Pháp luật và thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của ngân hàng thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM VÕ THỊ TUYẾT NHUNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM VÕ THỊ TUYẾT NHUNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 MỤC LỤC Lời cam đoan vii Danh mục chữ viết tắt Tóm tắt luận văn Từ khóa Phần mở đầu Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY 1.1 Khái niệm chấp 1.2 Bất động sản chấp 1.2.1 Khái niệm bất động sản chấp 1.2.2 Điều kiện bất động sản chấp 1.2.3 Thủ tục chấp bất động sản 1.3 Xử lý bất động sản chấp 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm xử lý bất động sản chấp 1.3.1.1 Khái niệm 1.3.1.2 Đặc điểm pháp lý xử lý bất động sản chấp 1.3.2 Nguyên tắc xử lý bất động sản chấp 1.3.3 Căn xử lý bất động sản chấp 1.3.4 Phương thức xử lý bất động sản chấp 11 1.3.5 Thủ tục xử lý bất động sản chấp 12 Chương 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 16 2.1 Phương thức xử lý bất động sản chấp có thỏa thuận 16 2.1.1 Ngân hàng tự bán bất động sản chấp 16 2.1.1.1 Cơ sở pháp lý 17 2.1.1.2 Cách thức thực 17 2.1.1.3 Thực tiễn áp dụng 21 2.1.1.4 Khó khăn thực tiễn áp dụng 21 2.1.2 Ngân hàng nhận bất động sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp 22 2.1.2.1 Cơ sở pháp lý 22 : 2.1.2.2 Cách thức thực 23 2.1.2.3 Thực tiễn áp dụng 24 iii 2.1.2.4 Khó khăn thực tiễn áp dụng 24 2.1.3 Bán đấu giá tài sản 25 2.1.3.1 Cơ sở pháp lý 25 2.1.3.2 Cách thức thực 26 2.1.3.3 Thực tiễn áp dụng 26 2.1.3.4 Khó khăn thực tiễn áp dụng 27 2.2 Phương thức xử lý bất động sản khơng có thỏa thuận 27 2.2.1 Bán đấu giá tài sản 27 2.2.1.1 Cơ sở pháp lý 27 2.2.1.2 Cách thức thực 27 2.2.1.3 Thực tiễn áp dụng 28 2.2.1.4 Khó khăn thực tiễn áp dụng 28 2.2.2 Khởi kiện 28 2.2.2.1 Giai đoạn khởi kiện 28 2.2.2.2 Giai đoạn thi hành án, định có hiệu lực pháp luật Tòa án34 2.3 Xử lý bất động sản chấp trường hợp đặc biệt 36 2.3.1 Các bên tự nguyện thỏa thuận xử lý bất động sản chưa vi phạm nghĩa vụ trả nợ 36 2.3.2 Bất động sản xác định giá cụ thể, rõ ràng thị trường 36 2.3.3 Bất động sản chấp xử lý theo Nghị 42/2017/QH14 Quốc hội Khóa XIV, kỳ họp Thứ thơng qua thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 37 2.3.3.1 Quyền thu giữ bất động sản chấp 37 2.3.3.2 Bất động sản chấp vật chứng vụ án hình 40 2.3.3.3 Kê biên tài sản bảo đảm THA bất động sản chấp 41 2.3.4 Xử lý bất động sản chấp ngân hàng bên thứ ba tình giao dịch dân 42 Chương 3: MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC, HẠN CHẾ VÀ KIẾN NGHỊ VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 45 3.1 Những khó khăn, vướng mắc, hạn chế tiến hành xử lý bất động sản chấp 45 3.1.1 Từ quy định pháp luật 45 3.1.2 Từ phía ngân hàng 47 iv 3.1.3 Từ quan tư pháp 48 3.2 Kiến nghị 49 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 49 3.2.2 Kiến nghị ngân hàng 52 3.2.3 Kiến nghị đối quan tư pháp 54 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT v v LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Võ Thị Tuyết Nhung – mã số học viên 7701270085A, học viên lớp Cao học Luật K27-1 Luật Bến Tre - chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật thực tiễn xử lý bất động sản chấp đảm bảo khoản vay ngân hàng thương mại” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn PGS.TS Võ Trí Hảo Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hồn toàn khách quan trung thực Học viên thực Võ Thị Tuyết Nhung vii Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Bộ luật Dân năm 2015 Uỷ ban nhân dân Cục Thi hành án dân Chi cục Thi hành án dân Thi hành án Thương mại cổ phần Viện Kiểm sát nhân dân Tòa án nhân dân : BLDS năm 2015 : UBND : Cục THADS : Chi cục THADS : THA : TMCP : Viện KSND : TAND Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn TÓM TẮT LUẬN VĂN Ngân hàng có vai trị quan trọng phát triển kinh tế đất nước Để hoạt động ngân hàng an toàn, hiệu cần hành lang pháp lý đầy đủ, phù hợp khả ứng dụng Pháp luật hành ngân hàng nói chung, pháp luật xử lý bất động sản chấp ngân hàng nói riêng đáp ứng điều phát sinh thực tế Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng nhiều vướng mắc quy định pháp luật chưa cụ thể, chưa rõ ràng mâu thuẫn nhau, chưa phù hợp với thực tế Đây vấn đề nhiều tổ chức, cá nhân quan tâm có tác giả Với mong muốn nghiên cứu, tìm hiểu sâu pháp luật xử lý bất động sản chấp ngân hàng, thân có trải nghiệm từ nhiều góc độ khác Tác giả hào hứng chọn đề tài “Pháp luật thực tiễn xử lý bất động sản chấp đảm bảo khoản vay Ngân hàng thương mại” làm luận văn tốt nghiệp cho chương trình Cao học luật Trường Đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn vào phân tích pháp luật xử lý bất động sản chấp ngân hàng thương mại, ví dụ từ thực tiễn lồng ghép nhận định tác giả Từ đó, tìm vướng mắc, bất cập, khó khăn ngân hàng tiến hành xử lý bất động sản chấp, đề giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý bất động sản chấp kiến nghị hoàn thiện pháp luật tương lai Bố cục luận văn thể thành 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chấp xử lý bất động sản chấp đảm bảo khoản vay Chương 2: Thực tiễn xử lý bất động sản chấp đảm bảo khoản vay ngân hàng thương mại Chương 3: Một số khó khăn, vướng mắc, hạn chế kiến nghị xử lý bất động sản chấp Từ khóa Thuật ngữ sử dụng luận văn: Bên chấp, bên vay, khách hàng: Được hiểu chủ thể Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Dưới phát triển kinh tế thị trường giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày nhiều, nguy tiềm ẩn rủi ro tăng theo tranh chấp khởi kiện ngày gia tăng xu Theo số liệu thống kê năm 2017 Tòa án tỉnh Bến Tre, tranh chấp hợp đồng tín dụng chiếm ¾ tranh chấp kinh doanh thương mại Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Ngân hàng với cá nhân, tổ chức cấp tín dụng Do đó, để đảm bảo bên giao dịch bảo vệ hữu hiệu quyền lợi ích hợp pháp giao dịch có bảo đảm hình thức chấp xem ưu tiên hàng đầu lựa chọn Tài sản chấp xem đối tượng định có hay khơng có tồn giao dịch quan hệ tín dụng Thế nhưng, bên không thực thực không đúng, đầy đủ quyền nghĩa vụ xác lập việc xử lý tài sản chấp bất động sản vấn đề không đơn giản, mà quy định pháp luật nhiều bất cập, thiếu hụt chồng chéo Điều gây khó khăn cho ngân hàng lúng túng cho người tiến hành tố tụng, quan tố tụng áp dụng pháp luật để giải tranh chấp phát sinh Từ vấn đề trên, để nghiên cứu vận dụng cách đắn, hiệu quy định pháp luật xử lý bất động sản chấp nhằm đảm bảo quyền lợi bên Đồng thời, phát điểm bất cập quy định pháp luật đưa biện pháp giải quyết, khắc phục việc cần thiết có ý nghĩa không quản lý nhà nước mà cho cho phát triển kinh tế nước nhà Do đó, tác giả định chọn đề tài “Pháp luật thực tiễn xử lý bất động sản chấp đảm bảo khoản vay Ngân hàng thương mại” làm luận văn tốt nghiệp chương trình cao học luật Tác giả hy vọng luận văn góp phần giải khó khăn hoàn thiện pháp luật xử lý bất động sản chấp tương lai Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 2.1 Giả thuyết nghiên cứu Giả sử quy định pháp luật xử lý bất động sản chấp hoàn thiện thực tiễn áp dụng nhiều vướng mắc, bất cập? 2.2 Câu hỏi nghiên cứu Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn Câu hỏi thứ nhất: Pháp luật hành quy định chấp bất động sản xử lý bất động sản chấp? Câu hỏi thứ hai: Quá trình xử lý bất động sản chấp ngân hàng thương mại thực nào? Thực tiễn áp dụng có khó khăn khơng? Câu hỏi thứ ba: Ngân hàng gặp khó khăn, vướng mắc tiến hành xử lý bất động sản chấp? Kiến nghị khắc phục biện pháp giải quyết? Tình hình nghiên cứu Xét mối quan hệ với nội dung nghiên cứu đề tài, cơng trình khoa học khác đứng góc nhìn người chấp, quan xét xử người nhận chấp góc độ khác mà chưa có trải nghiệm vị trí khác nhau, chưa phân tích tồn diện nội dung nghiên cứu Một số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu: Sách chun khảo, Vũ Thị Hồng Yến, 2017: “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân năm 2015” Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia thật: Đây chuyên đề hay, tác giả trình bày cụ thể, chi tiết có đề xuất hay, nhiên khả ứng dụng xa Tác giả Vũ Thị Kim Oanh, 2009: “Cơ sở pháp lý để xửa lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại”, Luận văn Thạc sĩ Luật học mô tả tốt nội dung xử lý tài sản bảo đảm, nhiên chưa sâu vào tài sản bảo đảm bất động sản Tác giả Trần Thị Thụy Anh, 2006: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, thực trạng hướng hồn thiện”, Luận văn Thạc sĩ Luật học mơ tả gần hồn thiện nội dung nghiên cứu, nhiên, đề tài nghiên cứu có điểm từ quy định pháp luật cần làm rõ đánh giá tính khả thi áp dụng vào thực tiễn… Trên sở kết cơng trình nghiên cứu trước đây, thân có tổng hợp, kế thừa để nghiên cứu, với hiểu biết tác giả, trải nghiệm nhiều góc độ khác nhau, tác giả mong nội dung luận văn đánh giá toàn diện, đầy đủ khách quan đề tài nghiên cứu Với câu hỏi thứ tác giả phân tích quy định pháp luật liên quan đến chấp tài sản bất động sản Trả lời cho câu hỏi thứ hai, tác giả vào phân tích phương thức xử lý bất động sản chấp dựa vào hai nguyên tắc: Có thỏa thuận khơng có thỏa thuận bên; thực tiễn áp dụng, khó khăn vướng mắc phương thức số ví dụ phân tích, chứng minh Với câu hỏi thứ ba, giải Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn đ) Ban hành hướng dẫn xử lý bất động sản tài sản hộ gia đình Hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục nhận chấp bất động sản, cách thức nhận biết bất động sản hộ, trách nhiệm quan có liên quan (Cơ quan cấp Giấy chứng nhận, quan công chứng, cá nhân cung cấp thông tin bất động sản sai thật ), vấn đề mà qua nhiều năm chưa giải thấu đáo e) Xây dựng mơ hình tổ chức xử lý bất động sản gọn, nhẹ Hiện nay, có nhiều quan tham gia vào trình xử lý bất động sản chấp kết chưa thật mong muốn Do đó, cần có quan chuyên trách thực thu gọn trình tự, giảm bớt số lượng cá nhân, tổ chức tham gia xử lý bất động sản 3.2.2 Kiến nghị ngân hàng Một là, việc thẩm định trước cho vay kiểm sốt mục đích sử dụng vốn vay: Phải thực nghiêm túc, ngân hàng cần có chế kiểm sốt lại q trình thẩm định mục đích sử dụng vốn Thực tế, việc thẩm định trước cho vay khơng thực nghiêm túc, cịn hời hợt chí thẩm định khơng với giá trị, tình trạng thực tế thực tế bất động sản chấp tình trạng khách hàng; trình kiểm sốt mục đích sử dụng vốn vay khơng chặt chẽ, công tác kiểm tra sau cho vay không thực đầy đủ dẫn đến không kịp thời phát khó khăn khách hàng để có biện pháp xử lý phù hợp Hai là, bất động sản tài sản chung hộ: Thật khó để ngân hàng xác định thành viên hộ gồm Do đó, để đảm bảo an tồn, trước cấp tín dụng, ngân hàng cần thực hai giải pháp sau: (1) Ngân hàng yêu cầu khách hàng trích lục cung cấp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ quan có thẩm quyền để nhận biết bất động sản cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng/ sở hữu gồm hộ; cung cấp nguồn gốc bất động sản (có từ giao đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng ) Thực điều phần hạn chế rủi ro cho Ngân hàng trường hợp khách hàng cố tình cung cấp thơng tin khơng thật bất động sản Bên cạnh đó, cần xem xét đến trách nhiệm quan công chứng thực chức công chứng hợp đồng chấp; trách nhiệm khách hàng cố tình cung cấp thơng tin khơng thật có hành vi gian dối (2) Ngân hàng đề nghị khách hàng chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu bất động sản từ hộ sang cá nhân, sau tiến hành thủ tục cấp tín dụng Tuy 52 Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn nhiên, ngân hàng lưu ý phải có chế kiểm tra, giám sát xử lý cán tín dụng khơng thực trình tự thủ tục cơng chứng hợp đồng chấp Bởi thực tế, xảy nhiều trường hợp, cán tín dụng Cơng chứng viên đồng ý cho người hộ ký tên hợp đồng chấp khơng có mặt cơng chứng viên người cịn lại hộ ký thay Khi có tranh chấp phát sinh rủi ro thiệt hại thuộc ngân hàng Ba là, ngân hàng cần phải trọng đến công tác xử lý nợ: Trước đây, số ngân hàng không thật trọng đến công tác xử lý nợ mà nhằm mục đích thu hồi nợ nghĩa làm cách để thu hồi nợ; xem nhẹ công tác thu hồi nợ, quan tâm đến tăng trưởng tín dụng Thiết nghĩ, xử lý nợ khơng thực tốt đơn vị dù hoạt động huy động cấp tín dụng tốt cần vài hồ sơ nợ hạn không xử lý khơng đánh giá đơn vị kinh doanh hiệu Bốn là, trọng yếu tố người, nâng cao chế độ lương, thưởng cho cán xử lý nợ: Lương cán xử lý nợ phải có bậc lương với cán pháp chế ngân hàng; có sách thưởng trích thưởng cán thu hồi nợ, hệ số trích thưởng 0,5% - 01% số nợ thu hồi được, có ngân hàng thực (ACB) Chú trọng đào tạo kỹ mềm chuyên môn nghiệp vụ công tác xử lý nợ, tham gia tố tụng Đa số ngân hàng trọng đào tạo khâu nghiệp vụ tín dụng, chăm sóc khách hàng lại chưa thật quan tâm đào tạo lớp kỹ kiến thức chuyên môn xử lý nợ Có thể mời chuyên gia người thuộc quan tư pháp tham gia phối hợp đào tạo Qua đó, hai bên hiểu hợp tác giải tranh chấp tín dụng thuận lợi Nâng cao tầm nhìn tuyển dụng cán xử lý nợ phải Cử nhân luật Luật sư người am hiểu pháp luật kỹ tham gia tố tụng, tuyệt đối khơng sử dụng cán tín dụng thực công tác xử lý nợ Năm là, Lãnh đạo Ngân hàng cần trọng việc chọn lựa cách thức xử lý tài sản chấp; cần có chiến lược lâu dài linh động phù hợp cho trường hợp cụ thể, tránh cứng nhắc định lựa chọn cách thức Bố trí đội ngũ cán giỏi lực, nắm vững kiến thức pháp luật, kỹ thuyết phục, thỏa thuận tranh luận; nắm bắt tâm lý khách hàng, hai điều kiện tiên thành công hay thất bại Ngân hàng tiến hành xử lý bất động sản chấp Đối với trường hợp khách hàng khơng cịn khả trả nợ, khơng hợp tác di dời, bàn giao tài sản cần có chế độ hậu đãi sau xử lý tài sản 53 Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn thu hồi nợ: Giảm miễn lãi suất hạn; hỗ trợ vay lại vốn tái sản xuất kinh doanh sau toán nghĩa vụ vi phạm; hỗ trợ ổn định sống: Hỗ trợ di dời, chi phí thuê nhà cho khách khàng khoảng thời gian định chi phí giúp cho khách hàng ổn định sống thời gian 01 – 03 tháng Sáu là, Ngân hàng nên tham khảo án Tòa án tuyên với tranh chấp loại địa bàn ngân hàng khởi kiện Có thể nói yếu tố nhỏ ảnh hưởng nhiều thời hạn giải Có nội dung kháng cáo khách hàng kháng nghị Viện kiểm sát lập đi, lập lại nhiều lần ngân hàng có nghiên cứu tránh hạn chế xảy Ví dụ: Hầu hết hợp đồng tín dụng ngân hàng thỏa thuận phạt chậm trả lại khởi kiện yêu cầu bên vay tốn khoản tiền số tiền phạt khơng lớn so với khoản vay lãi hạn Có số Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận 48 số khơng chấp nhận Tịa án cấp phúc thẩm khơng chấp nhận Do đó, cho dù án sơ thẩm xét xử mong muốn ngân hàng, chấp nhận yêu cầu phạt chậm trả lãi nguyên nhân khách hàng kháng cáo, vụ án tiếp tục giải cấp phúc thẩm, tranh chấp lại bị kéo dài với lý mà thiết nghĩ ngân hàng chấp nhận bỏ qua số tiền phạt không lớn so với phải kéo dài thêm thời gian để xét xử phúc thẩm Do đó, ngân hàng nên cân nhắc yêu cầu khởi kiện, linh hoạt thay đổi tùy theo Tịa án, khơng nên rập khn, cán xử lý nợ người tốt nắm bắt thơng tin để có đề xuất phù hợp Bảy là, ngân hàng nên xây dựng quy chuẩn điều cán ngân hàng khơng làm vị trí cán tín dụng Đây sở để cung cấp thông tin cho cán ngân hàng biết để tránh, tự nhắc nhở thân không vi phạm Đôi vi phạm thiếu hiểu biết phải chịu trách nhiệm cá nhân, chí trách nhiệm hình điều đáng tiếc so với biết mà cố tình vi phạm 3.2.3 Kiến nghị đối quan tư pháp a) Cách thức thơng đạt pháp luật Cần có chế tập huấn chung cho quan tư pháp có đạo luật ban hành sửa đổi nhằm tạo thống nhận thức áp dụng pháp luật: Liên ngành Trung ương soạn thảo tài liệu tập huấn đến thống Sau đó, tổng hợp, cung cấp tài liệu cho quan tố tụng địa 48 Tòa án nhân dân Tp Bến Tre Điển hình tranh chấp giữa: Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Kiên Long ; bị đơn: Ông Nguyễn Hữu Mạnh, bà Trần Ngọc Thắm Bản án sơ th ẩm số 13/2016/KDTM-ST ngày 21/9/2016 54 Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn phương tổ chức tập huấn (nếu thấy cần thiết) Khi cá nhân, quan có thẩm quyền nhận thức áp dụng thống tránh mâu thuẫn khơng đáng có Đây giải pháp rút ngắn thời gian tố tụng tranh chấp tín dụng thường không phức tạp, hồ sơ rõ ràng đương công nhận Khi tạo nên thống cấp xét xử kháng cáo đơi khơng đem lại mong muốn cho đương trừ trường hợp đương muốn kéo dài thời hạn xử lý bất động sản; mặt khác hạn chế số lượng án phúc thẩm nâng cao lực người tiến hành tố tụng b) Tăng cường Thẩm phán có lực, chun mơn giải tranh chấp tín dụng cấp sơ thẩm nâng cao lực thẩm phán Tăng cường Thẩm phán có lực chuyên mơn giải tranh chấp tín dụng cấp sơ thẩm hạn chế lượng án cấp phúc thẩm; thẩm phán học hỏi, trao đổi kinh nghiệm lẫn thẩm phán trẻ, bổ nhiệm hay gọi đào tạo chỗ Tăng cường tập huấn lớp xét xử chuyên án tranh chấp hợp đồng tín dụng để thẩm phán hiểu hoạt động ngành ngân hàng, từ xét xử tồn diện hơn, sâu sắc KẾT LUẬN CHƯƠNG Việc xử lý bất động sản chấp ngân hàng trình phức tạp, để đến thành công thách thức lớn ngân hàng Những quy định pháp luật hành điều chỉnh hầu hết vấn đề phát sinh từ xử lý bất động sản: Thời điểm xử lý, quyền xử lý, cách thức xử lý, trình tự thủ tục thực trách nhiệm tổ chức, cá nhân liên quan Tuy nhiên, tồn số quy định chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn mâu thuẫn Do đó, để đạt hiệu xử lý ngân hàng cần linh hoạt vận dụng quy định pháp luật tương ứng với trường hợp cụ thể suốt trình xử lý Mỗi cách thức xử lý có ưu, nhược điểm riêng cuối tồn khó khăn chung bàn giao bất động sản Bên cạnh đó, q trình tố tụng đến thi hành án, định có hiệu lực Tòa án dài làm ảnh hưởng lớn đến hiệu thu hồi vốn vay ngân hàng Do đó, với giải pháp kiến nghị hồn thiện pháp luật cho khó khăn như: áp dụng thủ tục rút gọn cho trình giải tranh chấp, hồn thiện pháp luật tạm đình vụ án, thi hành án 55 Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn nâng cao lực thẩm phán tác giả hy vọng góp phần cho việc xử lý bất động sản chấp ngân hàng trình giải tranh chấp quan tiến hành tố tụng thuận lợi nhanh chóng 56 Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn KẾT LUẬN Xử lý bất động sản chấp tất yếu ngân hàng khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, trình thực thi quyền lực ngân hàng, thông qua biện pháp luật định, tác động đến bất động sản chấp chuyển đổi quyền sở hữu, chuyển nhượng giá trị thành tiền để bù đắp, thay nghĩa vụ bị vi phạm Qua nghiên cứu đề tài “Pháp luật thực tiễn xử lý bất động sản chấp đảm bảo khoản vay Ngân hàng thương mại”, Luận văn đạt kết sau: Thế chấp tài sản việc bên chấp dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên nhận chấp: Tài sản chấp thuộc sở hữu bên chấp, không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp mà chuyển giao loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu để ràng buộc trách nhiệm; mục đích chấp đảm bảo thực nghĩa vụ bên Bất động sản chấp phải thuộc quyền sở hữu bên chấp – nguyên tắc bất di bất dịch có chủ sở hữu có quyền định đoạt bất động sản Bất kỳ bất động sản chấp đáp ứng điều kiện chấp bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật cấm Đăng ký chấp thủ tục bắt buộc chấp bất động sản, điều kiện để ngân hàng xác lập quyền bất động sản chấp có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba Các phương thức xử lý bất động sản chấp đa dạng, đáp ứng chọn lựa bên Tuy nhiên, cần quy định trình tự, thủ tục cụ thể cho phương thức xử lý; mở rộng quyền bên chấp ngân hàng thực không quy định pháp luật tiến hành xử lý bất động sản chấp trường hợp tự nguyện bên chấp Nghị số 42/2017/QH14, Nghị 03/2018/NQ-HĐTP góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy nhanh q trình xử lý nợ xấu hệ thống ngân hàng quy định: Xử lý bất động sản vật chứng vụ án hình sự, kê biên bất động sản chấp đảm bảo THA Khó khăn q trình xử lý bất động sản chấp thu giữ tài sản/ bàn giao tài sản khơng có tự nguyện bên chấp Nghị 42/2017/QH14 mở nút thắt cho trình xử lý bất động sản quy định trình tự, thủ tục ngân hàng thu giữ bất động sản (có hỗ trợ UBND Cơng an); lại thắt nút là: Một điều kiện cần phải có 57 Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn ngân hàng thu giữ bất động sản: Hợp đồng chấp có thỏa thuận bên chấp đồng ý để ngân hàng thu giữ bất động sản chấp để xử lý, điều kiện khơng mở thuận lợi cho ngân hàng đa số hợp đồng tín dụng ngân hàng ký trước khơng có nội dung thỏa thuận Trong đó, để có thỏa thuận ngân hàng quyền thu giữ bất động sản chấp tiến hành xử lý bất động sản điều không dễ dàng Thiết nghĩ, Nghị cần quy định cụ thể cách thức ngân hàng tiến hành thu giữ bất động sản Quyền thu giữ điều chỉnh văn giao dịch bảo đảm trước đó, nội dung thỏa thuận ngân hàng có quyền xử lý bất động sản chấp hợp đồng chấp bao gồm quyền thu giữ bất động sản chấp Điều mà ngân hàng khơng mong muốn phải thực khởi kiện đến Tòa án để giải tranh chấp Thủ tục tố tụng kéo dài, qua nhiều cấp xét xử, thi hành án, định Tòa án chậm; khơng có thời hạn cho án tạm đình xuất lý tạm đình Do đó, cần có thủ tục rút gọn cho giải tranh chấp hợp đồng tín dụng tranh chấp rõ ràng, bên thừa nhận Bên cạnh đó, cần quy định trách nhiệm cá nhân, tổ chức có thiếu trách nhiệm, vi phạm hoạt động nghề nghiệp, cung cấp thơng tin sai thật, có hành vi gian dối, vi phạm đạo đức, pháp luật góp phần thúc đẩy hoạt động tín dụng an toàn hiệu Cuối cùng, đổi cách thức thông đạt pháp luật Để hoạt động xét xử quan tư pháp hiệu quả, chất lượng nhằm hạn chế sai sót, kéo dài thời gian nhiều cấp xét xử Khi đạo luật ban hành cần phải tập huấn quán, tạo thống nhận thức áp dụng Tăng cường thẩm phán có chun mơn, lực xét xử cấp sơ thẩm Điều góp phần đáng kể cho hiệu cơng tác xử lý bất động sản ngân hàng nói riêng, q trình giải tranh chấp Tịa án nói chung Lời kết: Trong giới hạn luận văn thạc sỹ, với kiến thức hạn hẹp thời gian có hạn, luận văn khó tránh khỏi thiếu sót nhận định mang tính chủ quan Tác giả mong nhận lời góp ý, phản biện từ q Thầy, Cơ, bạn có quan tâm, để đề tài nghiên cứu hoàn thiện ý nghĩa Tác giả hy vọng rằng, luận văn đóng góp phần cho hiệu q trình xử lý bất động sản chấp ngân hàng hoàn thiện pháp luật tương lai 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Agribank, 2016 Quyền xử lý tài sản bảo đảm: Những khó khăn, vướng mắc, đề xuất, kiến nghị Thời báo ngân hàng http://thoibaonganhang.vn/quyenxu-ly-tai-san-bao-dam-nhung-kho-khan-vuong-mac-va-de-xuat-kien-nghi57244.html Anh Minh, 2017 Bất cập tạm đình giải vụ án dân Kiểm sát online http://kiemsat.vn/bat-cap-trong-tam-dinh-chi-giai-quyet-vu-an-dansu-47018.html Bùi Đức Giang, 2015 Một số bất cập quy định xử lý tài sản bảo đảm nhìn từ thực tiễn Tạp chí ngân hàng, Số 1, trang 44-47 Bùi Đức Giang, 2016 Mong manh chế bảo vệ bên thứ ba tình Thời báo kinh tế Sài Gòn http://www.thesaigontimes.vn/146581/Mong-manhco-che-bao-ve-ben-thu-ba-ngay-tinh.html Bùi Đức Giang, 2017 Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật dân 2015 Tạp chí Cơng nghệ Ngân hàng, số + 2, trang 97-99 Đỗ Hồng Thái, 2008 Vấn đề xử lý vật chứng tài sản bảo đảm tiền vay nhìn từ vụ án Tạp chí ngân hàng số 21 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/11/29/2021-2/ Hồ Quang Huy, 2017 Một số suy nghĩ quyền xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng Bộ Tư pháp http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2153 http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=270 Huỳnh Trung Hậu, 2016 Tìm hiểu số điểm chế định tài sản Bộ luật Dân Việt Nam năm 2015 Tạp chí Khoa học giáo dục, Cảnh sát nhân dân, số 72 Lê Minh Hưng, 2017 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Lê Minh Hưng làm rõ vấn đề Đại biểu Quốc hội quan tâm dự thảo Nghị nợ xấu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 10 Lê Văn Sua, 2017 Bàn quy định bảo vệ quyền lợi người thứ ba i tình giao dịch dân vô hiệu http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2230 11 Mai Phương, 2018 Nghị 42 tác động đến ngân hàng thương mại http://bnews.vn/nghi-quyet-42-tac-dong-the-nao-toi-cac-ngan-hangthuong-mai-/55200.html 12 Ngô Thị Minh Thảo, 2018 Bàn vấn đề thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý theo thỏa thuận hợp đồng bảo đảm trước thời điểm luật dân 2015 có hiệu lực Cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) http://sbvamc.vn/ban-ve-van-de-thu-giu-tai-san-bao-dam-de-xu-ly-theo-thoathuan-tai-hop-dong-bao-dam-truoc-thoi-diem-bo-luat-dan-su-2015-co-hieu-luc/ 13 Nguyễn Minh Tuấn, 2016 Bình luận Khoa học Bộ luật Dân năm 2015 Hà Nội: Nhà xuất Tư pháp 14 Nguyễn Ngọc Điện, 2012 Quy định xử lý tài sản bảo đảm nghị định số 163/2006/NĐ-CP vấn đề vần giải thông tin liên tịch hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm Tạp chí Khoa học pháp lý – Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, Số 04, trang 24-27 15 Nguyễn Quang Hương Trà, 2016 Một số điểm chế định bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015, Cục đăng ký Quốc gia Giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp http://dkqg.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghiencuu-trao-doi.aspx?ItemID=49# [Ngày truy cập: 21/3/2016] 16 Nguyễn Thị Gấm, 2016 Xử lý tài sản bảo đảm tranh chấp hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại Việt Nam Tạp chí Ngân hàng, số 13, trang 30-33 17 Nguyễn Thị Lệ Thu, 2013 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại Lý luận thực tiễn Luận văn Cử nhân Trường Đại học Luật Tp HCM 18 Nguyễn Thị Liên, Nguyễn Thị Ngọc Diệu, Phạm Hồng Minh Hoàng, 2017 Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Tạp chí Tài http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binhluan/thuc-trang-xu-ly-tai-san-bao-dam-tien-vay-tai-cac-ngan-hang-thuong-mai122276.html ii 19 Nguyễn Thị Thái Hưng, 2015 Rủi ro ngân hàng thương mại nhận số loại tài sản bảo đảm/ Nguyễn Thị Thái Hưng Tạp chí ngân hàng, Số 13, tr.16 -20 20 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, 2017 Bình luận Khoa học Bộ luật Dân năm 2015 Hà Nội: Nhà xuất Công an nhân dân 21 Nguyễn Xuân Tùng, 2018 Nhiều “điểm nghẽn” cần tháo gỡ thi hành án dân Bộ Tư pháp http://www.moj.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/ qt/tintuc/Lists/HoatDongCuaCacDonViThuocBo&ListId=3a1800e5-1e0c-47a3b925-83581493f9e3&SiteId=b11f9e79-d495-439f-98e64bd81e36adc9&ItemID=2936&SiteRootID=b71e67e4-9250-47a7-96d664e9cb69ccf3 22 Phạm Thị Hồng Đào, 2016 Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng Bộ Tư pháp http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx? ItemID=2054 23 Phạm Thị Hồng Đào, 2018 Quy định lãi suất, phạt vi phạm hợp đồng vay tài sản, theo BLDS năm 2015 vướng mắc Bộ Tư pháp http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2289 24 Phạm Tuấn Anh, 2017 Bảo vệ quyền lợi tổ chức tín dụng với tư cách người nhận bảm đảm tình Tạp chí ngân hàng https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/rm/apph/tcnh/tcnh_chitiet?le ftWidth=20%25&showFooter=false&showHeader=false&dDocName=SBV306 372&rightWidth=0%25¢erWidth=80%25&_afrLoop=3356809752351000 #%40%3F_afrLoop%3D3356809752351000%26centerWidth%3D80%2525%2 6dDocName%3DSBV306372%26leftWidth%3D20%2525%26rightWidth%3D 0%2525%26showFooter%3Dfalse%26showHeader%3Dfalse%26_adf.ctrl- state %3Dzxs91vz6w_9 25 Trần Thị Huệ, 2008 Quyền sở hữu quyền chủ sở hữu Thông tin pháp luật Dân https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/03/35325/ 26 Trần Thị Thụy Anh, 2006 Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng – Thực trạng hướng hoàn thiện Luận văn Thạc sỹ Trường Đại học Luật Tp HCM iii 27 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Nhà nước pháp lt, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội, 2002 28 Trương Thanh Đức, 2017 Luẩn quẩn quyền thu giữ tài sản bảo đảm http://tinnhanhchungkhoan.vn/tien-te/luan-quan-quyen-thu-giu-tai-san-baodam-203346.html 29 Tưởng Duy Lượng Bảo vệ người thứ ba tình giao dịch dân bị vơ hiệu dự thảo Bộ luật dân Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội http://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/727 Nguồn từ Cổng thông tin điện tử Tòa án nhân dân tối cao: http://toaan.gov.vn 30 Vũ Thị Anh Đào, 2017 Thực trạng pháp luật xử lý nợ xấu ngân hàng thương mại từ thực tiễn Ngân hàng Á Châu Luận văn thạc sỹ Khoa Luật – Trường Đại học kinh tế Tp HCM 31 Vũ Thị Hồng Yến, 2017 Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân năm 2015” Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia thật 32 Vũ Thị Kim Oanh, 2009 Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Luật Tp HCM 33 Vũ Thị Thanh Huyền, 2018 Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân Tạp chí dân chủ pháp luật iv DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005, có hiệu lực ngày 01/01/2006 Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, có hiệu lực ngày 01/01/2017 Bộ luật Hình nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 100/2015/QH13 ngày 27/11/2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2018 Bộ luật Tố tụng hình nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 101/2015/QH13 ngày 27/11/2015, có hiệu lực thi hành ngày 05/7/2017 Luật tổ chức tín dụng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt năm số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010, có hiệu lực ngày 01/01/2011 Luật Đất đai năm 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, có hiệu lực ngày 01/7/2015 Luật Nhà năm 2014 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, có hiệu lực ngày 01/7/2015 Luật số Phá sản năm 2014 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 51/2014/QH13 ngày 19/6/2014, có hiệu lực ngày 01/01/2015 10 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật tổ chức tín dụng số 17/2017/QH14 ngày 20/11/2017, có hiệu lực thi hành ngày 15/01/2018 11 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thi hành án dân số 26/2008/QH12, số 64/2014/QH13 ngày 25/11/2014, có hiệu lực thi hành 01/7/2015 12 Luật Thi hành án dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 26/2008/QH12 ngày 16/6/2010, có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2009 13 Nghị số 42/2017/QH14 Quốc hội Khóa XIV, kỳ họp Thứ thơng qua thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 14 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 Nghị định đăng ký biện pháp bảo đảm 15 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản v 16 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 17 Văn hợp số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 hướng dẫn giao dịch bảo đảm Văn hợp Nghị định sau: 17.1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, có hiệu lực từ ngày 10/4/2012 17.2 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm có hiệu lực vào ngày 27/01/2007 17.3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu lực ngày 09/9/2010 18 Thông tư liên tịch số 06/1998/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-BCA-BTCBTP ngày 24/10/1998 hướng dẫn số vấn đề bảo quản xử lý tài sản vật chứng, tài sản bị kê biên trình điều tra, truy tố, xét xử vụ án hình 19 Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT- BTP-BTNMT ngày 23/9/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 20 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 21 Nghị số 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15/5/2018 Nghị Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng số quy định pháp luật giải tranh chấp xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm khoản nợ xấu TAND 22 Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 188/2013/NĐ-CP quy định quyền chấp nhà xã hội người mua, người thuê nhà 23 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 24 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Ngân hàng Nhà nước quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng 25 Cơng văn số 152/TANDTC-PC ngày 19/7/2017 Tòa án nhân dân tối cao việc giải tranh chấp hợp đồng tín dụng, xử lý nợ xấu vi 26 Công văn số 3022/TCTHADS-NV1 ngày 15/8/2017 Tổng Cục Thi hành án dân việc hướng dẫn số nội dung liên quan đến triển khai Nghị số 42/2014/QH14 27 Thông báo số 08/TB-VKSTC ngày 11/01/2017 Viện kiểm sát nhân dân tối cao số lưu ý kinh nghiệm kiểm sát giải vụ án “tranh chấp hợp đồng tín dụng” liên quan đến chấp bảo lãnh vii ... 1.3.5 Thủ tục xử lý bất động sản chấp 12 Chương 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 16 2.1 Phương thức xử lý bất động sản chấp có thỏa... động sản chấp đảm bảo khoản vay Chương 2: Thực tiễn xử lý bất động sản chấp đảm bảo khoản vay ngân hàng thương mại Chương 3: Một số khó khăn, vướng mắc, hạn chế kiến nghị xử lý bất động sản chấp. .. tác động trực tiếp q trình xử lý bất động sản chấp đảm bảo khoản vay ngân hàng Chủ thể có quyền xử lý ngân hàng bên nhận chấp Hậu pháp lý xử lý bất động sản chấp chấm dứt quyền sở hữu Điều 188 Luật