I. Bài học rút ra trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
B.Một số kiến nghị.
1.Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền.
1.1.Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.
Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thơng mại,để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó ngời vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản đảm bảo hoặc là đảm bảo bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần các đối tợng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản thế chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Nhiều trờng hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhng nhà đất cha có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn đợc, đành để cơ hội kinh doanh qua đi. Tình hình này cũng góp phần làm hạn chế chủ trơng tăng quy mô tín dụng của ngân hàng.
Cho đến nay, còn một phần rất lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng nh trên cả n- ớc) cha đợc cấp quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà, tình hình này do nhiều nguyên nhân, hiện nay sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn nh sở đã uỷ
quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận; hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trờng hợp chứng minh đợc tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận đợc đẩy mạnh thì những trờng hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng đợc mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh.
1.2Ban hành văn bản pháp luật quy định ph ơng pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản.
Nh đã biết, định giá bất động sản ở nớc ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại cha có văn bản pháp luật nào hớng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ h- ớng dẫn: đối với các trờng hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các thị trờng phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thờng thuê cơ quan kiểm toán ; sở địa chính nhà đất), nhng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng cha có một phơng pháp định giá thống nhất và đợc quy định bằng văn bản nhà nớc. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong hoạt động của thị trờng bất động sản, khi thị trờng bất động sản hình thành và phát triển thì việc có một phơng pháp định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị chín phủ cùng các bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên.
1.3.Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị tr ờng bất động sản phát triển.
Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhng quyền sử dụng đất đợc giao cho tổ chức, cá nhân dới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai cha có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy chuyển dịch của hàng hoá của thị trờng bất động sản chỉ là nữa hợp pháp nhng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kể hở. Cha có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phơng pháp vận hành của thị trờng bất động sản. Các cấp chính quyền cũng nh nhân dân vẫn
lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Thậm chí thị trờng này còn tự phát theo hớng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và bất động sản trở thanh lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là mỗi trờng thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý bất động sản.. đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của ngời mua, ngời bán một cách chính quy trên thị trờng bất động sản. Nguyên tắc thị tr- ờng trong hình thành giá cả cha đợc tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẫy thị trờng này phát triển thì trớc mắt cơ quan nhà nớc phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay bất động sản, xoá thị trờng ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nớc... và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là:
+Sửa đổi quyền tổ chức nhà nớc và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nớc đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhng nhà nớc vẫn đứng ngoài thị trờng bất động sản, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất cha phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhng cha thể hiện ý chí của nhà nớc trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nớc có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản. Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nớc với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nớc
+Tạo lập hàng hoá cho thị trờng bất động sản, điều này chính là tăng cờng và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng nh nguồn đất cho thị trờng bất động sản. Bên cạnh đó, nhà nớc cần bổ sung cơ chế quản lý bất động sản công hiện nay đang còn quá lớn trong các cơ quan công quyền nh đất đai, trụ sở, diện tích mặt bằng sản xuất và các bất động sản khác. Kinh nghiệm cho thấy thị trờng bất động sản sẽ sôi nổi khi nhà nớc công bố quy hoạch và tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Ngời bán ngời mua thờng cần tới sự t vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hổ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hoá các hình thức cần tham gia vào thị trờng bất động sản và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân c và doanh nghiệp vào kinh doanh bất động sản. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lợng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất.
+ Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trờng bất động sản.Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo cơ chế một giá, chứ không thể phân chia theo đối tợng sử dụng nh hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại bất động sản khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nớc thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí... nh vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển nhà nớc đã tạo ra mỗi trờng bất động sản thế chấp.Tức là các bất động sản thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.
1.4.Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới.
Trên thị trờng bất động sản, cung- cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lợt nó, giá cả lại tác động ngợc trở lại cung - cầu và làm thay đổi cung-cầu về bất động sản. Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, cung bất động sản thờng biến đổi chậm hơn sự biến đổi của cầu. Khi cầu về nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất.. tăng lên thì không phải đã có ngay cung mà phải có một thời gian sau cung mới đáp ứng đợc cầu, vì vậy nếu cầu tăng mạnh thì sẽ giảm tăng giá bất động sản trên thị trờng. Nhng trong thị trờng bất động sản, nh ở nớc ta hiện nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu bất động sản trên thị trờng là một việc rất khó khăn và không thể làm đợc, vì chúng ở dạng đơn lẻ, manh mún và nhà nớc cha kiểm soát đợc, dẫn tới những khó khăn trong việc xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác. Để phục vụ cho việc tính giá đất cho các mục đích khác nhau, chính phủ đã ban hành nghị định 87/CP năm 1994 và UBND thành phố Hà Nội căn cứ vào NĐ 87/CP ban hành bảng giá tại Hà Nội, nhng cho đến nay cả hai bảng giá trên đều không phù hợp so với thực tế. Cho nên đối với những bất động sản thế
chấp nếu ngân hàng căn cứ vài khung giá của nhà nớc để xác định giá trị thì sẽ rất thấp, không đáp ứng đợc nhu cầu vốn vay của khách hàng, hiện nay điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thờng xác định giá bất động sản thế chấp theo nhận định của mình, nhng việc tồn tại một khung giá mới, tơng ứng với thị trờng để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng. Và khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị trờng. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trờngvà sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với gía thị trờng tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi đề thu nợ.
Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trờng. Để xoá bỏ điều này, chính phủ các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn.
1.5.Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản
Sự đổi mới về đờng lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải đợc xây dựng theo hớng gọn nhẹ, tinh giảm đợc biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng đợc nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải đợc thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... nh vậy mới đáp ứng đợc đòi hỏi của thực tiển. Hiện nay
chính phủ và các cơ quan chức năng đang nổ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trờng bất động sản. Trong thị trờng bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nớc về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trờng. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên định giá bất động sản là điều rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mu cho các cơ quan, tổ chức thờng xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiệm trớc pháp luật về kết luận của mình.
1.6.Cần đ a ra chính sách về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế xử lý bất động sản thế chấp.
1.6.1.Đ a ra cơ chế xử lý bất động sản thế chấp./
+ Quy định những hình thức xử lý bất động sản thế chấp mà các bên có thể thoả thuận, lựa chọn khi ký kết hợp đồng nh:
- Bên thuê chấp nhận bán tài sản. - Cả hai bên cùng bán tài sản. - Giao cho ngân hàng bán tài sản - Gán nợ bằng tài sản tài sản thế chấp - Thoả thuận bằng các phơng pháp khác
+ Nâng cao quyền hạn của ngân hàng đợc quyền chủ động bán tài sản thế chấp trong trờng hợp tài sản thế chấp không đợc xử lý theo hớng tích cực để thực hiện nghĩa vụ trả nợ nh:
+ Sau một thời gian quy định kể từ ngày nợ đến hạn trả mà tài sản không đ- ợc các bên xử lý theo các phơng thức đã thoả thuận.
+ Quy định chi tiết trình tự, thủ tục các bớc tiến hành của từng phơng thức xử lý tài sản thế chấp.
+ Đề ra nhiều phơng thức bán tài sản thế chấp để các bên vận dụng một cách linh hoạt phù hợp với điều kiện từng nơi và điều kiện của các bên nh:
- Bán trực tiếp cho ngời có nhu cầu mua tài sản
- Bán đấu giá qua trung tâm hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức tín dụng đợc tổ chức bán đấu giá tài sản ở những nơi mà cha có trung tâm hoặc xa trung tâm bán đấu giá tài sản để thu nợ một cách nhanh nhất.
- Thu nợ bằng chính tài sản thế chấp nếu ngân hàng đồng ý và thấy cần thiết để dùng vào kinh doanh, khai thác cho thuê và để bán thu tiền về.
1.6.2.Phát mãi tài sản thế chấp thông quan hình thức đấu giá, đề nghị nhà n ớc nên :
- Thành lập trung tâm bán đấu giá trên cả nớc, đáp ứng yêu cầu xử lý bất động sản thế chấp nhất là đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quản lý lệ phí bán đấu giá tài sản phải nộp cho trung tâm hay doanh nghiệp án đấu giá với tài sản có giá trị cao.
- Giao thêm chức năng, nghiệp vụ cho trung tâm bán đấu giá đợc quyền quyết định giá khởi điểm, lập hoạ đồ bất động sản, xác minh bất động sản không bị tranh chấp, giải toả.
- Đơn giản hoá các thủ tục hành chính, pháp lý không cần thiết tạo điều kiện để tài sản đợc mua bán chuyển nhợng dễ dàng.
2.Kiến nghị với ngân hàng nhà n ớc.
Ngân hành nhà nớc cần sớm trình lên chính phủ và quốc hội về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hớng dẫn việc xác định quyền sở