2.2 Nội dung của dự án đầu tư 5

1.3 Đầu tư kinh doanh Bất động sản 7

1.3.1 Định nghĩa hoạt động kinh doanh bất động sản 7

1.3.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản 9

2 Hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh Bất động sản 13

2.1 Khái niệm hiệu quả đầu tư 13

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh

Bất động sản 14 2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản: 14

2.2.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất động sản: 16

2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài: 16

3 Đánh giá hiệu quả đầu tư của các d ự án đầu tư 17

3.1 Tính tổng mức đầu tư của d ự án: 17

3.2 Tổng doanh thu trong thời gian vận hành của dự án 18

3.3 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án 18

3.3.1 Phân tích chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV) 18

3.3.2 Phân tích chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 20

3.3.3 Phân tích chỉ tiêu thời gian hoàn vốn có tính đến hệ số chiết khá' 21

3.3.4 Phân tích chỉ số doanh lợi 22

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU Tư CÁC Dự ÁN KINH DOANH

BẤT ĐỰNG SẢN TẠI CÔNG TY cổ PHÂN XẢY DỰNG SÔNG HỔNG

2.1 Giới thiệu Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng 25

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty 25

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần xây dựng Sóng Hồng 27

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động của Công ty 30

2.2 Hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần xây

dựng Sông Hồng 30 2.2.1 Tổng quan thị trường Bất động sản Việt Nam và tiềm năng thị

trường trong những năm tói 31

2.2.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản của Việt nam trong

2007-2008 31 2.2.1.2 Tiềm năng của thị trường Bất động sản của Việt nam

trong những năm tới: 36

2.2.2 Hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần xây

dựng Sông Hồng 40 2.3 Phân tích hiệu quả đầu tư tại dự án xây dựng

Chợ Hàng Da của Công ty 44

2.3.1 Giới thiệu chung về dự án Chợ Hàng Da 44

2.3.2 Ì Xác định quy m ô vốn đầu tư xây dựng công trình 45

2.3.3.1 Xác định các yếu tố đầu vào phục vụ cho việc nghiên cứu

hiệu quả đầu tư của dự án 49

2.3.3.2 Tổng doanh thu trong thời gian vận hành của dự án 50

2.3.3.3 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh trong thòi gian vận

hành của dự án 52

2.3.3.4 Đánh giá hiệu quả đẩu tư của dự án 55

A Chạ tiêu thu nhập thuần NPV 55

B Chạ tiêu thòi gian thu hồi vốn có tính đến hệ sốchiếtkh 55

c Phân tích chạ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 55

D Phân tích chạ số doanh lợi 56

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CHO CÁC

Dự ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY

3.1 Chiên lược hoạt động động kinh doanh của Công ty cổ phần xây dựng

Sông Hồng giai đoạn 2009 - 2015 57

3.1.1 Mục tiêu của chiến lược: 57

3.1.2 Các thuận lợi và khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh của

Công ty 59 3.2 C Á C GIẢI P H Á P C H Ủ Y Ế U N Â N G C A O H I Ệ U Q U Ả Đ Ầ U T Ư B Ấ T

63

3.2.1 Các nhóm giải pháp chiến lược 63

3.2.2 Nhóm giải pháp theo các giai đoạn thực hiện dự án 66

3.2.3 Nhóm giải pháp có tính chất quản trị 73

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Incomex Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng

ISO

Bảng 2.1: Cơ cấu vốn cổ phần của Công ty 29 Bảng 2.2: Chi phí đầu tư xây dựng công trình 45

Bảng 2.3: Nhu cầu vốn lưu động 46

Bảng 2.4: Bảng tính doanh thu trong thời gian vận hành 51

Bảng 2.5: Bảng tính chi phí trả lương trong thời gian vận hành 53

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Thủ đó Hà Nội là một trong những nơi tập trung dân cư cao nhất trong cả nước, hàng năm có thêm hàng ngàn người dân từ các vùng miền khác chuyển đến sinh sống và làm việc ở thủ đô Do đó, hơn bất cứ thành phố nào trong cả nước,

Hà Nội là Thành phố có nhu cầu cao nhất vẻ nhà ở và văn phòng cho thuê cần đưồc thoa mãn Trong những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đã không ngừng triển khai chủ trương phát triển nhà theo dự án để đảm bảo vừa đáp ứng đưồc nhu cầu về nhà ở của người dân thủ đô, của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước và vừa bảo tồn đưồc nét kiến trúc riêng vốn có của mình

Sự kiện Việt nam trở thành thành viên thứ 150 của WTO đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nước ngoài đến nghiên cứu và tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Việt Nam và sự có mặt ngày càng nhiều của các doanh nghiệp nước ngoài đến làm

ăn ở Việt Nam cũng khiến nhu cầu văn phòng cho thuê cũng tăng vọt Nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp không chỉ có ở những công ty nước ngoài, hiện nay doanh nghiệp trong nước cũng chú ý đến việc dọn vào toa nhà thay vì thuê nhà dân làm văn phòng Càng ngày, các doanh nghiệp, trẻ, nhỏ, mới thành lập càng có

xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc văn phòng

Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng là thành viên liên kết của Tổng Công

ty cổ phần xây lắp Dầu khí Việt Nam có kinh nghiệm và năng lực trong việc làm chủ đầu tư các dự án tại Hà nội cũng như các dự án khác trên toàn quốc

Mặc dù Công ty đã đạt đưồc một số thành tựu trong đầu tư kinh doanh Bất động sản như: Đầu tư xây dựng xong Toa nhà hỗn hồp cao tầng Biển Bắc, Dự án cải tạo và xây dựng mới nhà chung cư cao tầng B4, B14 K i m Liên nhưng đó vẫn còn là con số khiêm tốn so với các Tổng Công ty khác Vì vậy song song với việc định hướng phát triển thị trường trong những năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoa, kiểm điểm, đánh giá lại quá trình thực hiện các dự án, tìm ra những thiếu sót những vấn đề bất cập có thể giải quyết đưồc, đưa các giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản của Công ty Chính vì những lý do trên

tác giả đã chọn để tài "Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh Bất động sản tại Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ của mình

- Đ ề tài: Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty xây dựng sẩ 4 bảo vệ ngày 02 tháng 5 năm 2003 của Sinh viên Trần Văn Đồng - Trường Đại học Kinh tế Quẩc dân

Tôi xin cam kết đề tài nghiên cứu của mình không trùng lặp với các đề tài

đã được nghiên cứu trước đây

4 Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về dự án đầu tư, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án kinh doanh Bất động sản

- Phân tích hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng

- Đ ề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự án

5 Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đ ẩ i tượng nghiên cứu của đề tài là các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự ấn

6 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích nghiên cứu của đề tài, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết

- Phương pháp tra cứu tài liệu, nghiên cứu văn bản

7 Kết cấu của luận văn:

Ngoài phẩn mở đầu, kết luận, phụ lục và các tài liệu tham khảo thì nội dung chính của luận văn được chia làm 03 chương

- Chương Ì: Cơ sở lý luận chung về dự án đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án

- Chương 2: Đánh giá hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh Bất động sản tại Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng

- Chương 3: Đ ề xuất các giải pháp nhẩm nâng cao hiệu quả đầu tư cho các

dự án Kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng

C H Ư Ơ N G 1: C ơ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ Đ Â U Tư,

Dự Á N ĐẦU T ư V À Đ Á N H GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU T ư CỦA Dự ÁN

1 Cơ sở lý luận chung về đầu tu, dự án đầu tư và đầu tư kinh doanh Bất động sản

1.1 Cơ sở lý luận vẽ đầu tư

1.1.1 Định nghĩa vế đầu tư:

Theo Luật đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc hội nước Cộng hoa Xã hội

Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/11/2005 thì Đầu tư được hiểu như sau:

"Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô

hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật

này và các quy định khác của pháp luật có liên quan".!? J

Theo Giáo trình Đầu tư nước ngoài của Trưụng Đ ạ i học Ngoại Thương thì:

"Đầu tư là việc sử dụng vốn vào một hoạt động nhất định nhằm thu lợi nhuận

và/hoặc lợi ích kinh tế xã hội"

Theo Giáo trình Kinh tế đầu tư của Trưụng Đại học Kinh tế Quốc dân do

Nhà Xuất bản thống kê năm 2004 thì: "Đầu t u theo nghĩa rộng, nói chung là sự

hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về

cho ngưụi đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã

bỏ ra để đạt được các kết quả đó Nguồn lực đó có thể là tiền, là tài nguyên thiên

nhiên, là sức lao động và trí tuệ".|3-3

1.1.2 Mục đích của đầu tư

Mục đích chủ yếu của đầu tư đối với các doanh nghiệp là sinh lợi có nghĩa là

mang lại lợi nhuận để cho doanh nghiệp để tiếp tục duy trì hoạt động và phát triển

hoặc mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội Khả năng sinh lợi là điều kiện tiên quyết

để đầu tư, ngưụi ta không đầu tư nếu không thấy triển vọng sinh lợi Đ ể tránh

những cuộc đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi tối đa một khi đã bỏ vốn

đầu tư phát triển phải tiến hành một cách có hệ thống, có phương pháp, theo một

tiến trình gồm nhiều bước

1.2 Cơ sở lý luận về dự án đầu tư

1.2.1 Định nghĩa về dự án đầu tư

Theo Luật đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc hội nước Cộng hoa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/11/2005 thì dự án đầu tư được hiểu:

"Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thữi gian xác định"|jf J Theo Tài liệu nghiệp vụ định giá xây dựng của Viện Kinh tế Xây dựng - Bộ Xây dựng năm 2008 thì: "Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhăm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trinh hoặc sản phẩm,

dịch vụ trong một thữi hạn nhất định"[f 3

Theo Giáo trình đầu tư và quản lý dự án của trưững Đại học H U B M thì: "Dự

án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển kinh

tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu xác định trong tương lai lâu dài"

1.2.2 Nội dung của dụ án đầu tư xây dựng:

Theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/2/2005 của Chính phủ về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì nội dung của dự án đầu tư xây

dựng gồm 2 phần: phần thuyết minh và phần thiết kế cơ SỞ:[J ]

Nội dung phần thuyết minh dự án bao gồm:

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trưững, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điểu kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

- M ô tả về quy m ô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

- Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng

hạ tầng kỹ thuật nếu có;

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

d) Phân đoạn thực hiổn, tiến độ thực hiổn và hình thức quản lý dự án

- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng

- Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiổu quả kinh tế, hiổu quả xã hội của dự án

Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án bao gồm:

- Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiổn được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiổn để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

- Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ

để diễn giải thiết kế vói các nội dung chủ yếu sau:

- T ó m tắt nhiổm vụ thiết kế; giới thiổu tóm tắt mối liên hổ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liổu về điều kiổn tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

- Thuyết minh công nghổ: giới thiổu tóm tắt phương án công nghổ và sơ đồ công nghổ; danh mục thiết bị công nghổ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng

- Thuyết minh xây dựng:

•S Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiổu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ

và toa độ xây dựng; hổ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diổn tích

sử dụng đất, diổn tích xây dựng, diổn tích cây xanh, mật độ xây dựng, hổ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cẩn thiết khác

s Đ ố i vói công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến

công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;

s Đ ố i với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết

kế phù hịp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoa, xã hội tại khu vực xây dựng;

s Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia

cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phẩn mềm sử dụng trong thiết kế;

•S Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

•S Dự tính khối lưịng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và

thời gian xây dựng công trình

- Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

s Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ

thuật chủ yếu;

•/ Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu,

hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lưịng chủ yếu, các mốc giới, toa độ và cao độ xây dựng;

•/ Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

- Đ ố i với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuy theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 Điều này nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định đưịc tổng mức đầu tư và tính toán đưịc hiệu quả đầu tư của dự án

- Số lưịng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở đưịc lập tối thiểu là 09 bộ

1.3 Đầu tư kinh doanh Bất động sản

1.3.1 Định nghĩa hoạt động kỉnh doanh Bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 do Quốc hội

nước Cộng hoa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì kinh doanh Bất động sản được hiểu như sau:[V]

Hoạt động kinh doanh Bất động sản bao gồm kinh doanh Bất động sản

và kinh doanh dịch vụ Bất động sản

a) Kinh doanh Bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua Bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhựm mục đích sinh lợi

Phạm vi của hoạt động kinh doanh Bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong nước gồm các hoạt động sau:

- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

- Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại,

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trẽn đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

b) Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

Phạm vi của kinh doanh dịch vụ Bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong nước gồm các hoạt động sau:

- Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển được

Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả nâng tăng thêm về số lượng, diện tích Mặt khác, đất đai là nguừn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) VỊ trí của hàng hóa bất động sản bao gừm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoa - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản

- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền

Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huy hoại (trừ trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể từn tại hàng trăm năm Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

- Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản đác biêt

là hệ thống luật pháp về đất đai Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác

- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản

- Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và tác động của môi trường tự nhiên và môi trưởng xã hội

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn Giá trị của một bất động sản

có thợ bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu

tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì sẽ làm tâng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực

đó Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến

Ì 3.2.2 Đặc điểm về thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triợn của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng dần được hình thành và ngày càng được phát triợn Thi trường bất động sản

có những đặc điợm cơ bản sau:

- Thị trưởng bất động sẩn không phải là thị trường giao dịch bản thân bất dộng sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được

từ việc sở hữu tài sản trên đất và quyền sử dụng đất đai Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người sử dụng đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái m à họ có thợ sử dụng

đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Tính chất này của đất đai là yếu tố

cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bã các quy luật kinh tế hàng hoa:

Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và theo m ô hình

chung của thị trường hàng hoa với 3 yếu tố xác định cơ bản: chất lượng, số lượng

và giá cả

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí

Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy, hoạt động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung m à trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước, m à

ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoa, xã hội khác nhau, mật độ dân

số lại không đồng đều Do đó, nhu cữu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy m ô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các

đô thị thường có quy m ô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn Ngay

cả giữa các đô thị với nhau cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoa, chính trị của một vùng hay cả nước thì thị trường bất động sản ở đó cũng phát triển hơn, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác

- Thị trưởng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật

- Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cẩu bất động sản

Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cữu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng Tuy nhiên, khi cữu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất

động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tớc pháp lý

để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp Hem nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn

- Giao dịch trên thị trường bất dộng sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao

Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Thông tin trên thị trường bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn của cấc chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp cấc đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoa mãn nhu cầu đặt ra Kinh nghiêm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động trên thị trường vốn Đồng thòi, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản - một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm như: láu bền,

không thể di dời, nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau Thục tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia Khủng hoảng tài chính - tiền tệ châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản Sụ sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sụ gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sụ phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn

- Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh

tế thị trưởng

Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa hẹp là các hoạt động liên quan đến giao dịch như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp Hiểu theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ liên quan đến giao dịch bất động sản m à còn bao gồm cả các lĩnh vục liên quan đến tạo lập bất động sản

- Thị trường bất động sản có tính rủi ro cao

Thị trường bất động sản bị chi phối bởi chính sách của nhà nước, tình hình cung cầu về bất động sản và sụ phát triển của nền kinh tế

2.1 Khái niệm hiệu quả đầu tư

Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh tế - xã hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ ra để có các kết quả đó trong một thòi kỳ nhất định

Hiệu quả đầu tư của dụ án bao gồm hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế

-xã hội Trong giói hạn của bài luận văn này, tác giả chỉ tập trung đề cập đến phần hiệu quả tài chính của dụ án

Hiệu quả tài chính của dụ án là sụ so sánh giữa tổng nguồn thu của dụ án so với tổng chi phí bỏ ra ban đầu của dụ án trong một thời gian nhất định

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư các dụ án kinh doanh Bất động sản

Muốn nâng cao hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh Bất động sản thì cần phải xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế đầu tư của dự án Ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án có thể là nhân tố chủ quan hay khách quan Các nhân tố chủ quan là trình độ lập và thực hiện dự án kể từ khi xác định đường lối chiến lược đầu tư cho đến khâu khai thác sớ dụng các công trình đã được xây dựng Các nhân tố khách quan như tình hình tài nguyên, điều kiện khí hậu và dân số, trình độ phát triển kinh tế kỹ thuật của đất nước, khả năng cung cấp vốn, các nhân tố kinh tế đối ngoại, các nhân tố phi kinh tế và ngẫu nhiên khác Các nhân tố ảnh hưỏng đến hiệu quả đáu tư cũng có thể trực tiếp hay gián tiếp Các nhân tố trực tiếp như giải pháp thiết kế công trình đã được đầu tư và xây dựng, mức giá cả để tính toán vốn đầu tư cơ bản và giá thành sản phẩm của công trình, cơ cấu đầu tư xây dựng cơ bản, năng suất lao động xã hội được biểu hiện thong qua giá cả để xác định vốn đầu tư xây dựng cơ bản và giá thành sản phẩm của công trình Các nhân tố gián tiếp như cơ chế quản lý kinh tế tác động lên quá trình xây dựng và sớ dụng công trình sau khi xây dựng xong, cơ chế đầu tư tác động lên quá trình đầu tư

Tóm lại, các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư có thể xét đến ba nhóm nhân tố sau:

2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản:

a Nhổm các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của Bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản mang

lại càng cao thì giá trị của Bất động sản càng lớn M ỗ i Bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của Bất động sản Những Bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những Bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những Bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá

trị cao hơn những Bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá un thế về vị trí Bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đôi với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thề, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích

thửa đất tối ưu khi nó thoa mãn một loại nhu củu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu củu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

- Địa hình Bất động sản toa lạc: Địa hình nơi Bất động sản tọa lạc cao hay thấp so

vói các Bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị Bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của Bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hĩnh thức (kiến trúc) bên ngoài của Bất động sản (đối với Bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nêu hai Bất động sản có giá xây

dựng như nhau, Bất động sản nào có kiến trúc phù họp với thị hiếu thì giá trị của

nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điếm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của

Bất động sản tuy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những Bất động sản nằm ở những

vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị Bất động sản bị sút giảm và ngược lại

b Nhóm các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ Bất động sản: Nếu Bất động sản nằm ờ khu

vực trung tâm của thành phố, nơi thuận tiện cho việc kinh doanh, buôn bán thì khả năng mang lại thu nhập tò Bất động sản là rát lớn Mức thu nhập hàng năm từ

Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của Bất động sản

đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với Bất động sản: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh,

điều hoa nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng gia tăng

c Nhóm các yếu tẻ liên quan đến thị trường:

- Tính hứu dụng của Bất động sản

- Nhu cầu loại Bất động sản trên thị trường

2.2.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất động sản:

a) Tinh trạng pháp lý của Bất động sản: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền

sử dụng đất, sở hứu nhà, giấy phép xây dựng V.V hiện có

b) Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với Bất động sản, các hạn chế về

quyền

sản: Tình trạng cho thuê, thế chấp Bất động sản, tình trạng tranh chấp quyển sử

dụng đất, sở hứu nhà, sự hạn chế quyền sở hứu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng )

2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài:

à) Các yếu tố chính trị pháp (ý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có nhứng tác động đến hoạt động của thị trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng

Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài

vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể làm cho giá Bất động sản gia tăng

- Các chỉnh sách tác động trực tiếp như:

•s Chính sách cho phép Việt kiều mua Bất động sản tại Việt Nam

s Chính sách cho phép nhứng người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà

tại thành phố

s Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đát,

cho thuê đất

s Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản

•S Các chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản

b) Các yếu tổ thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung-cầu Bất động sản trong khu vực;

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường Bất động sản trong khu vực;

- Các điều kiởn của thị trường Bất động sản trong khu vực;

- Hiởn trạng vùng lân cận (cơ sờ hạ tầng như đường, hở thống cấp thoát nước, cấp điởn, thông tin liên lạc );

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng;

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác;

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hở thống tín dụng trong vùng;

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng;

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

c) Các yểu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động

sản Một khu vực m à mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số

cơ học thì giá trị Bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá

vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản Tình trạng những người sống trong B Đ S tình trạng sức khoe, nghề nghiởp và tình trạng viởc làm, các mối quan hở tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thúy

3 Đánh giá hiởu quả đầu tư của các d ự án đầu tư

3.1 Tính tổng mức đầu tư của dự án THƯ VIỄN

ỉ otỡej ị

Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình: là tổng chi phí của toàn bộ dự

án được xác định trong giai đoạn lập dự án, gồm chi phí xây dựng; chi phí mua sắm vật tư thiết bị; chi phí thuê đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng; chi phí đào tạo và chuyớn giao công nghệ; chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các

dự án sản xuất kinh doanh, lãi vay trong thòi gian xây dựng và dự phòng phí Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình gồm (có kèm nội dung chi tiết trong phụ lục 1.9):

3.2 Tổng doanh thu trong thời gian vận hành của dự án

- Doanh thu của dự án trong thời gian vận hành gồm có:

+ Thu từ dịch vụ cho thuê chỗ đớ xe ô tô, xe máy hàng tháng, hàng ngày + Thu từ dịch vụ cho thuê kho chứa hàng

+ Thu từ dịch vụ trông hàng đêm

+ Thu từ dịch vụ vệ sinh thuê cho các khu vực kinh doanh

+ Thu từ cho thuê các diện tích kinh doanh các tầng hầm 2, tầng 2, 3 và 4 (siêu thị, gian hàng cao cấp các loại), tầng kỹ thuật (dịch vụ các loại)

3.3 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án: Ịj-J

3.3.1 Phân tích chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV)

Thu nhập thuần của dự án tại một thời điớm (đầu thời kỳ phân tích - PV hay cuối thòi kỳ phân tích - FV) là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các khoản chi phí của cả đòi dự án sau khi đã được đưa về cùng một thời điớm PV hay FV)

Trong nội dung bài luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến nội dung, Thu nhập thuần của dự án được tính chuyớn về mặt bằng hiện tại đầu thời kỳ phân tích ký hiệu NPV và nó được xác định theo công thức:

Bị: Khoản thu của năm i N ó có thể là doanh thu thuần năm ì, giá trị thanh

lý tài sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản hết tuổi thọ theo quy định) và ở cuối đời dự án,v.v.v

Q: Khoản chi phí của năm ì (không bao gồm khấu hao và lãi vay): có thể là chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở thời điểm đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí vứn hành hàng năm của dự án v.v

N: Số năm hoạt động của đòi dự án

r: Tỷ suất chiết khấu được chọn

Ý nghĩa:

Chỉ tiêu NPV cho biết mức chênh lệch giữa thu nhứp thứt của dự án so vói thu nhứp mong đợi của dự án (thể hiện qua tỷ lệ sinh lời kỳ vọng-expected rate of return) Giá trị của NPV càng lớn thì dự án càng có hiệu quả Chỉ tiêu này thỏa mãn yêu cầu tối đa hóa lợi nhuứn, phù hợp quan điểm nguồn của cải ròng được tạo ra phải là lớn nhất

Vứn dụng NPV trong phân tích đánh giá:

- Nếu NPV >0 thì dự án được chấp nhứn, khi đó tổng các khoản thu của dự

án > tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về cùng một thời điểm ở hiện tại (đầu thời kỳ phân tích)

- Nếu NPV < 0 thì dự án bị loại bỏ, khi đó tổng các khoản thu của dự án < tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về cùng một thời điểm ở hiện tại (đầu thời

kỳ phân tích)

- Nếu NPV = 0 thì dự án có thể đầu tư hay không đầu tư khi đó tổng các khoản thu của dự án = tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về cùng một thời điểm ở hiện tại (đầu thời kỳ phân tích)

ưu điểm của chỉ tiêu NPV:

+ Có tính đến sự biến động theo thời gian của các chỉ tiêu và tính toán cho

cả đời dự án

+ Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

+ Có thể tính đến trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh Bt, Q, và r + Kết hợp được hai mặt cơ bản của kinh doanh là: lợi nhuận và an toàn tài chính

Nhược điểm của chỉ tiêu NPV:

+ Không chính xác trong một số trường hợp khi cần phải so sánh lựa chọn

3.3.2 Phân tích chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

Tỷ suụt hoàn vốn nội bộ là mức lãi suụt nếu dùng nó làm tỷ suụt chiết khụu

để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi

Bị! Khoản thu của năm i Nó có thể là doanh thu thuần năm i, giá trị thanh

lý tài sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản hết tuổi thọ theo quy

định) và ở cuối đời dự án,v.v.v

Q: Khoản chi phí của năm i (không bao gồm khụu hao và lãi vay): có thể là chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở thòi điểm đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí vận hành hàng năm của dự án v.v

Ưu điểm của chỉ tiêu IRR:

+ Có tính đến sự biến động theo thòi gian của các chỉ tiêu và tính toán cho

cả đời dự án

+ Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

+ Là chỉ tiêu hiệu quả theo số tương đối và chỉ ra rõ một đồng vốn cho bao nhiêu lợi nhuận

+ Có thể tính đến trượt giá và lạm phát

Nhược điểm của chỉ tiêu IRR:

+ Đôi khi khó xác định chính xác IRR (trường họp dự án có những dòng thu nhập và đầu tư đan xen nhau, làm cho ngân lưu tiên tớc đổi dấu K h i đó phương trình sẽ cho kết quả với nhiều nghiệm số khác nhau, thậm chí trái ngược nhau)

+ Đ ã dựa trên một giả thuyết chưa thật hợp lý là: các kết số đầu tư được tái đầu tư ngay vào dự án với lãi suất đang cần tìm

+ Tính toán chỉ tiêu IRR rất phức tạp khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần (nếu dùng suất thu lợi ngoại lai r để đổi cho dòng tiền chỉ còn đổi dấu một lần thì làm giảm tính chất nội tại của phương pháp)

+ Đây chỉ là chỉ tiêu kết hợp, bổ trợ cho chỉ tiêu NPV Chỉ tiêu IRR trong một số trường hợp không thể giải thích được tính hiệu quả của dự án, nhất là khi phải so sánh để lựa chọn các dự án hoặc khi đưa lạm phát vào các ngân lưu

3.3.3 Phăn tích chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu(DPP)

Là thời gian cần thiết (năm, tháng) đế hiện giá của các dòng tiền thu nhập hàng năm vừa đủ bù đắp cho hiện giá của dòng tiền chi ra đầu tư trong thời gian

Bị! Thu nhập hàng năm của dự án

Q: Chi phí hàng năm của dự án

r: suất chiết khấu của dự án (%)

i=l,2, ,n -các năm của dự án

Y nghĩa:

Cũng giống như thời gian hoàn vốn đơn giản (simple PP), thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án càng ngắn càng giúp các chủ dự án tránh được những biến động, m i ro, hiệu quả của dự án càng cao

Trong thời gian hoàn vốn có chiết khấu (có tính đến hiện giá) của dự án, thu nhập của dự án đủ để bù đắp toàn bộ vốn đầu tư bỏ ra đồng thời đem lụi một lượng lãi với lãi suất tối thiểu như chủ đầu tư mong đợi

ưu điểm, nhược điểm của chỉ tiêu DPP

Chỉ tiêu này khắc phục được nhược điểm cơ bản của chỉ tiêu thời gian hoàn vén đơn giản với việc tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian tuy nhiên không khắc phục được những nhược điểm khác (như không quan tâm đến điều gì xảy ra sau thời gian hoàn vốn)

Chỉ tiêu được tính toán trên cơ sở chiết khấu các dòng tiền về cùng một mặt bằng hiện tụi, vì thế giá trị thời gian hoàn vốn tính theo phương pháp này thường chính xác hơn và thường dài hơn

3.3.4 Phán tích chỉ số doanh lợi (PI)

+ khi tỷ số PI=1: có thể đầu tư;

+ khi PI<1: dự án không có hiệu quả

3.3.5 Phân tích độ nhạy vê tài chính

Đ ộ nhạy hiệu quả của dự án là mức độ thay đổi của chỉ tiêu hiệu qua khi ta cho các chỉ tiêu tính toán thay đổi một số % nào đó

Công thức tính độ nhạy A:

A

H b , - ỉ ỉ x 0 0 = > m n

Trong đó:

Hbl: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tình huống bình thường;

Hx: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tình huống xấu

Do đó nếu ta cho các chỉ tiêu tính toán biến đổi về phía bất lợi một số phần trăm nào đó ( 5 % , 10%, 20% ) và ta tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả theo các phương pháp đã trình bày ở trên m à phương án đang xét vẫn đáng giá (hiệu quả) thì phương án đang xét được an toàn về độ nhạy Nếu dự án không còn đáng giá (hiệu quả) nừa thì dự án không an toàn về độ nhạy

Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào, hay nói một cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự

án Các phương phấp phân tích độ nhạy thường được sử dụng hiện nay gồm có: + Phương pháp Ì: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét Trong trường hợp này, phương pháp phân tích gồm các bước như sau:

- Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ % nào đó

- Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

- Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của các yếu tố đó

+ Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đổng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án

+ Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư chấp nhận được M ỗ i một sự

thay đổi ta có một phương án Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, người đầu tư chọn phương án có lợi nhất

C H Ư Ơ N G 2: Đ Á N H GIÁ HIỆU QUẢ Đ Ầ U T ư C Á C D ự Á N KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN T Ạ I C Ô N G TY c ổ PHẦN X Â Y DỤNG

S Ô N G HỔNG

2.1 Giới thiệu về Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty

2.1.1.1 Thông tin chung về Công ty:

- Tên Công ty: C Ô N G TY c ổ PHẦN X Â Y DỤNG S Ô N G HỔNG

- Tên tiêng anh: SONG H Ô N G CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY

- Tên viết tắt: INCOMEX JSC

- Biểu tưộng Công ty:

www.incomex.com.vn

- Giấy CN Đ K K D : số 0103011599 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 17/04/2006 và đăng ký thay đổi lần 4 ngày 13/05/2008

- Tài khoản số : 2 111 000 000 2234 tại NH Đầu tư & Phát triển Hà Nội

2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty

Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng tiền thân là Chi nhánh tại Hà Nội của Tổng Công ty Xây dựng Sông Hồng được thành lập ngày 14 tháng 06 năm

1997 theo Quyết định số 354/BXD-TCLĐ Ngày 15/12/2004, để phù hợp với định hướng và chiến lược phát triển lâu dài của Tổng Công ty, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tổng Công ty Sông Hồng đã ra Quyết định số 95 8/QĐ-HĐQT-TCT về việc sáp nhập Chi nhánh Tổng Công ty tại Hà Nội vào Công ty Đầu tư Xây dựng

và Xuất nhập khỷu Hà Nội và lấy tên là Công ty Đầu tư Xây dựng và Xuất nhập khỷu Hà Nội

Ngày 21/02/2006, Bộ trưởng Bộ Xây dựng có Quyết định số BXD về việc chuyển Công ty Đầu tư Xây dựng và Xuất nhập khỷu Hà N ộ i thành Công ty Cổ phần với tên gói Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Xuất nhập khỷu Hà Nội; v ố n điều lệ của Công ty là 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng) Ngày 9/5/2006, theo Quyết định số 747/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc sửa đổi nội dung Quyết định số 257/QĐ-BXD ngày 21/02/2006 Theo đó Công cổ phần sẽ có tên là Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng, tên viết tắt là INCOMEX , có trụ sở chính tại 371 Hoàng Hoa Thám, phường Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội Công ty chính thức hoạt động theo m ô hình công ty

257/QĐ-cổ phần theo Giấy Chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103011599 do Sở

K H & Đ T Hà Nội cấp ngày 17/04/2006

Hơn 10 năm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, Incomex là doanh nghiệp có năng lực và kinh nghiệm hoạt động trong các lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, môi giới đấu giá bất động sản, quản lý dự án, tư vấn thiết kế, thi công xây lắp các hạng mục công trình dân dụng, công nghiệp V ớ i đội ngũ kỹ

sư, cán bộ kỹ thuật có năng lực, giàu kinh nghiệm, đội ngũ công nhân chuyên ngành có tay nghề và thiết bị thi công đa dạng Incomex được các chủ đầu tư, đối tác tin cậy giao cho thi công nhiều loại hình công trình có quy m ô lớn và phức tạp Các công trình do Công ty thực hiện đều đảm bảo chất lượng, bàn giao đúng tiến độ

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng

2.1.2.1 Sơ đồ tổ chức của Công ty: có đính kèm trong bảng phụ lục 1.1 2.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ của bộ máy trong Công ty:

Ạ Đai hôi đồng cổ đông:

Gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan quyền lực cao nhất của Công ty, quyết định những vấn đề được Luật pháp và điều lệ Công ty quy định Đặc biệt các cổ đông sẽ thông qua các báo cáo tài chính hàng năm của Công

ty và ngân sách tài chính cho năm tiếp theo Đại hội đồng cổ đông sẽ bầu ra Hội đồng quản trị và Ban Kiểm soát của Công ty

B Hỏi đồng quán trị:

Là cơ quan quản lý Công ty, có toàn quyền nhân danh Công ty để quyết định mẩi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đ ạ i hội đồng cổ đông H Đ Q T có trách nhiệm giám sát Tổng Giám đốc điều hành và những người quản lý khác Quyền và nghĩa vụ của

H Đ Q T do Luật pháp và điều lệ Công ty, các quy chế nội bộ của Công ty và Nghị quyết Đ H Đ C Đ quy định Hiện tại H Đ Q T Công ty Incomex có 07 thành viên

c Ban kiểm soát:

Là cơ quan trực thuộc Đ H Đ C Đ , do Đ H Đ C Đ bầu ra Ban Kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hẩp lý, hợp pháp trong điều hành hoạt động kinh doanh, báo cáo tài chính của Công ty Ban kiểm soát hoạt động độc lập với Hội đồng quản trị và Ban Tổng Giám đốc

D Ban Tồng Giám đốc:

Ban Tổng Giám đốc của công ty gồm có Tổng giám đốc và 04 Phó Tổng giám đốc Tổng giám đốc là người điều hành hoạt động hàng ngày của Công ty và chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị về việc thực hiện các quyền và nhiệm

vụ được giao Các Phó Tổng giám đốc là người giúp việc cho Tổng giám đốc và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về phần việc được phân công, chủ động giải quyết những công việc đã được Tổng giám đốc uy quyền và phân công theo đúng chế độ chính sách của Nhà nước và Điều lệ của Công ty

Các phòng ban chức năng:

A Phòng Tổ chức - Hành chính

Phòng Tổ Chức Hành Chính là phòng nghiệp vụ có chức năng tham m ư u giúp việc Hội đồng Quản trị và Tổng giám đốc (gọi tắt là lãnh đạo Công ty ) trong việc sắp xếp, tổ chức bộ máy, quản lý lao động và thực hiện chế độ chính sách đối với người lao động, thực hiện nhiệm vụ hành chính quản trị phục vụ nhiệm vụ sản xuất kinh doanh cểa Công ty Nghiên cứu tổ chức sản xuất, quản lý thực hiện các mặt công tác về tiền lương trong toàn Công ty Phòng Tổ chức - Hành chính có nhiệm vụ thiết lập cơ cấu, bộ máy, kế hoạch cán bộ cểa Công ty; Nguyên tắc tuyển dụng cán bộ; Qui trình công tác nhân sự; Bổ nhiệm, miễn nhiệm; Điều động, luân chuyển; Đào tạo, bồi dưỡng; Khen thưởng, kỷ luật

B Phòng Tài chính - Ke toán

Phòng Tài chính - Ke toán có chức năng tham mưu giúp Lãnh đạo Công ty

tổ chức thực hiện công tác tài chính, công tác kế toán trên phạm v i toàn Công ty Phòng có nhiệm vụ lập kế hoạch tài chính ngắn hạn, trung hạn và dài hạn phục vụ đầy để và kịp thời cho SXKD cểa Công ty; Tham m ư u xây dựng các quy định, chế độ tài chính cểa Công ty; Tạo vốn và điều hoa sử dụng vốn trong toàn Công

ty nhằm phục vụ hoạt động SXKD đạt hiệu quả cao; Lập quy trình cho vay vốn, thu hồi vốn vay, giám sát kiểm tra đôn đốc việc thu hồi công nợ trong toàn Công ty; Thực hiện việc phân cấp quản lý về quy chế tài chính cho các đơn vị trực thuộc Kiểm tra giám sát việc chấp hành các quy chế, quy định cểa Công ty, các văn bản cểa Tập đoàn dầu khí Việt Nam và Nhà nước;

c Phòng Đầu tư và Quản lý Dự án

Phòng Đầu tư và Quản lý dự án có chức năng tham m ư u cho Ban lãnh đạo công ty : Tìm kiếm phát triển các cơ hội đầu tư, kinh doanh, sản xuất ở các lĩnh vực họat động kinh doanh cểa Công ty, Nghiên cứu đánh giá thị trường và định giá bất động sản ở các lĩnh vực Công ty đầu tư hoặc có kế hoạch đầu tư; Là đầu mối thẩm định các dự án đầu tư, phương án kinh doanh cểa Công ty, Tại các đơn

vị thành viên và đơn vị liên kết khi có yêu cầu; Là đầu mối theo dõi, cập nhật các

Luật, văn bản quy định liên quan tới toàn bộ các lĩnh vực hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của Công ty; Phối hợp với các đơn vị thành viên trong công tác quản lý đầu tư và thực hiện đầu tư; Thực hiện chế độ báo cáo định kỳ hoặc đột xuất theo quy định nhiệm vụ chẩc năng, đề xuất các phương án giải quyết để nâng cao hiệu quả công việc; Thực hiện các công việc khác theo phân công của Lãnh đạo Công ty;

D Ban Quản lý các dự án (BQLCDA)

BQLCDA là đon vị trực thuộc Công ty hạch toán phụ thuộc theo phân cấp trong hệ thống quản lý của Công ty, chịu trách nhiệm trước Tổng Giám đốc công

ty về công tác quản lý, thực hiện các dự án Thực hiện các thủ tục có liên quan đến đất đai đối với các dự án; Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư tổ chẩc thẩm định, phê duyệt theo quy định; Lập

hồ sơ mời thầu, xét thầu, tổ chẩc lựa chọn nhà thầu; Đ à m phán, ký kết hợp đồng với các bên theo uy quyền của Tổng Giám đốc Công ty, Thực hiện nhiệm vụ giám sát chủ đầu tư đối với các dự án, Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của công trình xây dựng,

2.1.2.3 Cơ cấu vốn cổ phần của Công ty: Cơ cấu vốn cổ phần của

Công ty tại ngày 30/8/2008

Bảng 2.1: Cơ cấu vốn cổ phần của Công ty

cô đông

C ơ câu cô đông

cô đông

Tô chức

Cá nhân

"Nguồn: Phòng tài chính kế toán 2009"

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động cửa Công ty :

- Thiết kế kết cấu công trình dân dụng, công nghiệp

- Thiết kế quy hoạch chung; quy hoạch tổng thể, chi tiết đối với khu đô thi khu dàn cư;

- Tư vấn thẩm tra, thẩm định, quy hoạch dự án đầu tư, kỹ thuật, bộn vẽ thi công và tổng dự toán các công trình dân dụng, công nghiệp, giao điêng, thủy lọi, kỹ thuật hạ tầng

đô thị và nội, ngoại thất (ương phạm vi chứng chỉ đã đăng ký);

- Thi công xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, hạ tàng kỹ thuật, công trình ngầm, công trình và hệ thống điện, viễn thông và các công trình

kỹ thuật khác, hoàn thiện công trình xây dựng;

- Tư vấn, thẩm tra, thẩm định, quy hoạch dự án đầu tư, kỹ thuật, bộn vẽ thi công và tổng dự toán các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao hông, thủy lọi, kỹ thuật hạ tầng đô thị và nội, ngoại thất (trong phạm vi chứng chi đã đăng ký kinh doanh);

- Tư vấn đầu tư (không bao gồm dịch vụ tư vấn pháp luật);

- Đầu tư, kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng Kinh doanh dịch vụ ăn uống Kinh doanh du lịch lữ hành và các dịch vụ phục vụ khách du lịch (không bao gồm kinh doanh vũ trường, quán bar, phòng hát karaoke);

- Đầu tư, kinh doanh bất động sộn với quyền sờ hữu hoặc đi thuê M ố i giới, đấu giá bất động sộn (không bao gồm dịch vụ tư vấn giá đất);

2.2 Hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng

2.2.1 Tông quan thị trường bất động sản của Việt nam trong 2007

-2008 và X u hướng của thị trường trong những năm tiếp theo [Ị]

2.2.1.1 Tồng quan thị trường bất động sản của Việt nam trong 2007-2008:

Việt Nam đã trài qua năm 2007 với những thành tựu đáng kể, nền kinh tế tăng trưởng mạnh, vốn đầu tu trực tiếp nước ngoài tăng cao kỷ lức, việc Việt Nam gia nhập WTO thúc đẩy nhiều công ty thâm nhập vào thị trường, đời sống người dân phát triển và sức tiêu dùng tăng nhanh Mảng thị trường nhà ở diễn ra sôi động và nguồn vốn đầu tư ngày một tăng Các công ty Nhà nước đang trong tiến trình cổ phần hóa, dẫn tới tăng nhu cầu về văn phòng chất lượng cao, tạo thêm áp lực trên thị trường; cầu tăng cao chưa từng có đặt ra đòi hỏi cấp thiết về nguồn cung các dịch vứ văn phòng, khách sạn, khu vực bán lẻ, căn hộ

Tiếp nối quá trình phát triển mạnh mẽ trong năm 2007, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào năm 2008 với một khởi đầu tốt đẹp Tuy nhiên sau đó trong suốt thời gian còn lại của năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, thắt chặt tín dứng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới Giá xây dựng tăng, tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm trong khi thị trường tín dứng ngày càng thắt chặt gây khó khăn về mặt tài chính cho các nhà đầu tư Kể từ Quý 3/2008 mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và giá xây dứng chững lại, nhung ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới buộc

những hi vọng thị trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi công của các dự án diễn ra chậm hơn so với dự kiến

Theo một khía cạnh nào đó thì tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường bất động sản lại là một yếu tố tích cực cho Hà Nội vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu Khi nền kinh tế đang trong thời

kỳ tăng trưởng bền vững, hiển nhiên là bất kỳ sự đi xuống nào của thị trường bất động sản (dù là theo chu kỳ), nhất là tại những thị trường đang phát triển như Hà Nội, cũng gây ra sự lúng túng cho tất cả những người tham gia Trong một thị

trường bất động sản nhỏ, đang phát triển và rất nhạy cảm với các biến động thì các bên tham gia vào thị trường bất động sản cũng như người dân sẽ có xu hướng

dễ mất bình tĩnh và nhanh chóng dừng lại mọi hoạt động giao dịch

Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vủn, từ đó làm giảm tính thanh khoản vủn Tất cả những yếu tủ này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường Một sủ nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình Nhưng ngược lại có rất nhiều dự án đang bị đình trệ

Do giá một sủ vật liệu xây dựng giảm trong Quý 3 và Quý 4 của năm 2008

và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi Các dự án chất lượng cao như Vincom Park Place, Sky City Towers, Hanoi City Complex, Trung tâm thương mại Ciputra Hanoi Mali, B I D V Tower, Crown Complex, Keangnam Hanoi Landmark Tovver, khu đô thị Thạch Bàn New City và các dự án tiêu biểu khác cũng đang tiếp tục tiến độ xây dựng của mình Trận lụt tháng 11 năm 2008 đã phần nào kiểm chứng chất lượng xây dựng công trình tại một sủ khu vực của Hà Nội và chúng ta có thể thấy rõ những vấn đề về cơ sở hạ tầng Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ cần nhiều thời gian để phát triển chín muồi vì tất cả vẫn đang chờ đợi một hệ thủng giao thông, hạ tầng giao thông, hệ thủng phòng chủng lũ lụt, và các hệ thủng cơ sờ hạ tầng tiêu biểu khác hoàn thiện hơn để hình thành một thành phủ thực sự phát triển Thành phủ Hà Nội đang chứng kiến một thế hệ các tòa nhà cao tàng áp dụng những công nghệ mới, những phong cách kiến trúc mới mọc lên trên phạm v i toàn thành phủ

Chúng ta không kỳ vọng một nhịp độ xây dựng nhanh chóng nhưng kỳ vọng rằng các công trình xây dựng tiên tiến trên toàn thành phủ sẽ tiếp tục phát triển

Thị trường văn phòng H à Nội năm 2007 - 2008:

Trong năm 2007 thị trường Bất động sản Việt Nam được đánh giá là năm phát triển mạnh mẽ nhất trong những năm gần đây, tâm lý đầu tư Bất động sản theo phong trào là một trong những lý do làm nóng nhu cầu nhà đất và làm tăng

giá thị trường Bất động sản trong năm 2007 Nhu cầu, mức tăng trưởng và tiềm năng thị trường cộng với mức lợi nhuận hấp dẫn lên tới 20 -30% mỗi năm đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào thị trường Thị trường văn phòng Hà Nội năm 2008 không có những biến động quá lớn chủ yếu do nguồn cung vẫn còn hừn chế Nửa đàu năm 2008 thị trường tương đổi năng động; nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng làm cho giá thuê không ngừng tăng Thị trường trong nửa năm cuối hoừt động chậm hơn do có ít yêu cầu tìm thuê và ít giao dịch thuê và cho thuê văn phòng hơn Tuy nhiên các chỉ số thị trường của cả năm lừi cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội vẫn đang hoừt động tét Giá chào thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hừng A từi thời điểm cuối năm 2008 là khoảng 53USD/m2/tháng, cao hơn 3 7 % so với cùng kỳ năm ngoái Đ ố i với văn phòng hừng B, giá chào thuê trung bình đừt 34USD/m2/tháng từi thời điểm cuối năm 2008, cao hơn 2 3 % so với thời điểm cuối năm 2007 Tỷ lệ trống của văn phòng hừng A và B trong suốt năm 2008 tương đổi ổn định dưới mức 2 % và 3,5%

Nửa năm cuối của 2008 có ít hoừt động thuê và cho thuê văn phòng hơn do ít công ty thành lập mới hơn cũng nhu các công ty đang hoừt động hoãn lừi kế hoừch mở rộng Trong Quý 4, một vài tòa văn phòng hừng B đã giảm giá chào thuê làm cho giá chào thuê trung bình của các tòa văn phòng hừng B giảm khoảng

3 % so với quý trước

Cả khách thuê và nhà đầu tư đều cẩn trọng hơn với những xu hướng biến động của thị trường Các Doanh nghiệp kinh doanh nhận thấy rõ hơn sự cừnh tranh của nguồn cung trong tương lai và bắt đầu xem xét lừi để đưa ra mức giá chào thuê hợp lý hon Trong khi đó có những khách thuê sẵn sàng chuyển văn phòng ra khỏi các tòa nhà có chất lượng cao, giá thuê cao đến các tòa nhà phù họp hơn vì biết sẽ có nhiều lựa chọn hơn trong năm 2009

Thị trường trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ năm 2007 - 2008

Đi cùng với tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, Thị trường Trung tâm thương mừi và mặt bằng bán lẻ trong năm 2007 phát triển khá mừnh Theo báo