Tiểu luận thẩm định giá bất động sản

HỌC VIỆN CÔNG NGHỆ BƯU CHÍNH VIỄN THÔNG ********************* BÀI TẬP NHÓM THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hướng dẫn: TS ĐẶNG THỊ VIỆT ĐỨC Lớp : CHQTKD-Đợt 2-2014 Danh sách nhóm: Dương Đình Chiến Đỗ Thanh Hương Nguyễn Thị Thanh Bình Trương Hồng Ngọc Đặng Thị Hường Hà Nội, tháng 03-2016 1 Ngày 25/03/2016, Công ty CP thẩm định giá tài sản nhóm ký Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016 với Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Hà Nội V/v Thẩm định giá trị Bất động sản để phục vụ mục đính đảm bảo tiền vay Công ty TNHH Hòa Bình BIDV Hà Nội Thông tin tài sản cần định sau: Thửa đất số 201C phố Đội Cấn, quận Ba Đình, TP Hà Nội Thửa đất có diện tích 46,02m2, kích thước đất (Mặt tiền: 3.92m, mặt hậu: 4.12m, chiều sâu: 11.49m); đất có mặt tiếp giáp với phố Đội Cấn, mặt tiếp giáp với ngõ có mặt cắt ngang 2.5m Hướng đất: Đông Nam Tài sản đất 01 nhà 4,5 tầng, tổng diện tích xây dựng 200m (diện tích xây dựng: 46m2/sàn) giai đoạn hoàn thiện nội thất Ngôi nhà có kết cấu nhà khung, bê tông cốt thép, móng ép cọc Tỷ lệ kết cấu sau: Móng 9%, Khung cột 20%, tường 10%, sàn 10%, đỡ mái 9% mái 13% Chất lượng lại tương ứng hạng mục là: 95%, 95%, 95%, 70%, 95% 95% Toàn tài sản cần thẩm định giá UBND quận Ba Đình cấp Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sở hữu nhà tài khác gắn liền với đất Công ty CP Thẩm định giá nhóm thực thẩm định tài sản theo Quy trình thẩm định giá – Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài tiến hành lập Báo cáo kết thẩm định giá sau 2 CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÓM -Số: 25/2016/N1-QTKD CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨAVIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -Hà Nội, ngày 28 tháng năm 2016 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Các thông tin doanh nghiệp thẩm định giá: - Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÓM - Địa chỉ: Phòng 203 nhà A2 Học viện Công nghệ BCVT - Điện thoại: Fax: - Mã số thuế: 010200005577 - Người đại diện theo pháp luật: Nguyễn Văn A Số thẻ thẩm định viên: Các thông tin thẩm định giá: - Khách hàng yêu cầu: Công ty ty TNHH Hòa Bình Địa chỉ: số 84 phố Đội Cấn, Ba Dình, Hà Nội Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016 - Tên tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất số 201C phố Đội Cấn, quận Ba Đình, TP Hà Nội thuộc đất số 15, tờ đồ số 26 - Thời điểm thẩm định giá; Ngày 28/3/2016 - Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản để đảm bảo tiền vay cho Công ty ty TNHH Hòa Bình BIDV Hà Nội Những pháp lý: - Căn Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016 Công ty TNHH Hòa Bình Công ty CP Thẩm định giá Nhóm - Căn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số AB221514 UBND Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội cấp ngày 15 tháng 05 năm 2013 đứng tên ông Nguyễn Văn B và Nguyễn Thị C - Căn vào kết khảo sát trạng tài sản - Căn vào kết khảo sát thu thập thông tin Công ty CP Thẩm định giá Nhóm - Căn vào ngân hàng liệu Công ty CP Thẩm định giá Nhóm - Căn vào quy trình thẩm định giá Công ty CP Thẩm định giá Nhóm - Các pháp lý khác: + Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012; + Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014; + Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ qui định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; + Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Qui định chi tiết số điều Luật Đất đai; 3 + Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; + Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07; + Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; + Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/1/2016 UBND thành phố Hà Nội V/v Ban hành đơn giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường nhà nước thu hồi đất địa bàn TP Hà Nội Các nguyên tắc sử dụng: - Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất; - Nguyên tắc thay thế; - Nguyên tắc đóng góp; Cơ sở thẩm định giá: Kết thẩm định giá trị tài sản xác định dựa sở giá trị thị trường thời điểm thẩm định, theo tiêu chuẩn 02 - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: "Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc" ; "Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường công khai cạnh tranh, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán" (Tiêu chuẩn 02 ban hành theo TT số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 BTC) Thực trạng bất động sản: (Xem bảng mô tả đính kèm) Các phương pháp sử dụng: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất: sử dụng Phương pháp so sánh (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08-Cách tiếp cận từ thị trường) Thẩm định giá trị tài sản gắn liền với đất: sử dụng Phương pháp chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09-Cách tiếp cận từ Chi phí) (Các tiêu chuẩn ban hành theo thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 BTC) Các tính toán để đưa kết định giá (Xem Bảng Kết tính toán chi tiết đính kèm) 8.1 Phân tích đánh giá bất động sản dùng so sánh: - Tài sản so sánh 1: TSSS1 có vị trí gần với vị trí đặc điểm điều kiện tương đồng với TSTĐ (số 215 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội) TSSS1 rao bán bán dothi.net giao dịch thành công Giá trị 1m2 QSDĐ BĐS tham chiếu: 216.904.762đồng 4 - Giá sau điều chỉnh: 234.257.714 đồng Tài sản so sánh 2: TSSS2 có vị trí gần với vị trí đặc điểm điều kiện tương đồng với TSTĐ (số 188 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội) TSSS2 rao bán Giá trị 1m2 QSDĐ BĐS tham chiếu: 181.600.000 đồng; Giá sau điều chỉnh: 197.944.000 đồng - Tài sản so sánh 3: TSSS3 có vị trí gần với vị trí đặc điểm điều kiện tương đồng với TSTĐ (số 172 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội) TSSS3 rao bán Giá trị 1m2 QSDĐ BĐS tham chiếu: 222.511.628 đồng Giá sau điều chỉnh: 242.537.674 đồng Sau nghiên cứu, đánh giá thông tin bất động sản so sánh Nhóm thẩm định chọn mức giá bình quân TSSS1 TSSS3 sau điều chỉnh làm mức giá cho tài sản thẩm định 8.2 Kết thẩm định giá Sau trình thu thập đánh giá, phân tích thông tin bất động sản so sánh địa điểm tài sản cần thẩm định tọa lạc, qua tính toán nhóm thẩm định xác định đơn giá quyền sử dụng đất vị trí bất động sản tọa xác định 215.000.000đ/m2 (bằng khoảng 90% giá bình quân sau điều chỉnh) Giá trị quyền sử dụng đất: 46.02m2x 215.000.000đồng = 9.894.300.000 đồng Giá trị công trình xây dựng đất: 1.218.308.000 đồng (Đơn giá XD x diện tích xây dựng x % lại) = 6.694.000đ x 200m2 x 91% = 1.218.308.000đồng Kết luận: Bất động sản thẩm định có giá là: 11.112.608.000 đồng 8.3 Tính khoản: Tốt Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: Báo cáo kết thẩm định giá có hiệu lực thời gian 03 tháng kể từ lập Báo cáo thẩm định 10 Những giả thiết hạn chế thẩm định giá tài sản - Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào liệu mang tính lịch sử, dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động - Phương pháp chi phí chủ yếu dựa kinh nghiệm, yếu tố đầu vào phụ thuộc vào biến động thị trường thời kỳ - Cơ sở liệu sử dụng mang tính chất tham khảo giao dịch thời điểm khứ, bất động sản giao dịch thành công chào bán thị trường 11 Các phụ lục đính kèm báo cáo: (Phụ lục 1: Thông tin đặc điểm Tài liệu pháp lý tài sản thẩm định giát; Phụ lục Xác định giá trị bất động sản) Thẩm định viên giá Số thẻ TĐV: Hà Nội, ngày 28 tháng 03 năm 2016 Giám đốc Số thẻ TĐV: Phụ lục HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN A Hiện trạng Đất I Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý Căn cứ: - Căn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số AB221514 UBND Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội cấp ngày 15 tháng 05 năm 2013 đứng tên ông Nguyễn Văn B và Nguyễn Thị C - CMND hiệu lực ông Nguyễn Văn B và Nguyễn Thị C; - Giấy chứng nhận kết hôn ông Nguyễn Văn B và Nguyễn Thị C; - Sổ hộ gia đình ông Nguyễn Văn B và Nguyễn Thị C Đặc điểm pháp lý: - Đến thời điểm thẩm định giá Bất động sản nằm số 201C Đội Cấn, phường Cống Vị, quận Ba Đình, TP Hà Nội; thuộc quyền sử dụng sở hữu ông Nguyễn Văn B và Nguyễn Thị C - Bất động sản sử dụng bình thường, tranh chấp Thực trạng đất sơ đồ đất ghi Giấy chứng nhận QSDĐ có khớp II Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật Căn cứ: - Hệ thống sở liệu Công ty CP Thẩm định giá Nhóm 1-QTKD - Kết khảo sát thực địa ngày 28/3/2016 Với sở trên, đặc điểm tài sản xác định sau: a Đặc điểm chung: - Vị trí: Vị trí phố Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội (Theo tiêu chí xác định vị trí) Ranh giới: + Hướng đông nam giáp + Hướng tây bắc giáp + Hướng đông bắc giáp + Hướng tây nam giáp : : : : - Giao thông : - Hệ thống cấp nước Hệ thống cấp điện Hệ thống thoát nước : : : - Thông tin, liên lạc : - Chiếu sáng : Phố Đội Cấn, mặt cắt ngang khoảng 8m Hộ lân cận Ngõ 2.5m Hộ lân cận Thuận tiện giao thông, phương tiện phép tham gia chiều (trừ ô tô: chiều theo hướng Ngọc Hà – Đường Bưởi) Bình thường Đầy đủ Bình thường Đã lắp sẵn đường điện thoại cố định, đường truyền internet đường cáp truyền hình Bình thường - - - Môi trường kinh doanh Cảnh quan An ninh Dân trí b Đặc điểm chi tiết: Địa điểm tài sản lô đất Diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà quyền sử dụng đất Diện tích không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mặt tiền Chiều sâu Mặt hậu Diện tích xây dựng Số tầng Tổng diện tích sử dụng Mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng Vị trí bất động sản phù hợp để làm nhà ở, làm văn phòng, cửa hàng kinh doanh : Bình thường : Tốt : Cao : : Thửa đất số: 15 , tờ đồ số: 26 : 46,02m2 : m2 : : : : : : : : 3.92m 11.45m 4.12m 46m2 4.5 200m2 Đất Lâu dài Kết thu từ khảo sát thực địa Qua khảo sát thực địa nhóm thẩm định thấy đất có hình dạng, diện tích đất phù hợp với hồ sơ giấy tờ Khách hàng cung cấp Bất động sản sử dụng mục đích, không vi phạm hành lang, giới quy hoạch, tranh chấp,… Bất động sản thẩm định giá có số lợi hạn chế sau: Lợi thế:  Bất động sản nằm khu vực trung tâm hành quận Ba Đình, hạ tầng ổn định, thuộc khu vực dân cư đông đúc, thuận tiện giao thông  Bất động sản phù hợp để ở, làm văn phòng kinh doanh Nhược điểm:  Bất động sản có nhược điểm: Tuyến phố Đội Cấn tuyến phố hai chiều ô tô phép lưu thông chiều (theo hướng Ngọc Hà – Đường Bưởi) B Hiện trạng Nhà I Đặc điểm pháp lý: - Căn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số AB221514 UBND Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội cấp ngày 15 tháng 05 năm 2013 đứng tên ông Nguyễn Văn B và Nguyễn Thị C - Căn kết khảo sát trạng tài sản II Đặc điểm trạng công trình xây dựng (Tài sản đất): Đặc điểm chung: 7 - Loại công trình xây dựng: Nhà khung bê tông, sàn đổ trực tiếp, mái 4.5 tầng - Diện tích xây dựng: 46 m2/1sàn xây dựng Tổng diện tích sử dụng: 200m2 - Đặc điểm trạng kết cấu chính: Móng, khung cột: Hệ thống móng, khung cột bê tông cốt thép Tại thời điểm kiểm tra, theo quan sát mắt thường chưa thấy có dấu hiệu nứt, cong vênh Nền: Tầng chưa lát, từ tầng – tầng lát gạch men kích thước 40cm x 40cm, trạng tốt Kết cấu đỡ mái, trần: Hệ thống trụ khung cột bê tông cốt thép, sàn đổ trực tiếp, sử dụng tốt Tường: Xây gạch dày 110mm, trát vữa xi măng lăn sơn lẫn Cửa: Chưa lắp Cửa sổ: Chưa lắp Mái: Mái đổ bê tông cốt thép, chưa thấy có dấu hiệu nứt, cong vênh Cầu thang: mặt ốp đá, chưa lắp lan can tay vịn Vệ sinh: chưa lắp Hệ thống điện: Hệ thống điện âm tường, để sẵn đầu chờ Hệ thống nước: Hệ thống cấp thoát nước ngầm, để sẵn đầu chờ - Xác định chất lượng lại nhà ở: STT Kết cấu Móng Khung cột Tường Nền, Sàn Đỡ mái Mái TLGT KC (%) (A) 20 10 10 13 TLCL lại (%) (O) 95 95 95 70 95 95 (B) = [(O) x (A)]/100 (%) (B) 8.55 19.00 9.50 7.00 8.55 12.35 TLCL lại BĐS (C) = [(B)/ (A)] X 100 (C) 91% Tổng cộng 71 64.95 => Kết luận: Căn khảo sát thực tế trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng lại nhà là: 91% 8 Ảnh chụp trạng tài sản (Đính kèm phụ lục Hiện trạng bất động sản) Toàn cảnh nhà tầng 201 C Phố Đội Cấn 9 Tầng 10 10 Tầng 11 11 Tầng 12 12 Tầng 13 13 Tầng tum 14 14 15 15 Phụ lục Xác định giá trị Bất động sản Bảng Phiếu thu thập thông tin TT 16 Chỉ tiêu Tên tài sản Nguồn tham khảo Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh 16 2.1 Tên công ty cá nhân 2.2 Địa tham khảo 2.3 Số điện thoại Chị Hoà Dothi.net ngày 15/3/2016 Dothi.net ngày 10/3/2016 093451185 01273526719 A Huy Batdongsan.com.vn ngày 12/3/2016 0945187533 215 phố Đội Cấn, phường Cống Vị, quận Ba Đình, Hà Nội số 188 Đội Cấn, phường Cống Vị, quận Ba Đình, Hà Nội số 172 Đội Cấn, phường Cống Vị, quận Ba Đình, Hà Nội Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ 42 40 43 MT: 3m; CD: 14m MT: 5m; CD: 08m MT: 03 m; CD: 14.3m Hình chữ nhật, mặt thoáng Hình chữ nhật Điện, đường, trường, trạm đầy đủ Các thông tin ghi nhận 3.1 Địa 3.2 Tính pháp lý 3.3 Các đặc tính lô đất 3.3.1 Diện tích (m2) 3.3.2 Chiều dài, rộng lô đất 3.3.3 Hình dạng 3.3.4 Hệ thống sở hạ tầng 3.3.5 Hướng Đông Nam Hình chữ nhật Điện, đường, trường, trạm đầy đủ Tây Bắc 3.3.6 Đường Mặt phố Đội Cấn, đường m Mặt phố Đội Cấn, đường m Mặt phố Đội Cấn, đường m 4,5 168m2 180m2 172m2 02 phòng ngủ + 01WC/tầng 02 phòng ngủ + 01WC/tầng 02 phòng ngủ + 01WC/tầng 2006 2013 2010 3.4.1 Các đặc tính tài sản đất Số tâng 3.4.2 Tổng diện tích 3.4.3 Kiến trúc 3.4.4 Năm xây dựng 3.4 17 Chủ nhà Điện, đường, trường, trạm đầy đủ Tây Bắc Thời điểm GD Giá mua bán 17 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 Thời điểm giao dịch Giá bán bao gồm: Đất Nhà Giá Nhà Đã giao dịch thành công Đang rao bán Đang rao bán 9.900.000.000đ 8.300.000.000 10.500.000.000 790.000.000 1.036.000.000 932.000.000 9.110.000.000 7.264.000.000 9.568.000.000 234.257.714 197.944.000 242.537.674 Giá Đất Giá sau điều chỉnh biến động TT Tài sản so sánh (TSSS1) Vị trí tài sản cần thẩm định (201C Đội Cấn) Hướng Ngọc Hà-Đường Bưởi Tài sản so sánh (TSSS3) Tài sản so sánh (TSSS2) Bảng 02 Bảng tính toán mức giá thẩm định theo Phương pháp so sánh ĐVT: VND T T Nội dung Địa 18 Thửa đất thẩm định giá Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh 215 phố Đội Cấn, số 188 Đội Cấn, số 172 Đội Cấn, phường Cống phường Cống Vị, phường Cống Vị, Vị, quận Ba Đình, Hà Nội quận Ba Đình, Hà Nội quận Ba Đình, Hà Nội 18 A Tổng diện tích (m2) B Giá tham khảo Đơn giá (vnd/m2) (Giá bán – TS đất)/DT C 46.02 42 40 43 Chưa biết 9.900.000.000 8.300.000.000 9.568.000.000 Chưa biết 216.904.762 181.600.000 222.511.628 Đã giao dịch thành công Đang rao bán Đang rao bán Thời điểm giao dịch Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Yếu tố thị trường D1 Tỷ lệ điều chỉnh Ổn định Ổn định 0% Ổn định 0% Ổn định 0% Tình trạng pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ 0% 0% 0% Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật, nở hậu -2% -2% 0% Trả Trả Trả 0% 0% 0% Mặt phố Đội Cấn, đường 8m Mặt phố Đội Cấn, đường 8m Mặt phố Đội Cấn, đường 8m 0% -4% -4% Tương đồng Tương đồng Tương đồng 0% 0% 0% Đông Nam 0% Tây Bắc -2% Tây Bắc -2% D D2 D3 Tỷ lệ điều chỉnh Hình dạng Hình chữ nhật, nở hậu Tỷ lệ điều chỉnh D4 D5 Điều kiện toán Tỷ lệ điều chỉnh Điều kiện giao thông Mặt phố Đội Cấn, đường 8m Tỷ lệ điều chỉnh D6 Môi trường kinh doanh Để ở, văn phòng, cửa hàng Tỷ lệ điều chỉnh D7 19 Hướng Tỷ lệ điều chỉnh Đông Nam 19 D8 Cảnh quan, môi trường Một mặt nhìn phố Đội Cấn, mặt bên tiếp giáp với ngõ 201 có mặt cắt ngang 2,5m Nhìn phố Nhìn phố Nhìn phố, mặt thoáng -3% -3% 0% MT: 3m; CD: 14m MT: 5m; CD: 08m MT: m; CD: 14.3m Tỷ lệ điều chỉnh -3% + 2% -3.0% Tổng tỷ lệ điều chỉnh -8% - 9% -9.0% 234.257.714 197.944.000 242.537.674 17.352.380 16.344.000 20.026.046 Tỷ lệ điều chỉnh D9 Mặt tiền, Chiều sâu E MT: 3.92m; CD: 11.45m Mức giá đất sau điều chỉnh Số lần điều chỉnh Mức điều chỉnh F Giá bình quân 238.397.694 G Giá lựa chọn 215.000.000 Giá lựa chọn 1m2 quyền sử dụng đất 215.000.000đ ≈ 90% giá bán bình quân TSSS3là giá chào bán kỳ vọng người bán Bảng 3.1 Xác định chất lượng Công trình xây dựng TSSS1 TLGT TLCL lại TLCL (B) = [(O) x TT Kết cấu KC BĐS (C) = lại (%) (A)]/100 (%) (%) [(B)/ (A)] X 100 (A) (O) (B) (C) Móng 80 7.20 72% Khung cột 20 80 16.00 Tường 10 75 7.50 Nền, Sàn 10 60 6.00 20 20 Đỡ mái Mái 13 Tổng cộng 71 80 60 7.20 7.80 51,17 3.2 Xác định chất lượng Công trình xây dựng TSSS2 TLGT TLCL (B) = [(O) x TT Kết cấu KC lại (%) (A)]/100 (%) (%) (A) (O) (B) Móng 90 8.10 Khung cột 20 90 18.00 Tường 10 90 9.00 Nền, Sàn 10 85 8.50 Đỡ mái 85 7.65 Mái 13 80 10.4 Tổng cộng 71 61,65 3.3 Xác định chất lượng Công trình xây dựng TSSS3 TLGT TLCL (B) = [(O) x TT Kết cấu KC lại (%) (A)]/100 (%) (%) (A) (O) (B) Móng 85 7.65 Khung cột 20 85 17.00 Tường 10 80 8.00 Nền, Sàn 10 70 7.00 Đỡ mái 85 7.65 Mái 13 80 10.4 21 TLCL lại BĐS (C) = [(B)/ (A)] X 100 (C) 86% TLCL lại BĐS (C) = [(B)/ (A)] X 100 (C) 81% 21 Tổng cộng 71 57.70 Bảng Xác định giá Công trình xây dựng (Theo QĐ số 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/1/2016 UBND TP Hà Nội) STT Hạng mục TS Đơn giá XD Công trình XD TSSS1 6.694.000 ĐVT VND/m2 Diện tích sàn Chất lượng 168 72% Giá làm tròn Công trình XD TSSS2 Công trình XD TSSS3 Giá làm tròn 22 790.427.520 790.000.000 6.694.000 VND/m2 180 86% Giá làm tròn Giá TĐ (VND) 1.036.231.200 1.036.000.000 6.694.000 VND/m2 172 81% 932.608.080 932.000.000 22 [...]... 197.944.000 242.537.674 Giá Đất Giá sau khi điều chỉnh biến động TT Tài sản so sánh 1 (TSSS1) Vị trí tài sản cần thẩm định (201C Đội Cấn) Hướng đi Ngọc Hà-Đường Bưởi Tài sản so sánh 3 (TSSS3) Tài sản so sánh 2 (TSSS2) Bảng 02 Bảng tính toán mức giá thẩm định theo Phương pháp so sánh ĐVT: VND T T Nội dung Địa chỉ 18 Thửa đất thẩm định giá Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3 215 phố Đội...Tầng 2 11 11 Tầng 3 12 12 Tầng 4 13 13 Tầng tum 14 14 15 15 Phụ lục 2 Xác định giá trị Bất động sản Bảng 1 Phiếu thu thập thông tin TT 16 Chỉ tiêu 1 Tên tài sản 2 Nguồn tham khảo Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3 16 2.1 Tên công ty hoặc cá nhân 2.2 Địa chỉ tham khảo 2.3 Số điện thoại 3 Chị Hoà Dothi.net ngày 15/3/2016 Dothi.net... 18 A Tổng diện tích (m2) B Giá tham khảo Đơn giá (vnd/m2) (Giá bán – TS trên đất)/DT C 46.02 42 40 43 Chưa biết 9.900.000.000 8.300.000.000 9.568.000.000 Chưa biết 216.904.762 181.600.000 222.511.628 Đã giao dịch thành công Đang rao bán Đang rao bán Thời điểm giao dịch Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh Yếu tố thị trường D1 Tỷ lệ điều chỉnh Ổn định Ổn định 0% Ổn định 0% Ổn định 0% Tình trạng pháp lý... Tổng cộng 71 57.70 Bảng 4 Xác định giá Công trình xây dựng (Theo QĐ số 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/1/2016 của UBND TP Hà Nội) STT Hạng mục TS Đơn giá XD 1 Công trình XD TSSS1 6.694.000 ĐVT VND/m2 Diện tích sàn Chất lượng 168 72% Giá được làm tròn 2 Công trình XD TSSS2 Công trình XD TSSS3 Giá được làm tròn 22 790.427.520 790.000.000 6.694.000 VND/m2 180 86% Giá được làm tròn 3 Giá TĐ (VND) 1.036.231.200 1.036.000.000... Mặt tiền, Chiều sâu E MT: 3.92m; CD: 11.45m Mức giá đất sau điều chỉnh Số lần điều chỉnh Mức điều chỉnh F Giá bình quân 238.397.694 G Giá lựa chọn 215.000.000 Giá lựa chọn 1m2 quyền sử dụng đất 215.000.000đ ≈ 90% giá bán bình quân do TSSS3là giá chào bán kỳ vọng của người bán Bảng 3 3.1 Xác định chất lượng Công trình xây dựng TSSS1 TLGT các TLCL còn lại TLCL còn (B) = [(O) x TT Kết cấu chính KC chính... ngủ + 01WC/tầng 02 phòng ngủ + 01WC/tầng 2006 2013 2010 3.4.1 Các đặc tính của tài sản trên đất Số tâng 3.4.2 Tổng diện tích 3.4.3 Kiến trúc 3.4.4 Năm xây dựng 3.4 4 17 Chủ nhà Điện, đường, trường, trạm đầy đủ Tây Bắc Thời điểm GD và Giá mua bán 17 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 Thời điểm giao dịch Giá bán bao gồm: Đất và Nhà Giá Nhà Đã giao dịch thành công Đang rao bán Đang rao bán 9.900.000.000đ 8.300.000.000... 6 Đỡ mái Mái 9 13 Tổng cộng 71 80 60 7.20 7.80 51,17 3.2 Xác định chất lượng Công trình xây dựng TSSS2 TLGT các TLCL còn (B) = [(O) x TT Kết cấu chính KC chính lại (%) (A)]/100 (%) (%) (A) (O) (B) 1 Móng 9 90 8.10 2 Khung cột 20 90 18.00 3 Tường 10 90 9.00 4 Nền, Sàn 10 85 8.50 5 Đỡ mái 9 85 7.65 6 Mái 13 80 10.4 Tổng cộng 71 61,65 3.3 Xác định chất lượng Công trình xây dựng TSSS3 TLGT các TLCL còn... Cấn, 1 mặt bên tiếp giáp với ngõ 201 có mặt cắt ngang 2,5m Nhìn ra phố Nhìn ra phố Nhìn ra phố, 2 mặt thoáng -3% -3% 0% MT: 3m; CD: 14m MT: 5m; CD: 08m MT: 3 m; CD: 14.3m Tỷ lệ điều chỉnh -3% + 2% -3.0% Tổng tỷ lệ điều chỉnh -8% - 9% -9.0% 234.257.714 197.944.000 242.537.674 3 4 3 17.352.380 16.344.000 20.026.046 Tỷ lệ điều chỉnh D9 Mặt tiền, Chiều sâu E MT: 3.92m; CD: 11.45m Mức giá đất sau điều chỉnh