Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã làm rung chuyển nền kinh tế thế giới trong đó Việt Nam cũng phải gánh chịu những tổn thất rất nặng nề:
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VINACONEX Công ty Cổ phần Xây dựng số Tư chủ nghĩa, Xã hội chủ nghĩa TBCN, XHCN KTTT, KTHH Kinh tế thị trường, Kinh tế hàng hoá Kinh tế - Xã hội KT-XH SX-KD Sản xuất – Kinh doanh TTBĐS, TTHH Thị trường bất động sản, Thị trường hàng hoá Bất động sản, Hàng hoá bất động sản BĐS, HHBĐS NSNN Ngân sách Nhà nước KCN, KCX, KĐTM Khu công nghiệp, khu chế xuất, Khu đô thị TSTC, TSCĐ Tài sản chấp, Tài sản cố định DNNN Doanh nghiệp Nhà nước KDBĐS Kinh doanh Bất động sản Xuất nhập XNK CBCNV Cán công nhân viên UBND Ủy ban nhân dân UBCKNN Ủy ban chứng khoán Nhà nước TTGDCK Thị trường giao dịch chứng khoán ĐHĐCĐ, HĐQT Đại hội đồng cổ đơng, Hội đồng quản trị PGĐ Phó Giám đốc CPXD Cổ phần xây dựng Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa MMTB Máy móc thiết bị SXCN Sản xuất công nghiệp DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG Bảng 1.1 So sánh đầu tư bất động sản đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu Bảng 1.2 So sánh đầu tư bất động sản đầu tư cổ phiếu Bảng 2.1 Tổng mức đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực Vinaconex Bảng 2.2 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án bất động sản thực Vinaconex Bảng 2.3 Tiến độ bỏ vốn dự án thực Vinaconex Bảng 2.4 Các trạm trộn bê tông thương phẩm Vinaconex Bảng 2.5 Biểu kê lực MMTB xe máy thi công xây lắp Vinaconex Bảng 2.6 Nguồn nhân lực Vinaconex Bảng 2.7 Tình hình lao động Vinaconex Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa Bảng 2.8 Hoạt động marketing chào giá, đấu thầu Vinaconex Bảng 2.9 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh Vinaconex tính đến cuối năm 2008 Bảng 2.10 Kết hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Vinaconex2 Bảng 2.11 Doanh thu lợi nhuận dự án bất động sản Bảng 2.12 Các tiêu tài dự án bất động sản DANH MỤC BIỂU Nội dung Biểu 2.1 Trang Cơ cấu lao động DANH MỤC SƠ ĐỒ Nội dung Sơ đồ 2.1 Trang Sơ đồ cấu tổ chức Vinaconex No Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Nguyễn Văn Hịa Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa LỜI MỞ ĐẦU Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 làm rung chuyển kinh tế giới Việt Nam phải gánh chịu tổn thất nặng nề: Nền kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái; lạm phát, trượt giá leo thang; thị trường tài ảm đạm, thị trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn phương hướng, thi công xây dựng ngừng trệ; hầu hết doanh nghiệp phải chống đỡ vất vả nhiều doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể Là đơn vị thành viên Tổng công ty Cổ Phần Vinaconex, Công ty Cổ Phần Xây Dựng Vinaconex ln vững vàng góp phần với Tổng công ty vượt qua “cơn bão khủng hoảng” đứng vững thị trường cách ngoạn mục Với tảng vững mạnh qua nhiều năm phát triển vượt bậc vững với định hướng chiến lược ổn định, hướng, đồng thời đạo ban lãnh đạo Công ty với tinh thần đoàn kết liệt đạo sản xuất tồn thể cán cơng nhân viên cơng ty, kết sản xuất kinh doanh Công ty Cổ Phần Xây Dựng số tiếp tục tăng trưởng mạnh Trong giai đoạn thực tập Công ty Cổ phần Xây dựng số lựa chọn viết luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ Phần Xây Dựng số (VINACONEX No 2) thực trạng giải pháp” Kết cấu luận văn gồm chương: + Chương 1: Những vấn đề lý luận + Chương2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Xây dựng số (VINACONEX 2) + Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản VINACONEX Hoạt động đầu tư nói chung hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói Th/hiện: Nguyễn Văn Hồ – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa riêng lĩnh vực kinh tế phức tạp, địi hỏi có kiến thức tổng hợp liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực đặc thù Được hướng dẫn tận tình giáo ThS.Trần Mai Hoa, giúp đỡ nhiệt tình cán phịng Đầu Tư Cơng ty Cổ Phần Xây Dựng số 2, tơi hồn thành đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng xong kiến thức trình độ thân cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi thiếu sót Vì tơi mong nhận góp ý bảo thầy cô Để bắt đầu cho luận văn tốt nghiệp mình, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Cô giáo ThS.Trần Mai Hoa cán phịng Đầu tư Cơng ty Cổ Phần Xây Dựng số 2! Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN 1.1 Những vấn đề lý luận chung BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản quốc gia nguồn tiềm phát triển kinh tế - xã hội nước Trong trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện tất nước phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, việc phân chia bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại ghi luật La Mã Hiện nay, có nhiều quan niệm khác bất động sản Tuy nhiên tất thống quan điểm: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản đất đai cơng trình xây dựng đất Nó hữu hình ta nhìn thấy chạm vào nó” (Real estate refers to land and the improvements on it It is tangible, and you can see and touch it) Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it) Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được định luật pháp” Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất; tài sản khác pháp luật quy định” Như BĐS trước hết tài sản tài sản BĐS, tài sản không di dời BĐS Vì vậy, đặc điểm riêng Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa BĐS khơng di dời Chính vậy, BĐS trước hết đất đai cơng trình, kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu BĐS Tuy nhiên, quan niệm “tài sản gắn liền với đất” coi BĐS lại có khác Cùng tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản có nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc coi động sản lúc khác lại BĐS 1.1.2 Đặc điểm BĐS BĐS loại hàng hố đặc biệt, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, bất động sản cịn có đặc điểm riêng: + Thứ nhất, bất động sản hàng hố có vị trí cố định, khơng di dời Đặc điểm hàng hố bất động sản ln gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả dịch chuyển, khó có khả tăng thêm diện tích Đây dấu hiệu để phân biệt khác bất động sản tài sản thơng thường khác (động sản) Đặc tính khơng di dời bất động sản thể chỗ, thành phần tạo thành bất động sản biểu đặc tính khơng thể di dời trường hợp trường hợp chúng khơng mang đặc tính đó; đó, đất đai tài sản ln gắn liền với đặc tính khơng thể di dời trường hợp, tài sản khác gọi bất động sản mang đặc tính di dời gắn với đất đai (trừ vài trường hợp ngoại lệ theo quy định pháp luật) + Thứ hai, Bất động sản hàng hố có tính lâu bền Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp giá trị sử dụng đất đai không bị giảm đưa vào sử dụng mà khai thác hợp lý bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng đất ngày tăng Đồng thời, cơng trình kiến trúc xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Chính Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn + Thứ ba, tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v + Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, hàng hoá đặc biệt, hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội; đó, vấn đề BĐS chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ văn pháp luật BĐS, đặc biệt hệ thống pháp luật đất đai Có thể nói, hàng hố BĐS chịu chi phối chặt chẽ hệ thống pháp luật so với hàng hoá khác + Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá đất đai cơng trình xây Th/hiện: Nguyễn Văn Hồ – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng cơng trình làm tôn vẻ đẹp sà hấp dẫn cơng trình khác phổ biến +Thứ sáu, tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, SX-KD hoạt động khác - Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS Th/hiện: Nguyễn Văn Hồ – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 85 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa công tác này, song số ước tính, kinh nghiệm cơng tác hạn chế 3.2 Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản VINACONEX 3.2.1 Một vài giải pháp chung Kiện tồn máy quản lý quy trình quản lý Công ty, với phương châm giao việc đôi với trách nhiệm, quyền hạn quyền lợi Tăng cường công tác đào tạo, bổ sung đội ngũ cán làm công tác đấu thầu quản lý dự án, quản lý tài chính, cử cán tham gia khoá đào tạo kỹ sư tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, tổ chức lớp học ngoại ngữ ngồi Cơng ty Thu hút khuyến khích nhân tài sách nâng cao thu nhập, cổ phiếu thưởng, bán hộ trả góp tạo nhiều hội cho cán trẻ thăng tiến Triển khai việc điện tử hoá khâu quản lý Công ty, trọng việc nối mạng công trường trọng điểm với Công ty, áp dụng đồng modul phần mềm ERP để quản lý tốt nguồn lực Công ty Tăng cường công tác tiếp thị thu thập thơng tin để tìm hội đầu tư bất động sản, đầu tư với nhiều hình thức linh hoạt như: tự đầu tư, liên doanh, liên kết Thực hợp tác đầu tư với nhà đầu tư nước ngồi có tiềm lực nhằm nâng cao hiệu Dự án Tiếp tục nghiên cứu đầu tư dự án văn phòng hộ cao cấp cho thuê, khu đô thị mới, khu Công nghiệp TP Hà Nội, tỉnh Vĩnh Phúc, Hưng Yên tỉnh thành phố khác có lợi Tìm kiếm thực hội đầu tư vào công ty khác thơng qua sàn giao dịch chứng khốn đấu giá cổ phần Tiếp tục tham gia góp vốn vào Dự án đầu tư Tổng Công ty Phát hành cổ phiếu công chúng để thu hút vốn đầu tư, đợt phát hành gắn với dự án đầu tư cụ thể để quản lý phát huy hiệu vốn đầu tư giữ Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 86 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa lịng tin cổ đơng Tiếp tục việc đầu tư xe máy, thiết bị để tăng cường lực thi công xây lắp Công ty Đẩy mạnh việc sản xuất vật liệu vây dựng Bê tông thương phẩm, nhà máy sản xuất gạch nung 3.2.2 Các giải pháp cụ thể Với biến động khó kiểm sốt chung thị trường giá hầu hết loại nguyên vật liệu xây dựng, để đạt kết SXKD kế hoạch tăng trưởng khả quan, Vinaconex tư áp dụng linh hoạt, hợp lý số biện pháp, cụ thể sau: 3.2.2.1 Giải pháp vốn: Với quy mô đầu tư lớn vấn đề huy động vốn vơ quan trọng Mặc dù sở hữu số vốn lớn với cơng trình đầu tư trọng điểm Cơng ty phải huy động nguồn vốn khơng nhỏ bên ngồi Việc hợp tác với ngân hàng thương mại mang lại nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp, đặc biệt việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng Tuy nhiên đối tác Công ty chọn lựa dựa tiêu chí mục đích khác Với uy tín lâu năm, VINACONEX dễ dàng vay vốn từ nhiều ngân hàng Với hợp đồng có số vốn lớn, Công ty bảo hộ nhà nước Tổng Công ty vay vốn từ ngân hàng Ngồi ra, xây dựng cơng trình lớn nhà chung cư, trung tâm thương mại,… Công ty huy động từ nguồn vốn trả góp nguời đăng ký mua bắt đầu xây dựng Tất nhiên với phương thức mua trả góp từ đầu người mua hưởng giá ưu đãi Đa dạng hố hình thức huy động vốn lựa chọn hình thức huy động thích hợp vấn đề quan trọng doanh nghiệp Có nhiều hình thức huy động vốn lại có hình thức chủ yếu sau: - Huy động qua ngân hàng thương mại Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 87 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa - Huy động qua tổ chức tài phi ngân hàng - Huy động qua thị trường chứng khoán - Huy động qua cá nhân tổ chức cho vay - Huy động qua việc bán cho thuê bất động sản - Huy động từ đầu tư nước đầu tư trực tiếp nước liên kết kinh doanh Tuy nhiên việc huy động vốn cần phải tính tới phù hợp với khả toán Công ty, Quy mô đầu tư, lĩnh vực vào thời điểm đầu tư… để có giải pháp huy động phù hợp hiệu Công ty mong muốn xã hội hoá nguồn vốn, sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư để phát triển Các nhà đầu tư liên danh, liên kết với Công ty Cổ Phần VINACONEX để đầu tư hạ tầng dự án đầu tư vào hạng mục dự án Hoặc đầu tư hạng mục cơng trình dự án với 100% vốn nhà đầu tư sở khu vực, hạng mục dự án phù hợp với lực sở trường định hướng đầu tư phát triển nhà đầu tư Ngồi ra, nhà đầu tư hợp tác đầu tư theo mơ hình phù hợp với luật pháp thực tế triển khai dự án Công ty cam kết xúc tiến hoạt động hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, góp vốn vào dự án doanh nghiệp thành viên trình cổ phần hóa với tư cách cổ đơng chiến lược 3.2.2.2 Giải pháp nguồn nhân lực: Thay đổi cách thức tuyển dụng, sử dụng phát triển nhân Tất lao động trước làm việc VINACONEX phải trải qua thi tuyển phải đạt u cầu đề vị trí cơng việc Đặc biệt Vinaconex có sách ưu tiên tuyển dụng em cán công nhân viên làm việc Vinaconex với mục đích xây dựng Vinaconex trở thành gia đình thứ hai người lao động, bên cạnh VINACONEX ưu tiên tuyển dụng lao động Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 88 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa địa phương, nơi có dự án, cơng trình Vinaconex thi cơng Đây coi chủ trương đắn, mang tính xã hội hoá cao, giúp địa phương giải việc làm, góp phần thực sách xố đói giảm nghèo Việc tìm kiếm, phát thu hút tuyển dụng ứng viên có khả làm việc thực sự, tâm huyết với nghề gắn bó với đơn vị nhiệm vụ trọng tâm chiến lược phát triển VINACONEX Công tác tuyển dụng gắn chặt với việc sử dụng, đào tạo, bồi dưỡng, phát triển nguồn nhân lực Người lao động bố trí cơng việc phù hợp với chun mơn, sở trường cơng tác hồn cảnh cá nhân để họ có khả cống hiến cho cơng việc Chính sách thu hút nhân tài cách tạo hội tốt cho cá nhân phát triển, giúp họ phát huy hết khả năng, đánh giá hiệu công việc người lao động từ trả lương theo lực, có chế độ đãi ngộ hợp lý, người lao động mua cổ phần Vinaconex với giá ưu đãi… VINACONEX thực để giữ chân người lao động đặc biệt lao động có trình độ cao Để đảm bảo tính bền vững, VINACONEX thực sách nhân cơng khai, minh bạch quán, công bằng, khen thưởng kịp thời cá nhân có thành tích, xử phạt nghiêm minh người khơng hồn thành nhiệm vụ làm việc cầm chừng để giữ vị trí Cơng tác quy hoạch luân chuyển cán thực cách thường xuyên nhằm phát kịp thời cá nhân có lực trình độ để đào tạo, bồi dưỡng, thử thách, sau bố trí vào vị trí quản lý điều hành doanh nghiệp đạt yêu cầu… VINACONEX hướng tới xây dựng môi trường làm việc động, thân thiện, dân chủ, công bằng; phân công nhiệm vụ cụ thể đề cao trách nhiệm cá nhân 3.2.2.3 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác nghiên cứu thị trường kinh doanh bất động sản Trước hết trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu phát triển hội đầu tư sau tăng cường giám sát kiểm tra, ln theo dõi sát q trình th tổ chức tư vấn lập dự án Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 89 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa Nghiên cứu thị trường hoạt động thiếu với doanh nghiệp hoạt động kinh tế thị trường tín hiệu thị trường nhu cầu người tiêu dùng kim nam cho định đầu tư doanh nghiệp Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, VINACONEX cần: * Thành lập riêng phận chuyên nghiên cứu nắm vững định hướng phát triển kinh tế, phát triển bất động sản kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê bất động sản dự báo nhu cầu bất động sản, khả chi trả người dân tổ chức * Tổ chức điều tra nhu cầu thị trường phạm vi phục vụ dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ thị trường, dự án kinh doanh phát triển bất động sản nước, đặc biệt thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… Phân tích thị trường nhằm xác định thị trường tiềm có cịn tồn hay khơng dự án đề xuất Việc nghiên cứu phải trả lời câu hỏi: Nhu cầu bất động sản tương lai bao nhiêu? Hiện trường dự án có thuận lợi khơng? Người mua sẵn sàng mua chưa? Nếu mua với mức giá bao nhiêu? Nếu chưa sẵn sàng mua? Có đối thủ cạnh tranh? Tiềm họ? Các câu hỏi cần phải giải đáp trước dự án thực * Thông qua ban quản lý nhà cơng ty mình, hoạt động 24/24 khu chung cư có người để tìm hiểu cung cấp dịch vụ cho khách hàng, ngày hoàn thiện dịch vụ nhà nâng cao chất lượng dự án tương lai, tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm Công Ty * Nắm bắt cập nhật thị hiếu người tiêu dùng kiểu dáng, kiến trúc khu nhà để thoả mãn ngày tốt đa dạng nhu cầu khách hàng tiềm Với công tác lập dự án công ty, xu hướng chủ yếu doanh nghiệp hoạt động thị trường bất động sản thuê tổ chức khác lập dự án không tự lập Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Công ty nên tăng cường việc Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 90 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa giám sát, kiểm tra trình lập dự án thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau báo cáo hồn thành 3.2.2.4 Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Hồn thiện đẩy nhanh tiến độ cơng tác đền bù giải phóng mặt khâu gây nhiều khó khăn cho Cơng ty thi cơng xây dựng cơng trình Để thực tốt cơng tác giải phóng mặt Cơng ty tiến hành số biện pháp sau cách triệt để: + Công khai quy hoạch dự án trước dự án bắt đầu để người dân địa điểm xây dựng biết trước + Chuẩn bị đầy đủ điều kiện cơng tác giả phóng mặt điều tra, khảo sát, lập đơn giá, lập phương án đền bù, xây dựng sách vốn, quỹ đất tái định cư + Xây dựng đội ngũ cán tham gia công tác thẩm định, định giá, khảo sát đất đai… phải có trình độ chun mơn giỏi, am hiểu pháp luật lĩnh vực này, có đạo đức nghề nghiệp để tránh tình trạng móc nối thơng đồng với người có đất giải toả hay tiêu cực khác + Cơng khai hố thủ tục, quy trình định mức phương thức đền bù Trước hết, việc xác định đối tượng đền bù người có giấy tờ hợp pháp việc sử dụng đất Tuy nhiên cần linh hoạt việc xử lý trường hợp chậm chễ phía quan nhà nước mà chưa cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất mà đền bù cho thoả đáng Về mức đền bù phải xác định dựa loại đất đai loại tài sản trồng, nhà cửa, vật kiến trúc… khu đất cho hợp lý có sức thuyết phục để tránh tình trạng người dân bất bình mà ngăn cản việc thực Ngồi cần trọng đến vấn đề trao tiền đền bù đến tận tay người dân tránh hững phản ứng tiêu cực khơng đáng có Th/hiện: Nguyễn Văn Hồ – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 91 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa + Tăng cường công tác giám sát triển khai việc thực đền bù, vừa đảm bảo cho công tác đền bù công bằng, vừa đảm bảo tiến độ thực dự án + Phối hợp với quan quản lý nhà nước để nâng cao lực thể chế, đẩy nhanh thủ tục hành cần thiết giấy tờ nhà, tạo thuận lợi cho người dân Trong trường hợp người dân khơng hợp tác có biện pháp cưỡng chế theo pháp luật Tuy nhiên việc hồn thiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Cơng ty khó thực được, giải pháp khơng khả thi Công ty đơn độc thực Do để cơng tác giải phóng mặt đẩy nhanh hồn thiện Cơng ty cần có kiến nghị phối kết hợp quan nhà nước có thẩm quyền 3.2.2.5 Tăng cường hồn thiện cơng tác quản lý ban quản lý nhà Khi khu chung cư, nhà biệt thự, văn phịng có người mua th, Cơng ty nên trọng hoạt động ban quản lý nhà Hoạt động ban quản lý cần trì 24/24 để giải tất cố xảy ra, giải đáp khắc phục tất thắc mắc khách hàng, trì chất lượng kiến trúc nhà, xây dựng nếp sống văn minh tồ nhà quản lý, đảm bảo thu thu đủ nhằm tối đa hố lợi ích cho khách hàng lợi nhuận VINACONEX Các cán ban quản lý phải thành thạo cơng tác nghiệp vụ mà cịn phải khơng ngừng hoàn thiện kỹ giao tiếp, ứng xử 3.2.2.6 Giải pháp đánh giá kết hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Để đánh giá kết hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cần phải áp dụng đầy đủ tiêu hiệu kinh tế, hiệu tài kết hợp với doanh thu lợi nhuận thu Đồng thời phải tiến hành so sánh, đánh giá hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản với hoạt động đầu tư khác đầu tư tài chính, kinh doanh xuất nhập vật tư, máy móc thiết bị, để Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 92 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa thấy hoạt động đầu tư mang lại nhiều lợi ích Trên sở Cơng ty có chiến lược đa dạng hóa loại hình đầu tư kinh doanh tương lai 3.2.2.7 Các giải pháp khác: Vinaconex No.2 trì tốt mối quan hệ với đối tác nước truyền thống phát triển mở rộng thị trường công việc với đối tác nước mới, tập trung nhắm tới cơng trình có nguồn vốn đầu tư ngoại, thời gian thi công ngắn, khả thu hồi vốn, quay vịng vốn nhanh Ví dụ cơng trình: Nhà máy Toyoda Gosei 3, Nhà máy Nippon Kodo với Tập đoàn Shimizu Nhật Bản, Nhà máy Nissin Break, Nhà máy Shihen, Nhà máy Taishodo với Công ty Nishimatsu Nhật Bản, Phòng khám HN Việt Hàn với Poslilama Hàn Quốc, Hạ tầng khu tái định cư Nam Sông Công với Cơng ty Nuiphaovica Canada… Đối với cơng trình có nguồn vốn nước, vốn ngân sách, Cơng ty tham gia dự thầu cơng trình có khả thu hồi vốn nhanh Công ty thường xuyên phối hợp nhịp nhàng với Chủ đầu tư nhằm đảm bảo kế hoạch tài cho kỳ tốn Với khả phân tích, dự báo thị trường tiềm lực tài dồi mình, cộng với linh hoạt, hợp lý sử dụng tiền vốn ứng trước đối tác, Vinaconex No.2 mạnh dạn đặt hàng (hoặc mua trước) với giá trị lớn cho loại vật tư nhằm giữ giá vật tư suốt thời gian thi công, cụ thể cho số Cơng trình lớn năm 2007 đầu năm 2008: Viện Huyết học truyền máu TW 4,5 tỷ đồng; Trung tâm truyền máu khu vực Hà Nội 2,0 tỷ đồng; Khách sạn Hà Nội Plaza 50 tỷ đồng; Khu Công nghiệp Đồng Vàng - Bắc Giang 17 tỷ đồng… Phương thức phát huy tác dụng lớn, mang lại hiệu kinh tế cao cho đơn vị, hạn chế tối đa rủi ro ảnh hưởng “Cơn bão giá” Ngồi ra, cơng tác thu hồi vốn quan tâm triệt để, sát ngày, tuần, tháng Đối với cơng trình có sản lượng lớn tới hàng trăm tỷ đồng như: Khách sạn Hà Nội Plaza Tập đoàn Charm Vit Hàn Quốc, Trung tâm huấn luyện Đồng Vàng Bắc Giang Tập đoàn Foxconn Đài Loan, phương án sử dụng linh Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 93 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa hoạt, hợp lý nguồn vốn tạm ứng trước đầu tư thêm, với số hạng mục cơng trình q lớn, để hạn chế rủi ro mức thấp nhất, Vinaconex No.2 đàm phán, thương thảo để Chủ đầu tư cấp vật liệu thép hạng mục tầng hầm, khối cao tầng Khách sạn Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng Những biện pháp số phương án linh hoạt áp dụng tương lai, Vinaconex No.2 tiếp tục bước dài vững đường phát triển, khẳng định vị thương hiệu “Cơn bão giá” vừa qua khó khăn trước mắt thử thách luyện thêm lĩnh, kinh nghiệm doanh nghiệp có bề dày truyền thống Vinaconex No.2 thương trường Kế thừa phát huy thành đạt thời gian qua, xác định năm 2009 năm cịn khó khăn, vất vả, “cơn bão” mạnh ập tới, người cán bộ, người thợ Vinaconex No.2 sẵn sàng đối mặt với khó khăn, thử thách mới, Vinaconex No.2 khẳng định đứng vững phát triển bền vững 3.3 Kiến nghị Nhà nước: Để tháo gỡ khó khăn đặc biệt tình trạng đóng băng bất động sản tại, phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới, xin đưa vài kiến nghị sau: + Hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật: thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp phát triển bất động sản vận hành thị trường bất động sản địi hỏi phải có khung pháp lý đồng chặt chẽ Giải pháp tổng thể ban hành hoàn thiện “Luật Kinh doanh Bất động sản” + Hồn thiện hệ thống sách kinh tế công cụ để Nhà nước thực mục tiêu, định hướng quản lý, điều tiết hành vi tham gia thị trường bất động sản thông qua quan hệ thị trường Các công việc cần thực như: Sửa Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 94 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa đổi, bổ sung sách thuế liên quan tới hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản; Sửa đổi hệ thống loại phí lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, đơn giản thủ tục để khuyến khích người dân tham gia hệ thống giao dịch thức; Xóa bỏ dần chế hai giá để đến sử dụng giá chung thống theo giá thị trường Nhà nước phải chủ động tiềm lực để điều tiết trì mức giá cân thị trường bất động sản; Thay đổi phương thức chuyển giao đất đai từ Nhà nước cho người sử dụng, đổi công tác đền bù giải phóng mặt sở sử dụng quan hệ hàng hóa tiền tệ theo chế thị trường + Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đóng vai trị quan trọng + Hồn thiện đổi công tác quy hoạch quản lý quy hoạch Hệ thống quy hoạch bao gồm Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chuyên ngành, Quy hoạch vùng tiểu vùng,… Tất quy hoạch có tác động trực tiếp đến định hướng phát triển xu hướng vận động thị trường bất động sản + Hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý Hiện hai Bộ quản lý trực tiếp phần bất động sản Bộ Xây dựng Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài nguyên Môi trường có chức quản lý Nhà nước đất đai, Bộ Xây dựng quản lý cơng trình xây dựng Ngoài số Bộ tồn quan quản lý phận bất động sản mang tính chất thuộc chuyên ngành riêng Bộ Như máy quản lý Nhà nước bất động sản nước ta phân tán địi hỏi phải thống tổ chức lại hồn thiện Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 95 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa + Tăng khả cung cấp hàng hóa cho thị trường BĐS, đặc biệt BĐS nhà đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân Thị trường nhà đất phận quan trọng, chiếm tỷ trọng thị trường BĐS, “sốt” bất động sản nhà đất sau lan sang thị trường BĐS khác Vì vậy, bình ổn thị trường BĐS nhà đất khâu đột phá để bình ổn thị trường BĐS + Thiết lập chế dùng bất động sản để tăng khả nguồn vốn cho doanh nghiệp Việc huy động vốn vấn đề đặc biệt quan trọng định đến thành công hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản doanh nghiệp Nhà nước cần có sách thị trường bất động sản việc cho phép chấp cách hoàn chỉnh bất động sản bất động sản tương lai để tăng vốn doanh nghiệp + Thu hút đầu tư nước vào thị trường bất động sản tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng nhà đầu tư ngồi nước Cùng với trình hội nhập kinh tế đặc biệt việc gia nhập WTO Nhà nước bước xóa bỏ rào cản tạo mơi trường thơng thống, giảm thiểu thủ tục hành rườm rà để khuyến khích đầu tư nhà đầu tư nước ngồi vào thị trường bất động sản Việt Nam Đảm bảo tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh bình đẳng nhà đầu tư nước Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B 96 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa KẾT LUẬN Kết thúc năm 2008 vượt qua “cơn bão khủng hoảng” cách ngoạn mục, Công ty Cổ phần Xây Dựng số khẳng định thương hiệu uy tín thương trường đặc biệt lĩnh vực xây dựng, đầu tư đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Xây Dựng số đánh giá Cơng ty có kết sản xuất kinh doanh cao Tổng Công ty đồng thời Cơng ty Xây Dựng có kết hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định địa bàn Hà Nội Có thể nói phát triển bền vững Công ty Cổ phần Xây Dựng số “lá cờ” tiên phong tập đoàn Vinaconex nói riêng ngành xây dựng nói chung Những thành công tiền đề động lực phát triển cho năm 2009 năm tương lai Đó năm nắm vững hội, tạo chuyển biến để Công ty phát triển bền vững lượng chất, tạo lên giá trị mới, tiền đề đóng góp cho phát triển chung kinh tế Việt Nam bước đường hội nhập Bài viết tập trung vào tìm hiểu vấn đề lý luận hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Trong đề cập đến BĐS, TTBĐS, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS vai trị Từ thấy cần thiết việc thực hoạt động đầu tư Trên sở liệu thu thập hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần Xây dựng Vinaconex 2, phân tích thực trạng hoạt động Vinaconex 2, hiểu biết kiến thức học tập mạnh dạn đưa số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Những hạn chế viết khó tránh khỏi đề cập phần mở đầu Vì vậy, tơi mong muốn nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy cô giáo bạn để viết hồn chỉnh Kết lần tơi xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths.Trần Mai Hoa tận tình hướng dẫn để tơi hồn thành viết này! Tôi xin chân thành cảm ơn! Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B 97 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa Danh mục tài liệu tham khảo Giáo trình Kinh Tế Đầu Tư – PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, TS Từ quang Phương Thị trường BĐS vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam – Nxb Tài Chính - PGS.TS Thái Bá Cần, TS Trần Nguyên Nam VINACONEX xây giá trị dựng ước mơ (1988-2008) – Nxb Thông Tấn Xã Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 2006 Bản Cáo bạch VINACONEX Báo cáo tài năm 2008 Vinaconex Báo cáo thường niên năm 2008 Vinaconex Thông tin tham khảo từ trang web: http://www.vinaconex2jsc.vn www.gso.gov.vn www.mot.gov.vn www.moi.gov.vn http://chondat.com http://www.thethaovanhoa.vn/ http://vi.wikipedia.org/wiki/ https://www5.vndirect.com.vn http://vnecon.com/index.php http://www.dautudung.com http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ http://www.ciem.org.vn http://www.asset.vn Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B ... Chương2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Xây dựng số (VINACONEX 2) + Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản VINACONEX Hoạt động. .. tập Công ty Cổ phần Xây dựng số lựa chọn viết luận văn tốt nghiệp với đề tài: ? ?Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ Phần Xây Dựng số (VINACONEX No 2) thực trạng giải pháp? ?? Kết... THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ (VINACONEX No 2) 2. 1 Tổng quan VINACONEX No Tên cơng ty: CƠNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ Tên giao dịch: VIET NAM
