“Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp”

“Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp” “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp” “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp” “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp” “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp” “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp” “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp” “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp” “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp”

1 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa LỜI MỞ ĐẦU Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 làm rung chuyển kinh tế giới Việt Nam phải gánh chịu tổn thất nặng nề: Nền kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái; lạm phát, trượt giá leo thang; thị trường tài ảm đạm, thị trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn phương hướng, thi công xây dựng ngừng trệ; hầu hết doanh nghiệp phải chống đỡ vất vả nhiều doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể Là đơn vị thành viên Tổng công ty Cổ Phần Vinaconex, Công ty Cổ Phần Xây Dựng Vinaconex ln vững vàng góp phần với Tổng công ty vượt qua “cơn bão khủng hoảng” đứng vững thị trường cách ngoạn mục Với tảng vững mạnh qua nhiều năm phát triển vượt bậc vững với định hướng chiến lược ổn định, hướng, đồng thời đạo ban lãnh đạo Cơng ty với tinh thần đồn kết liệt đạo sản xuất toàn thể cán công nhân viên công ty, kết sản xuất kinh doanh Công ty Cổ Phần Xây Dựng số tiếp tục tăng trưởng mạnh Trong giai đoạn thực tập Công ty Cổ phần Xây dựng số lựa chọn viết luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ Phần Xây Dựng số (VINACONEX No 2) thực trạng giải pháp” Kết cấu luận văn gồm chương: + Chương 1: Những vấn đề lý luận + Chương2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Xây dựng số (VINACONEX 2) + Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản VINACONEX Hoạt động đầu tư nói chung hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói Th/hiện: Nguyễn Văn Hồ – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa riêng lĩnh vực kinh tế phức tạp, đòi hỏi có kiến thức tổng hợp liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực đặc thù Được hướng dẫn tận tình giáo ThS.Trần Mai Hoa, giúp đỡ nhiệt tình cán phịng Đầu Tư Cơng ty Cổ Phần Xây Dựng số 2, tơi hồn thành đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng xong kiến thức trình độ thân cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi thiếu sót Vì tơi mong nhận góp ý bảo thầy Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN 1.1 Những vấn đề lý luận chung BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản quốc gia nguồn tiềm phát triển kinh tế - xã hội nước Trong trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện tất nước phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, việc phân chia bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại ghi luật La Mã Hiện nay, có nhiều quan niệm khác bất động sản Tuy nhiên tất thống quan điểm: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản đất đai cơng trình xây dựng đất Nó hữu hình ta nhìn thấy chạm vào nó” (Real estate refers to land and the improvements on it It is tangible, and you can see and touch it) Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it) Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được định luật pháp” Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất; tài sản khác pháp luật quy định” Như BĐS trước hết tài sản tài sản BĐS, tài sản không di dời BĐS Vì vậy, đặc điểm riêng Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa BĐS khơng di dời Chính vậy, BĐS trước hết đất đai cơng trình, kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu BĐS Tuy nhiên, quan niệm “tài sản gắn liền với đất” coi BĐS lại có khác Cùng tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản có nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc coi động sản lúc khác lại BĐS 1.1.2 Đặc điểm BĐS BĐS loại hàng hố đặc biệt, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, bất động sản cịn có đặc điểm riêng: + Thứ nhất, bất động sản hàng hố có vị trí cố định, khơng di dời Đặc điểm hàng hố bất động sản ln gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả dịch chuyển, khó có khả tăng thêm diện tích Đây dấu hiệu để phân biệt khác bất động sản tài sản thơng thường khác (động sản) Đặc tính khơng di dời bất động sản thể chỗ, thành phần tạo thành bất động sản biểu đặc tính khơng thể di dời trường hợp trường hợp chúng khơng mang đặc tính đó; đó, đất đai tài sản ln gắn liền với đặc tính khơng thể di dời trường hợp, tài sản khác gọi bất động sản mang đặc tính di dời gắn với đất đai (trừ vài trường hợp ngoại lệ theo quy định pháp luật) + Thứ hai, Bất động sản hàng hố có tính lâu bền Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp giá trị sử dụng đất đai không bị giảm đưa vào sử dụng mà khai thác hợp lý bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng đất ngày tăng Đồng thời, cơng trình kiến trúc xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai không bị đi, không Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, không cạn + Thứ ba, tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v + Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, hàng hoá đặc biệt, hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết hoạt động kinh tế xã hội; đó, vấn đề BĐS chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ văn pháp luật BĐS, đặc biệt hệ thống pháp luật đất đai Có thể nói, hàng hố BĐS chịu chi phối chặt chẽ hệ thống pháp luật so với hàng hoá khác + Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá đất đai công trình xây dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng cơng trình làm tơn vẻ đẹp sà hấp dẫn cơng trình khác phổ biến Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa +Thứ sáu, tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, SX-KD hoạt động khác - Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa 1.1.3 Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch TTBĐS nước ta nước giới BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta 1.2 Những vấn đề lý luận chung đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS Đầu tư kinh doanh BĐS: dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS bán thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi đầu tư mua bán Trường hợp đầu tư cách sửa chữa, xây nhà để bán gọi đầu tư gia tăng giá trị BĐS Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa Đầu tư xây dựng cao ốc hay hộ cho thuê, bán Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư… Do nhu cầu mua nhà, đất người dân ngày cao phụ thuộc vào tốc độ thị hố, kinh tế ngày tăng trưởng, tốc độ tăng dân số… nên đầu tư bất động sản loại hình đầu tư an toàn lợi nhuận cao Nhưng có nhiều trường hợp giai đoạn thị trường có dấu hiệu chững lại hay đóng băng lúc nhà đầu tư có tài yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ Ngoài khơng thị trường khác tài chính, tiền tệ, chứng khốn… nhà đầu tư bất động sản khơng cần phải có nhiều kiến thức để xử lý cơng việc nên người đầu tư chọn đầu tư bất động sản Lợi nhuận đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút nhiều người đầu tư nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt mức cao Và việc đầu tư khơng cịn lợi nhuận nhà đầu tư có xu hướng rút dần khỏi thị trường làm cho thị trường ngày yếu dần dẫn đến tượng đóng băng Chính nhà đầu tư khơn ngoan ln chọn cho thời điểm cần thiết để rút khỏi thị trường Đầu tư kinh doanh BĐS lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thuộc lớn vào định nhà đầu tư Vì để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông tin, am hiểu thị trường cách sâu sắc hỗ trợ tốt nhà đầu tư nên liên kết với trung tâm môi giới BĐS trung tâm có uy tín có kinh nghiệm quy mô hoạt động tương đối lớn, đại 1.2.2 Đặc điểm đầu tư kinh doanh BĐS Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc điểm tương tự đặc điểm đầu tư phát triển, đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn nằm khê đọng suốt trình thực đầu tư, thời gian để tiến hành công đầu tư thành phát huy tác dụng thường địi Th/hiện: Nguyễn Văn Hồ – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động rủi ro xảy ra,… Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cịn có đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau: + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch quy hoạch phát triển Nhà nước địa phương địa lý hạ tầng sở, đồng kiến trúc đảm bảo chất lượng cơng trình + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã hội đan xen Theo khơng phụ thuộc vào sách quản lý đầu tư Nhà nước mà phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán người dân + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản diễn trời, thời gian kéo dài phụ thuộc nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu Bảng 1.1 so sánh đầu tư kinh doanh bất động sản với đầu tư cổ phiếu cho thấy rõ đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản Bảng 1.1: So sánh đầu tư bất động sản đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu Loại Chứng Trái phiếu Bất động Tiêu Chí khốn An tồn Thấp Cao Cao Thu nhập Thấp Cao Trung bình Dễ giao dịch Cao Cao Thấp Trung bình Cao Thấp Cao Thấp Cao Ảnh hưởng lạm phát Tỷ suất lợi nhuận sản Bảng 1.2: So sánh đầu tư bất động sản đầu tư cổ phiếu Bất động sản Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Cổ phiếu Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 10 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa Có giá trị lớn Các cổ phiếu có gía trị nhỏ Tính khơng đồng Cổ phiếu hồn tồn đồng BĐS địi hỏi phải tiến hành công tác Chủ sở hữu cổ phiếu thường mua ln quản lý dịch vụ quản lý BĐS hồn thiện thêm Chủ sở hữu cổ phiếu khơng thể nâng cao chất lượng cổ phiếu Khơng có thị trường tập trung Thị trường tập trung Thời gian mua bán dài Thời gian mua bán ngắn, nhanh gọn Giá giao dịch tùy thuộc vào ý thích Giá tùy thuộc vào thị trường thống người mua, bán Thông tin thị trường không đầy đủ Thông tin công khai Thu nhập ổn đinh Thu nhập thay đổi + Qua bảng 1.1 1.2 thấy hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản mang nhiều yếu tố thuận lợi so với loại hình đầu tư khác như: bảo đảm vốn đầu tư, lợi tức từ tiền thuê chắn đảm bảo, cách thức tốt để chống lạm phát, tiến hành đầu tư kinh doanh bất động sản nâng cao giá trị đồng vốn + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản mang yếu tố bất thuận lợi như: phải cần khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính khoản thấp), chi phí quản lý chi phí mua bán giao dịch cao 1.2.3 Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS doanh nghiệp Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS huy động hỗn hợp từ nguồn khác nhau: + Vốn khấu hao bản: Đây nguồn tự tài trợ hình thành từ quỹ khấu hao tài sản cố định doanh nghiệp, có ý nghĩa quan trọng doanh nghiệp, quỹ phản ánh độ lớn khoản khấu hao tài sản cố định gián tiếp phản ánh tốc độ đổi doanh nghiệp Việc sử dụng nguồn vốn cho hoạt động đầu tư mang lại chủ động an toàn cho doanh nghiệp Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 87 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa số liệu thống kê bất động sản dự báo nhu cầu bất động sản, khả chi trả người dân tổ chức * Tổ chức điều tra nhu cầu thị trường phạm vi phục vụ dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ thị trường, dự án kinh doanh phát triển bất động sản nước, đặc biệt thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… Phân tích thị trường nhằm xác định thị trường tiềm có cịn tồn hay khơng dự án đề xuất Việc nghiên cứu phải trả lời câu hỏi: Nhu cầu bất động sản tương lai bao nhiêu? Hiện trường dự án có thuận lợi khơng? Người mua sẵn sàng mua chưa? Nếu mua với mức giá bao nhiêu? Nếu chưa sẵn sàng mua? Có đối thủ cạnh tranh? Tiềm họ? Các câu hỏi cần phải giải đáp trước dự án thực * Thông qua ban quản lý nhà cơng ty mình, hoạt động 24/24 khu chung cư có người để tìm hiểu cung cấp dịch vụ cho khách hàng, ngày hoàn thiện dịch vụ nhà nâng cao chất lượng dự án tương lai, tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm Công Ty * Nắm bắt cập nhật thị hiếu người tiêu dùng kiểu dáng, kiến trúc khu nhà để thoả mãn ngày tốt đa dạng nhu cầu khách hàng tiềm Với công tác lập dự án công ty, xu hướng chủ yếu doanh nghiệp hoạt động thị trường bất động sản thuê tổ chức khác lập dự án không tự lập Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Công ty nên tăng cường việc giám sát, kiểm tra trình lập dự án thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau báo cáo hoàn thành 3.2.2.4 Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Hồn thiện đẩy nhanh tiến độ cơng tác đền bù giải phóng mặt khâu gây nhiều khó khăn cho Cơng ty thi cơng xây dựng cơng trình Để Th/hiện: Nguyễn Văn Hồ – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 88 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa thực tốt cơng tác giải phóng mặt Cơng ty tiến hành số biện pháp sau cách triệt để: + Công khai quy hoạch dự án trước dự án bắt đầu để người dân địa điểm xây dựng biết trước + Chuẩn bị đầy đủ điều kiện cơng tác giả phóng mặt điều tra, khảo sát, lập đơn giá, lập phương án đền bù, xây dựng sách vốn, quỹ đất tái định cư + Xây dựng đội ngũ cán tham gia công tác thẩm định, định giá, khảo sát đất đai… phải có trình độ chun mơn giỏi, am hiểu pháp luật lĩnh vực này, có đạo đức nghề nghiệp để tránh tình trạng móc nối thơng đồng với người có đất giải toả hay tiêu cực khác + Cơng khai hố thủ tục, quy trình định mức phương thức đền bù Trước hết, việc xác định đối tượng đền bù người có giấy tờ hợp pháp việc sử dụng đất Tuy nhiên cần linh hoạt việc xử lý trường hợp chậm chễ phía quan nhà nước mà chưa cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất mà đền bù cho thoả đáng Về mức đền bù phải xác định dựa loại đất đai loại tài sản trồng, nhà cửa, vật kiến trúc… khu đất cho hợp lý có sức thuyết phục để tránh tình trạng người dân bất bình mà ngăn cản việc thực Ngoài cần trọng đến vấn đề trao tiền đền bù đến tận tay người dân tránh hững phản ứng tiêu cực khơng đáng có + Tăng cường cơng tác giám sát triển khai việc thực đền bù, vừa đảm bảo cho công tác đền bù công bằng, vừa đảm bảo tiến độ thực dự án + Phối hợp với quan quản lý nhà nước để nâng cao lực thể chế, đẩy nhanh thủ tục hành cần thiết giấy tờ nhà, tạo thuận lợi cho người dân Trong trường hợp người dân khơng hợp tác có biện pháp cưỡng chế theo pháp luật Tuy nhiên việc hoàn thiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Cơng ty khó thực được, giải pháp khơng khả thi Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 89 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa Cơng ty đơn độc thực Do để cơng tác giải phóng mặt đẩy nhanh hồn thiện Cơng ty cần có kiến nghị phối kết hợp quan nhà nước có thẩm quyền 3.2.2.5 Tăng cường hồn thiện cơng tác quản lý ban quản lý nhà Khi khu chung cư, nhà biệt thự, văn phịng có người mua thuê, Công ty nên trọng hoạt động ban quản lý nhà Hoạt động ban quản lý cần trì 24/24 để giải tất cố xảy ra, giải đáp khắc phục tất thắc mắc khách hàng, trì chất lượng kiến trúc tồ nhà, xây dựng nếp sống văn minh nhà quản lý, đảm bảo thu thu đủ nhằm tối đa hố lợi ích cho khách hàng lợi nhuận VINACONEX Các cán ban quản lý phải thành thạo công tác nghiệp vụ mà cịn phải khơng ngừng hồn thiện kỹ giao tiếp, ứng xử 3.2.2.6 Giải pháp đánh giá kết hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Để đánh giá kết hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cần phải áp dụng đầy đủ tiêu hiệu kinh tế, hiệu tài kết hợp với doanh thu lợi nhuận thu Đồng thời phải tiến hành so sánh, đánh giá hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản với hoạt động đầu tư khác đầu tư tài chính, kinh doanh xuất nhập vật tư, máy móc thiết bị, để thấy hoạt động đầu tư mang lại nhiều lợi ích Trên sở Cơng ty có chiến lược đa dạng hóa loại hình đầu tư kinh doanh tương lai 3.2.2.7 Các giải pháp khác: Vinaconex No.2 trì tốt mối quan hệ với đối tác nước truyền thống phát triển mở rộng thị trường công việc với đối tác nước ngồi mới, tập trung nhắm tới cơng trình có nguồn vốn đầu tư ngoại, thời gian thi công ngắn, khả thu hồi vốn, quay vịng vốn nhanh Ví dụ cơng trình: Nhà máy Toyoda Gosei 3, Nhà máy Nippon Kodo với Tập đoàn Shimizu Nhật Bản, Nhà Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 90 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa máy Nissin Break, Nhà máy Shihen, Nhà máy Taishodo với Cơng ty Nishimatsu Nhật Bản, Phịng khám HN Việt Hàn với Poslilama Hàn Quốc, Hạ tầng khu tái định cư Nam Sông Công với Công ty Nuiphaovica Canada… Đối với cơng trình có nguồn vốn nước, vốn ngân sách, Công ty tham gia dự thầu cơng trình có khả thu hồi vốn nhanh Cơng ty thường xuyên phối hợp nhịp nhàng với Chủ đầu tư nhằm đảm bảo kế hoạch tài cho kỳ tốn Với khả phân tích, dự báo thị trường tiềm lực tài dồi mình, cộng với linh hoạt, hợp lý sử dụng tiền vốn ứng trước đối tác, Vinaconex No.2 mạnh dạn đặt hàng (hoặc mua trước) với giá trị lớn cho loại vật tư nhằm giữ giá vật tư suốt thời gian thi công, cụ thể cho số Cơng trình lớn năm 2007 đầu năm 2008: Viện Huyết học truyền máu TW 4,5 tỷ đồng; Trung tâm truyền máu khu vực Hà Nội 2,0 tỷ đồng; Khách sạn Hà Nội Plaza 50 tỷ đồng; Khu Công nghiệp Đồng Vàng - Bắc Giang 17 tỷ đồng… Phương thức phát huy tác dụng lớn, mang lại hiệu kinh tế cao cho đơn vị, hạn chế tối đa rủi ro ảnh hưởng “Cơn bão giá” Ngồi ra, cơng tác thu hồi vốn ln quan tâm triệt để, sát ngày, tuần, tháng Đối với cơng trình có sản lượng lớn tới hàng trăm tỷ đồng như: Khách sạn Hà Nội Plaza Tập đoàn Charm Vit Hàn Quốc, Trung tâm huấn luyện Đồng Vàng Bắc Giang Tập đoàn Foxconn Đài Loan, phương án sử dụng linh hoạt, hợp lý nguồn vốn tạm ứng trước đầu tư thêm, với số hạng mục cơng trình lớn, để hạn chế rủi ro mức thấp nhất, Vinaconex No.2 đàm phán, thương thảo để Chủ đầu tư cấp vật liệu thép hạng mục tầng hầm, khối cao tầng Khách sạn Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng Những biện pháp số phương án linh hoạt áp dụng tương lai, Vinaconex No.2 tiếp tục bước dài vững đường phát triển, khẳng định vị thương hiệu “Cơn bão giá” vừa qua khó khăn trước mắt thử thách luyện thêm lĩnh, kinh nghiệm doanh nghiệp có bề dày truyền thống Vinaconex No.2 Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 91 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa thương trường Kế thừa phát huy thành đạt thời gian qua, xác định năm 2009 năm khó khăn, vất vả, cịn “cơn bão” mạnh ập tới, người cán bộ, người thợ Vinaconex No.2 sẵn sàng đối mặt với khó khăn, thử thách mới, Vinaconex No.2 khẳng định đứng vững phát triển bền vững 3.3 Kiến nghị Nhà nước: Để tháo gỡ khó khăn đặc biệt tình trạng đóng băng bất động sản tại, phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới, xin đưa vài kiến nghị sau: + Hồn thiện cơng cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật: thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp phát triển bất động sản vận hành thị trường bất động sản địi hỏi phải có khung pháp lý đồng chặt chẽ Giải pháp tổng thể ban hành hoàn thiện “Luật Kinh doanh Bất động sản” + Hoàn thiện hệ thống sách kinh tế cơng cụ để Nhà nước thực mục tiêu, định hướng quản lý, điều tiết hành vi tham gia thị trường bất động sản thông qua quan hệ thị trường Các công việc cần thực như: Sửa đổi, bổ sung sách thuế liên quan tới hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản; Sửa đổi hệ thống loại phí lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, đơn giản thủ tục để khuyến khích người dân tham gia hệ thống giao dịch thức; Xóa bỏ dần chế hai giá để đến sử dụng giá chung thống theo giá thị trường Nhà nước phải chủ động tiềm lực để điều tiết trì mức giá cân thị trường bất động sản; Thay đổi phương thức chuyển giao đất đai từ Nhà nước cho người sử dụng, đổi công tác đền bù giải phóng mặt sở sử dụng quan hệ hàng hóa tiền tệ theo chế thị trường + Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 92 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đóng vai trị quan trọng + Hồn thiện đổi công tác quy hoạch quản lý quy hoạch Hệ thống quy hoạch bao gồm Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chuyên ngành, Quy hoạch vùng tiểu vùng,… Tất quy hoạch có tác động trực tiếp đến định hướng phát triển xu hướng vận động thị trường bất động sản + Hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý Hiện hai Bộ quản lý trực tiếp phần bất động sản Bộ Xây dựng Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài nguyên Môi trường có chức quản lý Nhà nước đất đai, Bộ Xây dựng quản lý cơng trình xây dựng Ngoài số Bộ tồn quan quản lý phận bất động sản mang tính chất thuộc chuyên ngành riêng Bộ Như máy quản lý Nhà nước bất động sản nước ta phân tán địi hỏi phải thống tổ chức lại hồn thiện + Tăng khả cung cấp hàng hóa cho thị trường BĐS, đặc biệt BĐS nhà đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân Thị trường nhà đất phận quan trọng, chiếm tỷ trọng thị trường BĐS, “sốt” bất động sản nhà đất sau lan sang thị trường BĐS khác Vì vậy, bình ổn thị trường BĐS nhà đất khâu đột phá để bình ổn thị trường BĐS + Thiết lập chế dùng bất động sản để tăng khả nguồn vốn cho doanh nghiệp Việc huy động vốn vấn đề đặc biệt quan trọng định đến thành công hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản doanh nghiệp Nhà nước cần có sách thị trường bất động sản việc cho phép chấp cách hoàn chỉnh bất động sản bất động sản tương lai để tăng vốn doanh nghiệp Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp 93 GVHD: ThS.Trần Mai Hoa + Thu hút đầu tư nước vào thị trường bất động sản tạo mơi trường cạnh tranh bình đẳng nhà đầu tư nước Cùng với trình hội nhập kinh tế đặc biệt việc gia nhập WTO Nhà nước bước xóa bỏ rào cản tạo mơi trường thơng thống, giảm thiểu thủ tục hành rườm rà để khuyến khích đầu tư nhà đầu tư nước vào thị trường bất động sản Việt Nam Đảm bảo tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh bình đẳng nhà đầu tư nước Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B 94 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa KẾT LUẬN Kết thúc năm 2008 vượt qua “cơn bão khủng hoảng” cách ngoạn mục, Công ty Cổ phần Xây Dựng số khẳng định thương hiệu uy tín thương trường đặc biệt lĩnh vực xây dựng, đầu tư đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Xây Dựng số đánh giá Công ty có kết sản xuất kinh doanh cao Tổng Công ty đồng thời Công ty Xây Dựng có kết hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định địa bàn Hà Nội Có thể nói phát triển bền vững Cơng ty Cổ phần Xây Dựng số “lá cờ” tiên phong tập đồn Vinaconex nói riêng ngành xây dựng nói chung Những thành cơng tiền đề động lực phát triển cho năm 2009 năm tương lai Đó năm nắm vững hội, tạo chuyển biến để Công ty phát triển bền vững lượng chất, tạo lên giá trị mới, tiền đề đóng góp cho phát triển chung kinh tế Việt Nam bước đường hội nhập Bài viết tập trung vào tìm hiểu vấn đề lý luận hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Trong đề cập đến BĐS, TTBĐS, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS vai trò Từ thấy cần thiết việc thực hoạt động đầu tư Trên sở liệu thu thập hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần Xây dựng Vinaconex 2, phân tích thực trạng hoạt động Vinaconex 2, hiểu biết kiến thức học tập mạnh dạn đưa số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Những hạn chế viết khó tránh khỏi đề cập phần mở đầu Vì vậy, mong muốn nhận ý kiến đóng góp q báu thầy giáo bạn để viết hoàn chỉnh Kết lần xin chân thành cảm ơn giáo Ths.Trần Mai Hoa tận tình hướng dẫn để tơi hồn thành viết này! Tơi xin chân thành cảm ơn! Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B 95 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Kinh Tế Đầu Tư – PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, TS Từ quang Phương Thị trường BĐS vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam – Nxb Tài Chính - PGS.TS Thái Bá Cần, TS Trần Nguyên Nam VINACONEX xây giá trị dựng ước mơ (1988-2008) – Nxb Thông Tấn Xã Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 2006 Bản Cáo bạch VINACONEX Báo cáo tài năm 2008 Vinaconex Báo cáo thường niên năm 2008 Vinaconex Thông tin tham khảo từ trang web: http://www.vinaconex2jsc.vn www.gso.gov.vn www.mot.gov.vn www.moi.gov.vn http://chondat.com http://www.thethaovanhoa.vn/ http://vi.wikipedia.org/wiki/ https://www5.vndirect.com.vn http://vnecon.com/index.php http://www.dautudung.com http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ http://www.ciem.org.vn http://www.asset.vn Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa MỤC LỤC Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VINACONEX Công ty Cổ phần Xây dựng số TBCN, XHCN Tư chủ nghĩa, Xã hội chủ nghĩa KTTT, KTHH Kinh tế thị trường, Kinh tế hàng hoá KT-XH Kinh tế - Xã hội SX-KD TTBĐS, TTHH BĐS, HHBĐS NSNN KCN, KCX, KĐTM TSTC, TSCĐ DNNN KDBĐS XNK CBCNV UBND UBCKNN TTGDCK ĐHĐCĐ, HĐQT PGĐ CPXD MMTB SXCN Sản xuất – Kinh doanh Thị trường bất động sản, Thị trường hàng hoá Bất động sản, Hàng hoá bất động sản Ngân sách Nhà nước Khu công nghiệp, khu chế xuất, Khu đô thị Tài sản chấp, Tài sản cố định Doanh nghiệp Nhà nước Kinh doanh Bất động sản Xuất nhập Cán công nhân viên Ủy ban nhân dân Ủy ban chứng khoán Nhà nước Thị trường giao dịch chứng khoán Đại hội đồng cổ đơng, Hội đồng quản trị Phó Giám đốc Cổ phần xây dựng Máy móc thiết bị Sản xuất cơng nghiệp Th/hiện: Nguyễn Văn Hồ – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG Bảng 1.1 So sánh đầu tư bất động sản đầu tư chứng khoán, đầu Bảng 1.2 Bảng 2.1 tư trái phiếu So sánh đầu tư bất động sản đầu tư cổ phiếu Tổng mức đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất 10 45 Bảng 2.2 động sản thực Vinaconex Cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án bất động sản 47 Bảng 2.3 thực Vinaconex Tiến độ bỏ vốn dự án thực 49 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Vinaconex Các trạm trộn bê tông thương phẩm Vinaconex Biểu kê lực MMTB xe máy thi công xây lắp 53 55 Bảng 2.6 Bảng 2.7 Bảng 2.8 Bảng 2.9 Vinaconex Nguồn nhân lực Vinaconex Tình hình lao động Vinaconex Hoạt động marketing chào giá, đấu thầu Vinaconex2 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh Vinaconex 57 59 62 65 tính đến cuối năm 2008 Bảng 2.10 Kết hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 68 Vinaconex2 Bảng 2.11 Doanh thu lợi nhuận dự án bất động sản Bảng 2.12 Các tiêu tài dự án bất động sản 70 71 DANH MỤC BIỂU Nội dung Biểu 2.1 Cơ cấu lao động Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Trang 59 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa DANH MỤC SƠ ĐỒ Nội dung Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cấu tổ chức Vinaconex No Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Trang 26 Lớp đầu tư 47B Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -o0o - BẢN CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Nếu có nội dung sai phạm luận văn, xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước khoa nhà trường Hà Nội, ngày 04 tháng năm 2009 Sinh viên Nguyễn Văn Hịa Th/hiện: Nguyễn Văn Hồ – CQ.473990 Lớp đầu tư 47B ... 47B 22 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ (VINACONEX No 2) 2. 1 Tổng quan VINACONEX No Tên... mức dao động so với tổng mức đầu tư dự kiến trước 2. 2.4 Nội dung đầu tư phát triển phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 2. 2.4.1 Đầu tư vào sở hạ tầng Đầu tư sở hạ tầng Công ty nội... Bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng