đầu tư các dự án bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản tài chính dầu khí pvfc land

MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT PVFC Land Cơng ty CP Bất động sản Tài Dầu khí Việt Nam PVFC Tổng Công ty Tài Cổ phần Dầu khí Việt Nam PVN Tập đồn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam PVC Tổng công ty xây lắp Dầu khí TMCP Thương Mại cổ phần BĐS Bất động sản TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) KẾT LUẬN LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN TẠI CƠNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) - Kinh doanh bất động sản đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, làm cho giá trị bất động sản tăng lên, người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị Vì bất động sản nhu cầu thiếu sản xuất đời sống nên dù kinh tế có bị suy thối giá trị sử dụng bất động sản bảo tồn KẾT LUẬN DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT PVFC Land PVFC Land Công ty CP Bất động sản Tài Dầu khí Việt Nam Công ty CP Bất động sản Tài Dầu khí Việt Nam PVFC PVFC Tổng Cơng ty Tài Cổ phần Dầu khí Việt Nam Tổng Cơng ty Tài Cổ phần Dầu khí Việt Nam PVN PVN Tập đồn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam Tập đồn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam PVC PVC Tổng cơng ty xây lắp Dầu khí Tổng cơng ty xây lắp Dầu khí TMCP TMCP Thương Mại cổ phần Thương Mại cổ phần BĐS BĐS Bất động sản Bất động sản TÓM TẮT LUẬN VĂN TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số vấn đề chung hoạt động đầu tư i 1.1 Một số vấn đề chung hoạt động đầu tư i 1.2 Một số vấn đề dự án đầu tư bất động sản i 1.2 Một số vấn đề dự án đầu tư bất động sản i CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 2.1 Tổng quan Cơng ty CP Bất động sản Tài Dầu Khí (PVFC Land) iii 2.1 Tổng quan Cơng ty CP Bất động sản Tài Dầu Khí (PVFC Land) iii 2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án công ty PVFC Land iv 2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án công ty PVFC Land iv Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để bán, cho thuê cho thuê mua Thị trường mục tiêu khu chung cư nhà cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng .iv Các hình thức đầu tư dự án iv Tình hình thực đầu tư dự án bất động sản công ty PVFC Land v Tiến độ thực dự án: v Thành hoạt động đầu tư dự án bất động sản vi Vốn nguồn vốn cho đầu tư dự án vi CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư công ty viii 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư công ty viii Đẩy mạnh công tác tiếp thị nghiên cứu thị trường Đẩy mạnh công tác tiếp thị nghiên cứu thị trường Giải pháp nhân lực Giải pháp nhân lực KẾT LUẬN KẾT LUẬN LỜI NÓI ĐẦU LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP 1.1 Một số vấn đề chung hoạt động đầu tư 1.1 Một số vấn đề chung hoạt động đầu tư 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hoạt động đầu tư 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hoạt động đầu tư 1.1.2 Phân loại 1.1.2 Phân loại 1.1.3 Khái niệm giai đoạn chu kỳ dự án đầu tư 1.1.3 Khái niệm giai đoạn chu kỳ dự án đầu tư Tiền đầu tư 1.2 Một số vấn đề dự án đầu tư bất động sản 1.2 Một số vấn đề dự án đầu tư bất động sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.1 Khái niệm CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CƠNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 2.1 Tổng quan Cơng ty CP Bất động sản Tài Dầu Khí (PVFC Land) 25 2.1 Tổng quan Công ty CP Bất động sản Tài Dầu Khí (PVFC Land) 25 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Cơng ty CP Bất động sản Tài Dầu Khí (PVFC Land) 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Cơng ty CP Bất động sản Tài Dầu Khí (PVFC Land) 2.1.2 Thông tin chung cấu tổ chức 2.1.2 Thông tin chung cấu tổ chức 2.1.3 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh công ty 2.1.3 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh công ty 2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án công ty PVFC Land 33 2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án công ty PVFC Land 33 2.2.1 Đặc điểm chung hoạt động đầu tư dự án công ty PVFC Land: 2.2.1 Đặc điểm chung hoạt động đầu tư dự án công ty PVFC Land: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng cơng trình để bán, cho th cho th mua Đây hoạt động lĩnh vực bất động sản Công ty.Thị trường mục tiêu khu chung cư nhà cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: kinh doanh dịch vụ tư vấn nhà dịch vụ sàn giao dịch 35 Các hình thức đầu tư dự án 35 2.2.2 Giới thiệu dự án công ty .35 2.2.3 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án bất động sản công ty PVFC Land 39 2.2.3.1 Quy trình thực đầu tư dự án bất động sản công ty .39 + Phương án tổ chức, giám sát, quản lý .44 Bước : Triển khai dự án 53 2.2.3.2 Tình hình thực đầu tư dự án bất động sản công ty PVFC Land 53 a) Tiến độ thực dự án: 53 2.2.4 Đánh giá tình hình thực đầu tư dự án bất động sản công ty PVFC Land 60 2.2.4.1 Thành hoạt động đầu tư dự án bất động sản .60 Tiến độ thực đầu tư 63 Vốn nguồn vốn cho đầu tư dự án 63 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư công ty .74 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư công ty .74 3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 – 2015) 3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 – 2015) 3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án công ty 3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án công ty 3.1.3 Phân tích hội thách thức hoạt động đầu tư dự án bất động sản công ty 3.1.3 Phân tích hội thách thức hoạt động đầu tư dự án bất động sản công ty - Kinh doanh bất động sản đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, làm cho giá trị bất động sản tăng lên, người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị Vì bất động sản nhu cầu thiếu sản xuất đời sống nên dù kinh tế có bị suy thối giá trị sử dụng bất động sản bảo tồn 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản công ty 81 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản công ty 81 3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập thẩm định dự án .81 3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập thẩm định dự án .81 3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị nghiên cứu thị trường 3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị nghiên cứu thị trường 3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư 3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư 3.2.6 Giải pháp nhân lực 3.2.6 Giải pháp nhân lực KẾT LUẬN KẾT LUẬN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT PVFC Land Công ty CP Bất động sản Tài Dầu khí Việt Nam PVFC Tổng Cơng ty Tài Cổ phần Dầu khí Việt Nam PVN Tập đồn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam PVC Tổng cơng ty xây lắp Dầu khí TMCP Thương Mại cổ phần BĐS Bất động sản i TÓM TẮT LUẬN VĂN Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày phát triển sôi động Đây kênh thu hút lượng lớn vốn đầu tư xã hội hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Cùng với phát triển kinh tế xã hội tăng thu nhập người dân, nhu cầu sống môi trường an tồn, đại với tiện ích cao cấp phát triển ngày nhanh Đồng thời, với gia tăng tốc độ thị hố mạnh mẽ, bên cạnh tăng trưởng hộ nhà cao cấp, năm tới dự báo bùng nổ thị trường văn phịng cho th Do đó, thị trường bất động sản dự báo sôi động năm tới Tuy nhiên, biến động kinh tế hạn chế thắt chặt tín dụng bất động sản khiến hoạt động đầu tư dự án công ty thời gian qua gặp khơng khó khăn CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số vấn đề chung hoạt động đầu tư Đầu tư hoạt động sử dụng nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động trí tuệ để sản xuất kinh doanh thời gian tương đối dài nhằm thu lợi nhuận lợi ích kinh tế xã hội Có nhiều cách phân loại hoạt động đầu tư tùy theo khía cạnh nhìn nhận đánh để phục vụ cho mục đích tiện theo dõi quản lý Quá trình đầu tư phân thành giai đoạn, tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư bước công việc giai đoạn dự án đầu tư không giống : Giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực đầu tư, giai đoạn vận hành kết đầu tư 1.2 Một số vấn đề dự án đầu tư bất động sản Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài: đất đai, cơng trình xây dựng gắn liền với đất Dự án bất động sản hiểu hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản thời gian định 75 3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án công ty Công ty xác định đầu tư dự án hoạt động kinh doanh cơng ty giai đoạn Kế hoạch doanh thu, lợi nhuận năm 2011, 2012, 2013 Công ty xây dựng dựa doanh thu dự kiến dự án triển khai có tiến độ phù hợp năm ví dụ : Dự án Khu thị dầu khí Đức Giang ; Dự án tòa nhà Dolphin Plaza; dự án Khu cao ốc hộ 15A2 (Dragon PetroHill), số dự án khác Định hướng đầu tư công ty năm tới tập trung vốn nhân lực cho dự án trọng điểm, phấn đấu 100% dự án hoàn thành tiến độ đề Đồng thời cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm hội đầu tư mới, giãn chuyển nhượng dự án đầu tư khơng hiệu 3.1.3 Phân tích hội thách thức hoạt động đầu tư dự án bất động sản công ty 3.1.3.1 Cơ hội: Công ty doanh nghiệp nhanh chóng vươn lên trở thành doanh nghiệp có uy tín ngành kinh doanh bất động sản nói chung lĩnh vực đầu tư kinh doanh dịch vụ nhà ở, khu thị nói riêng Về tất mặt như: Thương hiệu, Quy mô, Công nghệ, Thị trường, Chiến lược phát triển, Trình độ tay nghề Kinh nghiệm người lao động… Công ty khẳng định sánh ngang hàng với đơn vị mạnh khác ngành Công ty mang thương hiệu Tổng Công ty Tài Cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC) hậu thuẫn chắn từ phía Tổng Công ty Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam cổ đơng sáng lập Công ty hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản có tiếng ngành xây dựng Việt Nam Điều tạo nên lợi lớn hoạt động kinh doanh Công ty Thêm vào đó, đối tác thực thiết kế thi công công ty công ty, tổng cơng ty lớn, có tiếng lĩnh vực xây dựng nên đảm bảo mặt chất lượng cơng trình tiến độ thực dự án 76 Ngồi dự án Cơng ty nằm vị trí đẹp Thành phố lớn Dự án Khu chung cư cao cấp dịch vụ hỗ hợp Nam An Khánh (Hà Nội), Dự án Tổ hợp nhà kết hợp dịch vụ siêu thị văn phòng làm việc Dolphin Plaza (Hà Nội), Dự án Trụ sở làm việc PVFC (Hải Phịng) hay Dự án Khách sạn Lam Kinh (Thanh Hóa) số dự án khác Thế mạnh đầu tư bất động sản: Với hai loại hình đầu tư đầu tư kinh doanh bất động sản (mua bất động sản cho đối tượng khác sử dụng thuê, qua mà có thu nhập thường xuyên ổn định Hoặc chuyển nhượng bất động sản cho người đầu tư khác, qua mà kiếm lãi.) đầu tư phát triển bất động sản (bắt đầu từ mua quyền sử dụng đất thuê thiết kế xây dựng loại cơng trình thoả mãn u cầu số người mua đó, tiếp đem sản phẩm cơng trình bán thị trường, chuyển nhượng sản phẩm cho nhà đầu tư khác cho người mua tự dùng, qua mà thu hồi vốn đầu tư kiếm lãi ), đầu tư bất động sản có nhiều mạnh: - Kinh doanh bất động sản có lợi mặt đóng thuế năm đầu: Do ngành thuế quy định thời hạn khấu hao ngắn nhiều so với tuổi thọ tự nhiên tuổi thọ kinh tế dự án, tiền khấu hao hàng năm cao làm cho tiền lãi kinh doanh giảm, tiền thuế đi, cịn nhà đầu tư thu hồi vốn nhanh hơn, tài sản thực cịn chưa bị hư hao nhiều, tiếp tục thu lợi - Kinh doanh bất động sản dễ vay tiền tổ chức tiền tệ người vay có bất động sản để chấp, làm bên cho vay an tâm khả thu hồi vốn Do vậy, tổ chức tiền tệ cho vay chấp đạt đến tỷ lệ cao, nói chung khoảng 70-80%, chí cịn kèm thêm ưu đãi lãi suất - Kinh doanh bất động sản đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, làm cho giá trị bất động sản tăng lên, người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị Vì bất động sản nhu cầu thiếu sản xuất đời sống nên dù kinh tế có bị suy thối giá trị sử dụng bất động sản bảo tồn 77 - Kinh doanh bất động sản nâng cao cấp bậc uy tín người đầu tư họ có tài sản vững chắc, chứng minh thực lực giao dịch đầu tư Triển vọng phát triển ngành: Cùng với phát triển kinh tế xã hội gia tăng thu nhập người dân, nhu cầu sống môi trường an tồn, đại với tiện ích cao cấp phát triển ngày nhanh Tại thành phố động, trung tâm kinh tế xã hội thu hút lượng lớn người lao động nhà đầu tư nước Do vậy, nhu cầu nhà dự báo lớn Với gia tăng tốc độ thị hố dự báo, bên cạnh tăng trưởng hộ nhà cao cấp, năm tới dự báo bùng nổ thị trường nhà dành cho người có thu nhập trung bình Bên cạnh đó, Chính phủ quan chủ quản có định hướng chiến lược cho phát triển ngành Theo đó, mục tiêu hình thành hệ thống Khu cơng nghiệp chủ đạo, đồng thời hình thành khu cơng nghiệp có quy mơ hợp lý để tạo điều kiện phát triển kinh tế địa phương, tổng diện tích khu công nghiệp phấn đấu đạt 65.000 – 70.000 vào năm 2015 80.000 tới năm 2020 Vì vậy, khẳng định khả phát triển ngành xây dựng đầu tư vào khu công nghiệp triển vọng Chúng ta biết, nay, bất động sản kênh đầu tư hấp dẫn mang lại hiệu cao, tăng giá nhanh Nguyên nhân do: - Các yếu tố kinh tế vĩ mơ: lãi suất trì mức thấp 7% giúp tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư, giảm áp lực phải bán giá thấp Các gói kích cầu nhằm vào lĩnh vực đầu tư xây dựng bản, nâng cấp sở hạ tầng tạo nên giá trị cho đất khu vực có dự án - Thị trường chứng khoán tăng điểm mạnh mẽ khiến số đối tượng nhà đầu tư thu lợi nhuận lớn chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản - Yếu tố mua bán lại ngắn hạn: nhiều chủ dự án thực bán phần nhỏ dự án cho số đối tượng thứ cấp, sau nhờ đối tượng thứ cấp đẩy mạnh chiêu thức để tăng giá chào bán cho người dân để chào nốt phần cịn lại cho người có nhu cầu thực với giá cao Số lượng giao dịch không lớn khiến việc đẩy giá bất động sản dễ dàng 78 - Với lo ngại sớm lạm phát, nhiều người chọn bất động sản làm kênh cất giữ tài sản kinh doanh Họ lựa chọn mua bất động sản với mục đích vừa phương tiện cất trữ tài sản, vừa kinh doanh cho thuê Dự báo thị trường bất động sản Hà Nội Thị trường hộ Hà Nội sơi động phân khúc trung bình nhu cầu phân khúc cao, chủ đầu tư tiếp tục đưa nguồn cung phân khúc trung bình, giá phân khúc dự báo ổn định có khả tăng nhẹ Phân khúc cao cấp hạng sang trầm lắng nhu cầu phân khúc cịn mức thấp Một phân khúc có tiềm lớn mà bị bỏ ngỏ phân khúc bình dân, phân khúc trở nên sôi động chủ đầu tư quan tâm nhu cầu mua nhà giá thấp người dân Thủ đô lớn Thị trường đất Hà Nội khó có khả nguội lại tình trạng sốt giá mạnh khó có khả xảy Theo nhiều chuyên gia, giá đất tăng mức độ cho phép Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội dự báo tăng trưởng nhẹ phân khúc hạng A, B nhu cầu th văn phịng phân khúc khơng biến động bao Phân khúc hạng C tiếp tục ý nhiều hơn, với nhu cầu phân khúc dự báo tăng quy định cấm sử dụng nhà chung cư vào mục đích cho th văn phịng kinh doanh thương mại, giá thuê phân khúc dự báo tăng Thị trường bán lẻ tiếp tục khả quan Tổng mức bán lẻ kỳ vọng năm 2011 tăng xuất thêm nhiều nguồn cung Giá thuê trung bình mặt bán lẻ trì mức ổn định, có khả tăng nhẹ nhu cầu thuê mặt dự đoán mức cao Xu huớng sát nhập chuyển dịch bất động sản Mua bán, sát nhập chuyển nhượng hoạt động bình thường đem lại lợi nhuận nhà đầu tư chuyển nhượng dự án không hẳn đồng nghĩa với việc sang nhượng tháo chạy khỏi dự án Tuy nhiên, nhu cầu thị trường giảm với khó khăn huy động vốn, khiến nhà đầu tư phát triển dự án bị dồn vào bí; khơng số đuối sức phải tìm cách sang nhượng lại dự án 79 Hiện thị trường ghi nhận số chủ đầu tư tìm đối tác để chuyển nhượng lại dự án khơng chịu tình hình khó khăn vừa qua Tuy thị trường khó khăn đem đến khơng khó khăn cho doanh nghiệp, hội để thị trường sàng lọc bớt chủ đầu tư không chuyên nghiệp, khả tài yếu để thị trường phát triển mạnh Năm 2011, xu hướng sáp nhập, mua bán (M&A) dự án bất động sản sôi động Nguyên nhân hàng loạt doanh nghiệp BĐS nước muốn vào Việt Nam đầu tư mà không muốn nhiều thời gian để thiết lập máy, xin dự án chủ động làm M&A với doanh nghiệp BĐS nước Tuy nhiên, giao dịch thường diễn âm thầm mang tính nội Số thương vụ thực thành công chưa nhiều, thực tế cịn nhiều khoảng cách thủ tục pháp lý, đặc biệt thương vụ mà đối tác doanh nghiệp nước Những yếu tố cho thấy vị triển vọng phát triển thị trường bất động sản, việc mở rộng phát triển hoạt động đầu tư cơng ty hồn tồn có sở tiềm 3.1.3.2 Thách thức: Tuy nhiên, thời gian tới, cơng ty gặp khơng thách thức xuất phát từ điều kiện kinh tế vĩ mô nội ngành Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung ln tồn yếu : - Kém tính chuyển đổi thành tiền Vì bất động sản khơng thể di chuyển được, trình tiêu thụ phức tạp thời gian, chi phí giao dịch cao nên cần khó mà chuyển đổi thành tiền nhanh, làm cho người đầu tư có khơng kịp huy động tiền để trả nợ cho mục đích khác - Địi hỏi vốn đầu tư lớn : Dù đầu tư cần đến 30% vốn đầu tư tự có, 30% lớn nhiều người đầu tư, khiến nhà đầu tư khó có lựa chọn trước hội sinh lợi tốt khác - Chu kỳ thu hồi vốn đầu tư dài: Vốn đầu tư phát triển phải 3-5 năm thu hồi được, vốn đầu tư kinh doanh chu kỳ thu hồi vốn cịn dài nhiều, nhanh phải 8-10 năm, chí 20-30 năm dài 80 - Cần có kiến thức chun mơn kinh nghiệm kinh doanh Vì trình tìm kiếm đất đai thiết kế xây dựng phức tạo, việc kinh doanh nhà cho thuê đòi hỏi kiến thức kinh nghiệm quản lý, người hành nghề thị trường bất động sản cần đào tạo sâu rộng Không thiếu trường hợp đầu tư ạt theo số đông, thị trường mà khơng có phân tích đánh giá đắn dẫn tới thiệt hại lớn tài Bên cạnh đó, biết đầu tư bất động sản kiếm lợi nhuận lớn phải đối mặt với nhiều rủi ro Rủi ro đầu tư bất động sản thể bốn mặt sau đây: độ an toàn vốn, độ tin cậy mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đổi thành tiền mức độ phức tạp quản lý tài sản Các rủi ro gộp thành hai loại: nhân tố ảnh hưởng đến toàn hạng mục đầu tư mà người đầu tư khống chế, gọi rủi ro hệ thống, nhân tố ảnh hưởng đến hai hạng mục mà người đầu tư khống chế, gọi rủi ro cá biệt Trong điều kiện kinh tế vĩ mô thực trạng ngành có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư bất động sản : Hiện nay, nhà nước chủ trương cắt giảm hoạt động đầu tư lĩnh vực tập đoàn kinh tế lớn Vì vậy, hoạt động đầu tư bất động sản PetroVietNam bị thắt chặt ảnh hưởng lớn tới việc huy động vốn nhận ưu đãi hỗ trợ từ tập đoàn Các tổ chức tín dụng đồng loạt tăng lãi suất vay điều kiện vay ngày ngặt nghèo dự án bất động sản khiến khả tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế Trên địa bàn thành phố Hà Nội tỉnh lân cận phía Bắc có nhiều doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản ; có nhiều doanh nghiệp lớn có uy tín VINACONEX, SUDICO, HUD Đây đối thủ cạnh tranh trực tiếp cơng ty Bên cạnh đó, việc hội nhập sâu vào WTO tạo điều kiện cho tổ chức nhà đầu tư nước có thương hiệu, uy tín tiềm lực tham gia vào thị trường cạnh tranh khốc liệt với cơng ty nước, có PVFC Land 81 Hiện đặc thù chung công ty hoạt động đầu tư lĩnh vực bất động sản nói chung cơng ty nói riêng gặp nhiều rủi ro tác giải phóng mặt Nhu cầu đất xây dựng đô thị, văn phòng nhà ở, ngày gia tăng quỹ đất lại hạn chế Phần lớn đất quy hoạch cho dự án đất sử dụng, cơng tác giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn phức tạp Trong quy định nhà nước bất động sản ngày thắt chặt thay đổi sách bồi thường giải phóng mặt bằng, quy định điều kiện góp vốn tỷ lệ % nhà chuyển nhượng nên làm ảnh hưởng tới tiến độ thi công tác động trực tiếp tới chi phí đầu tư doanh nghiệp, làm giảm hiệu đầu tư Chính thị trường bất động sản thị trường động, rủi ro nhiều nên phân tích đánh giá thị trường cần khách quan, không nên chạy theo mặt thuận lợi, để đưa kết luận lạc quan Để có chiến lược đầu tư vững chắc, lâu dài cần dựa vào đánh giá chi tiết cụ thể thực trạng chung thị trường bất động sản thuận lợi, khó khăn để đưa chiến lược đầu tư đắn 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản công ty 3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập thẩm định dự án Đối với cơng tác lập dự án: - Hồn thiện trình lập dự án đầu tư: Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Công ty nên tăng cường tham gia, đánh giá giám sát đội ngũ chuyên gia thực lập dự án việc giám sát, kiểm tra trình lập dự án thẩm định báo cáo tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau báo cáo hoàn thành Bổ sung nhân đào tạo bản, kiến thức chuyên sâu cho cơng tác lập dự án Cơng ty yêu cầu hỗ trợ từ Tổng công ty PVC tham vấn đơn vị hợp tác đầu tư - Nâng cao chất lượng sở vật chất phục vụ công tác lập dự ám: sử dụng phần mềm chuyên dụng nội dung phân tích, đa dạng hóa nguồn liệu làm sở cho việc phân tích 82 - Hồn thiện nội dung lập dự án: + Xác định chủ trương, mục đích đầu tư Nghiên cứu kỹ vấn đề liên quan tới dự án quy hoạch, định hướng phát triển, tránh tình trạng dự án duyệt lại thay đổi mục đích, chủ trương đầu tư, gây lãng phí chậm tiến độ dự án + Nghiên cứu thị trường dự án: trọng việc thu thập, xử lý thông tin, đánh giá nhu cầu thị trường đối tượng khách hàng Cần xây dựng đối tượng khách hàng tiềm năng, trọng tâm hướng tới + Phân tích kỹ thuật: ngồi việc sử dụng cán kỹ thuật để thực nghiên cứu, phân tích dự án cần trọng tới việc sử dụng đơn vị tư có kinh nghiệm + Phân tích tài chính: ý tới việc cấu sử dụng nguồn vốn hợp lý, đảm bảo tỷ lệ vốn vay vốn tự có Xác định chuẩn xác hệ số chiết khấu để làm sở tính toán - Lựa chọn đơn vị tư vấn đủ lực, có kinh nghiệm chuyên sâu - Tăng cường tiếp cận với quan chức năng, đơn vị thu xếp vốn Đối với công tác thẩm định dự án: Hồn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư: hồn thiện quy trình thẩm định dự án thống nhất, bổ sung tiêu đánh giá tài dự án phù hợp với đặc thù dự án bất động sản Hồn thiện, bổ sung nhân làm cơng tác thẩm định: dự án có giá trị đầu tư < 50% tổng giá trị tài sản cơng ty Phịng đầu tư thực thẩm định dự án để trình lên cấp Điều gây trùng lặp chồng chéo đơn vị nơi nghiên cứu thành lập dự án Vì vậy, cần thiết phải thành lập phận chuyên trách thực công tác thẩm định dự án để nâng cao tính khách quan hiệu Nâng cao chất lượng thu thập đánh giá thông tin nhằm đảm bảo tính xác cho số liệu dự án 3.2.2 Cân đối sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp lý Đầu tư bất động sản cần tiền vốn lớn nhà đầu tư cần có lực huy động vốn sử dụng vốn 83 Hiện nay, nguồn vốn đầu tư dự án công ty chủ động dồi Tỷ trọng vốn tự có so với nguồn vốn khác dự án thường 50/50 Mặc dù sở hữu số vốn lớn với cơng trình đầu tư quan trọng Cơng ty phải huy động nguồn vốn khơng nhỏ bên ngồi Việc hợp tác với ngân hàng thương mại mang lại nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp, đặc biệt việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng Tuy nhiên đối tác Công ty lựa chọn phải dựa nhũng tiêu chí mục đích khác Trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn, khả huy động vốn bị hạn chế, công ty cần cấu lại nguồn vốn đầu tư cách hợp lý, xây dựng biện pháp thu hút, quản lý sử dụng vốn có hiệu Ngồi việc sử dụng nguồn vốn tự có, cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, tăng cường thu hút vốn đầu tư từ nguồn khác nhiều hình hình thức: Tăng cường hợp tác đầu tư theo dự án: Với việc định giá dự án đầu tư cách xác, cơng ty thu hút nhà đầu tư khác tham gia hợp tác đầu tư dự án Các đối tác muốn tham gia dự án phải trả cho cơng ty phần chi phí theo thỏa thuận Sau góp vốn đề thực dự án hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn Hình thức khơng giúp giảm áp lực vốn đầu tư mà giúp hạn chế, phân tán rủi ro đầu tư, giúp cơng ty có thêm nguồn tài để tiếp tục dự án Các đối tác tổ chức quỹ đầu tư bên ngồi Hiện có nhiều quỹ đầu tư bắt đầu chuyển hướng đầu tư, tham gia sâu vào hoạt động đầu tư dự án bất động sản Huy động vốn từ khách hàng: hay gọi vốn ứng trước Các dự án công ty giai đoạn thi công móng, vậy, lợi huy động vốn công ty Bởi theo quy định, hồn thành sở hạ tầng móng, cơng ty thực ký hợp đồng bán cho thuê dài hạn với khách hàng Khách hàng toán tiền mua thuê theo tiến độ dự án Cách thức giúp cơng ty có nguồn thu theo kỳ từ hình thành dự án Huy động vốn đầu tư từ nguồn vốn góp đầu tư: dự án triển khai xong phần ngầm, cơng ty ký hợp đồng góp vốn đầu tư với khách 84 hàng, theo đó, khách hàng góp vón theo tiến độ đầu tư hưởng lãi suất theo tỷ lệ định lựa chọn quyền mua bất động sản dự án Đây hình thức huy động vốn phổ biến điều kiện tín dụng ngân hàng bị thắt chặt Vốn tín dụng ngân hàng tổ chức tài chính: đặc điểm dự án cơng ty có nguồn vốn lớn thời gian huy động lâu, đặc biệt dự án xây dựng văn phòng cho thuê Vì khó có khả ký hợp đồng ứng trước với khách hàng thuê văn phòng nên bắt buộc phải sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng để triển khai dự án Trong đó, nguồn vốn ngày đắt đỏ thời gian vay khơng thể kéo dài, vậy, dự án sử dụng nhiều vốn tín dụng ngân hàng tạo nên gánh nặng chi phí trả nợ lớn, giảm chủ động đầu tư Vì vậy,với mặt lãi suất cao nay, việc vay vốn ngân hàng để thực đầu tư nên áp dụng với khoản vay 12 tháng vay định chế tài ngành dầu khí Như vậy, cơng ty hưởng ưu đãi vay giảm áp lực lãi suất Bên cạnh đó, việc tăng cường hợp tác với tổ chức tài tín dụng để thực dự án, hỗ trợ khách hàng việc bán hàng tăng khả thu hút vốn cho dự án Tuy nhiên việc huy động vốn cần phải tính tới phù hợp với khả thnah tốn cơng ty, quy mơ đầu tư, lĩnh vực vào thời điểm đầu tư… để có giải pháp huy động phù hợp hiệu Ngoài ra, công ty nên cân đối nhu cầu vốn đầu tư dự án theo giai đoạn để phân bổ sử dụng vốn hợp lý đồng thời không ngừng khai thác nguồn vốn nhận ủy thác ủy thác đầu tư công ty ngành Nguồn ủy thác cơng ty ngành Dầu khí vào đơn vị khơng nhỏ, vậy, cần tận dụng tốt nguồn vốn giá rẻ Hiện nay, công ty niêm yết thị trường chứng khốn (HNX), vây, cơng ty huy động nguồn vốn cho hoạt động đầu tư thị trường thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu Nguồn vốn lớn mà khả huy động cao, góp phần nâng tầm thương hiệu công ty Đối với dự án có thời gian triển khai lâu, tiến độ bị trì trệ, khả 85 hiệu đầu tư khơng mong đợi, cần tích cực tìm kiếm đối tác để cấu lại dự án chuyển nhượng dự án nhằm thu hồi vốn đầu tư Hạn chế hoạt động đầu tư tài chính, rút bớt phần vốn góp vào cơng ty công ty liên kết mà hoạt động hiệu 3.2.3 Đẩy mạnh tiến độ thực đầu tư dự án bất động sản Tiến độ dự án triển khai chậm, dẫn tới hội đầu tư giai đoạn thị trường sốt, từ ảnh hưởng trực tiếp đến kết hoạt động sản xuất kinh doanh cơng ty Ngun nhân dẫn tới tình trạng xuất phát trước hết từ việc xác cấu đầu tư, định hướng đầu tư chưa hợp lý Để phát triển bền vững tình hình thị trường khó khăn nay, trước hết cơng ty cần có chiến lược đầu tư bất động sản đắn phù hợp với tình hình chung sở xây dựng cấu đầu tư hợp lý Hiện danh mục dự án đầu tư công ty nhiều (bao gồm dự án công ty làm chủ đầu tư góp vốn đầu tư) Vì vậy, để hoạt động đầu tư thực có hiệu quả, mang lại lợi nhuận cần cấu lại danh mục đầu tư theo hướng tập trung vào dự án trọng điểm, có hiệu cao; hạn chế giãn tiến độ dự án chưa thật hiệu Các dự án trọng điểm có khả mang lại hiệu cao thời điểm bao gồm : - Dự án Dolphin Plaza 28 Trần Bình – Hà Nội - Dự án 160 Trần Quang Khải – Hà Nội - Dự án PVFC Land Hải Phịng - Dự án khu thị sinh thái Cửu Long – Hịa Bình - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ Dầu khí Đơng Hương, Thanh Hóa Xác định hoạt động đầu tư bất động sản Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt đông kinh doanh dịch vụ bất động sản Trong đó, Cơng ty tập trung vào đầu tư xây dựng cơng trình để bán, cho thuê cho thuê mua Đây hoạt động lĩnh vực bất động sản Cơng ty Thị trường mục tiêu khu chung cư nhà cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: kinh 86 doanh dịch vụ tư vấn nhà dịch vụ sàn giao dịch Dựa định hướng thị trường mục tiêu để xác định loại hình sản phẩm, đặc điểm công sản phẩm dự án Việc xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp với khả định hướng cơng ty giúp cơng ty có cấu đầu tư hợp lý Từ đó, việc tìm kiếm hội đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư để hợp tác xác định tỷ lệ góp vốn hiệu thuận lợi hơn, tránh tình trạng dàn trải, khơng trọng tâm Ngồi ra, để có chiến lược đầu tư hợp lý, phù hợp với tình hình thực tế cơng ty, cần đánh giá hiệu dự án đầu tư bất động sản Muốn cần phải áp dụng đầy đủ tiêu hiệu kinh tế, hiệu tài kết hợp với doanh thu lợi nhuận thu Đồng thời phải tiến hành so sánh, đánh giá hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản với hoạt động đầu tư khác đầu tư tài chính, kinh doanh xuất nhập vật tư, máy móc, thiết bị,cơng nghiệp, khống sản, thể thao… để thấy hoạt động đầu tư mang lại nhiều lợi ích Trên sở cơng ty có chiến lược đa dạng hóa loại hình đầu tư kinh doanh tương lai 3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị nghiên cứu thị trường Bên cạnh dự án trọng điểm triển khai, việc mở rộng tìm kiếm dự án cần thiết Hiện nay, dự án công ty tập trung khu vực phía Bắc thành phố Hồ chí Minh Trong đó, khu vực miền Trung với địa phương Đà Nẵng, Quảng Ngãi thị trường tiềm bất động sản lại chưa khai thác Trước hết công ty cần trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu phát triển hội đầu tư sau tăng cường giám sát kiểm tra, ln theo dõi sát q trình th tổ chức tư vấn lập dự án Nghiên cứu thị trường hoạt động thiếu với doanh nghiệp hoạt động kinh tế thị trường tín hiệu thị trường nhu cầu người tiêu dùng nhân tố để định đầu tư cơng ty Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, công ty cần: - Thành lập riêng phận chuyên nghiên cứu nắm vững định hướng 87 phát triển kinh tế, phát triển bất động sản kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê bất động sản dự báo nhu cầu bất động sản, khả chi trả người dân tổ chức - Tổ chức điều tra nhu cầu thị trường phạm vi phục vụ dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ thị trường, dự án kinh doanh phát triển bất động sản nước, đặc biệt thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh… Phân tích thị trường nhằm xác định thị trường tiềm có cịn tồn hay khơng dự án đề xuất Việc nghiên cứu phải trả lời câu hỏi: Nhu cầu bất động sản tương lai bao nhiêu, trường dự án có thuận lợi khơng, người mua sẵn sàng mua chưa, mua với mức giá bao nhiêu, chưa sẵn sàng mua, đối thủ cạnh tranh tiềm họ… Các câu hỏi cần phải giải đáp trước dự án thực - Thơng qua ban quản lý nhà cơng ty mình, khu chung cư có người ở, văn phịng cho th để tìm hiểu cung cấp dịch vụ cho khách hàng, ngày hồn thiện dịch vụ nhà ở, văn phịng cho th nâng cao chất lượng dự án tương lai, tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm công ty - Nắm bắt cập nhật thị hiếu người tiêu dùng kiểu dáng, kiến trúc khu nhà để thỏa mãn ngày tốt đa dạng nhu cầu khách hàng tiềm Ngoài ra, song song với việc phát triển đối tượng khách hàng ngành dầu khí, cơng ty cần nâng cao chất lượng nghiên cứu, đánh giá thị trường ngành để thu hút thêm khách hàng ngành nhằm thu hút thêm vốn đầu tư quảng bá, bán sản phẩm dự án 3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư Sử dụng công cụ quản lý dự án phù hợp, có hiệu : - Công cụ quản lý tiến độ dự án: Có thể nhận thấy số dự án đầu tư công ty bị chậm tiến độ nhiều Điều xuất phát từ nguyên nhân nội công ty yếu tố khách quan bên ngồi Vì vậy, cơng tác quản lý tiến độ dự án, cần áp dụng nhiều công cụ kỹ thuật quản lý dự án 88 lúc, đan xen, đảm bảo quản lý tất khía cạnh ảnh hưởng tới tiến độ dự án Các công cụ sử dụng nhiều như: tuyên ngôn dự án, báo cáo phạm vi dự án, cấu phân tách cơng việc, biểu đồ Giantt, ước lượng chi phí dự tốn quản lý kết được… - Cơng cụ quản lý chất lượng dự án: Để đảm bảo triển khai tiến độ thỏa mãn tiêu chuẩn chất lượng, đội ngũ quản lý dự án cần sử dụng triệt để công cụ quản lý chất lượng đại như: Phân tích Pareto, lưu đồ Flowchart, biểu đồ nhân Cải thiện chế, tổ chức quản lý dự án đầu tư nhằm đảm bảo tiến độ dự án Cải thiện hệ thống sách đầu tư quản lý hoạt động đầu tư; cải cách thủ tục theo thướng gọn nhẹ, xây dựng thủ tục dự án, hồ sơ lịch sử dự án, hệ thống báo cáo thống nhất, khoa học Theo dõi, thường xuyên đôn đốc nhà thầu đơn vị trực tiếp thi cơng hồn tất cơng việc, thủ tục nghiệm thu toán theo giai đoạn để đảm bảo tiến độ cơng trình Tiến độ thi cơng dự án có đảm bảo hay không phụ thuộc trực tiếp phần lớn vào lực nhà thầu, bên cạnh đó, quản lý kiểm tra tra giám sát từ phía Ban quản lý dự án có ý nghĩa quan trọng Hiện nay, ban quản lý dự án không áp dụng công cụ công tác Quản lý tiến độ mà chi phối hợp với tư vấn giám sát theo dõi tiến độ thực tế dự án, đối chiếu với kế hoạch tiến độ duyệt từ yêu cầu nhà thầu có biện pháp đẩy nhanh tiến độ phát có tượng chậm tiến độ số khâu hay só phận Thực tế cho thấy cách làm thụ động đem lại hiệu không cao phụ thuộc lớn vào nhà thầu, phần lớn gói thầu đềi phải gia hạn thời gian thực Hơn nữa, quản lý dự án tổ hợp nhiều hoạt động, công việc phức tạp, việc có cơng cụ hiệu để quản lý tiến độ công việc cần thực giúp công tác quản lý dự án trở lên dễ dàng hơn, đồng thời giúp cán quản lý dự án có điều kiện kiểm sốt hoạt động dự án Một công cụ phổ biến hiệu công ty bất động sản sử dụng nhiều để quản lý 89 tiến độ WBS – Work Breakdown Structure – Cơ cấu phân tác công việc WBS phương pháp xác định có hệ thống cơng việc dự án cách chia nhỏ dự án thành cơng việc nhỏ dần với mục đích : - Tách dự án thành công việc chi tiết, cụ thể ; - Hệ thống hóa tất cơng việc cần thực để hồn thành dự án - Ước tính nguồn lực, thời gian, chi phí yêu cầu kỹ thuật khác cách hệ thống; - Phân chia trách nhiệm cụ thể hợp lý Số lượng cấp công việc phân tách phụ thuộc vào : Mức độ chi tiết, mức độ rủi ro, mức độ kiểm sốt u cầu, độ xác dự tốn giá trị gói cơng việc Theo đó, dự án có độ phức tạp lớn, độ rủi ro cao, mức độ kiểm soát yêu cầu lớn, dự tốn có độ xác định cao giá trị gói cơng việc lớn cấp cơng việc phân tách chi tiết Tùy thuộc vào đặc điểm dự án mà ban quản lý dự án lựa chọn phương pháp phân tách công việc khác cho phù hợp mang lại hiệu cao Đẩy mạnh quản lý chất lượng dự án: Quản lý chất lượng dự án thống từ công ty tới đơn vị trực thuộc, ban quản lý Nâng cao lực quản lý, giám sát kỹ thuật, chất lượng cơng trình từ khâu thiết kế, xây dựng, thi cơng… đến hoàn thiện Xây dựng biện pháp quản lý sử dụng vốn đầu tư có hiệu trình đầu tư, đảm bảo giải ngân vốn tiến độ có hiệu Cải tiến máy tổ chức quản lý theo hướng phân công thống nhất, tăng tính phối hợp phịng ban liên quan Hiện nay, tham gia vào hoạt động đầu tư dự án công ty nhân phòng: kinh tế kế hoach, đầu tư lý kỹ thuật Mức độ tham gia phòng hoạt động đầu tư sau: Phòng Kinh tế kế hoạch: tham gia quản lý thực đấu thầu; tham gia quản lý dự án đầu tư; Phòng Đầu tư: thực đầu tư dự án xây dựng cơng trình (Cơng ty trực tiếp làm chủ đầu tư thực hiện): Nghiên cứu thị trường, lập dự án đầu tư, phối hợp tổ ... hoạt động đầu tư dự án Công ty CP Bất động sản Tài Dầu khí (PVFC Land) Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án Bất động sản Công ty CP Bất động sản Tài Dầu khí (PVFC Land) ... ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) ... TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN TẠI CƠNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI