Luận văn thẩm định giá bất động sản và nghiệp vụ thẩm định giá tại ngân hàng an bình

ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN Các khái niệm 1.1 Thẩm định giá: Dưới là một số định nghĩa về thẩm định giá thế giới và ở Việt Nam:  Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”  Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng xem xét tất cả các yếu tố kinh tế bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”  Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản kinh doanh”  Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”  Theo Ts Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing: “Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia” Thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng hoạt đợng thẩm định giá toàn thế giới cũng nước ta hiện Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn thẩm SVTH: LÊ THỌ A GIA ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu 1.2 Bất động sản: Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì người tạo gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía hay dưới mặt đất Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản Theo khoản Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được đất đai, công trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế 1.2.1 Thuộc tính bất động sản: Tḥc tính là những tính chất vốn có bên của bất động sản Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sự phát triển SVTH: LÊ THỌ A GIA ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH đất đai hữu dụng phải nằm sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên tọa sự khan hiếm thị trường bất động sản Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của người gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình đất được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng đất, sự tồn tại có hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu là vĩnh viễn Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn bản thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản hay động sản là tính hữu dụng của nó Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối là một điều kiện tuyệt đối 1.2.2 Đặc trưng bất động sản: Đặc trưng là những đặc điểm bật của bất động sản Khả co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau: - Sự phát triển đất đai bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường - Việc xây dựng các công trình đất đòi hỏi nhiều thời gian, cơng sức và tiền bạc - Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai từng thời kỳ Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp SVTH: LÊ THỌ A GIA ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Khả chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi Khả này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản 1.3 Thị trường bất động sản: 1.3.1 Khái niệm: - Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện 1.3.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: Không có thị trường trung tâm: Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán báo chí, phổ biến cả là thông qua những người mơi giới ( cò nhà đất ) Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở: Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo: Do tính khan hiếm của đất đai, khả co giãn của bất động sản kém nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hàng hóa thông dụng khác, biến SVTH: LÊ THỌ A GIA ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH đợng của giá đất thường mạnh mẽ biến động của giá cả hàng hóa thơng thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều của Nhà nước, đặc biệt là công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo cạnh tranh thị trường bất động sản Đa số các giao dịch thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, toán Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường bất động sản tạo điều kiện thuận lợi không cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên nền kinh tế có mức tăng trưởng ca, và cũng dễ bị đóng băng kinh tế suy giảm Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội Dễ bị phân khúc thị trường: tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đại bộ phận dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người mua, người bán, người thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hay nhận thế chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa 1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản: Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người sở hữu đất đai lớn nhất Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới SVTH: LÊ THỌ A GIA ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường bất động sản Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hành các chính sách liên quan đến việc sử dụng dất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở có thể là tổ chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường bất động sản Các tổ chức trung gian: hoạt động thị trường bất động sản không có người mua và người bán bất động sản mà có các tổ chức trung gian làm cầu nối, bao gồm: - Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý, thể thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản - Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua để thực hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua và người bán đến quyết định cuối cùng - Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa những khoa học để dự báo giá cả của các khu vực thị trường làm sở cho các giao dịch mua bán bất động sản địa bàn Giá cả các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, được bảo đảm bằng những vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước đến quyết định thỏa thuận cuối cùng - Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc toán giữa các bên, tổ chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và toán qua các tổ chức tín dụng đó Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không thể thiếu việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia ít sử dụng tiền mặt SVTH: LÊ THỌ A GIA ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là thị trường nhà ở 1.3.4 Các khu vực thị trường bất động sản: Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch của Nhà nước Thị trường bất động sản cư trú: là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đô thị hóa Thị trường này có thể phân thành nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vườn - Nhà phố riêng biệt và phố liên kế - Nhà chung cư nhiều tầng Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, các vùng đất có tiềm du lịch lớn 1.3.5 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản: Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:  Mối liên hệ giữa các bên giao dịch: người mua và người bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng thị trường  Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác dẫn đến giá bán khác nhau, vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng thị trường  Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là cung cầu cân bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu Giao dịch đã thực hiện là SVTH: LÊ THỌ A GIA ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH giao dịch chín m̀i, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì đó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng giá trị thị trường  Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau: + Tính hữu ích + Tính khan hiếm + Có nhu cầu + Có thể chuyển giao được Nhóm các yếu tố vĩ mô:  Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp đến giá bất động sản thể hiện các mặt chủ yếu sau: Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này từng thời kỳ tác động đến giá bất động sản thị trường Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá bất động sản Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản thị trường  Cung cầu bất động sản: cũng giống bất hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: - Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng cầu về nhà ở, sự tăng dân số không làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,… là dẫn đến làm tăng nhu cầu về nhà đất - Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất SVTH: LÊ THỌ A GIA ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH - Đơ thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số và sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở - Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước chưa có sở hạ tầng hoặc sở hạ tầng thô sơ kém khả tiếp cận, nhiên việc tăng khả tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cùng nhà đất, sự thay đổi của cung nhanh sự thay đổi của cầu Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: - Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế - Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này - Sự tham gia của nhà nước thể hiện khía cạnh chủ yếu: - Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch cho phép tạo điều kiện tăng cung bất động sản - Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo nguồn hàng hóa thị trường bất động sản Nhóm yếu tố vi mô: Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt xã hội Phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản thị trường Đặc biệt lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động sản Chẳng hạn, nếu ta mua một nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị thấp nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu làm ăn phát đạt Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người sử dụng phải bỏ để tạo lập hoặc để có quyền sở hữu bất động sản, là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phải xem xét thẩm định giá bất động sản Thông thường chi phí quyết định SVTH: LÊ THỌ A GIA ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH giá trị bất động sản, nhiên không phải bất chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản thị trường mà có có tác động ngược lại Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản có khả dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích Nhìn chung, một bất động sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích thì thuận lợi việc bán và đó có giá bán tốt Xét về tính hiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng có giá trị một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy Thẩm định giá bất động sản cần ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất Các yếu tố vật chất.: - Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí thuận lợi sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả sinh lợi lớn và có giá trị cao - Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp quá sâu - Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước phức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao là đất có giá trị quy mô kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm - Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản Nếu môi trường tốt làm bất động sản có giá trị cao ngược lại làm giảm giá trị bất đợng sản 1.3.6 Vài nét thị trường bất động sản Định hướng phát triển quy hoạch đến năm 2020 thành phố Hồ Chí Minh:  Định hướng phát triển quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 trở thành một đô thị vừa hiện đại, vừa có bản sắc văn hóa dân tộc và một trung tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị quan trọng của nước ta ở phía nam với các nước khu vực và quốc tế SVTH: LÊ THỌ A GIA 10 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH - Diện tích: 97,2m2 - Giá thuê: 14.500.000đ/tháng cho toàn bộ diện tích - Giá bán: 13.000.000đ/m2 - Ước tính tỷ suất vốn hóa: (14,5 triệu đ/tháng x 12 tháng)/(13 triệu đ/m2 x 97,2m2) = 13,7 - Liên hệ: 0983767943  Các tỷ suất này dao đợng từ 13,5%-13,8%, đề nghị làm tròn 14%  Tỷ śt vớn hóa ước tính 14% a Ước tính doanh thu cho thuê tầng thương mại - Diện tích tầng thương mại: 7849,1 m2 - Diện tích kinh doanh tầng thương mại: 7849,1 m2 x 65% = 5.101,9 m2 - Đơn giá cho thuê tầng thương mại : 15USD/m2/tháng - Lấy tỷ giá USD/VND bình quân là 17.700đ - Công suất cho thuê: - Thu nhập theo thị trường hàng năm: 5.101,9m x 15USD x 12tháng x 95% 17.700đ = 16.254.742.608đ - Thu nhập kỳ vọng = 16.254.742.608đ x 95% = 15.442.005.478đ b Ước tính doanh thu cho thuê tầng hầm: - Giá cho thuê chỗ để xe/1m2/năm: 0,7trđ - Diện tích kinh doanh tầng hầm: 2907,1m2 x 90% = 2.616,4m2 - Doanh thu tầng hầm/năm = 700.000đ x 2.616,4m2 = 1.831.460.400đ c Tổng doanh thu cho thuê tầng thương mại tầng hầm : - 15.442.005.478đ + 1.831.460.400đ = 17.273.465.878đ (1) d Chi phí hoạt động: - Chi phí tu/Chi phí xây dựng bản tầng thương mại và tầng hầm: 5% {(6,44trđ x 7849,1m2) + (6,44trđ x 2.907,1m2 x 1,1)} x 5% = 3.557.104.376đ - Chi phí quản lý tầng thương mại và tầng hầm (2%doanh thu) = 2% x 17.273.465.878đ = 345.469.318đ SVTH: LÊ THỌ A GIA 51 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP - GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Tổng chi phí cho thuê tầng thương mại và tầng hầm/năm = 3.557.104.376đ + 345.469.318đ = 3.902.573.694đ (2) e Giá trị vốn: - Thu nhập ròng từ kinh doanh: (1) - (2) = 17.273.465.878đ - 3.902.573.694đ = 13.370.892.184đ - Tỷ lệ vốn hóa: 14% - Giá trị của vớn được vớn hóa: 95.506.372.743đ III Chi phí dự án: Tiến hành tham khảo ý kiến công ty tư vấn : Công ty cổ phần tư vấn kiến trúc & xây dựng TPHCM (ACCCO), công ty thiết kế tư vấn Xây dựng A.N.T, ……………… thì suất đầu tư dự án tương đương khu chung cư với vị trí thì đối với công trình chung cư từ 20 tầng đến 25 tầng (kết hợp khu thương mại-dịch vụ và văn phòng) có suất đầu tư khoảng 6.500.000đ/m2 Bên cạnh việc tham khảo ý kiến của một số công ty tư vấn (Công ty cổ phần tư vấn kiến trúc & xây dựng TPHCM (ACCCO), công tythiết kế tư vấn Xây dựng A.N.T,………………) và thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của bộ xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, công văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 của bộ Xây Dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình thì suất đầu tư dự án tương đương khu chung cư thì đối với công trình chung cư từ 20 tầng đến 25 tầng (kết hợp khu thương mại-dịch vụ và văn phòng) có suất đầu tư khoảng 6.440.000đ/m2.(bao gồm cả thiết bị.) Chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng: - Suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (tham khảo công ty cổ phần tư vấn và kiến trúc TP.HCM (ACCCO), liên hệ anh Hồng: 0935590258) thì suất đầu tư khu vực quận 9, cụ thể là khu vực của dự án (đã san lấp mặt bằng) là khoảng triệu/m 2, bao gồm: + Chi phí xây dựng xanh đường bộ + Chi phí xây dựng hệ thống điện, trụ điện + Chi phí xây dựng và lắp đặt hệ thống cấp thoát nước + Chi phí xây dựng và lắp đặt hệ thống viễn thông SVTH: LÊ THỌ A GIA 52 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH + Chi phí giám sát thi công hạ tầng => Chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng của khu đất thẩm định: 11.628,4m2 x triệu đờng/m2 = 11.628.400.000đ .Chi phí xây lắp: (căn suất vốn đầu tư 2009) Suất đầu tư xây dựng (bao gồm thiết bị): 6.440.000đ/m2 +Chi phí xây lắp tầng hộ và thương mại: 50001,8m2 x 6.440.000đ/m2 = 322.011.463.200đ +Chi phí xây lắp tầng hầm: 2907,1m2 x 6.440.000đ/m2 x 1,1 = 20.593.754.720đ (1,1 : hệ số xây dựng tầng hầm theo suất đầu tư) Chi phí khác (lập dự án, thiết kế, thẩm định, quản lý, giám sát thi công,…)/Chi phí xây dựng: 5% ( 322.011.463.200đ + 20.593.754.720đ)x 5% = 17.130.260.896đ Phí dự phòng/chi phí xây dựng: 10% (chi phí hạ tầng, xây dựng và chi phí khác), (11.628.400.000đ + 322.011.463.200đ + 17.130.260.896đ +20.593.754.720đ) x 10% = 37.136.387.882đ Tổng chi phí xây dựng: 13.954.080.000đ + 322.011.463.200đ + 17.130.260.896đ +20.593.754.720đ + 37.136.387.882đ = 408.500.266.698đ (căn thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của bộ xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, và công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về việc định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình) Năm Năm Tỷ lệ phân bổ 40% 60% Thành tiền (đồng) 163.400.106.679 245.100.160.019 Tiến hành phân bổ chi phí xây dựng: 408.500.266.698đ Bảng cấu vốn lãi vay: SVTH: LÊ THỌ A GIA 53 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Tỷ lệ Tổng cộng Năm Năm 20% 81.700.053.34 49.020.032.00 32.680.021.33 52% 212.420.138 83 212.420.138 83 114.380.074.6 Vốn chủ sở hữu (tối thiểu 20% tổng đầu tư theo Điều Nghị định 153/2007/CP) Vốn thu từ khách hàng Vốn vay - 114.380.074.6 28% 75 75 Chi phí xây dựng năm được toán bằng nguồn vốn chủ sở hữu, và vốn vay ngân hàng - Chi phí xây dựng năm được toán bằng vốn chủ sở hữu và doanh thu bán hộ chung cư năm - Thời hạn vay vốn năm với lãi suất 10,5%, tiền lãi được trả vào cuối mỗi năm - Số tiền vay vốn ngân hàng đầu năm 1: 163.400.106.679- 49.020.032.004= 114.380.074.675đ - Tiền lãi phải trả hàng năm: 114.380.074.675đ x 10,5% = 12.009.907.841đ Kế hoạch trả nợ cụ thể Năm Năm Lãi vay 12.009.907.841đ Vốn vay Tổng cộng 12.009.907.841đ Tìm suất chiết khấu dự án STT Năm 12.009.907.841đ 114.380.074.675đ 126.389.982.516đ Các Cty Cty CP Cty CP Cty Cổ Cty Cổ Cty số CP đầu tư đầu tư phần phát phần Đầu tư, tài đầu tư Năm Bảy triển nhà đầu tư phát hạ Thủ phát triển tầng SVTH: LÊ THỌ A GIA 54 thương Bảy(NBB) mại Đức(TDH) triển đô nhà ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH TP HCM thị DIC KCN Sơng Đà Hệ số 1,2 0,77 0,56 beta ROE 19% 23% 14% Thông tin thu thập từ www.cophieu68.com đô thị IDICO 1,3 1,95 1,12 20% 14% 14% + K = Rf + Rp + Rf: tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro (lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn năm: 8,5%) + Rp = B(Rm – Rf) Qua bảng thống kê trên, hệ số Beta bình quân bằng 1,15 + Rm (ROE): lợi nhuận kỳ vọng của thị trường ( tần suất xuất hiện nhiều lần) : 14% => K = 8,5% + 1,15(14% - 8,5%) = 14,825% Đề nghị tính tròn là 15% IV Giá trị quyền sử dụng đất: Chi phí năm Doanh Chi phí xây thu Lãi vay dựng bán Dòng hàng thu (2%doa Chiết Giá trị khấu nhthu) 163.400.1 12.009.90 06.679 245.100.1 7.841 12.009.90 60.019 7.841 (175.410 6.069.983 014.520) 40.319.10 040 4.046.655 1.101 198.286.1 68.000 360 12.640 h thu 95.506.37 1.910.127 93.596.24 cho 2.743đ 455 5.288 303.499.1 52.000 202.332.7 0,87 0,756 (175.410 014.520) 35.060.08 7.914 149.932.7 88.386 3(doan 0,756 70.772.20 8.158 thuê) NPV SVTH: LÊ THỌ A GIA 55 80.335.0 69.937 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH NPV = 80.335.069.937đ -Giá trị quyền sử dụng đất khu đất thẩm định là: 80.335.069.937đ -Diện tích khu đất: 11628,4 m2 6.910.243đ/m2 -Đơn giá quyền sử dụng đất: -Nhận xét: gặp khó khăn về việc tìm kiếm thông tin thị trường giai đoạn hiện nên kết quả từ phương pháp thặng dư mang tính chủ quan B Phương pháp so sánh Tài sản số 1: Mặt đường Phan Chu Trinh (gần xa lộ Hà Nội), phường Hiệp Phú, quận 9, TP.HCM ( STT 01 Nội dung Địa Chi tiết Mặt tiền đường Phan 02 Vị trí Chu Trinh (gần xa llộ Hà 03 04 Hình dáng Diện tích Nội) Vng vức 11.582 m2 Dự án xây chung cư có 05 Pháp lý tầng thương mại công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức Giá bán khoảng 06 07 Giá bán 13.000.000đ/m2 (đầu Nguồn thông tin năm 2008) Liên hệ trực tiếp Xây dựng chung cư với: MĐXD: 39,4% 08 Chỉ tiêu quy hoạch Tầng cao xây dựng: 20 tầng Hệ số sử dụng đất tối đa khoảng 09 SVTH: LÊ THỌ A GIA 56 Khoảng cách so với tài sản thẩm định Khoảng 2000m ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Tài sản số 2: Mặt đường Nguyễn Duy Trinh (đoạn từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND phường Phú Hữu), phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM STT 01 Nội dung Địa Chi tiết Mặt tiền đường Nguyễn 02 Vị trí Duy Trinh (đoạn từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND 03 04 Hình dáng Diện tích 05 Pháp lý 06 Giá bán 07 Nguồn thông tin Phường Phú Hữu) Vuông vức 7.326 m2 Dự án công ty Cổ Phần đầu tư địa ốc NoVa 8.000.000đ(năm 2008) Liên hệ trực tiếp (đang khởi công) Xây dựng chung cư với: MĐXD: 40% 08 Chỉ tiêu quy hoạch Tầng cao xây dựng: 22tầng Hệ số sử dụng đất tối đa khoảng 09 Khoảng cách so với tài sản thẩm định Khoảng 1000m Tài sản thẩm định giá tiếp giáp mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp (đoạn từ cầu Năm Lý đến Nguyễn Duy Trinh) có diện tích khuôn viên 11.628,4m2 tài sản so sánh nằm mặt tiền đường Phan Chu Trinh, phường Hiệp Phú có diện tích khuôn viên 11.582m2 Tài sản so sánh nằm mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh có diện tích khuôn viên 7.326m2 Tài sản thẩm định và các tài sản so sánh có diện tích gần tương đương, đó tài sản thẩm định và TSSS1 có diện tích khá gần nhau, không chênh lệch nhiều, có tầng cao xây dựng (20 tầng) nhau, nhiên hệ số sử dụng đất và mật đô xây dựng của TSTĐ không bằng TSSS1 SVTH: LÊ THỌ A GIA 57 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Tài sản so sánh có tầng cao xây dựng là 22 tầng (cùng có chung suất vốn đầu tư), nên cũng tương đương Tài sản thẩm định cũng có hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng không bằng TSSS2 Xét về tiêu quy hoạch thì TSSS1 và TSSS2, TSTĐ có cùng mục đích đều xây dựng chung cư có kết hợp tầng thương mại Nhưng các tiêu về mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất thì TSS1 và TSS2 tương đương nhau, hình dáng của cả ba tài sản này đều vuông vức, khá cân đối So sánh về các yếu tố thì sự khác của tài sản này chủ yếu là yếu tố vị trí, vì tài sản đều nằm ở những tuyền đường thuộc phường khác Tuy nhiên giữa TSTĐ và TSSS co sự tương đồng lớn nhất và khác về hệ số sử dụng đất (TSTĐ: 4,3 TSSS1:5) Tiến hành điều chỉnh hệ số quy mô dựa vào hệ số sử dụng đất để điều chỉnh hệ số sử dụng đất của TSSS1 về TSTĐ (từ về 4,3) dùng phương pháp thặng dư với các thông tin đã tìm được, đó : Tổng diện tích sàn xây dựng bằng: 11.628,4 x = 58.142 m2 - TH1:Giả sử Diện tích xây dựng, diện tích tầng hầm không thay đổi, diện tích xây dựng tầng thương mại không thay đổi ta thay đổi diện tích tầng hộ + Diện tích tầng hộ sau đã tăng thêm : 42.152,7 + (58,142 m2 – 50.001,8m2) = 50.292,9m2 + Khi đó chi phí xây dựng tăng thêm (khi diện tích tầng hộ tăng thêm các block tăng mỗi block đến 25 tầng, suất đầu tư xây dựng là nhau), và doanh thu bán các hộ cũng tăng, lúc đó đơn giá quyền sử dụng đất là : 8.609.655đ/m2 - TH2: giả sử tăng hệ số sử dụng đất thành 5, diện tích tầng hầm, tầng hộ không thay đổi, thay đổi diện tích tầng thương mại + Diện tích tầng thương mại đã tăng thêm là 15.989,3m2 Suất đầu tư nhau, chi phí xây dựng tăng, thu nhập từ cho thuê cũng tăng, đó đơn giá quyền sử dụng đất ước tính là: 8.968.353đ/m2 (chi tiết bảng excel đính kèm) + Vậy giá trị quyền sử dụng đất sau điều chỉnh hệ số sử dụng đất từ 4,3 -> là khoảng (8.609.655đ/m2+ 8.968.353đ/m2)/2 = 8.789.004đ SVTH: LÊ THỌ A GIA 58 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH => mức tăng điều chỉnh là : = (8.789.004đ - 6.910.243đ/m2)/ 6.910.243đ/m2 = 27% Vậy đơn giá QSDĐ từ TSSS1 điều chỉnh về TSTĐ là 13.000.000đ – 27% x 13.000.000đ = 9.490.000đ/m2 Mặc dù TSTĐ và TSSS2 có hệ số sử dung đất chênh lệch khá nhiều (khoảng 1,5) diện tích lại nhỏ TSTđ rất nhiều và việc tìm tài sản so sánh để điều chỉnh chênh lệch gặp nhiều khó khăn Nên xem yếu tố diện tích và hệ số sử dụng đất có thể bù trừ cho Sau điều chỉnh về quy mô ta có đơn giá QSDĐ của TSSS là : + TSSS1 : 9.490.000đ/m2 + TSSS2 : 8.000.000đ/m2 Điều chỉnh chênh lệch vị trí TSTĐ TSSS1, TSTĐ TSSS2 Thông tin tài sản so sánh chào bán khu dân cư gần đường Đỗ Xuân Hợp Số đường Số đường D5 KDC Nam 623D KDC Long Phước Nam Long Long B, quận Phước Long B quận Vị trí MTĐ nợi bợ MTĐ nợi bợ Diện tích Diện tích sàn 140 140 Nội dung xây dựng Hình dáng Pháp lý Giá thương lượng Giá trị CTXD Đơn giá 531 Đỗ Xuân Hợp, Phước Xưởng Long B quận cầu Năm Lý Mặt tiền Đỗ Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp 147 Xuân Hợp 1182 45 800 Hình chữ nhật Hình chữ nhật Giấy CN Hình chữ nhật Giấy CN Nở hậu Giấy CN QSDĐ QSDĐ QSDĐ 1.600.000.000 1.650.000.000 2.100.000.000 85.500.000 QSDĐ ước 11.428.571 11.785.714 13.704.081 tính Nguồn thông Liên hệ trực Liên hệ trực tiếp(anh Huy: Liên hệ trực SVTH: LÊ THỌ A GIA 59 12.000.000đ/m 720.000.000 12.000.000đ/m Liên hệ trực ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP tin GVHD: PHẠM THỊ BÌNH tiếp(anh Huy: 0909323310 ) tiếp(chị 0909323310 ) tiếp(chị Mai: Hương: 0909919301 ) 0913904020 ) Thông tin tài sản so sánh chào bán khu dân cư gần đường Phan Chu Trinh, phường Hiệp Phú, quận 9, TP.HCM Đất trống ( đối Số Đường diện TSSS 1) Tú Xương đường Phan Vị trí MTĐ Diện tích 450 Chu Trinh MTĐ 125 Nội dung (8x15,625m) Tú Xương Trinh ( Đã giao dịch) MTĐ MTĐ 936(26x36m) 129,5 ( 4,4x29,5) DTSD (3T, dựng Pháp lý Phan Chu (13,6x20m), sàn xây dáng Đất trống đường 272m2 Diện tích Hình Số 26 đường ST): 713m2 Vng vức Chủ quyền hồng Vuông vức Sổ đỏ Vuông vức Chủ quyền hồng Giá thương 7.000.000.000 16.000.000đ/m2 16.000.000.000 Nguồn thông tin giao dịch tháng 3/2009) 2.032.050.000 CTXD Đơn giá ước tính Chủ quyền hồng 11.500.000đ/m2(đã lượng Giá trị QSDĐ Vuông vức 15.555.555 16.000.000 14.923.076 11.500.000 Liên hệ trực Liên hệ trực Liên hệ trực Liên hệ trực tiếp tiếp(anh Hiền: tiêp (chị Thu: tiếp (anh Minh: (anh Tuấn: 0903973257) 0984185519) 0908779874) 0918135757) SVTH: LÊ THỌ A GIA 60 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Thơng tin tài sản so sánh chào bán khu dân cư mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh, phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM Số 915Đường Số 886 Đường Đất trống MT Nguyễn Duy Nguyễn Duy Nguyễn Duy Trinh Trinh Trinh Vị trí MTĐ MTĐ 134,5m2 ( DT MTĐ Diện tích 135 cộng nhận 1378 (26x53) Nội dung 107,9) Diện tích sàn xây dựng Hình dáng Pháp lý Giá thương lượng Giá trị 200 Nở hậu Chủ quyền hồng 2.700.000.000 126 Vuông vức Chủ quyền hồng 1.400.000.000 (đã giao dịch) Nguyễn Duy Trinh MTĐ 200(DT cong nhận: 185) Vuông vức Chủ quyền 12.500.000đ/m2 2.200.000.000 11.891.891đ 100.800.000 14.000.000 12.040.778 12.500.000đ Liên hệ trực Liên hệ trực Liên hệ trực Nguồn thông tiếp (anh tiếp (anh tiếp (anh tin Thông: Thông: Minh: 0987781179) 0987781179) 0902632124) QSDĐ ước đường Vuông vức Giấy CN QSDĐ 800.000.000 CTXD Đơn giá Nhà 977 hồng tính Liên hệ trực tiếp (08.39251679) Qua bảng tài sản so sánh nhận thấy tại địa bàn khu vực quận 9, với lịch sử là đất nông nghiệp và dân cư thưa thớt nên hiện các lô đất nhà phố có diện tích lớn nhiều so với tiêu chuẩn (khoảng 100m2), và cũng lớn các lô đất nhà phố ở khu vực trung tâm Ở diện tích đất trung bình khoảng từ 120-140m2 Tìm sự chênh lệch về yếu tố vị trí giữa tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh SVTH: LÊ THỌ A GIA 61 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Vấn đề cần xử lý đối với tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh là yếu tố vị trí Hiện tại địa bàn quận có nhiều lô đất lớn rao bán hầu hết là đất nông nghiệp, chưa quy hoạch cụ thể, mặt khác việc thu thập thong tin gặp nhiều khó khăn, nên thực hiện thu thập thông tin từ những tài sản có diện tích nhà phố ở vị trí mặt tiền đường, hoặc khu dân cư nội bộ xung quanh tài sản thẩm định và tài sản so sánh để tìm sự chênh lệch về vị trí Từ tài sản so sánh nhà phố chọn cặp tài sản để: Tìm tỷ lệ chênh lệch vị trí khu dân cư hiêp phú (gần xa lô hà nội) đường Đỗ Xuân Hợp nơi tài sản thẩm định tọa lạc sau STT Số Tú Xương Đất trống đối diện TSSS1 Địa Số D5 KDC Nam Long Số 623D KDC Nam Long Số 26 đường Phan Chu Trinh Xưởng cầu Năm Lý Đất trống MTĐ Tú Xương Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp Địa Số Tú Xương Đất trống đối diện TSSS1 Số 26 đường Phan Chu Trinh Đất trống MTĐ Tú Xương Tỷ lệ 11.428.571/15.555.555=73% 11.785.714/16.000.000=73% 12.000.000/14.923.076=80% 13.704.081/11.500.000=119% Cặp tài sản so sánh số có tài sản đất trống MTĐ Tú Xương đã giao dịch, tài sản có vị trí MT Đỗ Xuân Hợp rao bán tại thời điểm hiện tại và thời điểm giá đất quận va quận có biến động (do yếu tố chính phủ hỗ trợ người dân khu vực Thủ Thiêm tái định cư, hầu hết người dân kéo về quận mua đất nên giá đất khu vực này có hiện tượng tăng, tình hình này biến động thời gian ngắn vì giao dịch chưa thành) Vì vậy loại thông tin của tài sản này Tỷ lệ chênh lệch bình quân giữa khu dân cư Hiệp Phú và Khu dân cư gân tài sản thẩm định là: (73%+73%+80%)=75% Nhận xét: Khu vực đường Phan Chu Trinh, Tú Xương, phường Hiệp Phú gần khu dân cư, gần xa lộ Hà Nội, gần siêu thị, dân cư tập trung đông đúc nên mức giá cao khu dân cư gần tài sản thẩm định (khu vực này là khu dự án dân cư thưa thớt, và đường xá chưa đờng bợ, giai đoạn phát triển) SVTH: LÊ THỌ A GIA 62 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Kết luận: đơn giá đất khu vực TSTĐ bằng 75%giá đất nhà phố khu vực đường Phan Chu Trinh nơi TSSS1 tọa lạc Tìm tỷ lệ chênh lệch vị trí TSTĐ TSSS2 STT Địa Địa Tỷ lệ Số 886 Số D5 KDC Nguyễn Duy 11.428.571/12.040.778=95% Nam Long Trinh Số 623D Số 977 KDC Nam Nguyễn Duy 11.785.714/11.891.891=99% Long Trinh Đất trống MT Xưởng Nguyễn Duy 12.000.000/12.500.000=96% cầu Năm Lý Trinh Số 915 Mặt tiền Đỗ Nguyễn Duy 13.704.081/14.000.000=97% Xuân Hợp Trinh Nhận xét: đoạn đường Nguyễn Duy Trinh (từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND phường Phú Hữu), cách xa trung tâm thành phố vị trí TSTĐ khu vực này dân cư tập trung đông đúc vì gần chợ và UBND phường, sở hạ tầng đoạn đường này rộng rãi và sầm uất Ngược lại vị trí TSTĐ gần trung tâm nơi này giao thông, sở hạ tầng, đường xá chưa hoàn thiện dang quá trình cải tạo về lâu dài, dân cư chưa tập trung đông Kết luận: đơn giá quyền sử dụng đất khu vực TSTĐ bằng (95%+99%+96% +97%)/4 = 96% đơn giá quyền sử dụng đất khu vực TSSS2 Điều chỉnh để tìm đơn giá quyền sử dụng đất tài sản thẩm định giá: STT Nội dung tiêu chí Đơn giá QSDĐ TSSS Tỷ lệ điều chỉnh Đơn giá QSDĐ sau điều chỉnh SVTH: LÊ THỌ A GIA 63 TSSS1 TSSS2 9.490.000đ/m2 8.000.000đ/m2 -25% -4% 7.117.500 7.680.000 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH Đơn giá sau điều chỉnh không chênh lệch nhiều nên đề nghị đơn giá quyền sử dụng đất thẩm định bằng (7.117.500 + 7.680.000)/2 = 7.398.750đ/m2 Làm tròn 7.398.750đ/m2 Tổng giá trị quyền sử dụng đất tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh là: 11.628,4m2 x 7.398.750đ/m2= 86.035.624.500đ C Kết thẩm định giá: Đơn giá quyền sử dụng đất tính theo phương pháp thu nhập là: 6.910.243đ/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất tính theo phương pháp so sánh trực tiếp là: 7.398.750đ/m2 Qua kết thẩm định giá từ hai phương pháp, đề xuất đơn giá quyền sử dụng đất tính cho tài sản thẩm định giá theo phương pháp so sánh giá bán vì: Phương pháp so sánh giá bán tìm tài sản so sánh có diện tích tương đương với TSTĐ, có khác hệ số sử dụng đất vị trí điều chỉnh cách khách quan từ thơng tin có Phương pháp thu nhập có cách tính khoa học phương pháp dựa vào giả thiết, tỷ lệ phụ thuộc ý muốn chủ quan nhà đầu tư Đơn giá quyền sử dụng đất ước tính: 7.398.750đ/m2 Tổng giá trị quyền sử dụng đất TSTĐ: 86.035.624.500đ D Hạn chế: Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích thẩm định giá theo yêu cầu khách hàng Thời hạn sử dụng kết thẩm định giá tháng kể từ ngày phát hành Mỗi tài sản thẩm định có quy mơ vị trí khác nhau, bên cạnh TSTĐ có diện tích lớn, nên khó tìm tài sản tương đồng với TSTĐ, có SVTH: LÊ THỌ A GIA 64 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH diện tích, quy hoạch, vị trí gần nhau,…vì tiến hành tìm tài sản so sánh khu vực lân cận Khi tìm tỷ suất vốn hóa cần tìm khu thương mại vừa bán cho th, khu vực TSTĐ khơng có, ít, có khơng sử dụng đươc thấp lãi suất ngân hàng nay, nên tỷ suất vốn hóa ước tính chênh lệch giá cho thuê giá bán hộ chung cư sử dụng làm thương mại Suất vốn đầu tư, suất đầu tư sở hạ tầng tham khảo môt số công ty tư vấn nên chưa phản ánh yếu tố xác thực chi phí phát sinh giai đoạn hoàn thành dự án E Kết luận: Trong năm gần có đổi chế quản lý nhu cầu nhà có chiều hướng tăng nhanh, với phát triển thị trường bất dộng sản phát triển mạnh mẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Mặc dù đề án phản ánh phần nhỏ thị trường bất động sản phần giúp cho sinh viên hiểu tình hình giao dịch bất động sản, nâng cao khả tìm kiếm thơng tin giúp ích cho cơng việc sau Do kiến thức hạn chế, gặp nhiều khó khăn q trình thu thập, phân tích thơng tin, nên đề tài khơng tránh khỏi sai sót định Kính mong q thầy xem xét để đề tài hoàn thiện SVTH: LÊ THỌ A GIA 65 ... TPHCM tương lai Cơ sở giá trị Thẩm định giá bất động sản: SVTH: LÊ THỌ A GIA 15 ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH 2.1 Giá thị trường làm sở cho thẩm định giá bất động sản: “Giá trị thị trường... bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giá trị của bất động sản 2.2 Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá bất động sản: “Giá trị phi thị trường là... tốt, các vùng đất có tiềm du lịch lớn 1.3.5 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản: Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:  Mối liên hệ giữa các bên giao dịch: