- Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do lạm phát
3.2.4Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường
Bên cạnh các dự án trọng điểm đang triển khai, việc mở rộng tìm kiếm các dự án mới là rất cần thiết. Hiện nay, các dự án của công ty mới chỉ tập trung ở khu vực phía Bắc và thành phố Hồ chí Minh. Trong khi đó, khu vực miền Trung với các địa phương như Đà Nẵng, Quảng Ngãi là thị trường tiềm năng về bất động sản hiện nay thì lại chưa được khai thác.
Trước hết công ty cần chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển cơ hội đầu tư sau đó tăng cường giám sát và kiểm tra, luôn theo dõi sát sao trong quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án.
Nghiên cứu thị trường là hoạt động không thể thiếu được với bất kỳ doanh nghiệp nào hoạt động trong nền kinh tế thị trường bởi tín hiệu thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng chính là nhân tố để ra quyết định đầu tư của công ty. Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, công ty cần:
phát triển kinh tế, phát triển bất động sản trong hiện tại và kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê về bất động sản và dự báo nhu cầu về bất động sản, khả năng chi trả của người dân và các tổ chức
- Tổ chức các cuộc điều tra nhu cầu thị trường trong phạm vi phục vụ của dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ các thị trường, các dự án kinh doanh phát triển bất động sản trong nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh… Phân tích thị trường nhằm xác định thị trường tiềm năng có còn tồn tại hay không đối với dự án được đề xuất. Việc nghiên cứu này phải trả lời được các câu hỏi: Nhu cầu về bất động sản hiện tại và tương lai là bao nhiêu, hiện trường của dự án có thuận lợi không, người mua đã sẵn sàng mua chưa, nếu mua thì với mức giá là bao nhiêu, nếu chưa sẵn sàng thì bao giờ có thể mua, đối thủ cạnh tranh và tiềm năng của họ… Các câu hỏi này cần phải được giải đáp trước khi dự án thực hiện.
- Thông qua các ban quản lý nhà của chính công ty mình, của các khu chung cư đã có người ở, các văn phòng cho thuê để tìm hiểu và cung cấp dịch vụ cho khách hàng, ngày càng hoàn thiện dịch vụ nhà ở, văn phòng cho thuê và nâng cao chất lượng dự án trong tương lai, tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm của công ty.
- Nắm bắt và cập nhật thị hiếu của người tiêu dùng về kiểu dáng, kiến trúc các khu nhà để thỏa mãn ngày càng tốt hơn và đa dạng hơn nhu cầu của khách hàng tiềm năng.
Ngoài ra, song song với việc phát triển đối tượng khách hàng trong ngành dầu khí, công ty cần nâng cao chất lượng nghiên cứu, đánh giá thị trường ngoài ngành để thu hút thêm các khách hàng ngoài ngành trong nhằm thu hút thêm vốn đầu tư và quảng bá, bán các sản phẩm của dự án.
3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư
Sử dụng các công cụ quản lý dự án phù hợp, có hiệu quả :
- Công cụ quản lý tiến độ dự án: Có thể nhận thấy một số dự án đầu tư của công ty hiện nay bị chậm tiến độ khá nhiều. Điều này xuất phát từ những nguyên nhân nội tại của công ty và những yếu tố khách quan bên ngoài. Vì vậy, trong công tác quản lý tiến độ dự án, cần áp dụng nhiều công cụ và kỹ thuật quản lý dự án cùng
lúc, đan xen, đảm bảo quản lý được tất cả các khía cạnh ảnh hưởng tới tiến độ dự án. Các công cụ được sử dụng nhiều như: tuyên ngôn dự án, báo cáo phạm vi dự án, cơ cấu phân tách công việc, biểu đồ Giantt, ước lượng chi phí dự toán và quản lý kết quả được…
- Công cụ quản lý chất lượng dự án: Để đảm bảo triển khai đúng tiến độ nhưng vẫn thỏa mãn các tiêu chuẩn chất lượng, đội ngũ quản lý dự án cần sử dụng triệt để các công cụ quản lý chất lượng hiện đại như: Phân tích Pareto, lưu đồ Flowchart, biểu đồ nhân quả.
Cải thiện cơ chế, tổ chức quản lý dự án đầu tư nhằm đảm bảo tiến độ dự án
Cải thiện hệ thống chính sách về đầu tư và quản lý hoạt động đầu tư; cải cách các thủ tục theo thướng gọn nhẹ, xây dựng các thủ tục dự án, hồ sơ lịch sử dự án, hệ thống các báo cáo thống nhất, khoa học.
Theo dõi, thường xuyên đôn đốc các nhà thầu và đơn vị trực tiếp thi công hoàn tất các công việc, thủ tục nghiệm thu thanh quyết toán theo đúng giai đoạn để đảm bảo tiến độ công trình
Tiến độ thi công dự án có được đảm bảo hay không phụ thuộc trực tiếp và phần lớn vào năng lực của nhà thầu, bên cạnh đó, sự quản lý kiểm tra thanh tra giám sát từ phía Ban quản lý dự án cũng có ý nghĩa quan trọng. Hiện nay, ban quản lý dự án hầu như không áp dụng bất cứ công cụ nào trong công tác Quản lý tiến độ mà chi phối hợp với tư vấn giám sát theo dõi tiến độ thực tế của dự án, đối chiếu với kế hoạch tiến độ đã được duyệt từ đó yêu cầu nhà thầu có biện pháp đẩy nhanh tiến độ nếu phát hiện có hiện tượng chậm tiến độ ở một số khâu hay một só bộ phận.
Thực tế cho thấy cách làm này khá thụ động và đem lại hiệu quả không cao do phụ thuộc quá lớn vào nhà thầu, phần lớn các gói thầu đềi phải gia hạn thời gian thực hiện. Hơn nữa, quản lý dự án là một tổ hợp của rất nhiều các hoạt động, công việc phức tạp, việc có một công cụ hiệu quả để quản lý tiến độ các công việc cần thực hiện sẽ giúp công tác quản lý dự án trở lên dễ dàng hơn, đồng thời giúp cán bộ quản lý dự án có điều kiện kiểm soát mọi hoạt động của dự án. Một công cụ phổ biến hiệu quả hiện đang được các công ty bất động sản sử dụng nhiều để quản lý
tiến độ là WBS – Work Breakdown Structure – Cơ cấu phân tác công việc .WBS là phương pháp xác định có hệ thống các công việc của một dự án bằng cách chia nhỏ dự án thành các công việc nhỏ dần với mục đích :
- Tách dự án thành các công việc chi tiết, cụ thể ;
- Hệ thống hóa tất cả các công việc cần thực hiện để hoàn thành dự án. - Ước tính được nguồn lực, thời gian, chi phí và các yêu cầu kỹ thuật khác
một cách hệ thống;
- Phân chia trách nhiệm cụ thể và hợp lý.
Số lượng cấp công việc được phân tách phụ thuộc vào : Mức độ chi tiết, mức độ rủi ro, mức độ kiểm soát yêu cầu, độ chính xác của dự toán và giá trị gói công việc. Theo đó, dự án có độ phức tạp càng lớn, độ rủi ro càng cao, mức độ kiểm soát yêu cầu càng lớn, dự toán có độ xác định càng cao và giá trị các gói công việc càng lớn thì các cấp công việc càng được phân tách chi tiết hơn. Tùy thuộc vào đặc điểm từng dự án mà các ban quản lý dự án có thể lựa chọn các phương pháp phân tách công việc khác nhau cho phù hợp và mang lại hiệu quả cao nhất.
Đẩy mạnh quản lý chất lượng dự án: Quản lý chất lượng dự án thống nhất
từ công ty tới các đơn vị trực thuộc, ban quản lý. Nâng cao năng lực quản lý, giám sát kỹ thuật, chất lượng công trình từ khâu thiết kế, xây dựng, thi công… đến khi hoàn thiện
Xây dựng các biện pháp quản lý và sử dụng vốn đầu tư có hiệu quả trong quá trình đầu tư, đảm bảo giải ngân vốn đúng tiến độ và có hiệu quả.
Cải tiến bộ máy tổ chức quản lý theo hướng phân công thống nhất, tăng tính phối hợp giữa các phòng ban liên quan
Hiện nay, tham gia vào hoạt động đầu tư dự án của công ty là nhân sự của 3 phòng: kinh tế kế hoach, đầu tư và quả lý kỹ thuật. Mức độ tham gia của cả 3 phòng trong hoạt động đầu tư như sau:
Phòng Kinh tế kế hoạch: tham gia quản lý và thực hiện đấu thầu; tham gia quản lý dự án đầu tư;
Phòng Đầu tư: thực hiện đầu tư dự án xây dựng công trình (Công ty trực tiếp làm chủ đầu tư thực hiện): Nghiên cứu thị trường, lập dự án đầu tư, phối hợp tổ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
chức triển khai dự án, thực hiện đầu tư đến khi kết thúc đầu tư, thanh quyết toán vốn đầu tư và đưa dự án vào kinh doanh khai thác.
Phòng Quản lý Kỹ thuật: Quản lý kỹ thuật, chất lượng, tiến độ; Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự toán; Công tác nghiệm thu thanh toán khối lượng tư vấn thiết kế và thi công xây lắp; Tham gia công tác đấu thầu dự án, tư vấn, xây lắp, thiết bị.
Như vậy có thể thấy một hoạt động đầu tư dự án có sự tham gia của rất nhiều phòng ban và việc chống chéo trong khi thực hiện là không tránh khỏi. Vì vậy, cần cải cách bộ máy tổ chức thực hiện đầu tư dự án theo hướng gọn nhẹ, phân cấp triệt để để tăng tính trách nhiệm đối với từng cá nhân. Đồng thời đảm bảo sự thống nhất và phân công hóa trong hoạt động điều hành đầu tư thông qua việc xác định lại rõ ràng nghiệp vụ của từng phòng ban tham gia vào dự án, mức độ tham gia vào dự án. Tăng cường sự phối hợp giữa các phòng ban trong hoạt động, cử đầu mối phụ trách từng dự án và chịu trách nhiệm đảm bảo sự liên kết giữa các bộ phận chức năng có liên quan.
Đối với các ban quản lý dự án: Đổi mới mô hình quản lý dự án tại các ban quản lý nhằm tạo sự liên kết, phối hợp giữa các bộ phận và ban quản lý.
3.2.6 Giải pháp về nhân lực
Hiện nay, đội ngũ nhân sự tham gia vào hoạt động đầu tư dự án của công ty thuộc 3 phòng ban khác nhau: Phòng kinh tế kế hoạch, phòng đầu tư, phòng quản lý kỹ thuật. Vì thế ngoài những am hiểu về từng lĩnh vực riêng của dự án, cần chú trọng đào tạo bài bản cho các cán bộ tham gia đầu tư những hiểu biết cơ bản về hoạt động đầu tư, đảm bảo hiểu và phối xử lý linh hoạt các tình huống với các bộ phận khác của dự án.
Đội ngũ cán bộ thực hiện nghiệp vụ đầu tư dự án của công ty hiện nay còn khá trẻ. Vì vậy, công ty cần tăng cường đào tạo, thu hút đội ngũ cán bộ chuyên gia trong các lĩnh vực đầu tư, kỹ thuật, quản lý và điều hành dự án.
Chú trọng phát triển, bồi dưỡng, thu hút, sử dụng đội ngũ tri thức trẻ, sinh viên mới ra trường, giành những ưu đãi thích hợp để tuyển dụng nhân lực trình độ cao.Công tác tuyển dụng gắn chặt với việc sử dụng đào tạo, bồi dưỡng, phát triển
nguồn nhân lực. Người lao động cần được bố trí công việc phù hợp với chuyên môn, sở trường công tác và hoàn cảnh cá nhân để họ có khả năng cống hiến hết mình cho công việc. Chính sách thu hút nhân tài bằng cách tạo cơ hội tốt cho mọi cá nhân phát triển, giúp họ phát huy hết khả năng, đánh giá đúng hiệu quả lao động của người lao động từ đó trả lương theo đúng năng lực, có các chế độ đãi ngộ hợp lý, người lao động được mua cổ phần của công ty với giá ưu đãi… để giữ chân người lao động đặc biệt là lao động có trình độ cao. Để đảm bảo tính bền vững công ty thực hiện chính sách nhân sự công khai, minh bạch nhất quán, công bằng, khen thưởng kịp thời những cá nhân có thành tích, xử phạt nghiêm minh những người không hoàn thành nhiệm vụ hoặc làm việc cầm chừng để giữ vị trí.
Công tác quy hoạch luân chuyển cán bộ được thực hiện một cách thường xuyên nhằm phát hiện kịp thời những cá nhân có năng lực trình độ để đào tạo, bồi dưỡng, thử thách, sau đó bố trí vào vị trí quản lý điều hành trong doanh nghiệp nếu đạt yêu cầu… hướng tới xây dựng môi trường làm việc năng động, thân thiện, dân chủ, công bằng; phân công nhiệm vụ cụ thể và đề cao trách nhiệm cá nhân.
Thành lập các bộ phận chuyên trách về từng mảng của dự án, lĩnh vực đầu tư. Nên tách bộ phận thực hiện đầu tư thành hai bộ phận riêng: đầu tư tài chính và đầu tư dự án. Đồng thời, phân chia cán bộ chuyên trách về mặt kỹ thuật theo từng mảng của dự án.
Bên cạnh đó, tăng cường liên kết với các cơ sở đào tạo về đầu tư, quản lý đầu tư, kỹ thuật xây dựng để thực hiện các khóa đào tạo cho cán bộ nghiệp vụ, nâng cao chất lượng cán bộ đầu tư dự án.
KẾT LUẬN
Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí là một đơn vị trẻ, mới thành lập hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, trong quá trình đầu tư kinh doanh, Công ty cũng đã gặp không ít những khó khăn thách thức. Tuy ban đầu có những khó khăn về cơ sở vật chất, nguồn vốn, cũng như đội ngũ cán bộ công nhân viên còn mỏng; nhưng với sự nỗ lực, quyết tâm của Ban lãnh đạo Công ty, cán bộ công nhân viên đầy nhiệt huyết đã từng bước đưa các hoạt động của Công ty đi vào ổn định và kinh doanh đầu tư có hiệu quả và chất lượng, giúp Công ty đi lên và đạt được những thành tựu nhất định.
Thị trường bất động sản vốn là thị trường tiềm ẩn đầy rủi ro nhưng cũng chưa đựng những lợi nhuận kếch sù. Vì vậy, để trụ vững trong môi trường đầy khắc nghiệt này, công ty cần chọn cho mình một con đường đi đúng đắn, xây dựng được một chính sách đầu tư bền vững, cơ cấu đầu tư hợp lý, thích ứng được với những biến động của thị trường. Việc nhìn ra những lợi thế cũng như những điểm yếu sẽ giúp công ty định hướng được một chiến lược phát triển lâu dài trên nền tảng những thuận lợi sẵn có.
Luận văn là một số nhận xét và đánh giá của bản thân đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản của công ty PVFC Land dựa trên những hiểu biết của cá nhân. Từ thực tiễn hoạt động của công ty đưa ra những đề xuất giải pháp cơ bản nhằm góp ý xây dựng một chiến lược phát triển bền vững cho hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty. Những hạn chế ở bài viết này khó tránh khỏi vì vậy em rất mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo để bài viết được hoàn thiện hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Từ Quang Phương, Nguyễn Bạch Nguyệt (2004), Giáo trình kinh tế đầu, NXB Thống kê, Hà Nội.
2.Giáo trình Quản lý Dự án Đầu tư – Nhà xuất bản giáo dục (2005) – TS.Từ Quang Phương.
3.Giáo trình Lập dự án Đầu tư – TS. Nguyễn Bạch Nguyệt. NXB Thống kê 2005. 4.Báo cáo tổng kết hoạt động đầu tư của PVFC Land năm 2007-2010
5.Tạp chí kinh tế và dự báo_ Các số năm 2010 6.Tạp chí Tài chính Dầu khí_Các số năm 2010
7.Trang Web của công ty tài chính Dầu khí: www.pvfc.com.vn
8.Trang Web của tập đoàn Dầu khí Việt Nam: www.petrovietnam.com.vn
9.Trang Web của công ty cổ phần bất động sản tài chính Dầu khí: www.pvfcland.com.vn