Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN.doc.DOC

Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN.

Lời nói đầu

Trong nền kinh tế thị trờng mở cửa ở nớc ta hiện nay, hệ thống ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, nó đợc xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân Đợc tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động chính là : đi vay để cho vay, nhng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thờng yêu cầu ngời vay phải thế chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản

Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã đ ợc pháp luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp vẫn còn cha đợc đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế

Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian

tới Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : “ Một số vấn đề về định giá,quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN” để nghiên cứu làm

chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Luận văn nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN thông qua phân tích các trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên

Luận văn sử dụng phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu Luận văn đã nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiễn về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đó là cơ sở để hoàn thiện các hoạt động này trong tơng lai

Chơng III Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tácđịnh giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN.

Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều vấn đề cần thảo luận Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh

Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn kinh tế và quản lý địa chính, các cô chú, anh chị công tác tại SGDI-NHCTVN Đặc biệt là thầy Hoàng Cờng đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này.

I Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tê- x hội.ã hội.

1 Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.

a Khái niệm :

Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : “ tài sản bao gồm vật có thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản” Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự.Tài sản có thể đợc biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng đợc một nhu cầu nào đó của con ngời, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả những thứ sẽ có nh : lợi tức, hoa lợi.

Hiện nay ngời ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài sản nh : đất đai, nhà cửa…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nvì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n -ớc CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản nh sau :

1 Bất động sản là các tài sản không di, dời đ

a Đất đai.

b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sảngắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác do pháp luật quy định.

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản ”

Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào đó mọi ngời vẫn chấp nhận Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền.

Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bđs nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay(bên nhận thế chấp).

Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

b Phân loại bất động sản thế chấp.

Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng tác dụng…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của ncho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng.Tài sản thế chấp có thể bao gồm :

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.

+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

c Các hình thức thế chấp bất động sản.

Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế Họ có thể thế chấp một phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển hay nhỉ thế chấp đất đai…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nBên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện.

2 Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :

Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tất cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn – chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các điều kiện sau:

+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận

quyền sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai

+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình

+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

3 Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội :

Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đợc nguồn vốn cần thiết để đầu t vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của ngời đầu t, góp phần thúc đẩy các nghành kinh tế liên quan phát triển Ví dụ nh một nhà máy sản xuất các loại bao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xởng thế chấp thì sẽ vày đợc một lợng vốn tơng đối – có thể dụng đầu t mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến phục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản xuất ra những sản phẩm có chất lợng tốt hơn với giá thành hạ hơn trớc kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho các nghành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất – kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển Không những thế, khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sách nhà nớc sẽ lớn hơn, tạo ra công ăn việc làm cho ngời lao động góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho ngời lao động, làm hạn chế, đầy lùi những tệ nạn xã hội phát sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trơng kích cầu của chính phủ do nhu cầu tiêu dùng của ngời lao động tăng lên

Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản lý khối lợng tiền tệ trong lu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung -ơng.

Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ sơ, điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng

II Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp.

1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp

Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng Thị trờng bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trờng, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trờng, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của nhà nớc định hớng xã hội chủ nghĩa là một định hớng lớn của Đảng và nhà nớc ta Mà thị trờng bất động sản chỉ phát triển đợc khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trờng bất động sản phải đợc xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Do vậy phải tiến hành công việc định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đa ra một quyết định liên quan đến tài sản bất động sản Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngời mua quyết định giá mua bất động sản; nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết đợc giá trị của bất động sản trong trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nớc quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nớc lợi dân

Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất

Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động Kết quả của công việc định giá bất động sản trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngơì định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trờng Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao (hoặc tăng tr-ởng ổn định ; sẽ tăng trtr-ởng cao trong tơng lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế

suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái ) Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn chịu tác động của các nhận tố nh :

* Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp của vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc và không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra

* Nhóm nhân tố về kinh tế nh : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ tầng, kinh tế kỹ thuật – xã hội nh mức độ tăng trởng GDP của vùng cũng nh khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của thu nhập của bất động sản trong vùng

*Nhóm nhân tố về pháp luật :Ngời định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố nh qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở

*Nhóm nhân tố về xã hội : Phải xem xét về đặc điểm khu dân c, mật độ dân số, trình độ kiến thức cũng nh tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật tự…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là : + “ Định giá là ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định” hay ta có thể định nghĩa nh sau : “ Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị tr-ờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn” Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật Khía cạnh khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng Và vì vậy định giá bất động sản cần đợc hiểu là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể”.

Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tơng đối, bên cạnh đó khi ta tiến hành định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị

tr-ờng cũng nh về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại Trong định giá bất động sản, ngời định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá biệt của bất động sản, giá cả thị trờng bất động sản Giá thành bất động sản đợc hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật t, về đất đai …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n để tạo ra bất động sản đó Giá cả cá biệt của bất động sản đợc hiểu là giá trị do nhà đầu t đặt ra, trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá trình đầu t nh: lạm phát, rủi ro trong đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu t, và giá cả cá biệt do chủ sở hữu bất động sản tạo nên Còn giá trị thị tr ờng của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trờng có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị nhng giữa chúng có khuynh hớng xích lại gần nhau

Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật

Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển

Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng số tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán

2 Căn cứ và nguyên tắc định giá

Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, ngời làm công tác định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảm tốt với sự thay đổi thờng xuyên của thị trờng Để xác định giá một bất động sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn liền với mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá trị khác nhau tơng đối Khi định giá một bất động sản, thông thờng ngời ta dựa vào những căn cứ sau :

- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản, tức là sử dụng cao nhất và tốt nhất bất động sản cả về vất chất và mặt pháp lý để tạo ra những khả năng sinh lời cao nhất đối với bất động sản tại thời điểm định giá

- Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản bất động sản nh giá trị của nhà, giá trị của đất đợc sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất )

- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tơng lai của bất động sản Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bất động sản đợc mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất động sản Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trờng nh trong nội bộ cung, cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng với nhau, tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu ngời tiêu dùng Giá thị trờng của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang lại trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tơng lai sẽ ảnh hởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó Cho nên khi định giá một bất động sản tại một thời điểm cụ thể thì ngời định giá phải đặc biệt chú ý đến khả năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất động sản sẽ mang lại trong tơng lai

- Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế nh thay đổi của các chính sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con ngời

Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích thế chấp ngời định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tơng lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá trị của bất động sản đó Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhng một cửa hàng gần khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng nh vậy ở khu vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao hơn Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về pháp luật của bất động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay quyền quản lý hợp pháp của ngời đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất

Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm

nhiều loại tài sản, đợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng hợp pháp và không hợp pháp Một bất động sản đợc sử dụng một cách cao nhất và hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó đợc sử dụng hợp pháp, đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất Khái niệm cao và hiệu quả thờng giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhng cũng có thể coi là cao và hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu t, ngời định giá,sự phân tích thị trờng và kinh nghiệm Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu t phân tích, đánh giá thị trờng và dự báo

- Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trờng bất động sản : Giá thị

tr-ờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung – cầu, nó có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Đến l ợt mình, giá tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị Nh vậy khi định giá bất động sản, ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản

- Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyênbởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trờng, pháp luật, kinh tế, xã hội …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trờng, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của ngời tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng Bởi vậy ngời định giá bất động sản không những phải dự đoán thị trờng hiện tại mà còn phải dự đoán những biến động của thị trờng bất động sản trong tơng lai

-Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tơng lai : Khi ớc tính giá trị ta

luôn dựa trên các triển vọng tơng lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc, những dự tính của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởng trực tiếp đến giá trị thị trờng của bất động sản đó

Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, ngời định giá cần phải dựa trên những nguyên tắc nh : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển,

nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác

Để có thể ớc tính giá trị của một bất động sản gần sát với giá trị thực của nó tại một thời điểm nhất định thì tất cả các nguyên tắc và yêu cầu trên phải đ ợc nghiêm túc tuân thủ khi làm việc Tuy nhiên để định giá một bất động sản với mục đích thế chấp thì trong các nguyên tắc trên, ngời định giá phải đặc biệt quan tâm tới các nguyên tắc sau :

Thứ nhất nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất Đây là một trong những nguyên tắc đảm bảo cho các ngân hàng kho cho vay, bởi vì nếu trong tr-ờng hợp ngời thế chấp không trả đợc nợ khi đến hạn trả thì với một bất động sản đợc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là đợc sử dụng hợp pháp và đem lại thu nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơn nhiều so với các bất động sản cùng loại mà không hợp pháp và đem lại thu nhấp không ổn định

Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Ngời định giá bất động sản thế chấp phải đặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trờng bất động sản luôn biến động, giá cả thị trờng của bất động sản thế chấp sẽ thay đổi theo thời gian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản và điều kiện thị trờng thay đổi Tuy nhiên cũng không hiếm trờng hợp các tài sản trên đất giảm giá trị theo thời gian nhng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanh hơn sự giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng, vậy điều cốt yếu là ngời định giá bất động sản thế chấp phải tính toán đợc những thay đổi của bất động sản cũng nh của thị trờng bất động sản để có thể ớc tính giá trị của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tơng lai

Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là ngời định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ nh vậy kết quả của quá trình định giá với giá trị thực tế của tài sản Nguyên tắc này yêu cầu ngời định giá bất động sản thế chấp không đợc căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp

Thứ t là nguyên tắc dự báo trớc : Nếu ngời định giá bất động sản am hiểu thị trờng và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trờng của bất động sản trong tơng lai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định giá Nguyên tắc này đợc thực hiện tốt sẽ đảm bảo tránh rủi ro cho các ngân hàng khi cho vay vốn

3 Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giábất động sản thế chấp.

Cho đến nay ngời ta đã tìm ra nhiều phơng pháp định giá bất động sản Mỗi phơng pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phơng pháp có thể phù hợp với mục đích này nhng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phơng pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất, các phơng pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp phù hợp nhất đó Hiện nay có một số phơng pháp thờng sử dụng là: phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp giá thành, phơng pháp giá trị còn lại, phơng pháp lợi nhuận, phơng pháp đầu t

Việc xác định phơng pháp định giá cho một bất động sản đòi hỏi ngời định giá phải có chuyên môn và kinh nghiệm, các yếu tố mà ngời định giá có thể căn cứ để đa ra phơng pháp định giá phù hợp nhất với một bất động sản là :

- Thuộc tính của tài sản

- Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liêu từ thị trờng - Mục tiêu của việc định giá

Trong thực tế không phải tất cả các phơng pháp trên đều đợc sử dụng rộng rãi, mà ngời ta thờng sử dụng ba phơng pháp cơ bản là : Phơng pháp so sánh, ph-ơng pháp giá thành và phph-ơng pháp đầu t

3.1 Phơng pháp so sánh

Phơng pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phơng pháp so sánh những vụ mua bán bất động sản trên thị trờng có thể so sánh đợc Đây là phơng pháp sử dụng giá bán của bất động sản đã đợc giao dịch trên thị trờng để làm cơ sở xác định giá cho các bất động sản khác tơng tự Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trờng của của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tơng tự có thể so sánh Phơng pháp này đợc sử dụng khá rộng rãi trong thực tế để xác định giá trị của bất động sản, bởi vì đây là phơng pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật, khi sử dụng phơng pháp này không phải tuân theo một công thức hay mô hình cố định mà dựa vào sự xuất hiện của các giao dịch trên thị tr ờng để cung cấp dấu hiệu của giá trị, tuy nhiên nó đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải luôn tích luỹ kinh nghiệm và trau dồi kiến thức về thị trờng

Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm những thông tin về các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng, các tài sản này phải tơng đối giống với tài sản cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê) của tài sản có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả những khác nhau giữa chúng và tài sản cần định giá từ đó xác định giá trị của tài sản mục tiêu Khi tiến hành phân tích thông tin để tìm ra những điểm khác nhau giữa tài sản mục tiêu và các bất động sản dùng để so sánh phải

đặc biệt chú ý tới các nhân tố cơ bản khiến các tài sản khác nhau, làm giá trị của chúng khác nhau, đó là những nhân tố :

+ Vị trí của bất động sản : Mỗi bất động sản có một vị trí nhất định, mang tính đơn nhất Trong thực tế, vị trí là một yếu tố cơ bản trong giá trị của một bất động sản, hai bất động sản tơng tự nhau về hình dáng, kích thớc, công dụng nhng có vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau

+ Tình trạng vật chất của bất động sản : điều này phụ thuộc vào thời hạn, mức độ sử dụng tài sản và sự quan tâm sửa chữa, bảo dỡng của ngời sử dụng Hai bất động sản nh nhau có thể ở tình trạng vật chất trái ngợc nhau nếu một bất động sản đợc bảo dỡng tốt còn cái kia thì không, tất nhiên điều đó sẽ dẫn đến cái đợc bảo dỡng tốt sẽ có giá trị lớn hơn cái kia

+ Mục đích của việc định giá : Việc xác định mục đích định giá là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn phơng pháp định giá phù hợp, từ đó dẫn đến xác định chính xác giá trị của tài sản Chẳng hạn khi định giá cho mục đích đầu t hay bảo hiểm hoả hoạn thì phơng pháp so sánh sẽ không phù hợp vì các phơng pháp khác sẽ cho kết quả chính xác hơn

+ Tính hợp pháp của tài sản : Một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giác“an tâm” cho nhà đầu t so với tài sản tơng tự nhng không hợp pháp Một nhà đầu t chân chính và có ý chí thì tính hợp pháp của bất động sản rất quan trọng và giá trị của những bất động sản này đợc đánh giá cao hơn

+ Yếu tố thời gian : Các giao dịch buôn bán trên thị trờng diễn ra thờng xuyên và liên tục do đó giá cả một tài sản trên thị trờng vào một thời điểm sẽ không đợc nh vậy vào thời điểm khác, nhất là khi thị trờng luôn biến động

a) Các nguyên tắc và trờng hợp áp dụng của phơng pháp so sánh

Mỗi phơng pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi sử dụng phơng pháp so sánh để xác định giá trị của một bất động sản, ta cần tuân thủ các nguyên tắc chính sau :

- Nguyên tắc thay thế : Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu t có kinh nghiệm và lý chí sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích nh nhau

- Nguyên tắc đoán trớc : Dự đoán xem về tốt nhất thì bất động sản sẽ đợc sử dụng làm gì, khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu là bao nhiêu

- Nguyên tắc thay đổi : Giá bất động sản thay đổi theo thời gian và theo thị trờng, theo sở thích của nhà đầu t Giá bất động sản do giá đất và giá nhà cấu

thành, mà giá của nhà lại do giá các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà các bộ phận này cũng giảm giá theo thời gian

Ngoài các nguyên tắc trên thì ngời ta cũng thờng áp dụng các nguyên tắc : cung – cầu thị trờng, cân đối nhu cầu thị trờng, sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

Phơng pháp so sánh thờng đợc dùng để định giá các bất động sản sau: Thứ nhất là các bất động sản có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các chung c, các khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

Thứ hai là các mảnh đất trống, phơng pháp so sánh tỏ ra có nhiều u điểm để định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất.

Khi áp dụng phơng pháp so sánh, các lô đất hoặc các bất động sản đem so sánh phải tơng đối giống nhau và phải đợc bán trong cùng một thị trờng, các thông tin đợc cập nhật phải chính xác …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

b) Nội dung của phơng pháp so sánh

Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá tài sản đã dựa trên cơ sở phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của tài sản tơng tự có thể so sánh đợc đã giao dịch trên thị trờng và họ giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá gần bằng với giá trị của tài sản tơng tự dùng để so sánh Tuy nhiên không có các tài sản giống nhau hoàn toàn và giá trị của tài sản giảm theo thời gian nên định giá theo phơng pháp này, ngời định giá cần phải thực hiện các bớc :

Tìm kiếm thông tin về những tài sản đã bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với các tài sản cần định giá Khi thu sử dụng phơng pháp này ngời định giá thu thập càng nhiều thông tin càng tốt, tất nhiên những thông tin này cần phải đợc sàng lọc, cập nhật và có độ tin cậy cao, nhất là trong tình hình thị trờng luôn có sự thay đổi hoặc biến động những thông tin cập nhật là rất cần cho ngời định giá

- Kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá cả của chúng và đảm bảo các tài sản này có thể dùng để so sánh thể hiện qua giá bán của chúng, căn cứ vào các đặc điểm tơng đồng của chúng với tài sản mục tiêu để tiến hành so sán Số lợng tài sản đem so sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì việc so sánh càng hiệu quả

- Lựa chọn ra một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất, những tài sản này phải có nhiều điểm giống với tài sản cần định giá, gần thời điểm định giá nhất

- Phân tích giá bán, những điểm giống nhau của mỗi tài sản đem so sánh với tài sản cần định giá và điều chỉnh sự khác nhau của các tài sản này theo các tài sản mục tiêu Nhiều bất động sản trông có vẻ giống nhau nhng xem xét kỹ thì chúng lại có những điểm khác nhau, do vậy ngời định giá cần phải đánh giá đợc giá trị của những sự khác biệt đó cũng nh khả năng định lợng sự khác biệt về mặt giá trị của bất động sản do điều kiện địa lý tạo ra Sau khi chỉ ra sự khác biệt và phân tích chúng, ngời định giá phải điều chỉnh giá bán của tài sản đem so sánh với tài sản cần định giá

- Bớc cuối cùng là ớc tình giá trị của tài sản trên cơ sở giá bán có thể so sánh đợc sau khi đã điều chỉnh

Theo phơng pháp này, giá thị trờng là cơ sở cho định giá và là bằng chứng tốt nhất về giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lợng của các lô đất hoặc bất động sản đã chuyển nhợng, mua bán trong năm thờng không nhiều lại phân bố không đồng đều, chúng lại không hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá bán của bất động sản có thể dùng để so sánh phải đợc điều chỉnh để bù vào sự khác nhau giữa chúng với bất động sản cần định giá Những yêu tố mà ngời định giá cần chú ý trong điều chỉnh trong thị trờng là : sự trợt giá theo thời gian, chênh lệch về diện tích đất đai, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây dựng và thời gian…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n Ta có thể khái quát theo công thức tính sau:

P = Ps + P Vđ + P ql + Pqt + l + qh + CS

Trong đó :

P : Giá điều chỉnh của bất động sản so sánh Ps : Giá bán của bất động sản dùng để so sánh Pvđ: lợng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai

Pqt: lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy mô và kích thớc

Plp : lợng điều chỉnh sự khác biệt về pháp lý quyền sử dụng đất l : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về mức lạm phát

qh :lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy hoạch Cs : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về cơ sở hạ tầng Từ đó ta có công thức tổng quát :

Giá bán của lô đất Giá bán của những lô Sự điều chỉnh giá của hay bất động sản = hay bất động sản dùng + những sự khác biệt

Khi sử dụng phơng pháp so sánh đòi hỏi ngời định giá cần kiểm tra kỹ các yếu tố bên trong của thị trờng để xem xét sự thay đổi của các điều kiện giao dịch

đợc thực hiện hay không Nếu thị trờng tơng đối ổn định, phơng pháp này sẽ rất phù hợp và ít nguy hiểm, còn khi thị trờng có nhiều biến động thì ngời định giá phải tính đến tất cả các trờng hợp, tình huống có thể xảy ra nh : có ít thông tin, thông tin không sát với thực tế …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n Trong trờng hợp này nếu ngời định giá đặt quá nhiều tin tởng vào các thông tin trên thị trờng thì rất nguy hiểm, vì có thể xảy ra sai sót trong những hoàn cảnh nhất định

c) Những điểm cần chú ý khi sử dụng phơng pháp so sánh

Để có kết quả chính xác, các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tơng tự trong cùng khu vực lân cận, mới đợc giao dịch trên thị trờng Nếu có quá ít tài sản đáp ứng đợc yêu cầu trên thì công việc so sánh sẽ cho kết quả kém chính xác hơn Vì vậy khi tiến hành so sánh giữa các bất động sản và tài sản mục tiêu cần phải chú ý các tình huống nh :

+ Phơng pháp so sánh sẽ không sử dụng đợc nếu không có thông tin so sánh hoặc những thông tin rất không chính xác

+ Để giảm bớt sự chủ quan trong đánh giá các yếu tố nhà định giá cần sự dụng các phơng pháp nh : thống kê, phân tích xác xuất và máy tính Điều này giúp cho nhà định giá rút ra những kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận đợc kết quả tốt hơn

d) Những hạn chế và điều kiện cần phải có khi áp dụng phơng phápnày :

Đây là phơng pháp thờng đợc các nhà định giá sử dụng, đôi khi nó không đợc sử dụng nh một phơng pháp riêng biệt mà chỉ là sử dụng bổ sung trong một công đoạn nào đó của phơng pháp khác, ngời sử dụng phơng pháp này gặp nhiều thuận tiện nếu có trình độ và thâm niên trong nghề và ngay cả với ngời mới vào nghề thì đây cũng là phơng pháp đợc sử dụng trớc tiên do những u điểm của nó Tuy nhiên ngời định giá cũng phải chú ý đến những hạn chế của phơng pháp này Trớc hết, để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì ngời định giá phải có những thông tin về những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch trên thị trờng, nếu không thì phơng pháp này sẽ không sử dụng đợc, tiếp đến là các thông tin dữ liệu thu thập đợc về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình thời điểm Trong điều kiện thị trơng biến đổi thì những thông tin nhanh chónh trở nên lạc hậu Vì vậy để sử dụng phơng pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau :

+ Chất lợng thôn tin thu thập đợc phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra đợc, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có thể so sánh đợc nhng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần định giá thì điều này cũng ảnh hởng đến tính chính xác của phơng pháp này

+ Thị trờng cần phải ổn định, tức là dù các đối tợng so sánh có tính chất giống về mọi mặt nhng nếu thị trờng có biến động thì phơng pháp so sánh khó có thể đạt đợc độ chính xác

e) Vận dụng phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản khi thếchấp

Định giá bất động sản là một công việc rất quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng, kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mực cho vay, thời hạn vay …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi nh: nhà ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi, kho tàng …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n nên phơng pháp định giá cũng đợc sử dụng linh hoạt Đối với các bất động sản trên thì việc áp dụng phơng pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu rất quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản đ ợc ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tơng lai, tức là ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tơng lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì ngời nhận thế chấp sẽ bị lỗ

Hiện nay pháp luật nớc ta qui định, các cơ quan nhà nớc khi xác định giá trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh là phơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều kiện thị trờng ở nớc ta hiện nay

3.2 Phơng pháp đầu t :

a) Cơ sở của phơng pháp đầu t.

Có một bộ phận lớn của thì trờng bất động sản trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau Đối với mỗi tài sản có một ngời chiếm hữu với một hợp đồng trong đó ngời chiếm hữu trả cho ngời sở hữu một số tiền, tức là ngời chủ sở hữu đó nhờng quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là điểm hấp dẫn những nhà đầu t muốn kiếm đợc thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản mà thị trờng bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội đầu t nh vậy Phơng pháp đầu t dựa trên cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau

Khi ngời định giá đợc yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản ở đó giá trị là số lợng tiền cần có để mua lợi ích đó Đối với bất động sản cho thuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà ngời đi thuê sẽ trả cho ngời sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của ngời sở hữu đầu t vào bất động sản trên số vốn của họ Vì thế có nhiều yếu tố trong định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại đối tợng có thể so sánh khác nhau Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu

t muốn đầu t vốn để có đợc một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dới dạng thu nhập thuần, với một mức lợi tức có thể chấp nhận đợc Tuy nhiên trong thực tế có nhiều trờng hợp ngợc lại, tức là nhà định giá xác định đợc thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu t, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà đầu t bỏ ra cho tài sản Hay nói cách khác, mua bất động sản chính là mua thu nhập và giá bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi nhuận tơng lai của quyền sở hữu bất động sản Tổng số vốn đầu t yêu cầu đợc tính ra bằng cách nhân thu nhập thuần với số nghịch đảo của số lợi tức Số nghịch đảo này gọi là thu nhập nhiều năm hay YP, đây là thuật ngữ thể hiện số năm thu hồi vốn đầu t Ta có thể hiều khái niệm thu nhập hàng năm nh sau : Giá trị của một bất động sản đợc tính bằng cách nhân số tiền cho thuê hay tiền lãi thu đợc một năm với một số nhất định, số năm này có liên quan đến mức rủi ro trong tơng lai

Phơng pháp đầu t dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn, từ đó nhà cửa đất đai có giá trị vì :

+ Nó có khả năng giúp cho việc tạo ra giá trị thặng d tài chính lớn hơn chi phí trực tiếp cho việc sử dụng nó

+ Mức thặng d đó tạo điều kiện trả tiền thuê tài sản

+ Mức hình thành do động lực từ thị trờng và sẽ tiếp tục trong thời kỳ mà quyền sử dụng tài sản còn đợc thi hành

+ Ngời đầu t sẽ so sánh sự trao đổi quyền sử dụng để thu đợc dòng thu nhập từ tiền thu hàng năm thành tổng số vốn Điều này cần chú ý là trong quá trình chuyển hoá vốn phải tính đến giá trị thời gian của tiền, điều này đề cập đến chiết khấu giá trị tơng lai của thu nhập Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng tơng lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá, và có thể đợc thể hiện đơn giản : Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá

Nh vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và tỷ lệ vốn hoá

Tóm lại cơ sở lý luận của phơng pháp đầu t là giá trị thị trờng của một tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tơng lai có thể nhận đợc từ tài sản

b) Các bớc tiến hành định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t

Định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t, ta phải tiến hành các bớc sau :

- Ước tính tổng thu nhập khả năng trong một năm của bất động sản

- Tính tổng thu nhập thực trong một năm của bất động sản: là số tiền thực tế thu đợc từ bất động sản trong một năm sau khi đã loại bỏ mọi thất thoát rủi ro từ tổng thu nhập khả năng

- Tính thu nhập ròng của bất động sản, mà thu nhập ròng là phần còn lại sau khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động ra khỏi tổng thu nhập thực tế

- áp dụng công thức : Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng trên một năm / Tỷ lệ vốn hoá chung trên 1 năm

Để tìm ra giá trị của bất động sản

Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là tỷ lệ sử dụng để chuyển đổi thu nhập tơng lai thành giá trị hiện tại của bất động sản Tỷ lệ vốn hoá bằng tổng của tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hoàn vốn của bất động sản và tỷ lệ thuế thực Có thể tìm ra tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của tài sản tơng tự

c) Những điều chú ý khi sử dụng phơng pháp đầu t

Phơng pháp đầu t đợc xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra là phơng pháp có khoa học vì tính chất toán học của nó Khi sử dụng phơng pháp này ngời định giá cần phải am hiều về tài sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính nh: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang đợc từng bớc áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu t

Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm nh các bất động sản cho thuê, ngời ta sử dụng một phơng pháp nữa gọi là phơng pháp dòng tiền chiết khấu, đây thực chất là hình thức mở rộng của phơng pháp đầu t Khi sử dụng phơng pháp này nhà định giá cần phải ớc lợng và tính toán theo thứ tự tất cả các luồng thu nhập trong tơng lai do đầu t tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại theo giá trị tơng đơng Tổng các luồng tiền trong ơng lai vẫn đợc giữ nguyên sau khi đa vào tính toán các thu nhập dự báo trong t-ơng lai, ngời định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tt-ơng lai về giá trị hiện thời Thời gian tính toán thờng là một năm, khi tính toán đợc các giá trị hiện tại của các luồng tiền ròng tơng lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ là giá trị hiện tại của vốn đầu t Phơng pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ đặc biệt trong định giá các đầu t phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác Trong phơng pháp này việc tính toán để đa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lợng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ớc l-ợng thu nhập tơng lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu

d) Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá bất động sản thế chấp

Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với các bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này ng-ời ngng-ời định giá thờng sử dụng phơng pháp đầu t, vì các bất động sản cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, ngời ta có thể chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định Chỉ có điều ngời định giá cần chú ý trong trờng hợp toàn quyền sử dụng tài sản và trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trờng hợp này có thể xác định giá trị bất động sản bằng cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu Còn trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để ngời đi thuê phát triển và hởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong gia đoạn cho thuê, hai là ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê cho thuê lại bất động sản để hởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phơng pháp định giá bất động sản trong trờng hợp này cũng tơng tự trờng hợp trên nhng có điểm khác biệt là là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng gia đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn nh trờng hợp toàn quyền sử dụng

3.3 Phơng pháp giá thành

Trong vô số các tài sản có một tài sản đợc thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng một yêu cầu cụ thể Những tài sản này thờng hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà trức trách quản lý vì vậy không có các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản đó nên không sảy ra việc mua bán những tài sản nh vậy trên thị trờng, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các tài sản cùng loại

Để định giá cho các tài sản này, ta phải giả định rằng giá trị của các tài sản hiện có có thể đợc đo bằng chi phí để làm ra một tài sản tơng tự nh một vật thay thế Cơ sở của nguyên tắc này cho rằng một ngời mua tiềm năng có đầy đủ thông tin sẽ không trả giá hơn cho một tài sản lớn hơn chi phí để mua đất và xây dựng một công trình trên đất cho cùng một lợi ích tơng tự Tuy chi phí và giá trị của các bất động sản nh vậy ít khi trùng nhau nhng định giá theo phơng pháp thầu khoán thì phải giả định giữa chúng có mối liên hệ với nhau Lý thuyết cơ bản của phơng pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí xây dựng Bên cạnh đó phơng pháp thầu khoán còn dựa trên nguyên tắc ớc tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên

cơ sở giá trị hiện tại của một bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của bất động sản cần định giá Theo nguyên tắc tái tạo thì việc ớc tính giá trị của bất động sản cũ kỹ, lỗi thời sẽ gặp nhiều khó khăn và không hiện thực, và do vậy trong thực tế việc định giá theo phơng pháp chi phí thay thế đợc sử dụng nhiều lần hơn so với phơng pháp đánh giá theo phơng pháp tái tạo

Khi sử dụng phơng pháp thầu khoán thì ngời định giá phải ớc tính các chi phí, hiện nay có các phơng pháp ớc tính chi phí sau:

- Phơng pháp thống kê chi phí của ngời xây dựng - Phơng pháp khảo sát số lợng

- Phơng pháp so sánh thị trờng - Phơng pháp lập bảng mục chi phí

- Phơng pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành

Để đảm bảo sự ớc tính giá trị bất động sản chính xác thì mọi chi phí tái tạo bất động sản phải đợc đáp ứng và tính, thờng phải nghiên cứu các hoá đơn chứng từ do bộ tài chính ban hành, nó phản ánh mua bán vật liệu, vì vậy cần tham khảo thêm giá thị trờng của các vật liệu dùng cho xây dựng nhà

a) Phạm vi áp dụng của phơng pháp thầu khoán :

Phơng pháp thầu khoán dùng để định giá bất động sản trong các trờng hợp :

+ Định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt nh: Bệnh viện, trờng học, th viện, nhà máy điện …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nchúng là những tài sản không đợc mua bán nên có ít thông tin để so sánh trên thị trờng

+ Định giá bất động sản cho mục đích bảo hiểm, là phơng pháp đợc sử dùng kiểm tra với các phơng pháp định giá khác

d) Nội dung của phơng pháp thầu khoán

Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá cần thực hiện các bớc sau : + Coi lô đất cần định giá là lô đất trống và ớc tính giá trị của lô đất này, giả sử lô đất đợc sử dụng ở trạng thái tốt nhất

+ Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc để thay thế những công trình hiện có trên lô đất Để có thể ớc tính chính xác các chi phí trên ngời định giá cần tìm hiểu thêm về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu đợc sử dụng

+ Ước tính tổng số hao mòn của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất đó xét trên tất cả mọi nguyên nhân nh: hao mòn tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

+ Trừ số tiền hao mòn khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình hiện có trên lô đất đó để có đợc giá trị hiện tại của công trình

+ Ước tính hao mòn của các công trình phụ và các hạng mục nâng cao khác nằm trên địa điểm

+ Giá trị bất động sản đợc ớc tính bằng công thức :

Giá trị bất động sản = Giá trị ớc tính của lô đất + Chi phí xây dựng – Tổng khấu hao công trình + Tính lạc hậu của thiết kế ( Nếu có )

Trong đó :

* Giá trị đất = (tổng số m2 đất )* (giá tiêu chuẩn cho 1m2 )

* Chi phí xây dựng =(Diện tích sàn sử dụng )*(đơn giá chuẩn cho 1m2 sàn sử dụng )

c) Những mặt hạn chế của phơng pháp thầu khoán :

Phơng pháp này có những hạn chế sau:

+ Chi phí không bằng và không tạo ra giá trị nhng khi sử dụng phơng pháp này ta lại giả định chúng có liên hệ với nhau

+ Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn nhng có thể tổng của nhiều bộ phận cha chắc bằng với giá trị của toàn bộ

+ Việc ớc tính giá trị hao mòn có thể rất khó thực hiện và trở nên chủ quan do có sự khác nhau trong định giá và thuật ngữ, cũng nh không có phơng pháp riêng biệt nào đợc chấp nhận rộng rãi để ớc tính giá trị hao mòn

+ Để sử dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải thành thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm thực tế nhng không phải ai cũng đáp ứng đợc yêu cầu này

+ Hạn chế của phơng pháp so sánh có thể đúng với phơng pháp này

d) Vận dụng phơng pháp thầu khoán vào định giá bất động sản thếchấp

Nh đã biết, mỗi một bất động sản, với một mục đích riêng biệt và những đặc trng về kiểu dáng, cấu trúc sẽ phù hợp với phơng pháp định giá nhất định, cũng có những bất động sản phải kết hợp nhiều phơng pháp định giá Đối với những bất động sản có giá trị lớn, đợc thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó nh : nhà máy điện, nhà máy xi măng mà chúng ít đợc trao đổi trên thị trờng bất động sản, khi phải xác định giá của chúng thì không có phơng pháp nào phù hợp là phơng pháp thầu khoán Những mặt hạn chế của phơng pháp so sánh lại là điểm mạnh của phơng pháp này Vì vậy trong định giá bất động sản để thế chấp, đối với những bất động sản nh trên thì ngời định giá phải sử dụng phơng pháp thầu khoán Khi sử dụng phơng pháp này, việc ớc tính các loại chi phí để định giá theo chi phí ngời định giá cần chú ý rằng : nếu những chỗ thay thế đợc và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì ngời định giá trị

phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó đối với các ngôi nhà mới khác Tuy nhiên các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân ngời định giá

4 Trình tự tiến hành định giá bất động sản

Định giá bất động sản gồm nhiều bớc có trật tự và lôgic, điều này giúp cho nhà định giá đa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy Qúa trình định giá gồm các bớc sau:

a.Thu thập thông tin

Để định giá một bất động sản ta cần biết những thông tin về bất động sản đó, các thông tin cần thu thập về bất động sản bao gồm :

+ Thông tin về vị trí, kích thớc lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ bất động sản, mô tả các đặc điểm pháp lý …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

+ Thông tin về các quyền lợi với tài sản đợc định giá :về quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng, quyền chuyển nhợng, các điều khoản hạn chế …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nmục đích, chức năng, nhiệm vụ của việc định giá …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

+ Ngày định giá : giá trị của một bất động sản chỉ có hiệu lực pháp lý khi nó đợc định giá vào một ngày xác định theo qui định của pháp luật

Thông tin về giá trị của bất động sản đã đợc định giá trớc đây, giá trị này phụ thuộc vào mục đích định giá

b Lập kế hoạch định giá

+ Nhận biết các yếu tố cung cầu phù hợp với các đặc điểm và các quyền tài sản, đặc điểm của thị trờng

+ Nhận biết các thông tin về thị trờng tài sản và tài liệu dùng để so sánh,

Tài sản nhà đất rất đa dạng, đợc sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, lựa chọn đúng phơng pháp định giá cho mỗi loại tài sản là nhân tố quyết định để có kết quả tối u Việc lựa trọn phơng pháp định giá cho mỗi loại tài sản không chỉ phụ thuộc vào đặc điểm của các tài sản và tình hình sử dụng tài sản mà còn phụ thuộc vào mục đích định giá

Mỗi tài sản có thể sử dụng nhiều phơng pháp định giá, mỗi phơng pháp sẽ cho một kết quả nhất định Để ớc tính chính xác giá trị của bất động sản ta phải so sánh giữa các phơng pháp để lựa chọn phơng pháp phù hợp nhất với đặc điểm của bất động sản và mục đích định giá

III Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp

A Quản lý bất động sản thế chấp

1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp

Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sản đảm bảo là đơng nhiên và rất cần thiết Đối với các khoản vay có tài sản cầm cố thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, còn đối với các khoản vay có tài sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế chấp Nếu nh ngân hàng yêu cầu ngời đi vay phải có tài sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngăn chặn sự mất mát sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài sản thế chấp Trong quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc bản thân ngân hàng trực tiếp kiểm tra còn có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nh: UBND ph-ờng nơi có tài sản thế chấp và sơ Địa chính –Nhà đất, sự phối hợp này với mục đích phòng ngừa bên thế chấp chuyển nhợng hay thực hiện các quyền khác với tài sản trong thời gian thế chấp Ngoài mục đích trên thì ngân hàng cũng phải kiểm tra giám sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn về tình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp thời những sai lệch trong cam kết để có những biện pháp sử lý kịp thời

2 Hình thức quản lý bất động sản thế chấp.

Nh ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh đợc những những rủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết của mình trong thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực

Việc quản lý bất động sản thế chấp đã đợc quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nớc nh : NĐ 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, thông t số 06/2000/TT-NHNN ngày 4/4/ 2000;NĐ08/2000/NĐ -CP ngày 10/3 /2000 của chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định số165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000/TT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày 22/11/2000 hớng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n Theo đó, quản lý bất động sản thế chấp là một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau nh : Tổ chức tín dụng giữ

giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và việc kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp

Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng nh các công văn trong hệ thống ngân hàng đều qui định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp thì trớc tiên là tổ chức tín dụng kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng nh các giấy tờ tài sản khác Đây là việc làm hết sức cần thiết điều này sẽ ngăn chặn đợc các hành vi nh : chuyển nhợng, cho, tặng …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp, phòng ngừa những vớng mắc trong xử lý tài sản thế chấp trong trờng hợp phải xử lý …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

Tóm lại việc giữ giấy tờ tài sản thế chấp tạo cho tổ chức tín dụng ở thế “nắm đằng chuôi” đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp

Bớc tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền là UBND cấp xã và sở Địa Chính hoặc sở Địa Chính –Nhà Đất Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng trong trờng hợp ngời thế chấp cố tình không giữ đúng những điều đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tín dụng không kiểm soát đợc Khi có đăng ký thế chấp tại UBND phờng thì UBND phờng sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngăn chặn sự giảm giá trị của tài sản thế chấp

Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký thế chấp thì tổ chức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất động sản Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất Kiểm tra định kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tình hình bất động sản thế chấp cũng nh sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử dụng vốn vay…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n của ngời đi vay Kiểm tra định kỳ thờng đợc tiến hành trong khoản thời gian là hàng quí, sáu tháng hoặc một năm Bên cạnh việc kiểm tra định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo tr ớc để tránh tình trạng nguỵ biện, đối phó của ngời vay vốn trong các đợt kiểm tra định kỳ

B xử lý bất động sản thế chấp

1 Sự cần thiết phải sử lý bất động sản thế chấp trong trờng hợp ngờivay không trả đợc nợ

Xử lý bất động sản thế chấp là việc cần phải làm của tổ chức tín dụng để thu hồi vốn đối với các trờng hợp ngời đi vay không trả đợc nợ vì lý do nào đó.

Đây là công việc mà cả ngời đi vay và tổ chức tín dụng đều không muốn, nếu tổ chức tín dụng biết rằng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay ngay từ đầu thì họ sẽ không cho vay, việc xử lý một bất động sản thế chấp thờng liên quan đến nhiều cơ quan nhiều ngời, nếu một bên nào đó không thiện chí thì sẽ mất một khoản thời gian rất dài, tốn kém về vật chất tinh thần của các bên Nh-ng đối với các khoản nợ mà Nh-ngời vay khôNh-ng trả đợc khi đến hạn, thì để tránh việc mất vốn, các tổ chức tín dụng phải tổ chức xử lý tài sản bảo đảm

2 Các hình thức xử lý tài sản thế chấp khi ngời vay không trả đợc nợ.

Trong trờng hợp này, biện pháp đầu tiên mà tổ chức tín dụng làm là yêu cầu ngời đi vay thực hiện những cam kết trong hợp đồng để trả nợ Theo đó, tài sản bảo đảm đợc xử lý theo phơng pháp đã thoả thuận trong hợp đồng thế chấp giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay Trờng hợp các bên không xử lý đợc tài sản đảm bảo theo phơng pháp đã thoả thuận, thì tổ chức tín dụng có quyền chủ động áp dụng phơng thức xử lý bất động sản thế chấp theo các phơng thức sau:

- Bán tài sản bảo đảm : là việc tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho ngời mua hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho ngời mua

Bên thứ ba có thể là : Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua tài sản để bán

- Nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo đảm Trờng hợp này tổ chức tín dụng lấy tài sản bảo đảm đợc định giá khi xử lý làm cơ sở cho thanh toán nợ gốc,, lãi vay, lãi qua hạn sau khi trừ đi các chi phí khác ( nếu có )

Qui trình, thủ tục xử lý tài sản thế chấp thực hiện theo qui định của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo.

Chơng II

Tình hình định giá, quản lý và xử lý

I Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của SGDI.

1 Lịch sử hình thành và phát triển

SGDI - NHCT Việt Nam là một trong hai sở giao dịch lớn nhất trong hệ thống NHCT Việt Nam, sự hình thành và phát triển của SGDI đợc chia làm 3 giai đoạn chính, gắn với sự phát triển của hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung và ngân hàng công thơng nói riêng, bao gồm:

a) Giai đoạn 1:

- Từ năm 1988 trở về trớc là ngân hàng Hoàn Kiếm.

- Từ năm 1988 - 1/4/1993 là ngân hàng Công thơng Hà nội, thời kỳ này cơ sở vật chất kỹ thuật còn nghèo nàn, sản phẩm dịch vụ đơn điệu, kinh doanh đối nội là chủ yếu, đối ngoại cha phát triển, quy mô hoạt động nhỏ, đội ngũ cán bộ công nhân viên đợc đào tạo trong thời kỳ bao cấp tuy đông về số lợng nhng chất lợng cha cao, nhất là kiến thức và kinh nghiệm kinh doanh trong cơ chế thị trờng.

b) Giai đoạn 2: (từ 1/4/1993 - 31/12/1998).

Từ 1/4/1993 Ngân hàng công thơng Hà Nội sáp nhập với Ngân hàng công thơng Trung ơng, có tên là Hội sở Ngân hàng công thơng Việt Nam Đợc sự quan tâm đầu t của Ngân hàng công thơng cũng nh của Nhà nớc, tiếp thu công nghệ tiên tiến trên thế giới, kết hợp với phơng châm đa dạng hoá sản phẩm dịch vụ cho nên cơ sở vật chất kỹ thuật của cơ quan ngày càng lớn mạnh cả về quy mô và chất lợng, sản phẩm dịch vụ của ngân hàng khá phong phú, ngoài cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn, còn có nhiều loại hình dịch vụ nh : cho vay tài trợ uỷ thác, cho vay thanh toán công nợ, đồng tài trợ Cùng với xu hớng quốc tế hoá hoạt động kinh doanh đối ngoại cũng phát triển mạnh, đội ngũ cán bộ đợc đào tạo lại, phơng thức quản lý kinh doanh cũng đợc điều chỉnh cho phù hợp với các hoạt động kinh tế trong cơ chế thị trờng hiện đại.

c) Giai đoạn 3: (Từ 1/1/1999 đến nay).

Ngày 1/1/1999 Hội sở đợc tách ra theo Quyết định số 134/QĐHĐQT -Ngân hàng công thơng Việt Nam và mang tên Sở Giao dịch I- -Ngân hàng công thơng Việt Nam là đơn vị hạch toán phụ thuộc, trụ sở tại số 10 Lê Lai -Hà Nội Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống Ngân hàng cả n ớc, các hoạt động kinh doanh của SGDI phát triển mạnh trên tất cả các mặt nghiệp vụ, mạng lới kinh doanh không ngừng đợc mở rộng, kết quả là trong năm 2001, SGDI đã mở phòng giao dịch số 1 và tổ nghiệp vụ bảo hiểm, nguồn vốn huy động tăng 275 lần so với năm 1988 (chiếm 20% tổng nguồn vốn huy động của Ngân hàng công thơng), d nợ cho vay tăng 40 lần so với năm 1988 Là một trong hai SGD lớn nhất của Ngân hàng công thơng Việt Nam nên SGDI luôn có vai trò quan trọng, các chỉ tiêu kinh tế cơ bản luôn đứng đầu,

nguồn vốn chiếm khoảng 20% trong hệ thống Ngân hàng công thơng, d nợ và đầu t, lợi nhuận hạch toán nội bộ cao nhất (năm 2001 là 50%) Đây là nơi luôn đợc chọn làm địa điểm thí điểm những chơng trình mới của Ngân hàng công thơng Việt Nam, là đầu mối cho các chi nhánh Ngân hàng công th ơng trên địa bàn để triển khai các chơng trình hợp tác của Ngân hàng công thơng với các đối tác và bạn hàng SGDI có nhiệm vụ sử dụng có hiệu quả, bảo toàn phát triển vốn và các nguồn lực của Ngân hàng công thơng Việt Nam, tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc, thực hiện nghĩa vụ về tài chính theo quy định của pháp luật và Ngân hàng công thơng

Khách hàng chính của SGDI là các tổ chức kinh tế kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp, xây dựng, giao thông vận tải, b u chính viễn thông, thơng mại, du lịch và các khách hàng cá nhân tại các khu tập trung dân c.

Hiện nay, tổ chức bộ máy của SGDI gồm: ban lãnh đạo (gồm 1 Giám đốc, 3 phó giám đốc), 9 phòng nghiệp vụ, 1 phòng giao dịch, 1 tổ nghiệp vụ bảo hiểm, với tổng số cán bộ công nhân viên khoảng 260 ngời với 80% trình độ đại học, cao đẳng trở lên.

2 Hoạt động của SGDI

Với u thế về cơ sở vật chất, đội ngũ cán bộ, bề dầy hoạt động mà kể từ khi thành lập cho đến nay, SGDI luôn là một trong những chi nhánh đứng đầu trong hệ thống Ngân hàng công thơng Việt Nam, vừa trực tiếp kinh doanh, vừa làm đầu mối một số công việc cho các chi nhánh Ngân hàng công th ơng phía bắc Bớc vào năm 2001, năm đầu tiên của thế kỷ 21, nền kinh tế n ớc ta có nhiều chuyền biến tích cực, tốc độ tăng trởng kinh tế đạt khoảng 6,8%, tuy nhiên đây là năm nớc ta cũng phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức: thiên tai, lũ lụt xảy ra tại một số nơi, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế cha cao, chỉ số giá cả tiêu dùng cả năm tăng 0,8% thị trờng ngoại tệ thiếu ổn định ngoài các khó khăn chung của nền kinh tế, hoạt động ngân hàng phải đối mặt với việc lãi xuất cho vay liên tục giảm, trong khi lãi suất huy động lại có xu hớng tăng, điều này gây không ít khó khăn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng Tr ớc những khó khăn trên, ban lãnh đạo SGDI vẫn quyết tâm lãnh đạo, chỉ đạo cán bộ công nhân viên phấn đấu thực hiện hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ đề ra Nhờ có những biện pháp tích cực cộng với sự chung sức đồng lòng của toàn thể cán bộ công nhân viên, đến cuối năm 2001, các chỉ tiêu kinh doanh chủ yếu đều hoàn

thành và hoàn thành vợt mức kế hoạch, góp phần đa hoạt động kinh doanh của SGDI đi đúng theo phơng châm hoạt động là: “phát triển - an toàn - hiệu quả”.

* Về nguồn vốn:

Nhờ áp dụng nhiều hình thức huy động vốn linh hoạt với mức lãi suất thích hợp cho từng kỳ hạn và từng thời kỳ, đi đôi với tăng c ờng mở rộng phát triển phạm vi hoạt động tại những khu tập trung dân c nên SGDI vẫn là ngân hàng có thế mạnh về nguồn vốn nội tệ Trong khi hầu hết các ngân hàng trên địa bàn gặp khó khăn về huy động vốn thì nguồn vốn huy động của SGDI vẫn tăng hàng năm trung bình trên 20%, thể hiện trong bảng dới đây.

Bảng 1: Tình hình huy động vốn từ năm 1999 - 2001 của SGDI.

Nguồn: Báo cáo kinh doanh sở giao dịch I.

Nh vậy, nếu kết quả huy động vốn của SGDI năm 1999 là 7779 tỷ đồng thì năm 2000 là 9263 tỷ đồng, tăng 1484 tỷ đồng (hay tăng 19%) Năm 2001 là 11702 tỷ đồng tăng 2439 tỷ đồng so năm 2000 (hay tăng 26%) Theo bảng trên thì ta thấy rằng nguồn vốn huy động của SGDI bằng đồng nội tệ là chủ yếu, tiền gửi không kỳ hạn chiếm phần lớn và doanh nghiệp gửi tiền là chính.

Có đợc kết quả trên là do SGDI luôn chú trọng vào công tác huy động vốn: liên tục đa dạng hoá hình thức huy động vốn, tạo ra các tiện ích cho ng ời gửi tiền, lãi xuất linh hoạt theo thị trờng, có nhiều hình thức u đãi thu hút khách hàng nh u đãi lãi suất cho các khách hàng thờng xuyên và có số d tiền gửi cao, nhờ vậy nguồn vốn huy động của SGDI ngày càng tăng tr ởng nhanh, ổn định, không những giúp SGDI chủ động về nguồn vốn mà còn th ờng xuyên gửi về Ngân hàng công thơng để điều hoà vốn cho các chi nhánh khác trong hệ thống Ngân hàng công thơng Việt Nam.

* Về sử dụng vốn:

Nét nổi bật của SGDI trong những năm qua là mức tăng tr ởng cho vay khá cao Bên cạnh đáp ứng kịp thời nhu cầu tín dụng của những khách hàng

truyền thống, SGDI đã kịp thời tăng cờng tiếp cận dự án tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án mới thuộc các lĩnh vực điện lực, viễn thông, sắt thép đi đôi với cải tiến chất lợng phục vụ, tăng cờng ứng dụng các sản phẩm công nghệ mới vào phục vụ khách hàng Chủ động cùng với khách hàng tháo gỡ những khó khăn để kịp thời giải ngân những dự án đã hội đủ các điều kiện vay vốn Điều này đợc chứng minh qua tổng d nợ của các năm trong

Nguồn báo cáo hoạt động kinh doanh của SGDI

Cùng với mức tăng trởng cho vay tăng cao, qua các năm nợ quá hạn tại SGDI cũng liên tục giảm, thể hiện ở năm 2000 nợ quá hạn là 60,8 tỷ đồng, giảm 12,1 tỷ (hay giảm 16,6%) so với năm 1999 và năm 2001 là 58 tỷ, giảm 2,8 tỷ đồng (hay giảm 4,6%) so với năm 2000 Để đạt đ ợc kết quả trên thì bên cạnh việc nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán bộ công nhân viên cùng trách nhiệm làm việc của họ thì SGDI đã lập đề án chi tiết xử lý nợ tồn đọng theo từng giai đoạn, thành lập ban chỉ đạo xử lý nợ tồn đọng, nhờ có những biện pháp chỉ đạo mạnh mẽ SGDI đã từng bớc thu hồi nợ quá hạn

* Kết quả kinh doanh:

Có thể nói rằng trong những năm qua, SGDI đã hoàn thành khá toàn diện các chỉ tiêu, kế hoạch đợc giao, thực hiện đúng mục tiêu: “Phát triển - an toàn - hiệu quả” Đặc biệt kết quả kinh doanh năm 1999 trở lại đây là rất khả

chi 339.446 280.512 458.258 -58.934 -17,4 177.746 63,4 3.Lãi120.210124.685144.7084.4753,7200.02316,1

Nguồn báo cáo kết quả kinh doanh SGDI.

Thành quả trên là kết quả của sự năng động, đoàn kết, lòng quyết tâm và sự cố gắng không mệt mỏi của toàn thể cán bộ công nhân viên SGDI trong những năm qua Bên canh việc tăng cờng huy động và sử dụng đồng nội tệ, hoạt động mua bán ngoại tệ và thanh toán quốc tế cũng có mức tăng tr ởng khá cao, một số dịch và sản phẩm mới đã đợc nghiên cứu và đa vào ứng dụng triển khai nh: Hệ thống rút tiền tự động ATM, dự án thẻ tiền lẻ song song với mở rộng hoạt động kinh doanh ban lãnh đạo SGDI đã coi trọng đúng mức đến công tác đào tạo và đào tạo lại đội ngũ cán bộ, coi trọng đội ngũ cán bộ làm công tác giảng dạy, đào tạo, chú trọng đào tạo chiều sâu h ớng vào kỹ năng nghiệp vụ, cơ chế chính sách cho cán bộ công nhân viên

3 Mục tiêu, ph ơng h ớng hoạt động.

Với phơng châm hoạt động: “Tiết kiệm an toàn hiệu quả”, SGDI -Ngân hàng công thơng Việt Nam đã đề ra mục tiêu hoạt động năm 2002 và phơng hớng hoạt động những năm tới.

Mục tiêu năm 2002của SGDI tập trung vào các chỉ tiêu chính nh : nguồn vốn huy động tăng 10%, d nợ cho vay tăng 20%, lợi nhuận cho vay tăng 5%, nợ quá hạn dới 3% tổng d nợ.

Để đạt đợc những chỉ tiêu trên, SGDI đã tích cực chủ động nắm diễn biến lãi suất thị trờng trong nớc để xây dựng chính sách kinh tế của Nhà nớc, tiếp tục đẩy mạnh các biện pháp huy động và quản lý vốn, chú trọng khai thác các nguồn tiền gửi có lãi suất thấp, tăng cờng tiếp thị để thu hút khách hàng mới, có dự án sản xuất - kinh doanh hiệu quả để đầu t vốn, xử lý nợ tồn đọng, tranh thủ sự ủng hộ và phối hợp với các cấp chính quyền địa ph ơng để bán tài sản thế chấp thu nợ quá hạn, nợ khó đòi.

Bên cạnh mục tiêu trên, SGDI đã xác định phơng hớng hoạt động trong những năm tới SGDI tập trung vào đổi mới và hoàn thiện các vấn đề then chốt nh: đa dạng và tăng nguồn vốn tự có, cơ cấu lại tổ chức cơ quan theo mô hình NHTM hiện đại, một bộ máy kinh doanh năng động, có khả năng thích ứng với thị trờng; mở rộng kinh doanh tín dụng, thực hiện các hình thức, dịch vụ tín dụng, dịch vụ quản lý vốn đối với các chơng trình tín dụng phi thơng mại cho Nhà nớc, cho các tổ chức tài chính tín dụng và các định chế tài chính khác.

Xử lý giải quyết dứt điểm các khoản nợ khó đòi, nợ cho vay có tính chất phi thơng mại, nhằm lành mạnh hóa tài chính và minh bạch hoá bảng tổng kết tài sản theo các tiêu chuẩn kế toán phù hợp với thông lệ quốc tế.

II Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI

1 Quy định của Ngân hàng công th ơng Việt Nam và SGDI về vấn đềthế chấp bất động sản.

Bất động sản là tài sản có giá trị và quan trọng đối với các cá nhân tổ chức và hộ gia đình cho nên các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động sản đòi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ lỡng, hoạt động thế chấp bất động sản cũng vậy Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thế chấp bất động sản, ở nớc ta đã hình thành một hệ thống các văn bản pháp luật xuyên suốt từ trung ơng tới các văn bản hớng dẫn chỉ đạo của các ngân hàng thơng mại Những nội dung về thế chấp bất động sản đã đợc quy định trong những văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự (Ch ơng V); Luật đất đai năm 1993; luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1999; nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của Chính phủ, thông t số 1417/1999/thị trờng ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính hớng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐCP Đối với SGDI, Ngân hàng công thơng Việt Nam căn cứ vào hệ thống văn bản pháp luật hiện hành và tình hình thị trờng, quy định trình tự, thủ tục về việc thế chấp bất động sản Bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, việc thế chấp đất đai thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy quy định của Ngân hàng công thơng Việt Nam về việc thế chấp bất động sản bao gồm quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn với đất (chủ yếu là nhà ở) bao gồm:

a) Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất có thể đ ợc thế chấp một phần hoặc toàn bộ; khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác của ng ời thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.

b) Điều kiện thế chấp.

b1) Đối với hộ gia đình, cá nhân: để tránh tình trạng đem đất đai cùng tài sản gắn trên đất làm vật đảm bảo thế chấp nhiều nơi và đảm bảo sử dụng đúng mục đích vốn vay thì điều kiện thế chấp gía trị quyền sử dụng đất tại SGDI đợc quy định nh sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đ ợc Nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà n ớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đ ợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.

b2) Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại SGDI khi có một trong các điều kiện sau:

+ Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.

+ Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.

+ Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đ ợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong tr-ờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.

+ Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đ ợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

Bên cạnh những điều kiện trên thì khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì SGDI đợc phép căn cứ vào quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất để cho vay.

c Hồ sơ thế chấp bất động sản.

Đối với hộ gia đình, cá nhân Đối với tổ chức 1 Hợp đồng thế chấp tài sản để vay

vốn ngân hàng (gồm cả đất)

2 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất + Sơ đồ thửa đất.

1 Hợp đồng thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng (gồm cả đất).

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (hoặc

quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất; giấy nộp tiền sử dụng đất) + sơ đồ thửa đất.

d) Trình tự thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà d.1) Đối với hộ gia đình cá nhân

Khi bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thế chấp theo mẫu số 4 ban hành kèm theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP Sau khi các bên ký kết hợp đồng, bên thế chấp phải đăng ký tại UBND phờng, thị trấn nơi có đất Khi hoàn thành đăng ký, SGDI cho vay theo thoả thuận trong hợp đồng.

d.2) Đối với tổ chức:

Bên thế chấp kê khai nội dung thuộc phần mình quy định tại phần I của bản hợp đồng thế chấp và nộp hồ sơ thế chấp cho Sở địa chính - nhà đất Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở địa chính - nhà đất thẩm tra hồ sơ, xác nhận cho từng trờng hợp đợc thế chấp vào mục II phần 2 bản hợp đồng thế chấp; nếu không đợc thế chấp thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ chức đó biết lý do không đợc thế chấp Sau khi có xác nhận đợc thế chấp của Sở địa chính nhà đất, bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thế chấp Bên thế chấp đăng ký thế chấp tại Sở địa chính nhà đất.

e) Xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất e.1) Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định nh sau:

+ Đất đợc Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, môi trờng thuỷ sản, làm muối, nhà ở, đất chuyên dùng; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách Nhà nớc cấp, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận quyền chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác hoặc đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo giá đất của UBND thành phố Hà Nội ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.

+ Đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà n-ớc cấp; đất đợc Nhà nn-ớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất đ ợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nớc cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù

thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.

Đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, cá nhân nớc ngoài; ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đầu t vào Việt Nam theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu t xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trả đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.

+ Đất đợc Nhà nớc giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dới 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất.

+ Trờng hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà ngời thuê đất đợc miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc tính theo giá trị thuê đất trớc khi đợc miễn giảm.

e.2) Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất khi thế chấp

Giá trị tài sản gắn liền với đất đợc xác định căn cứ vào đơn giá xây dựng, thời hạn sử dụng, tình hình tài sản tại thời điểm thế chấp, có thể SGDI định giá hoặc thuê tổ chức có chuyên môn định giá

Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền, thì giá trị tài sản đảm bảo tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất Mức cho vay đợc xác định không vợt quá 70% giá trị tài sản đảm bảo tiền vay.

g) Xoá thế chấp, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ g.1) Xoá thế chấp.

Khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì SGDI xóa thế chấp việc xoá thế chấp thực hiện nh sau:

+ Bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình gửi thông báo giải chấp đến UBND xã, phờng, thị trấn nơi đã đăng ký thế chấp

+ Bên thế chấp là tổ chức thì phải gửi thông báo giải chấp đến Sở địa chính - nhà đất để xoá đăng ký thế chấp.

UBND xã, phờng, thị trấn, Sở địa chính - nhà đất kiểm tra hồ sơ để xoá đăng ký thế chấp trong sổ đăng ký thế chấp đất đai

g2.) Xử lý tài sản thế chấp.

Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn trên đất đ -ợc xử lý để thu hồi nợ

Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp và thu hồi nợ, SGDI sẽ xem xét giảm, miễn lãi cho bên vay theo quy chế giảm, miễn lãi của ngân hàng.

* Thời điểm tài sản đợc xử lý bởi tổ chức tín dụng:

- Sau 60 ngày, kể từ ngày phải trả nợ, nếu khách hàng không thực hiện đợc nghĩa vụ của mình, tài sản thế chấp sẽ đợc xử lý nh thoả thuận.

- Trờng hợp bên vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo luật phá sản, * Phơng thức xử lý tài sản thế chấp

- Trờng hợp nhận thấy tài sản thế chấp cần thiết cho hoạt động kinh doanh của mình, SGDI và bên thế chấp thoả thuận phơng án gán nợ Hai bên thoả thuận giá cả cụ thể trên cơ sở giá trị còn lại của tài sản, mặt bằng tài sản, giá cùng loại tại địa bàn vào thời điểm thoả thuận.

- Trờng hợp không nhận gán nợ hoặc không thoả thuận đ ợc theo phơng án nhận gán nợ, ngân hàng yêu cầu bên thế chấp đứng chủ bán tài sản Đây là phơng án tối u nhất vì sẽ tránh đợc chi phí phát sinh về xử lý tài sản.

- Ngoài ra, ngân hàng có thể bán trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá để thu hồi nợ.

+ Đấu giá trực tiếp

+ Uỷ quyền bán đấu giá, giao cho bên thứ 3 thực hiện việc bán đấu giá - Nếu các hớng xử lý trên không thực hiện đợc thì ngân hàng đề nghị toà án có thẩm quyền giải quyết.

- Nếu tranh chấp và việc kiện tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo đảm sẽ đợc xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.

- Trong trờng hợp phá sản, tài sản thế chấp đợc xử lý theo luật phá sản Sau khi bất động sản thế chấp đợc xử lý, ngời nhận quyền sử dụng đất trong trờng hợp này đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay, tại SGDI một hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp bao gồm các bớc thể hiện qua sơ đồ sau:

Sơ đồ quy trình tín dụng

Kiểm tra tr ớc khi cho vay

Kiểm tra giấu tờ Kiểm tra thực địa

Định giá

Đồng ý cho vay, xác định mức cho vay

Quản lý bất động sản thế chấp

Kiểm tra định kỳ Kiểm tra đột xuất Giữ giấy tờ TSCĐ

Kiểm tra đột xuất Thanh lý hợp đồng TC

-Hoàn trả hồ sơ giấy tờ -Gia hạn nợ Trả đ ợc nợ Không trả đ ợc

nợ

Trong phạm vi đề tài này, ta sẽ phân tích tình hình thực tế tại SGDI theo trình tự các bớc trên và tập trung vào vấn đề định giá và xử lý bất động sản thế chấp.

2 Kiểm tra tr ớc khi cho vay:

Với mỗi cán bộ tín dụng tại SGDI, việc kiểm tra bất động sản thế chấp trớc khi cho vay là công việc không thể thiếu, đây là một trong những b ớc của quy trình tín dụng đã đợc quy định Kiểm tra trớc khi cho vay bao gồm kiểm tra giấy tờ và kiểm tra thực địa Khi kiểm tra giấy tờ, ngoài kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở; bảng kê khai tài sản bảo đảm tiền vay (nếu có), các giấy tờ có liên quan khác của tài sản đảm bảo tiền vay, thì phải kiểm tra các giấy tờ sau:

+ Với các tổ chức kinh tế thì phải có - Quyết định hoặc giấy phép thành lập.

- Giấy phép hành nghề đối với các trờng hợp luật pháp quy định phải có giấy phép hành nghề.

- Điều lệ hoạt động

- Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trởng - Các giấy tờ khác có liên quan.

+ Với cá nhân, hộ gia đình thì gồm: Số hộ khẩu, chứng minh th , giấy đăng ký kinh doanh (nếu có).

Tất cả các giấy tờ trên phải là bản gốc hoặc bản sao có công chứng đối với những trờng hợp có đầy đủ giấy tờ hợp lệ thì cán bộ tín dụng sẽ hớng dẫn khách hàng làm hồ sơ vay vốn, hồ sơ gồm:

+ Giấy đề nghị vay vốn (làm theo mẫu).

+ Hồ sơ tài chính của khách hàng (nếu khách hàng là tổ ch c kinh tế) gồm: báo cáo tài chính trong 3 năm gần nhất liên tục, báo cáo các tình hình tài chính đến ngày vay vốn.

+ Hồ sơ sử dụng tiền vay.

- Với vay ngắn hạn, phải có phơng án vay vốn và chứng từ chứng minh cho phơng án và đối tợng vay vốn.

- Với vay trung và dài hạn: phải có dự án đầu t đã đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và các giấy tờ khác liên quan đến mục đích sử dụng tiền vay.

- Phơng án trả nợ (gốc và lãi)

Cán bộ tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, trung thực và hợp pháp về hồ sơ vay vốn của khách hàng, nếu thiếu phải thông báo để khách hàng bổ sung Tuy nhiên, ở phạm vi đề án này ta không đi sâu vào tìm hiểu những loại giấy tờ trên mà chủ yếu là các giấy tờ có liên quan đến bất động sản bảo đảm tiền vay.

Tính đầy đủ và hợp pháp của các giấy tờ bảo đảm tiền vay là một quy tắc không thay đổi Đối với những khách hàng vay là cá nhân, hộ gia đình hay các tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, khi vay vốn tại SGDI bắt buộc phải có tài sản bảo đảm, tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại nh : các loại giấy tờ có giá, kim loại quý, đá quý nhng với các khoản vay trung và dài hạn tài sản đảm bảo tiền vay thờng là bất động sản Tính đầy đủ của hồ sơ đảm bảo của khách hàng có thể linh động đợc nếu họ là khách hàng thờng xuyên của SGDI, có uy tín, tiềm năng tài chính lớn và chủ yếu là ph ơng án sử dụng vốn vay và phơng án trả nợ gốc và lãi

Đối với những trờng hợp khách hàng vay vốn có tài sản thế chấp ngoài việc kiểm tra các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cán bộ tín dụng còn phải kiểm tra tình hình thực tế của tài sản trên Việc kiểm tra thực tế rất quan trọng, từ tình hình thực tế, cán bộ tín dụng có thể đánh giá mức độ trung thực về những thông tin về bất động sản mà khách hàng vay vốn cung cấp cho họ, hay có thể lờng đợc những rủi ro có thể xảy đến với tài sản thế chấp Từ đó có biện pháp kiểm soát tài sản đảm bảo phù hợp Việc kiểm tra tình hình thực tế

có là công việc quan trọng để cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản Thông thờng khi đến kiểm tra, cán bộ tín dụng báo trớc cho khách hàng và khi điều tra thu thập thông tin thì ngoài những thông tin mà khách hàng cung cấp, cán bộ tín dụng còn phải thu thập thông tin từ UBND ph ờng sở tại, từ những ngời hàng xóm của chủ nhà đây là nguồn thông tin thực tế và rất đáng tin cậy.

Việc kiểm tra trớc khi cho vay rất quan trọng nó quyết định đến việc khách hàng có đợc vay hay không đối với những trờng hợp phải có bất động sản thế chấp Khi kiểm tra trớc khi cho vay thì cán bộ tín dụng phải chú ý đến tính hợp pháp của giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp bởi vì đã có những tr -ờng hợp khách hàng dùng giấy tờ giả để vay vốn, sau đó dây d a không trả nợ và khi đó ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn trong việc thu hồi vốn Thứ đến là khi kiểm tra trên thực tế, thì phải chú ý khi khách hàng đ a đến kiểm tra một nơi nào đó mà không phải của khách hàng, tài sản không thuộc tài sản thế chấp.

Khi cán bộ tín dụng hoàn tất việc kiểm tra trớc khi cho vay, nếu đủ điều kiện thì ngân hàng và ngời vay vốn sẽ lập hợp đồng tín dụng, và hợp đồng thế chấp Tại SGDI, hợp đồng thế chấp bất động sản gồm: hợp đồng thế chấp tài sản, bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, biên bản định giá bất động sản.

Khi lập hợp đồng thế chấp bất động sản, khách hàng phải xin xác nhận đợc quyền thế chấp của Sở địa chính - nhà đất (nếu là tổ chức) hoặc UBND xã, phờng, thị trấn (nếu là cá nhân, hộ gia đình) nơi có nhà đất thế chấp Sau khi đợc phép của các cơ quan trên thì đại diện SGDI và khách hàng ký kết hợp đồng thế chấp bất động sản và công chứng tại phòng công chứng Trong thời gian thế chấp ngân hàng sẽ giữ biên bản gốc giấy tờ về tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp đợc lập thành 3 bản, 1 bản khách hàng thế chấp giữ, 1 bản cán bộ tín dụng giữ để theo dõi tài sản trong thời gian thế chấp, bản gốc đ ợc đa vào kho lu trữ bảo quản của ngân hàng Sau đó, SGDI sẽ thông báo tới các cơ quan nh: UBND phờng, Sở địa chính - nhà đất nơi có tài sản thế chấp để các bên cùng phối hợp quản lý.

3 Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI

Theo báo cáo mới nhất của phòng kinh doanh tại SGDI, tính đến quý I năm 2002, SGDI có tổng d nợ là 1500 tỷ đồng, trong đó 200 tỷ đồng là các khoản vay có tài sản đảm bảo (chiếm 14% tổng d nợ) Trong số này, có 143 tỷ đồng là những khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (nhà và đất).