II. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGD
9. Mục đích sử dụng Kinh doanh may mặc Nhà hàng 10 Giá đất lân cận12 15 cây/m2 12 16 cây/m
11. Số tiền vay 300 triệu đồng 4,4 tỷ đồng 12. Thời gian thế chấp 3 năm 3 năm 13. Tuổi thọ thiết kế của nhà 50 năm 50 năm 14. Thời gian sử dụng nhà 5 năm 6 năm
Với những thông tin thu thập đợc về hai ngôi nhà nh vậy, cán bộ tín dụng tại SGDI tiến hành xác định giá trị của bất động sản thế chấp, giá trị của bất động sản thế chấp bằng tổng của giá trị đất và giá trị nhà, việc xác định giá trị của đất, cán bộ tín dụng căn cứ vào:
- Giá của tài sản đất khi chuyển nhợng trên thị trờng ở từng thời điểm định giá.
- Vị trí khu đất, khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và tính dễ dàng chuyển nhợng của bất động sản.
Việc thu thập thông tin để tìm hiểu giá thị trờng của những bất động sản t- ơng tự tài sản thế chấp đợc cán bộ tín dụng tìm hiểu thông qua các kênh nh: báo, đài, truyền hình, UBND phờng nơi có bất động sản thế chấp và cuốn thông tin giá cả đợc xuất bản hàng ngày bởi Ban vật giá chính phủ. Do đó cán bộ tín dụng tại SGDI xác định giá trị của những lô đất trên trong khoảng từ 5 - 9 cây/m2 đất.
Vị trí lô đất, hình thể, diện tích lô đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng của vùng, tính dễ dàng chuyển nhợng và mục đích sử dụng, khả năng sinh lời cũng có vị trí rất quan trọng trong việc xác định giá trị lô đất. Ngoài ra, cán bộ tín dụng tại SGDI còn tham khảo bảng giá do Nhà nớc quy định mà cụ thể là khung giá do chính phủ quy định tại Nghị định 87CP ngày 17/8/1994 và khung giá của UBND thành phố Hà nội ban hành kèm theo quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997. Theo quyết định 3519/QĐ-UB thì đờng phố đợc phân làm 4 loại, từ loại I đến loại IV, tơng ứng với mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, loại I cơ sở hạ tầng tốt nhất và loại IV là kém nhất. TRong mỗi loại đờng lại chia ra mức A và mức B với mức A hơn mức B. Trong một đờng phố, vị trí các lô đất đợc chia thành 4 vị trí, từ 1 đến 4 nh sau:
+ Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đờng phố. + Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m.
+ Vị trí 3: áp dụng với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến 3,5m.
+ Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m.
Đối với các thửa đất ở vị trí 3 và 4 mà nối trực tiếp với đờng phố thì áp dụng theo vị trí có mức giá đất cao hơn liền kề. Còn với các thửa đất ở vị trí 2, 3, 4 mà nối thẳng với nhiều đờng phố có giá trị đất khác nhau thì áp dụng theo giá đất của vị trí đờng phố gần hơn.
Bảng 6: Giá đất khu vực nội thành
Đvt: 1.000đ/m2
Loại đờng phố Mức giá theo vị trí
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I: Mức A: Mức B: 9.800 7.800 3.920 3.120 2.350 1.870 1.410 1.150 Loại II: Mức A: Mức B: 6.300 5.050 2.520 2.020 1.510 1.210 910 730 Loại III: Mức A: Mức B: 4.040 3.230 1.620 1.300 970 780 580 470 Loại IV: Mức A: Mức B: 2.200 1.540 800 620 530 370 320 225
Trích quyết định 3519 ngày 12/9/1977 của UBND thành phố Hà Nội.
Nh vậy, trờng hợp 1, ngôi nhà 103 phố Thái Hà thuộc đờng loại II, mức A, vị trí 1. Còn trờng hợp 2, ngôi nhà số 79 phố Nguyễn Du thuộc đờng loại I, mức A, vị trí 1. Đây là những cơ sở để cán bộ tín dụng căn cứ và tham khảo khi xác định giá trị lô đất.
Tuy nhiên, một thực tế cho thấy là: nếu áp dung khung giá do UBND thành phố Hà Nội để xác định giá trị lô đất thì không phù hợp với tình hình thị trờng hiện nay, làm giảm mức cho vay và làm nản lòng ngời đi vay khi họ có phơng án sử dụng vốn vay và trả nợ có hiệu quả, nhng ngân hàng cũng phải tính đến các rủi ro có thế xảy ra trong tơng lai, các chi phí bỏ ra nếu khách hàng không trả đợc nợ mà ngân hàng phải phát mại tài sản. Qua quá trình thu thập, phân tích thông tin nh vậy, các cán bộ tín dụng ở SGDI đã nhất trí xác định giá trị của hai lô đất trong 2 trờng hợp trên nh sau:
+ Đối với trờng hợp 1, ngôi nhà số 103 phố Thái Hà, mức giá đất đợc xác định là 25 triệu đồng/m2 do vậy tổng giá trị lô đất là:
152,4m2 x 25 triệu = 3.810 (triệu đồng).
+ Đối với trờng hợp 2: ngôi nhà số 79 phố Nguyễn du, mức giá đất đợc xác định là 30 triệu đồng/m2, và tổng giá trị lô đất là:
205,1m2 x 30 triệu = 6.153 (triệu đồng)
Nh vậy, đối với việc xác định giá trị của đất, các cán bộ tín dụng đã đa ra mức gần sát với giá chuyển nhợng thực tế trên thị trờng tại thời điểm định giá, còn với việc xác định giá trị của căn nhà thì họ căn cứ vào đâu. Tất nhiên là phải dựa vào tình trạng của ngôi nhà tại thời điểm định giá: thời gian sử dụng, kiểu dáng ngôi nhà, kết cấu, bố trí bên trong và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong vùng, căn cứ vào tình trạng pháp lý của ngôi nhà nh: có phù hợp với quy hoạch không, đ- ợc cấp phép xây dựng cha, căn cứ vào chi phí thực tế để xây nhà và đặc biệt là tham khảo đơn giá xây dựng của cơ quan có thẩm quyền và chuyên gia am hiểu, có kinh nghiệm về vấn đề này: ngoài ra, các cán bộ tín dụng còn căn cứ vào quyết định 3892/QĐ-UB ngày 10/10/1977 của UBND thành phố Hà nội về giá chuyển nhà xây dựng mới tại Hà Nội. Đơn giá xây dựng nhà mới đợc quy định trong quyết định 3892/QĐ-UB nh sau:
Bảng 7: Đơn giá xây dựng theo quyết định 3892/QĐ-UB Đơn vị: 1000đ/m2 Cấp hạng nhà Nhà cấp 4 Nhà cấp 3 Nhà cấp 2 Nhà cấp 1 Biệt thự Tờng 110mm không có trần Tờng 220mm không có trần 2 - 3 tầng 4 - 5 tấng Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Giá 531 606 794 1011 1186 1300 1350 1600 1850 2100
Sau khi tham khảo bảng giá xây dựng do UBND thành phố Hà Nội ban hành, tham khảo đơn giá xây dựng thực tế tại thời điểm định giá và tình trạng của nhà, các cán bộ tín dụng tại SGDI nhất trí định giá nhà trong hai trờng hợp trên là nh sau:
+ Với trờng hợp 1: ngôi nhà 3 tầng mặt phố Thái hà, kiểu dáng hiện đại, tình trạng pháp lý đầy đủ, tiện nghi và thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh,do sử dụng 5 năm, khấu hao phải trừ là 10% nhng để đảm bảo tránh rủi ro cho ngân hàng nên cán bộ tín dụng nhất trí trừ 20% khấu hao, tức là mỗi mét vuông sàn xây dựng đợc xác định giá trị 1,2 triệu đồng/1m sàn xây dựng.
Nh vậy, giá trị ngôi nhà là:
507m2 x 1,2 triệu = 608,4 (triệu đồng).
+ Với trờng hợp 2, ngôi nhà 2 tầng mặt phố Nguyễn Du, tình trạng pháp lý đầy đủ, tiện nghị và thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh, tham khảo chi phí xây dựng tại thời điểm định giá, đơn giá mỗi mét sàn xây dựng là 1,5 triệu, do nhà xây từ năm 1996 nên, cán bộ tín dụng xác định giá mỗi mét vuông sàn xây dựng là 1 triệu đồng, vậy giá trị của nhà là:
189,9m2 x 1 triệu = 189,9 (triệu đồng).
Sau khi giá trị của đất và nhà đợc xác định, ta có thể tính đợc giá trị của bất động sản thế chấp nh sau:
+ Với ngôi nhà số 103 Thái Hà:
Giá trị bất động sản = giá trị đất + giá trị nhà = 3.810 + 608,4 = 4.418,4 triệu đồng.
+ Với ngôi nhà số 79 Nguyễn Du:
Giá trị bất động sản = giá trị đất + giá trị nhà = 6153 + 189,9 = 6.342,9 triệu đồng.
Bảng 8: Bảng kết quả định giá ngôi nhà số103 Thái Hà và 79 Nguyễn Du. Chỉ tiêu Ngôi nhà Diện tích (m2) Giá đợc xác định (tr/m2) Thành tiền (tr) Tổng (tr) Ngôi nhà phố Thái Hà Nhà: 507 1,2 608,4 4.418,4 đất: 152,4 25 3.810 Ngôi nhà phố Nguyễn Du Nhà:189,9 1 189,9 6.342,9 Đất: 205,1 30 6.153
Với giá trị của bất động sản thế chấp đợc xác định nh trên, theo quyết định 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của Thống đốc ngân hàng Nhà nớc và quy định của Ngân hàng công thơng Việt Nam mức cho vay không vợt quá 70% giá trị tài sản thế chấp, thì số tiền mà khách hàng thế chấp bất động sản trong hai trờng hợp trên đợc vay là:
+ Trờng hợp 1: 4.418,4 x 0,7 = 3.092,88 (triệu). + Trờng hợp 2: 6.342,9 x 0,7 = 4.440,03 (triệu)
Vậy trong cả hai trờng hợp mức vốn cho vay đã đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn sản xuất - kinh doanh của khách hàng.
Kết quả định giá đợc lập thành biên bản.
Trên đây là những công việc mà các cán bộ tín dụng tại SGDI đã làm khi xác định giá trị một bất động sản thế chấp. Tuy nhiên không phải với bất động sản thế chấp nào công việc xác định giá trị của chúng cũng thuận lợi nh vậy. Chẳng hạn nh đối với những bất động sản có vị trí ở những nơi ít có những vụ mua bán, chuyển nhợng thì thông tin thị trờng sẽ khó thu thập hoặc nếu có thì mức độ tin cậy không cao do đó ngời định giá sẽ thiếu căn cứ để đa ra một kết luận khách quan đối với những trờng hợp nh vậy, kết quả của công việc định giá thờng phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của cán bộ tín dụng và với những trờng hợp này, giá trị của bất động sản đợc xác định là tơng đối thấp. Việc xây dựng giá thế chấp cho ngôi nhà số 47b Phố Phùng Hng là một ví dụ, ngoài những nhận định của cán bộ
tín dụng nh: căn nhà, nằm gần đờng tầu, đã sử dụng qua nhiều năm, nằm trên con đờng có một bên đợc xây dựng và quan trọng là ít có những vụ chuyển nhợng, mua bán xảy ra gần đây trong khu vực, nên với diện tích 30m2, sàn sử dụng, căn nhà đã đợc sử dụng vào việc kinh doanh nớc giải khát, cán bộ tín dụng đã xác định giá đất là 10 triệu đồng/m2, giá nhà là 800.000đ/m sàn. Trong trờng hợp này, việc cán bộ tín dụng xác định một mức giá nh vậy đối với đất là tơng đối thấp so với thị trờng hiện tại. Và ngay cả với những bất động sản thế chấp nằm ở trung tâm, thuận tiện cho kinh doanh buôn bán nhng thiếu thông tin nên bất động sản cũng đợc xác định không sát với thị trờng. Căn nhà số 3 Hàng Đờng là một ví dụ: với diện tích là 20m2; 2,5mét mặt tiền hiện đang đợc sử dụng vào mục đích kinh doanh quần áo, vải vóc, căn nhà này đợc xác định là 35triệu đồng/m2.
Nh vậy, trong một số trờng hợp đợc cho là không chắc chắn thì kết quả định giá sẽ thấp hơn so với thị trờng tại thời điểm định giá, tức là đối với những tr- ờng hợp nh vậy, cán bộ tín dụng đã quan tâm nhiều đến vấn đề rủi ro trong tơng lai.
Qua hai trờng hợp điển hình trên, ta nhận thấy rằng giá trị bất động sản thế chấp đợc đóng góp chủ yếu do giá đất, còn giá trị bất động sản thế chấp gắn trên đất là nhà thì chiếm một phần tơng đối nhỏ vì theo lập luận của cán bộ tín dụng tại SGDI thì giá trị của tài sản gắn trên đất có giảm theo thời gian, mà thời gian thế chấp thờng từ 3 đến 5 năm nên chắc chắn giá trị của tài sản trên đất sẽ giảm sút so với thời điểm định giá, còn giá trị của đất sẽ tơng đối ổn định và có khuynh hớng tăng trong tơng lai, họ cũng ít quan tâm đến một cuộc khủng hoảng nhà đất trong tơng lai làm giá trị của đất giảm sút vì họ cho rằng thị trờng bất động sản ở Việt Nam mới hình thành, chính phủ và cơ quan chức năng đang có những giải pháp tích cực để hình thành và mở rộng thị trờng bất động sản và đặc biệt - theo họ, thị trờng nhà đất ở nớc ta có điểm khác cơ bản so với thị trờng nhà đất của các nớc trong khu vực: đó là ở nớc ta, hình thức vay vốn ngân hàng để đầu t vào bất động sản cha nhiều mà phần lớn vốn đợc đầu t vào bất động sản hiện nay là vốn sở hữu trong nhân dân, và nh vậy, việc xác định giá trị đất có cao và giá trị nhà thấp cũng là dễ hiểu.
III. Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại sgdi