II. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGD
1. Quy định của Ngân hàng công thơng Việt Nam và SGDI về vấn đề thế chấp bất động sản.
thế chấp bất động sản.
Bất động sản là tài sản có giá trị và quan trọng đối với các cá nhân tổ chức và hộ gia đình cho nên các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động sản đòi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ lỡng, hoạt động thế chấp bất động sản cũng vậy. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thế chấp bất động sản, ở nớc ta đã hình thành một hệ thống các văn bản pháp luật xuyên suốt từ trung ơng tới các văn bản hớng dẫn chỉ đạo của các ngân hàng th- ơng mại. Những nội dung về thế chấp bất động sản đã đợc quy định trong những văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự (Chơng V); Luật đất đai năm 1993; luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1999; nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của Chính phủ, thông t số 1417/1999/thị trờng ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính hớng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐCP. Đối với SGDI, Ngân hàng công thơng Việt Nam căn cứ vào hệ thống văn bản pháp luật hiện hành và tình hình thị trờng, quy định trình tự, thủ tục về việc thế chấp bất động sản. Bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, việc thế chấp đất đai thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy quy định của Ngân hàng công thơng Việt Nam về việc thế chấp bất động sản bao gồm quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn với đất (chủ yếu là nhà ở) bao gồm:
a) Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất có thể đợc thế chấp một phần hoặc toàn bộ; khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác của ngời thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.
b) Điều kiện thế chấp.
b1). Đối với hộ gia đình, cá nhân: để tránh tình trạng đem đất đai cùng tài sản gắn trên đất làm vật đảm bảo thế chấp nhiều nơi và đảm bảo sử dụng đúng mục đích vốn vay thì điều kiện thế chấp gía trị quyền sử dụng đất tại SGDI đợc quy định nh sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc Nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
b2). Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại SGDI khi có một trong các điều kiện sau:
+ Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.
+ Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.
+ Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc đ- ợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
Bên cạnh những điều kiện trên thì khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì SGDI đợc phép căn cứ vào quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất để cho vay.
c. Hồ sơ thế chấp bất động sản.
Đối với hộ gia đình, cá nhân Đối với tổ chức 1. Hợp đồng thế chấp tài sản để vay
vốn ngân hàng (gồm cả đất)
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất + Sơ đồ thửa đất.
1. Hợp đồng thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng (gồm cả đất).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (hoặc quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất; giấy nộp tiền sử dụng đất) + sơ đồ thửa đất.
d) Trình tự thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. d.1) Đối với hộ gia đình cá nhân
Khi bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thế chấp theo mẫu số 4 ban hành kèm theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, bên thế chấp phải đăng ký tại UBND phờng, thị trấn nơi có đất. Khi hoàn thành đăng ký, SGDI cho vay theo thoả thuận trong hợp đồng.
d.2) Đối với tổ chức:
Bên thế chấp kê khai nội dung thuộc phần mình quy định tại phần I của bản hợp đồng thế chấp và nộp hồ sơ thế chấp cho Sở địa chính - nhà đất. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở địa chính - nhà đất thẩm tra hồ sơ, xác nhận cho từng trờng hợp đợc thế chấp vào mục II phần 2 bản hợp đồng thế chấp; nếu không đợc thế chấp thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ chức đó biết lý do không đợc thế chấp. Sau khi có xác nhận đợc thế chấp của Sở địa chính nhà đất, bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp đăng ký thế chấp tại Sở địa chính nhà đất.
e) Xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. e.1) Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định nh sau:
+ Đất đợc Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, môi trờng thuỷ sản, làm muối, nhà ở, đất chuyên dùng; đất
mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách Nhà nớc cấp, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác hoặc đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo giá đất của UBND thành phố Hà Nội ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
+ Đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nớc cấp; đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nớc cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
Đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, cá nhân nớc ngoài; ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đầu t vào Việt Nam theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu t xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trả đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
+ Đất đợc Nhà nớc giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dới 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất.
+ Trờng hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà ngời thuê đất đợc miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc tính theo giá trị thuê đất trớc khi đợc miễn giảm.
e.2) Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất khi thế chấp..
Giá trị tài sản gắn liền với đất đợc xác định căn cứ vào đơn giá xây dựng, thời hạn sử dụng, tình hình tài sản tại thời điểm thế chấp, có thể SGDI định giá hoặc thuê tổ chức có chuyên môn định giá.
Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền, thì giá trị tài sản đảm bảo tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Mức cho vay đợc xác định không vợt quá 70% giá trị tài sản đảm bảo tiền vay.
g) Xoá thế chấp, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. g.1) Xoá thế chấp.
Khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì SGDI xóa thế chấp việc xoá thế chấp thực hiện nh sau:
+ Bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình gửi thông báo giải chấp đến UBND xã, phờng, thị trấn nơi đã đăng ký thế chấp.
+ Bên thế chấp là tổ chức thì phải gửi thông báo giải chấp đến Sở địa chính - nhà đất để xoá đăng ký thế chấp.
UBND xã, phờng, thị trấn, Sở địa chính - nhà đất kiểm tra hồ sơ để xoá đăng ký thế chấp trong sổ đăng ký thế chấp đất đai.
g2.) Xử lý tài sản thế chấp.
Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn trên đất đợc xử lý để thu hồi nợ.
Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp và thu hồi nợ, SGDI sẽ xem xét giảm, miễn lãi cho bên vay theo quy chế giảm, miễn lãi của ngân hàng.
* Thời điểm tài sản đợc xử lý bởi tổ chức tín dụng:
- Sau 60 ngày, kể từ ngày phải trả nợ, nếu khách hàng không thực hiện đ- ợc nghĩa vụ của mình, tài sản thế chấp sẽ đợc xử lý nh thoả thuận.
- Trờng hợp bên vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo luật phá sản, * Phơng thức xử lý tài sản thế chấp
- Trờng hợp nhận thấy tài sản thế chấp cần thiết cho hoạt động kinh doanh của mình, SGDI và bên thế chấp thoả thuận phơng án gán nợ. Hai bên thoả thuận giá cả cụ thể trên cơ sở giá trị còn lại của tài sản, mặt bằng tài sản, giá cùng loại tại địa bàn vào thời điểm thoả thuận.
- Trờng hợp không nhận gán nợ hoặc không thoả thuận đợc theo phơng án nhận gán nợ, ngân hàng yêu cầu bên thế chấp đứng chủ bán tài sản. Đây là phơng án tối u nhất vì sẽ tránh đợc chi phí phát sinh về xử lý tài sản.
- Ngoài ra, ngân hàng có thể bán trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá để thu hồi nợ.
+ Đấu giá trực tiếp
+ Uỷ quyền bán đấu giá, giao cho bên thứ 3 thực hiện việc bán đấu giá. - Nếu các hớng xử lý trên không thực hiện đợc thì ngân hàng đề nghị toà án có thẩm quyền giải quyết.
- Nếu tranh chấp và việc kiện tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo đảm sẽ đợc xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền.
- Trong trờng hợp phá sản, tài sản thế chấp đợc xử lý theo luật phá sản. Sau khi bất động sản thế chấp đợc xử lý, ngời nhận quyền sử dụng đất trong trờng hợp này đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, tại SGDI một hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp bao gồm các bớc thể hiện qua sơ đồ sau:
Sơ đồ quy trình tín dụng
Kiểm tra trước khi cho vay
Kiểm tra giấu tờ Kiểm tra thực địa
Định giá
Đồng ý cho vay, xác định mức cho vay Quản lý bất động sản thế chấp
Kiểm tra định kỳ Kiểm tra đột xuất Giữ giấy tờ TSCĐ
Kiểm tra đột xuất Thanh lý hợp đồng TC
-Hoàn trả hồ sơ giấy tờ . -Gia hạn nợ Trả được nợ Không trả được
Trong phạm vi đề tài này, ta sẽ phân tích tình hình thực tế tại SGDI theo trình tự các bớc trên và tập trung vào vấn đề định giá và xử lý bất động sản thế chấp.